物业公司上半年工作总结集锦15篇

　　总结在一个时期、一个年度、一个阶段对学习和工作生活等情况加以回顾和分析的一种书面材料，它能帮我们理顺知识结构，突出重点，突破难点，因此我们要做好归纳，写好总结。那么你知道总结如何写吗？以下是小编为大家整理的物业公司上半年工作总结，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。

物业公司上半年工作总结1

　　二0XX年上半年，公司在公司董事会决议精神指导下，在以陈达总经理领导的经营班子的带领下，全体员工团结协作，紧紧围绕经营与管理这个中心，以“励精图治、开拓物业市场；众志成诚，再创大厦辉煌；重经营、控成本、提高经济效益；重管理、抓培训、创新服务理念；

　　重品牌、拓市场、增强竞争实力；重人才、创机遇、扩大发展空间”为经营管理方针，克服了目前新建写字楼硬件设施好，价格低所带来的市场冲击，以及厦内几家大客户由于公司自建楼宇和国家政策调整等原因的搬迁给公司造成的巨大经营影响等困难，加大内部物业管理和对外营销工作力度，双管齐下，遏制了出租率连续下滑的趋势，使经营工作扭转了不利的局面，保持出租率稳定回升，最高达到86.39%；物业管理也取得较大进展，客户满意率保持在98%以上；

　　员工队伍建设也实现了人员继续精干，任务不断加大，素质进一步提高，精神面貌实现大改观的崭新局面。

物业公司上半年工作总结2

　　上半年，公司在集团各项指示精神及全体员工的共同努力下，较好地完成了上半年各项计划工作内容。现将20××年上半年工作总结如下：

　　一、继续加强规范化管理工作

　　上半年，分公司继续贯彻落实集团规范化的各项指示精神，以点带面，将规范化工作继续深入全面展开。首先，公司总经理调整规范化工作思路，并将推行规范化纳入主要工作内容之一，要求各职能部室、管理处要了解和重视规范化工作的重要性，从细节做起，真正将规范化工作贯彻到每一工作点。其次，分公司先后组织专题培训、现场取经、

　　相互交流等多种多样的方式，在公司内部掀起了比、学、赶、帮的势头，各职能部室、管理处认真整改、积极创新，全面贯彻落实规范化建设的各项工作。20××年上半年是公司贯彻落实规范化建设、改头换面的重要一年，是各项工作更上一个台阶的重要转折点，我们按照集团指示精神，积极配合，切实抓好规范化管理。总经办严格按照《文件管理规定》，对管理处文件、文档进行指导、规范，组织各管理处文员认真学习《文件管理规定》。品质管理部组织专门人员到各管理处进行审查与指导，对规范化的达标、执行与落实情况进行考核。省广电管理处作为规范化管理龙头，不厌其烦地接待各管理处分期分批现场参观学习，其他管理处亦踊跃参加集团下一季度的审计。各职能部室、管理处各司其职，将规范化建设落实到底。经过大家的共同努力，公司在集团20××年第一季度管理审计中一发崛起，取得集团公司第一名的好成绩，充分体现了公司自上而下对规范化管理的重视。

　　二、始终坚持“安全第一，预防为主”，重点加强各项安全管理工作

　　xx分公司在安全工作方面始终保持清醒的头脑，绷紧“安全”这根弦，坚决不放过一个事故隐患，确保不发生重大安全事故，坚持做到层层抓安全，人人重安全，全面夯实安全管理基础。20××年上半年，我公司未发生任何重大安全事故，并将继续保持安全事故为零的记录。一是生产安全方面，生产安全直接关系到员工的人身安全，为了保障员工的人身安全，公司严格执行安全生产各项规章制度，加强对高空作业等涉及安全的工作的管理及对《安全操作规程》的培训，管理处也根据相关生产安全管理规定制定了安全责任书，并与每个员工签订安全责任书。二是消防安全方面，各管理处根据工作具体情况制定了更加具体、更加适应本管理处的管理制度，并制订了消防安全和处置突发性事件的应急预案，突出了重点部门，重点岗位。其中，省广电管理处建立健全了防火组织，并确定相应的防火责任人，将防火责任分解到各单位业主，由各单位业主、装修单位等个人或团体负责所属物业范围内的防火责任。把安全责任层层细化，落实到了每一个人，使安全在制度的贯彻中得以实现，较好的形成了安全领导负责，安全分工负责，安全层层负责，安全人人有责的责任体系。三是治安安全方面，治安管理重点体现在对外来人员及车辆的管理上，各管理处时刻谨记，绝不放过任何可疑人员及行径，不断加强对外来人员及车辆的管理力度。品质管理部在各管理处加强管理、坚持自检的基础上，不走过场，不留死角，每月19日认真做好安全监督检查工作，并以汇总通告的形式将需整改问题下发到各管理处，各管理处对品质管理部在安全检查中发现的问题，也都能及时逐项整改。

　　安全管理工作是一项长期的、艰巨的工作，必须坚持不懈，警钟长鸣。虽然我们的安全管理工作取得了一定的成效，但仍需不断完善安全规章制度和操作规程，使安全工作目标更明确，责任范围更清楚，行为更加规范。

　　三、严格控制使用资金及成本

　　公司按照集团工资调整指示精神，自3月份开始逐级逐岗位进行工资调整，调整幅度较大，为合理使用各项资金，控制成本支出，无论是各职能部室还是管理处都在为控制成本支出支招。财务部加强对每笔费用支出的审核力度，及时对总库物料进行盘查，减少总库物料的库存；人力资源部严格控制加班费及人员编制；总经办认真审核、汇总各管理处上报的物料申购表，对不该购买和少购买物料进行严格控制，并对新增物料进行货比三家，既保证质量又降低费用支出，其中，上半年，总经办按照总经理指示，对各管理处物料采取统一入库、集中管理，效果立竿见影，在仍需提高配送效率的基础上，提高了审核效率，大大降低了物料压库及物料浪费现象；管理处本着节约每一分钱的原则，重复利用废旧物品，自制推雪板、拖把等，为公司节省了资金，为公司控制成本支出做出了贡献。

　　四、加强员工培训，提高员工素质

　　公司先后由人力资源部牵头，不断加大专业化培训力度，通过“以赛代训”方式将五月份定为“比武月”，并以秩序维护技能比武大赛拉开序幕，取得圆满成功，省广电管理处获得第一名，洄龙小区、省图书馆获得第二名，省财政厅、司法厅、地矿家园管理处获得第三名。此外，人力资源部还先后组织了十余次各个岗位专业技能培训及新员工岗位培训活动，不仅为各职能部室、管理处规范化管理奠定了基础，也提高了员工的专业技能素质和良好的团队意识。同时，20××年上半年公司未产生一起劳动纠纷赔偿费用。

　　五、工作中不足之处

　　上半年，公司虽然取得了一点成绩，但整体工作离要求还存在一定的差距，仍待提高。下半年，我们一是继续加强、落实规范化管理，带领所有管理处迈向规范化大门；二是不断增加员工培训频率，从思想意识方面入手，落实到每位员工，深入提高员工服务意识；三是加大考核力度，在原有自觉的基础上，客观地督促、积极地引导。

　　下半年工作已经来临，我们将继续以集团各项指示精神为指导方向，结合公司实际情况完成下半年工作计划，开展好各项服务工作。

物业公司上半年工作总结3

　　在公司领导的指导帮助和所有伟大的有关单位的合作与支持，XX上半年物业管理公司的整体工作取得了一定的结果。20xx年物业公司上半年工作总结环境卫生状况良好，如居住面积居住面积已取得良好的进展在绿色的环境中，保证正常的水电供应，服务质量大大改善。现在总结的具体工作如下：

　　上半年，手头上的工作和重点工作：

　　（一）全面管理工作

　　1、为了提高服务质量，标准化住宅物业管理为目标，本着以人为本的宗旨，加强管理，认真落实社区物业管理制度。

　　2、积极配合公用事业公司支付管理、不幸的收集工作实用程序完成。

　　3、开放、公平、合理的25完成地区建筑拆迁住户的住房分配工作，积极做好空旧住房得当，确保即时20xx年物业公司上半年工作总结。

　　（2）、水和电力工作

　　1，取消屋顶水箱进出水管，提高供水质量，减少泄漏。我们将继续改善水和电力计量装置。

　　2、高压配电装置的第二区域调试完成低压配电和面积总控制开关的维护。

　　3、加强供电设施的维护和检修，以保证夏季高峰用电的生活区准备足够了。

　　4，最重要的是找准时机更换区域分布的室内变压器油和垫片，并进一步完善社区水计量装置。

　　（3）、安全清洁工作

　　1、标准化管理的车辆进入村庄。根据实际情况在东部地区过去的汽车被禁止的规定地区车辆分流管理，确保行车安全。

　　2、进行了彻底清理杂草在他们的社区组织，改善区域的健康生活环境。

　　3、继续严格执行建筑装饰废物管理系统。改变了生活区建筑垃圾到处乱扔的现象，获得了业主的广泛合作和支持。

　　4、当前的首要任务是加强社区管理的车辆。二是继续做好社区卫生角落区域清理和杂草，消灭卫生死角。

　　1、住宅绿化维护人事管理的实践。

　　2、生活在数千平方米的新君主绿化，植物四千株灌木篱墙，大大提高了区域绿化环境。

　　3，在一段时间内，影响供电的树枝夹，确保电力供应的安全。

　　4、生活区的危险树进行了调查和统计。

　　5、生活领域范围内的绿化植物对于大型机械喷洒杀虫剂破坏了病虫害，保持良好的树木生长。

　　6，最重要的是积极采取措施维护植草皮安全整个夏天，及时修剪树木影响安全供电线。

　　第二，下半年的工作想法和计划

　　1、三个地区总供水阀更换。

　　2、办公楼西侧车库主要供水阀和仪表维修管道和修改的一部分。

　　3、尽快提高单身公寓电表。

　　4、配合总公司尽快改进三扩张的分配的工作。

　　5、加强漏水检查工作，提高水回收。

　　1、继续加强绿化的日常维护和管理。

　　2、清理、生活在危险的树以确保生活区的安全。

　　（3）清洁安全的工作

　　1、继续加强卫生清洁工作管理，及时处理垃圾皮卡；

　　2、继续加强安全工作的封闭管理，完成过去和夜间巡逻管理。

　　3、2区25和地区的新住宅建筑垃圾清运处理工作。

　　4、三个封闭管理。

　　（4）其他20xx年物业公司上半年工作总结

　　1、三个新住房和工作。

　　2、老房子的分布。

　　第三，希望该公司能这个单位来解决这个问题：

　　1、资金分配给第二个一半的绿化：目前，绿化费用已经筋疲力尽，在下半年进行绿化不能正常工作。但是危险树加工、电动修枝和绿化养护工作尽快进行。

　　2、（1）增加的水电和维护公共设施和办公水电力配额。维护水和电被用来上半年的27000元；根据下半年的工作计划，缺乏成本的问题，公安部门办公室，20xx年物业公司上半年工作总结公用事业有超支全年配额数量在今年上半年。

　　（2）因为我的单位是不容易管理和控制植物转化水供应的电力，实现严格的管理和控制，减少浪费的目的、植物转化为各部门办公室的水电和规范公用事业费用不应包括在办公室和公共设施。

　　3、从三个封闭管理人员工资和资金需要。

物业公司上半年工作总结4

　　20xx年上半年已接近尾声。物管理在 领导下，在各部门的大力支持下，大家齐心协力下，本着“安全生产”、“控制成本”、“规范管理”等工作总基调，围绕确保安全这个中心环节，着重从规范管理，落实责任抓起，从安全教育培训、重点防范和隐患整改入手，抓落实、抓效果，以此强化安全防范工作，有效地保障了安全工作的顺利完成。物业工作初步有起色，现将半年的工作情况汇报如下：

　　安全管理方面，加大节前重点检查，积极配合公司 季度检查，严格落实整改，持续做好安全维修，认真开展安全培训，组织“安全宣传月”活动，办公楼、长安居、土门安全工作得到进一步加强。重点完成安全工作如下：

　　（1）冬季三个区域的消防通道、干粉灭火器、安全指示标识、消防应急照明、消防带、消防栓等进行了详细的检查，排除安全隐患。

　　（2）2月份顺利完成了春节安全工作，春节放假前，协调物业安防人员在春节期间坚持24小时巡查办公楼，保证了春节期间的安全。

　　（3）2月份在春节来临之际，为了职工能够渡过一个温馨、祥和的春节，后勤服务中心物业做了大量的工作。其中包括：在年前完成了整个办公楼、土门、小区供电设备、暖气设备、外围路灯、草坪灯的线路检查维修，确保了过节期间整个办公楼、土门、小区院内的明亮，不仅给职工的出行提供了安全和方便，还点亮了过节的气氛。

　　（4） 春节前组织安全检查，确保职工过好每一个安全祥和的节日。

物业公司上半年工作总结5

　　上半年，公司在集团各项指示精神及全体员工的共同努力下，较好地完成了上半年各项计划工作内容。现将20xx年上半年工作总结如下：

　　一、继续加强规范化管理工作

　　上半年，分公司继续贯彻落实集团规范化的各项指示精神，以点带面，将规范化工作继续深入全面展开。首先，公司总经理调整规范化工作思路，并将推行规范化纳入主要工作内容之一，要求各职能部室、管理处要了解和重视规范化工作的重要性，从细节做起，真正将规范化工作贯彻到每一工作点。

　　其次，分公司先后组织专题培训、现场取经、相互交流等多种多样的方式，在公司内部掀起了比、学、赶、帮的势头，各职能部室、管理处认真整改、积极创新，全面贯彻落实规范化建设的各项工作。

　　20xx年上半年是公司贯彻落实规范化建设、改头换面的重要一年，是各项工作更上一个台阶的重要转折点，我们按照集团指示精神，积极配合，切实抓好规范化管理。总经办严格按照《文件管理规定》，对管理处文件、文档进行指导、规范，组织各管理处文员认真学习《文件管理规定》。品质管理部组织专门人员到各管理处进行审查与指导，对规范化的达标、执行与落实情况进行考核。省广电管理处作为规范化管理龙头，不厌其烦地接待各管理处分期分批现场参观学习，其他管理处亦踊跃参加集团下一季度的审计。各职能部室、管理处各司其职，将规范化建设落实到底。

　　经过大家的共同努力，公司在集团20xx年第一季度管理审计中一发崛起，取得集团公司第一名的好成绩，充分体现了公司自上而下对规范化管理的重视。

　　二、始终坚持“安全第一，预防为主”，重点加强各项安全管理工作

　　xx分公司在安全工作方面始终保持清醒的头脑，绷紧“安全”这根弦，坚决不放过一个事故隐患，确保不发生重大安全事故，坚持做到层层抓安全，人人重安全，全面夯实安全管理基础。

　　20xx年上半年，我公司未发生任何重大安全事故，并将继续保持安全事故为零的记录。一是生产安全方面，生产安全直接关系到员工的人身安全，为了保障员工的人身安全，公司严格执行安全生产各项规章制度，加强对高空作业等涉及安全的工作的管理及对《安全操作规程》的培训，管理处也根据相关生产安全管理规定制定了安全责任书，并与每个员工签订安全责任书。二是消防安全方面，各管理处根据工作具体情况制定了更加具体、更加适应本管理处的管理制度，并制订了消防安全和处置突发性事件的应急预案，突出了重点部门，重点岗位。

　　其中，省广电管理处建立健全了防火组织，并确定相应的防火责任人，将防火责任分解到各单位业主，由各单位业主、装修单位等个人或团体负责所属物业范围内的防火责任。把安全责任层层细化，落实到了每一个人，使安全在制度的贯彻中得以实现，较好的形成了安全领导负责，安全分工负责，安全层层负责，安全人人有责的责任体系。三是治安安全方面，治安管理重点体现在对外来人员及车辆的管理上，各管理处时刻谨记，绝不放过任何可疑人员及行径，不断加强对外来人员及车辆的管理力度。

　　品质管理部在各管理处加强管理、坚持自检的基础上，不走过场，不留死角，每月19日认真做好安全监督检查工作，并以汇总通告的形式将需整改问题下发到各管理处，各管理处对品质管理部在安全检查中发现的问题，也都能及时逐项整改。

　　安全管理工作是一项长期的、艰巨的工作，必须坚持不懈，警钟长鸣。虽然我们的安全管理工作取得了一定的成效，但仍需不断完善安全规章制度和操作规程，使安全工作目标更明确，责任范围更清楚，行为更加规范。

　　三、严格控制使用资金及成本

　　公司按照集团工资调整指示精神，自3月份开始逐级逐岗位进行工资调整，调整幅度较大，为合理使用各项资金，控制成本支出，无论是各职能部室还是管理处都在为控制成本支出支招。财务部加强对每笔费用支出的审核力度，及时对总库物料进行盘查，减少总库物料的库存。

　　人力资源部严格控制加班费及人员编制。总经办认真审核、汇总各管理处上报的物料申购表，对不该购买和少购买物料进行严格控制，并对新增物料进行货比三家，既保证质量又降低费用支出。

　　其中，上半年，总经办按照总经理指示，对各管理处物料采取统一入库、集中管理，效果立竿见影，在仍需提高配送效率的基础上，提高了审核效率，大大降低了物料压库及物料浪费现象。管理处本着节约每一分钱的原则，重复利用废旧物品，自制推雪板、拖把等，为公司节省了资金，为公司控制成本支出做出了贡献。

　　四、加强员工培训，提高员工素质

　　公司先后由人力资源部牵头，不断加大专业化培训力度，通过“以赛代训”方式将五月份定为“比武月”，并以秩序维护技能比武大赛拉开序幕，取得圆满成功，省广电管理处获得第一名，洄龙小区、省图书馆获得第二名，省财政厅、司法厅、地矿家园管理处获得第三名。此外，人力资源部还先后组织了十余次各个岗位专业技能培训及新员工岗位培训活动，不仅为各职能部室、管理处规范化管理奠定了基础，也提高了员工的专业技能素质和良好的团队意识。同时，20xx年上半年公司未产生一起劳动纠纷赔偿费用。

　　五、工作中不足之处

　　上半年，公司虽然取得了一点成绩，但整体工作离要求还存在一定的差距，仍待提高。下半年，我们一是继续加强、落实规范化管理，带领所有管理处迈向规范化大门。二是不断增加员工培训频率，从思想意识方面入手，落实到每位员工，深入提高员工服务意识。三是加大考核力度，在原有自觉的基础上，客观地督促、积极地引导。

　　下半年工作已经来临，我们将继续以集团各项指示精神为指导方向，结合公司实际情况完成下半年工作计划，开展好各项服务工作。

物业公司上半年工作总结6

　　20xx年，是公司战略规划年，也是公司争先创优年，在X总的领导和全力推动下，组织系统、创优工作、精细化管理、培训学习，团队建设等已发生很大变化，取得明显效果。人力资源部作为公司的职能部门，在工作中必须当好领导的参谋、建立为创先进企业、创先进小区，为一线服务的思想、履行好本部门职责。回顾20xx年上半年的工作，人力资源部主要开展了以下工作：

　　20xx年上半年完成的主要工作

　　1、员工档案及劳动合同管理。比照档案资料目录，对所有人员档案资料进行了整理，针对档案中缺失的资料，通知相关部门和人员进行了补充，同时对员工基础信息台账进行再次确认与录入。目前，公司入职一个月以上的人员都签订了劳动合同。完善和强化劳动合同管理，重点对未签劳动合同的人员、合同到期续签人员开展劳动合同签订与续签工作，对领取退休金和达到国家法完年龄的人员签订返聘协议，规避劳资风险。

　　2、编制了公司各部门、管理处员工花名册，其中包括基本信息，教育信息、合同信息、家庭信息、工作经历，五大模块电子档案信息的建立及员工纸质档案信息的整理归档工作。

　　3、入职、离职人员手续办理。每月及时对员工入职、离职人员的工伤、养老、医疗、生育保险的异动进行了办理。

　　4、员工生日礼物的发放从今年六月份开始，公司决定每位员工生日礼物都于当天送到员工手中，我公司员工300多人，天天都要去送生日慰问金和慰问信。

　　一方面，在利用XX、XX等人才市场进行招聘的同时，积极关注免费的劳务市场，派人负责到现场招聘，另一方面加强网络招聘，从1月份至6月份，面试人数达306人，试岗人数达286人，入职人数达187人，离职人数达123人。从4月份起对新入职员工（客服以上人员）进行了公司相关制度的学习，并统一进行了入职考试，考试合格后才到相应岗位进行岗位培训。

　　2、加强了新进员工劳动合同的管理。对原合同规定的一些与法律相冲突的内容进行了修改、对各部门新进、已签订到期合同的人员进行了清查，从1月份至6月份一共新签订合同183人，续签合同67人，因离职解除合同76人。目前基本能做到员工一入职就签订合同，一个月内到劳动部门备案，并办理了相关保险。

　　3、完成委托人员42人的劳动合同签订、社保办理和工资的核算工作。

　　1、完成各单位1--6月份绩效测算模型的汇总及绩效工资的核算，并完成了公司各单位员工的月度绩效考核排名档案库建立。

　　2、完成了物业公司第一、二、三季度绩效合约完成情况的汇总及第四季度绩效合约的确定，共计1.6万余字，并制成了65页和50页长度的PPT；

　　3、参与每月的公司月度绩效考核，检查中发现的环境绿化问题共计223项；查到的劳动纪律问题共计64次，以上发现的绿化环境问题基本上整改完成，劳动纪律问题，在考勤管理块还需加强。

　　1、每月员工入职、离职人员的工伤、养老、医疗、生育保险的异动办理，共办理工伤新增人数268人，离职减少人数106人，养老新增人数60多人，离职减少人数50多人，医疗及生育新增人数70多人。

　　2、每月定时去劳动局领取当月员工工伤、养老、医疗、生育保险费缴费单并编制相应的费用明细表，经相关部门签字确认送至财务部办理转帐。每月月末编制了各部门人员变动明细表，根据入职、离职人数的比例，制定每月的招聘计划。

　　3、完成了上半年度工伤保险、医疗保险的缴费基数申报，将缴费基数固定在了劳动局提供的最低基数2265元上，减少了不必要的成本（工资超出额度也按最低基数缴纳）。

可在开始生产经营后，一次性摊销，也可以5年内分摊，分录：借:管理费用贷:长期待摊费用——开办费

熊猫贝贝专栏内容：地产话题第二百零三期（NO.203）

专栏内容：从“资产”和“负债”的本质，一文诠释中国房地产中的“经济学”逻辑

资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。还请各位读者朋友多多支持。

拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容。

（独家内容，侵权摘抄必究，首发号）

我是 @熊猫贝贝小可爱 ，地产行业策略研究者，房产楼市观察者，欢迎关注。

（正文约5500字，完成阅读约需要8分钟）

大家有没有发现专栏标题中的“经济学”是加了引号的？

因为现代社会中真正成熟有体系，基础来自于西方国家的经济学理论，在中国楼市面前一文不值。

房地产就像一张网，中国人信仰家庭、信仰不动产，谁都没法从这张网里逃出。搞不清、看不懂、又逃不开，这是中国人焦虑的原因。　

就像满大街都是成功学书籍，到处都是破产企业。经济学理论在中国楼市面前一文不值，北广上深（特别是深圳）房价颠覆了所有经济学家的预测。

买房、卖房、房产投资，楼市预测最好看什么？或许是童话和小说中的故事，还有在现实中接受真金白银的“社会教育”最靠谱。

故事中的真相和趋势，以及社会和人性，永远没有教科书，只有小学生，才会闹着要一本教科书。

所以今天要说的关于中国房地产和楼市“经济学”，建议大家当个故事看看就好。

笔者从未以“专家”自居，只是从一个地产行业内的人，从一个行业观察者，从一个心存善念简单之人的角度，和各位读者朋友，聊一聊中国房地产和楼市中的一些“规律和规则”的故事。

嬉笑怒骂皆文章，酸甜苦辣铸人生！

今天这篇文章，和大家聊一聊：中国房产的“资产和负债”那些不为人知的事儿。

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一、被误读的中国房产“资产属性”

把房产和资产挂钩，定义购置房产属于资产配置，已经成为中国楼市中用了十几年的“惯性说辞”了。

“中国的房产，是具有保值增值优势特征的优质资产”，这句话，只要和房产打过交道的人，就算自己没有说过，至少听也不止听了一次以上了。

对于大部分没有体系化经济学基础的购置群体来说，在过去十几年里面，房产=资产的理念也早已在思维和群体认识中，根深蒂固了。

那房产真的是资产吗？以下的内容可能会颠覆很多人的认知。

如果要把房产看作是一种资产，那就先要弄明白什么资产这个词：

资产是指由企业或经济个体（也就是个人）过去的交易或事项形成的、由企业或经济个体拥有或者控制的、预期会给企业或经济个体带来经济利益的资源。不能带来经济利益的资源不能作为资产，是企业或经济个体的权利。

关键词：能够带来经济利益的，才是资产。

资产指企业或个体拥有或控制的能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。

资产按其流动性（即资产的变现能力和支付能力）划分为：流动资产、固定资产、长期资产、无形资产、递延资产、生物资产和其他资产等。

关键词：流动性，不具备流动性的只能叫资源或者生产资料，不是资产。

那从资产定义上来看，只要以按揭买房模式购置的房产，就不能算是真正意义上的“资产”。

然后再看看负债的定义：

负债是指企业或经济个体（也就是个人）过去的交易或者事项形成的，预期会导致经济利益流出企业的现时义务。

关键词：导致经济效益流出的义务，就是负债。

负债一般按其偿还速度或偿还时间的长短划分为流动负债和长期负债两类：

（1）流动负债是指将在1年或超过1年的一个营业周期内偿还的债务，主要包括短期借款、应付票据、应付账款、预收货款、应付职工薪酬、应交税费、应付利润、其他应付款、预提费用等。

（房租，水电，物业费，汽车加油，维护保养，路桥通行费就是典型的流动负债）

（2）长期负债是指偿还期在1年或超过1年的一个营业周期以上的债务，包括长期借款、应付债券、长期应付款等。（房贷，车贷就是典型的长期负债表现）

从负债定义上来看，如果个人名下的房产具备长期负债（房贷）和流动性负债（使用成本）的特征，那这样的房产，就属于负债。

收益的关系，决定了资产和负债的转化和性质关系。

资产没有负债，只有收益，至少收益可以覆盖负债偿还的金额，还有盈余。

收益效率高于经济增长，且回收周期低于物权周期的二分之一（以70年产权的房子，50年的国标使用寿命为例，25年内实现租赁回本），属于优质资产；

收益效率和经济增长同步，且回收周期处于物权周期之内（以70年产权的房子，50年的国标使用寿命为例，25年才实现租赁回本），属于保值资产；

收益效率低于经济增长，且回收周期高于物权周期（以70年产权的房子，50年的国标使用寿命为例，50年都不能实现租赁回本），属于贬值资产。

没有收益效率，或者因为持有资产还需要持有成本情况的资产，属于不良资产。

负债只要存在，就不算资产。

流动负债在所难免，属于生活持续，生产经营的必然成本。

长期负债完成后，获得高于偿还总额的资产，算良性负债。

长期负债完成后，获得等同于偿还总额的资产，算等值负债。

长期负债完成后，获得低于偿还总额的资产，算恶性负债。

这里要给出一个比较扎心的结论：中国超过80%的房产，都算不上真正意义上的资产，从资产定义来看这些房子，只能算是一种负债。

这个结论哪里来的？只需要买房的模式中，按揭和全款的占比就能得出来。

大城市的高房价，能够全款买房的群体可谓是凤毛麟角，所以城市越发达，按揭比例越高。

而类似于一些小城市，全款买房比例虽然高，但是这样的房子长期空置，增长乏力，流通不畅，每个月还要水电物业维护费用，也是负债。

本段结论：通过定义论述，可以清晰的认知到，市面上关于“房产是资产”的说法，具有一定的片面性和误导，只有以下两种情况的房产购置，才能让房产具备资产性质。

第一种：全款购买房产，房产主要的用途是租赁经营，且房产的租赁收益比例大于当下银行利率。

例如一套当下100万的住宅或商铺，单月租金按照现行银行利率为2.75%，则年度租金需要高于27500元，折合月度租金是2292元/月。

图片来源：银行公示（以最新银行出示标准为准，本文仅做对比参考。）

第二种：通过按揭购买的房产，房产的主要用途是对外租赁收益经营，且房产的租赁收益能够完全覆盖月供，并且盈余出来的部分能够达到上一条标准，两个条件必须同时存在，这样的房产才能算的上是资产。

还是一套100万的房子，30年等额本息模式，70年住宅性质，每个月月供还款额为3715元，加上2292的收益保底，需要6007元/月。

或许有人会拿房价上涨来说事儿，但是房子只要没有进入流通环节，没有从产权转换到现金的，都是纸面财富，换句话说，就是身价百万千万，消费依然捂紧钱袋。

二、资产和负债的动态关系：如何精准定义自己的房产的资产属性？

在上面的定义研究中，得出了资产和负债的明确定义和分界点，相信各位读者也能够对照自身的情况进行判断：自己的房产是否能够达到真正意义和标准的资产了。

资产还是负债，主要看的是现金流，就是拥有这个东西，到底是要赚钱还是亏钱，赚钱即资产，亏钱即负债，现金流是一个持续的状态，而不是即时反映的。

举几个栗子给大家就明白自己的房子的属性了。

因为你没有从自住房里获得收益，反而每天在支付他的使用成本（水电气，物管，月供等等），房子每天都在折旧。

2、闲置房、贷款房闲置：

对比自住房，本质是一样的，但是自住房可以节省租房成本，闲置房相当于买了一台车扔在车库里，一直到这台车报废腐烂，直到变成一文不值的一堆废铁，物品价值无限趋于0。

贷款房闲置，不仅要承受房子的折旧，还要多付银行利息，纯负债。

3、出租房、出租公寓、商铺、工厂甚至土地对外租赁：

出租房每月收租金，如果都是纯收益的话，算是资产了，但是目前国内的市场看，大部分还是负债。至少大部分房产从资产定义上来说，是不合格的。

折旧>租金=负债，折旧<租金=资产，折旧可以取25年进行摊销，25年后的房子基本属于危房，再精准一点要加入折现。以商品房为例，中国的住宅建筑设计质量要求是50年，取值25年就是房屋折旧的临界点，因为25年以后必然要进行整体维护，否则就容易出现危房的情况。

100万的房子，按照25年折旧标准来算，一年4万元，如果租金低于4万元，那就是负债，如果租金高于4万元，那就是资产。

租金>月供+折旧=资产，租金<月供+折旧=负债。

所以不管持有的房子是涨是跌，都对它是资产或者负债没任何影响，取决于当时买入的价格（折旧）和使用的方式（如租金）。

但是房子涨价可以选择套现离场，套现的现金属于资金形式的资产，银行贷款是实打实的负债。

通过房子涨价套现，获得现金，如果自己的房子是资产，那就是资产增值转让获利。

如果自己的房子是负债，就是通过债权（物权代表，尤其是没有还完贷款的类型）转让的形式，出让债权获利，在中国房地产市场中就是“转按揭”的形式，但是随着政策的严格控制和对风险的管控，这个模式已经很少见了。

目前，中国房地产二手交易市场绝大部分只允许产权交易，也就是说房产必须不关联贷款业务（结清贷款，产权完全归属清晰），才能进入市场流通渠道。

三、关于房产“资产运作”的那些事儿：

看到这里，相信大家对于房产的“资产和负债”的区分应该非常清楚了。

前面都是理论计算，颇为枯燥，这个部分，就和大家聊一聊中国房产“资本运作”的一些内容。

先举个例子，大家知道100万的房子，贷款30年，如果从负债的角度来看，这个负债总额是多少？

按照等额本息的方式：大概是的负债总额。

再加上房产折旧以维修基金的形式，还有物业费用和其他使用成本支出，30年周期内，200万的负债是比较合理的。

也就是说，一套100万市场价的房子，通过按揭的采用负债债权拥有物权的形式，最终想要变现离场，成本费用应该在200万才算堪堪保本（当然这是自住的情况。如果租赁因为租金比例不同不便计算）。

所以想通过房产交易，实现资本运作套现盈利的核心是什么？

没错，这就是中国炒房盈利的个人或者公司组织的两种终极状态。

今天说的是房产的资产和负债的属性界定，也正好聊一聊，关于炒房这种行为的“资本运作”本质：

1、首先，中国炒房的个人或者团体，都是以住宅为目标，少有炒作商办物业和商业性质的商铺和公寓。最大的原因，是交易成本太高。

这个“短”能有多快？短则1-3个月，最长不会超过6个月，所以短炒的群体，被楼市称为蝗虫，来也匆匆，去也匆匆。

主要在资本层面的运作有两种方法：

第一种，是房产项目开发尚未完工前几个月，以7折甚至于更低的价格买入期房，等现房状态迅速加价销售变现离场。

第二种，是全款购买现房，注意是全款，炒房的资金本身就有成本（一般都是民间游资和高利贷），再加上银行贷款费用，资金压力非常之大，然后通过一些营销包装的套路和手段哄抬房价，迅速将房产转移销售到以按揭购买形式为主的刚需群体身上，实现盈利。

为什么要快？因为拖不起啊！远的不说，如果资产购置的资金，有资金成本，也要算到资产收益对冲里面的，比如100万的资金，月息2分，也就是年化24%（国家对于利率有这样几个界限，24%以下绝对保护。36%以上绝对不保护，24%-36%采取自愿原则，可以约定利率），只要5年时间，资金成本就翻倍了，所以为什么国家限制商品房交易周期2年一个门槛，5年一个门槛，现在知道了吧？

这样的短炒，讲究一个“短进快出”，有些时候甚至就是炒买一个购房资格，交首付不办按揭（后面通过加钱改名牟利），随着中国房地产市场在近几年的逐步规范化和管理严格，这种类型的炒房群体已经逐步的销声匿迹了。

这个就比较厉害了，最具有代表性的，莫过于山西“煤老板”进京买房，最具有代表性，北京40%的商品房，都是山西老板名下的资产。

山西炒房团，是中国最低调也是实力豪横的一个代表群体，往往采用的方式，都是全资购买，长期持有。再加上自身经济实力雄厚，底蕴深厚，房产对于这个群体，才是真正意义上的资产。

最后小结一下：通过对房产的资产运营的案例分析，如果做不到房产以真正的资产属性进行持有（在中国只有全款购买，然后自己不住租给别人收益，才能算资产），那在负债的情况下，是很难通过买房这件事实现资产增值的。

以5年为例，商品房大概要总价涨幅达到40%以上（100万的房子，涨价到140万），以负债形式转让物权（不动产权），才能堪堪保本，从这个角度上来看，中国的房价如果是当做资产进行市场流通，就不具备跌价的可能。

那如果是商业性质的公寓和商铺呢？5年时间转让，达不到65%以上的增幅就是亏损，住房是刚需，只要有需求流通没问题，所以会涨价，但是商铺，写字楼和公寓这样的产品，涨价的理由在哪里呢？

还有一种方式来认知房产到底是资产还是负债：

房子是资产还是负债取决于房子的市场价格与房贷及利息的比较，两者之差即房子的净值：

净值=市场价格-房贷余额及利息

其中，房贷余额及利息由借款合同的条件而定，是确定的；

但是，房子的市场价格是波动的。

任何时间，若房子的“净值”是正的，房子是资产，其价值即净值；若“净值”是负的，房子是“负债”，负债金额即净值。

这个认知方式我比较认可的，是净值评估逻辑，大家也可以根据当下房价，计算一下自己的房产净值情况，更为直观简单，但是如果房价稳定或者增长乏力，对于绝大部分人来说，这个净值都是负的。

所以，把房产当做资产进行投资和牟利的个人和群体，核心的支撑点，就是房价上涨，通过房价上涨带来的净值增加实现盈利，当然，最后一步还是要变现离场，这个资产投资才算完整。

再重复一次，如果房产作为资产不进入流通环节，没有实现资产转换资金的结果，不管这个房子净值如何，都是纸面财富，虚假繁荣。

这也是为什么现在买房没有以前赚钱，最近几年这种现象和感觉越来越明显。

中国的房价趋于平稳，是必然趋势：没有任何一种商品的价格能够无限制的涨。

“资产荒”的时代，将会随着房产的资产价值分化和固化的必然趋势，在中国粉墨登场。

通过这篇文章对中国房产的“资产”定义进行了解读和诠释，也是基于当下扑朔迷离的楼市和房地产发展环境，做出的一些价值思考和研究。

也希望能过这篇文章，帮助更多人，清晰理智的认知房产的“资产定义”和“负债认知”。

炒房时代的终结，其实就意味着中国房产从资产转向负债。

关于这个话题，大家如果还有什么问题和意见，欢迎在下面留言区留下您的想法和看法。

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