并进行对比分析；另一组负责到产权登记部门、购房对象等进行项目销售情况和房源情况的外围调查。通过对账面收入、收款凭据的分析和房产项目的销售、收款、合同的比较，发现三个疑点：一是入账的收款凭据记账联缺号；二是收款凭据记账联金额与售房合同中的金额有差异；三是部分实际已售房但未发现销售合同，并且这部分销售房屋在账簿中没有收入记录。
2.询问调查，外围取证
根据三个疑点，专案组初步认为举报人的举报内容基本属实。经过研究，专案组决定对该公司财务人员、法定代表人分别进行询问。
检查人员首先对该公司会计人员进行询问，请她解释账上的三个疑点问题。会计人员反映：公司自开业以来，已换了两任会计，第一任会计已在一年多前辞职，现不知去向，以前会计上如何进行账务处理她不清楚。公司按揭销售的房屋有两种情况，一种是真实的销售，取得银行按揭款会计上做“预收账款”处理；另一种是借亲友、及公司员工的名义销售，实际并没有真正实现销售，取得的银行按揭款会计上做“长期借款”处理。现会计上账务处理是出纳给多少发票会计做多少账，向税务机关申报纳税时听从法人代表的安排，其他的情况就不知道。检查人员通过第一次对会计人员的询问后发现，要取得案件突破，关键是要突破法人代表。
当检查人员找公司法人代表进行询问时，法人首先将责任推到前任会计身上。但经过检查人员的摆事实、讲道理，耐心宣传，最后在事实面前，法人交待，公司另有一本代收水电费账，记录了部分售房尾款收入。专案组获得这一重要线索后，及时调取了该公司收款票据存根和代收水电费账簿，同时，责成该公司限期提供所有售房合同。
专案组将调取的收款凭据存根联号码、金额和代收水电费账簿中收款凭据记账联号码、金额电脑录入后，与录入的该公司账面情况合并进行对比分析，发现凭据存根、账面收入、售房合同三者还多处不一致，与其房屋销售广告、房屋平面图上标示的房源相比，还有部分店面销售合同、收入未如实提供。
专案组在进行询问、实地核查的同时，展开了外围详细调查。到城建规划部门调取了《房屋规划许可证》和《验收合格证》；到购房户了解购房付款和付款票据取得情况；到房管部门查阅了该公司销售房产办理产权证的情况等，发现该公司A花园“五号楼”11个店铺已办理了产权证，取得售房款93万元，而在该公司账簿上没有记录。
专案组再次对公司财务人员和法定代表人进行询问。通过讲事实、政策攻心，公司法人代表又交代了一些事情：公司开发的C大厦其中一部分房屋销售款由另一合作股东直接收取，没有进入公司账，但房产证由公司统一办理；除了部分自用店面外，还有一部分已办理了银行按揭销售。财务人员交待：部分借用他人身份证办的假按揭销售房产，实际并未销售，所以取得银行按揭款记入“长期借款”和“其他应付款”科目，未作“销售收入”处理。
专案组立即到办理按揭的银行进行调查，通过按揭银行的贷款记录，获取了该公司账外更多的收入。同时，通过对该公司办公室人员的调查，获取了该公司最后的售房明细表和全部售房合同，并再一次对该公司法定代表人进行了询问，最后，专案组又查获了9本收款凭据。在收集大量证据的基础上，将另一合作股东自售房合同、收款收据进行归集统计，查清了该公司偷税的全部事实。
稽查局对该公司涉税一案研究后，认为此案事实清楚，涉案金额较大，并且纳税人有主观故意行为，应提交税务案件审理委员会审理。
（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定
由于该公司设有二套账，有主观偷税行为，在接受税务检查过程中，存在严重的抵触情绪，不如实提供房产销售已开具发票、预收款收据、收款凭据、转让合同等有关资料，导致专案组在办案过程中经常处于进展缓慢的境地。检查人员从分析账簿原始凭证和售房合同入手，结合外围调查取证、现场检查，抽丝剥茧，并耐心细致地宣传解释，该公司在事实面前才不得不提供第二套账，并且像“挤牙膏”一样逐步提供有关资料，最后才得以查清该公司全部的偷税事实，
该公司法人代表面对税务部门的询问三缄其口，在检查人员掌握其偷税证据后，不得不如实交待两套账，但由于其还存在侥幸心理，对检查人员的取证处处不予配合，使得案件的查处十分艰难。最后一次通知法人代表接受询问，法人代表也以种种理由拒不到场，后来对税务文书《送达回证》也拒绝签收。为此，稽查局提请公安机关提前介入，争取了公安机关的支持配合。公安机关及时派出2名干警协助调查，公安人员负责传唤被询问人员，并协助收集有关证据；在税务文书《送达回证》拒绝签收的情况下，公安人员请其他人作为见证人证明文书已送达，迫使公司法人代表接受税务文书，保证了案件的顺利结案。
虽然该公司开发了三个房产项目，但由于都是分别销售，如B宾馆属于产权式宾馆，按间销售，因此，核对工作量十分巨大。专案组对每次获取的售房信息进行录入核对，其结果对案件的查处都有重要影响，再加上涉及税额较大，认定实现收入工作客观上延长了查处时间。检查人员采取查实一笔请该公司财务人员和法人代表核对一笔的办法，及时固定证据。与此同时，为提高查处质量和效率，检查人员请审理人员提前对《稽查底稿》进行审核，加快了案件的查处和审理进度。
三、违法事实及定性处理
（一）违法事实和作案手段
通过近四个月的内查外调，专案组彻底查清了该公司开发的三个房产项目从2000年到2005年度收入情况及隐瞒收入少缴税收情况。其中：①采用虚假纳税申报手段，少申报账面销售不动产应税收入（含预收售房款）979.2万元；②设立账外账少列收入（含预收售房款、银行按揭、售房现款）1257.5万元，未进行纳税申报；③在账簿上少列售房收入（取得银行按揭款挂“长期借款”账户553.5万元、挂“其它应付款”账户91.8万元）645.3万元；④签订销售不动产合同170份，金额2845.7万元，启用账簿12本,应缴印花税0.8万元，已申报缴纳印花税0.2万元。
根据税收政策规定计算以上问题，该公司共少缴地方税费267.9万元。其中少缴营业税146.3万元、城市维护建设税10.2万元、教育费附加4.4万元、企业所得税77.9万元、土地增值税28.5万元、印花税0.6万元。
1．根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条第一款、第四条、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第四条、《征收教育费附加的暂行规定》第二条、第三条、《国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知》第一条、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条及其《实施细则》第二条、第五条、第六条、第十六条、《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第七条以及原《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条、现行《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款的规定，追缴该公司营业税146.3万元、城市维护建设税10.2万元、教育费附加4.4万元、企业所得税77.9万元、土地增值税28.5万元、印花税0.6万元。
2.根据原《中华人民共和国税收征收管理法》第二十条和现行《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，加收滞纳金79.1万元。
3．根据原《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条和现行《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款、第八十六条规定，对少缴的营业税、城市建设维护税、企业所得税定性为偷税，处以罚款234.4万元。
4、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第二款、《国家税务总局关于印花税违章处罚有关问题的通知》的规定，对少缴的印花税处以一倍罚款0.6万元。
鉴于该公司的偷税行为已涉嫌触犯《中华人民共和国刑法》第二百零一条第一款的规定，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第七十七条和国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》第三条及有关规定，将该公司移送司法机关追究刑事责任。
由于公司开发的B宾馆是产权式酒店，投资成本过大、债务过多，宾馆自开业以来一直处于亏损状态，多位债权人已向法院起诉要求公司偿付债务。法院受理后，已在清理公司债权、债务，准备对公司进行破产并拍卖B宾馆。公安机关受理此案后进行立案查处，并已向法院申请在拍卖B宾馆时协助执行稽查税款、滞纳金和罚款的入库。
（一）查处本案的认识及体会
本案中，专案组抓住时机，采用内查外调多种办法，及时发现纳税人隐瞒收入偷税情况，直到最后移送公安机关侦查处理。主要抓住了以下四个关键环节：
1.抓住了举报案源的立案环节
稽查局收到举报人举报后，通过查前预案准备，敏锐地分析出这个案件可能是一个重大偷税案件，迅速成立了专案组，调集了精干力量，集中精力查处此案。
2.抓住了重大案件的询问环节
专案组在纳税人的收款凭据的记账联、存根联、售房合同等对比分析中发现该公司有偷税情况后，先后三次对其法定代表人进行了询问，终于使其在事实面前提供了账外账、收款票据以及售房合同，从而为案件的查处找到了突破口。
3.抓住了有效证据的收集环节
专案组首先向征收、管理部门收集了纳税人申报、缴纳税款的有关证据；其次从按揭银行、房管部门、规划设计审批部门等单位入手，收集了纳税人办理银行按揭、产权过户、房源分布等证据；最后对本案查处中收集的证据进行了仔细的甄别，从中找到了最有价值的案件证据。
4.抓住了重大案件的处理环节
专案组在掌握充分证据的基础上，运用合法程序，依据国家税收法律、法规，补征了少缴税款，对偷税给予了一倍的罚款，同时，根据纳税人偷税情节，及时移送公安机关侦查，使这一重大税务案件的查处圆满结束。
1.征管部门对零申报项目要及时反馈
一是征收部门要对纳税人按期申报的数据与财务报表数据进行审核，及时发现表与表之间的逻辑错误；二是要做好纳税申报提醒服务，切实提高纳税服务水平；三是要密切关注纳税人申报异常现象，对纳税申报数据异常及零申报等情况及时与管理部门沟通，防止出现人为零申报行为的发生。
2.要切实落实税收管理员制度
税源监控是税收管理员制度的重要工作。税收管理员要切实负起税源管理职责，加强与有关部门的信息共享，严密监控房地产开发项目进展情况，对房地产销售情况，要按期开展巡查巡管工作，促使纳税人按期足额申报税款，实现税源的精细化、科学化管理。
3.要有重点地开展纳税评估
纳税评估是税务部门对纳税人纳税申报的真实性、准确性做出定性和定量判断，并采取进一步征管措施的管理行为。税源管理部门对房地产开发行业要切实加强评估工作。一是要注意收集房地产行业的生产经营信息，科学设置评估预警值；二是要运用评估指标预警值，准确筛选评估对象；三是要通过纳税评估程序，及时发现纳税人存在的涉税问题，最大限度地避免税收流失，努力营造良好、和谐的征纳环境。
4.要加强部门协作，坚持联合办案制度
一是要强化税务系统内部征、管、查联动机制，实现信息资源共享，形成合力；二是要加强与国税稽查部门的协作与配合，逐步建立重大案件联合检查、复杂案件会审、典型案件定期交流分析、情报交换制度。三是要建立税警之间稳定、紧密的合作机制，理顺公安介入时机和案件移送等问题，发挥各自优势，突破地税稽查调查取证难这一难题，力求案件查深查透。
1．在房地产案件查处过程中，应从哪些有关部门获得相关证据？
2．对重大案件查处，如何加强部门协作，实现联合办案？
1.税务机关对纳税人欠税经责令后仍逾期不缴的，如何处罚？
2．行政机关违反《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》，逾期不将案件移送公安机关或应移送不移送的，如何处理？
本案特点：本案房地产企业财务制度较为健全，税务检查人员注重房地产开发基础数据分析比对，运用“解剖式”方式检查，从而发现纳税人设置两套账隐匿收入的违法事实。本案对行业性税收检查具有参考价值。
2007年1月20日，某市地方税务局稽查局（以下简称稽查局）收到一封群众举报信，反映某房地产开发公司有销售收入不入账、做假账等严重偷税行为。针对举报信和举报材料反映的内容，稽查局领导按规定将该公司列入了检查计划。
某房地产开发有限公司成立于2003年12月，是由集体企业改制而成，股东全部为自然人，注册资本5000万元。具有国家二级房地产开发资质。公司成立以来，在市内黄金地段，先后成功开发了“A花园”和“B新城”两个比较有影响力的高档住宅小区和两座正在施工中的豪华写字楼，其中两个住宅小区已经开发完毕，账面上体现全部销售完毕。
二、检查过程与检查方法
举报人举报该公司存在收入不入账、做假账等严重偷税行为，但没有提供具体的线索和相关证据，举报人坚称，如果税务机关不查处，还要继续向上一级税务机关举报。稽查局领导对此高度重视，召集有关人员专门召开会议，进行了细致研究和周密部署，并成立了由一名副局长为组长，五名稽查业务骨干为成员的专案小组。根据会议部署，检查小组制定了详细的检查计划和实施方案。
检查人员经过初步查看征管资料和外部调查，了解到某房地产公司生产经营管理较规范，财务核算制度健全，财务人员对会计和税收业务知识也比较熟悉，该单位2005年被市政府评为“纳税百强单位”。面对这些情况，检查人员有些犹豫：到底是举报人出于个人目的恶意报复，还是该单位偷税手段隐蔽。为稳妥起见，报经领导批准，决定以房地产行业税收专项检查的名义，正常调取该单位年的账务资料进行检查。
根据检查计划，检查人员打破“就账查账”的常规检查方法，采取全面检查与重点检查、账面检查与实地检查相结合的方法，以营业税、土地增值税和企业所得税为重点检查税种，以商品房开发面积、销售价格及售房收入为重点检查项目，对该单位进行“解剖式”检查。
检查人员分成两个小组，第一组检查人员，把“A花园”和“B新城”两个小区的征用土地费用、建筑安装成本、配套费、商品房开发面积、商品房销售面积、商品房销售数量、销售收入等内容进行了详细的统计和核查，并制成电子表格进行归类分析，进而全面掌握企业账面开发经营成本、收入和地方税收申报缴纳等情况。同时，第二组检查人员从公司的“工程资料账”方面入手，责令该单位提供以下经营管理资料：土地征用协议、土地使用证、规划设计平面图、建筑施工合同、工程竣工验收报告、工程决算书、房屋测绘报告、商品房预售许可证、销售台账、销售合同等。分小区、分楼盘，分年份，把公司成立以来所有的商品房开发面积、竣工验收面积、可销售面积、销售价格、预收款项、销售收入等项目进行了认真细致的检查和统计。经过20多天紧张有序的工作，第一组检查人员初步的检查结果是：该单位除了账面一部分房款用自制内部收据代替发票入账和少缴纳城镇土地使用税65400元外，没有发现举报人所说的收入不入账问题。该单位账务处理比较规范完整，账面上的销售面积、销售价格、销售收入、销售利润等都比较符合逻辑关系。该公司对查出的上述问题予以认可。
2.进一步检查工程资料
检查人员没有轻信对账面的检查结论，而是继续对该单位“工程资料账”进行检查。根据工程设计图纸、工程决算书、工程竣工验收报告和预售许可证等资料，逐一统计了每个小区、每个楼盘的建筑工程决算面积、可供销售的面积。根据企业提供的商品房销售合同，逐一统计出了全部的销售面积，包括主房、配房、阁楼和停车位等各部分面积。20多天后，第二检查小组的有关统计和检查数据资料终于出来了。经过对第一小组与第二小组取得的资料汇总对比分析，“A花园”整个小区决算面积（可销售面积）为157296平方米，财务账面上实际销售的面积为148796平方米，存在约7050平方米的差额。“B新城”整个小区决算面积（可销售面积）为125410平方米，财务账面上实际销售的面积为120430平方米，存在约4980平方米的差额。即截止2006年12月31日，该公司账面上应该还有约12030平方米的开发产品，但实际上，该公司账面上两个住宅小区的“开发产品”、“开发成本”期末均无余额，开发产品即商品房已经全部销售完毕。
在与企业财务人员核实上述情况时，他们一口否认存在差额的事实，一会儿说是商品房销售合同上的面积不准确，一会儿又说是检查人员的统计错误造成的。为确保数据万无一失，一组检查人员又加班加点对有关资料重新核对了一遍，也没有发现统计错误。另一组检查人员又先后去了建设局、房产管理局、规划局等单位进行了外围调查取证，调出了与该公司工程开发施工有关的工程决算书、工程竣工验收报告、商品房预售许可证和商品房销售合同等关键性外部证据资料。经比对，有关内容与企业提供的原始资料内容是一致的，此举进一步巩固了检查证据资料，尤其是房屋销售面积的证据。那两组统计面积为什么会出现如此大的差额呢？问题是不是就出在这差额上呢？针对决算面积与实际销售面积存在差额的这一重大疑点，面对财务人员拒不承认差额事实和推诿的状况，检查人员积极做好财务人员的思想工作，先后五次到两个小区的现场查看。通过对每个小区，每个楼盘的逐一核对，最后终于发现了面积存在差额的原因，该公司故意隐匿开发产品和销售不入账等违法事实逐步浮出水面。原来，“A花园”小区的面积差额原因在于地下停车位。该小区的地下停车场决算面积为16650平方米，以每个30平方米的标准规划出了555个停车位用于销售，车位全部销售完毕。而该公司财务账“开发产品-停车位”实际入账只有366个计10980平方米，差额即实际少入账“开发产品-停车位”189个计5670平方米。“B新城”的面积差额源自沿街商用房，该小区的沿街商用房决算面积为25360平方米，而该公司财务“开发产品-沿街商用房”实际入账只有20380平方米，差额即实际少入账“开发产品-沿街商用房”4980平方米。其中，无偿拨付给下属单位-某物业公司1580平方米，用作办公场所，剩余3400平方米全部销售。
在铁的事实和证据面前，企业财务人员和负责人不得不承认了隐匿开发产品和售房收入的事实。原来，该公司财务人员根据企业法定代表人的安排，为了达到少缴税款的目的，对纳税事项进行了“筹划”：建立一套真实的所谓“管理会计账”，用于企业内部生产经营管理。建一套“财务账”，用于报税等应付税务机关。财务人员根据以往税务机关“就账查账”的检查方式，打起“工程大、住户多、施工和销售时间长”的擦边球，利用小区沿街商用房和停车位在规划数量上不确定的漏洞，把财务账上的“成本、产品、收入”等各种勾稽关系处理协调的情况下，把开发产品—地下停车位和沿街商用房的其中一部分不反映在财务账上，以达到隐匿收入偷逃税的目的。在实地调查过程中，检查人员还通过采取抽样调查的方式，通过走访住户、电话咨询等途径，对住房、地下停车位和沿街商用房的销售价格、销售面积和销售时间等情况进行了调查取证，进一步固定了有关证据。
（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定
该公司财务人员熟悉财务税收知识，法定代表人又是人大代表,因此,他们在检查初期能积极配合检查，提供有关涉税资料，在账面检查结果出来时，也认可检查结果。但随着检查人员对“工程资料账”深入检查时，财务人员的态度就发生了变化，对检查人员不再配合，财务人员相互推诿甚至逃避、阻挠检查。法定代表人找市局领导“反映情况”，歪曲“检查人员在无事生非，故意找毛病”。面对种种压力，在各级领导的支持下，检查人员边做纳税人的思想工作，边按计划继续检查下去。最后在铁的证据面前，纳税人终于承认了违法事实。
该单位偷税的手段隐蔽，正常的“就账查账”检查方式无法发现违法问题，这需要检查人员对其生产经营情况进行全面的“解剖式”检查。这种检查方式，检查时间长，耗费大量的人力、物力和精力，纳税人的经营资料繁琐，复杂，量大，需要检查人员进行认真的梳理、归类和统计，有的还需要去外单位调查取证，容易引起纳税人的不满，这需要检查人员具备处理各种复杂矛盾和关系的能力。
三 、违法事实及定性处理
（一）违法事实和作案手段
经检查核实，某房地产开发公司主要采取设置真假两套账方式，隐匿部分开发产品从而隐匿销售收入，进行虚假纳税申报，偷逃国家税款。具体作案手段是：该单位财务人员按照正常的企业内部财务和经营管理制度，建立了一套全面真实反映企业开发成本、开发产品和售房收入的“管理会计账”，用于内部经营管理。同时又建立了一套成本、费用真实，但产品、收入不真实的“财务账”，用于向税务机关申报纳税，达到偷税目的。经检查认定，该单位主要存在以下违法事实：
公司开发建设的“A花园”小区的地下停车场决算面积为16650平方米，以每个30平方米的标准，划出了555个停车位用于销售，车位全部销售完毕。而该公司财务账实际入账只有366个计10980平方米，实际少入账停车位189个计5670平方米。该部分车位全部销售完毕，平均售价每平方米2150元，与市场价格基本相近，视同计税价格，共计在账簿上少列收入1219万元。
该单位开发建设的“B新城”小区中的沿街商用房决算面积为25360平方米，而该公司财务账沿街商用房实际入账只有20380平方米，实际少入账沿街商用房4980平方米。其中，无偿拨付给下属法人单位1580平方米，剩余3400平方米全部销售。根据该单位提供的账外资料，该部分沿街商用房的平均售价每平方米4250元，与市场价格基本相近，视同计税价格，共计在账簿上少列收入2116.5万元。
同时发现，该单位采用进行虚假的纳税申报手段，少缴纳土地增值税42.5万元，城镇土地使用税6.5万元。
公司在预售和销售商品房时向客户开具自制的收款收据，并且没有全部入账，共使用收据12本，开具金额6523万元。根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条和《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第四十八条第（十一）项的规定，属于未按规定开具发票行为。
经税务案件审理委员会审理，税务机关依法作出如下处理：
1．根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条第一款、第四条、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第四条、《征收教育费附加的暂行规定》第二条、第三条、《国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知》第一条、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第三条、第四条、第五条、第六条、第七条《中华人民共和国土地使用税暂行条例》第二条、第三条以及《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条、六十三条第一款规定，追缴该公司少缴营业税166.7万元、企业所得税82万元、土地增值税42.5万元、城市维护建设税11.7万元和教育费附加5万元，城镇土地使用税6.5万元，并同时对少缴纳税款按规定加收滞纳金。
2．根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定，对该公司采取“伪造账簿、记账凭证”、“虚假纳税申报” 、“在账簿上少列收入”等手段，少缴纳的营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税和城镇土地使用税，定性为偷税，处少缴纳税款一倍罚款。
3．根据《中华人民共和国发票管理办法》第三十六条以及《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第四十八条第（十一）项的规定，对未按规定开具发票的行为处以一万元的罚款。
（一）查处本案的认识及体会
1.注重房地产开发基础资料收集分析
与其它大量不规范的房地产企业相比，某房地产公司的财务核算比较规范，如果仅仅按常规的方法进行账面检查，根本无法发现该公司存在的隐匿开发产品问题。针对这种情况，检查人员侧重了基础数据的收集分析，并结合实地检查，从源头入手，先后多次深入现场查看，才发现并查清了隐匿地下车位和沿街商业用房等账外涉税违法问题。
利用开发小区沿街商用房和停车位在规划数量上不确定的因素，隐匿收入进行偷逃税现象，在房地产行业有着一定代表性。由于车位和商用房具体面积、数量在规划上没有明确，所以很容易让开发商做钻空子，如T公司就只是把销售的部分车位和沿街房作了账务收入处理。如果不进行销售面积与决算面积等基础数据的收集分析、不进行实地调查和账物核实，无法掌握真实的开发产品的数量和销售情况，也就发现不了这一违法事实。
本案的成功查处，得益于采取了全面细致的“解剖式”检查。在案件检查中，检查人员突破了地税部门孤军作战的局面，先后得到了房产管理局、规划局、建设局、土地局等部门的鼎力配合和支持，为提供和固定证据提供了有利保障。该案件的成功查处，在检查房地产行业税收方面具有重要的意义，也对提升房地产行业税收管理水平有着重要的借鉴。2007年下半年，该市地方税务局在全系统房地产行业税收管理和稽查方面，全面推广了该方法，取得了显著成绩，使全市房地产行业税收管理水平上了一个新台阶。
近年来，随着税收管理的规范和企业财务人员的业务提高，纳税人的财务管理也越来越规范，偷税的手段也越来越隐蔽，这就需要检查人员在检查方式上需要创新，积极探索和寻找符合行业经营特点的检查方法和思路。
1.充分利用和完善综合治税平台，加强税源动态监控
充分发挥社会综合治税的网络功能，加强与国土局、规划局、房产局和建设局等部门的信息交流和沟通，从源头上及时了解、掌握房地产开发企业的开业登记、土地征用、工程规划、工程施工、竣工验收和房屋销售等开发经营状况，并建立健全房地产行业的基础信息台账，及时了解房地产公司的开业登记、土地征用、工程施工和房屋销售等第一手资料，进一步加强税源动态监控。
2.加强对纳税人的账务、涉税资料的管理
在日常税源管理中，加强对纳税人的账簿、凭证管理，尤其是与涉税有关的用于经营管理的原始资料的管理，如建立健全保管账、领料单等，从而确保财务资料的真实、完整、准确。
3．创新稽查思路和方法，严厉打击偷逃税行为
借鉴和完善本案“解剖式”检查思路，在工作中研究、探讨符合行业特点的检查方法，查找纳税人偷税的途径、方式和证据，通过规范、细致、全面的专项检查，加大对房地产、建筑等行业的偷逃税行为的打击力度，以达到“以查促管”的目的，进一步规范行业税收秩序。
1．你认为本案件在查处房地产行业中有哪些经验值得学习和借鉴？
2．请试用本案检查房地产业的思路和方法，提出模拟检查建筑行业的方法和步骤。
1．举报的形式有哪几种？
2．纳税人哪些情况属于逃避、拒绝、阻挠税务机关检查的行为？
本案特点：本案税务机关在对墓园行业检查中，查前准备充分、预案制定周密，联合公安机关办案方法得当，讲究策略，取证过程简捷，对检查同类行业有一定的参考价值。
2006年5月8日，某省地税局稽查局（以下简称稽查局）接到群众举报，反映某墓园从1996年～2003年存在大量隐匿墓地销售收入的问题，金额高达数千万元。由于被举报人社会背景复杂，经营项目比较特殊，涉嫌偷税数额较大，稽查局向省公安厅经侦总队进行了全面案情通报，商请公安机关提前介入联合查办此案。
某墓园于1996年注册成立，注册资本532万元。该单位经营性质为有限责任公司，非政府民政性经营墓园，经营地址远离城区。经营范围：石雕、骨灰公墓、花卉种植。
二、检查过程与检查方法
稽查局和省公安厅经侦总队领导对这起群众举报案件高度重视，专门召开联席办公会议，共同做出工作部署：
1.共同选派精干人员组成联合专案组，由稽查局一名副局长和省公安厅经侦总队一名副总队长具体负责。
2.联合专案组各司其职，全面收集整理企业税收征管资料，进行动态和静态分析。
3.先行开展外围调查取证，然后从现有账簿凭证入手进行侦查、检查。
根据举报线索，检查人员了解到，该墓园经理杨某的父亲曾在省直机关某单位担任过领导职务，后下海经商，有一定的社会背景，如果正面接触会给检查工作带来一定的压力和不便。经分析研究决定，先由税务机关实施检查，公安机关提前协助配合，从外围对该墓园的经营情况进行调查，根据初查情况再适当增加办案力量。
检查人员以购买墓地为名，对该墓地的整体情况进行调查了解。销售人员把墓园的情况做了简要的介绍：该墓园占地约18公顷，主要墓型有屏壁式、中式、欧式、自由式四种，相应的墓园分为四个区。从1996年开始开发并陆续对外销售，每一种墓区按开发先后又分为A、B、C、D、E、F六个小区。墓地小的一个不到2平方米，大的则达到100平方米左右。每种墓区每年的销售价格不一，以2005年为例，屏壁式墓型的销售价为每平米3000元至5000元；中式墓型的销售价为每平米8000元至20000元；欧式墓型的销售均为每平米18000元至50000元；自由式墓型的销售价格为每平米70000元至800000元。客户选定墓型后，交款时还要按销售价的5%一次性交纳50年管理费，之后由墓园办理墓权证，并按墓号建立档案。
检查人员对整个墓地情况有了一个初步掌握之后，以选墓型为由让销售人员带领对四个墓区分别走了一遍，了解各个墓区的分布、开发和销售情况。调查结束后，根据调查情况结合举报线索，检查组每两人一组，分成四个小组，按墓区划分任务，每组负责一区，详细统计开发和销售情况。为了避免打草惊蛇，每次只出动一组，每组隔两天一次，交替进行。由于墓园位于郊区的山地上，加之墓园本身的氛围，每次只有两人进行调查，在工作的过程中，每个人都承受了巨大的心理压力。
通过四组同志历时十五天细致的工作，终于基本摸清了墓园的经营情况，从调查情况看，由于该墓园所处的地理位置和自然风景俱佳，所以墓地销售情况非常好，存在涉税问题的可能性极大。
检查人员根据所掌握的情况，对案情进行了初步分析，将意见和建议分头向各自领导进行了汇报。经过研究，上级决定立案检查。在公安机关支持配合下，2006年5月25日，专案组对该墓园实施了联合检查。到达墓园后，检查人员向企业财务人员出示了执法文书和证件，要求配合接受检查。财务人员以经理不在为由拒绝接受检查，在公安人员配合下，财务人员不得不与杨某取得联系。检查人员向杨某说明身份，说清来意后，杨某以在外有事为由，拒不回来配合检查，并关闭手机。经向专案组领导请示后，检查人员向该墓园依法下达了《调取账簿资料通知书》和调账清单，把该墓园1996年至2006年的所有账簿、凭证、报表、纳税申报表、合同档案及相关资料调入专案组，连夜组织税务检查人员按照先期调查所掌握的情况，对其历年的销售情况进行核实。
经检查发现，专案组先期调查所掌握的销售数量远远多于企业账载数量，账面明显存在隐瞒收入事实。公安机关根据检查结果，加大了对财务人员的讯问力度，在铁的事实面前，墓园会计、出纳员承认了墓园经理杨某为了达到少缴税款的目的，指使两人设置两套帐，隐匿经营收入的涉税违法事实，并交待了另一套账藏匿在经理办公室内。据此，检查专案组整理相关证据，形成报告，提出处理意见后，移交公安机关。公安机关依法对经理办公室进行搜查，发现了另一部分账簿资料，经检查人员核对，正是该墓园隐匿的“账外账”，账载收入均未向主管税务机关申报纳税。
数据计算出来后，检查人员确认了企业的违法事实。在案件处理过程中，经理一方面不配合检查，拖延时间；另一方面动用社会关系干扰办案，企图逃避税收责任，但在法律的威慑下，经理最后还是来到专案组接受处理。
三、违法事实及定性处理
（一）违法事实和作案手段
检查人员经过检查确认：该墓园从1996年开始开发公墓，1996年～2003年实际销售墓地共取得经营收入5866万元，采取设“账外账”的办法隐匿收入，其中：在“经营收入”科目账载金额合计为2967万元，另设“账外账”从1996年～2003年共隐匿经营收入2899万元，这部分金额未向税务机关申报缴纳企业所得税。
由于该墓园1996年～2003年的成本、费用有大量“白条子”入账，按照税法规定不能准确核算应纳税所得额，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）第三十五条第一款第四项规定，专案组对该墓园应纳税额进行了核定。考虑到该墓园实际经营状况及经营特点，依据其1996年～2003年两套账簿记载的相关成本、费用、收入和利润，以及法定代表人、会计张某的陈述、申辩意见，核定该墓园销售墓地收入的应税所得率为30%。，该墓园从1996～2003年在账簿上少列经营收入共计元，经税务机关核定应补缴企业所得税元。
1．根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第五条及《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》第四十七条、《核定征收企业所得税暂行办法》国税发【2000】038号，根据原《征管法》第二十三条第三款、第四十条及现行《征管法》第三十五条第一款第四项、第六十三条第一款规定，追缴该墓园少缴的企业所得税元。
2．根据原《征管法》第二十条第二款，现行《征管法》第三十二条规定，加收滞纳金172.067万元。
3．根据原《征管法》第四十条、现行《征管法》第六十三条第一款、第八十六条的规定，对该墓园在账簿上少列收入造成少缴企业所得税的行为定性为偷税，处罚款143万元
4．鉴于该墓园的偷税行为已涉嫌触犯《中华人民共和国刑法》第二百零一条第一款的规定，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第七十七条和国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》第三条及有关规定，将该墓园偷税案移送司法机关追究刑事责任。
该墓园为求得法律的从轻处理，对该案查补的税款、滞纳金、罚款全部缴纳入库。
此案的查处，有以下方面的认识和体会：
1．要重视和发挥群众举报在税务案件查处中的重要作用
本案是经群众举报得到的线索，如果没有举报，税务机关较少会对墓地销售行为进行检查，因为该行业毕竟具有一定的特殊性。由此可分析，墓地销售行业容易发生偷逃税行为，存在税收流失问题。
2．税务机关与公安机关进行联合办案是本案成功查处的重要保障
墓园开发基本都是在幽静偏僻的地方，实施检查时，执法力度非常重要，纳税人一旦销毁证据将很难查实，因此，对此类案件的检查最好有公安人员的配合。
3．墓地销售行业的应税所得率需要规范明确
由于墓地开发的成本不易核实，许多材料都是“白条”入账。因此，找出合理依据，确定使纳税人认可的成本非常重要，这是保证确定应税所得率合理的前提，有利于税款、纳税金和罚款的核定计算及缴纳入库。
1．本案的查处，对税务机关加强经营墓地行业的税收管理和检查有哪些启示意义？
2．殡葬行业的税收政策是否需要进一步修改完善？哪些方面需要修改完善？
3.你对本案中税务机关核定税款的方法及依据有何认识？
1．现行税法对经营性公墓提供的殡葬服务，是否征收营业税？
2．新实施的《企业所得税核定征收办法》（试行）规定什么情况下，纳税人应及时向税务机关申报调整已确定的应纳税额或应税所得率？
本案特点：本案税务机关运用预警指标分析选案，检查中深入分析建筑成本指标，发现疑点，调查取证，查实纳税人以甲方供料的名义虚增成本事实，对行业检查具有一定的参考价值。
根据人工与计算机相结合的选案方式，某房地产开发有限公司被列入市地税局稽查局2005年度的地方税收检查对象。
某房地产开发有限公司成立于2001年4月，实收资本1000万元。经营范围：房地产开发、销售。2005年营业收入963万元，营业成本777万元，利润总额38万元，应纳税所得额为0。2005年度共实现地方各税42.6万元。
二、检查过程与检查方法
1．初步分析单位经营状况。该单位2005年毛利润率19%，利润率3.96%，所得贡献率为0。该企业的毛利润率、利润率都较低，不符合当时的房地产行业经营情形。检查重点锁定在企业所得税上，一是看收入的确认是否准确及时；二是看相关成本、费用是否真实，发票是否合法，是否存在多结转销售成本的现象。
2．查询税务管理情况。查询发现，税务机关未对该单位进行过纳税评估，自2001年来也未进行过税务检查。因此，在检查过程中，应着重注意纳税人所得税申报是否符合税收管理的规定。
通过分析，确定检查重点是企业所得税，其次是营业税及土地增值税。
检查人员首先全面审核了该公司的会计报表、账簿、凭证及有关合同、施工许可证等资料，从中了解到：该房地产开发公司2005年期间主要开发了1号楼和2号楼项目，该项目从2003年底开工建设，2005年竣工验收，可售面积5360.12平方米，2005年两座楼大部分开发产品已实现销售，销售面积3588.64平方米。
在对该企业2005年的总体情况掌握之后，1号楼和2号楼的开发成本引起了检查人员的注意，账面记载1号楼开发成本651万元，2号楼开发成本680万元，这意味着1号楼每平方米开发成本2511.55元，2号楼每平方米开发成本2457.93平方米，而这其中土地及拆迁补偿费只占到了每平方米不到300元。也就是说，退除土地及拆迁补偿费，每平方米房地产开发成本仍高达2100多元，这与2005年建安成本每平方米不足1000元的市场价格相差甚远，因此，基本可以断定该企业肯定存在虚列房地产开发成本的问题，检查人员把1号楼和2号楼的开发成本作为了检查的重中之重。
根据前期确定的检查重点，检查人员首先对该房地产开发企业1号楼、2号楼项目平均每平方米2483元的开发成本项目进行了剖析。剖析发现：1号楼、2号楼项目土地成本、基础设施费、前期工程费和配套设施费都比较符合实际情况，与同行业的市场成本价格相差不大，基本不会存在大的问题。问题出现在该项目的建安工程费却高达每平方米1300多元，这与市地税局制定的房地产开发企业所得税警戒线指标相差很大。所谓的房地产开发企业所得税警戒线指标，是指市地税局针对部分房地产开发企业存在建安成本核算不实的情况，根据日常对房地产企业的检查和专门调查取得的一些数据资料而制定的房地产企业建安工程费单位费额警戒线。具体数据如下：
建筑安装工程平方米造价（参考）指标
应该说，房地产开发企业所得税警戒线指标对检查人员开展检查工作起到了很好的指导和参考作用。对照上表，该房地产开发企业１号楼和２号楼属砖混商住楼结构，2005年每平方米建安成本的警戒线指标是730元。该房地产开发企业１号楼和２号楼实际每平方米1300多元的建安成本已远远超过了警戒线指标，由此可以断定该房地产开发企业肯定存在虚列建安成本的现象。经过进一步查看１号楼和２号楼的《工程决算书》及甲方供料等成本项目，发现该房地产开发企业虚列建安成本的途径有两个：一是虚增甲方供料金额；二是虚列电费。
检查人员发现，根据１号楼和２号楼的建筑安装合同规定，甲方供料的范围主要是钢筋、水泥和木材，而这三大材在这两座楼的供料金额高达600多万元，这个数值显然是不正常的。因甲方供料最终都要通过一些购料发票来入账，因此检查人员对该房地产开发企业的甲方供料发票是否真实、合法、有效逐一进行了严格的审查。经审查发现，该企业供料入账发票存在以下问题：①使用了一些通过不正当渠道获取的假发票。获取的假发票的特征主要体现在：一是发票纸张与同类真发票的纸张在纸质上不一样；二是有的发票无监制章或者无发票防伪图案；三是发票右上方的发票代码不正确。②使用了填制不规范的发票。反映在发票字轨号码与发票填开时间逻辑关系不一致。如发票批印时间为2004年，而填开时间却是2003年及以前年度。同时发现发票不是一次复写，存在“大头小尾”填开现象。③使用了过期发票。④存在借用发票开具现象。经查询，发现有些发票领用单位与发票开具盖章单位不一致。该房地产开发企业最终通过以上手段虚增1号楼、2号楼甲方供料金额443万元。
检查过程中发现，1号楼列支电费元，2号楼列支电费元。检查人员凭以往的检查经验认为，如此高额的电费支出发生在一个每座楼建筑面积不到3000平方米的项目上很不正常。带着这个疑问，在纳税人拒不交待事情真相的情况下，检查人员先后到施工现场进行察看，并到当地供电公司调查了解情况，经调查，该房地产开发企业与相邻的某单位合用一个变压器，供电公司只就两个单位的用电总额对该房地产开发企业开具发票。显然，该房地产开发企业把应属于相邻某单位的电费也列在了1号楼和2号楼项目上，共虚列电费支出23万元。
（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定
1．核实真实用电情况较难
在对该案检查过程中，该企业拒不提供开发的1号楼、2号楼项目用电的真实情况，检查人员对其下达《税务事项告知书》后仍不提供相关资料，一直编造各种理由狡辩其电费发生的合理性。检查人员于是到施工现场进行察看，除摸清开发项目周边环境及项目供电情况外，仍难以取到该企业虚列电费的有力证据。于是检查人员又到当地供电公司了解情况，可供电公司财务人员声称并不了解情况，只提供线索说负责该区域抄电表的人员可能更了解有关情况，但抄表人员并不想提供事情的真相。检查人员及时向其宣传有关税收法律法规，抄表员最终道出了两个单位合用一个变压器的事情真相。在事实面前，该房地产企业不得不承认其虚列电费的事实，并提供出其实际缴纳电费的真实资料。
对从外地购料取得的不合法发票的认定目前可行的办法主要是通过异地发票协查的方式进行，而异地发票协查方式不但耗费时间长，而且有时并无回复，这样，一方面拖延了检查时间，另一方面也增加了对异地不合法发票的认证难度。
三、违法事实及定性处理
（一）违法事实和作案手段
该房地产公司利用不合法票据编造虚假成本费用项目，在账簿上多列支出，主要违法事实如下：
1．1号楼成本核算不实及取得单据不合法共列支成本元，2号楼成本核算不实及取得单据不合法共列支成本元，2005年两座楼实际共结转不符合税法规定的销售成本元。
2．2005年在“财务费用”列支应计入开发产品成本的贷款利息35527.5元，当年结转开发产品按比例应分摊贷款利息16889.42元，企业所得税税前多列支贷款利息18638.08元。
以上合计应调增应纳税所得额元，计算少缴企业所得税元。
1．根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第二、三、四、六条及《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条、第六十三条第一款之规定，追缴企业所得税元；对滞纳企业所得税税款按日加收万分之五的滞纳金；对少缴企业所得税处以1倍罚款元。
2．该单位2005年度偷税数额元，占当年应纳税额比例62.7%，已涉嫌触犯《中华人民共和国刑法》第二百零一条第一款的规定，根据《征管法》第七十七条和国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》第三条及有关规定，将该单位移送司法机关追究刑事责任
（一）查处本案的认识和体会
1．要重视发票真实性的检查
本案中,该房地产开发企业通过取得大量不合法发票的手段虚增供料金额,达到偷逃国家税款的目的，因此，税务检查人员应加强对发票的辨别和审核能力。本案中也正是源于检查人员对不合法发票的准确核实,才找到了该纳税人虚增供料金额的违法事实。
2．要善于运用逻辑分析方法检查
税务检查工作离不开科学性分析，税务检查人员要善于运用科学、合理的分析方法，及早发现企业存在的偷漏税嫌疑，使检查工作做到有的放矢，提高检查质量。
3．税务检查工作切忌就账查账
在本案中，针对施工电费的检查，单从账面上看发票都是合法的，但如果不进行科学分析,不进行实地落实和了解情况，就很容易把这个问题忽略，从而造成检查的漏洞。因此，在具体的稽查工作中，既要重账,又不能唯账,只有从账面到实际，从实际到账面的多次反复，才是办案的要诀。
目前，部分房地产开发企业认为税务人员不太精通建筑业和房地产业的专业知识，因而编造一些虚假的纳税资料，尤其是编造一些虚假的建筑合同、工程预决算书等资料来达到偷逃国家税收的目的。针对这种现状，税务机构应加强这方面的培训，学习房地产和建筑专业知识，提高检查人员的专业查账能力。同时也可有针对性的制定一些行业警戒线指标,使税务人员在日常检查和管理过程中起到借鉴作用,便于更好的开展工作。
2．进一步搞好社会综合治税工作
在对房地产开发企业的检查过程中，经常会对一些房地产开发项目的成本费用的真实性进行核实，有时单从房地产开发企业方面落实难度很大，因此税务机关要加强与建委、国土资源局等相关单位的工作协调及配合，获取相关涉税资料，实现资料共享。
房地产行业发展迅速，税收政策相应变化也比较快，因此，征收管理部门应加强对房地产开发企业的税收政策宣传和纳税辅导，强化日常监控，防患于未然。
在对本案的检查中涉及对异地开具发票的审查认定工作，但从目前情况看,有些地区发票领购等信息都能通过网络平台查询,而有的地区这方面却显得相对滞后,给发票查询造成很多不便。有关部门应出台相的应发票网络管理措施,畅通全国发票网络查询功能,使对异地发票的审查认定工作不再成为难点。
1．税务部门定期制定行业税收预警指标是否可行？
2．房地产行业中，甲方供料建筑方式主要存在哪些方面的问题？
1．税务检查中，税务机关采取税收保全措施的期限有多长？
2．税源管理部门纳税评估中，哪些情况要移交税务稽查部门处理？税务稽查部门如何反馈案件查办情况？
本案特点：本案税务稽查人员检查房地产企业时，结合建筑行业特点，从分析开发成本合理性入手，发现并查实企业虚增成本问题，为房地产行业企业所得税检查提供了行之有效的办法。
根据2007年度税收专项检查工作计划，某市地税局稽查局对该市某房地产开发公司2006年度纳税情况进行检查。
某房地产开发公司成立于2001年10月，年开发某花园小区，2006年初开始销售。该单位2006年度账面反映某花园1＃至5＃商住综合楼共计销售收入3305.5万元，账面利润278.5万元。
二、检查过程与检查方法
检查前，稽查部门制定了检查预案：先从企业调取会计核算资料、纳税资料及建安成本结算资料，然后从征管分局调取该单位周边地段其他开发商的纳税资料进行对比分析。在此基础上，收集工程监理单位、施工单位、工程造价审核单位等部门的相关资料，开展必要的外围调查取证，实施询问调查，最后锁定证据，固定事实。
检查人员认真分析了该单位的有关纳税资料。该项目商用房占总开发商品房的15%，项目利润率约8%。该小区位于市区较繁华地段，其楼盘在建筑结构、容积率、绿化等方面与周边其它小区基本类似，平均售价（2000元/㎡）比周边项目高出近200元/㎡，而利润率却明显低于周边其他房地产公司15%的平均利润率。经查，该单位收入已全部入账，检查人员于是将检查重点锁定在企业的成本费用项目上。
检查人员将该企业的成本与周边房产开发公司的成本逐项进行了详细比较，发现该单位的平均建筑安装成本（1000元/㎡）比周边同等楼盘高出200元/㎡,同时高出该市同等类型房产平均成本180元。进一步检查发现，该公司账面反映的工程费用均已支付给施工单位，而施工单位法定代表人与该公司法定代表人是夫妻关系。据此分析判断，企业极有可能利用这种关联关系虚增成本。
检查人员依法询问了施工单位负责人。该负责人声称工程造价是真实的，是经过权威部门审计的，并提供了由某工程造价审核机构出具的《关于某花园1＃至5＃商住楼工程结算的审核报告》及相关附件。报告列明该工程报审价为2041.7万元，审定价为1821.9万元。该开发商也是按照工程结算报告的金额入账，相关的工程结算单均有开发商、施工单位与工程造价审核机构三方签证，该报告是具有法律效力的。但检查人员依据所掌握的全市建安成本价的平均状况，确信对该企业成本问题的判断不会有误，于是决定从外围突破。
检查人员先到建设局工程造价管理处，对在同一区域开发的其他房地产公司的有关情况进行了详细了解，同样得出该公司的单位工程造价偏高的结论。检查人员据此推断工程造价审核机构出具的审核报告很有可能存在问题。
由于工程施工要经建设单位、施工单位及监理单位三方协作才能完成，国家实行工程强制监理制度，监理资料完成后必须存档，因此要审核审计报告，必须要从监理资料入手。检查人员详细查阅了分部分项工程监理验收记录，了解每一个分部分项工程，并与工程造价审核机构工程结算书中的每一个子目相核对。
通过仔细核对，检查人员首先发现某花园2号楼的监理记录中无沙垫层，而工程结算书中却出现了沙垫层。根据这一线索，检查人员又详细查阅了监理工作日志及分部分项工程验收报告和图纸、设计变更等资料，但均未发现某花园2号楼有沙垫层的相关记录。随后，检查人员对当时负责监理的工程师进行了询问，证实某花园2号楼并未做沙垫层基础。仅此一项，该企业就多计工程造价133万元。
进一步检查发现，某花园工程桩基础图纸中明确设计为猫杆静压桩，而《工程审核结算书》中却反映为打混凝土预制桩，两者价格相差4～5倍。根据国家相关法律的规定，凡影响结构的建筑设计变更必须要由原设计单位出具工程设计变更通知书，但检查人员查阅了全部档案，也未发现桩基的变更通知，相关的监理工作日志及分部分项工程验收报告，也都反映桩基础为猫杆静压桩。经询问监理工程师和相关施工技术人员及设计单位有关人员后得知，该工程的桩基并未变更，仍为猫杆静压桩。经重新套用国家定额进行计算，此项目多列支工程成本85万元。
接着，检查人员又到某花园进行实地检查。由于工程结算书中反映该花园的道路厚度达到50㎝，与通常情况不符，检查人员便在开发商、施工单位、监理单位三方共同见证下，对道路进行了挖掘，并按随机原理，选取若干计算点，核定出道路的平均厚度只有20㎝（在后来的询问调查中，该单位和施工单位承认是按20㎝的厚度施工的），虚列成本达20万元。
检查人员还发现，工程结算书的材料清单中有大量使用室内乳胶漆的记录。开发商的解释是该小区的房屋均是经内外粉刷后才出售的，而这与该市当时的实际情况不符。经入户调查，内墙并未粉刷，所谓的内墙乳胶漆并未使用；另外，检查人员在现场发现该工程部分使用了铝合金固定窗，而结算书中却全部为推拉窗，明显与事实不符。经计算，上述两项多列成本计40余万元。
在证据面前，开发商及审核机构对检查人员发现的问题均供认不讳，但他们只承认是工作失误，不存在主观故意。为了固定事实，检查人员按照法定程序对工程造价审核机构的法定代表人、技术负责人、工程造价审计人员以及开发商分别进行了询问调查。
经过详细而耐心地税法宣传，慑于国家税法的威严，工程造价审核单位和开发商终于承认：开发企业为了少缴企业所得税和土地增值税，考虑在收入上不好做文章，就在建造成本上动脑筋。建造成本是专业的中介机构审核并出具报告的，中介机构出具的报告，一方面专业性较强，税务机关难于检查；另一方面，中介机构出具的报告具有相应的法律效力，税务机关也不便深查。于是，双方一拍即合，并商定由开发商支付超过国家标准几倍的工程审核费，审核机构则不按法定审核程序，只根据开发商提供的相关资料，出具审核报告。
（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定
在本案检查过程中，遇到不少困难和阻力。一是检查人员缺乏相关专业知识，本案检查组成员均为会计或税收专业人员，对工程造价方面的业务比较陌生，只能根据多年的房地产业检查经验对有关专业领域进行检查，容易走弯路且花费的时间和精力较多；二是开发商、造价审核单位起先均不承认是主观故意，并将责任推给另一方，检查人员只能反复宣传税法，展开心理攻势，最终落实责任；三是在检查中向有关单位取证时，往往得不到及时配合。
在相关证据认定方面，一是从监理单位、城建管理单位调取相关的事实材料；二是由开发商、施工单位、工程造价审核机构三方同时在场确认相关事实；三是对开发商、施工单位、工程造价审核机构三方进行询问调查，固定事实；四是根据国家规定的工程定额、费用定额以及本地建设主管部门确定的人、材、机的消耗定额，计算出相关数据，并由工程造价审核机构出具真实的审核报告。
三、违法事实及定性处理
（一）违法事实和作案手段
某房地产开发公司通过与关联企业、工程造价审核机构恶意串通，一是将根本没有发生的工程施工，计算工程量并按国家标准计算取费，虚增开发成本133万元；二是高套施工定额，将本应套用低标准的工程定额施工项目，人为套用高标准的定额，虚增开发成本85万元；三是人为加大工程量，虚增开发成本60万元。以上合计在账簿上多列支出278万元，造成少缴企业所得税91.7万元。
1．根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一条、第二条、第六条第一款、《企业所得税税前扣除办法》第二条、第三条和《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款的规定，追缴该单位少缴的企业所得税91.7万元。
2．根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，对上述税款从滞纳之日起至实际缴纳入库之日止，按日加收万分之五的滞纳金。
3．根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定，对该单位在账簿上多列支出，造成少缴企业所得税91.7万元的行为认定为偷税，处以所偷税款1倍的罚款，罚款金额91.7万元。
4. 鉴于该单位偷税行为已涉嫌触犯《中华人民共和国刑法》第二百零一条第一款的规定，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第七十七条和国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》第三条及有关规定，将该单位移送司法机关追究刑事责任。
根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十三条规定，对该案涉及的中介机构涉税违法行为另案处理。
（一）查处本案的认识及体会
⒈虚列建筑安装成本是房地产偷税的主要手段
建筑工程的前期工程量往往被后来的施工所隐蔽，而税务人员又不太熟悉建筑施工业务，房地产开发商往往利用这一特点，虚列建安工程成本，扩大税前扣除，这是当前房地产开发企业偷逃税收所采取的较为普遍的做法，这种虚增建筑施工成本，同时设计虚假的施工项目工作记录，给税务检查工作带来极大困难。
2.房地产中介机构自律不够，税务稽查难度加大
由于行业监管不到位，加之相关法律制度不健全，在利益驱动之下，一些中介机构不能严守职业道德，唯开发商需求是从，为开发商编造虚假的结算审核书据大开方便之门，这给税务管理带来了更大的难度。
3.税务管理滞后，给建筑施工成本的检查带来较大难度
税务管理主要是一种事后管理工作，税务机关不能从房地产开发项目立项时就开始介入，而检查人员在检查房地产开发企业时，工程往往已经建成，检查难度不言而喻。
4.税务检查缺乏有效的手段，给取证工作带来较大障碍
在税务稽查过程中，往往需要求助于其它部门或个人，造成相关证据难以取得或虽然取得但得花费太多的时间和精力，一方面影响税务检查工作效率，另一方面容易使税务检查丧失有利时机。
房地产开发企业从产品开发到实现销售的周期较长，一般都超过一个所得税汇算年度，加之建安成本等涉税项目的核算专业性较强，使房地产开发行业的税收管理和税务检查变得较为复杂。本案中，房地产开发企业利用建安成本多为地下“隐蔽工程”，事后核查比较困难而且核算的专业性又较强的特点，与中介机构相互勾结，采取虚增施工成本的手段偷逃税收，如果税务稽查人员没有较强的工作责任心和较专业的工程造价方面的知识，这个问题是不容易被发现的。因此，应从以下几方面加强对房地产开发企业的税务管理：
⒈加强专业知识学习，拓展稽查工作手段
一要加强税务人员的各类业务知识培训，除掌握税收业务外，还要注重对不同行业专业知识的学习，尤其是要加强房地产开发企业工程造价等方面的专业知识培训，以适应行业性检查的需要；二要紧紧围绕案情，依据房地产行业业务运作的特点，对开发项目的立项、开发、销售等环节进行全方位取证，寻找突破口，重点检查房地产开发企业与施工企业相互勾结、人为加大建安成本的现象；三要积极争取国土、房管、建设等职能部门的配合，从不同方面、不同环节开展调查取证，保证证据链的完整衔接。
⒉实施开发产品项目化管理，提高精细化管理水平
同一房地产企业有多个开发项目，其发生的成本、费用很难划分清楚，常常存在结转的成本费用与收入不匹配、多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积等现象。因此，对房地产行业税收应实施项目化管理，坚持以企业所得税的管理要求为中心，建立健全建筑面积、销售面积、可售面积、销售收入、成本费用分摊等台账并适时登记，构建全程跟踪的管理体系。
⒊高度关注关联行业，实现管理无缝对接
房地产开发行业偷税现象普遍，既有行业自身的原因，也有对其关联行业税务管理不到位的因素。现阶段，由于对施工企业的原材料发票、所得税管理等存在着许多漏洞，房地产开发企业往往利用与施工企业的供需关系和关联关系，虚列成本或转移利润，从而达到偷逃税收的目的。因此，要提高房地产开发行业的税收管理水平，必须强化对施工企业的税收管理，扩大施工企业所得税查账征收面。
⒋进一步加强部门配合，形成齐抓共管合力
一是加强与国土、建设、规划、房管、审计等部门的协作，及时、准确掌握房地产企业的开发、销售全过程，将从有关部门取得的相关文件、材料，与企业报送的纳税资料进行分析比对，发现其可能存在的问题，并在与上述相关部门取得共识的基础上，联合出台有关管理制度和措施，实现源泉控管；二是积极与工程造价审计中介机构监督管理部门取得联系，共同加强对工程造价审计中介机构的管理，对不能严格执行行业准则，造成房地产企业成本核算严重不实的中介机构，要依据有关法律、法规予以处罚，必要时，建议建设行政主管部门取消其从事工程造价审核的资格，以促进房地产市场的健康发展。
1．如何加强施工企业的所得税管理，避免房地产开发企业转移利润？
2．对中介机构出具的与税收工作有关的报告如何对待？
3．如何发挥税务检查人员在取证过程中的权力？有何不足？如何解决？
1．为纳税人非法提供银行账户、发票、证明导致少缴税款的，如何处罚？
2．对税务代理人在税收方面的违法行为，造成纳税人少缴税款的，如何处罚？
本案特点:检查人员不局限于企业提供的账簿资料，而是针对房地产开发公司的经营特点，综合账务处理、合同文本、开发现场等情况，运用逻辑分析方法进行检查，并对施工单位、销售公司等相关企业作了延伸检查，从而发现疑点，查清问题，值得借鉴。
2007年5月，某市（地级市）国家税务局稽查局（以下简称稽查局）按照工作计划将W房地产开发公司（以下简称“W公司”）确定为房地产行业税收专项检查对象。
W公司成立于2003年4月，为私营有限责任公司。成立时注册资本为800万元，2003年5月增资到2000万元。原投资方为上海H房地产开发经营有限公司（以下简称“H公司”），2003年5月31日进行股权转让，转让后的股东为上海A房地产有限公司（以下简称“A公司”）。W公司主营房地产开发，注册人数15人。
二、检查过程与检查方法
实施检查前，检查人员对静态资料进行分析，了解W公司的基本情况。W公司开发项目共有两幢高层楼房，分为一期和二期。此开发项目最早由J物业有限公司（以下简称“J公司”）取得土地使用权并进行开发，后转让给H公司，H公司再转让给A公司。A公司以土地使用权入股W公司后，W公司将此项目分两期开发成两幢高层楼房。一期由烂尾楼建成，共22层，于2003年12月取得预售许可证，竣工日期为2005年3月，可售面积为2.66万平方米。二期系新建而成，共32层，于2004年8月取得预售许可证，竣工日期为2006年6月，可售面积为2.6万平方米。
2006年2月，该市国家税务局某征管分局对W公司进行了纳税评估，发现该公司自2003年成立至2005年，取得楼盘预售收入1.7亿元未申报预缴所得税，同时还存在成本列支不规范的情况。由于该公司开发的楼盘尚未完工，征管分局除责令其补缴税款及滞纳金之外，还要求其立即整改。在纳税评估后,该公司于2006年4月进行了企业所得税汇算清缴。据统计，W公司2003年至2006年共计入库企业所得税1120万元，主要是纳税评估以后的补缴税款。了解到该公司已入库巨额税款，稽查部门的初步认识是：W公司的整改已比较到位，存在问题的可能性较小。
但检查人员通过进一步分析后发现，在已结转销售收入的2005年和2006年中，扣除预缴企业所得税的因素，该公司2005年实际缴纳企业所得税555.05万元，税收负担率为5.26%；2006年实际缴纳企业所得税为0，这极不正常。W公司的利润率在15.94%左右，刚刚达到15%的最低标准，明显低于该市房地产行业的同期利润水平。检查组认为有必要进一步深入检查，并确定采取现场察看与调账检查相结合的方式实施稽查。
在调账检查前，检查人员到开发现场进行外围调查，了解到W公司开发的两幢高楼间的空地建成了一个1500平方米左右的中心绿化景观等基本情况。然后，检查人员按法定程序调取了该公司2003至2006年的账册、凭证等纳税资料进行检查。
1．查阅合同核实公司的成本列支
检查人员首先对销售收入、可售面积等项目进行核对，发现该公司虽仍有部分预售收入未申报，但未有重大异常情况，遂决定将成本、费用作为检查重点。核查成本时，一笔800万元的“土地成本”引起了检查人员的注意。通过查阅原始凭证发现，发票由上海H公司开具，内容为“项目转让费”，但在银行汇款单上有一行小字标注有“股权转让费”字样。按规定，股权转让费不能列入开发成本。检查人员展开调查，发现由于W公司经历了增资、投资方变更、股权转让，以及主要负责人及会计人员频繁更迭，原始凭证极不规范，会计处理前后不一，合同资料残缺不全，没有人清楚整个项目开发过程。
检查人员反复研究，决定从合同文书中查找线索。检查组要求W公司提供所有合同协议。在W公司找不到合同，检查人员就到投资方上海A公司甚至到其前股东上海H公司去找。历时一个多月，终于找到了全部合同文件。原来，W公司的一期工程最早由苏州J公司开发，后变成烂尾楼，苏州J公司将此烂尾楼以1650万元的价格（含土地成本）转让给上海H公司，上海H公司将此烂尾楼中的土地作价800万元作为投资款，投资成立了W公司，一个月后，用现金增资1200万元，使注册资本达到2000万元。然后，上海H公司又将W公司的股权作价2000万元、烂尾楼作价2100万元，一并转让给上海A公司。烂尾楼和股权转让费中都包含了土地成本。上海H公司将股权中的800万元土地成本开具了单位名称为“上海A公司”的项目转让费发票，造成W公司列支的2900万元开发成本中，土地成本重复列支800万元。
2．现场查验核实公司的费用列支
检查人员以绿化费作为检查重点，发现W公司一共列支了两笔绿化费。一笔是苏州M公司承建的屋顶花园，金额为27万元；一笔为上海Z公司开具的绿化费发票，金额为238万元，未写明绿化地点。经过实地查看，W公司整个开发项目除了屋顶花园外，就是两幢楼之间的中心绿化。那么这笔238万元的绿化费就应该是中心绿化的成本。但中心绿化面积并不大，树木也不多，为什么成本这么高？W公司为何要舍近求远找上海Z公司来搞绿化？检查组推测有可能存在成本不实的情况，因为W公司的投资方上海A公司也是一家开发企业且在上海经营。
检查人员从六大卷工程合同中找到该笔绿化合同。正文中没有线索，但细心的检查人员在附页中的“注意事项”里发现了蛛丝马迹，“注意事项”上面注明该工程植树2700棵。1500平方米的绿化面积种植2700棵树，岂不是一平方米内要种两棵树？检查人员再次现场勘查，通过清点发现两块绿地一共不过50棵树。在事实面前W公司不得不承认，因W公司利润较高，上海A公司将集团公司在其他城市开发项目上支付的绿化费238万元在W公司列支。顺着同一思路，检查人员查出W公司在管理费用中列支上海A公司的人员工资及其他费用共260万元。至此，检查人员查实该公司虚列的绿化费、人员工资及其他费用合计498万元。
3．逻辑分析公司租赁费用支出的合理性
检查人员通过账面检查发现，
W公司2005年3月列支了一笔房租274万元。仅从凭证看，资料一应俱全，有发票、有合同。发票由上海A公司到上海税务局代开。合同表明，收款原因是W公司租用上海A公司的房产作售楼处，租期为2003年1至12月。鉴于上海A公司是W公司的投资方，这笔关联交易的真实性成为核查的重点。检查人员仔细推敲，发现了其中的破绽，W公司是2003年4月成立的，一期工程的设计是2003年10月完成的，2003年12月才取得预售许可证，怎么可能在公司还没成立、项目还没设计的时候就租用售楼处呢？而且不在苏州要到上海去租房？在事实面前W公司承认此笔租赁费是虚列的。
（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定
公司经营过程中涉及到增资、投资方变更、股权转让、主要负责人及会计人员频繁更迭，造成原始凭证极不规范，会计处理前后不一，合同资料残缺不全，给检查工作带来较大难度。检查人员根据实际情况及时调整检查思路，制定切实可行的工作计划，在具体工作中细致深入，善于发现问题，最终查清了违法事实。
三、违法事实及定性处理
（一）违法事实和作案手段
W公司重复列支土地成本800万元；虚列绿化费、租赁费、人员工资及其他费用772万元，少缴企业所得税465万元。
1.根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一条、第四条、第六条第一款、第七条第（八）项、《企业所得税税前扣除办法》和《中华人民共和国税收征管法》（以下简称《征管法》）第六十三条第一款的规定，对该公司在账簿上多列支出、少缴应纳税款的行为定性为偷税，追缴其少缴的企业所得税465万元，并处少缴税款百分之五十的罚款233万元。
2.根据《征管法》第三十二条的规定，加收滞纳金50万元。
3.该公司上述违法行为涉嫌触犯《中华人民共和国刑法》第二百零一条的规定。根据《征管法》第七十七条和国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》第三条及有关规定，依法将该案移送公安机关处理。
（一）查处本案的认识及体会
1．要善于运用综合分析方法，对房地产企业进行立体检查
房地产开发行业利润较高，为达到虚降利润少缴企业所得税的目的，房地产公司普遍存在用假发票、收据或大头小尾的真发票等不合法凭证列支成本费用的行为。经历过行业税收专项检查后，房地产企业具有了一定的应对稽查能力，财务处理“规范”但是实际业务虚假。如果采取就账查账的方法，很难发现其隐藏在账册凭证之中的涉税违法问题。因此，对房地产公司的检查，要抓住该行业的经营特点，不局限于账簿资料，将账务处理、合同文书、开发现场等情况相结合进行综合分析，必要时可对施工单位、销售公司等相关企业作延伸检查，从而发现疑点，一查到底。
2．可延伸检查关联企业，重点核查关联交易的项目
当前，房地产企业的关联交易已经涉及到收入、成本、费用等各个方面，利用关联交易逃避纳税的现象时有发生。因此，在检查中要重点核查低价销售、利息支出、咨询费、策划费、销售佣金等可能发生关联交易的有关项目。
1．加强税务稽查与纳税评估工作的互动，强化税源联动管理
本案的被查企业曾接受过征管分局的纳税评估，但在税务稽查时仍发现存在严重的涉税违法问题。针对此情况，建议稽查部门在检查时不仅要根据纳税评估移交的案源线索进行重点检查，还要充分利用纳税评估成果，扩展检查思路，全面核实企业的经营情况，并及时将检查结果反馈给征管部门，完善该行业纳税评估工作。
2．有效利用检查结果，不断积累关于房地产企业的经验数据
建议建立土地、前期工程、建安工程、基础设施等相关数据模型，为分析、监控、评税、稽查提供参考数据，提高稽查选案的准确性，最大程度地发挥稽查的打击和震慑作用。
1.重复列支、虚假列支成本和费用，是房地产企业偷税的惯用手法，检查中应如何发现疑点并依法获取相关证据？
2.如何用好稽查执法权力，将现场检查与账册、凭证、合同等纸质资料的检查相结合，以准确核查房地产企业的收入、成本和费用？
1.对连续开发工程项目的房地产开发企业，如何确认完工年度应纳税所得额？
2. 重复列支、虚假列支成本和费用，少缴税款的行为是偷税，未造成当期少缴税款的，是什么行为？如何处罚？
本案特点：本案税务机关在检查房地产行业过程中，采取“一体化稽查”的方法，注重对开发成本的主要数据指标进行对比、分析，注重发票真实性审核和相应资金流向的追踪，为房地产行业税务稽查提供了值得借鉴的做法。
2006年，某市地方税务局采取 “一体化稽查”的方法，对全市房地产开发企业进行了专项稽查。某房地产开发集团公司(以下简称T公司)被列为此次专项稽查的重点对象之一。所谓“一体化稽查”，就是在专项检查中，不仅对列入计划的房地产开发企业进行税务稽查，同时对该企业开发项目所涉及的土地来源、主要建筑公司、代销公司以及物业公司等纳税情况进行延伸稽查。
T公司成立于1999年。2002年取得开发用地144.41亩，分两期开发“鑫海花城”项目，2003年正式投入建设，规划建筑面积147,289平方米,2004年开始预售开发产品，2005年6月主体工程竣工决算，仅剩余少量扫尾工程。
2004年企业自查应纳税所得额为106万元。（以前年度存在亏损，尚未弥补）。2005企业自查应纳税所得额为-2702万元。
二、检查过程与检查方法
根据对企业财务报表和自查情况的结果分析，稽查人员认为，T公司于2004年开盘对外预售开发产品，2005年出现如此巨大的营业亏损可疑性较大，如果该公司不是在经营管理上存在极大漏洞，就很有可能是账务有问题。
为此，市地税局稽查局（以下简称稽查局）专门开会研究稽查思路，确定了以核实收入和落实成本为主的稽查思路，并抽调稽查业务骨干，深入调查该企业的涉税情况。
稽查人员采取实地调查的方法了解其商品房的建造具体情况，绘制了商品房平面图，在小区物业负责人的陪同下，落实每一栋楼、每一单元、每一层楼的入住情况,配套设施的面积和出租情况等。同时，逐户核实合同金额、发票开具金额以及每一户的实际建筑面积，最终落实其开发的总面积和实际收取的房屋销售收入。
对于房地产开发企业，主要核实土地的取得成本和房屋的建筑开发成本。
（1）针对取得土地的成本，检查人员着重核实《国有土地出让合同》、发票以及资金流出的金额是否一致，并核实从取得土地之时起，土地科目金额是否有变动及变动原因。检查发现：2003年该公司“开发成本”科目中异常增大了6,000余万元，经过进一步核实，2003年企业将土地评估增值额6092.1万元记入了“开发成本”。并于2004年、2005年将此增值额相应结转了“主营业务成本”科目。2005年企业根据审计结论，对该笔账务冲销了4875万元，余下的
1217万元，企业通过“以前年度损益调整” 科目结转至“利润分配—未分配利润”科目，未按规定进行纳税调整，存在少缴企业所得税事实。
（2）针对房屋的建筑成本，检查人员主要采取“三价对比”的方法来核实该单位是否存在虚列成本的情况。所谓“三价”即预算价、决算价、计入成本价。从理论上来说，决算价与计入成本价应该基本一致，而预算价和决算价、计入成本价在金额上应有所不同，根据工地的实施环境、工程的施工情况，决算价在多数情况下会大于预算价。如果是追加工程，正常情况下则会补签施工合同，说明新增工程的具体情况，如果是其他原因造成的，则会在施工进度表中反映新增支出的原因，并由监理方签字认可。
针对该企业开发的29栋商品楼涉及数十家施工企业，检查人员自制了稽查底稿表格，详细罗列了施工企业名称、工程内容、工程预算造价、决算价以及结转成本金额等五个指标，逐一核对，由此发现该公司虚列成本问题。如其中L市某施工企业，预算造价360万元，决算价380万元，可是经核对结转成本额，竟然结转了2000余万元。是企业纯粹虚开建安业发票，还是以“大头小尾”的方式开具建安业发票，或是另有其他原因？
针对L市某施工公司的这种情况，稽查人员将以该公司名义开具出来的发票全部复印取证，并到市局征管处核查，结果发现以L市某施工企业开具出来的发票中有三份假发票，金额达到1713万元。既然这一家施工单位有开具假发票的行为，那么其他施工单位也可能存在同样的情况。于是，稽查人员对所有施工企业开具的发票进行检查核实，经市局征管处鉴定，有三家施工单位涉嫌开具假发票17张，总计金额为6743万元，有一家施工单位开具其他单位购买的真建安发票2张（即发票开具方与发票购买方不一致），金额为735万元，其中大多数是以转账支票的方式支付出去。假发票查出来了，然而，这些假发票是施工企业自主开具的，还是该公司与施工企业合谋开具的，还是该公司为偷逃国家税款自开假发票虚列成本的？
通过局域网的征管系统查询，检查人员查到了这四家施工单位的办公地点及联系方式。通过询问调查，开具17张假发票的三家施工单位均否认了开具假发票行为，一致认定对这17张假发票自己完全不知情，且没有提供发票所载业务。而对另外2张发票的购买单位进行调查时发现，该发票购买单位是因为该公司以支付剩余工程款为条件，要求其提供给该公司两份空白发票，对该公司开具的具体金额一无所知。
为落实这19张发票所载金额的资金流向，形成一个完整的证据链，为案件的定性和可能的移送、起诉工作提供强有力的证据支持，检查人员分析，如果转账收款方是这四家单位，则这四家施工企业做了虚假证言，要进一步查明原因；如果转账收款方不是这四家单位，则要找到收款单位，查明收款原因。通过向金融机构查询，落实了20余张转账支票金额的去向，取得了银行机构原始凭证的复印件，证实收款单位与发票开具方完全不一致，实际收款方涉及到9家企业。专案组成员通过市局征管信息系统和市工商局查找到5家企业在册，其余已注销。通过对5家企业的调查及相关证据资料的取证，证实该公司向这5家企业转账实际上是归还借款，而不是支付给他们的“工程款”。由于另外4家企业的收款情况无法落实，稽查局提请公安机关提前介入，一起对该公司负责人进行突击询问调查，在大量的证据面前，企业负责人不得不承认了全部19张发票确系企业自开，内容实际上是归还借款，目的是为了偷逃国家税款。
（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定
该公司开发项目具有开发面积大、施工单位多、取证涉及面广等特点，核实其真实收入和成本具有较大困难。但检查人员还是深入细致地按工作步骤开展工作，通过对比“三价”、审核发票、追查资金流向、向收款方询问调查取证等四个步骤，为该案件的分析、认定和处理提供了完整、有效的证据支持。
三、违法事实及定性处理
（一）违法事实和作案手段
通过对T公司的全面检查，确认公司在2004、2005年度税收上存在以下违法问题：
1.开具虚假建筑业发票，在账簿上多列施工成本支出4313万元；资产评估增值等成本费用l954万元未按规定调增企业所得税应纳税所得额，年度申报时进行了虚假的纳税申报。以上调增应纳税所得额并按规定弥补亏损后，共计少缴企业所得税1107万元。
2．代收代付配套费78.6万元未申报缴纳营业税。
3.建筑安装合同、购销合同未申报缴纳印花税。
4.房产税没有足额申报缴纳。
5.没有按规定申报预缴土地增值税。
6.支付个人借款利息455万元未代扣代缴个人所得税。
1．根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一、二、六条以及《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款的规定，追缴该公司少缴的企业所得税11,070,632.42元，处少缴税款50％罚款，金额5,535,316.21元。
2．依据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一、二、五条及其《实施细则》第十四条、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二、三、四条、《征收教育费附加的暂行规定》第二条、第三条及《国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知》第一条、《中华人民共和国房产税暂行条例》第二、三、四条《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条及其《实施细则》第二条、第五条、第六条、第十六条、《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第七条以及《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，责令该公司限期缴纳少缴的营业税39,335.96元、城建税2,753.53元、教育费附加1,180.10元、房产税3,436.62元、印花税19,334.12元、土地增值税1,041,757.05元。
3．根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，对少缴企业所得税、土地增值税、营业税、城建税及教育费附加加收滞纳金l,333,566.23元。
4．根据《中华人民共和国个人所得税法》第一、二、三、八条、《中华人民共和国税收征收管理法》第六十九条、《国家税务总局关于贯彻<中华人民共和国税收征收管理法>及其实施细则若干具体问题的通知》第二条规定，对应扣未扣个人所得税款处以一倍的罚款910,240元，责成该单位补扣个人所得税910,240元。
5．根据《中华人民共和国发票管理办法》第三十六条及其《实施细则》第四十九条的规定，对该公司未按规定取得发票的行为罚款一万元。
6. 根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第二款、《国家税务总局关于印花税违章处罚有关问题的通知》的规定，对少缴的印花税处以一倍罚款19,334.12元。
鉴于该公司的偷税行为已涉嫌触犯《中华人民共和国刑法》第二百零一条第一款的规定，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第七十七条和国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》第
并进行对比分析；另一组负责到产权登记部门、购房对象等进行项目销售情况和房源情况的外围调查。通过对账面收入、收款凭据的分析和房产项目的销售、收款、合同的比较，发现三个疑点：一是入账的收款凭据记账联缺号；二是收款凭据记账联金额与售房合同中的金额有差异；三是部分实际已售房但未发现销售合同，并且这部分销售房屋在账簿中没有收入记录。
2.询问调查，外围取证
根据三个疑点，专案组初步认为举报人的举报内容基本属实。经过研究，专案组决定对该公司财务人员、法定代表人分别进行询问。
检查人员首先对该公司会计人员进行询问，请她解释账上的三个疑点问题。会计人员反映：公司自开业以来，已换了两任会计，第一任会计已在一年多前辞职，现不知去向，以前会计上如何进行账务处理她不清楚。公司按揭销售的房屋有两种情况，一种是真实的销售，取得银行按揭款会计上做“预收账款”处理；另一种是借亲友、及公司员工的名义销售，实际并没有真正实现销售，取得的银行按揭款会计上做“长期借款”处理。现会计上账务处理是出纳给多少发票会计做多少账，向税务机关申报纳税时听从法人代表的安排，其他的情况就不知道。检查人员通过第一次对会计人员的询问后发现，要取得案件突破，关键是要突破法人代表。
当检查人员找公司法人代表进行询问时，法人首先将责任推到前任会计身上。但经过检查人员的摆事实、讲道理，耐心宣传，最后在事实面前，法人交待，公司另有一本代收水电费账，记录了部分售房尾款收入。专案组获得这一重要线索后，及时调取了该公司收款票据存根和代收水电费账簿，同时，责成该公司限期提供所有售房合同。
专案组将调取的收款凭据存根联号码、金额和代收水电费账簿中收款凭据记账联号码、金额电脑录入后，与录入的该公司账面情况合并进行对比分析，发现凭据存根、账面收入、售房合同三者还多处不一致，与其房屋销售广告、房屋平面图上标示的房源相比，还有部分店面销售合同、收入未如实提供。
专案组在进行询问、实地核查的同时，展开了外围详细调查。到城建规划部门调取了《房屋规划许可证》和《验收合格证》；到购房户了解购房付款和付款票据取得情况；到房管部门查阅了该公司销售房产办理产权证的情况等，发现该公司A花园“五号楼”11个店铺已办理了产权证，取得售房款93万元，而在该公司账簿上没有记录。
专案组再次对公司财务人员和法定代表人进行询问。通过讲事实、政策攻心，公司法人代表又交代了一些事情：公司开发的C大厦其中一部分房屋销售款由另一合作股东直接收取，没有进入公司账，但房产证由公司统一办理；除了部分自用店面外，还有一部分已办理了银行按揭销售。财务人员交待：部分借用他人身份证办的假按揭销售房产，实际并未销售，所以取得银行按揭款记入“长期借款”和“其他应付款”科目，未作“销售收入”处理。
专案组立即到办理按揭的银行进行调查，通过按揭银行的贷款记录，获取了该公司账外更多的收入。同时，通过对该公司办公室人员的调查，获取了该公司最后的售房明细表和全部售房合同，并再一次对该公司法定代表人进行了询问，最后，专案组又查获了9本收款凭据。在收集大量证据的基础上，将另一合作股东自售房合同、收款收据进行归集统计，查清了该公司偷税的全部事实。
稽查局对该公司涉税一案研究后，认为此案事实清楚，涉案金额较大，并且纳税人有主观故意行为，应提交税务案件审理委员会审理。
（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定
由于该公司设有二套账，有主观偷税行为，在接受税务检查过程中，存在严重的抵触情绪，不如实提供房产销售已开具发票、预收款收据、收款凭据、转让合同等有关资料，导致专案组在办案过程中经常处于进展缓慢的境地。检查人员从分析账簿原始凭证和售房合同入手，结合外围调查取证、现场检查，抽丝剥茧，并耐心细致地宣传解释，该公司在事实面前才不得不提供第二套账，并且像“挤牙膏”一样逐步提供有关资料，最后才得以查清该公司全部的偷税事实，
该公司法人代表面对税务部门的询问三缄其口，在检查人员掌握其偷税证据后，不得不如实交待两套账，但由于其还存在侥幸心理，对检查人员的取证处处不予配合，使得案件的查处十分艰难。最后一次通知法人代表接受询问，法人代表也以种种理由拒不到场，后来对税务文书《送达回证》也拒绝签收。为此，稽查局提请公安机关提前介入，争取了公安机关的支持配合。公安机关及时派出2名干警协助调查，公安人员负责传唤被询问人员，并协助收集有关证据；在税务文书《送达回证》拒绝签收的情况下，公安人员请其他人作为见证人证明文书已送达，迫使公司法人代表接受税务文书，保证了案件的顺利结案。
虽然该公司开发了三个房产项目，但由于都是分别销售，如B宾馆属于产权式宾馆，按间销售，因此，核对工作量十分巨大。专案组对每次获取的售房信息进行录入核对，其结果对案件的查处都有重要影响，再加上涉及税额较大，认定实现收入工作客观上延长了查处时间。检查人员采取查实一笔请该公司财务人员和法人代表核对一笔的办法，及时固定证据。与此同时，为提高查处质量和效率，检查人员请审理人员提前对《稽查底稿》进行审核，加快了案件的查处和审理进度。
三、违法事实及定性处理
（一）违法事实和作案手段
通过近四个月的内查外调，专案组彻底查清了该公司开发的三个房产项目从2000年到2005年度收入情况及隐瞒收入少缴税收情况。其中：①采用虚假纳税申报手段，少申报账面销售不动产应税收入（含预收售房款）979.2万元；②设立账外账少列收入（含预收售房款、银行按揭、售房现款）1257.5万元，未进行纳税申报；③在账簿上少列售房收入（取得银行按揭款挂“长期借款”账户553.5万元、挂“其它应付款”账户91.8万元）645.3万元；④签订销售不动产合同170份，金额2845.7万元，启用账簿12本,应缴印花税0.8万元，已申报缴纳印花税0.2万元。
根据税收政策规定计算以上问题，该公司共少缴地方税费267.9万元。其中少缴营业税146.3万元、城市维护建设税10.2万元、教育费附加4.4万元、企业所得税77.9万元、土地增值税28.5万元、印花税0.6万元。
1．根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条第一款、第四条、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第四条、《征收教育费附加的暂行规定》第二条、第三条、《国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知》第一条、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条及其《实施细则》第二条、第五条、第六条、第十六条、《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第七条以及原《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条、现行《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款的规定，追缴该公司营业税146.3万元、城市维护建设税10.2万元、教育费附加4.4万元、企业所得税77.9万元、土地增值税28.5万元、印花税0.6万元。
2.根据原《中华人民共和国税收征收管理法》第二十条和现行《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，加收滞纳金79.1万元。
3．根据原《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条和现行《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款、第八十六条规定，对少缴的营业税、城市建设维护税、企业所得税定性为偷税，处以罚款234.4万元。
4、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第二款、《国家税务总局关于印花税违章处罚有关问题的通知》的规定，对少缴的印花税处以一倍罚款0.6万元。
鉴于该公司的偷税行为已涉嫌触犯《中华人民共和国刑法》第二百零一条第一款的规定，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第七十七条和国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》第三条及有关规定，将该公司移送司法机关追究刑事责任。
由于公司开发的B宾馆是产权式酒店，投资成本过大、债务过多，宾馆自开业以来一直处于亏损状态，多位债权人已向法院起诉要求公司偿付债务。法院受理后，已在清理公司债权、债务，准备对公司进行破产并拍卖B宾馆。公安机关受理此案后进行立案查处，并已向法院申请在拍卖B宾馆时协助执行稽查税款、滞纳金和罚款的入库。
（一）查处本案的认识及体会
本案中，专案组抓住时机，采用内查外调多种办法，及时发现纳税人隐瞒收入偷税情况，直到最后移送公安机关侦查处理。主要抓住了以下四个关键环节：
1.抓住了举报案源的立案环节
稽查局收到举报人举报后，通过查前预案准备，敏锐地分析出这个案件可能是一个重大偷税案件，迅速成立了专案组，调集了精干力量，集中精力查处此案。
2.抓住了重大案件的询问环节
专案组在纳税人的收款凭据的记账联、存根联、售房合同等对比分析中发现该公司有偷税情况后，先后三次对其法定代表人进行了询问，终于使其在事实面前提供了账外账、收款票据以及售房合同，从而为案件的查处找到了突破口。
3.抓住了有效证据的收集环节
专案组首先向征收、管理部门收集了纳税人申报、缴纳税款的有关证据；其次从按揭银行、房管部门、规划设计审批部门等单位入手，收集了纳税人办理银行按揭、产权过户、房源分布等证据；最后对本案查处中收集的证据进行了仔细的甄别，从中找到了最有价值的案件证据。
4.抓住了重大案件的处理环节
专案组在掌握充分证据的基础上，运用合法程序，依据国家税收法律、法规，补征了少缴税款，对偷税给予了一倍的罚款，同时，根据纳税人偷税情节，及时移送公安机关侦查，使这一重大税务案件的查处圆满结束。
1.征管部门对零申报项目要及时反馈
一是征收部门要对纳税人按期申报的数据与财务报表数据进行审核，及时发现表与表之间的逻辑错误；二是要做好纳税申报提醒服务，切实提高纳税服务水平；三是要密切关注纳税人申报异常现象，对纳税申报数据异常及零申报等情况及时与管理部门沟通，防止出现人为零申报行为的发生。
2.要切实落实税收管理员制度
税源监控是税收管理员制度的重要工作。税收管理员要切实负起税源管理职责，加强与有关部门的信息共享，严密监控房地产开发项目进展情况，对房地产销售情况，要按期开展巡查巡管工作，促使纳税人按期足额申报税款，实现税源的精细化、科学化管理。
3.要有重点地开展纳税评估
纳税评估是税务部门对纳税人纳税申报的真实性、准确性做出定性和定量判断，并采取进一步征管措施的管理行为。税源管理部门对房地产开发行业要切实加强评估工作。一是要注意收集房地产行业的生产经营信息，科学设置评估预警值；二是要运用评估指标预警值，准确筛选评估对象；三是要通过纳税评估程序，及时发现纳税人存在的涉税问题，最大限度地避免税收流失，努力营造良好、和谐的征纳环境。
4.要加强部门协作，坚持联合办案制度
一是要强化税务系统内部征、管、查联动机制，实现信息资源共享，形成合力；二是要加强与国税稽查部门的协作与配合，逐步建立重大案件联合检查、复杂案件会审、典型案件定期交流分析、情报交换制度。三是要建立税警之间稳定、紧密的合作机制，理顺公安介入时机和案件移送等问题，发挥各自优势，突破地税稽查调查取证难这一难题，力求案件查深查透。
1．在房地产案件查处过程中，应从哪些有关部门获得相关证据？
2．对重大案件查处，如何加强部门协作，实现联合办案？
1.税务机关对纳税人欠税经责令后仍逾期不缴的，如何处罚？
2．行政机关违反《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》，逾期不将案件移送公安机关或应移送不移送的，如何处理？
本案特点：本案房地产企业财务制度较为健全，税务检查人员注重房地产开发基础数据分析比对，运用“解剖式”方式检查，从而发现纳税人设置两套账隐匿收入的违法事实。本案对行业性税收检查具有参考价值。
2007年1月20日，某市地方税务局稽查局（以下简称稽查局）收到一封群众举报信，反映某房地产开发公司有销售收入不入账、做假账等严重偷税行为。针对举报信和举报材料反映的内容，稽查局领导按规定将该公司列入了检查计划。
某房地产开发有限公司成立于2003年12月，是由集体企业改制而成，股东全部为自然人，注册资本5000万元。具有国家二级房地产开发资质。公司成立以来，在市内黄金地段，先后成功开发了“A花园”和“B新城”两个比较有影响力的高档住宅小区和两座正在施工中的豪华写字楼，其中两个住宅小区已经开发完毕，账面上体现全部销售完毕。
二、检查过程与检查方法
举报人举报该公司存在收入不入账、做假账等严重偷税行为，但没有提供具体的线索和相关证据，举报人坚称，如果税务机关不查处，还要继续向上一级税务机关举报。稽查局领导对此高度重视，召集有关人员专门召开会议，进行了细致研究和周密部署，并成立了由一名副局长为组长，五名稽查业务骨干为成员的专案小组。根据会议部署，检查小组制定了详细的检查计划和实施方案。
检查人员经过初步查看征管资料和外部调查，了解到某房地产公司生产经营管理较规范，财务核算制度健全，财务人员对会计和税收业务知识也比较熟悉，该单位2005年被市政府评为“纳税百强单位”。面对这些情况，检查人员有些犹豫：到底是举报人出于个人目的恶意报复，还是该单位偷税手段隐蔽。为稳妥起见，报经领导批准，决定以房地产行业税收专项检查的名义，正常调取该单位年的账务资料进行检查。
根据检查计划，检查人员打破“就账查账”的常规检查方法，采取全面检查与重点检查、账面检查与实地检查相结合的方法，以营业税、土地增值税和企业所得税为重点检查税种，以商品房开发面积、销售价格及售房收入为重点检查项目，对该单位进行“解剖式”检查。
检查人员分成两个小组，第一组检查人员，把“A花园”和“B新城”两个小区的征用土地费用、建筑安装成本、配套费、商品房开发面积、商品房销售面积、商品房销售数量、销售收入等内容进行了详细的统计和核查，并制成电子表格进行归类分析，进而全面掌握企业账面开发经营成本、收入和地方税收申报缴纳等情况。同时，第二组检查人员从公司的“工程资料账”方面入手，责令该单位提供以下经营管理资料：土地征用协议、土地使用证、规划设计平面图、建筑施工合同、工程竣工验收报告、工程决算书、房屋测绘报告、商品房预售许可证、销售台账、销售合同等。分小区、分楼盘，分年份，把公司成立以来所有的商品房开发面积、竣工验收面积、可销售面积、销售价格、预收款项、销售收入等项目进行了认真细致的检查和统计。经过20多天紧张有序的工作，第一组检查人员初步的检查结果是：该单位除了账面一部分房款用自制内部收据代替发票入账和少缴纳城镇土地使用税65400元外，没有发现举报人所说的收入不入账问题。该单位账务处理比较规范完整，账面上的销售面积、销售价格、销售收入、销售利润等都比较符合逻辑关系。该公司对查出的上述问题予以认可。
2.进一步检查工程资料
检查人员没有轻信对账面的检查结论，而是继续对该单位“工程资料账”进行检查。根据工程设计图纸、工程决算书、工程竣工验收报告和预售许可证等资料，逐一统计了每个小区、每个楼盘的建筑工程决算面积、可供销售的面积。根据企业提供的商品房销售合同，逐一统计出了全部的销售面积，包括主房、配房、阁楼和停车位等各部分面积。20多天后，第二检查小组的有关统计和检查数据资料终于出来了。经过对第一小组与第二小组取得的资料汇总对比分析，“A花园”整个小区决算面积（可销售面积）为157296平方米，财务账面上实际销售的面积为148796平方米，存在约7050平方米的差额。“B新城”整个小区决算面积（可销售面积）为125410平方米，财务账面上实际销售的面积为120430平方米，存在约4980平方米的差额。即截止2006年12月31日，该公司账面上应该还有约12030平方米的开发产品，但实际上，该公司账面上两个住宅小区的“开发产品”、“开发成本”期末均无余额，开发产品即商品房已经全部销售完毕。
在与企业财务人员核实上述情况时，他们一口否认存在差额的事实，一会儿说是商品房销售合同上的面积不准确，一会儿又说是检查人员的统计错误造成的。为确保数据万无一失，一组检查人员又加班加点对有关资料重新核对了一遍，也没有发现统计错误。另一组检查人员又先后去了建设局、房产管理局、规划局等单位进行了外围调查取证，调出了与该公司工程开发施工有关的工程决算书、工程竣工验收报告、商品房预售许可证和商品房销售合同等关键性外部证据资料。经比对，有关内容与企业提供的原始资料内容是一致的，此举进一步巩固了检查证据资料，尤其是房屋销售面积的证据。那两组统计面积为什么会出现如此大的差额呢？问题是不是就出在这差额上呢？针对决算面积与实际销售面积存在差额的这一重大疑点，面对财务人员拒不承认差额事实和推诿的状况，检查人员积极做好财务人员的思想工作，先后五次到两个小区的现场查看。通过对每个小区，每个楼盘的逐一核对，最后终于发现了面积存在差额的原因，该公司故意隐匿开发产品和销售不入账等违法事实逐步浮出水面。原来，“A花园”小区的面积差额原因在于地下停车位。该小区的地下停车场决算面积为16650平方米，以每个30平方米的标准规划出了555个停车位用于销售，车位全部销售完毕。而该公司财务账“开发产品-停车位”实际入账只有366个计10980平方米，差额即实际少入账“开发产品-停车位”189个计5670平方米。“B新城”的面积差额源自沿街商用房，该小区的沿街商用房决算面积为25360平方米，而该公司财务“开发产品-沿街商用房”实际入账只有20380平方米，差额即实际少入账“开发产品-沿街商用房”4980平方米。其中，无偿拨付给下属单位-某物业公司1580平方米，用作办公场所，剩余3400平方米全部销售。
在铁的事实和证据面前，企业财务人员和负责人不得不承认了隐匿开发产品和售房收入的事实。原来，该公司财务人员根据企业法定代表人的安排，为了达到少缴税款的目的，对纳税事项进行了“筹划”：建立一套真实的所谓“管理会计账”，用于企业内部生产经营管理。建一套“财务账”，用于报税等应付税务机关。财务人员根据以往税务机关“就账查账”的检查方式，打起“工程大、住户多、施工和销售时间长”的擦边球，利用小区沿街商用房和停车位在规划数量上不确定的漏洞，把财务账上的“成本、产品、收入”等各种勾稽关系处理协调的情况下，把开发产品—地下停车位和沿街商用房的其中一部分不反映在财务账上，以达到隐匿收入偷逃税的目的。在实地调查过程中，检查人员还通过采取抽样调查的方式，通过走访住户、电话咨询等途径，对住房、地下停车位和沿街商用房的销售价格、销售面积和销售时间等情况进行了调查取证，进一步固定了有关证据。
（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定
该公司财务人员熟悉财务税收知识，法定代表人又是人大代表,因此,他们在检查初期能积极配合检查，提供有关涉税资料，在账面检查结果出来时，也认可检查结果。但随着检查人员对“工程资料账”深入检查时，财务人员的态度就发生了变化，对检查人员不再配合，财务人员相互推诿甚至逃避、阻挠检查。法定代表人找市局领导“反映情况”，歪曲“检查人员在无事生非，故意找毛病”。面对种种压力，在各级领导的支持下，检查人员边做纳税人的思想工作，边按计划继续检查下去。最后在铁的证据面前，纳税人终于承认了违法事实。
该单位偷税的手段隐蔽，正常的“就账查账”检查方式无法发现违法问题，这需要检查人员对其生产经营情况进行全面的“解剖式”检查。这种检查方式，检查时间长，耗费大量的人力、物力和精力，纳税人的经营资料繁琐，复杂，量大，需要检查人员进行认真的梳理、归类和统计，有的还需要去外单位调查取证，容易引起纳税人的不满，这需要检查人员具备处理各种复杂矛盾和关系的能力。
三 、违法事实及定性处理
（一）违法事实和作案手段
经检查核实，某房地产开发公司主要采取设置真假两套账方式，隐匿部分开发产品从而隐匿销售收入，进行虚假纳税申报，偷逃国家税款。具体作案手段是：该单位财务人员按照正常的企业内部财务和经营管理制度，建立了一套全面真实反映企业开发成本、开发产品和售房收入的“管理会计账”，用于内部经营管理。同时又建立了一套成本、费用真实，但产品、收入不真实的“财务账”，用于向税务机关申报纳税，达到偷税目的。经检查认定，该单位主要存在以下违法事实：
公司开发建设的“A花园”小区的地下停车场决算面积为16650平方米，以每个30平方米的标准，划出了555个停车位用于销售，车位全部销售完毕。而该公司财务账实际入账只有366个计10980平方米，实际少入账停车位189个计5670平方米。该部分车位全部销售完毕，平均售价每平方米2150元，与市场价格基本相近，视同计税价格，共计在账簿上少列收入1219万元。
该单位开发建设的“B新城”小区中的沿街商用房决算面积为25360平方米，而该公司财务账沿街商用房实际入账只有20380平方米，实际少入账沿街商用房4980平方米。其中，无偿拨付给下属法人单位1580平方米，剩余3400平方米全部销售。根据该单位提供的账外资料，该部分沿街商用房的平均售价每平方米4250元，与市场价格基本相近，视同计税价格，共计在账簿上少列收入2116.5万元。
同时发现，该单位采用进行虚假的纳税申报手段，少缴纳土地增值税42.5万元，城镇土地使用税6.5万元。
公司在预售和销售商品房时向客户开具自制的收款收据，并且没有全部入账，共使用收据12本，开具金额6523万元。根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条和《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第四十八条第（十一）项的规定，属于未按规定开具发票行为。
经税务案件审理委员会审理，税务机关依法作出如下处理：
1．根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条第一款、第四条、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第四条、《征收教育费附加的暂行规定》第二条、第三条、《国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知》第一条、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第三条、第四条、第五条、第六条、第七条《中华人民共和国土地使用税暂行条例》第二条、第三条以及《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条、六十三条第一款规定，追缴该公司少缴营业税166.7万元、企业所得税82万元、土地增值税42.5万元、城市维护建设税11.7万元和教育费附加5万元，城镇土地使用税6.5万元，并同时对少缴纳税款按规定加收滞纳金。
2．根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定，对该公司采取“伪造账簿、记账凭证”、“虚假纳税申报” 、“在账簿上少列收入”等手段，少缴纳的营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税和城镇土地使用税，定性为偷税，处少缴纳税款一倍罚款。
3．根据《中华人民共和国发票管理办法》第三十六条以及《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第四十八条第（十一）项的规定，对未按规定开具发票的行为处以一万元的罚款。
（一）查处本案的认识及体会
1.注重房地产开发基础资料收集分析
与其它大量不规范的房地产企业相比，某房地产公司的财务核算比较规范，如果仅仅按常规的方法进行账面检查，根本无法发现该公司存在的隐匿开发产品问题。针对这种情况，检查人员侧重了基础数据的收集分析，并结合实地检查，从源头入手，先后多次深入现场查看，才发现并查清了隐匿地下车位和沿街商业用房等账外涉税违法问题。
利用开发小区沿街商用房和停车位在规划数量上不确定的因素，隐匿收入进行偷逃税现象，在房地产行业有着一定代表性。由于车位和商用房具体面积、数量在规划上没有明确，所以很容易让开发商做钻空子，如T公司就只是把销售的部分车位和沿街房作了账务收入处理。如果不进行销售面积与决算面积等基础数据的收集分析、不进行实地调查和账物核实，无法掌握真实的开发产品的数量和销售情况，也就发现不了这一违法事实。
本案的成功查处，得益于采取了全面细致的“解剖式”检查。在案件检查中，检查人员突破了地税部门孤军作战的局面，先后得到了房产管理局、规划局、建设局、土地局等部门的鼎力配合和支持，为提供和固定证据提供了有利保障。该案件的成功查处，在检查房地产行业税收方面具有重要的意义，也对提升房地产行业税收管理水平有着重要的借鉴。2007年下半年，该市地方税务局在全系统房地产行业税收管理和稽查方面，全面推广了该方法，取得了显著成绩，使全市房地产行业税收管理水平上了一个新台阶。
近年来，随着税收管理的规范和企业财务人员的业务提高，纳税人的财务管理也越来越规范，偷税的手段也越来越隐蔽，这就需要检查人员在检查方式上需要创新，积极探索和寻找符合行业经营特点的检查方法和思路。
1.充分利用和完善综合治税平台，加强税源动态监控
充分发挥社会综合治税的网络功能，加强与国土局、规划局、房产局和建设局等部门的信息交流和沟通，从源头上及时了解、掌握房地产开发企业的开业登记、土地征用、工程规划、工程施工、竣工验收和房屋销售等开发经营状况，并建立健全房地产行业的基础信息台账，及时了解房地产公司的开业登记、土地征用、工程施工和房屋销售等第一手资料，进一步加强税源动态监控。
2.加强对纳税人的账务、涉税资料的管理
在日常税源管理中，加强对纳税人的账簿、凭证管理，尤其是与涉税有关的用于经营管理的原始资料的管理，如建立健全保管账、领料单等，从而确保财务资料的真实、完整、准确。
3．创新稽查思路和方法，严厉打击偷逃税行为
借鉴和完善本案“解剖式”检查思路，在工作中研究、探讨符合行业特点的检查方法，查找纳税人偷税的途径、方式和证据，通过规范、细致、全面的专项检查，加大对房地产、建筑等行业的偷逃税行为的打击力度，以达到“以查促管”的目的，进一步规范行业税收秩序。
1．你认为本案件在查处房地产行业中有哪些经验值得学习和借鉴？
2．请试用本案检查房地产业的思路和方法，提出模拟检查建筑行业的方法和步骤。
1．举报的形式有哪几种？
2．纳税人哪些情况属于逃避、拒绝、阻挠税务机关检查的行为？
本案特点：本案税务机关在对墓园行业检查中，查前准备充分、预案制定周密，联合公安机关办案方法得当，讲究策略，取证过程简捷，对检查同类行业有一定的参考价值。
2006年5月8日，某省地税局稽查局（以下简称稽查局）接到群众举报，反映某墓园从1996年～2003年存在大量隐匿墓地销售收入的问题，金额高达数千万元。由于被举报人社会背景复杂，经营项目比较特殊，涉嫌偷税数额较大，稽查局向省公安厅经侦总队进行了全面案情通报，商请公安机关提前介入联合查办此案。
某墓园于1996年注册成立，注册资本532万元。该单位经营性质为有限责任公司，非政府民政性经营墓园，经营地址远离城区。经营范围：石雕、骨灰公墓、花卉种植。
二、检查过程与检查方法
稽查局和省公安厅经侦总队领导对这起群众举报案件高度重视，专门召开联席办公会议，共同做出工作部署：
1.共同选派精干人员组成联合专案组，由稽查局一名副局长和省公安厅经侦总队一名副总队长具体负责。
2.联合专案组各司其职，全面收集整理企业税收征管资料，进行动态和静态分析。
3.先行开展外围调查取证，然后从现有账簿凭证入手进行侦查、检查。
根据举报线索，检查人员了解到，该墓园经理杨某的父亲曾在省直机关某单位担任过领导职务，后下海经商，有一定的社会背景，如果正面接触会给检查工作带来一定的压力和不便。经分析研究决定，先由税务机关实施检查，公安机关提前协助配合，从外围对该墓园的经营情况进行调查，根据初查情况再适当增加办案力量。
检查人员以购买墓地为名，对该墓地的整体情况进行调查了解。销售人员把墓园的情况做了简要的介绍：该墓园占地约18公顷，主要墓型有屏壁式、中式、欧式、自由式四种，相应的墓园分为四个区。从1996年开始开发并陆续对外销售，每一种墓区按开发先后又分为A、B、C、D、E、F六个小区。墓地小的一个不到2平方米，大的则达到100平方米左右。每种墓区每年的销售价格不一，以2005年为例，屏壁式墓型的销售价为每平米3000元至5000元；中式墓型的销售价为每平米8000元至20000元；欧式墓型的销售均为每平米18000元至50000元；自由式墓型的销售价格为每平米70000元至800000元。客户选定墓型后，交款时还要按销售价的5%一次性交纳50年管理费，之后由墓园办理墓权证，并按墓号建立档案。
检查人员对整个墓地情况有了一个初步掌握之后，以选墓型为由让销售人员带领对四个墓区分别走了一遍，了解各个墓区的分布、开发和销售情况。调查结束后，根据调查情况结合举报线索，检查组每两人一组，分成四个小组，按墓区划分任务，每组负责一区，详细统计开发和销售情况。为了避免打草惊蛇，每次只出动一组，每组隔两天一次，交替进行。由于墓园位于郊区的山地上，加之墓园本身的氛围，每次只有两人进行调查，在工作的过程中，每个人都承受了巨大的心理压力。
通过四组同志历时十五天细致的工作，终于基本摸清了墓园的经营情况，从调查情况看，由于该墓园所处的地理位置和自然风景俱佳，所以墓地销售情况非常好，存在涉税问题的可能性极大。
检查人员根据所掌握的情况，对案情进行了初步分析，将意见和建议分头向各自领导进行了汇报。经过研究，上级决定立案检查。在公安机关支持配合下，2006年5月25日，专案组对该墓园实施了联合检查。到达墓园后，检查人员向企业财务人员出示了执法文书和证件，要求配合接受检查。财务人员以经理不在为由拒绝接受检查，在公安人员配合下，财务人员不得不与杨某取得联系。检查人员向杨某说明身份，说清来意后，杨某以在外有事为由，拒不回来配合检查，并关闭手机。经向专案组领导请示后，检查人员向该墓园依法下达了《调取账簿资料通知书》和调账清单，把该墓园1996年至2006年的所有账簿、凭证、报表、纳税申报表、合同档案及相关资料调入专案组，连夜组织税务检查人员按照先期调查所掌握的情况，对其历年的销售情况进行核实。
经检查发现，专案组先期调查所掌握的销售数量远远多于企业账载数量，账面明显存在隐瞒收入事实。公安机关根据检查结果，加大了对财务人员的讯问力度，在铁的事实面前，墓园会计、出纳员承认了墓园经理杨某为了达到少缴税款的目的，指使两人设置两套帐，隐匿经营收入的涉税违法事实，并交待了另一套账藏匿在经理办公室内。据此，检查专案组整理相关证据，形成报告，提出处理意见后，移交公安机关。公安机关依法对经理办公室进行搜查，发现了另一部分账簿资料，经检查人员核对，正是该墓园隐匿的“账外账”，账载收入均未向主管税务机关申报纳税。
数据计算出来后，检查人员确认了企业的违法事实。在案件处理过程中，经理一方面不配合检查，拖延时间；另一方面动用社会关系干扰办案，企图逃避税收责任，但在法律的威慑下，经理最后还是来到专案组接受处理。
三、违法事实及定性处理
（一）违法事实和作案手段
检查人员经过检查确认：该墓园从1996年开始开发公墓，1996年～2003年实际销售墓地共取得经营收入5866万元，采取设“账外账”的办法隐匿收入，其中：在“经营收入”科目账载金额合计为2967万元，另设“账外账”从1996年～2003年共隐匿经营收入2899万元，这部分金额未向税务机关申报缴纳企业所得税。
由于该墓园1996年～2003年的成本、费用有大量“白条子”入账，按照税法规定不能准确核算应纳税所得额，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）第三十五条第一款第四项规定，专案组对该墓园应纳税额进行了核定。考虑到该墓园实际经营状况及经营特点，依据其1996年～2003年两套账簿记载的相关成本、费用、收入和利润，以及法定代表人、会计张某的陈述、申辩意见，核定该墓园销售墓地收入的应税所得率为30%。，该墓园从1996～2003年在账簿上少列经营收入共计元，经税务机关核定应补缴企业所得税元。
1．根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第五条及《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》第四十七条、《核定征收企业所得税暂行办法》国税发【2000】038号，根据原《征管法》第二十三条第三款、第四十条及现行《征管法》第三十五条第一款第四项、第六十三条第一款规定，追缴该墓园少缴的企业所得税元。
2．根据原《征管法》第二十条第二款，现行《征管法》第三十二条规定，加收滞纳金172.067万元。
3．根据原《征管法》第四十条、现行《征管法》第六十三条第一款、第八十六条的规定，对该墓园在账簿上少列收入造成少缴企业所得税的行为定性为偷税，处罚款143万元
4．鉴于该墓园的偷税行为已涉嫌触犯《中华人民共和国刑法》第二百零一条第一款的规定，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第七十七条和国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》第三条及有关规定，将该墓园偷税案移送司法机关追究刑事责任。
该墓园为求得法律的从轻处理，对该案查补的税款、滞纳金、罚款全部缴纳入库。
此案的查处，有以下方面的认识和体会：
1．要重视和发挥群众举报在税务案件查处中的重要作用
本案是经群众举报得到的线索，如果没有举报，税务机关较少会对墓地销售行为进行检查，因为该行业毕竟具有一定的特殊性。由此可分析，墓地销售行业容易发生偷逃税行为，存在税收流失问题。
2．税务机关与公安机关进行联合办案是本案成功查处的重要保障
墓园开发基本都是在幽静偏僻的地方，实施检查时，执法力度非常重要，纳税人一旦销毁证据将很难查实，因此，对此类案件的检查最好有公安人员的配合。
3．墓地销售行业的应税所得率需要规范明确
由于墓地开发的成本不易核实，许多材料都是“白条”入账。因此，找出合理依据，确定使纳税人认可的成本非常重要，这是保证确定应税所得率合理的前提，有利于税款、纳税金和罚款的核定计算及缴纳入库。
1．本案的查处，对税务机关加强经营墓地行业的税收管理和检查有哪些启示意义？
2．殡葬行业的税收政策是否需要进一步修改完善？哪些方面需要修改完善？
3.你对本案中税务机关核定税款的方法及依据有何认识？
1．现行税法对经营性公墓提供的殡葬服务，是否征收营业税？
2．新实施的《企业所得税核定征收办法》（试行）规定什么情况下，纳税人应及时向税务机关申报调整已确定的应纳税额或应税所得率？
本案特点：本案税务机关运用预警指标分析选案，检查中深入分析建筑成本指标，发现疑点，调查取证，查实纳税人以甲方供料的名义虚增成本事实，对行业检查具有一定的参考价值。
根据人工与计算机相结合的选案方式，某房地产开发有限公司被列入市地税局稽查局2005年度的地方税收检查对象。
某房地产开发有限公司成立于2001年4月，实收资本1000万元。经营范围：房地产开发、销售。2005年营业收入963万元，营业成本777万元，利润总额38万元，应纳税所得额为0。2005年度共实现地方各税42.6万元。
二、检查过程与检查方法
1．初步分析单位经营状况。该单位2005年毛利润率19%，利润率3.96%，所得贡献率为0。该企业的毛利润率、利润率都较低，不符合当时的房地产行业经营情形。检查重点锁定在企业所得税上，一是看收入的确认是否准确及时；二是看相关成本、费用是否真实，发票是否合法，是否存在多结转销售成本的现象。
2．查询税务管理情况。查询发现，税务机关未对该单位进行过纳税评估，自2001年来也未进行过税务检查。因此，在检查过程中，应着重注意纳税人所得税申报是否符合税收管理的规定。
通过分析，确定检查重点是企业所得税，其次是营业税及土地增值税。
检查人员首先全面审核了该公司的会计报表、账簿、凭证及有关合同、施工许可证等资料，从中了解到：该房地产开发公司2005年期间主要开发了1号楼和2号楼项目，该项目从2003年底开工建设，2005年竣工验收，可售面积5360.12平方米，2005年两座楼大部分开发产品已实现销售，销售面积3588.64平方米。
在对该企业2005年的总体情况掌握之后，1号楼和2号楼的开发成本引起了检查人员的注意，账面记载1号楼开发成本651万元，2号楼开发成本680万元，这意味着1号楼每平方米开发成本2511.55元，2号楼每平方米开发成本2457.93平方米，而这其中土地及拆迁补偿费只占到了每平方米不到300元。也就是说，退除土地及拆迁补偿费，每平方米房地产开发成本仍高达2100多元，这与2005年建安成本每平方米不足1000元的市场价格相差甚远，因此，基本可以断定该企业肯定存在虚列房地产开发成本的问题，检查人员把1号楼和2号楼的开发成本作为了检查的重中之重。
根据前期确定的检查重点，检查人员首先对该房地产开发企业1号楼、2号楼项目平均每平方米2483元的开发成本项目进行了剖析。剖析发现：1号楼、2号楼项目土地成本、基础设施费、前期工程费和配套设施费都比较符合实际情况，与同行业的市场成本价格相差不大，基本不会存在大的问题。问题出现在该项目的建安工程费却高达每平方米1300多元，这与市地税局制定的房地产开发企业所得税警戒线指标相差很大。所谓的房地产开发企业所得税警戒线指标，是指市地税局针对部分房地产开发企业存在建安成本核算不实的情况，根据日常对房地产企业的检查和专门调查取得的一些数据资料而制定的房地产企业建安工程费单位费额警戒线。具体数据如下：
建筑安装工程平方米造价（参考）指标
应该说，房地产开发企业所得税警戒线指标对检查人员开展检查工作起到了很好的指导和参考作用。对照上表，该房地产开发企业１号楼和２号楼属砖混商住楼结构，2005年每平方米建安成本的警戒线指标是730元。该房地产开发企业１号楼和２号楼实际每平方米1300多元的建安成本已远远超过了警戒线指标，由此可以断定该房地产开发企业肯定存在虚列建安成本的现象。经过进一步查看１号楼和２号楼的《工程决算书》及甲方供料等成本项目，发现该房地产开发企业虚列建安成本的途径有两个：一是虚增甲方供料金额；二是虚列电费。
检查人员发现，根据１号楼和２号楼的建筑安装合同规定，甲方供料的范围主要是钢筋、水泥和木材，而这三大材在这两座楼的供料金额高达600多万元，这个数值显然是不正常的。因甲方供料最终都要通过一些购料发票来入账，因此检查人员对该房地产开发企业的甲方供料发票是否真实、合法、有效逐一进行了严格的审查。经审查发现，该企业供料入账发票存在以下问题：①使用了一些通过不正当渠道获取的假发票。获取的假发票的特征主要体现在：一是发票纸张与同类真发票的纸张在纸质上不一样；二是有的发票无监制章或者无发票防伪图案；三是发票右上方的发票代码不正确。②使用了填制不规范的发票。反映在发票字轨号码与发票填开时间逻辑关系不一致。如发票批印时间为2004年，而填开时间却是2003年及以前年度。同时发现发票不是一次复写，存在“大头小尾”填开现象。③使用了过期发票。④存在借用发票开具现象。经查询，发现有些发票领用单位与发票开具盖章单位不一致。该房地产开发企业最终通过以上手段虚增1号楼、2号楼甲方供料金额443万元。
检查过程中发现，1号楼列支电费元，2号楼列支电费元。检查人员凭以往的检查经验认为，如此高额的电费支出发生在一个每座楼建筑面积不到3000平方米的项目上很不正常。带着这个疑问，在纳税人拒不交待事情真相的情况下，检查人员先后到施工现场进行察看，并到当地供电公司调查了解情况，经调查，该房地产开发企业与相邻的某单位合用一个变压器，供电公司只就两个单位的用电总额对该房地产开发企业开具发票。显然，该房地产开发企业把应属于相邻某单位的电费也列在了1号楼和2号楼项目上，共虚列电费支出23万元。
（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定
1．核实真实用电情况较难
在对该案检查过程中，该企业拒不提供开发的1号楼、2号楼项目用电的真实情况，检查人员对其下达《税务事项告知书》后仍不提供相关资料，一直编造各种理由狡辩其电费发生的合理性。检查人员于是到施工现场进行察看，除摸清开发项目周边环境及项目供电情况外，仍难以取到该企业虚列电费的有力证据。于是检查人员又到当地供电公司了解情况，可供电公司财务人员声称并不了解情况，只提供线索说负责该区域抄电表的人员可能更了解有关情况，但抄表人员并不想提供事情的真相。检查人员及时向其宣传有关税收法律法规，抄表员最终道出了两个单位合用一个变压器的事情真相。在事实面前，该房地产企业不得不承认其虚列电费的事实，并提供出其实际缴纳电费的真实资料。
对从外地购料取得的不合法发票的认定目前可行的办法主要是通过异地发票协查的方式进行，而异地发票协查方式不但耗费时间长，而且有时并无回复，这样，一方面拖延了检查时间，另一方面也增加了对异地不合法发票的认证难度。
三、违法事实及定性处理
（一）违法事实和作案手段
该房地产公司利用不合法票据编造虚假成本费用项目，在账簿上多列支出，主要违法事实如下：
1．1号楼成本核算不实及取得单据不合法共列支成本元，2号楼成本核算不实及取得单据不合法共列支成本元，2005年两座楼实际共结转不符合税法规定的销售成本元。
2．2005年在“财务费用”列支应计入开发产品成本的贷款利息35527.5元，当年结转开发产品按比例应分摊贷款利息16889.42元，企业所得税税前多列支贷款利息18638.08元。
以上合计应调增应纳税所得额元，计算少缴企业所得税元。
1．根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第二、三、四、六条及《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条、第六十三条第一款之规定，追缴企业所得税元；对滞纳企业所得税税款按日加收万分之五的滞纳金；对少缴企业所得税处以1倍罚款元。
2．该单位2005年度偷税数额元，占当年应纳税额比例62.7%，已涉嫌触犯《中华人民共和国刑法》第二百零一条第一款的规定，根据《征管法》第七十七条和国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》第三条及有关规定，将该单位移送司法机关追究刑事责任
（一）查处本案的认识和体会
1．要重视发票真实性的检查
本案中,该房地产开发企业通过取得大量不合法发票的手段虚增供料金额,达到偷逃国家税款的目的，因此，税务检查人员应加强对发票的辨别和审核能力。本案中也正是源于检查人员对不合法发票的准确核实,才找到了该纳税人虚增供料金额的违法事实。
2．要善于运用逻辑分析方法检查
税务检查工作离不开科学性分析，税务检查人员要善于运用科学、合理的分析方法，及早发现企业存在的偷漏税嫌疑，使检查工作做到有的放矢，提高检查质量。
3．税务检查工作切忌就账查账
在本案中，针对施工电费的检查，单从账面上看发票都是合法的，但如果不进行科学分析,不进行实地落实和了解情况，就很容易把这个问题忽略，从而造成检查的漏洞。因此，在具体的稽查工作中，既要重账,又不能唯账,只有从账面到实际，从实际到账面的多次反复，才是办案的要诀。
目前，部分房地产开发企业认为税务人员不太精通建筑业和房地产业的专业知识，因而编造一些虚假的纳税资料，尤其是编造一些虚假的建筑合同、工程预决算书等资料来达到偷逃国家税收的目的。针对这种现状，税务机构应加强这方面的培训，学习房地产和建筑专业知识，提高检查人员的专业查账能力。同时也可有针对性的制定一些行业警戒线指标,使税务人员在日常检查和管理过程中起到借鉴作用,便于更好的开展工作。
2．进一步搞好社会综合治税工作
在对房地产开发企业的检查过程中，经常会对一些房地产开发项目的成本费用的真实性进行核实，有时单从房地产开发企业方面落实难度很大，因此税务机关要加强与建委、国土资源局等相关单位的工作协调及配合，获取相关涉税资料，实现资料共享。
房地产行业发展迅速，税收政策相应变化也比较快，因此，征收管理部门应加强对房地产开发企业的税收政策宣传和纳税辅导，强化日常监控，防患于未然。
在对本案的检查中涉及对异地开具发票的审查认定工作，但从目前情况看,有些地区发票领购等信息都能通过网络平台查询,而有的地区这方面却显得相对滞后,给发票查询造成很多不便。有关部门应出台相的应发票网络管理措施,畅通全国发票网络查询功能,使对异地发票的审查认定工作不再成为难点。
1．税务部门定期制定行业税收预警指标是否可行？
2．房地产行业中，甲方供料建筑方式主要存在哪些方面的问题？
1．税务检查中，税务机关采取税收保全措施的期限有多长？
2．税源管理部门纳税评估中，哪些情况要移交税务稽查部门处理？税务稽查部门如何反馈案件查办情况？
本案特点：本案税务稽查人员检查房地产企业时，结合建筑行业特点，从分析开发成本合理性入手，发现并查实企业虚增成本问题，为房地产行业企业所得税检查提供了行之有效的办法。
根据2007年度税收专项检查工作计划，某市地税局稽查局对该市某房地产开发公司2006年度纳税情况进行检查。
某房地产开发公司成立于2001年10月，年开发某花园小区，2006年初开始销售。该单位2006年度账面反映某花园1＃至5＃商住综合楼共计销售收入3305.5万元，账面利润278.5万元。
二、检查过程与检查方法
检查前，稽查部门制定了检查预案：先从企业调取会计核算资料、纳税资料及建安成本结算资料，然后从征管分局调取该单位周边地段其他开发商的纳税资料进行对比分析。在此基础上，收集工程监理单位、施工单位、工程造价审核单位等部门的相关资料，开展必要的外围调查取证，实施询问调查，最后锁定证据，固定事实。
检查人员认真分析了该单位的有关纳税资料。该项目商用房占总开发商品房的15%，项目利润率约8%。该小区位于市区较繁华地段，其楼盘在建筑结构、容积率、绿化等方面与周边其它小区基本类似，平均售价（2000元/㎡）比周边项目高出近200元/㎡，而利润率却明显低于周边其他房地产公司15%的平均利润率。经查，该单位收入已全部入账，检查人员于是将检查重点锁定在企业的成本费用项目上。
检查人员将该企业的成本与周边房产开发公司的成本逐项进行了详细比较，发现该单位的平均建筑安装成本（1000元/㎡）比周边同等楼盘高出200元/㎡,同时高出该市同等类型房产平均成本180元。进一步检查发现，该公司账面反映的工程费用均已支付给施工单位，而施工单位法定代表人与该公司法定代表人是夫妻关系。据此分析判断，企业极有可能利用这种关联关系虚增成本。
检查人员依法询问了施工单位负责人。该负责人声称工程造价是真实的，是经过权威部门审计的，并提供了由某工程造价审核机构出具的《关于某花园1＃至5＃商住楼工程结算的审核报告》及相关附件。报告列明该工程报审价为2041.7万元，审定价为1821.9万元。该开发商也是按照工程结算报告的金额入账，相关的工程结算单均有开发商、施工单位与工程造价审核机构三方签证，该报告是具有法律效力的。但检查人员依据所掌握的全市建安成本价的平均状况，确信对该企业成本问题的判断不会有误，于是决定从外围突破。
检查人员先到建设局工程造价管理处，对在同一区域开发的其他房地产公司的有关情况进行了详细了解，同样得出该公司的单位工程造价偏高的结论。检查人员据此推断工程造价审核机构出具的审核报告很有可能存在问题。
由于工程施工要经建设单位、施工单位及监理单位三方协作才能完成，国家实行工程强制监理制度，监理资料完成后必须存档，因此要审核审计报告，必须要从监理资料入手。检查人员详细查阅了分部分项工程监理验收记录，了解每一个分部分项工程，并与工程造价审核机构工程结算书中的每一个子目相核对。
通过仔细核对，检查人员首先发现某花园2号楼的监理记录中无沙垫层，而工程结算书中却出现了沙垫层。根据这一线索，检查人员又详细查阅了监理工作日志及分部分项工程验收报告和图纸、设计变更等资料，但均未发现某花园2号楼有沙垫层的相关记录。随后，检查人员对当时负责监理的工程师进行了询问，证实某花园2号楼并未做沙垫层基础。仅此一项，该企业就多计工程造价133万元。
进一步检查发现，某花园工程桩基础图纸中明确设计为猫杆静压桩，而《工程审核结算书》中却反映为打混凝土预制桩，两者价格相差4～5倍。根据国家相关法律的规定，凡影响结构的建筑设计变更必须要由原设计单位出具工程设计变更通知书，但检查人员查阅了全部档案，也未发现桩基的变更通知，相关的监理工作日志及分部分项工程验收报告，也都反映桩基础为猫杆静压桩。经询问监理工程师和相关施工技术人员及设计单位有关人员后得知，该工程的桩基并未变更，仍为猫杆静压桩。经重新套用国家定额进行计算，此项目多列支工程成本85万元。
接着，检查人员又到某花园进行实地检查。由于工程结算书中反映该花园的道路厚度达到50㎝，与通常情况不符，检查人员便在开发商、施工单位、监理单位三方共同见证下，对道路进行了挖掘，并按随机原理，选取若干计算点，核定出道路的平均厚度只有20㎝（在后来的询问调查中，该单位和施工单位承认是按20㎝的厚度施工的），虚列成本达20万元。
检查人员还发现，工程结算书的材料清单中有大量使用室内乳胶漆的记录。开发商的解释是该小区的房屋均是经内外粉刷后才出售的，而这与该市当时的实际情况不符。经入户调查，内墙并未粉刷，所谓的内墙乳胶漆并未使用；另外，检查人员在现场发现该工程部分使用了铝合金固定窗，而结算书中却全部为推拉窗，明显与事实不符。经计算，上述两项多列成本计40余万元。
在证据面前，开发商及审核机构对检查人员发现的问题均供认不讳，但他们只承认是工作失误，不存在主观故意。为了固定事实，检查人员按照法定程序对工程造价审核机构的法定代表人、技术负责人、工程造价审计人员以及开发商分别进行了询问调查。
经过详细而耐心地税法宣传，慑于国家税法的威严，工程造价审核单位和开发商终于承认：开发企业为了少缴企业所得税和土地增值税，考虑在收入上不好做文章，就在建造成本上动脑筋。建造成本是专业的中介机构审核并出具报告的，中介机构出具的报告，一方面专业性较强，税务机关难于检查；另一方面，中介机构出具的报告具有相应的法律效力，税务机关也不便深查。于是，双方一拍即合，并商定由开发商支付超过国家标准几倍的工程审核费，审核机构则不按法定审核程序，只根据开发商提供的相关资料，出具审核报告。
（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定
在本案检查过程中，遇到不少困难和阻力。一是检查人员缺乏相关专业知识，本案检查组成员均为会计或税收专业人员，对工程造价方面的业务比较陌生，只能根据多年的房地产业检查经验对有关专业领域进行检查，容易走弯路且花费的时间和精力较多；二是开发商、造价审核单位起先均不承认是主观故意，并将责任推给另一方，检查人员只能反复宣传税法，展开心理攻势，最终落实责任；三是在检查中向有关单位取证时，往往得不到及时配合。
在相关证据认定方面，一是从监理单位、城建管理单位调取相关的事实材料；二是由开发商、施工单位、工程造价审核机构三方同时在场确认相关事实；三是对开发商、施工单位、工程造价审核机构三方进行询问调查，固定事实；四是根据国家规定的工程定额、费用定额以及本地建设主管部门确定的人、材、机的消耗定额，计算出相关数据，并由工程造价审核机构出具真实的审核报告。
三、违法事实及定性处理
（一）违法事实和作案手段
某房地产开发公司通过与关联企业、工程造价审核机构恶意串通，一是将根本没有发生的工程施工，计算工程量并按国家标准计算取费，虚增开发成本133万元；二是高套施工定额，将本应套用低标准的工程定额施工项目，人为套用高标准的定额，虚增开发成本85万元；三是人为加大工程量，虚增开发成本60万元。以上合计在账簿上多列支出278万元，造成少缴企业所得税91.7万元。
1．根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一条、第二条、第六条第一款、《企业所得税税前扣除办法》第二条、第三条和《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款的规定，追缴该单位少缴的企业所得税91.7万元。
2．根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，对上述税款从滞纳之日起至实际缴纳入库之日止，按日加收万分之五的滞纳金。
3．根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定，对该单位在账簿上多列支出，造成少缴企业所得税91.7万元的行为认定为偷税，处以所偷税款1倍的罚款，罚款金额91.7万元。
4. 鉴于该单位偷税行为已涉嫌触犯《中华人民共和国刑法》第二百零一条第一款的规定，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第七十七条和国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》第三条及有关规定，将该单位移送司法机关追究刑事责任。
根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十三条规定，对该案涉及的中介机构涉税违法行为另案处理。
（一）查处本案的认识及体会
⒈虚列建筑安装成本是房地产偷税的主要手段
建筑工程的前期工程量往往被后来的施工所隐蔽，而税务人员又不太熟悉建筑施工业务，房地产开发商往往利用这一特点，虚列建安工程成本，扩大税前扣除，这是当前房地产开发企业偷逃税收所采取的较为普遍的做法，这种虚增建筑施工成本，同时设计虚假的施工项目工作记录，给税务检查工作带来极大困难。
2.房地产中介机构自律不够，税务稽查难度加大
由于行业监管不到位，加之相关法律制度不健全，在利益驱动之下，一些中介机构不能严守职业道德，唯开发商需求是从，为开发商编造虚假的结算审核书据大开方便之门，这给税务管理带来了更大的难度。
3.税务管理滞后，给建筑施工成本的检查带来较大难度
税务管理主要是一种事后管理工作，税务机关不能从房地产开发项目立项时就开始介入，而检查人员在检查房地产开发企业时，工程往往已经建成，检查难度不言而喻。
4.税务检查缺乏有效的手段，给取证工作带来较大障碍
在税务稽查过程中，往往需要求助于其它部门或个人，造成相关证据难以取得或虽然取得但得花费太多的时间和精力，一方面影响税务检查工作效率，另一方面容易使税务检查丧失有利时机。
房地产开发企业从产品开发到实现销售的周期较长，一般都超过一个所得税汇算年度，加之建安成本等涉税项目的核算专业性较强，使房地产开发行业的税收管理和税务检查变得较为复杂。本案中，房地产开发企业利用建安成本多为地下“隐蔽工程”，事后核查比较困难而且核算的专业性又较强的特点，与中介机构相互勾结，采取虚增施工成本的手段偷逃税收，如果税务稽查人员没有较强的工作责任心和较专业的工程造价方面的知识，这个问题是不容易被发现的。因此，应从以下几方面加强对房地产开发企业的税务管理：
⒈加强专业知识学习，拓展稽查工作手段
一要加强税务人员的各类业务知识培训，除掌握税收业务外，还要注重对不同行业专业知识的学习，尤其是要加强房地产开发企业工程造价等方面的专业知识培训，以适应行业性检查的需要；二要紧紧围绕案情，依据房地产行业业务运作的特点，对开发项目的立项、开发、销售等环节进行全方位取证，寻找突破口，重点检查房地产开发企业与施工企业相互勾结、人为加大建安成本的现象；三要积极争取国土、房管、建设等职能部门的配合，从不同方面、不同环节开展调查取证，保证证据链的完整衔接。
⒉实施开发产品项目化管理，提高精细化管理水平
同一房地产企业有多个开发项目，其发生的成本、费用很难划分清楚，常常存在结转的成本费用与收入不匹配、多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积等现象。因此，对房地产行业税收应实施项目化管理，坚持以企业所得税的管理要求为中心，建立健全建筑面积、销售面积、可售面积、销售收入、成本费用分摊等台账并适时登记，构建全程跟踪的管理体系。
⒊高度关注关联行业，实现管理无缝对接
房地产开发行业偷税现象普遍，既有行业自身的原因，也有对其关联行业税务管理不到位的因素。现阶段，由于对施工企业的原材料发票、所得税管理等存在着许多漏洞，房地产开发企业往往利用与施工企业的供需关系和关联关系，虚列成本或转移利润，从而达到偷逃税收的目的。因此，要提高房地产开发行业的税收管理水平，必须强化对施工企业的税收管理，扩大施工企业所得税查账征收面。
⒋进一步加强部门配合，形成齐抓共管合力
一是加强与国土、建设、规划、房管、审计等部门的协作，及时、准确掌握房地产企业的开发、销售全过程，将从有关部门取得的相关文件、材料，与企业报送的纳税资料进行分析比对，发现其可能存在的问题，并在与上述相关部门取得共识的基础上，联合出台有关管理制度和措施，实现源泉控管；二是积极与工程造价审计中介机构监督管理部门取得联系，共同加强对工程造价审计中介机构的管理，对不能严格执行行业准则，造成房地产企业成本核算严重不实的中介机构，要依据有关法律、法规予以处罚，必要时，建议建设行政主管部门取消其从事工程造价审核的资格，以促进房地产市场的健康发展。
1．如何加强施工企业的所得税管理，避免房地产开发企业转移利润？
2．对中介机构出具的与税收工作有关的报告如何对待？
3．如何发挥税务检查人员在取证过程中的权力？有何不足？如何解决？
1．为纳税人非法提供银行账户、发票、证明导致少缴税款的，如何处罚？
2．对税务代理人在税收方面的违法行为，造成纳税人少缴税款的，如何处罚？
本案特点:检查人员不局限于企业提供的账簿资料，而是针对房地产开发公司的经营特点，综合账务处理、合同文本、开发现场等情况，运用逻辑分析方法进行检查，并对施工单位、销售公司等相关企业作了延伸检查，从而发现疑点，查清问题，值得借鉴。
2007年5月，某市（地级市）国家税务局稽查局（以下简称稽查局）按照工作计划将W房地产开发公司（以下简称“W公司”）确定为房地产行业税收专项检查对象。
W公司成立于2003年4月，为私营有限责任公司。成立时注册资本为800万元，2003年5月增资到2000万元。原投资方为上海H房地产开发经营有限公司（以下简称“H公司”），2003年5月31日进行股权转让，转让后的股东为上海A房地产有限公司（以下简称“A公司”）。W公司主营房地产开发，注册人数15人。
二、检查过程与检查方法
实施检查前，检查人员对静态资料进行分析，了解W公司的基本情况。W公司开发项目共有两幢高层楼房，分为一期和二期。此开发项目最早由J物业有限公司（以下简称“J公司”）取得土地使用权并进行开发，后转让给H公司，H公司再转让给A公司。A公司以土地使用权入股W公司后，W公司将此项目分两期开发成两幢高层楼房。一期由烂尾楼建成，共22层，于2003年12月取得预售许可证，竣工日期为2005年3月，可售面积为2.66万平方米。二期系新建而成，共32层，于2004年8月取得预售许可证，竣工日期为2006年6月，可售面积为2.6万平方米。
2006年2月，该市国家税务局某征管分局对W公司进行了纳税评估，发现该公司自2003年成立至2005年，取得楼盘预售收入1.7亿元未申报预缴所得税，同时还存在成本列支不规范的情况。由于该公司开发的楼盘尚未完工，征管分局除责令其补缴税款及滞纳金之外，还要求其立即整改。在纳税评估后,该公司于2006年4月进行了企业所得税汇算清缴。据统计，W公司2003年至2006年共计入库企业所得税1120万元，主要是纳税评估以后的补缴税款。了解到该公司已入库巨额税款，稽查部门的初步认识是：W公司的整改已比较到位，存在问题的可能性较小。
但检查人员通过进一步分析后发现，在已结转销售收入的2005年和2006年中，扣除预缴企业所得税的因素，该公司2005年实际缴纳企业所得税555.05万元，税收负担率为5.26%；2006年实际缴纳企业所得税为0，这极不正常。W公司的利润率在15.94%左右，刚刚达到15%的最低标准，明显低于该市房地产行业的同期利润水平。检查组认为有必要进一步深入检查，并确定采取现场察看与调账检查相结合的方式实施稽查。
在调账检查前，检查人员到开发现场进行外围调查，了解到W公司开发的两幢高楼间的空地建成了一个1500平方米左右的中心绿化景观等基本情况。然后，检查人员按法定程序调取了该公司2003至2006年的账册、凭证等纳税资料进行检查。
1．查阅合同核实公司的成本列支
检查人员首先对销售收入、可售面积等项目进行核对，发现该公司虽仍有部分预售收入未申报，但未有重大异常情况，遂决定将成本、费用作为检查重点。核查成本时，一笔800万元的“土地成本”引起了检查人员的注意。通过查阅原始凭证发现，发票由上海H公司开具，内容为“项目转让费”，但在银行汇款单上有一行小字标注有“股权转让费”字样。按规定，股权转让费不能列入开发成本。检查人员展开调查，发现由于W公司经历了增资、投资方变更、股权转让，以及主要负责人及会计人员频繁更迭，原始凭证极不规范，会计处理前后不一，合同资料残缺不全，没有人清楚整个项目开发过程。
检查人员反复研究，决定从合同文书中查找线索。检查组要求W公司提供所有合同协议。在W公司找不到合同，检查人员就到投资方上海A公司甚至到其前股东上海H公司去找。历时一个多月，终于找到了全部合同文件。原来，W公司的一期工程最早由苏州J公司开发，后变成烂尾楼，苏州J公司将此烂尾楼以1650万元的价格（含土地成本）转让给上海H公司，上海H公司将此烂尾楼中的土地作价800万元作为投资款，投资成立了W公司，一个月后，用现金增资1200万元，使注册资本达到2000万元。然后，上海H公司又将W公司的股权作价2000万元、烂尾楼作价2100万元，一并转让给上海A公司。烂尾楼和股权转让费中都包含了土地成本。上海H公司将股权中的800万元土地成本开具了单位名称为“上海A公司”的项目转让费发票，造成W公司列支的2900万元开发成本中，土地成本重复列支800万元。
2．现场查验核实公司的费用列支
检查人员以绿化费作为检查重点，发现W公司一共列支了两笔绿化费。一笔是苏州M公司承建的屋顶花园，金额为27万元；一笔为上海Z公司开具的绿化费发票，金额为238万元，未写明绿化地点。经过实地查看，W公司整个开发项目除了屋顶花园外，就是两幢楼之间的中心绿化。那么这笔238万元的绿化费就应该是中心绿化的成本。但中心绿化面积并不大，树木也不多，为什么成本这么高？W公司为何要舍近求远找上海Z公司来搞绿化？检查组推测有可能存在成本不实的情况，因为W公司的投资方上海A公司也是一家开发企业且在上海经营。
检查人员从六大卷工程合同中找到该笔绿化合同。正文中没有线索，但细心的检查人员在附页中的“注意事项”里发现了蛛丝马迹，“注意事项”上面注明该工程植树2700棵。1500平方米的绿化面积种植2700棵树，岂不是一平方米内要种两棵树？检查人员再次现场勘查，通过清点发现两块绿地一共不过50棵树。在事实面前W公司不得不承认，因W公司利润较高，上海A公司将集团公司在其他城市开发项目上支付的绿化费238万元在W公司列支。顺着同一思路，检查人员查出W公司在管理费用中列支上海A公司的人员工资及其他费用共260万元。至此，检查人员查实该公司虚列的绿化费、人员工资及其他费用合计498万元。
3．逻辑分析公司租赁费用支出的合理性
检查人员通过账面检查发现，
W公司2005年3月列支了一笔房租274万元。仅从凭证看，资料一应俱全，有发票、有合同。发票由上海A公司到上海税务局代开。合同表明，收款原因是W公司租用上海A公司的房产作售楼处，租期为2003年1至12月。鉴于上海A公司是W公司的投资方，这笔关联交易的真实性成为核查的重点。检查人员仔细推敲，发现了其中的破绽，W公司是2003年4月成立的，一期工程的设计是2003年10月完成的，2003年12月才取得预售许可证，怎么可能在公司还没成立、项目还没设计的时候就租用售楼处呢？而且不在苏州要到上海去租房？在事实面前W公司承认此笔租赁费是虚列的。
（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定
公司经营过程中涉及到增资、投资方变更、股权转让、主要负责人及会计人员频繁更迭，造成原始凭证极不规范，会计处理前后不一，合同资料残缺不全，给检查工作带来较大难度。检查人员根据实际情况及时调整检查思路，制定切实可行的工作计划，在具体工作中细致深入，善于发现问题，最终查清了违法事实。
三、违法事实及定性处理
（一）违法事实和作案手段
W公司重复列支土地成本800万元；虚列绿化费、租赁费、人员工资及其他费用772万元，少缴企业所得税465万元。
1.根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一条、第四条、第六条第一款、第七条第（八）项、《企业所得税税前扣除办法》和《中华人民共和国税收征管法》（以下简称《征管法》）第六十三条第一款的规定，对该公司在账簿上多列支出、少缴应纳税款的行为定性为偷税，追缴其少缴的企业所得税465万元，并处少缴税款百分之五十的罚款233万元。
2.根据《征管法》第三十二条的规定，加收滞纳金50万元。
3.该公司上述违法行为涉嫌触犯《中华人民共和国刑法》第二百零一条的规定。根据《征管法》第七十七条和国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》第三条及有关规定，依法将该案移送公安机关处理。
（一）查处本案的认识及体会
1．要善于运用综合分析方法，对房地产企业进行立体检查
房地产开发行业利润较高，为达到虚降利润少缴企业所得税的目的，房地产公司普遍存在用假发票、收据或大头小尾的真发票等不合法凭证列支成本费用的行为。经历过行业税收专项检查后，房地产企业具有了一定的应对稽查能力，财务处理“规范”但是实际业务虚假。如果采取就账查账的方法，很难发现其隐藏在账册凭证之中的涉税违法问题。因此，对房地产公司的检查，要抓住该行业的经营特点，不局限于账簿资料，将账务处理、合同文书、开发现场等情况相结合进行综合分析，必要时可对施工单位、销售公司等相关企业作延伸检查，从而发现疑点，一查到底。
2．可延伸检查关联企业，重点核查关联交易的项目
当前，房地产企业的关联交易已经涉及到收入、成本、费用等各个方面，利用关联交易逃避纳税的现象时有发生。因此，在检查中要重点核查低价销售、利息支出、咨询费、策划费、销售佣金等可能发生关联交易的有关项目。
1．加强税务稽查与纳税评估工作的互动，强化税源联动管理
本案的被查企业曾接受过征管分局的纳税评估，但在税务稽查时仍发现存在严重的涉税违法问题。针对此情况，建议稽查部门在检查时不仅要根据纳税评估移交的案源线索进行重点检查，还要充分利用纳税评估成果，扩展检查思路，全面核实企业的经营情况，并及时将检查结果反馈给征管部门，完善该行业纳税评估工作。
2．有效利用检查结果，不断积累关于房地产企业的经验数据
建议建立土地、前期工程、建安工程、基础设施等相关数据模型，为分析、监控、评税、稽查提供参考数据，提高稽查选案的准确性，最大程度地发挥稽查的打击和震慑作用。
1.重复列支、虚假列支成本和费用，是房地产企业偷税的惯用手法，检查中应如何发现疑点并依法获取相关证据？
2.如何用好稽查执法权力，将现场检查与账册、凭证、合同等纸质资料的检查相结合，以准确核查房地产企业的收入、成本和费用？
1.对连续开发工程项目的房地产开发企业，如何确认完工年度应纳税所得额？
2. 重复列支、虚假列支成本和费用，少缴税款的行为是偷税，未造成当期少缴税款的，是什么行为？如何处罚？
本案特点：本案税务机关在检查房地产行业过程中，采取“一体化稽查”的方法，注重对开发成本的主要数据指标进行对比、分析，注重发票真实性审核和相应资金流向的追踪，为房地产行业税务稽查提供了值得借鉴的做法。
2006年，某市地方税务局采取 “一体化稽查”的方法，对全市房地产开发企业进行了专项稽查。某房地产开发集团公司(以下简称T公司)被列为此次专项稽查的重点对象之一。所谓“一体化稽查”，就是在专项检查中，不仅对列入计划的房地产开发企业进行税务稽查，同时对该企业开发项目所涉及的土地来源、主要建筑公司、代销公司以及物业公司等纳税情况进行延伸稽查。
T公司成立于1999年。2002年取得开发用地144.41亩，分两期开发“鑫海花城”项目，2003年正式投入建设，规划建筑面积147,289平方米,2004年开始预售开发产品，2005年6月主体工程竣工决算，仅剩余少量扫尾工程。
2004年企业自查应纳税所得额为106万元。（以前年度存在亏损，尚未弥补）。2005企业自查应纳税所得额为-2702万元。
二、检查过程与检查方法
根据对企业财务报表和自查情况的结果分析，稽查人员认为，T公司于2004年开盘对外预售开发产品，2005年出现如此巨大的营业亏损可疑性较大，如果该公司不是在经营管理上存在极大漏洞，就很有可能是账务有问题。
为此，市地税局稽查局（以下简称稽查局）专门开会研究稽查思路，确定了以核实收入和落实成本为主的稽查思路，并抽调稽查业务骨干，深入调查该企业的涉税情况。
稽查人员采取实地调查的方法了解其商品房的建造具体情况，绘制了商品房平面图，在小区物业负责人的陪同下，落实每一栋楼、每一单元、每一层楼的入住情况,配套设施的面积和出租情况等。同时，逐户核实合同金额、发票开具金额以及每一户的实际建筑面积，最终落实其开发的总面积和实际收取的房屋销售收入。
对于房地产开发企业，主要核实土地的取得成本和房屋的建筑开发成本。
（1）针对取得土地的成本，检查人员着重核实《国有土地出让合同》、发票以及资金流出的金额是否一致，并核实从取得土地之时起，土地科目金额是否有变动及变动原因。检查发现：2003年该公司“开发成本”科目中异常增大了6,000余万元，经过进一步核实，2003年企业将土地评估增值额6092.1万元记入了“开发成本”。并于2004年、2005年将此增值额相应结转了“主营业务成本”科目。2005年企业根据审计结论，对该笔账务冲销了4875万元，余下的
1217万元，企业通过“以前年度损益调整” 科目结转至“利润分配—未分配利润”科目，未按规定进行纳税调整，存在少缴企业所得税事实。
（2）针对房屋的建筑成本，检查人员主要采取“三价对比”的方法来核实该单位是否存在虚列成本的情况。所谓“三价”即预算价、决算价、计入成本价。从理论上来说，决算价与计入成本价应该基本一致，而预算价和决算价、计入成本价在金额上应有所不同，根据工地的实施环境、工程的施工情况，决算价在多数情况下会大于预算价。如果是追加工程，正常情况下则会补签施工合同，说明新增工程的具体情况，如果是其他原因造成的，则会在施工进度表中反映新增支出的原因，并由监理方签字认可。
针对该企业开发的29栋商品楼涉及数十家施工企业，检查人员自制了稽查底稿表格，详细罗列了施工企业名称、工程内容、工程预算造价、决算价以及结转成本金额等五个指标，逐一核对，由此发现该公司虚列成本问题。如其中L市某施工企业，预算造价360万元，决算价380万元，可是经核对结转成本额，竟然结转了2000余万元。是企业纯粹虚开建安业发票，还是以“大头小尾”的方式开具建安业发票，或是另有其他原因？
针对L市某施工公司的这种情况，稽查人员将以该公司名义开具出来的发票全部复印取证，并到市局征管处核查，结果发现以L市某施工企业开具出来的发票中有三份假发票，金额达到1713万元。既然这一家施工单位有开具假发票的行为，那么其他施工单位也可能存在同样的情况。于是，稽查人员对所有施工企业开具的发票进行检查核实，经市局征管处鉴定，有三家施工单位涉嫌开具假发票17张，总计金额为6743万元，有一家施工单位开具其他单位购买的真建安发票2张（即发票开具方与发票购买方不一致），金额为735万元，其中大多数是以转账支票的方式支付出去。假发票查出来了，然而，这些假发票是施工企业自主开具的，还是该公司与施工企业合谋开具的，还是该公司为偷逃国家税款自开假发票虚列成本的？
通过局域网的征管系统查询，检查人员查到了这四家施工单位的办公地点及联系方式。通过询问调查，开具17张假发票的三家施工单位均否认了开具假发票行为，一致认定对这17张假发票自己完全不知情，且没有提供发票所载业务。而对另外2张发票的购买单位进行调查时发现，该发票购买单位是因为该公司以支付剩余工程款为条件，要求其提供给该公司两份空白发票，对该公司开具的具体金额一无所知。
为落实这19张发票所载金额的资金流向，形成一个完整的证据链，为案件的定性和可能的移送、起诉工作提供强有力的证据支持，检查人员分析，如果转账收款方是这四家单位，则这四家施工企业做了虚假证言，要进一步查明原因；如果转账收款方不是这四家单位，则要找到收款单位，查明收款原因。通过向金融机构查询，落实了20余张转账支票金额的去向，取得了银行机构原始凭证的复印件，证实收款单位与发票开具方完全不一致，实际收款方涉及到9家企业。专案组成员通过市局征管信息系统和市工商局查找到5家企业在册，其余已注销。通过对5家企业的调查及相关证据资料的取证，证实该公司向这5家企业转账实际上是归还借款，而不是支付给他们的“工程款”。由于另外4家企业的收款情况无法落实，稽查局提请公安机关提前介入，一起对该公司负责人进行突击询问调查，在大量的证据面前，企业负责人不得不承认了全部19张发票确系企业自开，内容实际上是归还借款，目的是为了偷逃国家税款。
（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定
该公司开发项目具有开发面积大、施工单位多、取证涉及面广等特点，核实其真实收入和成本具有较大困难。但检查人员还是深入细致地按工作步骤开展工作，通过对比“三价”、审核发票、追查资金流向、向收款方询问调查取证等四个步骤，为该案件的分析、认定和处理提供了完整、有效的证据支持。
三、违法事实及定性处理
（一）违法事实和作案手段
通过对T公司的全面检查，确认公司在2004、2005年度税收上存在以下违法问题：
1.开具虚假建筑业发票，在账簿上多列施工成本支出4313万元；资产评估增值等成本费用l954万元未按规定调增企业所得税应纳税所得额，年度申报时进行了虚假的纳税申报。以上调增应纳税所得额并按规定弥补亏损后，共计少缴企业所得税1107万元。
2．代收代付配套费78.6万元未申报缴纳营业税。
3.建筑安装合同、购销合同未申报缴纳印花税。
4.房产税没有足额申报缴纳。
5.没有按规定申报预缴土地增值税。
6.支付个人借款利息455万元未代扣代缴个人所得税。
1．根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一、二、六条以及《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款的规定，追缴该公司少缴的企业所得税11,070,632.42元，处少缴税款50％罚款，金额5,535,316.21元。
2．依据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一、二、五条及其《实施细则》第十四条、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二、三、四条、《征收教育费附加的暂行规定》第二条、第三条及《国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知》第一条、《中华人民共和国房产税暂行条例》第二、三、四条《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条及其《实施细则》第二条、第五条、第六条、第十六条、《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第七条以及《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，责令该公司限期缴纳少缴的营业税39,335.96元、城建税2,753.53元、教育费附加1,180.10元、房产税3,436.62元、印花税19,334.12元、土地增值税1,041,757.05元。
3．根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，对少缴企业所得税、土地增值税、营业税、城建税及教育费附加加收滞纳金l,333,566.23元。
4．根据《中华人民共和国个人所得税法》第一、二、三、八条、《中华人民共和国税收征收管理法》第六十九条、《国家税务总局关于贯彻<中华人民共和国税收征收管理法>及其实施细则若干具体问题的通知》第二条规定，对应扣未扣个人所得税款处以一倍的罚款910,240元，责成该单位补扣个人所得税910,240元。
5．根据《中华人民共和国发票管理办法》第三十六条及其《实施细则》第四十九条的规定，对该公司未按规定取得发票的行为罚款一万元。
6. 根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第二款、《国家税务总局关于印花税违章处罚有关问题的通知》的规定，对少缴的印花税处以一倍罚款19,334.12元。
鉴于该公司的偷税行为已涉嫌触犯《中华人民共和国刑法》第二百零一条第一款的规定，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第七十七条和国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》第
