中国信达已经落地多少个陕西信达房地产董事长风险化解项目了？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2023-03-07 02:17 标签： 陕西信达房地产董事长

摘 要为了定量分析中小房地产企业在投资项目过程中存在的风险，提供科学的风险分析方法，文中将蒙特卡洛方法应用于项目现金流风险预估中。首先，介绍了项目的基本情况，分析了蒙特卡洛仿真相对其他风险评估技术的优越性，然后，建立了分析模型并进行蒙特卡洛仿真实验；最后，根据仿真结果进行分析，表明该方法能够有效地评估项目中的现金流风险。

【关键词】蒙特卡洛 风险分析 现金流

近十年来，我国房地产业经历了从无到有、从稚嫩到成熟的过程，房地产业已成为国民经济的重要组成部分。随着我国地产市场经济的发展，一些资金实力相对薄弱，项目管理水平和抗风险能力低的中小型地产公司也纷纷加入市场的竞争。但是，在地产市场风险日益提高的今天，中小型地产企业在项目投资过程中面临的不确定因素日渐增多，因此对于如何评价项目风险，尤其是评价项目现金流风险对于中小型地产企业便显得尤为迫切。

计算机模拟仿真是对风险分析与不确定性分析的最好方法。模拟仿真的主要优点在于结果比较直观且容易理解，并且可以利用方法论来建模并了解复杂系统的行为，同时它为真实系统提供方便的实验室，改变仿真参数和假设条件也是很容易实现的。在现代企业面临的多项目管理的分析中，由于项目风险大，数据量多，手工计算一般是不可实现的。因此，计算机仿真技术就成为解决这一关键问题的一种实际而有效的方法。

本文以某投资项目作为研究对象，以项目现金流风险评估为出发点，应用Crystal Ball软件建立了线性规划模型和蒙特卡罗仿真模拟对投资项目进行分析，最终针对模型得出风险比例。

2 问题描述及风险评估方法选择

目前公司在三个房地产开发投资项目中均有投资机会，分别是高层写字楼项目，高档宾馆项目，高级酒店项目。每个项目需要投入三年的时间建设，在项目完成后第四年获得收益，在项目的第7年起可以转让股权。每个项目都要求公司及其他投资者在四个不同的时期投资：初期投资，以及项目开始后的第一年、二年、三年后分别追加投资。三个子项目的工程总造价分别为：写字楼项目为71566.29万元；宾馆项目为85584.54万元；酒店项目为65859.73万元。

为了降低风险，公司的管理层决定在三个项目中各投入一定比例进行组合投资。公司现有7881.36万元可供投资，预计一年后又可获得14218.75万元，两年后可以获得另外的20649.16万元，三年后获得24439.50万元可供投资。公司通过净现值法计算出在建期项目资金流入净现值分别为：写字楼为16102万元；宾馆为19325.53万元；酒店为16464.93万元。

通过建立线性规划模型（此处不再详细计算），计算得出公司项目投资组合比例分别为：写字楼为11.5%；宾馆为8.06%；酒店为14.13%。

目前，项目风险评估的手段大致可以分为定性和定量两大部分，可以采用的评估模型多达几百个。定性分析的主要方法主要包括决策者行政指令、同行评议、回溯分析、经验趋势外推、德尔菲法等；定量分析的主要方法包括净现值法、GP法、层次分析法、风险价值法，压力测试法，KPI法，回归法、蒙特卡罗方法等。

考虑到风险的不确定性，评估者不可能将所有的风险因素全部考虑在内，因此，蒙特卡罗模拟在项目评价风险方面具有天然优势。通过蒙特卡罗模拟，评估者可以为项目决策层提供一个显而易见的风险指标和影响净现值的主要假设单元，从而可以为决策层改进项目现金流，降低风险作出帮助。

蒙特卡洛方法又称随机抽样技巧或统计试验方法，是一类以概率统计理论为基础， 通过随机变量的统计分析、随机模拟， 求解数学、物理、工程技术问题近似解的方法。 蒙特卡洛方法能够比较逼真地描述事物的特点和过程， 解决一些传统数值方法难以解决的问题， 因而该方法的应用领域日趋广泛。

结合投资公司预计的100%持股的宾馆和购物中心投资方案的现金流，组合投资的比例，以及现金流每一年的变动范围（均值标准差），我们将在EXCEL表中建立函数，如图1。这个表格函数将是应用Crystal Ball进行蒙特卡罗模拟的重要基础。

Crystal Ball是由Oracle公司开发的一个仿真软件，采用蒙特卡罗仿真功能分析风险与不确定模型。功能包含敏感度分析、相关性分析、tornado分析、精确控制及历史数据的分配。通过使用Crystal Ball软件进行蒙特卡罗仿真，大大降低了使用者对数学能力的要求。目前在国外诸多优秀的大型企业中的财务风险管理部门已获得普及应用，特别是在项目管理的财务风险部分，该软件存在非常广泛的应用。

Crystal Ball仿真需要对于每一变量，都定义可能的数值及其概率分布。概率分布类型的选择取决于与变量相关的各类条件。在模拟时，从事先定义好的可能性中随机抽取数值为各个变量进行赋值。通过反复地从可能性分布中选取数值，并将它们赋予那些未知的变量，模拟将对某一模型的无数种场景进行计算。这些数值将被写入用于计算新场景的变量单元格。

现在我们可以对该项目进行仿真。选择图1中的单元格D4：D10；D13：D19；D22：D28，将它们作为定义假设的数据，其中，D4：D9；D13：D18；D22：D27选择正态分布，D10；D19；D28选择均匀分布。

选择本次模拟运行次数为10000次，在计算出现错误时停止运行，并且在达到95%的置信度后停止仿真。选择95%为置信度，是指总体参数值落在样本统计值某一区内的概率为95%，如果需要更高的精确度，可以通过增加仿真运行的试验次数来缩减，然而缩减的趋势是很微弱的，除非试验次数大幅增加。因此，模拟次数越多，就会越接近一个精确的数值。

频率图中给出计算机仿真实验10000次得到的结果。图2的频率图中显示了9944次模拟，说明有56次的模拟值偏离正常范围很远的值，被系统舍弃，同时还提供了采用建议后的风险曲线，因为它显示了相关各种净现值（NPV）的各种发生可能性。在10000次试验中，净现值（NPV）出现了一个巨大的波动范围，从-11928.4万元到28469.2万元，我们发现实验结果中有一个很明显的发生巨大损失的可能。我们将数字0输入到频率图的左下角方框内，在该图中下部的确定性方框显示了试验数10000次中有86.22%的模拟结果是7年后得到正的净现值。同时这个结果也说明了不利的方面（净现值为负）的概率为13.78%。

图3与图4分别为累积图和逆向累积图，它们以不同与频率图的方式生成模拟结果。图3提供了从小到大的净现值排列信息，横轴表示从最小的净现值-12000万元到最大的净现值24000万元的整个的波动范围，在这个范围内的每一个数值，图表都累积了10000次仿真中所发生的小于或等于这个数值的实际净现值发生频率。

图4是以同累积图相同的方式构建的，但不同的是对于-12000万元到24000万元的每一个数值，逆向累积图都累积了10000次仿真中所发生的大于或等于这个数值的实际净现值的发生频率。从累积图和逆向累积图中我们可以发现0万元到15000元出现的概率在10000次模拟中出现频率比较高。

敏感性图表明了假设单元格（D4：D10，D13：D19，D22：D28）与预测单元格（E39）之间的相互关系系数并由大到小降序排列。左侧坐标为假设单元格，右侧为关系系数（大于0，小于1）。

从图5中我们可以发现影响GT投资组合净现值（E39）的因素（预测单元格）降序排列（前10位），分别为D5，D28，D22，D14，D10，D4，D24，D13，D9，D27。他们对应的具体概念为：写字楼项目第2年的现金流，酒店第7年的每股售价，酒店项目第1年的现金流，宾馆项目第2年的现金流，写字楼项目的每股售价，写字楼项目第1年的现金流，酒店项目第3年的现金流，宾馆项目第1年的现金流写字楼项目第6年的现金流，酒店项目第6年的现金流。它们与预测项（净现值）的相互关系系数分别为：0.42，0.38，0.32，0.31，0.30，0.27，0.25，0.21，0.17，0.16。

上述仿真试验虽然得出投资公司此项投资组合在第7年获得正净现值的概率为86.22%，但是依然存在13.78%的概率（净现值为负），模拟10000次的平均净现值为4843.7万元，模拟中有10%的试验发生了超过-1253.万元的损失。有10%的机会可以实现巨大的利润（净现值），超过16506.9万元。通过试验我们可以发现，巨大的利润可能性（86.22%次净现值为正）基本与伴随发生的损失或风险（13.78%次净现值为负）基本相称。

本文同时运用计算机科学、管理科学等方面的知识来研究案例公司项目现金流风险评估。结合项目投资组合比例和预估现金流，使用蒙特卡罗模拟法对该项目进行风险分析，评估结果为该项目净现值为正的概率为86.22%，风险比例为13.78%。

为了减少项目现金流风险，后续还可以做的工作包括对仿真结果进行预测和重新修正该项目的蒙特卡罗模型参数，经过模拟，得到改良后的风险概率：1.62%，较之前的13.78%大大降低，此处不再详细说明。

本论题具有较强的实践性，通过对某公司投资项目现金流风险评估典型案例，提出了利用蒙特卡洛仿真对风险分析的优势，继而达到从个别到一般，以点引面的研究效果。

[1]弗雷德里克.S.希利尔，马克.S.希利尔.数据模型与决策[M].北京：中国财政经济出版社，2003.

[2]卢雷，杨江平.基于蒙特卡洛仿真的使用与保障费用风险分析[J].计算机仿真，2013， 05：354-357.

[4]李帅芳，肖果平.Crystal Ball在项目管理风险分析中的应用[J].项目管理技术，2013，11（04）.

[5]吕立波，高崎，李有为，葛阳，张恒.基于蒙特卡洛仿真的设备维修周期建模与优化[J].计算机与数字工程，2011，39（4）：47-49.

方江t（1984-），女，山西省太原市人。硕士学位。现为山西广播电视大学助教。主要研究方向为软件工程。

林楠（1984-），男，山西省太原市人。硕士学位。现为中国信达资产管理股份有限公司山西省分公司项目经理。主要研究方向为工商管理。

1.山西广播电视大学 山西省太原市 030024

2.中国信达资产管理股份有限公司山西省分公司 山西省太原市 030024

7月22日，信达地产发布公告称，公司于近日收到董事长赵立民的书面辞呈。

赵立民因工作调整，申请辞去公司董事长、董事职务，同时一并辞去公司董事会战略委员会委员、提名委员会委员职务，将继续履职至选出新任董事长之日。

另悉，公司于2022年7月22日召开第十二届董事会第十七次（临时）会议，审议通过了《关于改选公司第十二届董事会非独立董事的议案》，提名石爱民先生为公司第十二届董事会非独立董事候选人。

信达地产股份有限公司，是中国信达资产管理股份有限公司（下称中国信达）旗下的房地产上市公司。信达地产披露年报显示，2021年，公司实现营业收入221.05亿元，实现归属母公司净利润8.15亿元。

去年年末登上董事长之位的赵立民，到目前为止的“发挥”都很稳定；作为首次踏入地产圈的公司一把手，能有这样的业绩确实不简单。

此前的7月18日，中国信达发布公告称，总裁张卫东因工作变动提出辞去总裁职务。

张卫东是中国信达的“元老”，从成立之初到调离，张卫东曾在中国信达任职16年，经历了公司成立、改制、上市等一系列关键事件。

在2015年11月调任中国信托业保障基金有限责任公司后，张卫东时隔四年于2019年10月重返中国信达，出任总裁一职。

在张卫东辞任中国信达总裁后，业内曾传出中国信达的下一任总裁人选或为中国信达执行董事、副总裁赵立民。

自2021年5月起担任中国信达副总裁的赵立民，同样是一位老信达人。

出生于1969年的赵立民，曾就职于中国建设银行辽宁省分行，中国信达资产管理公司沈阳办事处、呼和浩特办事处、吉林分公司、信达投资有限公司及中国信达资产管理股份有限公司，历任高级副经理、高级经理、副主任、党委副书记、总经理、党委书记、总裁助理。

赵立民自2020年12月起兼任信达地产董事、董事长，自2021年5月起担任中国信达副总裁，2022年5月起担任中国信达执行董事。

目前，中国信达旗下拥有从事不良资产经营和金融服务业务的平台子公司南洋商业银行、信达证券、金谷信托、信达金融租赁、信达香港、信达投资、中润发展等。

今年以来，四大AMC迎来密集“换帅”。

2月18日，银保监会与党委组织部相关领导到中国东方资产召开会议，宣布中国东方党委书记、董事长吴跃到龄退休。

2月28日，中国长城资产管理股份有限公司官宣新任董事长，李均锋被选为该公司董事会执行董事、董事长。原董事长沈晓明因到退休年龄卸任。

四大AMC（资产管理公司）——中国华融、中国信达、东方资产、长城资产均成立于1999年，成立之初是为了负责剥离国有四大行的不良资产。后陆续进行了股份制改革，其中中国华融和中国信达已在港股上市。

谈及更换“掌舵人”对于四大AMC的影响，金乐函数分析师廖鹤凯表示，四大AMC纷纷换“掌舵人”的原因主要是“掌舵人”基本到了退休年龄，而AMC也面临新时代的道路选择。

对于目前行业格局和管理体系基本已经确立的四大AMC来说，单纯更换“掌舵人”可能会对发展战略、业务重点、人员配置、内控管理有一定的影响，但短期对公司运营和业务影响比较有限。

7月21日，银保监会披露，2022年上半年累计处置的不良资产较上年同期多处置接近2200亿元。过去五年，银行业累计处置不良贷款11.5万亿元，超过之前12年处置的总和。

在化解房地产企业优质项目风险的号召下，已有AMC公司开始行动。

3月份，东方资产成为首家发行地产纾困金融债的AMC，规模为100亿元；同月，长城资产也获批发行100亿元金融债券。

两家AMC均表示，上述发行金融债券主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置、房地产行业不良资产纾困、房地产金融风险化解等相关不良资产主营业务。

目前已明确介入出险房企不良资产风险化解的有两家，一家是信达资产，另一家是长城资产。

信达资产目前释放的信息明确。去年12月，当时的信达资产副总裁赵立民加入恒大集团成立的风险化解委员会；到今年1月，信达资产全资子公司信达香港董事长梁森林也获任非执行董事。

长城资本则是首家公开与出险房企合作的AMC。

4月5日，佳兆业与招商蛇口发布公告，称双方已与长城资产共同签署了战略合作协议。三方将在城市更新、商业综合体经营和文旅等领域的项目开展合作，但目前还只是框架协议，具体合作项目仍待进一步洽谈。

四大AMC的地产风险敞口其实不小，因为其不少业务都与房地产相关。汇生国际融资总裁黄立冲表示，四大AMC都有被套的地产项目，也有降低地产风险敞口的需要。

来源：中房俱乐部CREC综合自AI财经社、和讯网等，如有侵权请联系删除

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统计局2022年全年房地产开发投资13.29万亿元

2月28日，国家统计局发布2022年国民经济和社会发展统计公报。全年房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%。其中住宅投资100646亿元，下降9.5%；办公楼投资5291亿元，下降11.4%；商业营业用房投资10647亿元，下降14.4%。年末商品房待售面积56366万平方米，比上年末增加5343万平方米，其中商品住宅待售面积26947万平方米，增加4186万平方米。

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2月28日，中国恒大未能与主要债权人就境外债务重组方案达成协议。中国恒大将于3月20日在香港面临资产清算呈请聆讯。公司此前表示，希望到3月初就美元债重组条款获得主要债权人支持。恒大与债权人的主要争议包括恒大及其两个在香港上市公司的股权价值，债权人要求将部分债务转为恒大所持有的恒大汽车及恒大物业悉数股权，但恒大仅愿意将债务转为部分股权，同时恒大与债权人就恒大债务的结构优先权出现分歧。

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2月28日，广州越秀集团股份有限公司发布2016年公司债券（第二期）（品种一）2023年本息兑付及摘牌公告。发行金额15亿元，本期债券品种一发行期限为7年，附第5年末发行人调整票面利率选择权、发行人赎回选择权和投资者回售选择权。票面利率在存续期前5年为3.2%，在第5年末发行人调整后2年的票面利率为3.4%，在存续期的第6年至第7年固定不变。此次债权登记日为2023年3月8日，本息兑付日为2023年3月9日，债券摘牌日为2023年3月9日。

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2月28日，据恒基兆业集团公众号披露，恒基兆业地产与兴业银行近日在香港签署《绿色及可持续发展战略合作协议》。同时，还将通过全球资金管理平台及跨境资金池工具，服务恒基地产实现跨境资金管理，共同深化全方位业务领域的战略合作。

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