租写字楼税费需要交哪些税费？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-09-28 07:20 标签： 租写字楼税费

 某公司2013年6月新购置办公楼，面积1000平米，支付购置款项3000万元，其他税费40万元（涉及的相关税费计入房产原值）。将办公楼分为一半自用，一半出租。2014年3月开始对自用部分进行装修，在五月份达到使用状态，装修费用花费240万元。出租部分于2015年3月对外出租，给租户了三个月的免租期，免租期过后按照每年100万元的租金，收取了三年的房租费用。试问2013年、2014年、2015年分别缴纳多少房产税？

  我们按照各年的不同情况进行探讨。（暂不考虑涉及的其他税费）

 1、2013年6月新购置的办公楼，处于闲置状态，未装修未使用，分析如下：

 1）房产税的缴纳时间

   根据 1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条　房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由各省、自治区、自辖市人民政府确定。纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税，2013年7月即应当承担房产税纳税义务。其应当按年计提，按照季度进行缴纳。

  2）计征房产税的税率及基数确定

自用房产计税规定参照国务院《国发（1986）90号》文件发布第三条房产税依照房产原值一次减除１０％至３０％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。　第四条　房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为１．２％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为１２％。

 2）闲置期间是否需要缴纳房产税

  未有相关条例或者规定表明闲置期间不需缴纳房产税，其需要按正常使用定期缴纳房产税。

2、2014年3月开始对自用部分进行装修，在五月份达到使用状态，装修费用花费240万元。分析如下：

1）装修期间办公楼是否需要缴纳房产税

根据《国家税务总局关于房产税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知》（国税函〔2004〕839号）的规定，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。因公司的办公楼装修只用了三个月，未达到规定中要求的六个月，不符合免交纳房产税的条件，在装修期间应担缴纳房产税。

 2）装修费用是否需要计入房产原值缴纳房产税

 对于新建房屋发生的初次装修费，由于其属于固定资产达到可使用状态前必要且合理的支出，应计入固定资产的账目价值；对于房屋后续改建扩建支出，属于对固定资产的改良改造，应当增加固定资产的账目价值；对于旧房装修支出，如果更换了（1987）财税地字第3号、国税发〔2005〕173号所列的附属设备、设施（不包括易损坏、需要经常更换的零配件），应计入固定资产账目价值并增加房屋原值，但可扣减原设备相应的设备设施的价值，也就是替换掉的设备设施计入房屋原值部分的金额；对于其他装修费用支出，在会计上应计入当期损益，不得增加房屋原值计征房产税；对于承租人出资装修的，根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（（1986）财税地字第8号）不增加房屋原值，由出租人按照租金收入计征房产税，如果承租人以装修费抵租金的，应有产权人按规定缴纳房产税。

  根据以上案例情况装修费用应当计入房产原值缴纳房产税。

3、办公楼一半自用，一半出租，出租部分于2015年3月对外出租，给租户了三个月的免租期，免租期过后按照每年100万元的租金。分析如下：

  1）免租期间房产税的纳税义务人

  根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[号)第二条，关于出租房产免收租金期间房产税问题：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。因此，三个月的免租期间房屋产权人公司仍然需要缴纳房产税。

 2）预收租金房产税的应纳税额

  一次性预收取的房屋租金收入，不能按照租赁期分摊缴纳房产税，更不能按照固定资产原值缴纳房产税。只能按照《房产税暂行条例》以及“国税发〔2003〕89号”规定，一次性的全额的按照12％缴纳房产税。

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摘要：以个人名义购买商用物业和以企业名义购买商用物业，所产生的税种和税率有相应差别：以个人名义购买，物业持有期间不产生税费，企业购买则需要缴纳土地使用税及房产税。

以个人名义购买如这种商用物业和以企业名义购买所产生的税种和税率有相应差别：以个人名义购买，物业持有期间不产生税费，企业购买则需要缴纳土地使用税及房产税。
个人名义购买后，再次出售时，提供发票按差额征收相关税费，不提供发票按全额征收相关税费；其中，土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收：
（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
举例来看，以个人名义，在上海买了一套价值2000万元的办公室，假设房子占地面积100平米，5年后又卖给唐先生，销售价格为3200万，那么买方和卖方在此过程中涉及的税费如下：
持有房产期间不需要缴纳费用
5年后卖给唐先生，如果按全额缴纳征收：
增值税和附加：%=112万
如果按照差额缴纳的税率征收，则需要缴纳：
个人所得税：（）*20%=240万
不考虑其他因素，计算土地增值税时扣除的金额为.2+1.6=2308.8万
增值额=00万，增值率==52%，相应的税率为40%，

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