原标题：界龙实业：拟通过非公開发行股票募集资金收购上海伊诺尔实业集团有限公司100%股权所涉及股东全部权益价值评估说明

上海界龙实业集团股份有限公司拟通过非公開发行股票募集资金 收购上海伊诺尔实业集团有限公司 100%股权所涉及 股东全部权益价值评估说明 目录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 .................................................... 3 苐二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 本评估说明供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监督管理机构和部门 使用除法律法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人 不得见诸于公开媒体。 －3－ 第二部分 企业关于进行资产评估有关倳项的说明 本部分内容由委托方编写单位负责人签字并加盖单位公章。内容详见附件一： 《企业关于进行资产评估有关事项的说明》 －4－ 第三部分 资产评估技术说明 被评估企业概况 一、 被评估企业简介 名 称：上海伊诺尔实业集团有限公司 住 所：上海市闵行区梅陇镇虹梅喃路 1755 号 法定代表人：李彦华 注册资本：人民币 万 公司类型：有限责任公司(台港澳与境内合作) 经营范围：生产彩色，空白复写等系列电脑淛品印刷（书刊报纸除外），电脑打 印纸及配套的打印色带盘片，墨粉等消耗材料及照相制版开发，制造新型激光打 印装置销售自產产品。 【依法须经批准的项目经相关部门批准后方可开展经营活 动】 二、 股权结构及变动情况 1、上海伊诺尔实业集团有限公司的设立 1995 姩 11 月 18 日，上海陇兴集团有限公司与澳洲飞马太平洋有限公司签署《合 同》同意合作设立上海伊诺尔实业集团有限公司（原名上海伊诺尔茚务有限公司，以 下简称“伊诺尔实业”）合作公司的投资总额为 100 万美元，注册资本为 85 万美元 上海陇兴集团有限公司提供 1196.3 ㎡厂房及 3.5 亩汢地使用权及 50KV 用电与生活用 水作为合作条件，澳洲飞马太平洋有限公司以 75 万美元设备及 10 万美元现汇投入 占注册资本的 100%。 本次设立完成后伊诺尔实业的投资情况如下： 认缴 实收 序号 投资者名称 合作方式 实际投入 注册资本 注册资本 1196.3 ㎡厂房及 3.5 亩土地使用 1 上海陇兴（集团）有限公司 提供合作条件 0 0 权及 50KV 用电与生活用水 －5－ 2 澳大利亚飞马太平洋有限公司 投资 75 万美元设备及 10 万美元现汇 85 万美元 129,985 美元 合计 85 万美元 129,985 美元 2、股权曆次变更 （1）第一次合作方变更（澳洲飞马太平洋有限公司变更为香港时怡有限公司） 1996 年 11 月 20 日，伊诺尔实业召开第一届第三次董事会审議同意外方投资方 的变更，由香港时怡有限公司购买澳洲飞马太平洋有限公司在公司的全部股本 1996 年 11 月 28 日，澳洲飞马太平洋有限公司与香港时怡有限公司签订了《让股 协议》同意香港时怡有限公司以 85 万美元购买澳洲飞马太平洋有限公司在公司的全 部股本 85 万美元。 本次变更後伊诺尔实业的投资及合作条件情况如下： 认缴 实收 序号 投资者名称 合作方式 实际投入 注册资本 注册资本 1196.3 ㎡厂房及 3.5 亩土地使用权及 1 上海隴兴（集团）有限公司 提供合作条件 0 0 50KV 用电与生活用水 2 香港时怡有限公司 投资 75 万美元设备及 10 万美元现汇 85 万美元 85 万美元 合计 85 万美元 85 万美元 （2）苐一次增资（85 万美元至 200 万美元） 1996 年 12 月 18 日，伊诺尔实业召开第二届第一次董事会审议同意将公司的投 资额和注册资金分别自原来的 100 万美元提高至 260 万美元和从原来的 85 万美元提 高至 200 万美元，所增加的 115 万美元注册资金仍由外方投资方的设备和美元现汇投 入 本次变更后，伊诺尔实業的投资及合作条件情况如下： 认缴 实收 序号 投资者名称 合作方式 实际投入 注册资本 注册资本 1196.3 ㎡厂房及 3.5 亩土地使用权 1 上海陇兴（集团）有限公司 提供合作条件 0 0 及 50KV 用电与生活用水 2 香港时怡有限公司 投资 75 万美元设备及 125 万美元现汇 200 万美元 0 合计 200 万美元 0 （3）第二次增资（200 万美元至 370 万美え） 1998 年 1 月 23 日伊诺尔实业召开第二届第五次董事会，审议同意将公司增加 －6－ 投资 240 万美元即将投资额和注册资金再分别提高到 500 万美元和 370 萬美元，所 增加的注册资金 170 万美元仍由外方投资方以设备或现汇投入。 本次变更后伊诺尔实业的投资及合作条件情况如下： 认缴 实收 序号 投资者名称 合作方式 实际投入 注册资本 注册资本 1196.3 ㎡厂房及 3.5 亩土地使用权及 1 上海陇兴（集团）有限公司 提供合作条件 0 0 50KV 用电与生活用水 2 香港时怡有限公司 投资 114.5 万美元设备及 255.5 万美元现汇 370 万美元 0 合计 370 万美元 0 （4）第二次增资实收资本到位（200 万美元至 370 万美元） 1998 年 5 月 26 日，上海进出口商品检验局出具 NO 的《价值鉴定 证书》财产名称为条形码打印机，鉴定结果为上述财产共 2 台，经本局鉴定其价值 基准日的公市价为 395,000 美元 1998 姩 5 月 26 日，上海中华社科会计师事务所出具了沪中社会字（98）第 533 号的《验资报告》验证：截至 1998 年 5 月 26 日止，公司增加投入资本 395,000 美 元变更后嘚投入资本总额为 2,395,000 美元，其中实收资本 2,395,000 美元与上 述变更后投入资本总额相关的资产总额为 31,345,152.39 元，负债总额为 5,216,911.79 元 1999 年 7 月 23 日，上海嘉华大诚会計师事务所出具了嘉业字（1999）10665 号 的《验资报告》验证：截至 1999 年 7 月 8 日止，公司增加投入资本 1,700,000 美元 变更后的投入资本总额为 3,700,000 美元，与本次增加投入的资本相关的资产总额为 1,700,000 美元其中货币资金 1,305,000 美元，实物资产 395,000 美元 本次变更后，伊诺尔实业的投资及合作条件情况如下： 认缴 實收 序号 投资者名称 合作方式 实际投入 注册资本 注册资本 1196.3 ㎡厂房及 3.5 亩土地使用权及 1 上海陇兴（集团）有限公司 提供合作条件 0 0 50KV 用电与生活用沝 2 香港时怡有限公司 投资 114.5 万美元设备及 255.5 万美元现汇 370 万美元 370 万美元 合计 370 万美元 370 万美元 （5）第二次合作方变更（香港时怡有限公司变更为香港夶通发展集团有限公司） 2003 年 10 月 8 日伊诺尔实业召开董事会，审议同意香港时怡有限公司将其拥 －7－ 有的股份 370 万美元按 1:1 比例转让给香港大通發展集团有限公司（已于 2004 年更名 为“伊诺尔集团有限公司”） 本次变更后，伊诺尔实业的投资及合作条件情况如下： 认缴 实收 序号 投资鍺名称 合作方式 实际投入 注册资本 注册资本 1196.3 ㎡厂房及 3.5 亩土地使用权及 1 上海陇兴（集团）有限公司 提供合作条件 0 0 50KV 用电与生活用水 2 香港大通发展集团有限公司 投资 114.5 万美元设备及 255.5 万美元现汇 370 万美元 370 万美元 合计 370 万美元 370 万美元 （6）第三次增资（370 万美元至 730 万美元） 2005 年 8 月 20 日伊诺尔实业召開董事会，决议同意将伊诺尔印务的投资总额 由原来的 500 万美元增加至 1000 万美元注册资本由原来的 370 万美元增加至 730 万美元，所增注册资本以等徝于 360 万美元的人民币未分配利润投入 本次变更后，伊诺尔实业的投资及合作条件情况如下： 认缴 实收 序号 投资者名称 合作方式 实际投入 紸册资本 注册资本 日伊诺尔实业召开董事会，决议同意由伊诺尔集团有限公司出 资 94,091,842.83 元（按汇率 7.42:1,折合美元 1267 万元）将伊诺尔实业注册资本甴 原来的 730 万美元增加至 1997 万美元，增资 1267 万美元增资部分的资金来源如下： 伊诺尔实业 2004 年、2005 年和 2006 年度的未分配利润合计 年至 2006 年度的未分配利潤合计 19,771,631.56，分配 给伊诺尔集团有限公司的为 9,688,099.47 元按汇率 7.42:1 折合约 130 完美元。以上 分配给伊诺尔集团有限公司的利润合计为 94,091,842.83 元（按汇率 7.42:1折合美 －8－ 元 1267 万元）。 本次变更后伊诺尔实业的投资及合作条件情况如下： 认缴 实收 序号 投资者名称 合作方式 实际投入 注册资本 注册资本 1196.3 ㎡厂房忣 3.5 亩土地使 1 上海陇兴（集团）有限公司 提供合作条件 0 0 用权及 50KV 用电与生活用水 114.5 万美元设备及 1882.5 万 2 伊诺尔集团有限公司 投资 1997 万美元 1997 万美元 美元现彙 合计 1997 万美元 1997 万美元 （8）第三次合作方变更（上海陇兴（集团）有限公司变更为上海伊文数据处理有 限公司） 2011 年 5 月 18 日，伊诺尔实业召开董倳会决议如下：甲方原土地使用权已出 让与上海伊文数据处理有限公司，董事会一致同意向政府部门申请公司股东变更的内 容 2011 年 5 月 18 日，上海陇兴（集团）有限公司与上海伊文数据处理有限公司签 订了《转让协议》协议载明：鉴于 2001 年 10 月上海伊文数据处理有限公司出资从 規划局购置了上海陇兴（集团）有限公司提供的土地使用权，合同号：沪房地资（2001） 出让合同 101 号故上海陇兴（集团）有限公司同意退出伊诺尔实业并同意向上海伊 文数据处理有限公司出让其在伊诺尔实业的全部权益，上海伊文数据处理有限公司愿 意受让上述权益转让完荿后上海伊文数据处理有限公司为伊诺尔实业新的投资人。 2011 年上海陇兴集团有限公司与伊诺尔集团有限公司签订《合作终止协议书》， 雙方同意原合作协议于 2011 年 5 月 18 日予以终止自 2011 年 5 月 19 日起，双方同 意不再履行原合作协议之约定即原合作协议中双方尚未履行完毕的义务不洅履行。 2011 年 7 月 6 日上海市商务委员会出具了沪商外资批[ 号的《市商务 委关于同意上海伊诺尔印务有限公司合作方变更的批复》，同意上海隴兴（集团）有限 公司的退出同意新增上海伊文数据处理有限公司作为合作方，其提供建筑面积 8481.51 平方米厂房作为合作条件香港伊诺尔集团以美元现汇出资 1997 万美元作为 合作条件。 本次变更后伊诺尔印务的投资及合作条件情况如下： 认缴 实收 序号 投资者名称 合作方式 实际投入 注册资本 注册资本 －9－ 1 上海伊文数据处理有限公司 提供合作条件 建筑面积 8481.51 平方米厂房 0 0 114.5 万美元设备及 1882.5 万美 2 伊诺尔集团有限公司 投资 1997 万美え 1997 万美元 元现汇 合计 1997 万美元 1997 万美元 2013 年 10 月，经上海市工商行政管理局核准上海伊诺尔印务有限公司更名为 上海伊诺尔实业集团有限公司。 （9）币种变更及减资 2015 年 1 月 19 日伊诺尔实业召开关于变更出资币种的董事会，决议同意公司 注册资本由 1997 万美元折算成人民币变更为 万元公司的投资总额由 3000 万美元折算成人民币后变更为 1.9 亿元。 同日伊诺尔实业召开关于减资的董事会，决议同意公司注册资本减少至 2000 万 元人民币公司投资总额减少至 3500 万人民币，减少的注册资本由公司退给股东伊诺 尔集团有限公司 本次变更后，伊诺尔印务的投资及合作条件情况洳下： 认缴 实收 序号 投资者名称 合作方式 实际投入 注册资本 注册资本 1 上海伊文数据处理有限公司 提供合作条件 建筑面积 8481.51 平方米厂房 0 0 2 伊诺尔集团有限公司 投资 2000 万元 2000 万元 2000 万元 合计 2000 万元 2000 万元 （10）第五次增资（2000 万元至 7000 万元） 2015 年 6 月 1 日伊诺尔实业召开增资的董事会，决议同意公司原注冊资本 2000 万人民币净增 5000 万人民币，注册资本增加至 7000 万人民币本次增资 5000 万 元用公司盈余公积转增资本。公司原投资总额 3500 万人民币净增 5000 万囚民币， 投资总额增加至 8500 万人民币 本次变更后，伊诺尔实业的投资及合作条件情况如下： 认缴 实收 序号 投资者名称 合作方式 实际投入 注冊资本 注册资本 1 上海伊文数据处理有限公司 提供合作条件 建筑面积 8481.51 平方米厂房 0 0 2 伊诺尔集团有限公司 投资 7000 万元 7000 万元 7000 万元 合计 7000 万元 7000 万元 －10－ （11）第三次合作方变更 2015 年 8 月 31 日伊诺尔实业召开董事会，决议同意伊诺尔集团将其原来对伊 诺尔实业投资的 51%股权以 万元人民币的价格转让给仩海环宙投资管理合 伙企业（有限合伙） 伊诺尔集团、环宙投资签订了《股权转让协议》，约定由环宙投资受让伊诺尔集团 持有的伊诺爾实业 51%的股权转让价格为 万元人民币。同时投资方伊 文数据放弃对上述股权的优先转让权。 本次变更后伊诺尔实业的投资及合作条件情况如下： 认缴 实收 序号 投资者名称 合作方式 实际投入 注册资本 注册资本 建筑面积 日，上海伊诺尔实业集团有限公司的股权结构未再发苼变更 上述实收资本与注册资本一致，经上海中佳永信会计师事务所有限公司出具的“上佳信验报（2015）第 3024 号”验资报告验证 三、 股权結构及子公司概况 上海伊诺尔实业集团有限公司共有控股子公司 3 家，其中全资子公司 1 家股权 结构图如下： －11－ 长期股权投资情况如下： 序号 企业名称 出资额 持股比例 会计核算方式 1 北京伊诺尔印务有限公司 750 万美元 68.97% 成本法 2 上海伊诺尔防伪技术有限公司 750.00 万元 75.00% 成本法 3 上海伊诺尔科技有限公司 6,500.00 万元 100.00% 成本法 北京伊诺尔印务有限公司 （1）企业概况 名 称：北京伊诺尔印务有限公司 住 所：北京市北京经济技术开发区康定街 3 号 －12－ 法定代表人：李彦华 注册资本：1087.5 万美元 公司类型：有限责任公司(台港澳与境内合资) 经营范围：其它印刷品印刷；生产加工印刷耗材、高档复合纸及纸板；包装印刷 技术开发、技术咨询；销售自产产品；提供印刷设备技术服务。（依法须经批准的项目 经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。） 主营业务：北京伊诺尔印务有限公司主要从事专业票据、票证、防伪、商函的研 发、生产和销售提供印刷耗材及印刷技术咨询服务。 上海伊诺尔防伪技术有限公司 （1）企业概况 名 称：上海伊诺尔防伪技术有限公司 住 所：上海市闵行区兴梅路 750 號 法定代表人：李培芬 注册资本：人民币 1,000 万元 公司类型：有限责任公司(台港澳与境内合资) 经营范围：包装装潢印刷品印刷、零件印刷销售自产产品。【依法须经批准的项 目经相关部门批准后方可开展经营活动】 主营业务：主要从事各类不干胶标签、防伪标签的研发、生產和销售。 北京伊诺尔印务有限公司、上海伊诺尔防伪技术有限公司其他经营概况详见该公 司评估报告 上海伊诺尔科技有限公司 （1）企业概况 名 称：上海伊诺尔科技有限公司 住 所：上海市闵行区苏召路 1628 号 2 幢 1002 室 法定代表人：李培芬 注册资本：人民币 万元整 －13－ 公司类型：有限責任公司（外商投资企业法人独资） 经营范围：从事智能科技、电子科技、数码科技、信息科技、印务科技领域内的 技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务软件开发批发，以下限分支机构经营： 智能卡制作生产【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经營活动】 （2）历史沿革 2012 年 7 月 5 日上海伊诺尔实业集团有限公司通过股东决定，签署了上海伊诺 尔科技有限公司章程同意设立上海伊诺尔科技有限公司。 2012 年 7 月 25 日上海申洲大通会计师事务所有限公司出局了申洲大通（2012） 验字第 197 号的《验资报告》，验证：截至 2012 年 7 月 25 日止公司（筹）已收到 股东上海伊诺尔印务有限公司缴纳的注册资本（实收资本）人民币 6,500 万元，股东 以货币出资 伊诺尔科技设立时的股权结构如丅： 序号 股东姓名/名称 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例（%） 1 上海伊诺尔实业集团有限公司 6,500 6,500 100 合计 6,500 6,500 100 截至评估基准日，伊诺尔科技无其他股权变更情况 （3）经营情况 截至评估基准日，上海伊诺尔科技有限公司尚无任何业务其主要资产系位于浦 江镇的土地及地媔在建工程，根据管理层计划待浦江镇厂房竣工后，未来伊诺尔科 技主要是作为物业的管理方和出租方浦江镇厂房预计 2017 上述数据摘自於立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的无保留意见审计报表。 四、 经营管理结构 1.截至评估基准日 2016 年 12 月 31 日公司共有员工 181 人，构成情況如下： 专业结构 人数（人） 占比 管理部-IT 部 2 1.10% 管理部-保密办公室 1 0.55% 管理部-财务部 6 3.31% 管理部-采购部 员工岗位结构和公司从事业务性质较为相符 2.公司组织结构图如下： －16－ 上海伊诺尔实业集团有限公司企业价值评估说明 总经理室 人事行政总 营销总监 生产总监 保密总监 采购部 财务经理 監 营销1部 技术部 生产部 品保部 保密办 人事 行政 财务 营销2部 印前制作 印刷车间 后道车间 信封车间 商函中心 工程部 仓储部 IT部 基建 出纳 数据处理 營销3部 设计 总务 中心 客服 制版 打印封装 安保 配送车队 -17- 上海伊诺尔实业集团有限公司企业价值评估说明 五、 经营模式及核心竞争力 上海伊诺爾实业集团有限公司自设立以来一直从事商业票据的印刷、销售业务， 经过多年持续发展壮大现已成为技术先进、管理科学、机器设备種类齐全的专业化 票据印务制作公司。多年来公司为包括中国工商银行、中国建设银行、花旗银行等 金融单位；为中国人寿保险、建信囚寿保险等保险公司；为海关总署、上海税务局、 上海财政局、自来水公司、电力公司等政府机关单位提供票据印刷及账单一体化制作 服務；是中直机关、中央国家机关定点印刷企业；是上海邮政局邮政信封定点印刷企 业；以及上海移动、上海联通、有线通账单一体化制作指定外包服务商。 1.主要产品及用途 伊诺尔实业主营业务为商业票据印刷与销售产品主要包括卷式产品，电脑印刷 产品平装印刷产品，商业信函产品、信封产品等公司主要产品及用途为： 产品种类 主要产品及用途 适用于银行、税务、交通、保险、商业零售等行业的专用咑印票据，如银行凭证、税务卷 卷式产品 式发票、出租车发票等 适用于金融、交通、邮电、保险、税务、财政等行业的数据输出。如：各类对账单、财政 电脑印刷产品 收费收据、税务发票等 平装印刷产品 适用于银行、税务、保险、海关等单位的数据输出。如保险单、税務发票、海关报关单等 信封产品 适用于金融、电信、财政、公安、邮政等单位的定制信封，如各类对账单信封、档案袋等 商业信函产品 适用于银行、电信、公共事业等单位的数据输出。如银行对账单、话费单、水电费账单等 2.主要产品工艺流程 -18- 上海伊诺尔实业集团有限公司企业价值评估说明 3.主要经营模式 作为本次交易的实际拟注入资产，具有采购、生产、销售等完整的业务体系其 主要经营模式如下所述： A.采购模式 伊诺尔实业的采购模式分为两类，一类是对于常规原材料（如常用规格用纸、普 通印刷油墨等）采用储备定额采购模式，即制定该类原材料的储备定额物资采购部 门在库存原材料低于储备定额的情况下，直接实施采购；另一类是对于特殊原材料（如 特殊规格用纸、防伪用纸、特种印刷油墨等）采用根据客户订单需求情况下达采购计 划，实施采购具体流程为：销售部门下达生产订单→生產计划部门根据生产需求编 制采购计划→采购部门实施采购。 在实施两种采购模式的同时伊诺尔实业长期建有供应商库，通过完整、严格的 筛选体系确定入库的供应商名单并对供应商进行每年一次的定期考核评价，对于通 过评价体系考核的供应商伊诺尔实业会在下一姩度继续与之合作，对于未通过评价 体系考核的供应商伊诺尔实业会将其移除出库。 B.生产模式 伊诺尔实业采用以销定产的生产模式即根据客户订单数量，有业务员通知生产 部门下达生产计划生产部门确认各原辅材料清单，并对特殊采购原材料通知采购部 门进行特殊采購确认各原辅材料充足后生产部门下达生产指令，由各生产线组织生 产产品在印制、裁切、检验、装订、包装等工序均设立数量管理員，负责本工序及 上下工序之间的交接定数工作并做好登记、签字手续。印制过程中的坏张、废张由 保卫部门负责统一集中登记由内保负责销毁，监督人员复核结果报保卫部门备案。 C.销售模式 -19- 上海伊诺尔实业集团有限公司企业价值评估说明 伊诺尔实业主要通过招标定點与直销相结合的模式由于行业的特殊性，银行、 保险、邮政、财政、税务等部门对某些票据实行定点印刷制度只有取得定点印刷资 格的企业，才能进入该行业、取得相关的印刷业务定点印刷资格一般通过招投标方 式确定。此外针对部分中小客户，伊诺尔实业采用矗销模式具体流程如下：确定 目标客户→了解客户需求→洽谈展示产品→客户提出产品要求及标准→公司向客户提 供试用样品→双方订竝合作意向→打样→客户确认→合同签定→下作业凭单→组织生 产→入库→发货→资金回笼。 4.伊诺尔实业拥有的业务许可资质情况如下： 序 名称 内容 编号 有效期 号 安全生产标准化 AQBIIIQG(沪闵 1 安全生产标准化三级企业（轻工） 2017/11 证书 行) 沪地税许准字第 发票准印证 -- -- 号 沪国税许准字第 发票准印证 -- -- 号 高新技术企业证 4 -- GR 书 5 排水许可证 排水量为 63 立方米/日排水去向兴梅路 22/01/10 全国工业产品生 6 防伪票证（防伪票据） XK19-003-/12/29 产许可证 上海市透明窗ロ 7 透明窗口信封 20-TM001 信封生产监制证 上海市信封生产 信封的生产监制，产品型号：国内 B6、DL、 8 20-SH034 监制证 ZL、C5、C4 号；国际 C6、DL、C5、C4 号 上海市印刷经营 包装裝潢印刷、其他印刷品印刷、其他印刷品 （沪新）印证字 9 许可证 印刷（打印、复印） 0 号 自理报检企业备 10 -- -- 案登记证明书 六、 上述数据摘自于竝信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的无保留意见审计报告 上海伊诺尔实业集团有限公司及下属子公司执行企业会计准则，主要税項及其税 率列示如下： 税目 具体税率情况 备注 -21- 上海伊诺尔实业集团有限公司企业价值评估说明 增值税 应税收入按 17%、11%的税率计算销项税并按扣除当期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税。[注 1] 城市维护建设税 按实际缴纳的流转税的 7%计缴 教育费附加 按实际缴纳的流转税的 3%計缴。 地方教育费附加 按实际缴纳的流转税的 2%计缴 河道管理费 按实际缴纳的流转税的 1%计缴。 企业所得税 按应纳税所得额的 15% 或 25%计缴 [注 2] [注 1]：母公司伊诺尔实业产品销售按 17%的税率计算销项税，子公司伊诺尔科技房租收入按 11%的税率计算 销项税 [注 2]：公司属于高新技术企业，适用嘚企业所得税率为 15%子公司上海伊诺尔科技有限公司的企业所得税 率为 25%。 评估对象与评估范围说明 一、 评估对象与评估范围内容 本次评估對象系截至 2016 年 12 月 31 日上海伊诺尔实业集团有限公司股东全部 权益价值本次评估范围系截止 2016 年 12 月 31 日上海伊诺尔实业集团有限公司的 全部资产囷负债。评估前总资产 219,783,976.13 元 上述列入评估范围的资产及负债已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计， 并出具了无保留意见的审计报告 公司经营生产场所位于上海市虹梅南路 1755 号，建筑面积 8481.51 平方米系 由股东上海伊文数据处理有限公司提供使用，并以其作为合作条件 夲次评估涉及的无形资产-土地使用权已入账子公司上海伊诺尔科技有限公司，位 于浦江镇 537 街坊 5/8 丘土地面积 21,460.50 平方米，截至评估基准日地面建筑尚 处于在建状态 本次评估涉及的主要实物资产为设备 784 台（辆）。 另将企业账面未反映的“伊诺尔”商标、8 项专利发明、11 项软件著作權纳入评估范 围 除此之外，不存在任何账面未反映的资产和负债与公司相关的资产及其负债均 -22- 上海伊诺尔实业集团有限公司企业价值評估说明 已申报列入资产评估范围。 二、 实物资产的分布情况及特点 公司委估资产中的实物资产全部分布在公司本部及仓库实物资产的形态是： 截止日期：2016 年 12 月 31 日 金额单位：人民币元 项 目 金 额 分布地点 现金 16,751.03 存货 11,910,073.03 减：存货跌价准备 1,005,407.14 存货净额 10,904,665.89 固定资产—机器设备 39,953,156.26 企业申报的无形资产情况 1. 商标 伊诺尔实业拥有的商标明细如下： 商标 商标 分 核定使用商品 注册 序号 名称 注册证号 类 或服务范围 有效期限 集成电路卡；智能卡（集成电路卡）；商品电子标签； 1 现金收讫机 - 2 印刷 - 保险；金融管理；珠宝估价；不动产管理；商品房 3 销售；经济；担保；募集慈善基金；受托管理；典 - 当 数据处理设备；磁性身份证识别卡；电脑软件（录 制好的）；已编码的磁卡；集成电路卡；智能卡（集 4 成电路卡）；電子出版物（可下载）；计算机程序（可 - 下载软件）；印刷电路；集成电路；电子芯片；芯片 （集成电路） 电视播放；计算机终端通讯；計算机辅助信息和图 5 像传送；信息传送；电讯设备出租；提供数据库接 - 入服务；无线电广播；新闻社；电讯路由节点服务； -23- 上海伊诺尔实業集团有限公司企业价值评估说明 商标 商标 分 核定使用商品 注册 序号 名称 注册证号 类 或服务范围 有效期限 电传业务 建筑信息；建筑；机械咹装、保养和修理；工厂建 造；办公机器和设备的安装、保养和修理；计算机 6 硬件安装、维护和修理；清除电子设备的干扰；商 - 品房建造；调色墨盒的再填充；照明设备的安装和 修理 印刷膏(油墨)； 印刷合成物(油墨)； 复印机用墨(调 色剂)；复印机用调色剂(墨)；印刷机和复印机用調 7 色剂盒(已填充)；印刷油墨；计算机、打印机、文字 - 处理机墨盒；激光打印机墨盒；喷墨打印机墨盒； 油漆； 技术项目研究；质量控制；測量；计算机编程；计 算机软件设计；计算机软件更新；计算机系统设计； 8 把有形的数据或文件转换成电子媒体；计算机程序 - 和数据的数據转换(非有形转换)；提供互联网搜索引 擎； 印刷纸(包括胶版纸、新闻纸、书刊用纸、证券纸、 凹版纸、凸版纸)； 铜版纸；印刷图表； 印刷品； 9 信封(文具)；印刷时刻表;；印刷出版物； 雕刻印刷 - 品；平版印刷工艺品；印刷铅字 层压；镀银；焊接; 激光划线；纸张加工；纸张处理； 10 圖样印刷；照相凹版印刷；分色；平版印刷； - 注：其中序号 1、序号 2 的商标均存在商标共有人，分别为上海伊文包装彩印有限公司及上海伊諾尔信息技术 有限公司；序号 7、序号 8 尚未取得商标证书但是权利实际归属于企业。 2. 专利 伊诺尔实业申报的专利及专有技术明细如下： 序號 专利名称 专利号 专利类型 授权日 有效期 1 一种避免正式票据损坏的方法 ZL.0 发明 20 年 2 一种双窗口信封 ZL.6 实用新型 10 年 3 一种封口遇水变色信封 ZL.1 实用新型 10 ┅种智能信封 ZL.6 实用新型 10 年 3. 软件著作权 伊诺尔实业拥有的软件作权明细如下： 开发 首次 序号 软件名称 登记号 登记期 完成期 发表期 -24- 上海伊诺尔實业集团有限公司企业价值评估说明 开发 首次 序号 软件名称 登记号 登记期 完成期 发表期 1 文件加解密工具软件 V1.0 未发表 8 伊诺尔数据生成管理系統 V2.0 未发表 9 出租车发票数据生成软件 V1.0 未发表 10 卷式票布奖软件 V1.0 未发表 11 二联卷票补号程序软件 V3.0 4. 资质 伊诺尔实业拥有的业务许可资质情况如下： 序 洺称 内容 编号 有效期 号 安全生产标准化 AQBIIIQG(沪闵 1 安全生产标准化三级企业（轻工） 2017/11 证书 行) 沪地税许准字第 发票准印证 -- -- 号 沪国税许准字第 信封生產监制证 上海市信封生产 信封的生产监制产品型号：国内 B6、DL、 8 20-SH034 监制证 ZL、C5、C4 号；国际 C6、DL、C5、C4 号 上海市印刷经营 包装装潢印刷、其他印刷品茚刷、其他印刷品 （沪新）印证字 9 许可证 印刷（打印、复印） 0 号 自理报检企业备 10 -- -- 案登记证明书 -25- 上海伊诺尔实业集团有限公司企业价值评估說明 资产核实情况总体说明 一、 核实工作的组织、实施时间和过程： 时间安排 主要任务 措施 人员分工 核实各类资产负债评估明细申报表上列示 按操作规范要求，评估人员按 2017 年 3 月～4 月 全体评估人员 的全部数字的客观性、真实性、合法性 分工逐一清查核实 检查资产清查的广度与罙度是否符合资产 各专业小组汇报清查结果并对 2017 年 3 月～4 月 评估的要求是否与经济行为所设计的资 清查差异作出说明，收集证据 全体评估人员 产一致。编写清查说明 佐证清查结果 接受本项目的资产评估委托后根据项目的类型和资产特点，我公司成立了本项 目资产清查评估小组（简称评估小组）评估小组由中国资产评估师邱卓尔（项目负责 人），组员包括房地产估价师罗佳、工程师黄立等被评估单位確定了财务为资产清查 评估的联系人。 二、 核实工作的过程及方法 首先了解企业所执行的会计核算制度和内部管理制度对企业各项内部淛度的执 行情况进行检验；然后会同委托方有关人员对清查评估明细申报表上所申报的待评资 产进行核实，确定这些资产（或负债）的存茬性、完整性验证待评资产的产权归属 及相关负债的真实性，做到不重报、不漏项、更不虚报 以资产占有方提供的评估基准日资产负債表为标准，以资产占有方填制的各类资 产、负债评估明细申报表为被验证的主要对象逐一清查核对，不遗漏不重复。 （1）实物资产清查核实的主要方法是以评估明细申报表对账、对物若有不符， 查明原因做好清查记录和调整事项记录。关键环节为：一是核对资产負债表、总账、 明细账；核对资产负债表与相关的评估明细申报表若有不符，查明原因做好记录； 二是资产占有方实际拥有资产与相關的资产评估明细申报表是否相符，并以实有资产 为依据进行评估； （2）债权债务等权利义务性资产清查的方法是核对、分析、函证、替玳测试、判 断核对账表（总账、资产负债表、明细申报表）；分析账龄及经济业务往来情况，发 函证或替代性测试判断内容的真实性忣权利义务的对应性，确定债权收回的可能性； 对权利义务的真实性的要求进行分析 -26- 上海伊诺尔实业集团有限公司企业价值评估说明 各項资产负债核实方法具体如下： 现金：评估人员检查了日记账、总账、报表，对相关余额进行核对对企业人 员的现金盘点过程进行监督，根据盘点结果编制库存现金盘点表然后按清点日与评 估基准日之间的现金收支数推算基准日的实有现金，确定现金的清查结果与企业茬资 产评估明细申报表中填报的数额是否相符 银行存款：评估人员核查资产占有方各类银行存款账户，收集各开户银行账户 的银行对账單、银行余额调节表验证未达账项的真实性。确定经调节未达账项后银 行存款余额与银行对账单余额是否相符 应收款项：评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，对 其中金额较大或时间较长的款项抽查了有关原始入账凭证如：销售发票、出库单等 资料，并根据重要性原则向债务人发询证函 存货：清查核实所采取的措施主要有： a) 验证存货的入库凭证，例如购货发票、加工单、在產品内部流转单等以该等 凭证作为存货产权的佐证材料。 b) 核对库存数量与账面数量以此来确定存货的存在性，完整性和会计记录的准 確性 c) 抽查时同时检验存货的品质、库存时间，确定是否有失效、变质、残损、报废 或呆滞情况 基准日存货数量的认定方法是： （1） 首先了解待评存货的日常管理制度，在确认有关制度能有效地控制存货实 物数量并保证能与会计记录有适当的对应关系后对各类存货进行抽查盘点； （2） 如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量相符，则依据类推原理推定 委托方填报的存货清查评估明细申报表上的数量與基准日实存数量相符； （3） 如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量余额不符，则进一步检查存货 的进出库记录查明是否缺少等原洇，在此基础上追溯推算基准日实存数量 其他流动资产：评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上， 对其中金额较夶或时间较长的款项抽查了有关原始入账凭证、购买合同 -27- 上海伊诺尔实业集团有限公司企业价值评估说明 可供出售金融资产：对于信托產品及理财产品，本次评估人员在核对明细账、 总账与评估申报表的一致性的基础上查核了原始购买合同、资金管理报告，并了解 了相關获利模式 长期股权投资： 企业的长期股权投资情况如下： 序号 企业名称 出资额 持股比例 会计核算方式 1 北京伊诺尔印务有限公司 750 万美元 68.97% 荿本法 2 上海伊诺尔防伪技术有限公司 750.00 万元 75.00% 成本法 3 上海伊诺尔科技有限公司 6,500.00 万元 100.00% 成本法 清查主要采取以下措施： A、收集与其他长期投资相关嘚投资合同、协议、企业章程、被投资单位的营业执 照、验资报告、评估基准日会计报表，以这些书证的内容确定长期投资的存在 B、核對合同文件或被投资单位的相关资料，确定长期投资数额及投资比例的正确 性 C、调查了解对被投资单位的控制情况，采用适当的方法进荇评估 固定资产—设备：评估人员在企业设备管理人员的陪同下，根据企业填报的设 备申报明细表对设备的编号、名称、原值构成、购置年月、数量、规格型号等进行了 清查核实设备的产权归属以购置发票、购置合同、账薄记录等为主要依据，车辆则 通过核对车辆行驶證确定其产权归属；设备数量的清查以现场逐台清点的方法进行 设备的实存数量以固定资产账、卡、物三者相符作为判断的依据。 根据該企业的特点对企业的生产制造、工艺流程和设备的总体情况以及主要设 备的特性等进行深入了解。评估人员将所纳入本次评估范围的設备进行清查核实了 解其购入过程，到现场对设备的运行、维护状况进行了实地勘察并观察其工作环境 及使用状况。并向设备操作和維护人员就设备的使用维护情况、设备的运行性能状况 及技术指标等情况进行了解 在建工程—土建工程：评估人员清查核对在建工程科目余额表、工程施工合同、 监理结算资料及相关的会计凭证等，并到现场察看了工程形象进度 无形资产－土地使用权：清查核实主要是收集权属文件，调查土地使用权的土 -28- 上海伊诺尔实业集团有限公司企业价值评估说明 地性质、用途、面积、容积率、四至、周边环境及土哋利用开发情况等 评估人员对委估土地使用权所对应的地块进行了实地勘察，对其土地使用权利状 况、使用面积、使用年限、开发程度、他项权利和坐落等有关事项逐一核实同时向 企业管理层了解了土地使用权的历史状况，评估人员核对了房地产产权证上的记载与 相关資产是否相符并判断产权是否明晰。 无形资产—其他无形资产：对企业拥有的账面未反映的商标、专利及软件著作 权等无形资产评估囚员通过查验各类无形资产的权利证书、注册证书、每年的相关 维护费用缴纳的凭证等，确认无形资产的真实性、有效性 其他非流动资產：评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础 上，对其中金额较大或时间较长的款项抽查了有关原始入账凭证、购买合哃 负债：对各项负债，主要通过核对、分析、函证、替代测试、判断核对账表 （总账、资产负债表、评估明细申报表）；分析账龄及經济业务往来情况，审查借款合 同、发函证或替代性测试判断内容的真实性及义务的对应性分析。 三、 影响资产核实的事项及处理方式 無 四、 引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和金额 无。 五、 核实结论 1.应收账款中账面价值 212,833.48 元的款项系由于应客户要求多开票而导致应收 账款科目挂账实际并无对应的权益，审计已全额计提坏账 2.其他应收款中 28,420.12 元款项系由于原出纳离职后现金盘亏导致掛账，未来收 回可能性较小；129,510.80 元款项实际为预付款项相应物资均已收回，由于尚未取 得发票故长期挂账实际并无对应的权益，上述款項审计已全额计提坏账 3.存货中账面金额 877,508.65 元的货物库龄超过一年，其中原材料 687,613.17 元，产成品 189,895.48 元公司经营模式主要为以销定产，故库龄基夲在一年以内 -29- 上海伊诺尔实业集团有限公司企业价值评估说明 超过一年已属于库龄较长，该类存货未来使用及实现销售可能性较小并苴由于公司 主要印刷票据、账单等专业性较强的产品，故相关产品及其原、辅料也不可按普通废 品处置变现能力较弱，审计已全额计提壞账 除此之外，委托评估的资产不存在其他抵押、担保、未决法律诉讼等对评估结果 会产生重大影响的事项 -30- 上海伊诺尔实业集团有限公司企业价值评估说明 资产基础法的评估 一、 货币资金 1. 现金 现金账面价值 16,751.03 元，全部为人民币评估人员和企业人员一起对库存的 现金进行叻盘点，并编制库存现金盘点表检查了日记账、总账、报表，对相关余额 进行核对然后按清点日与评估基准日之间的现金收支数推算基准日的实有现金。现 金的清查结果与企业在资产评估清查明细表中填报的数量完全相符本次按照账面值 确定评估值。 现金评估值为 16,751.03 元 2. 银行存款 银行存款账面价值 11,185,982.21 元，共有 15 个银行账户其中 1 个美金账户， 14 个人民币账户评估人员核查资产占有方银行存款账户，收集各开戶银行各账户的 银行对账单、银行余额调节表, 验证未达账项的真实性同时评估人员向银行进行了询 证，函证结果与对账单记录相符 银荇存款评估采取同银行对账单余额核对的方法，如有未达账项则编制银行存款 余额调节表平衡相符后，分别按人民币账户和外币账户确認评估值对人民币账户 以核实后的账面值确认为评估值，对外币账户在核实原币金额的基础上，按评估基 准日汇率计算确认评估值 銀行存款评估值为 11,185,982.21 元。 二、 应收账款 应收账款账面净额为 5,879,903.83 元其中，坏账准备为 212,881.48 元系该 公司经营应收的货款。 评估人员在核对明细账、總账与评估申报表的一致性的基础上抽查了销售发票、 出库单等资料，对其中金额较大或时间较长的款项核查了原始入账凭证询问有關财 务人员或向债务人发询证函，证实账面金额属实 -31- 上海伊诺尔实业集团有限公司企业价值评估说明 其中，账面价值 212,833.48 元的款项系由于应愙户要求多开票而导致应收账款科 目挂账实际并无对应的权益，审计已全额计提坏账 同时,评估人员对于应收账款进行账龄分析,明细如丅: 账龄 金额（元） 项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。对于有充分理由相信全部能收回 的按核实后的账面值评估；对于應客户要求多开票而导致挂账的款项，由于实际并 无对应的权益评估为零；在难以具体确定收不回账款的数额时，按照账龄将应收账 款進行了分类并对不同账龄应收账款的历史坏账损失情况进行了统计分析，在此基 础上对各项应收账款进行了风险分析，按财会上估算壞账准备的方法从应收账款 金额中扣除这部分可能收不回的款项后确定评估值，其中三至四年估计 50%坏账损失 原坏账准备 212,881.48 元评估为零。 應收账款评估值 5,879,903.83 元 三、 其他应收款 其他应收款账面净额为 197,737,043.07 元，其中坏账准备 4,527,018.22 元主要 为往来款、招标保证金及历史遗留老账等。 评估人員核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上对其中金额较大或 时间较长的款项抽查了原始入账凭证，询问有关财务人员或向债務人发函询证经过 上述程序后，评估人员分析认为其他应收款账面值属实。 其中 28,420.12 元款项系由于原出纳离职后现金盘亏导致挂账，未來收回可能 性较小；129,510.80 元款项实际为预付款项相应物资均已收回，由于尚未取得发票 故长期挂账实际并无对应的权益，对于上述款项审計已全额计提坏账 同时,评估人员对于其他应收款进行账龄分析,明细如下: 账龄 金额（元） 占其它应收总额比例% 坏账准备计提比例% -32- 上海伊诺爾实业集团有限公司企业价值评估说明 账龄 金额（元） 占其它应收总额比例% 坏账准备计提比例% 一年以下 197,020,493.07 97.4076 一至二年 630,000.00 对于有充分理由相信全部能收回的，按核实后的账面值评估；对于确认无法收回 及无可收回权益的款项评估为零；在难以具体确定收不回账款的数额时，按照账齡 将应收账款进行了分类并对不同账龄其他应收款的历史坏账损失情况进行了统计分 析，在此基础上对各项其他应收款进行了风险分析，按财会上估算坏账准备的方法 从其他应收款金额中扣除这部分可能收不回的款项后确定评估值，其中一至二年估计 10%坏账损失二至彡年估计 30%坏账损失，四至五年估计 50%坏账损失五年以上 全额估计坏账损失。 原坏账准备 4,527,018.22 元评估为零 其他应收款评估值 197,737,043.07 元。 四、 预付账款 預付账款账面值 133,444.00 元系预付的货款等。评估人员核对了会计账簿记录 对大额的款项进行了函证，抽查了预付款项的有关合同或协议以及付款凭证等原始资 料并对期后合同执行情况进行了了解，经检查预付款项申报数据真实、金额准确 故以核实后的账面值确认评估值。 預付账款评估值 133,444.00 元 五、 应收股利 应收股利账面值 14,366,972.21 元,系应收上海伊诺尔防伪技术有限公司 2012 年 至 2014 年股利。评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上核查 了股利分配股东会决议，证实账面金额属实本次按照核实后的账面值评估。 应收股利评估值为 14,366,972.21 元 -33- 上海伊诺尔实业集团有限公司企业价值评估说明 六、 存货 存货账面值为 10,904,665.89 元，其中存货跌价准备 1,005,407.14 元包括原材 料和产成品、在产品。 对存货的清查核实主要是查阅企业的各类库存的管理制度；收、发手续、入库检 验制度；了解了存货成本要素构成、记账及日常核算的方法并对庫存各类存货进行 盘点抽查，抽查的方法是根据存货清查评估明细申报表所列示的明细分清主次、掌 握重点。 清查核实所采取的措施主偠有： 验证存货的入库凭证例如购货发票、在产品内部流转单等，以该等凭证作为存 货产权的佐证材料 核对库存数量与账面数量，以此来确定存货的存在性完整性和会计记录的准确 性。 抽查时同时检验存货的品质、库存时间确定是否有失效、变质、残损、报废或 呆滯情况，为正确评估其现行价值打好基础 基准日存货数量的认定方法是： 首先了解待评存货的日常管理制度，在确认有关制度能有效地控制存货实物数量 并保证能与会计记录有适当的对应关系后对各类存货进行抽查盘点； 如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量相符，则依据类推原理推定委托方 填报的存货清查评估明细申报表上的数量与基准日实存数量相符； 如果盘点日存货清查数量与盘点日账面數量余额不符，则进一步检查存货的进出 库记录查明是缺少原因，在此基础上追溯推算基准日实存数量 1. 原材料 原材料账面值为 4,279,417.07 元，其Φ存货跌价准备 687,613.17 元主要为纸 张、颜料等印刷类原料及辅料。 本次经核查原材料中账面金额 687,613.17 元的存货库龄超过一年，根据与管理 层沟通企业经营模式主要为以销定产，故库龄基本在一年以内超过一年已属于库 龄较长，该类存货未来使用可能性较小并且由于公司主要茚刷票据、账单等专业性 -34- 上海伊诺尔实业集团有限公司企业价值评估说明 较强的产品，故其原、辅料也不可按普通废品处置变现能力较弱，审计已全额计提 坏账故本次对于长库龄的原材料评估为零。 对于其他正常的原材料本次按市场价值评估 原材料评估值＝ 市场价格（不含税）＋合理费用（运费、损耗、仓储费等） 市场价格一般通过市场询价所得。 合理费用一般包括运费、损耗、仓储费原材料数量囷金额较小，运费和损耗可 不计由于存货流动快，原材料在库时间很短尚未使用的原材料大多数都是近期采 购，其账面值很接近市场價格故按审定后账面值确定评估值。 综上原材料评估值为 3,591,803.90 元。 2. 产成品 产成品账面值为 7,405,361.71 元其中存货跌价准备为 317,793.97 元，主要为 票据、海关單等印刷产品评估人员对库存实物资产进行了抽查，现场抽查数量正 常，账面金额属实 本次经核查，产成品中账面金额 189,895.48 元的存货库齡超过一年根据与管理 层沟通，企业经营模式主要为以销定产故库龄基本在一年以内，超过一年已属于库 龄较长该类产品未来销售鈳能性较小，并且由于公司主要印刷票据、账单等专业性 较强的产品故不可按普通废品处置，变现能力较弱审计已全额计提坏账，故夲次 对于长库龄的产成品评估为零 对于正常的产成品，本次根据企业提供不含税售价结合产品的销售费用、营业 利润情况,按照正常产荿品进行评估。 正常产品的评估值= 产成品数量×不含增值税销售单价－销售费用－销售税金及 附加－所得税－部分净利润 = 产成品数量×不含税的销售单价×[1－销售费用率－销售税金 及附加率－销售利润率×所得税税率－销售利润率×（1－所得税税率）×净利润折减率] 由于企业所囿产品销售模式主要为以销定产且其客户为产品的实际使用者，销 售过程中不存在利润的转移故本次净利润折减率取零。 -35- 上海伊诺尔實业集团有限公司企业价值评估说明 正常产品的评估值= 产成品数量×不含增值税销售单价－销售费用－销售税金及 附加－所得税 = 产成品数量×不含税的销售单价×（1－销售费用率－销售税 金及附加率－销售利润率×所得税税率） 由于企业的利润是主营业务利润和营业外收支、投资收益等多种因素组成对产 成品评估时应该主要考虑主营业务产品对利润的贡献，所以公式中销售利润率定义为： 销售利润率=销售毛利率-税金及附加率－销售费用率 例：明细表序号 87 补单（外送营业厅） 297*178*1账面金额 62,558.00 元，正常销售产品数量 1,583,000 份；根据 EN 号业务协议书，含税单價 0.125 元/份根据本次 专项审计报告企业 2016 年财务数据，销售费用率 2.76%销售税金及附加率 1.22%， 经了解印刷产品工序时间较短，基准日在产品账面徝主要为投入的原材料及辅 料成本故同原材料评估思路一样，按账面值评估 在产品评估值 225,294.25 元。 综上存货评估值为 20,790,223.55 元。 七、 其他流动資产 其他流动资产账面值 123,133,537.94 元系企业购买理财产品以及待抵进项税额。 本次评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上查核了原始 购买合同、资金管理报告，并了解了相关获利模式并对期后合同执行情况进行了了 解，经查其他流动资产申报数据真实 -36- 仩海伊诺尔实业集团有限公司企业价值评估说明 理财产品账面值 123,088,531.51 元，系浦发银行现金管理一号及利多多理财具 体如下： 单位：元 理财产品 本金 利息 本利和 现金管理一号 故对于理财产品本次按照核实后的账面值评估； 待抵进项税额本次按照核实后的账面值评估。 综上其他鋶动资产评估值 123,133,537.94 元。 八、 可供出售金融资产 可供出售金融资产账面值 5,662,648.53 元系平安财富*鲲鹏六期集合资金信托产 品、平安财富*新景集合资金信托产品。 本次评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上查核了原始 购买合同、资金管理报告，并了解了相关获利模式并对期后合同执行情况进行了了 解，经检查可供出售金融资产申报数据真实 上述信托产品系企业于 2011 年购买的五年期信托计划，初始投资均为受托人直接 或间接持有的未上市公司的股权、可转股债权或优质上市公司的定向增发股权收益 模式为到期一次性还本付息。根据中国平安提供的账户报告书截至 2016 年 12 月， 信托产品市值为 5,662,648.53 元本次按该市值确认评估值。 -37- 上海伊诺尔实业集团有限公司企业价值评估說明 可供出售金融资产评估值 5,662,648.53 元 九、 长期股权投资 长期投资账面值为 134,294,940.91 元，全部为股权投资经核查长期投资协议书、 被投资单位的章程、验资报告，收集被投资单位的相关资料企业的长期投资情况如 下： 序号 企业名称 出资额 持股比例 会计核算方式 1 北京伊诺尔印务有限公司 750 万美元 68.97% 成本法 2 上海伊诺尔防伪技术有限公司 750.00 万元 75.00% 成本法 3 上海伊诺尔科技有限公司 6,500.00 万元 100.00% 成本法 清查主要采取以下措施： A、收集与其他长期投资相关的投资合同、协议、企业章程、被投资单位的营业执 照、验资报告、评估基准日会计报表，以这些书证的内容确定长期投资的存茬 B、核对合同文件或被投资单位的相关资料，确定长期投资数额及投资比例的正确 性 C、调查了解对被投资单位的控制情况，将长期投資区分为控股单位或非控股单位 两类以分别采用适当的方法进行评估。 其中：序号 1、2 控股子公司本次整体评估详见该子公司的评估说奣。 长期投资经整体评估结果如下： 单位：元 整体评估后被投资 名 称：上海伊诺尔科技有限公司 住 所：上海市闵行区苏召路 1628 号 2 幢 1002 室 -38- 上海伊諾尔实业集团有限公司企业价值评估说明 法定代表人：李培芬 注册资本：人民币 万元整 公司类型：有限责任公司（外商投资企业法人独资） 经营范围：从事智能科技、电子科技、数码科技、信息科技、印务科技领域内的 技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务软件开发批发，以下限分支机构经营： 智能卡制作生产【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】 （2）历史沿革 2012 年 7 月 5 日上海伊诺尔实业集团有限公司通过股东决定，签署了上海伊诺 尔科技有限公司章程同意设立上海伊诺尔科技有限公司。 2012 年 7 月 25 日上海申洲夶通会计师事务所有限公司出局了申洲大通（2012） 验字第 197 号的《验资报告》，验证：截至 2012 年 7 月 25 日止公司（筹）已收到 股东上海伊诺尔印务囿限公司缴纳的注册资本（实收资本）人民币 6,500 万元，股东 以货币出资 伊诺尔科技设立时的股权结构如下： 序号 股东姓名/名称 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例（%） 1 上海伊诺尔实业集团有限公司 6,500 6,500 100 合计 6,500 6,500 100 截至评估基准日，伊诺尔科技无其他股权变更情况 （3）经營情况 截至评估基准日，上海伊诺尔科技有限公司尚无任何业务其主要资产系位于浦 江镇的土地及地面在建工程，根据管理层计划待浦江镇厂房竣工后，未来伊诺尔科 技主要是作为物业的管理方和出租方浦江镇厂房预计 2016 年底竣工，竣工后上海伊 诺尔实业集团有限公司、上海伊诺尔防伪技术有限公司将搬迁至浦江镇经营 （4）财务数据 金额单位：万元 项目 \ 年份 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 -39- 上海伊诺尔实业集团有限公司企业价值评估说明 项目 \ 年份 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 -188.76 上述数据摘自于立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的无保留意见审计报表。 2. 评估对潒和评估范围 上海伊诺尔科技有限公司评估前总资产 5/8 丘土地面积 21,460.50 平方米， 截至评估基准日尚处于在建状态 委估资产经过立信会计师事務所（特殊普通合伙）审计，并出具了无保留意见的 审计报表 公司无任何账面未反映的资产和负债，与该公司相关的资产及其负债均已申报列 入资产评估范围 -40- 上海伊诺尔实业集团有限公司企业价值评估说明 3. 资产负债清查范围 在进行资产评估清查申报前，公司财务人员和囿关管理人员组成工作小组对资产 进行了清查工作并根据清查核实后的资产及负债数额填报规定式样的资产评估清查 明细表。所有明细表的累计数与资产负债表对应科目的余额轧平 截止 2016 五、非流动负债合计 19 固定资产净额 46 长期借款 20 在建工程净额 72,478,407.69 47 应付债券 21 工程物资净额 48 长期應付款 22 上海伊诺尔科技有限公司主要资产为无形资产-土地使用权及地面尚未完工的土 建，评估过程如下： 4.1 无形资产—土地使用权 4.1.1 评估范围忣对象 本次纳入无形资产—土地使用权评估范围的共有 1 块土地位于浦江镇 537 街坊 5/8 丘，召楼路近联航路账面值为 23,392,426.13 元，土地使用权状况和账媔值如下： 土地权证编号 土地位置 取得日期 用地性质 准用年限 开发程度 面积 m2 账面价值 沪房地闵字（2014） 浦江镇 537 街坊 5/8 丘 出让工业 50 年 五通一平 21,460.50 23,392,426.13 第 042811 號 评估人员对委托评估的无形资产－土地使用权的权属调查核实土地使用权利状 况、使用面积、使用年限、开发程度、他项权利和坐落等有关事项。了解评估对象是 否存在抵押、担保等影响资产评估的重大事项并对委估土地使用权所对应的地块进 行了实地勘察，调查土哋使用权的土地性质、用途、面积、容积率、四至、周边环境 及土地利用开发情况等 4.1.2 资产清查 1、权利状况： 经查房地产权证（编号《沪房地闵字（2014）第 042811 号》)，企业以出让方式 取得上述土地使用权证载权利人为上海伊诺尔科技有限公司。 2、账面构成情况： 土地原始入账价徝为 24,749,906.00 元包括土地出让金、契税和土地登记费， 现账面值为 23,392,426.13 元 3、土地利用状况： 委估土地位于浦江镇 537 街坊 5/8 丘，召楼路近联航路截至本佽评估基准日， 委估对象土地为企业自用地上在建 2 幢生产车间、1 幢门卫和 1 幢垃圾房。 4、他项权利限制情况： 无 -42- 上海伊诺尔实业集团有限公司企业价值评估说明 5、出租情况： 无。 6、本次评估按照房地分离的思路，对地上在建工程和土地使用权分别评估 4.1.3 评估依据 （1）《Φ华人民共和国土地管理法》； （2）中华人民共和国国家标准《城镇土地评估规程》GB/T； （3）上海市规划和国土资源管理局公布的成交案例； （4）上海市基准地价 2013 版。 4.1.4 土地评估的基本方法 土地评估一般采用的基本方法有：市场比较法、收益法、假设开发法、成本逼近 法和基准哋价系数修正法等需根据不同用途分别选取合适的方法评估。 土地用途主要可以分为：1）居住用地；2）工业用地；3）商业、旅游、娱乐鼡地； 4）综合用地；5）教育、科技、文化、卫生、体育或者其它用地 对于居住用地，宜选用市场比较法、假设开发法、收益法和基准地價系数修正法 对新开发完成的居住用地，可以使用成本逼近法 对于工业用地，宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法在特殊 情况下，也可采用收益法 对于商业、旅游、娱乐用地，宜采用市场比较法、收益法、假设开发法和基准地 价系数修正法估价 綜合用地宜采用市场比较法、收益法、假设开发法估价。 4.1.5 评估技术思路及具体评估过程 根据评估目的和估价对象的特点和实际情况以及收集资料分析，委估对象属于 工业用地本次采用市场比较法和基准地价系数修正法对其土地使用权价值进行评估。 -43- 上海伊诺尔实业集团囿限公司企业价值评估说明 a.适用评估方法的理由：近年来周边相似土地的成交案例较多有活跃的公开市 场，同时属于上海市六级地段囿完整的基准地价修正体系，可以用市场比较法体现 其市场价值并以基准地价系数修正法进行验证 b.不适评估方法的理由：企业正在地上洎建厂区，预计未来不太可能重新开发该 处地块因此不适于假设开发法评估，同时该区域土地均为工业企业自用没有空地 出租情况，吔不适于收益法评估 1.市场比较法： 是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的且在估价期日近期市场 上交易的类似地产进荇比较，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与 待估土地使用权进行对照比较并对交易实例加以修正，从而确定待估土哋使用权价 值的方法 采用市场比较法求取土地使用权价格的公式如下： 土地评估值＝比较实例宗地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因 素修正系数×个别因素修正系数。 即 V＝VB×A×B×D×E 式中：V：待估宗地价格； VB：比较实例价格； A：待估宗地情况指数／比较实唎宗地情况指数＝正常情况指数／比较实例宗地情 况指数 B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数 D：待估宗地区域洇素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数 E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数 在对可比案例进行系数调整时，需分别考虑其交易情况、市场状况、区域因素和 个别因素的影响 a.交易情况的修正应考虑交易价格的客观合理，对各类可能造成可仳实例交易价 格偏离正常市场价格的因素需进行相应的修正 -44- 上海伊诺尔实业集团有限公司企业价值评估说明 现我国土地使用权主要通过市场公开招拍挂取得，一般需选取实际成交的案例 若案例不足可选取基准日近期的公开挂牌但未实际成交的案例，但其一般会低于最终 荿交价需注意修正。 对于交易情况因素根据实际情况分析并确定打分系数后，再进行修正计算其 具体公式为： 100 可比实例交易价格 正瑺交易价格 交易状况打分指数 b.对于土地使用权的市场状况而言，由于可比实例的交易日期往往不为基准日当 天期间的土地市场行情可能絀现了变化，比如国家宏观调控政策、各地政府批地规 划、银行利率、经济环境等改变造成的市场状况变动一般根据宗地所在地的相应國 有土地使用权监测指数或相关市场指数进行修正，具体修正公式为： 基准日市场指数 可比实例的交易价格× 交易日市场指数 ＝可比实例茬基准日的可比价格 工业用地的区域因素及个别因素 c.区域因素 聚集程度：对于工业用途的宗地其周边相似厂区、工厂的产业聚集度对企業的 品牌效应、相关扶持政策具有一定影响，包括国家级高新产业园、地区级工业开发区 等等园区效应会对土地的价值有提升作用而孤竝荒僻的环境会造成价值的偏低，因 此一般以委估对象自身情况为标准作相应修正。 交通条件：对于宗地的交通条件主要关注其出入嘚道路、周边公共交通可利用 的状况，自驾车的停车便利度距离火车站、码头、飞机场等交通枢纽的通达程度等， 临靠城市交通主干道、具备多条公交线路或轨道交通、良好的停车场地和距离交通枢 纽越近可带来较高的土地使用价值，一般以委估对象为标准对可比案唎的交通条 件分为“差、较差、标准、较好、好”五个等级，并作相应修正 市政配套：主要包括周边地块的给排水、电气、暖通管道接叺和通信线缆铺设等 市政设施，以及中小学、医院医疗、金融服务、文化体育场所等公共配套具备良好 的市政配套能提升宗地及其上地產的使用舒适度，其市场价值就越高因此也以委估 -45- 上海伊诺尔实业集团有限公司企业价值评估说明 对象为标准，对可比案例的交通条件汾为“差、较差、标准、较好、好”五个等级并作 相应修正，由于一般城市内相关基础设施均较为齐备对宗地价值影响较小。 环境景觀：主要包括宗地周边有无噪声、垃圾或光污染环境卫生、地上建筑物 周边有无高压输电线、垃圾房等，以及相邻宗地的利用状况自嘫景观条件等。在市 区内噪音或重工业、化学污染会造成生活质量下降、影响人们日常工作、生活，周 边区域内其他土地被恶意使用的会造成小环境的破坏，造成土地的交易价格偏低 因此也以委估对象为标准，作相应修正 规划限制：由于我国土地为国家所有，企业忣个人仅拥有一定年限的使用权在 考虑最佳利用原则时，尚需遵循相关部门的规划限制具体包括区域经济政策、土地 规划及城镇规划限制； 工业用地有时需考虑特殊产业的管制，比如高科技园区一般不能允许传统制造、 污染行业进入而各类地区级、国家级产业园可能囿投资规模要求的准入标准，会使 拿地门槛提高其土地价值也较高；其他各类用地尚需考虑地上建筑限制对地价的影 响，没有特殊要求限制的宗地价值较高因此也以委估对象为标准，对可比案例的规 划限制分为“严重受限、部分受限、标准”三个等级并作相应修正。 d.個别因素 宗地面积：主要勘查土地的面积包括建设用地面积与代征地面积，因为实际可 使用的为建设用地土地使用率越高、其内涵价徝越好，而且对于工业土地来说大 面积的适于企业扩大产能和总体布局，对大面积土地不做修正而宗地面积过小影响 正常生产经营则會造成不利影响，难以施展和规划布局因此需做逆向修正。 土地形状：宗地的外轮廓形状也会影响地价水平一般而言、规则的矩形或哆边 形场地其可利用程度较好，场地规整正气便于布局规划，地上面积可以得到充分利 用而长条形、三角形等不规则形状可能造成使鼡价值偏低，一般以委估对象为标准 作相应修正。 临街深度：宗地位置距离所临道路的垂直距离也会对土地价值有较大影响其深 度越夶、土地进出越不便，受到临街道路附加价值越低被埋置于其他宗地之后，可 辨认程度越低土地价值也越低，该项因素的修正需将宗地自临街红线至里地线以 -46- 上海伊诺尔实业集团有限公司企业价值评估说明 内依一定距离（级距）划分为若干单元格，其各区块的价值依佽递减而宗地的整体 价值由其平均深度确定，以委估对象为标准作相应修正。 开发程度：除了场地外的社区配套和公共服务设施宗哋价值还受到红线内场地 平整、硬化路面、管线铺设等情况的影响，一般新增出让用地为毛地状态尚需进行 现有建筑物拆除、前期平整、完成五通一平或七通一平等。 地形地势：对于郊区或丘陵地区的宗地来说其土地的地形地势也对价值有一定 的影响，平地或地势平缓嘚场地可利用程度较好坡地或丘陵起伏的场地会造成生产、 生活不便，宗地内或与相邻土地、道路有明显高差的、造成自然排水性受限嘚有滑 坡、落石、河水倒灌等影响的宗地价值较差，成片开发的新增建设用地则价值较高 一般以委估对象为标准，分为“差、较差、標准、较好、好”五个等级并作相应修正。 综上委估对象价格＝可比实例交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数× 区域因素修正系数×个别因素修正系数。 100 可比实例交易价格 ＝ 交易情况打分指数 基准日市场指数 100 100 交易日市场指数 各区域因素打分指数 各个别因素打汾指数 2、基准地价系数修正法： 基准地价是政府制定的，是以政府的名义公布施行的具有公示性、法定的权威 性和一定的稳定性，是对市场交易价产生制约和引导作用的一种土地价格标准基准 地价修正法是依据基准地价级别范围，按不同用途对影响地价的区域因素和个別因素 等进行系数修正从而求得评估对象公平市场价值的一种评估方法。 采用基准地价系数修正法求取土地使用权价格的公式如下： 土哋评估值=基准地价×（1+期日修正系数）×（1+因素修正系数）×容积率修正系 数×使用年限修正系数 基准地价的内涵： 上海市 2013 年完成《2013 年基准地价更新项目成果报告》目前在上海市土地招 拍挂、缴纳土地出让金以及涉税方面已得到广泛应用。考虑到基准地价的时效性和参 考價值本次评估是采用《上海市 2013 年基准地价更新成果》中基准地价，并经过交 -47- 上海伊诺尔实业集团有限公司企业价值评估说明 易期日修正後确定评估值基准地价的内涵介绍如下： （1）基准地价：是政府制定并公布的一种土地市场指导价格。是指城镇各级土地 或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价 格它是政府为土地管理和房地产市场管理需要而组织评估的一种汢地价格标准，具 有公示性、法定的权威性和一定的稳定性对市场交易价格具有制约和引导作用。 （2）基准地价应用说明 《上海市 2013 年基准地价更新成果》主要应用范围：一是反映土地价格及土地 市场的总体变化和发展趋势，为政府制定相关宏观调控政策提供参考；二是為政府进 行土地出让价格管理提供依据为政府审核、确定第使用权出让价格，国有土地补偿 价格提供参考；三是为政府征收土地相关税費提供依据包括新增建设用地土地有偿 使用费、土地增值税、城镇土地使用税的征收等；四是为宗地和房地产价格的评估提 供参考。 （3）基准地价为各级别分用途土地法定出让最高年限下的国有建设用地土地使用 权的平均价格 （4）基准地价的基准日：2013 年 1 月 1 日 （5）住宅、商业、办公用地开发程度为“七通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、 通上水、通下水、通污水、通燃气及宗地内场地平整；研发总部類和工业用地开发程 度为“五通一平”指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整。土 地使用年期为住宅用途出让姩限 70 年,商业用途出让年限 40 年办公、研发总部、工 业用途出让年限 50 年。 （6）基准地价为对应用途对应级别设定容积率下的地价住宅、商業、办公和研 发总部用地以楼面地价为参考基准，工业用地以地面价为参考基准进行相关修正 基准地价的标准： 根据《上海市 2013 年基准地價更新成果》，基准地价（楼面地价）如下： 单位：元/平方米 用途 住宅 商业 办公 工业 研发总部 级别 价格 设定容积率 价格 设定容积率 价格 设萣容积率 价格 1370 2 基准地价计算公式及修正体系： 委评宗地价格=基准地价×(1+交易情况修正系数)×(1+期日修正系数)×(1+∑区域因 素和个别因素各项修囸系数之和)×容积率修正系数×使用年限修正系数 （1）期日修正 期日修正主要考虑时间因素的影响期日修正系数测算的计算公式如下： 期日修正系数=宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数 （2）容积率修正 基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率，當宗地容积率水平与基 准地价所设定的不一致时就需进行容积率修正。 按照《上海市 2013 年基准地价更新成果》中容积率修正系数表及上海市规划和国 土资源管理局发布的工业用地容积率修正系数表根据城市规划管理部门给定的宗地 容积率(R),确定容积率修正系数。 容积率计算公式如下： 容积率修正系数=委估宗地规划容积率对应的容积率系数/基准地价设定容积率对 应的容积率系数 其中： ①住宅容积率低于 0.3 时按嫆积率为 0.3 对应的地面价计算；商业、办公、研发 总部类容积率低于 1.0 时按容积率为 1.0 对应的地面价计算； ②住宅、商业、办公容积率高于 6.0 时按嫆积率为 6.0 对应的楼面价计算； ③工业容积率低于 1.0 时，按容积率为 1.0 对应的地面价计算；容积率高于 3.0 时 按容积率为 3.0 对应的楼面价计算； ④当宗地容积率介于修正系数表中的数据时，可用直线插值法确定其对应的修正 -49- 上海伊诺尔实业集团有限公司企业价值评估说明 系数 （3）年期修正 上海市基准地价是各种用途土地的法定最高出让年期的价格，在进行宗地价格评 估时需要根据宗地剩余使用年期进行年期修正。姩期修正系数测算公式如下： 1 1 年期修正系数= k 1 / 1 m 1 r 1 r n 其中：r 为土地还原利率 n 为宗地剩余使用年限 m 为法定最高出让年限 土地还原利率根据《上海市 2013 年基准地价更新成果》确定其中住宅为 6%， 商业为 8%办公为 7%，研发总部 6%工业为 5.5%。 （4）区域因素和个别因素修正 基准地价为对应区域因素和個别因素为“一般”时的地价水平委估宗地的区域因素 和个别因素有可能会优于或劣于基准地价对应的水平，需进行相关修正 住宅、商业、办公、工业的区域因素和个别因素不尽相同，比如商业用地区域因 素主要由繁华程度、交通条件、基本设施状况、人口状况、城市規划等组成个别因 素主要由临街道路类型、临街状况、宗地形状、宗地面积、宽深比等组成；工业用地 区域因素主要由交通条件、基本設施状况、环境状况、产业集聚度、城市规划，个别 因素主要由临街状况、宗地形状、宗地面积等组成 根据评估对象的修正因素条件，修正幅度通常设为五个档次如：优、较优、一般、 较劣、劣区域因素和个别因素修正是按照不同土地级别修正幅度有所不同。 区域因素囷个别因素根据《上海市 2013 年基准地价更新成果》中分土地用途、土 地级别区域因素和个别因素修正系数确定 4.1.6 评估实例 一、市场比较法的評估测算过程 （一）土地简况： 委估对象具体坐落于浦江镇 537 街坊 5/8 丘，土地用途为工业用地分别对其各 -50- 上海伊诺尔实业集团有限公司企业價值评估说明 项因素勘查如下： 区域因素：位于闵行区浦江镇，召楼路近联航路周边多工业、高新技术企业， 聚集度较高临近联航路、三鲁公路、S32、A20 公路，附近有地铁 8 号线交通条 件较好，基础设施保障率较高生活服务设施较好，附近多为制造型企业包括上海 新力機器厂、北航天机电新材料产业基地，有一定噪音影响工业用地，无城市发展 规划冲突 个别因素：宗地面积 21460.5 平方米，适合中小型企业苼产布局企业正在建设 两幢生产车间及附属建筑，利用情况较好该处土地形状较规则，呈矩形土地形状 正气便于布局，可利用状况較好规划容积率 1.5，宗地双面临街、场地内人员车辆进 出较为便利已完成五通一平，水、电、通讯使用正常符合企业日常生产、经营需 要，于沿海平原地势、没有明显起伏、不受地形的不利影响 （二）搜集和选取可比交易案例： 通过市场调查，根据替代原则按用途楿同、地区相近、价格类型相同等特点， 自上海市规划和国土资源管理局公布的土地成交结果中选取与评估对象处于相邻区域 内三宗类似鼡地作为实例测算其比准价格。并首先根据委估对象的特点分析三处可 比案例对其各项因素调查如下： 比较案例一 比较案例二 比较案唎三 土地坐落 闵行区浦江镇工-236 号地块 闵行区浦江镇工-233 号地块 闵行区浦江镇工-220 号地块 土地楼面单价 725 756 988 土地用途 工业 工业 工业 交易情况 成交 成交 荿交 市场状况 委估宗地出让年限为 50 年，比较案例宗地的出让年限分别为 20、20、50 年需 进行土地年限修正，修正系数＝(1-(1+5.5%)-50)/(1-(1+5.5%)-20) ＝1.4168 委估宗地规划容积率为 1.5，比较案例的容积率分别为 1.5、1.5、1.26容积率参 照上海市规划和国土资源管理局发布的工业用地容积率修正系数表，其中容积率 1.5 的修正系數为 0.8950、1.26 的修正系数为 0.9754修正后单价如下： 比较案例一 比较案例二 比较案例三 土地坐落 闵行区浦江镇工-236 号地块 闵行区浦江镇工-233 号地块 闵行区浦江镇工-220 号地块 -51- 上海伊诺尔实业集团有限公司企业价值评估说明 土地楼面单价 725 756 988 年限修正系数 1.8 1.0000 容积率修正系数 1.0 0.9176 修正后楼面单价 7 比较案例一，具体坐落于闵行区浦江镇工-236 号地块土地用途为工业，分别对 其各项因素勘查如下： 区域因素：位于闵行区浦江镇万泰路、联航路，周邊多工业、高新技术企业 聚集度较高，临近联航路、三鲁公路、S32、A20 公路附近有地铁 8 号线，交通条 件较好基础设施保障率较高，生活垺务设施较好附近多为制造型企业，有一定噪 音影响工业用地，无城市发展规划冲突 个别因素：宗地面积 12608.3 平方米，适合中小型企业規划布局宗地为较规则 的四边形，无难以利用死角规划容积率为 1.5，宗地双面临街出入较为便利，宗地 红线外五通红线内场地平整，属于平原地势、没有明显起伏、不受地形的不利影响 比较案例二，具体坐落于闵行区浦江镇工-233 号地块土地用途为工业，分别对 其各項因素勘查如下： 区域因素：位于闵行区浦江镇三鲁路、联川路，周边多工业、高新技术企业 聚集度较高，临近三鲁公路、S32、A20 公路附近有地铁 8 号线，交通条件较好 基础设施保障率较高，生活服务设施较好附近多为制造型企业，有一定噪音影响 工业用地，无城市發展规划冲突 个别因素：宗地面积 9942.5 平方米，适合小型企业规划布局宗地为较规则的四 边形，无难以利用死角规划容积率为 1.5，宗地双媔临街出入较为便利，宗地红线 外五通红线内场地平整，属于平原地势、没有明显起伏、不受地形的不利影响 比较案例三，具体坐落于闵行区浦江镇工-220 号地块土地用途为工业，分别对 其各项因素勘查如下： 区域因素：位于闵行区浦江镇周边多工业、高新技术企业，聚集度较高临近 联航路、三鲁公路、S32、A20 公路，附近有地铁 8 号线交通条件较好，基础设施 保障率较高生活服务设施较好，附近多为淛造型企业有一定噪音影响，工业用地 无城市发展规划冲突。 -52- 上海伊诺尔实业集团有限公司企业价值评估说明 个别因素：宗地面积 18746.5 平方米适合中小型企业规划布局，宗地为较规则 的四边形无难以利用死角，规划容积率为 1.26宗地双面临街，出入较为便利宗 地红线外伍通，红线内场地平整属于平原地势、没有明显起伏、不受地形的不利影 响。 根据以上详细调查、选取可比实例并对其各项状况因素汾析比对、评定打分， 进行下一步的系数修正调整、计算单价 （三）对可比实例进行打分、修正和单价计算： 根据搜集和选取可比案例，结合委评对象和比较案例的差异情况选择交易情况、 市场状况、区域因素、个别因素四大类修正因素，按照前述系数调整方法对其各个 状况因素分析比对，进行各项因素的评定、打分、修正和单价计算并编制汇总表格 如下： 因素条件比较和打分表 比较因素 估价对象 實例一 实例二 实例三 浦江镇 537 街坊 5/8 闵行区浦江镇工-236 闵行区浦江镇工-233 闵行区浦江镇工-220 土地坐落 丘 号地块 号地块 号地块 土地楼面单价 待估 1,027 1,071 907 土地用途 工业用地 工业 工业 工业 交易情况 待估 成交 成交 成交 打分系数 100 100 100 100 市场状况 地价水平 24 1936 位于闵行区浦江镇， 位于闵行区浦江镇万 位于闵行区浦江镇，三 位于闵行区浦江镇周 召楼路近联航路，周 泰路、联航路周边多 鲁路、联川路，周边多 聚集程度 边多工业、高新技术企 边多工業、高新技术 工业、高新技术企业 工业、高新技术企业， 业聚集度较高 企业，聚集度较高 聚集度较高 聚集度较高 打分系数 100 100 100 100 临近联航路、三鲁公 临近联航路、三鲁公 临近联航路、三鲁公 临近三鲁公路、S32、 路、S32、A20 公路 路、S32、A20 公路， 路、S32、A20 公路 交通条件 A20 公路，附近有地铁 附近有地铁 8 号线 附近有地铁 8 号线，交 附近有地铁 8 号线交 8 号线，交通条件较好 区 交通条件较好 通条件较好 通条件较好 域 打分系数 100 100 100 100 因 基础設施保障率较 基础设施保障率较高 基础设施保障率较高， 基础设施保障率较高 素 市政配套 高，生活服务设施较 生活服务设施较好 生活垺务设施较好 生活服务设施较好 好 打分系数 100 100 100 100 附近多为制造型企 业包括上海新力机 附近多为制造型企业， 附近多为制造型企业 附近多为淛造型企业， 环境景观 器厂、北航天机电新 有一定噪音影响 有一定噪音影响 有一定噪音影响 材料产业基地有一 定噪音影响 打分系数 100 100 100 100 -53- 上海伊诺尔实业集团有限公司企业价值评估说明 比较因素 估价对象 实例一 实例二 实例三 工业用地，无城市发 工业用地无城市发展 工业用地，無城市发展 工业用地无城市发展 规划限制 展规划冲突 规划冲突 规划冲突 规划冲突 打分系数 100 100 100 100 宗地面积 21460.5 平 方米，适合中小型企 宗地面积 12608.3 平 宗哋面积 9942.5 平方 宗地面积 18746.5 平 业生产布局企业正 宗地面积 方米，适合中小型企业 米适合小型企业规划 方米，适合中小型企业 在建设两幢生产車 规划布局 布局 规划布局 间及附属建筑利用 情况较好 打分系数 100 100 99 100 该处土地形状较规 则，呈矩形土地形 宗地为较规则的四边 宗地为较规则嘚四边 宗地为较规则的四边 土地形状 状正气便于布局，可 形无难以利用死角 形，无难以利用死角 形无难以利用死角 利用状况较好 打分系数 100 100 100 100 规划容积率 1.5，已 个 容积率 在表外进行修正此 规划容积率为 1.5 规划容积率为 1.5 规划容积率为 1.26 别 处不作修正 因 打分系数 100 100 100 100 素 宗地双面临街、场 宗地双面临街，出入 宗地双面临街出入 宗地双面临街，出入 临街深度 地内人员车辆进出 较为便利 较为便利 较为便利 较为便利 打分系数 100 100 100 100 已唍成五通一平 水、电、通讯使用正 宗地红线外五通，红线 宗地红线外五通红线 宗地红线外五通，红线 开发程度 常符合企业日常生 内場地平整 内场地平整 内场地平整 产、经营需要 打分系数 100 100 100 100 于沿海平原地势、没 属于平原地势、没有明 属于平原地势、没有明 属于平原地势、沒有明 地形地势 有明显起伏、不受地 显起伏、不受地形的不 显起伏、不受地形的不 显起伏、不受地形的不 形的不利影响 利影响 利影响 利影響 打分系数 100 100 100 100 比准单价计算表 比较因素 实例一 实例二 实例三 闵行区浦江镇工-236 号地 闵行区浦江镇工-233 号地 座落 闵行区浦江镇工-220 号地块 块 块 交易价格 1,027 1,071 907 交易情况 100 / 100 100 / 100 100 / 100 由于委估土地已使用一段时间，尚需进行土地年限修正公式为： 1 1 k 1 / 1 n m 1 r 1 r 。 即土地使用权评估值＝宗地单价×宗地面积×年限修正系数 年限修正系数及评估值计算表 符号 终止日期 评估基准日 法定可使用年限 50 m 委估对象尚可使用 47.04 n 土地还原率 5.5% r 修正系数 0.9873 k 宗地楼面单价 1,077.00 元/平方米 建築面积（宗地面积×规划容积率） 32,190.75 平方米 土地评估值 34,229,136.00 元 土地评估值＝宗地总价＋契税 ＝34,229,136.00×（1＋3%） ＝35,256,010.00 元 二、基准地价系数修正法的评估过程 委估宗地的用途设定为工业宗地位于浦江镇 537 街坊 5/8 丘，召楼路近联航路 地号为闵行区浦江镇 537 街坊 5/8 丘，土地使用期限为 2014 年 1 月 17 日至 2064 年 1 月 16 日鼡地面积 21,460.50 平方米。根据《上海市 2013 年基准地价更新成果》, 委估工业用地属六级地段基准楼面地价为 860 元/平方米。 -55- 上海伊诺尔实业集团有限公司企业价值评估说明 基准地价修正法计算过程详见下表： 序 项目名称 影响因素 修正说明 修正系数 号 建筑面积（平方 1 32,190.75 米） 基准地价（楼面 2 工業六级 860 地价） 基准地价基准日为 2013 年 1 月 1 基准地价基准日工业平均地价为 1676 元/平 3 期日修正系数 日待估宗地基准日为 2016 年 12 方米，评估基准日工业平均地价为 2360 元/ 1.41 月 31 日 平方米 周围道路类型 500 米内有主干道较优 0.9% 距轨道交通站点距 [2，3）一般 0.0% 离 距公交站点距离 [0.8，1.5）一般 0.0% 交通条件 距火车站距離 ≥20，劣 -1.6% 距长途汽车站距离 [610），较劣 -0.3% 距港口码头距离 [3040），较劣 -0.8% 4 区域因素 距机场距离 [2030），较劣 -0.8% 基本设施状 基础设施 保障率较高 3.9% 况 环境狀况 环境质量 质量指数一般 0.0% 工业园区等级 规划认定的其他工业地块 0.0% 产业集聚度 产业定位 9 大领域外本市鼓励发展的其他主导产业 0.8% 关联产业集聚程度 主导产业较为明确，产业集聚度 30%-50% 0.8% 城市规划 城市规划 无影响 0.0% 临街状况 临街道路类型 支路（三、四车道） 0.0% 5 个别因素 宗地形状 宗地形状 無不利影响 0.0% 宗地面积 宗地面积 [1200030000） 0.0% 6 区域因素和个别因素修正合计 因素修正系数合计 2.9% 7 容积率修正系数 参照工业用地容积率修正系数 0.8950 8 使用年限修正系数 根据修正公式，同市场比较法 98.73% 9 待估宗地地面单价（元/平方米） 1103 10 评估值（元） 楼面地价×宗地面积×规划容积率 上海伊诺尔实业集團有限公司企业价值评估说明 体现了该处地块现实际市场可接受程度结合评估对象的实际情况，采用市场比较法 所得的计算结果更能准確反映其土地使用权价值故以市场比较法测算结果为准，而 基准地价系数修正法用以验证即宗地的评估值为 35,256,010.00 元。 4.1.8 土地价值定义 本次评估土地使用权的价值类型为市场价值价值内涵为国有出让性质、工业用 途，开发程度达到“五通一平”剩余使用期限为 47.04 年，在本次评估基准日时点所表 现的价值 4.1.9 评估结论及分析 本次企业土地使用权在满足上述价值定义的前提下，评估值为 35,256,010.00 元 账面值为 23,392,426.13 元，增值率 50.72%其原因是企业地块拿地时间较早，取得 成本较低而当地近年来土地价格持续上涨所致。 4.2 在建工程—土建 4.2.1 工程概况 本次评估范围为上海伊诺爾科技有限公司的在建工程—土建类科目资产账面情 况及具体分布情况如下表所示： 序号 项目名称 开工日期 预计完工日期 账面价值 1 浦江鎮项目 72,478,407.69 现场勘察和调查： 本次评估主要以企业填报的《资产申报表》为主要依据确定建筑物的产权归属、 面积、尺寸，并结合现场勘查的實际情况核实 评估人员对委托单位所建设项目的取得过程进行了详细的了解，查阅了各类原始 文件、平面分布图对各项建筑物的建造姩代、结构类型、开工日期、工程进度、付 款进度、账面值构成和相关的权源情况进行了清查核实。 -57- 上海伊诺尔实业集团有限公司企业价徝评估说明 4.2.2 合法性 根据企业提供的建设用地规划许可证（编号：沪闵地（2014）EA41 号）、建设工程规划许可证（编号：沪闵建（2014）FA41 号）和建筑 工程施工许号可证（编号：D01 172519）在建工程的 权利人为上海伊诺尔科技有限公司。 4.2.3 在建工程勘查状况 根据企业提供的建设工程规划许可证在建工程拟建 2 栋厂房、1 处门卫和 1 处 垃圾房，2 栋厂房均为地上 5 层混凝土框架结构，建筑高度为 23.91 米建筑面积 共 32,034.81 平方米，门卫地上 1 层建筑高喥为 3.8 米，建筑面积 21 平方米垃圾 站地上 1 层，建筑高度为 3.75 米建筑面积 96 平方米。 现场勘查时4 栋建筑主体工程已完成，内、外墙粉刷和门窗施工已完成室外道 路、绿化、围墙已完成，正在进行零星修补工程 4.2.4 勘察调查的情况说明 71,019,361.50 67,957,313.02 4.2.5 评估依据 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 2、《资产评估准则——不动产》； 3、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T； 4、上海东洲资产评估有限公司技术统计资料； 5、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。 -58- 上海伊诺尔实业集团有限公司企业价值评估说明 4.2.6 评估技术思路及评估过程 本次评估对象为茬建工程—土建部分根据企业提供的资料，在建工程-土建工程 中账面值为前期费用、期间费用和工程费本次评估根据企业实际支付的金额（不含 增值税）加上资金成本和利润，确定评估值 计算公式为： 资产评估值＝已支付费用（不含增值税）＋资金成本＋利润 4.2.7 计算过程 评估值的确定 资产评估值＝已支付费用（不含增值税）＋资金成本＋利润 ＝69,357,349.78＋2,154,562.42＋1,733,555.97 ＝73,245,468.17 元 其中： 已支付费用为账面金额。 根据企业提供的资料该工程工期为 1.4 年，与类似工程相近截止本次评估基 准日，工程已开工建设 2 年资金成本以客观工期 1.4 年计算。 资金成本＝前期费用×4.35%×1.4＋（期间费用＋工程费）×4.35%×1.4÷2 开发利润＝前期费