大房东同意二房东转租租后商户经营了一房东禁止的业态

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-09-25 00:45 标签： 大房东同意二房东转租

老李净身出户后，想找个房子住，在网上看了半天，挑了一个两室一厅的房子，签合同那天，老李也没问那人是不是房东，就和他签了合同，老李也是直接把租房款打给了这个人，过了快七个月了，老李刚交了半年的房租，有个人突然上门，问老李为啥住他的房子，让老李赶紧搬走，老李懵了，急忙打电话问，才知道这才是房主，想让二房东退钱，二房东也不愿意，说钱都给了大房东了，找大房东要，大房东说本来就不允许转租，不退钱。

问题来了，老李该咋办？

老李这个事情，要分两部分，租赁合同无效和租赁合同有效两种。

《合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

2、九楼律师说：若合同无效，老李咋办？

二房东作为承租人，未经出租人大房东的同意将房屋转租给老李，出租人大房东在知情后不予认可，因此老李与二房东签订的房屋租赁合同无效。

没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。在老李与二房东签订的房屋租赁合同无效的情况下，二房东收取老李租金的行为构成不当得利，老李有权要求二房东返还，老李可以直接起诉二房东要求返还已交的租房款（租赁期限内，已经租住时间内的租金没法要了，可以要没住的期限内的）。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

2、为啥这个租赁合同有可能还有效呢？不是说未经房东同意的转租都无效么？

九楼律师解释：凡是民事权利，都是有时效的！

法律不保护躺在权利上睡觉的人！

如果大房东知道或者应当知道二房东将这个房子转租了，超过六个月，就没法来主张合同无效的。老李放心的住到交租金的租赁期限，然后搬走就是了。

如果大房东不愿意，起诉到法院，也是大房东和二房东之间的事情了。

租房子和出租房子的时候，需要注意以下几点：

1、承租人要认真查看房屋产权和相关资料。

（1）查看房主身份证、房产证、购房合同等确定房屋产权;

（2）如果是第三人受房主委托出租房屋，要看授权委托书、受委托人身份证等资料;

（3）如果是二房东转租，最好看到房主提供的书面证明，而且能够当面核实。

2、出租人也要仔细查验承租人的个人情况，留存承租人的身份证复印件，一旦发生纠纷能够及时维权，省的连身份证号都不知道，被告都无法确定。

3、双方要认真签订租赁合同。

租赁双方对房屋用途、租赁期限、修缮责任、变更与解除合同、签订转租、违约责任等事项要明确约定，以免产生争议。

除了房屋内部的家电、家具等附属设施列明外，对于房屋漏水、附属设施故障维修的责任也要明确，东西坏了谁来出钱修，双方要约定好。

租房子和出租房子时，保留好身份信息等，没错。

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当下，有一些租房者将自己承租的房屋转租给第三方以赚取租金差价，也就是大家俗称的“二房东”。那么，这种转租房屋行为要交哪些税收呢？又该如何交呢？

转租同样是出租行为，二房东转租房屋应当按照出租不动产计算缴纳增值税。

根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）的规定，其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

如果二房东是企业，《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》规定：

一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

（一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

企业转租房屋收入毋庸置疑应当缴纳企业所得税，租金收入计入应纳税所得额申报缴纳企业所得税。

个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，与出租房屋一样，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。问题在于，是按转租租金全额计税，还是按租金差价计税？

根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号）的规定，取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。因此，可以按租金差价计算缴纳个税，但前提是有房屋租赁合同和合法支付凭据。

需要注意的是，个人出租房屋区分住房和非住房适用不同税率。对个人按市场价格出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。对非住房依然适用20%的税率征收个税。

转租房屋还需要注意财产租赁所得个人所得税前扣除次序：首先扣除财产租赁过程中缴纳的税费，包括增值税、城建税及教育费附加、房产税；第二扣除向出租方支付的租金；第三扣除由人负担的租赁财产实际开支的修缮费用，符合规定的修缮费每月最高可扣除800元，不足800元的按实际修缮费用扣除，超过800元的部分于次月按本原则继续抵扣，直至扣完为止。最后可以扣除规定的费用扣除标准：对月租金收入不超过4000元的减除费用标准800元，4000元以上的减除费用标准20%后，余下的为应纳税所得额。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。因此，租用房屋的单位和个人又转租，二房东所取得的房租收入不再缴纳房产税。

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定：财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。包括承租合同和转租合同，均应当按规定缴纳印花税。

| 作者：张翀  转自：中华会计网校税务网校

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您好：由于房主不允许转租，因此二房东和你签订的协议无效，你的损失应当由二房东承担。如二房东不肯协商解决，只能通过诉讼途径解决。如对本回复满意请采纳，如有疑问请补充问题，本律师将给您满意答复。如有需要，请联系本律师。广西万通律师事务所邓宝统律师地址：广西南宁市园湖南路（东葛—新竹路段）7-28号园湖苑A座四楼A4号

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