金融16条支持房地产产公司可以参与社区事务吗?

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1、企业年底工作计划最新版

一、加强内控制度建设,防范风险的发生。

随着近年来金融犯罪案件的增多,促使我们对操作的规范、制度的执行有了更高的要求:

1、定期召开由行长及网点主管参加的内控、制度、风险分析会议,提出业务处理中出现的问题并解决,同时形成会议纪要对一些各网点不规范的业务进行统一落实。

2、会计结算部负责着全行的本外币会计、出纳、资金清算、人民币结算业务的管理;组织落实相关制度、办法及柜面业务核算和管理;负责人民币结算中间业务的收入;负责综合业务系统参数表的统一管理;负责全行会计凭证的统一管理,包括领取、分发、保管与销毁的管理;负责会计专用印章的领取、分发、回收和销毁工作;负责全辖现金、有价单证等贵重物品保管、调运业务的管理。这些业务的每一个环节都存在着风险点,要求我们按照制度规定加强对每一个环节的控制。

3、加强对全行所有网点在制度执行及业务操作中的监督检查工作,并落实专人负责,发现问题及时提出并督促对问题的整改落实情况,定期通报会计结算部的检查结果并跟踪落实,杜绝同样问题在网点的二次发生。

二、加强会计核算工作,提高工作质量。

因我行的前台临柜人员的流动性较大,而且我行的新业务新办法变化较快,对我行的会计核算质量一直都是个挑战:

1、继续执行柜员绩效考核机制,经过20__年的绩效考核对我行的临柜人员产生了一定的积极作用。20__年我们将更好地利用这一个考核机制,让更多的柜员参加到这个考核中来,以提高柜员的工作主动性与责任性。

2、对在我们检查中发现的问题除进行通报处理外,我们将继续执行对临柜人员的经济处罚手段,以及差错人员的业务学习与考试。促使柜员重视业务差错的发生,努力减少差错。

3、有罚有奖,按照全行临柜人员的差错考核情况,对全年无差错及工作表现好的柜员进行奖励,以促进柜员的工作积极性。

4、定期、准确、及时地向市分行会计结算部上报各种会计结算报表。

三、加强业务培训,提高临柜人员的业务处理能力,从而提高她们的业务素质。

员工的素质如何是银行能否发展的根本,在目前人员流动频繁的情况下我们需要有一支高素质的队伍

1、制定出培训计划,在20__年我们准备对我行股改上市后的会计制度、支付结算办法、新会计科目以及综合业务系统新版本等业务知识以及各种新兴业务进行培训。及时让柜员吸收新的业务知识,帮助她们跟上我行的变革速度。

2、加强与其他各部门之间的联系,在业务培训上做好互通有无,通过邀请其他各部门的业务人员为会计结算柜员讲课,或讲业务知识,或讲自己的工作经验,以加深相互之间的了解,从而相互学习,以提高柜员的业务素质,更好地做好服务。

3、好市分行会计结算部下达的各项会计结算工作,如版本升级、

测试验证、帐户管理、计划任务等各项工作安排,并及时将业务信息向下辖网点传达,以更好地完成市分行的工作任务。

4、加强对营业经理的考核与考评工作,使营业经理能发挥潜力,履行好职责,提高我行的会计核算质量。

四、做好与企业之间的联系,召开银企座谈会向客户介绍我行的业务品种、新的结算方式,加强与客户的沟通,获取各种结算需求信息,更好地为客户解决结算上的难题。

作为会计结算部,还起着与市分行及支行下辖网点的上承下接工作,20__年我们将加强与市分行之间的工作衔接,及时将各项工作任务落实下辖各网点,努力完成市分行下达的各项任务。同时,加强与各部门之间的工作配合,共同为工行发展努力。

2、房地产销售年底个人工作总结以及工作计划范文

岁月荏苒,时光如梭,旧的一年即将过去,新的一年就要来临。自20xx年10月初项目组成立,我在公司领导及各位同事的支持与帮助下,严格要求自己,按照公司的要求,基本完成了自己的本职工作。在企业不断改革的推动下,我认识到不被淘汰就要不断学习,更新理念,提高自我的素质和业务技术水平,以适应新的形势的需要。

现就个人一年来的工作情况做以下总结:

积极贯彻公司领导关于公司发展的一系列重要指示,忠于公司、忠于股东、诚实守信、爱岗敬业、团结进取,进一步转变观念,改革创新,面对竞争日趋激烈的房地产市场,强化核心竞争力,开展多元化经营经过努力和拼搏,使公司持续的发展。

全面加强学习,努力提高自身业务素质水平。作为一名宣传销售人员肩负着上级领导和同事赋予的重要职责与使命,公司的销售计划及宣传方案需要我去制定并实施。因此,我十分注重房产销售理论的学习和管理能力的培养。注意用科学的方法指导自己的工作,规范自己的言行,树立强烈的责任感和事业心,不断提高自己的业务能力和管理能力。

二、在开发公司的日常工作

我于年初进入公司以来,在公司开发部工作。在公司领导,主管领导及各位同事及各位同事的帮助下,我对公司各项规章制度和办事流程有了清楚地了解,也从部门领导和其他同事身上学到了很多新的知识,我的工作能力也由此得到很大提高。

进入公司一个月时间里,我主要负责开发公司的有关文件的保管,收发登记及文字处理等工作,并参加了xxx商住小区的拆迁工作及xxx商住小区的图纸会审。在公司各部门领导的正确指导和各部门同事的密切配合下,我能按时优质完成领导布置的各项工作,同时积极的对李辉庄周边楼盘进行市场调查,为公司的售房工作垫定了基础,保证了公司各项宣传推广活动的顺利进行。

5月底开始xxx商住小区的售房工作,在这期间我主要做了以下工作:

1、根据公司各月的会议精神,制定销售的月销售计划。

2、策划xxx小区的宣传工作,制定出宣传方案,报领导审批后实施。

3、办理售房合同,负责开发公司的文件文字处理,保管资料的收发登记。

4、参加xxx拆迁工作及合同的管理。

5、进行社会调查,接待客户,对客户保持联系。

三、通过这段时间在公司的工作与学习,我学到了很多

作为公司的售房宣传人员有以下几点设想:

首先,销售宣传人员的工作,销售人员必须做到对销售流程的遵守,并控制整个销售环节。

可以直观的显示所有楼盘的销售进展情况,并以制度销售改进策略,做好保密工作,绝不能向客户透露;

填写客户资料表。无论成交与否,每接待一组客户后,立刻填写客户资料表。填写的重点是客户的联络方式和个人资讯。客户对产品的要求条件,成交或未成交的原因。根据客户成交的可能性,将其分类为:A、很有希望B、有希望C、一般D、希望渺茫,以便日后有重点地追踪询访。

管理和登记销售的情况,包括认购资料认购合同,产权资料,付款资料。

在销售过程中换、退房的原因,理由以及处理办法和结果。

处理销售过程中的楼款催交处理。

登记已成交客户详细资料,方便公司营销人员有第一手资料,对客户进行分析,从而限度提高对客户的服务。

需换户者,在定购房屋栏内,填写换户后的户别、面积、总价,并注明何户换何户,收回原定单;应补金额及签约金若有变化,以换户后的户别为主;其他内容同原定单。

遇到退户情况,应分析退户原因,明确是否可以退户,报现场管理人员或更高一级主管确认后,办理退户手续,结清相关款项,将作废合同收回留存备案,有关资金移转事项,均须由双方当事人签名认定;若有争议无法解决时,可提请仲裁机构调解或人民法院裁决。

9、加大宣传力度通过以下几种方式:

2)户外媒体户外看板(位置:李辉庄的主要干道,主要客源钢司职工、中加职工、银龙职工及乡镇生意人和在市区工作的人员)网络、出租车、公交车、公交站台(可在其车体做喷绘广告,或车内显注位置做小张的粘贴广告,站牌上小型海报宣传),内容主要以开盘为主。

第一,售房销售对我而言是一个新的岗位,许多工作我都是边干边摸索,以致工作起来不能游刃有余,工作效率有待进一步提高;第二,有些工作还不够过细,一些工作协调的不是十分到位;第三,自己的专业知识及理论水平十分有限不能很好完成自己的工作任务。

在今后的工作里,自己决心认真提高业务、工作水平,为公司经济的发展,贡献自己应该贡献的力量。我想我应努力做到:加强学习,拓宽知识面;努力学习房产专业知识、物业专业知识和相关法律常识。加强对房地产发展脉络、走向的了解,加强周围环境、同行业发展的了解、学习。遵守公司内部规章制度,维护公司利益,积极为公司创造更高价值,力争取得更大的工作成绩。

3、房地产销售年底个人工作总结以及工作计划范文

在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年,回顾这一年的工作历程,作为x企业的每一名员工,我们深深感到xx企业之蓬勃发展的热气,xx人之拼搏的精神。

我是销售部门的一名普通员工,刚到房产时,该同志对房地产方面的知识不是很精通,对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下,我很快了解到公司的性质及其房地产市场。作为销售部中的一员,该同志深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面,企业的窗口,自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质,高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外,还要广泛了解整个房地产市场的动态,走在市场的前沿。经过这段时间的磨练,我已成为一名合格的销售人员,并且努力做好自己的本职工作。

房地产市场的起伏动荡,公司于20xx年与xx公司进行合资,共同完成销售工作。在这段时间,我积极配合xx公司的员工,以销售为目的,在公司领导的指导下,完成经营价格的制定,在春节前策划完成了广告宣传,为xx月份的销售高潮奠定了基础。最后以xx个月完成合同额xxx万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼,我从中得到了不少专业知识,使自己各方面都所有提高。

下旬公司与xx公司合作,这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出火爆场面。在销售部,我担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化,工作显得繁重和其中。在开盘之际,该同志基本上每天都要加班加点完成工作。经过一个多月时间的熟悉和了解,我立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。由于房款数额巨大,在收款的过程中该同志做到谨慎认真,现已收取了上千万的房款,每一笔帐目都相得益彰,无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会,该同志不断总结自己的工作经验,及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘,而且一期余房也一并售罄,这其中与我和其他销售部成员的努力是分不开的。

这一年是有意义的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下,在新的一年中将会有新的突破,新的气象,能够在日益激烈的市场竞争中,占有一席之地。

4、房地产销售年底个人工作总结以及工作计划范文

不知不觉,在xx工作已经足月有余,在这x月里,工作量不大,要学的却不少,尽管自己原来也是从事房地产销售,可是销售知识永远是个无底深渊。也正因为如此,我才乐此不彼,越来越喜欢这份工作。以前常听说也遭遇过销售员之间为了比拼业绩,争夺提成,经常是不择手段,诡计迭出。幸运的是目前的xx拥有一个和谐的销售氛围,同事之间既有竞争更有互相帮助,每次分歧总能在沟通中消除,每次难题也常常在集思广益中(即便我们只有4人)化解。正因为有这样浓厚的企业氛围和团队精神,才给了我在xx成长所需的养分。

但是通过工作,还是发现自身仍存在许多缺点急待解决。首先,刚进入xx,对中建地产的企业文化及xx这个项目的相关情况还没能够了然于心,跟客户介绍的时候不足为企业和项目展示很好的口碑与形象,致使客户对我们的企业品牌与项目一知半解。我想作为一个大企业的置业顾问,不仅要精通卖房业务,更要让客户感觉中建无论是从企业品牌,社区环境,物业质量以及员工素质各方面都比其他楼盘有优势,坚定客户购买的信心。针对这个问题,我已经与同事xx深刻讨论过,多学习,多讨教,从自身做起树立对本企业品牌的绝对信心与优越感,以此感染每个客户。

其次,由于进入xx时所有的住房已基本售罄,唯有两套170平大户型以及商铺在售,所以对于商铺销售基本可以说是毫无经验。我想,相对于住宅,商铺客户这类高收入投资群体的购房心态及个人气质各方面肯定也有所不同,因此对于这两类客户的销售方式也必须有相应的变化。比如商铺客户考虑的更多的是收益回报率问题,那么我们就应该着重介绍周边的发展趋势与发展前景,坚定客户购买的信心,让其买得开心,买得放心。以前总以为一个优秀的销售员必须有自己的个性,没有个性的销售员不过是个服务员而已。但是通过实践工作我才发现,一个真正成功的销售员除了必须有能够感染客户的个性外,更应该具备能够随时适应不同消费者心态的应变能力,同时牢记,专业、礼貌、主动服务、给予客户比他想象的更多,并坚持公司利益至上的职业操守。所以,为了做好xx商铺的销售工作,我急待提高自身修养,无论从个人气质和专业能力方面都要把自己打造成一个适合中建地产大气之风的置业顾问。

另外,由于进入xx的时间不长,所以自己对公司的一些规章制度和流程方面还没有机会完全了解,偶尔犯下一些低级错误。虽然在主管的帮助下已经改善了许多,但肯定还有很多地方不够清楚,这方面也急待在今后的工作生活中得到改进,一方面自己会多学多问,另一方面也希望领导的鞭策,同事的提点。

我深知个人的发展离不开企业的发展,而热爱则是做好每件工作所必不可缺的。所以,在这充满希望的企业里,我必将全力服务公司,热爱岗位,勤奋工作,严于律己,认真专研,继续学习,用使命般的激情面对客户,用认真严谨的态度面对我的职业,为客户制造感动,为公司创造利润!

5、社区年底工作计划书最新

一、以教育培训为根本,进一步增强女性自身综合素质

一是加强教育培训。围绕宣传贯彻中国妇女“十九大”精神,通过专家授课、参观学习、座谈讨论等形式,引导广大妇女干部认清自己的特殊身份,提高广大妇女的政治理论素质;要通过法律法规、业务技能、客观实践等培训,进一步增强各级妇联干部服务基层、服务妇女群众的能力与本领。

二是着力培育和开发女性人才。大力培育女领导干部、女性经营管理者和女专业技术人员三支队伍;配合组织部门不断推进培养选拔女干部、发展女党员工作,努力适应竞争上岗、公推公选等干部人事制度改革,推动更多的女性走上领导岗位。

三是加强失业妇女的创业就业技能培训。结合社会需求和她们的实际需要,重点进行家政、插花等技能培训,帮助她们实现就业,解决自身及家庭生活问题。

四是抓好家庭教育工作。以社区德育中心、家长学校、小公民道德实践基地等为平台深入开展形式多样活动,着力引导全区广大家庭崇尚文明、健康、___的生活方式;

五是完善家庭教育工作长效机制建设。指导各社区家长学校以全国未成年人思想道德建设工作测评实地考察要求,开展家长学校工作;全面开展家长学校检测、评估工作;招募一批经验丰富、热心家庭教育工作的志愿者,定期开展活动;推动家庭教育课程进入中小学班主任培训内容,举办“家庭教育培训者培训”。

六是继续配合市妇联实施“家庭教育百千万”工程”(百场公益讲座、千次家教活动、万户家庭受益)。组织家庭教育专家,深入社区家庭,广泛宣传家庭教育新思路,帮助家长树立正确的家教观念;针对儿童心理发展特点,邀请专家深入学校,以家长会的形式举办“开心一课,健康成长”专题讲座;继续开展家庭教育实践月活动,充分利用各种资源、进行多渠道、多样化的宣传,提高家庭教育知识普及率,营造良好的家庭教育社会氛围。

七是促进家庭教育研究成果转化工作。开展家庭教育课题研究、实践活动,探索家庭教育新规律、新机制、新形式、新途径,提升家庭教育工作整体水平。跟踪、督促承担市家庭教育研究会的家庭教育课题按时完成。组织专家,深入街道社区开展中华民族优秀传统文化家庭教育活动,向广大家长宣传正确家庭教育理念和科学教子方法,营造促进未成年人健康成长的环境;进行家长学校师资培训,提升广大家长教育子女的水平;举办寓教于乐,丰富多彩的暑期夏令营、未成年人思想道德建设征文活动,年底对家长学校进行评估考核。

八是加强信息调研。重点围绕妇女群众关心的热点、难点问题,如:妇女干部队伍建设、外来务工妇女生存与发展、婚姻家庭新问题、家庭教育等进行信息调研。通过走访慰问、专题研讨等活动,组织力量深入街道和社区,现场实地了解妇女儿童生存状况和利益诉求,进一步找准各类问题切入点,提高工作实效性和针对性。

二、以服务群众为主题,进一步引领妇女广泛参与经济建设

一是实施巾帼创业发展行动。加大工作协调力度,整合有效资源,努力创建“巾帼创业示范基地”2-3个、树立“巾帼党员示范岗”2-3个、表彰“巾帼创业明星”10位、发放创业发展奖励资金2万元。

二是开展“岗上建功”活动。完善表彰激励机制,结合相关工作活动,评选表彰“巾帼文明岗”20个、“巾帼岗位明星”10位;

三是开展“岗下创业”活动。开展“三八架金桥?春风送岗位”系列活动,积极拓展妇女就业渠道。开展巾帼牵手SYB(创办你的企业)导师行动,与企业家联合开办提高女性创业能力(GETAhead)培训班,增强妇女应对社会生活的能力。

四是开展走访活动。六一期间开展“情系单亲母亲,关爱特困女童”活动,走访慰问35户特困家庭和百名品学兼优的春蕾女童。同时,“三八”期间,开展“送保险、送体检、送智慧”活动,并慰问百名特困单亲母亲。

五是继续实施“家庭文明”工程。评选表彰“五好文明家庭”15000户、“___家庭”标兵户100户、“文明(楼)院”30个、“好邻里”11位。深入社区指导“文明___社区”创建工作。

六是组织庆“三八”文艺演出活动。六是认真做好来访接待工作。认真接待并处理好来信来访,为广大妇女提供法律咨询、纠纷调解、法律援助等服务,力争结案率达100%。

三、以普法维权为重点,进一步优化妇女发展良好社会环境

开展维权普法宣传活动。启动“三八”妇女维权周、禁毒宣传等活动。以贯彻《劳动法》、《妇女权益保障法》和新颁布的省实施办法为重点,充分利用板报、宣传栏、悬挂横幅、发放读本、以及广场咨询等多种形式,全面开展宣传新颁布的《实施<中华人民共各国妇女权益保障法>办法》、男女平等基本国策等法律法规,推动男女两性协调发展,促进社会进步;协调司法局深入街道社区,以“妇女法制宣传教育与依法维护妇女权益”为主题,开展政策宣传、法律服务、司法援助等活动,切实维护妇女的合法权益。

同时加强男女平等基本国策的宣传,加强妇儿工委办公室的协调服务职能,完善妇儿工委各项工作制度,协调、指导各成员单位整合资源,团结协作,推动“两个规划”各项任务指标圆满地完成。

6、社区年底工作计划书最新

为了进一步搞好联河村党组织建设,不断加强党内的民主建设,增强党的创造力、凝聚力、战斗力,提高村政治文明建设水平,制定如下实施方案。

按照《党章》、《党内监督条例》,通过党务公开,进一步扩大党员和广大村民的知情权、参与权和监督权,强化党内监督,从源头上遏制腐朽现象的产生,保持党的先进性,努力促进居委会的快速和谐地发展。

二、党务公开工作的原则

1、根据党章和党内监督条例以及国家的法律法规实施党务公开。

2、公开内容应当真实可信,客观公正,不搞形式主义。

三、党务公开工作的要求

1、讲求实效。党务公开要坚持实事求是,面向党内外群众,把党员和村民最关心的热点问题依法按党内有关规定和程序进行公开,不回避矛盾,不避重就轻,通过透明度赢得信任度,不断提高党组织的凝聚力、战斗力,进一步增强党组织的工作活力。

2、完善制度,通过党务公开,进一步完善党内民主制度,不断探索民主治村的新思路、新办法、新途径。

(1)公开的程序:严格按照“拟定公开内容——党组织审定——负责人审签——向党员(群众)公开——登记建档”的过程,标记、办理。

(2)公开的内容:除法律法规和党纪党规不允许公开的`内容外,党内事务均应当在适当的范围内以适当的方式予以公开,并要做到党务公开与村务公开有机相结合。如:公开党员名单、党组织班子成员名单及分工情况和班子成员调整情况;党组织履行职责情况;推荐、评选先进情况;党组织获得的荣誉情况;党员发展情况;党员执行纪律、履行义务情况;民主评议党员情况;党组织的年度工作计划和总结;村两委工作计划和总结;党组织的决议和村工作重大事项;党费收缴情况;党员会议纪要;党员学习情况和党课内容;村干部任命;村财务收支情况等。

(3)公开时间:根据公开的内容,做到定期公开与随时公开相结合。

(4)公开范围:严格区分对党内公开、对党外公开和先党内后党外公开办理。

(5)公开的形式:根据实际情况,采用党内会议、文件等形式。

四、党务公开工作的实施步骤

1、组织动员和制定方案阶段。首先利用各种会议,传递学习《党章》,进行广泛深入的思想发动,使村干部和党员深刻理解党务公开的重要意义,形成党务公开的良好氛围。其次,村两委党组织在充分征求党员和村民意见的基础上,制定好党务公开的实施计划,明确党务公开的内容、时间、方法。

2、组织实施党务公开阶段。每次党务公开以后,党组织向党员和广大村民征求意见,对反映的问题及时核实,认真整改。

村党组织切实加强对党务公开的领导,成立以党支书记为组长、党总支委员为成员的党务公开领导小组,将党务公开列入重要议事日程,确保党务公开工作有计划、有步骤、有组织地开展。

7、社区年底工作计划书最新

20__年,__社区在镇党委、镇政府的领导下以及社区党支部的指导下,在驻地单位及居民的积极配合和响应下,通过社区居委会全体成员的共同努力,社区各项工作均取得了阶段性成效,并完成各项考核任务。在新的一年中,我社区将再接再厉,力争使社区工作的各方面都更上一层楼,现将我社区20__年的工作计划及工作思路汇报如下:

一、完善社区服务,促进社区全面发展

搞好社区的环境和卫生,是一项合民心、顺民意、使人民群众安居乐业的重要工作,也是改善居民生活质量、塑造社区形象的一项重要举措。因此我社区把环境卫生当作社区工作的重头戏来抓。我社区将专门设立工作领导组,合理制定宣传方案,有组织地做好宣传、发动工作,充分调动社区居民的积极性,并派专人负责市容环卫工作,对违反市容环境的行为起监督作用,努力营造“人人爱护社区、个个维护环境”的良好氛围。为建设环境优美、整洁的新型社区提供强有力的保障。继续完善“靓丽星期五”工作机制。加强辖区日常生活垃圾清扫清运工作,积极争取政府投入,加强社区卫生设施建设。

(二)继续做好社区民政、残联、老龄、双拥工作对社区的困难群体给予力所能及的帮助,对社区的弱势群体老年人做好政策福利的办理,全心全意做好为残疾人服务的工作,开展一帮一扶助活动,定期走访慰问。认真学习领会拥军爱民与拥军爱民文件和精神,关心军属,定时定期走访。

以宣传教育为先导,宣传科学、文明、进步的婚育观念,创造良好的人口环境,做好利益导向政策的落实工作。

(四)根据居民的需求和社区的能力,开展丰富多彩的活动,有针对性的开展特色活动。

在社区内多挖掘文艺骨干,为社区文艺活动的开展做好准备工作,同时多方面地丰富社区居民的业余文化生活。发挥社区志愿者的模范带头作用,在社区开展宣传工作,推动移风易俗,坚决扫除各种歪风邪气,为社区居民创造一个良好的生活环境。

(五)安全生产监督管理

由社区居委会具体负责社区安全生产监督管理工作。采取集体负总责,个人分片包干的形式,建立健全消防安全规章制度。认真、负责做好每月的安全生产巡查、登记工作,发现问题及时整改,消除安全隐患。

(六)维护社会稳定,抓好综治、信访维稳工作,打造“平安和谐社区”。

良好的治安环境是建设和谐社区以及保证社会稳定的基本保障。建立社区治安联防体系,组建社区巡逻队,定期对居民小区进行巡查。建立由社区干部、党员、楼(巷、户)长、居民代表、爱国人士等组成的社会治安信息员队伍,形成覆盖社区全体居民的社会治安信息网络,健全社情民意定期报告制度和汇集分析制度。

1、建立健全社区综治信访维稳各项工作制度,充分发挥居委会的职能作用,深入居民,为大家解决疑难问题。

2、利用条幅、板报进行广泛的法制宣传教育,加大禁毒宣传力度。坚持提高认识、教育为先、严厉打击、全员收戒、综合治理的方针,扎实推进无毒社区工作顺利完成。

3、加强对外来人口的管理,切实做好流动人口的调查、登记管理服务工作,使流动人口的管理做到了规范有序。

4、认真落实综治信访各项措施,无赴县级及县级以上集体上访。

5、加强队伍建设,加大矛盾纠纷排查处理力度。抓好社区调解规范化建设。

1、深入居民,充分了解和掌握社区内下岗失业人员的就业意向。

2、积极跑企业、找岗位,加强与用人单位沟通,提高就业率,解决困难群体的生活。

多年的社区工作经验告诉我们,加强班子建设十分重要。我社区在本着人尽其才,充分发扬民主的基础上,进行合理分工,使每个社区干部都能充分发挥自己的特长。在工作中尽量做到分工不分家,大事讲原则,小事讲风格,并形成互相帮助,团结协作的工作作风。对社区各种制度进行不断的规范和完善,为各项工作的顺利开展提供组织保障。

在新的一年里,__社区全体成员一定团结一致,按照20__年工作计划有条不紊的开展工作,充分发挥党支部的战斗堡垒和党员的先锋模范作用,力足本职,做好各项工作,为广大居民多办好事、实事,圆满完成上级下达的各项任务。

8、社区年底工作计划书最新

为推动社区党建工作向纵深发展,根据上级党组织和__街道党工委党建工作思路,__社区党支部紧密结合自身实际,特制定今年下半年社区党建工作规划。

高举中国特色社会主义伟大旗帜,以《中国共产党章程》和__大精神为指导,全面贯彻落实科学发展观,不断加强党的基层组织建设、阵地建设和功能建设。以保持党同人民群众的血肉联系为核心,以服务群众为重点,以创建“文明、和谐、平安”社区为主题,不断提高社区党组织的创造力、凝聚力和战斗力,为促进新型文明和谐社区建设提供坚强的组织保证。

(一)加强基层组织建设,夯实党建工作基础。

一是加强社区党支部领导班子成员的政治理论学习,把政治思想工作放在首要位置来抓。二是健全和完善党务干部选拔、任用机制,选好配强党支部领导班子。三是探索社区党组织的横向联建,创新社区党建的共建机制。找到党员互教互管、困难互帮互助、治安联帮联防、文明风尚共培共育的共同利益驱动点,并吸引单位党员和群众自愿参与社区建设。充分发挥基层党组织的战斗堡垒作用,使基层党组织焕发出生机和活力。

(二)加强党员队伍建设,发挥先锋模范作用。

1、始终把发展新党员的质量放在首位,严格执行发展党员两公开制度,严把党员“入口”关。

2、探索建立正常的党员退出机制,加大对不合格党员的惩处力度,疏通“出口”,始终保持党员队伍的先进性和纯洁性。

3、强化流动党员管理,建立和健全流动党员联络站,使党组织关系一时不能或不便转入社区党支部的流动党员有家可归。

(三)加强支部制度建设,规范社区党建工作。

⑴建立健全社区党组织的组织制度(发展党员、党员民主评议、党员目标管理、流动党员管理等制度)、生活制度(民主集中制、党风廉政建设制)和工作制度(党组织工作规划、议事规则等)。

⑵建立社区党建工作的领导责任制。社区党组织书记为社区党建工作的直接责任人。

⑶健全社区党建联席分会制度。按照共商社区事务、共享社区资源、共建社区家园的原则,健全和完善社区党组织牵头、驻辖区企事业单位党组织参与的党建工作协调议事机制,及时沟通情况,交流经验,研究协调社区党建和社区建设中的重要问题。争取90%以上的社区单位党组织参加联席分会。

(四)加强精神文明建设,共建“文明、和谐、平安”社区。

社区党支部以党建为总揽,以社区党建联点扶建为抓手,大力创建“文明、和谐、平安”社区,充分调动一切积极因素,解决好人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题,化解好各种社会矛盾,努力实现社区的文明、和谐和平安。

(五)加强民主政治建设,推进社区民主自治。

为进一步完善社区居民民主自治运行机制,充分发挥社区党组织的领导核心和在社区事务中的主导作用。社区党支部对社区重大事项进行科学决策,支持和保证社区居委会依法履行议事、协调、服务和监督等主要职能。

9、企业年底工作计划最新版

一、加强内控制度建设,防范风险的发生。

随着近年来金融犯罪案件的增多,促使我们对操作的规范、制度的执行有了更高的要求:

1、定期召开由行长及网点主管参加的内控、制度、风险分析会议,提出业务处理中出现的问题并解决,同时形成会议纪要对一些各网点不规范的业务进行统一落实。

2、会计结算部负责着全行的本外币会计、出纳、资金清算、人民币结算业务的管理;组织落实相关制度、办法及柜面业务核算和管理;负责人民币结算中间业务的收入;负责综合业务系统参数表的统一管理;负责全行会计凭证的统一管理,包括领取、分发、保管与销毁的管理;负责会计专用印章的领取、分发、回收和销毁工作;负责全辖现金、有价单证等贵重物品保管、调运业务的管理。这些业务的每一个环节都存在着风险点,要求我们按照制度规定加强对每一个环节的控制。

3、加强对全行所有网点在制度执行及业务操作中的监督检查工作,并落实专人负责,发现问题及时提出并督促对问题的整改落实情况,定期通报会计结算部的检查结果并跟踪落实,杜绝同样问题在网点的二次发生。

二、加强会计核算工作,提高工作质量。

因我行的前台临柜人员的流动性较大,而且我行的新业务新办法变化较快,对我行的会计核算质量一直都是个挑战:

1、继续执行柜员绩效考核机制,经过20__年的绩效考核对我行的临柜人员产生了一定的积极作用。20__年我们将更好地利用这一个考核机制,让更多的柜员参加到这个考核中来,以提高柜员的工作主动性与责任性。

2、对在我们检查中发现的问题除进行通报处理外,我们将继续执行对临柜人员的经济处罚手段,以及差错人员的业务学习与考试。促使柜员重视业务差错的发生,努力减少差错。

3、有罚有奖,按照全行临柜人员的差错考核情况,对全年无差错及工作表现好的柜员进行奖励,以促进柜员的工作积极性。

4、定期、准确、及时地向市分行会计结算部上报各种会计结算报表。

三、加强业务培训,提高临柜人员的业务处理能力,从而提高她们的业务素质。

员工的素质如何是银行能否发展的根本,在目前人员流动频繁的情况下我们需要有一支高素质的队伍

1、制定出培训计划,在20__年我们准备对我行股改上市后的会计制度、支付结算办法、新会计科目以及综合业务系统新版本等业务知识以及各种新兴业务进行培训。及时让柜员吸收新的业务知识,帮助她们跟上我行的变革速度。

2、加强与其他各部门之间的联系,在业务培训上做好互通有无,通过邀请其他各部门的业务人员为会计结算柜员讲课,或讲业务知识,或讲自己的工作经验,以加深相互之间的了解,从而相互学习,以提高柜员的业务素质,更好地做好服务。

3、好市分行会计结算部下达的各项会计结算工作,如版本升级、

测试验证、帐户管理、计划任务等各项工作安排,并及时将业务信息向下辖网点传达,以更好地完成市分行的工作任务。

4、加强对营业经理的考核与考评工作,使营业经理能发挥潜力,履行好职责,提高我行的会计核算质量。

四、做好与企业之间的联系,召开银企座谈会向客户介绍我行的业务品种、新的结算方式,加强与客户的沟通,获取各种结算需求信息,更好地为客户解决结算上的难题。

作为会计结算部,还起着与市分行及支行下辖网点的上承下接工作,20__年我们将加强与市分行之间的工作衔接,及时将各项工作任务落实下辖各网点,努力完成市分行下达的各项任务。同时,加强与各部门之间的工作配合,共同为工行发展努力。

10、企业年底工作计划最新版

为统一思想,提高员工素质,增强凝聚力,塑造公司良好形象,更好地做好新形势下的企业宣传工作,推动企业文化建设,制定本计划。

坚持宣传党的路线方针政策,以经济建设为中心,围绕增强企业凝聚力,突出企业精神的培育,把凝聚人心,鼓舞斗志,为公司的发展鼓与呼作为工作的出发点和落脚点,发挥好~阵地的作用,促进企业文化建设。

1、公司重大经营决策、发展大计、工作举措、新规定、新政策等;

2、党的方针政策、国家法律法规;

3、先进事迹、典型报道、工作创新、工作经验;

5、公司管理上的薄弱环节,存在的问题;

1、端正认识,宣传工作与经济工作并重。

宣传工作是教育、激励员工的一种方式,是企业不可缺少的一项工作。“企业要发展、要实现奋斗目标,离不开全体员工的不懈努力,只有进一步加强宣传工作,才能激发起员工的斗志,形成向心力,各项工作才能战无不胜,才能建立起公司特有的企业文化”。因此,要端正认识,把宣传工作作为一件大事来抓好、做好。

2、强化措施,把宣传工作落到实处。

①建立公司宣传网络,组建一支有战斗力的宣传队伍。公司办公室负责整个公司的宣传工作,各分公司设立一人兼职负责分公司的宣传工作,各部室至少要有一名兼职宣传报道员、各分公司至少要有8名兼职宣传报道员从事企业宣传报道工作。各部室、各分公司在2月20日前将宣传报道员名单报公司办公室,由公司办公室负责于2月22日组织宣传知识培训,提高其工作能力,适应公司宣传工作的需要。

②自3月份开始恢复《__报》。每月一期,期间根据需要增发副刊。凡公司员工均可投稿,公司宣传报道员每月至少一篇,稿件形式不限,宣传内容以~年宣传工作重点为主,所有稿件一经刊登按字数发放稿酬。优秀的稿件向上级报刊推荐。

③黑板报每半月一期。公司办公室负责办公楼东头的板块,技术中心负责办公楼西头的板块,综合管理部、质量部在机床制造分公司范围内各选一块,其余的由两个分公司负责安排完成。

④宣传栏由公司办公室负责根据需要不定期更换。

⑤更新、增添标语牌。要统一字体,统一着色,使之体现公司文化特色。道路上悬挂标牌由公司办公室负责更换,其他由各分公司负责。

⑥做好专题宣传活动。各部室根据需要牵头做好这项工作。如:安全月、质量月等。

⑦开展评优树先工作,体现人本精神。开展评选质量标兵、技术能手、劳动竞赛等活动,激发员工的劳动热情,增强员工的团队精神。

⑧群团组织要广泛开展文体娱乐活动,既要轰轰烈烈、扎扎实实,有要讲究实效。

⑨各分公司、部室要开好班前班后会。

⑩加强对外宣传力度,主要是公司形象宣传和产品广告宣传等。

  中国致公党上海市委员会

  改革开放使我国经济有了大幅度发展,房地产业成为经济热点。随着生活质量的大幅度改善,人们对物业管理的要求也日益提高,于是这项牵涉千家万户切身利益的工作,成为社会矛盾比较集中的焦点之一。

  为了规范物业管理工作,国务院制定并于2003年9月1日实施的《物业管理条例》(以下简称《条例》),引起了社会各界的广泛关注。《条例》在上海贯彻实施中,成为人们规范物业管理工作的主要参照依据,起着重要的作用。但是由于社会尚处在转型期,因为法规与制度上的缺位,加上政策变化的频繁,以及社会上不少人观念的滞后,因此各种具体问题比较多。市人大和市政府为此做了大量的工作,11月1日实施的《上海市住宅物业管理规定》就反映了上海在这方面工作的最新进展。

  上海市政协和致公党市委立足于“三个代表”重要思想,高度关注物业管理工作的发展,在本市各中心城区和部分郊区就此展开了深入的调研,认为这项工作还有进一步完善的空间,在市、区房地管理部门和物业管理行业协会大力支持下,市房地产科学研究院紧密合作,相关企事业单位积极参与,针对上海实际情况形成了一些新的建议。  

  关键词:物业管理、服务质量   

  市政协重点课题《〈物业管理条例〉贯彻情况调研》受到致公党市委的高度重视,专门召开市委主委办公会进行破题,并对如何展开调研在人员、方法和调研途径等方面作出部署,组织了精干的课题组,由致公党市委主要领导亲自挂帅、党内外专家积极支持、市房地产科学研究院密切合作,于4月下旬开始了历时6个月、涉及到所有中心城区和部分郊区的广泛调研。在调研中先后召开了14场座谈会,邀请市、区政府职能部门的主管人员,行业协会专家,中外资的物业管理企业主要负责人,一些小区业委会的成员和部分业主代表等,总计达数百人,涉及的大大小小物业管理企业近50家,对住宅物业中的公房、售后公房、普通商品房、中高档商品房,以及非住宅物业中办公用房等不同性质的物业,以及这些物业的管理现状和存在的问题,进行了摸底调查,对其中一些主要问题进行了归类分析。前后参加本课题调研的人员约20来人,他们分别来自房地科研部门、资深法律工作者、本市部分新闻媒体以及与物业管理有着内在关联的单位。 

  一、上海物业管理的基本状况

  (一)上海物业管理现状简述

  随着上海市持续大规模的城市建设以及产业结构的不断调整,现代服务业中一个很重要领域--物业管理,正在悄然兴起并逐渐成为城市现代化的一个显性参数。待若干年后,中心城区大规模的旧区改造基本告一段落时,房地产业的发展主线就将由目前的以开发为主,转变为以完善的物业管理为主的新阶段。所以在我国,物业管理作为一个新兴的产业,有望发展成为一个值得关注的经济增长点,并创造出大量不同层次的就业机会。到2003年底,上海物业总量约5亿平方米,物业管理覆盖面已超过3.4亿平方米,约占总量的70%。全市住宅物业逾2.8亿平方米,已纳入物业管理的面积达94.2%,涵盖7303个居住小区。目前上海已有从事物业管理的企业2563家,其中具有一级资质的企业13家,二级资质的企业41家,三级资质的企业743家。此外在上述物业管理企业中,港澳和外商投资的企业有153家。目前本市物业从业人员有11.7万人,其中管理人员的比例为10.7%,各种维修、养护等操作员工的比例为89.3%。

面积(单位:万平方米)

国务院于2003年6月颁布了我国第一部物业管理的行业法规――《物业管理条例》,并于当年9月1日起实施。该《条例》出台后在社会上引起了各界人士的广泛关注,反响非常强烈,为规范一度混乱不已的物业管理创造了条件。在这一《条例》中,对业主大会、业主的公约、物业管理的招投标、物业管理企业的资质管理等方面作出了规定,形成了物业管理中的基本制度。为贯彻、实施《条例》,建设部或单独、或会同、或配合有关部门,制定了一系列相关的配套措施,如《物业管理招标投标管理暂行办法》、《业主大会规则指导意见》和《物业服务收费管理办法》等。

  上海市于同年9月9日,颁布《上海市实施〈物业管理条例〉的若干意见》,制定印发了《上海市实施〈物业管理条例〉的若干意见的应用解释》、《关于刻制业主大会和业主委员会印章有关问题的通知》等规定,并开始研究制定地方物业服务收费管理的办法,以及与此相关的服务标准、收费办法。2004年8月19日,上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议审议通过了《上海市住宅物业管理规定》(以下简称《规定》),该《规定》已于2004年11月1日实施。

  (二)上海物业管理特点分析

  伴随着建设社会主义市场经济和大规模城市改造兴起的物业管理,经过近年来的不断探索与实践,已经有了较大的发展,成为加强城市管理中一个不可或缺的重要组成部分。虽然当前的物业管理与人民群众的要求之间,还存在着不小的差距,但也形成了一些自己的特点,这对规范物业管理市场具有积极意义。

  1、物业管理企业的服务意识已有所增强

  政府对房地管理制度坚持不懈地加大改革力度,从机制转换、政策引导到推行市场化的运作体制,历经十余年。以前人们意见最大的管理部门“朝南坐”的“官衙”现象,已经有所改变。业主可以通过《物业管理合同》的形式,来监督物业管理企业在物业管理上的作为,根据后者所达到的具体服务质量,来判别是否与物业管理企业签约、续约或者解除合约。政府积极鼓励业主大会及业主委员会通过招、投标的形式,来选择、委托物业管理企业,并对建立小区经理负责制等管理制度给予支持,引导物业管理实现规范化、市场化的运作,使“让业主满意”这一理念,正逐渐渗入物业管理企业,将成为他们生存与发展的主要动力,因此使物业管理整个行业的服务质量有所提高。

  2、积极发挥物业管理企业、居委会和业主委员会在物业管理中的合力作用

  作为专业公司的物业管理企业,和协调小区居民间关系的居民委员会,以及主要维护全体业主利益的业主大会和业主委员会,三者从不同的角度共同参与物业的管理工作,实践证明这是做好包括物业管理在内的小区各项管理的重要基础。在物业管理这个环节上,被人们形象地比喻为“三驾马车”的这三个机构,由于在物业管理中可以发挥各自的优势,互相协作、互相补充又互相监督,不仅有利于完善物业管理工作,还兼有提高小区管理水平、促进社区文明建设、缓解邻里间的各种矛盾、确保社会安定团结的功效。

  3、物业管理服务的内容与社会进步形成的新需求正同步增长

  随着城市居民居住条件与工作环境的不断改善,人们对物业管理认识也在不断地深化,与之相应的是物业管理所涉及的服务内容越来越丰富,从原来单纯的清洁、房屋维修等有限的项目,扩展到现在保洁、保安、绿化、共有部位和设施设备及小区内公共场所的维修养护等各个方面。在综合服务方面,不断有更新、更高的要求。有的物业管理企业,为了更好地适应市场变化的需求,正在研究并开始提供个性化的延伸服务。

  (三)上海物业管理行业的发展

  上海市的物业管理工作,在国内算是起步比较早的地方,一般的看法是到目前为止,已经历了三个发展阶段:

  (1)从1995年开始,全市的房屋管理体制进行改革,这一步的主要动作,就是把原来分布于各个街道的房地管理部门派出机构――房屋管理所全部改制为企业;

  (2)从1997年起,上海出台物业管理条例,把房屋管理企业逐步推向社会,具体的举措就包括:实施政企分离、物业管理推行招投标等。

  (3)进入2003年,国务院制定了《物业管理条例》,加上今年7月1日开始在全国范围内实施《行政许可法》,政府部门的管理职能和手段开始转变,不再以直接管理的方式去干预企业的经营活动,转而对从业人员的职业资格、小区经理的岗位资格进行把关,加强对物业管理企业的资质管理,在小区的物业管理中积极推广招、投标制度,培育物业管理的社会监督机制,强化物业管理的行风测评等等,提供属于宏观调
  控性质的相关服务。

  国务院颁布实施的这部《条例》,由于作用的范围覆盖到全国,因而它所表述的许多规定,就显得原则性比较强,突出了在这个领域里加强制度建设的重要性。与此同时,《条例》在规范物业管理方面推出了一系列新举措,使有关部门感到有必要对此前已经出台实施的上海地方性物业管理的规定,作出相应的修改,如关于业主权利的实现,由业主大会制度替代一段时期以来实行的业主委员会制度等等。

  所有这些,为上海的物业管理行业有序发展,进一步使人民群众生活质量得到不断的改善,打下了一个非常重要的基础,也为今后建立起一套适合我国国情的物业管理法规体系,在上海形成比较完善的物业管理制度创造了有利的条件。  

  二、当前上海物业管理中存在的主要问题

  尽管上海的物业管理发展,从总体上来说是健康的,但也不能排除其中存在一些问题,有的问题甚至还比较突出,需要引起社会各方面的重视,并予以妥善的处理。

  依据《物业管理条例》,物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  上海目前住宅物业主要有三大类:市场化物业管理程度较高的商品房,交易已与商品房并轨但物业管理还实行政府定价的售后公房,实行国有资产授权管理的出租使用权的公房。

  从居民角度看,前两种房屋的管理属物业管理范畴,居民与物业管理企业的关系主要由《物业管理条例》和物业服务合同调节。公房属经租管理范畴,居民与物业管理企业的关系主要由《房屋租赁条例》调节。

  1.商品房物业管理面临的主要问题:

  (1)不属于《物业管理条例》和物业服务合同规定范围的开发商遗留问题和产权关系问题;

  (2)物业管理责任主体不明确、各方责、权、利不对等且不明确:服务质价不符、收费标准不尽合理,维修资金再次筹集难,违规违章查处纠正难;

  (3)业主大会运作难以落实;

  (4)房屋使用和管理服务中公德意识淡漠,诚信意识淡漠。

  2.售后公房物业管理面临的主要问题:

  (1)物业管理企业和业主相互间无选择权;

  (2)房屋老化,维修资金缺乏,必要的修缮无法进行,严重影响房屋使用安全和居民生活;群众负担不起费用,物业公司贴补不起费用的问题;

  (3)物业管理责任主体不明确、各方责、权、利不对等且不明确:收费标准不合理,维修资金再次筹集难,违规违章查处纠正难的问题;

  (4)业主大会运作难以落实的问题;

  (5)房屋使用和管理服务中公德意识淡漠,诚信意识淡漠。

  3.公房管理的问题:

  (1)房屋超负荷的不当使用,结构老化,维修资金缺乏,必要的修缮无法进行,甚至修也难,严重影响房屋使用安全和居民生活;

  (2)租金标准不合理,管理单位企业化运作和房屋福利化使用之间的矛盾;

  (3)各方责、权、利不对等;

  (4)房屋使用和管理服务中公德意识淡漠,诚信意识淡漠。

  上述问题常被归纳为人的道德素质不高,观念滞后,跟不上形势,或法规不完善、操作性不强,或质价形成机制不行等,但实质是上海目前物业管理市场尚未成熟,市场化运作条件尚没有完全具备,因为物业管理面临的是错综复杂的社会性问题,许多矛盾不是靠物业管理相关各方的努力就能化解的,也不是靠房地行政部门单方面推进住房制度改革和物业管理市场化就能解决的,而有待于社会经济大环境的整体配套发展。所以我们要实事求是地看待分析这些问题,在发展和深化改革的过程中抓住关键,适时逐步予以解决。

  例如维修资金筹集困难和物业费拖欠问题是当前物业管理矛盾的突出表现形式,物业公司是市场化运作的企业,不可能长期从事亏本业务,所以对此反映最强烈。购房是一时的,养房时长期的,为推进住房制度改革,政府采取各种优惠措施让许多市民拥有了自己的物业,但是,这些人是否具备了长期的消费实力来承受物业管理服务的市场化运作?十年前,国企改革,减人增效的涉及面还没有这么广,而今天随着“国退民进”,如此多的职工没有了像十年前那样稳定的收入,离退休却还有许多年,面对医疗、教育和诸多方面的市场化改革,背靠初级阶段尚不健全的社会保障体系,能指望其他们倾其所有,来交纳维修资金吗?即使是新建商品房,业主贷款购房后,一旦达不到预期收入,拖欠水、电、通讯费的都有,更何况拖欠没有有力的强制措施支持的物业管理费。最近,已允许职工用房屋公积金交纳物业费,但是有的私营企业连拖欠职工工资的事都会发生,它根本不愿分担职工房屋公积金;职工为了保饭碗,对此是敢怒不敢言。即使是上海大型国有改制的上市企业(如上海工业缝纫机厂)上个世纪末也发生过企业没有按期为职工交纳房屋公积金导致职工无法贷款购房的事。所以,在调研中有人对目前酝酿的提高售后公房物业管理费标准之事并不认同,担心这会使物业管理费的收缴率进一步下降,使矛盾进一步激化。

  当然,法制、体制和机制上的问题也不能忽视,例如小区内物业公司是受委托按合同管理物业的,而物业是人使用的,所以涉及公共利益的物业管理需要做人的工作,而做人的工作,维护公众利益,免不了要街道和社区居委会出面协调。《上海市住宅物业管理规定》虽然对街道和社区居委会在物业管理中的作用做了规定,但由于上位法的依据尚不充分,相关法规尚不完善,有人就对其合法性提出了质疑。此外,还有物业管理协会的作用、社会中介机构的作用、业主大会运作的可行性和物业管理中引入社会工作者的必要性等体制和机制上的问题都有待于进一步研究与探讨。

  以下简述调研中各方面反映的物业管理中一些常见问题:

  1、擅自改变房屋的使用性质(即俗称的“居改非”――把居住改为非居住)

  上海市人大和市政府曾先后出台一系列法规和政策,对“居改非”的现象采取了严格的限制,但是由于各种各样的原因,事实上在包括市中心区在内的各居住小区里,“居改非”的现象仍然比较普遍。例如,某区在内环线内有一处连体楼盘,总共有6万多平方米,设计规划明确其中住宅为2万多平方米,办公楼为2万多平方米,作为商业用的裙房等为2万多平方米。由于这个楼盘的使用性质比较特殊,致使住宅区域内的业主有很大一部分将自己的住宅出租,改为非居住用途,从而引发了安全、停车、电梯搭乘、噪音扰民等一系列问题,严重影响到相邻居民的正常生活。

  “居改非”现象屡禁不止,据分析其中的主要原因在于:

  (1)利益驱使。目前住宅用房的购买及租用与非住宅用房所需费用相比,开支较为低廉,因此吸引了许多为降低成本的中小企业所青睐,他们纷纷把目光投向于此,与业主一起擅自把住宅用房改作(或兼作)企业的办公、经营场所。

  (2)政绩驱使。部分政府部门出于突出政绩的需要,或是招商引资发展区域经济、或是为了解决困难群体的“再就业”问题,也在这个环节上随意乱开口子,导致负有行政监管职能的房地部门陷入履行职责的两难境地。

  (3)执法不严。尽管涉及物业管理的法律法规有不少,但真正遇到相关问题时,人们就发现这些法律法规并不能真正发挥出应有的作用来,包括某些执法部门在内,常常在遇到这类问题时,就表现出令人难以置信的软弱。这其中就包括了法律法规有不够严密的地方,比如在这一个《规定》中,虽然对困扰管理部门的“居改非”问题加大了限制的力度,比如通过加强前期审批监管的措施来加以控制,能比较有效地防止出现新的“居改非”现象,但是对于已经存在的“居改非”既成事实,究竟应该如何纠正?如何界定“居改非”现象等一系列问题,都有待通过制定实施细则来完善地方法规,给予逐步解决。

  2、擅自在住宅建筑物的内外搞违章搭建

  在一些住宅小区,人们经常可以见到一些违章搭建的现象,有些违章搭建不仅破坏了建筑物外观的整体美,使上海的市容市貌因此留下了难堪的疤痕,更重要的是由于损坏了房屋的承重结构,因此埋下了安全上的隐患,无论是从城市管理还是维护安全出发,这种行为毫无疑问都在禁止之列。但是在实际操作的过程中,由于存在多头管理等方面的原因,代表政府进行管理的房地局和具有维持城市秩序功能的城管大队等部门,都可以在各自职责范围内的对违章搭建的现象进行处理,于是就出现了在管理上有重叠,导致要么是“谁都可以来管”,要么是“谁见了都不管”,这样就在管理这个重要的环节上,形成了大家所不愿意看到的“真空”。例如坐落在某区主要干道上的一家酒吧业主,近年来屡次进行违章扩建,不断蚕食公共场地,虽然曾受到过一定的处罚,但业主依然是我行我素,最近又在弄内加砌了一个水斗。当地的房地管理部门认为这件事应该由城市监管大队来处置,可是城市监管大队到现场查看以后又不了了之。此外,有的行政管理部门虽然有管辖权,但在处理实际问题时却由于没有执法的授权而陷于困境。依照目前法定的程序,对违章建筑的处理,从作出行政决定开始,到被执行人因有异议而对该处理决定提出行政复议申请,或者再通过一定的司法手段去解决,整个程序如果一项一项全部都走遍,通常要消耗半年到一年的时间,这样一来就免不了要造成行政资源的浪费,而且在这个过程中违章建筑也早就木已成舟,作为既成事实在执行拆除时难度加大。

  物业公司尽管可以在第一时间获取有关违章搭建的信息,但是作为企业根本没有执法权和处分权,对这种现象只能采取好言规劝、逐级上报等有限的措施,如此就免不了要错失制止违章搭建于萌芽,或者说用最小的成本化解相关矛盾的最佳时机。

  对于有些里弄内的老私房,由于本身就没有物业管理的具体单位,因此一旦发现有违章搭建的现象,那就连劝阻的单位都落实不了。《规定》对于违章搭建这个问题,提出了“快速上报”和“快速处理”的要求,这对新发生的违章搭建现象或许是一个比较有效的措施。但是对于先前已经存在的违章搭建,应该如何去处理,却没有一个明确的说法,这就需要在今后的立法工作中,予以研究解决的。

  3、房屋开发商在项目完成后所遗留的问题

  在物业管理中暴露出来的各种各样问题中,据分析有不少矛盾实际上是房地开发商在项目的实施时遗留下来问题所引发的。从发展的结果来看,这些遗留问题不仅侵害着业主的权益,又使物业公司无端地承担了许多额外的责任。例如,开发商在房屋建造过程中因偷工减料,或者未按设计的图纸施工等因素,引起的建筑物在结构等不易察觉的部位,在质量上出现各种问题,一般的业主在交接房的过程中,在使用的初期通常是不容易察觉的,需要经过一个比较长时间的使用才会逐渐地暴露出来。由于原来的开发商已通过企业改组、合并、注销等手段已不复存在,相应的责任就没有办法追究,业主因为找不到开发商,于是就顺理成章地把责任追究到后来的物业管理企业身上。某区的一幢公寓楼,140家居民入住后,迄今已经因物业管理问题打了247场官司,就充分反映出这方面的矛盾,已经多到无以复加的地步。再比如,该区一粪水处理站的动力设备,据了解自安装伊始到现在许多年的时间里,从未开启调试运转过,却也在当初房屋进行整体验收时被一次性裁定为合格。由于现在一时根本无法按有关的规定进行粪便的处理,于是区环卫部门据此要处罚现任的物业公司,这样的做法显然就难以服众。

  4、物业管理中的收费难问题

  在物业管理企业中,听到较多的是物业管理收费困难,这无疑是影响物业管理企业健康成长,物业管理有序发展的一个不可忽视的问题。业主为了证明自己拖欠物业管理费有理,也举出不少理由说物业公司服务不到位。其实不少业主也知道拖欠物业管理费是不对的,但别人拖欠,自己不拖欠是吃亏了,可总得找些理由,最简便的就是说物业公司服务不到位。

  但是无缘无故存心拖欠物业管理费的,毕竟是少数,大多数人拖欠物业管理费还是有事出有因的。

  究其主要原因,不外乎有这样一些:

  (1)些业主主观地认为物业公司的服务还不够到位,因此就以拒缴物业管理费来作为维护自己权益的主要手段;

  (2)些业主不认同现代物业管理服务的基本理念,无视物业管理企业提供的各种服务,认为与己无关,因此拒缴物业管理费;

  (3)有些业主因为开发商在工程施工中留下不少后遗症,或者因动迁安置过程中存在有不小的矛盾,而迁怒于眼前的物业管理企业,因此拒缴物业管理费还振振有词;

  (4)有些业主看到在同一个小区里存在不同的收费标准,认为有乱收费的嫌疑,不合情理,因此拒缴物业管理费非常理直气壮。

  图三、物业服务标准与收费的内在联系

  某区有一个动迁居民比较集中的居住小区,就因为迁入居民认为原先动迁安置不合理、自己的权益受到侵犯而迁怒于入驻小区的物业公司,致使这个小区的物业管理费缴付率只有5%,居民还向有关部门投诉物业公司“只收费不服务”。现在,拒缴物业管理费已经成为部分业主手中所谓的“维权法宝”。

  从本质上说,物业管理费缴付率低的直接后果,是欠费业主在维护自己权益时,侵害了付费业主的合法权益。同时也造成物业管理的正常工作难以开展,实际上降低了物业管理的服务质量,形成了恶性循环,累及部分物业管理企业因此举步维艰。有关管理部门虽然出台了行风评议、小区经理的考核等措施,从制度建设入手对物业管理企业进行了规范,但是对于业主的一些违法行为,尚无有效的制约措施。

  表二、物业服务运行成本构成(单位:元/月/M2)

  目前拖欠物业管理费的违约成本是最低的。如果有人拖欠物业管理费没

  有付出任何代价,那么对按期交纳物业管理费的业主是不公平的,那些业主也就可以以此为理由拒付物业管理费。浦东新区就有业主在法庭上说,小区内这么多人拖欠物业管理费,没受到追究,为什么就告我一个?

  图四、物业服务运行成本比例

  在房屋产权交易的过程中,一些区(县)纷纷取消了“物业公司认可”这一程序,结果导致产权在交易后,原业主欠缴的物业管理费因此逃漏,直接损害了物业管理公司的利益。

  表三、普通商品房小区当前物业管理收费状况(单位:元/月/M2)

  表四、物业服务运行成本(单位:元/月/M2)

  5、业主大会对个别不遵守共同决议的业主无法制约

  在《条例》中确立的业主大会制度中,第十二条第三款规定:“业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。”但在现实生活中,往往有个别的业主就是无视业主大会的权威,就是不愿意遵守在业主大会上合法通过的决议,造成这些决议缺乏应有的刚性,以至于执行中困难重重。关键问题是对这种现象的处罚,缺少依据,这样就很有可能使《条例》的贯彻大打折扣。

  6、物业管理公司的进入与退出机制问题

  物业管理走市场化运作的道路是国际上通行的做法,也是我国物业管理发展的主要方向。所谓市场化运作,主要就是指业主与物业管理公司之间的关系,可以通过招、投标等市场化的手段,签订物业管理的合同,物业管理公司进入或退出住宅小区,都是双向选择的自然结果。但是在实践中却存在物业管理公司进入难和退出难的实际问题。比如某小区在业委会成立前,物业管理是由开发商聘用的物业管理公司在操作,业委会成立以后重新聘请了另一家物业管理公司。谁知原先的那家物业管理公司继续占着办公用房拒不迁出,且拒绝向继任的物业公司移交与该物业相关的全部账册、土建图纸、已经收取的部分物业管理费和有关的业主资料。该业委会将原先的物业管理公司起诉至法院并胜诉,但这家公司只退出业委会的办公室,移交已收的物业费,其余各项义务仍然不予执行,造成了一个小区两家物业管理公司并存的尴尬局面。

  还有一些建造时间比较早的公房、售后房小区,因为设施标准低、设备已经陈旧,影响到物业管理费的收缴率也就非常低,承担这些物业管理的物业管理公司根本就无利可图,有些因为种种原因甚至是在赔着老本运作,严重地违背了市场经济的一般规律。相关政府主管部门从维护社会安定秩序这一大局出发,不希望这些企业一走了之地退出,导致陷于其中的物业管理公司处于进退两难的境地。

  从上述的分析来看,进一步完善相应的法律法规对物业管理的有序发展,已经刻不容缓。建立在法律法规基础上的债务纠纷处理机制,能够妥善有效地化解物业管理中出现的各种矛盾,对于落实物业管理的招、投标政策,具有非常实际的意义,可以建立起招、投标中入选或落选的物业管理公司进入或退出小区的正常秩序。

  7、不少住宅小区越来越突出的停车难问题

  不少住宅小区在规划设计时,对社会经济建设发展的速度与人民生活水平提高的幅度估计不足,因此对大多数小区的机动车停车泊位考虑不够,在私人购车越来越多的情况下,这些小区的停车难问题就日益显现,不仅小区内因乱停车而导致居民进出难,各种安全事故频发,空气污染、噪声污染、垃圾污染增多,小区生活环境的质量呈现明显下降趋势。这个问题也上升为小区物业管理中,矛盾比较集中的焦点之一。

  8、业主感到维权难

  有人认为:目前,对绝大多数业主来说,住房就是他们的最大利益所在;对年轻人来说,由于是按揭购房,因此,住房及时他们现在的,也是他们今后20-30年的最大利益所在。老百姓花毕生积蓄,或倾其所有购房,图的就是安居乐业。可是就物业管理现状而言,许多业主的感受离有关部门的宣传和物业管理企业的认识存在着一定的差距。其中最突出的问题就是业主在认为自己的权益受到侵害时维权难。

  我们在调研中发现,业主维权难是客观事实。究其原因是相当复杂的。

  (1)从法制角度看,由于整个社会正处于转型期,原来计划经济体制下行之有效的一套房屋管理规章已不适合目前物业管理的需要,而且由于许多人的思想观念还没更新,认识上的滞后使新的法规难以确立,使物业管理法规存在相当程度的缺位和空白。

  物业管理是城市管理的组成部分,也是社区管理的组成部分,所以应从城市管理和社区管理的大框架下考虑其法规,但由于目前体制和观念的束缚,与物业管理相关的某些部门仅从本部门的角度考虑、观察问题,全局意识不强,导致现行法规和政策之间的相互抵触。

  例如,有关居改非的规定和非正规就业之间的矛盾,有关屋顶禁止搭建的规定与养鸽户搭建鸽棚之间的矛盾等等。

  物业管理需要有效的法律体系,所以物业管理法规要切合实际。在制定法规时,不仅要论证其必要性,更应当论证其可行性。由于种种原因,有些规定在小区内难以执行。例如楼上居民垃圾经常堵塞下水道,底楼居民屡受污水泛溢之苦时,禁止底楼私接私装下水管就不可行。

  物业管理企业对住宅小区的管理是受业主大会委托,代表业主利益,依据合约实施专业化管理的企业行为,所以对于住宅小区中涉及物业管理的违章违规,除了劝阻、举报外尚无有效手段予以制止。基层的物业管理员迫切需要一个有效的执法体系,以解决一些司空见惯的违规违章问题。

  由于物业管理中违规行为查处涉及部门较多,物业管理企业在操作中向行政管理部门上报材料时,一些行政管理部门对“吃不准”的案件,往往强调行政许可范围,唯恐越位,客观上导致物业管理企业上报难,拖延了对违规行为的查处,使物业管理的法治无法落实。

  因为面多量广,目前法院对物业管理案件立案难度较大,加上中国人传统心理不习惯打官司,居民和物业公司一般不愿意通过司法途径解决问题。物业公司认为自己是管家,业主是主人,主人的利益受侵害,管家出面打官司与理不通;而且在许多案件中要控告的对象是另外一部分主人或是所在区域掌握一定权力者,今后,合同到期后能否继续在小区里干下去,自己的饭碗能否保住,他们的票数和意见也是至关重要的;于是,有的物业管理单位怕得罪人,不愿坚持原则,不愿硬出头,遇到矛盾能推则推,能拖则拖;而居民认为打官司需要诉讼成本,而且目前法院执行难,即使赢了官司,能否执行到位还很难说,所以也不愿意打官司。这样,涉及物业管理的违规违章,其代价很低,收益却很实在,于是,导致违规违章屡禁不止,业主的权益屡受侵害。

  (2)从体制上看,目前上海的物业管理体制还不是十分顺畅,有缺陷。

  物业管理的主体是业主,物业公司是受业主的委托,依据合同对物业实施专业化、社会化、合约化管理。因此业主与物业公司之间的关系是平等的合同关系,双方的法律地位是平等的。任何一方违反合同的违约行为都应该依法受到追究。政府对物业管理有监管责任,但这种监管是在行政许可的法律框架内,是间接管理,不是直接包办。既不允许不作为,也不允许乱作为,因此政府对物业管理的监管权力是有限的,        在很大程度上,物业管理中的问题应通过协商来解决,通过行业自律来解决。

  为了保护业主利益,政府拟定了物业管理合同的规范文本,规定物业管理行业为微利行业,物业管理企业管理住宅小区的服务盈利利润率不得超过15%;有的中心城区物价局为保持本区域各楼盘间的物业管理费整体平衡和物价指数不上涨,甚至对双方都接受的物业管理费中标价还要硬斩一刀,此外,房地局还出台了一系列规范性文件,建立了一整套约束物业公司和小区经理的制度,聘请了社会上的监督员,搞行风评议,建立了投诉中心,24小时值班接待,对业主的这种保护真可谓处心积虑。

  但相对于物业管理企业,业主是外行。由于信息不对称,往往处于弱势。谁也难保证不懂行的业主不会在签署和履行合同时吃哑巴亏。

  所以,尽管各区房地局物业科(房政科)和房管办事处在编制紧缩,人手不足的情况下,做了大量的工作,很辛苦,但由于因为有时管得太具体,直接面对各类纠纷,社会认可度却不高。

  究其原因主要是区县一级行业协会的缺位。许多本来应该由行业协会作的工作,由行业协会出面协调的事都被政府揽下了。

  另外是社会中介服务的缺位, 其实在市场化运作的条件下,业主完全可以通过行业协会协调以购买服务的形式选择委托社会中介机构对物业公司履约情况和相关开支予以核查和审计。目前社会上已经有一些中介服务机构如房产事务所等开始承接物业管理方面的咨询业务,但市场尚未成熟。

  所以在调研中,有人对政府在物业管理中的工作提出意见,认为:政府行政工作重点应该放在解决物业公司没有办法解决,行业协会无法协调,而居民群众又迫切需要解决的问题上,这是提高物业管理满意率的关键。

  我们在调研中了解到群众的确迫切希望政府研究处理一些问题,例如解决业主大会因票数不够,无法决议,而实际情况又必须立即采取措施解决的问题;解决维修资金缺乏,必要的修缮无法进行,严重影响房屋使用安全和居民生活的问题;解决群众负担不起费用,物业公司贴补不起费用的问题;解决因开发商遗留的历史问题,导致居住矛盾突出,物业公司无法履行职能的问题;解决相关单位侵犯小区业主利益而拒不承担责任,而物业公司又无可奈何的问题;解决因物业管理与其他部门责任范围不够明确,导致相互扯皮的问题;等等。

  (3)从机制的角度看,目前上海存在着公房、售后公房、商品房和老私房等不同类型的房屋,公房目前实行的基本上还是经租管理,售后公房和商品房有物业管理,老私房还没有物业管理。即使是售后公房的物业管理和商品房的物业管理相比较,两者之间还存在着相当大的差异。从售后公房的居民经济状况和房屋状况来看,要实施与商品房相同的物业管理肯定有困难。因此在制定法规政策时不能一刀切。应当承认售后公房现有的部分福利性质,制定与之相适应的规章细则。尽管目前售后公房仍然维持着十年前的收费标准(这十年间职工最低工资翻了几翻),可物业管理企业却已经开始市场化运作了,还有一些存在着先天缺陷的商品房物业管理也进入了市场。完全的市场化应该是双向自愿选择的关系,但目前上海物业管理中却不乏“捆绑夫妻”,有的企业面临亏损贴钱的困境,无法撒手不干,因为有关部门令其服从稳定大局;有的业主大会欲炒掉物业公司,也无法如愿,因为现在的物业公司走了,谁还肯贴钱接盘呢?

  按照现行法规,在正常的市场化的运作中,业主和物业公司的关系是明确的。业主大会是物业管理的第一责任人。物业公司仅是受业主大会聘用,按合同实施业主大会通过的物业管理决议。在业主大会休会期间,其执行机构业主委员会监督物业公司的物业管理行为。

  从理论上说,收缴物业管理费是物业公司替业主大会代办的一项具体业务,收缴的物业管理费应汇总上交给业主大会的执行机构业主委员会,物业公司按合同约定的报酬由业主委员会另行支付。所以业主交不交物业管理费不直接涉及物业公司的经济利益。因为雇员只要尽了合同规定的工作义务,就可以按合同从雇主处领到报酬。如果雇主认为其工作有瑕疵,可以按合同约定处置,包括解除合同,但不能随心所欲地扣克报酬。雇员对雇主支付的报酬不满,认为太低,也可以通过协商,来修改合同,协商不成,可以解除合同,但不能随心所欲地降低服务质量。可是在目前的实际生活中相当一部分的业主大会和物业公司难以实现双向选择。有些场合,即使有关部门同意另行招聘,但也有可能因业主间的意见无法统一而作罢。

  由于物业公司的报酬不是由业主委员会按合同约定整笔给付的,而是由业主个别支付的,而且物业公司是否能得到报酬,相当一部分业主委员会认为与己无关。一旦有业主因各种原因(包括物业公司认为不属于物业公司履约上的问题)拒付物业管理费,物业公司在某种程度上也无可奈何,总不见得动辄提起诉讼,而且法院立案也有难度。

  不可否认确实也有物业管理从业人员在服务质量上存在问题,当业主对其提出质疑时,有的当事人竟理直气壮地反问,“我们收到你们业主多少钱?”这也在某种程度上说明上海物业管理市场化运作机制面临的矛盾。

   据我们调研中发现,上海各有关方面对于物业管理服务盈利利润率不得超过15%的规定掌握得相当严格。物业公司主业亏损,辅业补贴的现象较为多见。即使是一些高档楼盘,物业管理从业人员的待遇相对较高,其收入的很大一块也是来自于辅业经营。各区的房地集团对售后公房的物业管理实际上都是贴钱的。一些物业公司经理坦言担心国企改革,国资退出后,断了补贴,售后公房的物业管理怎么办?

  走不掉,炒不掉,可双方矛盾越来越尖锐,影响到人与人之间的感情,于是一些物业管理从业人员甚至出现了对业主脸难看,话难听,事难办的刁难现象,情绪对立,气不顺,服务质量自然差了。有些甚至放出话来,“反正是最低工资,不想吃这碗饭了,随便你们怎么处置”。到了这个地步,有关部门还能怎么样,总不能直接插手企业内部事务,强令企业扣其工资,砸其饭碗,而且有的企业动了真格,当事人到处上访,出言不逊,不属严重违纪,应当以教育为主,于是其他部门又从维护稳定的角度出发,请求企业收回成命。所以当业主为维权向有关部门求援时,也就往往得不到有力的回应。既然这样,业主的权益怎么维护?业主对物业管理的感觉怎么会好?

  (4)从历史演革的角度看,物业管理的政策调整总会涉及到一部分人的切身利益,总会有人反对,有人拥护。部分业主感到自己的权益受到侵害,维权难,在所难免。

  例如,上海过去批租开发房地产时不强调整街坊开发,而现在在解决物业管理中多家管理的问题时,又强调一个自然街坊(一个小区)只能由一家物业管理单位,并重新归并调整了小区,将不同性质的房屋划归在一个小区内。由于不同性质的房屋,其业主对于物业管理的需求是不一样的,而且很难协调,所以用少数服从多数的原则没有可操作性,即使业主大会作出决议也难以贯彻。

  如果有关方面同意在小区内按房屋硬件设施条件差异,分片收费,一部分业主会认为同样的服务,不同的收费,是不公平的。如果采用统一的收费标准,另一部分业主则认为服务质价不符。例如某小区的房屋是不同时期建造的,早期房屋窗外绿化很少,没有集中绿地,而后期房屋周围绿化率很高。本来两期房屋分属两个小区,现在归并为一个小区了,业主对物业管理费中绿化费的收取就有不同看法,无论怎样总有一部分业主感到自己的权益受到侵害。

  还有的房屋本是同一家开发商批租建造的,配套公共设施也是一套。后来市政建设在小区内开了一条路,于是在归并小区时道路另一侧的房屋连同公共设施被归并到其它小区,于是有公共设施的小区业主认为物业管理质价不符,同样出物业管理费,为什么在我们封闭式小区内的公共设施要让别的小区享用。而无公共设施的小区业主则认为把本小区的公共设施划归别人的小区是对自己权益的侵害,有人建议在小区内补建一套公共设施,可该小区内除了绿化地带,没有其它空地,而减少绿化,又有业主反对,结果也是无论怎样总有一部分业主感到自己的权益受到侵害。

  综上所述,业主感到物业管理状况不佳,服务质价不符,收费不合理等,不能说没有道理,业主不全是物业管理的行家,不可能要求普通居民详细研究物业管理中如此复杂曲折的缘由,况且有的矛盾也不是经过沟通或笑脸相迎就能化解的,往往是一部分业主满意了,其他业主就不满意了。如果业主在多次上告投诉甚至诉讼后都不能解决问题的情况下,除了拒付物业费之外,难道还有其它更合理的方法可选择吗?另一方面,物业管理公司作为企业,其性质决定其不可能完全不顾其本身的经济利益,除了依法履约,遵章守纪外,政府也不可能要求其无条件地去理解服从业主利益。所以社会各界对此也应换位思考,不能简单化地指责业主维权手段单一或不合理,或想当然地认为物业管理公司做得不到位。政府、行业协会和学术界还应该更深入地研究拒付物业费后面深层次的隐情,想方设法尽可能圆满周到地破解难题。

  9、从业人员素质问题

  一方面,物业管理人员面对公众利益,承受着其它行业不能类比的社会责任,另一方面,物业管理队伍的整体素质也不高。而且,不少企业的人员结构也不合理。物业公司中保安、保洁人员太多,真正具备物业管理知识的人不多。特别是目前物业管理岗位资格证书发得太滥,控制不严,被用来解决4050人员的谋生,以至于一些不具备基本职业素质,从未从事过物业管理人员通过一知半解的应试培训进入了物业管理行业。这直接影响到物业管理的行业形象和公众认可度,也降低了物业管理从业人员的社会地位和职业评价水平。

  物业管理近年来的主要矛盾,人们关注的焦点、热点已经转移。过去人们反映比较多的,在物业管理企业方面主要是集中于维修不能及时到位、收费存在不合理因素、服务不够规范、服务的质量与价格不符、物业管理缺位等等;在业主方面则存在自律的意识比较差、自主管理的能力比较差、维权的手段缺乏等问题。

  现在除了上述问题以外,有部分物业管理公司还存在维修工作不彻底、管理工作不到位、服务技能相对落后;有不少业主的市场经济意识比较差、社会公德意识比较差、采用的维权手段不恰当等。从根本上来说,这两个方面互不信任,理解与沟通显然不够,均存在缺乏诚信和法制观念淡薄的问题。

  有鉴于此,我们认为当前上海物业管理工作的进一步规范化,要在国务院已颁布的《条例》以及上海配套出台的《住宅物业管理办法》基础上继续向前迈进,就要做到以下几个方面:

  (一)建立物业管理的社会监管体系

  建立物业管理的社会监管体系,被认为是物业管理行业能否健康发展的重要保障措施之一。拟议中的社会监管体系,可以考虑以两级政府、三级管理、四级网络为框架,对小区的物业管理实行属地化管理的原则。随着加入世界贸易组织和《行政许可法》的实施,政府主管部门要尽快明确职能转变中应该分别予以强化、淡化、弱化的项目,积极扶持物业管理行业协会的发展,使物业管理做到不缺位、不越位、不错位。比如把物业管理的行风测评、物业管理企业的推优活动、与物业管理相关的职业资格考试等直接交由行业协会来组织进行。行业协会应接待投诉,居民投诉物业管理公司运作不规范,可找行业协会,由行业协会出面协调;要加强行业协会的活力,重点是在区、县一级,应解决编制问题,如果限于编制,人员可灵活安排,采用合同制、聘用制。最好请一些长期从事房管工作,有阅历的尚未退休的同志来搞行业协会的工作,最为合适。

  通过政府购买服务的形式推动物业管理向社会化、合约化的方向发展,加强对物业管理市场的引导,促进物业管理中介服务业的发展。政府要牵头制订物业管理的规则,优化竞争的环境,充分整合物业管理的资源,使物业管理行业的管理重心下移,管理的手段科学化;同时要突出地强调社区自治、业主大会自治和物业管理行业自律。

  (二)逐步完善物业管理相关法规

  在实践积累的基础上,各有关方面要逐步深化对物业管理的认识,进一步完善涉及物业管理的法规,逐步理顺相关法规之间的不协调之处,着手解决物业管理法规、条例的可操作性问题。对涉及房屋使用管理的法规拟定一个体系规划,从城市管理和社区管理的大框架下予以通盘考虑,从法规层面确立房屋使用管理体制框架,明确各相关部门的职责,在制订法规的过程中,由房屋管理部门为主,规划、环保、市政、工商、公安和街道等各相关部门共同参与,统一认识,相互协调,对各部门现有涉及到房屋使用管理的法规加以梳理,化解矛盾,消除盲点,弥补空白。对物业公司劝阻违章违规行为,也要有一个明确的说法,做到哪一步,可以算劝阻到位了。

  另一方面,司法部门要加大对物业管理中发生纠纷进行处理的参与度。实践告诉我们,对于物业管理中的大部分纠纷,均应依据《合同法》的相关规定进行处理。政府和司法机构都要逐步提高执法的效率,市级专业执法和区级综合执法相结合。在物业管理实现属地化管理之后,有必要确立街道办事处在城市管理中的基本地位和作用,凡是涉及到物业管理中发现的违章行为,应该由业主大会的执行机构业主委员会或由其授权物业管理企业报送当地街道,由政府主管部门授权街道出面牵头,具体操作可以考虑街道城管科负责,由它进行分类并转达到相关的管理部门落实查处。这样一来,查出问题的流转控制在政府内部进行,可以有效地减少物业管理中经常出现的扯皮现象,以切实维护业主权益;并且要完善相应法规,从法律上为街道协调相关事务提供依据。

  政府要加强对物业管理的资源进行合理地整合,动员社会各方面齐抓共管,司法援助也要进入小区的物业管理领域,同时推行以德治理与依法治理,逐步形成物业管理的长效机制。对于违章建筑的拆除也要纳入属地化管理的范畴,各区县政府在这个问题上要集中力量,有计划、有组织地抓一批小区的整治工作,一抓到底力求实效,经过若干年的努力,违章搭建的顽症应该可以彻底根治。

  (三)促进物业管理专业化发展

  我国房地产业引进物业管理的做法已经有10余年时间,虽然取得不少成绩,也存在着一些亟待通过深化改革予以解决的问题。比如物业管理行业要向社会化方向发展、物业管理运作机制要向市场化方向发展、物业管理企业要向规模化方向发展,就是其中十分重要的一条。对物业管理企业来说,把管理的职能逐渐与养护、维修等功能逐步实现分离,政府主管部门研究制订出配套各项政策,使目前大而全、小而全的综合性物业管理企业,转为职能相对集中、采取市场化运作的专业公司,比如以协调管理为主要职能的物业管理公司,以维修管道、弱电等为主要职能的各类专业化维修公司,以维护区域环境、建筑物内外清洁为主要职能的专业化保洁公司等。对物业管理所涉及到的维修、保洁、保安、护绿等方面工作,全部推行招、投标制,运用市场经济规律促使物业管理行业不断走向规范。

  对于正在发展之中的物业管理行业,政府主管部门、物业管理行业以及相关学术界,要展开深入的研究,厘清物业管理的基本概念和范畴,坚决把不属于物业管理企业承担的社会责任从企业身上剥离下来。据专家的分析,目前的环境对于物业管理企业实行专业化分工并不很有利,原因就是作为发育还不够充分的物业管理行业,其利润率一般都比较低,然而企业承担的税负却不低,在这种情况下再分成几个专业化企业,存在着税负比原来综合性企业高的可能。要改变这种情况,就要从深化体制改革入手,在这方面政府可以在研究制定配套的政策有所作为,从而给物业管理行业的完善以实际的支持。

  现行物业管理岗位资格培训应予整改。要提高报考门槛,提高考试难度,以防不具备基本职业素质,突击考证的人进入物业管理队伍。建议岗位资格考试可分两级,经过培训通过地方考试,发给临时证书,两年后再培训后考全国的正式证书。当前要着重解决培训与实际情况脱节的矛盾。对正式证书的总量要控制,政府可以通过控制正式证书总量达到控制物业企业总量和资质的目的,从而规范队伍,规范企业,规范市场。

  证书总量限制后,就可以逐步解决物业管理人员责任、待遇、收入、社会地位不相称的矛盾,从而吸引高素质、高技能的专业人员进入物业管理行业。

  应严格全面落实国务院的“物业管理条例”。对本市商务楼、办公楼、出租厂房等非居住物业管理的从业人员也要实行持证上岗。对其经理实行年检制度。今后凡没有全国岗位资格证书的企业不得从事商务楼、办公楼和出租厂房的物业管理工作。

  (四)针对业主和业主大会,加强现代物业管理理念宣传力度

  物业管理如果没有业主和业主大会的支持与配合,要想健康发展实际上是一句空话。处在社会主义市场经济条件下的物业管理行业,通过物业管理合同来调整当事双方(业主、业主大会、业主委员会与物业管理企业)的权力和义务,在这中间双方的诚信无疑是一个很重要的基础条件。现在有关方面对行使物业管理职能的小区经理,建立有信用记录的制度,但是对业主却没有这一项要求,这使得物业管理基础条件出现不对称的现象,事实上是不利于物业管理的有序发展。所以在对物业管理企业提出要求的同时,也要对业主加大依法使用物业、遵守业主公约、履行缴费义务的宣传力度。通过立法明确业主在物业管理中应该承担的权利和义务,提高业主和物业管理企业的法制意识。对于个别业主出现的一般违约行为,除了加强教育以外,还可以借助简易司法程序(司法援助)来作出及时的处理。最好的做法是借鉴国外的成功经验,把业主在这方面的信用记录纳入正在建立的个人信用体系之中。业主的信用记录,根据不同内容可以考虑违约行为主要由社区(居委会)进行登记,拖欠物业管理费等则可以由银行予以负责,并相应地建立起一套审核、告知、申诉、纠错和监督的制度。

  此外,业主大会在选举出业主委员会成员后,应该对当选的业主进行培训,强化对业主委员会责任的认识,培育物业中介服务市场,推广作为社会工作者的秘书代理制度(类似于律师代理制)。

  (五)物业管理收费实行指数化管理

  物业管理行业中的管理费这一项,目前看来较之于其他项目还是属于比较低的。以售后房为例,有关的收费标准自1994年确定以来一直就没有变动。在此期间,职工的最低工资标准值已上调了不少。维系物业管理正常运转的重要前提,就是管理服务费的及时收取。恰恰在这个环节上,现在反映出不少问题,其中最主要的当数物业管理价格体制的僵化,这已经成为阻碍物业管理发展的瓶颈之一。

  解决这一问题的方法之一,就是把物业管理收费标准,以某种形式与现在的物价波动指数进行挂钩,并可以考虑允许困难居民,经申请批准使用房屋公积金来支付物业管理的收费。政府对擅自不为职工交纳房屋公积金的企业应处以罚款并追究法人代表的个人责任。 

  (六)不同档次的住宅小区,采用不同的物业管理模式

  针对上海房屋的不同性质,实事求是地拟定适用于不同性质房屋的使用管理细则,当务之急是要对老私房的管理有明确的说法和可行的操作依据,对售后公房的管理和对商品房的管理也要有区别对待的操作依据。但即使这样,还必须从法规上承认售后公房属经济适用房,带有部分的社会福利性质。这样,对从事售后公房物业管理的企业给予政策倾斜,对售后公房的物业管理包括修缮给予适当资金支持才能有法可依。

  物业管理分等定级是发展方向。物业管理企业资质要分等定级,从业人员的职业资格要分等定级,住宅小区的物业管理也要分等定级。除了收费标准应根据服务内容、服务的档次和服务的质量确定外,物业管理的模式也要应随之变化。

  高档商品房小区物业管理实行代理制,由业主授权物业管理公司以业主大会的名义通过招标,物色并组织专业公司为业主提供属于物业管理范畴的各类服务;物业公司从每项业务中提取一定比例的酬金;

  中档商品房小区物业管理实行包干制,确定一揽子的物业服务项目、具体内容和质量要求及与之相应的费用,让物业公司总承包,费用多不退,少不补,但质量不达标,按合同要求予以退赔;

  低档售后公房小区实行业主大会自营制,由社区自愿者或聘用社会工作者实行最简单的管理,以降低管理成本,减轻业主负担;对小区内的房屋出租等收取一定比例的管理费以补贴物业管理费用。日常维修由区房屋维修中心承担,政府对区房屋维修中心承担的售后公房维修养护业务在政策上和税收上予以鼓励和支持。

  (七)建立有效的物业管理运作机制

  当前贯彻《条例》,首要的当务之急是解决业主大会的运作问题。针对不同小区,确定业主大会授权业委会的办法,业主入户必须书面留下其联系方式,长期在外的业主,业委会如无法通过其确认的联系办法与其联系,可在保留证据的前提下,通过公告送达形式通知该业主,到期无法反馈,可视该业主对参与业主大会的业主中多数人意见持赞成态度。对涉及公共利益和安全事宜,必须动用维修资金而因业主大会票数不够,无法作出决议的,政府主管部门可依法强制处置。

  对小区业主因小区内房屋、设备设施等硬件差异而对物业管理服务档次和费用难以达成一致意见的,不宜简单地套用少数服从多数的原则。淡化封闭式小区概念,强调聚居区概念,对小区内分期开发的房屋,根据其实际的状况,实行分片分管理,条件完全一致的,物业服务收费应一致;条件不一致的,只确定最基本的等级,允许有所差异,对小区内同时开发的商品房和售后公房应按商品房归并,统一标准。对小区内建造年代不同的商品房和售后公房应区别具体情况,不强求统一标准。主要强调谁得益多,谁交费多。

  由业主大会授权物业公司实施物业管理的小区建立以物业公司为核心的企业化管理系统:

  (1)社会联动急救系统,即物业公司与公安、卫生、市政、环保、环卫、水、电、气及社区居委等依据自身职责,拟定社会联动服务的合约和工作制度,以及便民、利民措施,公开服务承诺,实施配套联动,确保事项及时有效处理。

  (2)物业小区专项管理服务与有关部门建立的联动管理体系,提高服务质量。行业协会应提倡科技兴业,组织科技交流,推广新技术。

  (3)小区内水、电、邮箱的小修,由水、电、邮部门授权物业公司代为修理,费用另结,物业公司处置不了再由水、电、邮派员修理。

  (4)水、电、气等相关单位在小区内施工,造成损失必须恢复的费用由施工单位先行承担,随后根据付款责任向责任人结清。

  (5)在房屋使用与管理中,引进保险机制,特别是第三者责任险,以有效化解业主和物业公司的风险。

  (八)发展房地产事务所,为业主维权提供代理

  法律永远都是在相对完善过程中,但是单个业主相对于开发商、物业公司的弱势地位本质上难以改变,即希望以完善的法律来解决所有的问题,并不现实。从上海的现阶段实际情况考虑,业主维权还是要靠业主自己。可是业主中,年轻力壮的忙于上班,年老体弱的精力不济,更何况维权需要大量的建筑、法律、经济方面的背景知识和对我国房地产制度、政策和演革历史的了解,谁能胜任这一角色?最好的选择就是聘请房地产专业的社会工作者作为业主的代理人。这样,许多拖延、蒙混和欺骗业主的种种手段都会被识破。

  美国共有四万五千个社区,其中有两万个都委托同一家房地产事务所代理,高度专业化的社会中介服务使任何心术不正的对手难钻漏洞。

  在调研中我们发现目前有些业主大会的运转很困难,光是分发几百份业主大会通知单就把业委会成员累得够呛,因而有的业主大会名存实亡。为此一些高档物业小区的业主委员会已经聘请一些退休人员担任秘书。但是这些人的专业知识有限,作为业主的代理人,还不能胜任维权工作。

  上海已经出现房地产咨询事务所等专业机构,承接物业管理方面的中介服务业务。建议有关方面对此类机构在政策上予以扶持,让其招聘、组织并派遣拥有物业管理职业资格的人员作为社会工作者接受业主大会委托,担任业主大会的代理人,为业主维权。

  对一些中档商品房小区和售后公房小区可有政府出资作为公益事业购买服务,由物业所在地的房地产行政部门为业主大会指定房地产事务所来配备专业代理人。

  专业代理人雇佣关系隶属于事务所,事务所与业主大会签订委托合同,这样,有利于发挥事务所整体优势为业主维权。

  在城市的现代服务业中,物业管理是其中很重要的一个方面,也是一个值得关注的潜在经济增长点,具有大量吸纳城市就业者的功能,因此有着较大的扩展空间。物业管理行业的状况,对保持城市经济可持续发展和维护社会稳定,可以说意义十分重大。

  物业管理行业的进步,有赖于方方面面的齐心协力,其中就包括政府主管部门的引导、物业管理行业协会的推动,物业管理企业的运作,社会各方的支持。比如政府的主管部门要为物业管理总体发展制定近、中、远期和市、区(县)、企业、小区的规划,创造条件进行协调。

  物业管理的发展要在三个方面实现联动――住宅用房物业管理与非住宅用房物业管理、中心城区物业管理与郊县城镇物业管理、本市物业管理与兄弟城市物业管理,只有互相之间加强配合,才能有所促进与提高,最终实现协同发展的新境界。

  物业管理行业要与城市的建设和发展相配套,从制度和机制等各个方面不断推陈出新,使上海的物业管理行业真正实现规模化、社会化、专业化、产业化和科学化的发展,为形成具有中国特色、上海特点、百花齐放的物业管理新模式,创造发展的条件。

  2004年12月20日(九稿)

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    公司应根据自身经营活动的特点选择对自身最合适的律师,主要应考虑两个方面:一方面是不要片面追求聘请所谓名律师事务所、名律师,这是因为知名律师事务所和知名律师,往往是在某一业务领域里业务精深、业绩卓著,但他并不一定适合于您的公司。同时,知名律师事务所和知名律师在服务收费上,可能也要比其他普通律师高一些,这也是一些公司、特别是中小公司需要考虑的。此外,知名律师往往工作十分繁忙,同时代理诸多案件或兼任多家公司的法律顾问,因此不一定能够在您的公司中,投入足够的精力。另一方面,一些公司又片面以收费高低来决定聘用律师的人选,甚至同时约请多家律师事务所洽谈,令其互相杀价。一家服务上乘的律师事务所,其在办公条件、人员培训、公司服务内容等方面,投入的精力和物力往往要比一般律师事务所大得多,即成本要高一些,如果您支付的费用,不足以抵偿相应的成本,相信业务状况和运营状况良好的律师所是难以为您提供服务的,那么您聘请的律师的服务质量也是可以想象的。律师不是万能的,但没有律师却是万万不能 的。律师职业很重要的一个特点是公正性和依法性。一些公司在聘任律师后,经常明确要求律师对诉讼案件的审判人员行贿,或要求律师在修改的契约中加入明显违法或显失公允的条款和内容,如果律师婉言拒绝,则认为律师没有恪尽职守,而实际上,律师在服务中为当事人争取更大的利益、规避更多的责任,都要以合法为前提,如果超出了合法的范围,对律师来说,将是勉为其难,《律师职业道德和执业纪律规范》中,对律师所从事的职业活动,均有明确的约束,如果律师对违法的内容不予提示,甚至协助、参与,那才是一种真正的失职。 

      另一些公司则把能否在诉讼中取胜作为衡量律师服务质量的标准。但事实上,从职业性质和法律地位而言,律师无论是在诉讼和非诉活动当中,都是仅仅依靠其掌握的法律知识和执业经验,为一方当事人主张利益,律师是通过自身的工作促进社会公正实现的从业者,而不是职掌正义权杖的执法者,最终有责任和有能力主持正义的是法官、检察官等国家公职人员。因此,在律师尽职尽责从事职业活动后,当事人的利益到底能否得到充分保障、某一案件处理是否公平,则往往不是律师所能主宰和控制的,试想,纠纷双方都聘请律师,如果双方的律师都拍胸脯“包赢”,那必然有一方是说谎的,至少是不负责任的。 

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找律师事务所一定要慎重查验身份

     律师是法治的产物,也是法治的重要力量。律师的作用已广泛而深入地体现在社会生活的各个方面。确有一些不法分子冒充律师诈骗钱财,有一些律师违法执业。聘请律师是法律消费,不仅要支付费用,还关系到更大的权益需要救助。由于请律师不慎而雪上加霜的事经常发生。为切实维护当事人的合法权益,在请律师时应当注意:

  一、必须到律师事务所。法律规定“律师事务所是律师的执业机构”。在茶馆、酒店揽案子的很可能是“串串”。当事人只有到了律师事务所,才能了解这个所的实力。如果受骗上当“跑了和尚跑不了庙”。

  二、必须核实律师的执业证。法律规定“律师执业应当取得律师资格和执业证书”,“律师执业证是律师执业的有效证件”。当事人出钱请律师,核实对方的身份,这叫明明白白消费。

  三、必须与律师事务所签合同。法律规定:“律师承办业务,由律师事务所统一接受委托,与委托人签订书面委托合同”。有了合同才有依据,也为以后的维权留下证据。

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