求有柬埔寨投资经历的朋友,不知道柬埔寨西哈努克港港的房地产值不值得投资?

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-09-27 02:29 标签： 柬埔寨西哈努克港

柬埔寨西哈努克港经济特区

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    合作区实施企业：江苏太湖柬埔寨国际经济合作区投资有限公司（由江苏红豆集团、无锡光明集团、无锡益多投资发展有限公司、华泰投资置业咨询有限公司合资成立） 

    合作区建区企业：西哈努克港经济特区有限公司（由江苏太湖柬埔寨国际经济合作区投资有限公司与柬埔寨国际投资开发集团有限公司共同组建）

    合作区位置：柬埔寨西哈努克省波雷诺区4号国道212公里处，距柬埔寨唯一的国际深水港——西哈努克港12公里，距西哈努克机场3公里。

    合作区面积：总体规划面积11.13平方公里，首期开发面积5.28平方公里，截至2014年4月，已开发3平方公里。

　　多位消息人士称，红豆集团投资的柬埔寨西哈努克港经济特区项目只完成开发建设总量约26%，远慢于原定计划。该项目是中国商务部首批中标的境外经贸合作区之一，也为首批获商务部财政部验收确认的六个境外合作区之一。

　　业界广泛呼吁改变单家企业海外投资商业模式，抱团取暖，避免对海外区域政策、投资环境的“消化”不良。

　　 柬埔寨项目进展缓慢

　　红豆集团未曾料想，作为商务部首批中标的境外经贸合作区建设进程如此不顺利。截至目前，柬埔寨西哈努克港经济特区项目仅有3平方公里左右完成通车、土地平整、厂房盖建等开发建设。红豆集团是在2008年明确成为该项目的主体投资方，并负责项目运营、建设及招商活动。

　　根据原定计划，该项目初步规划2011年完成首期5.28平方公里园区的开发建设。到2015年，实现全部11.3平方公里的开发建设。

　　消息人士称，上述计划难以实现。“经过5年，西哈努克港经济特区目前依然存在大量待开发‘荒地’，按国内同类工业园项目进展标准看，实现目前已完成进度，国内也许只需要一年时间，红豆集团西哈努克港经济特区项目进展缓慢，呈现消化不良特征。”

　　项目投资主体、控股股东红豆集团副总裁陈坚刚称，西哈努克港经济特区目前已完成30栋左右产房盖建。

　　对于项目进展缓慢原因，消息人士称，挑战来自基础配套、土地整理、金融配套，以及当地文化政策环境。

　　“通过单家企业撬动一个海外工业园项目挑战颇多，红豆集团经历显示，单个企业很难处理土地整理、人口迁移、与当地政府沟通基础设施配套等工作。”该人士表示。

　　西哈努克港经济特区项目是中国商务部第一批批准的八个境外合作区之一，受到了包括两国政府总理在内的高层领导的关注。然而，最初高起点，并不意味园区建设的有效推进。

　　消息人士称，在后续的园区建设中面临诸多细节问题，由于缺乏政府间常设对接机构，红豆集团又不可能事事寻求柬埔寨总理，或者柬埔寨其他政府高官帮助。从而导致项目开发进展缓慢。“红豆集团案例表明，单个制造企业走出去的商业模式局限性较大。应该采取抱团方式共同进入某个工业园，形成产业集群。而这个工业园最好是政府与政府的直接对接，由中国政府牵头建设，而不是企业行为。”

　　台湾纺织业拓展会秘书长黄伟基表示，成功经历海外转移的台湾纺织业，可供借鉴的案例来自越南，通过中国台湾政府设立一个开发公司，由该公司与越南政府签订的工业园项目，目前成为了越南纺织业最具口碑工业园之一。而它成功的秘诀就是政府导入，解决了土地整理、人员安排、园区建设等一系列的配套工作。

　　中国纺织品进出口商会会长江辉则表示，政府做工业园项目是不以盈利为目标的，对企业走出去有很大帮助。“国内可供借鉴的例子是苏州工业园项目，得益于中国与新加坡政府每年定期跟进，尤其是副总理级别的定期交流进展，一些细节问题得到及时、较好解决。该项目进展迅速。”

　　在资金层面，制造企业海外转移也面临挑战，天虹纺织(02678.HK)董事长洪天祝称，以越南为例，越南分行行长能为单个企业提供的贷款额度仅为500万美元。企业“走出去”面临金融配套和融资障碍。

　　知情人士告诉，鉴于目前中国制造业海外转移的大趋势，以及过去单个企业海外转移面临的挑战。商务部正在研讨海外整体转移方案，未来可能出台一系列扶持举措。“包括贴息，以及由国家出面‘圈地’打造工业园项目。”

　　未来面临成本上升风险

　　即便西哈努克港经济特区项目未来按计划投入运营，目前，柬埔寨国内出现的劳动力紧缺迹象，或许也是红豆集团所未充分预料到的。

　　陈坚刚称，西哈努克港经济特区部分项目实施运营以来，园区经营顺利，从未出现过任何罢工情况。

　　但一位知情人士告诉大智慧，柬埔寨劳动力市场趋紧迹象已经显现。

　　“与越南相比，柬埔寨的竞争力主要体现在更廉价的普通劳动力，但随着进入企业的增多，作为人口小国的柬埔寨，其劳动力市场也出现了紧缺迹象。人工成本面临上涨。”该人士称，“加上中国纺织业投资柬埔寨需要一定周期。未来成本风险将会显现。”

　　与越南不同，越南的熟练产业工人较多，柬埔寨则以普通劳动力为主，因此，投资柬埔寨面临更长的产业培育周期。

　　目前，国内纺织业投资柬埔寨，并已投产的企业，还包括申洲国际(02313.HK)、(000982.SZ)等企业。行业内“走进”柬埔寨已初具规模。而随着企业进入的增多，柬埔寨承接中国制造业转移的能力，及热情也将逐渐递减。由于红豆集团的柬埔寨项目规模较大，这也将是其未来面临的重要风险。

　　消息人士告诉大智慧，红豆集团计划将工业园资产打包IPO，但结合项目目前进展及未来风险，IPO“前路漫漫”。

　　作为(600400.SZ)的控股股东，红豆集团副总裁陈坚刚称，红豆集团未来拟将旗下两块业务分别打包上市。但其未透露业务具体构成及规划上市时间、地点。

*本文转载自TheDAYUInvestGuide*作者海君这几天受人所托，调查了一遍柬埔寨...

这几天受人所托，调查了一遍柬埔寨西哈努克港沿海岛屿投资开发情况。

下面这篇，就让我写一点那些个电视上让播的吧，不让播的，自觉阉割。

1.   背景简介 据我查阅与访问的结果，西港沿海附近大小岛屿在50个左右。这些岛屿大小、位置、天然资源等条件都不尽相同，但总的来说，条件优越的都基本全被投资者租下来了。目前为止，海岛持有者主要来自两个国家：俄罗斯与中国，剩下的持有者多为欧美背景。

到去年为止，投资者与政府签订的租期为99年或69年不等。从去年开始，新签订的租约里租期都是49年。

现在存在的一个状况是：买得起岛的人很多，但买了之后，开发得起的人很少。从而产生了一种现象，无钱开发的岛主们有的希望岛屿升值从而转卖获得利润，有的希望找到投资共同开发。但是政府自然有对策，在签订的租约里一般都是期限与进度约定，比如5年以内开发要达到原定计划的50%云云，如若不能达到，政府将有权收回并重新处理该岛。然而与此同时，我们也发现政府的执行力度可松可紧，比如如何测定开发进度？荒岛上光挖开了几条路，算是进度的10%还是20%？最后的结果是，广有人脉的岛主们似乎也不用太着急，而另外一些岛主们则运气不太好，往往由于时不我待，不得不中途被迫放弃持有。这些都是投资前应该考虑的因素。我的意见是：后续开发资金充足非常重要。

2.   几个有代表性的可租岛屿岛屿一：Koh Dek Koul 面积在三公顷左右，海岸线长300米，离西港海岸7公里，乘船15分钟。这是离西港海岸最近的几个岛之一，从西港海滩就可以望见。

（最左边红点处，不是桥梁连接的大岛） 拉近看，是这样:

你可以看到，这不是一个荒岛，对她的开发十几年前就开始了。持有者是两个俄罗斯人，这两个人的故事，比较传奇，以后再说，但现在因为纠纷，要卖掉。岛的开发很早以前就完成了，主体是一个精品酒店。这个岛虽然有很多地理优势，但劣势也很明显：有海岸但没有沙滩，开发已经完成，可再设计的空间很小。由于以前的开发存在成本，售价也很高。我找到了俄罗斯人，开价******（此处电视上不让播）。

岛屿二：岛屿名称对方不肯告诉我，面积33公顷，离海岸二十来公里的样子，乘船一小时以内。对方开价***美金，由于前期开发已经在进行，已投入的开发成本在**（不让播）多万，也要购买者承担。对方不肯提供更多消息。我认为，她的缺点是面积太大，价格高，而且前期已经完成，也不知道设计是否合理，优点是可开发潜力大。

岛屿三：岛屿名称对方不肯说，面积6公顷，离岸距离对方用了一个词“不远”，开价***美金，而且可以砍价。这个岛屿是未开发的，新申请下来的。如果其它条件都不错的话，我认为6公顷是一个很理想的面积，不会贵得惊人，但同时又有完全足够的空间可供发挥。

岛屿四：Koh Tres，面积8.97公顷，离岸距离可能只有三公里左右。但问题是今年刚刚被一个公司从政府处租下来，租约可能还没有签订。有一定可能性就是租约最后谈不拢造成交易流产，这个要看运气。

图中的Koh Khteah便是，从岸上望过去，是这样：

现在岛上完全处于荒芜状态，有一段很小的天然沙滩，只有一户有政府背景的人家在守岛，没有其他人。价格打听不出来。

以上，是我选了几个很有代表性的案子给你做参考。如果时间充裕，真正开始着手要计划投资的话，可以全方位调查一遍把可购岛屿都筛选出来也不难。

我个人的感觉是，像第三个与第四个岛屿这样的，比较有开发价值，而且性价比也比较合适。第四个岛有一个缺点就是离岸太近，这一缺点下文会分析到。

3.   开发过程中会面临的最直接问题首先，交通问题。要开发，就需要有建筑材料，人员，机械。这些都需要船运上去。所以在选择的时候，离岸越远的，成本会越高，而且成本是以几何基数增长；但太近了也不好，游客上岛，其目的是为了寻一份清静以及与尘世脱离之感，如果岛与陆地间彼此的动静相互都可以看得清清楚楚，那么就失去了她作为一个岛的最重要的魅力。所以，距离要在三十公里以内（三十公里乘船刚好一小时），但也要在至少五公里以外。

淡水：凡是有当地居民的大岛，不会存在水源问题，一般是泉水、井水。几公顷大的小岛，有的也有自然淡水，但资源十分有限，如果开发旅游的话，由于淡水需求量超过其原始承载能力，就要另外找水资源。现在最成功的方案是雨水收集过滤；在旱季的话，要从周边大岛或者陆地运入饮用水；也可以引入海水淡化设施，但海水淡化需要电能，又增大了能源负担，所以从周边运入饮用水为成本最优。小岛的地表水虽然可用，但过度采用会影响到植被与岛上的生态平衡，长远看来，危害极大。

电能：柴油发电是普遍解决方案。现在一些经营成功的小岛已经陆续采取太阳能发电，逐步减少柴油发电的份额。柴油发电最大的缺点是噪音。

固体废弃物：带入岛内的潜在废弃物都要经过严格管理。比如塑料袋一类，原则上不能带入，不可生物降解的固体废弃物都要进行严格监管收集，运回陆地。

原著民：一些小岛上原本并无居民，就不存在这一问题。但也有些小岛上有零星的渔民，这样的情况下，要进行安置，如果居民愿意留下，可以留下继续当他的渔民，如果旅游开发影响到了他的生计，那么应该为他安置。最简单的办法是雇用他。

4.   成功与不成功的案例 最成功的，要数情人岛（Song Saa），这是一对澳洲年轻夫妇开发的小岛。它是两个相邻小岛，中间以栈桥联接，一个4公顷，一个3公顷，离岸30公里。从2006年买下小岛以后，到基本完成可以迎客花了两年半时间。

这两个小年青还是很花了一番功夫的，他们的儿子都好像是在岛上出生的。

这样的独立小客房有27套，每一套最基本的起步价是1200美金一晚，而且经营状况非常之好，名气也越来越大。

她的沙滩也是很花了心思的：

慢慢地，就出了一种仙境的效果。

我看了她最新的消息，其中有两个独立客房是家庭式的套间，现在作为产权度假屋出售，开价是一百万美金，客人在买下来之后还是交还给情人岛管理与经营，一年有30天的自己使用时间，租金所得归买家。这个主意也不错。

两个俄罗斯人，其中一个在十年前曾经一度是俄罗斯最大的房地产开发商之一，上了全球富豪榜的，他在上一次金融危机的时候放弃莫斯科，卷款跑到了西港，与另外一个俄罗斯人一起买下好几个岛，其中一个就是上文中提到的岛屿一，另外两个在离岸70公里处，两岛也相邻。由于这位卷款逃来的富豪上了莫斯科的通缉名单，他自己的资金链也因为投资过大而处于崩溃的边缘，再加上他与合作伙伴闹纠纷，2015年5月他被柬埔寨政府遣送回了俄罗斯，判了20年，一时半会儿可能回不来柬埔寨了。他的开发事业也因此中断。有人说，如果再给他十年时间，他真有可能弄出来柬埔寨最漂亮的岛。因为他是把这两个小岛当下半生的事业在做，不惜成本，有个岛上的一套房间里面是他搜罗了全世界的奇珍异宝放在一起，连太师椅都是镏金的。

现在他本人在莫斯科监狱里，西港的一些岛，要卖的卖，被政府收回的要收回。

5.   总结(1) 一开始想法不能太大，一般来说开发到一定程度会发现成本比想象高；(2) 不能等到开发完全再运营，可以开发一部分，运营一部分来维持资金链；(3) 岛屿的设计与氛围是决定其运营结果的重要因素。后记：完了，一不小心，搞成了标题党，到最后才发现，到底要多少钱这个数目电视上不让播。各位客官，多多见谅。

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