从投资角度出发，也许任老师能对4年以后的房价和流动性做个判断。那个判断对大家或许更有参考意义。

　　海底迈克，职业股权投资人、金融投资专家，较早时在国际大型金融集团全球总部工作多年，后受邀回国担任公募基金公司首批国际投资负责人，拥有近20年国际国内投融资经验，多次准确预判重大市场事件和热点。

　　近日看到任老师放狠话了： 2018年下一轮房价将暴涨，不涨我提头来见!

　　大概扫了一眼内容，还是主要从房地产供给方面来判断的。为了方便大家，我从网上摘抄几段放到这里回顾一下：

　　近日，在《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上，任志强与张维迎等经济学家对2017年房价展开了一次深刻的探讨。在此次研讨会上,任总的核心论断是：错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发，所以下一轮会比这一轮涨得更高。

　　任总表示：2015年土地供应就是负的33%，很多城市土地已经出现短缺，包括和。

　　2016年，政府的土地供应继续下滑，部分一线城市的土地连2015年的一半都不到。比如，北京16年的土地出让收入是800多亿。而15年是多少?1960亿。去年才到前年的差不多40%。

　　而土地是两年开工，所以它15年和16年连续2年的土地供应负增长将影响到未来城市的库存。

　　目前，因为土地稀缺，部分一线城市已经在限制人口，比如北京最近提出一个“誓死守住人口2300万的底线”。并且市里给各个区还下了任务，区里就把任务分割给了管辖下的各个企业，但结果却收效甚微。

　　这是必然的，一线拥有更好的教育，更好的医疗，以及更好的前景，“把人轰走，你轰得走吗?”人往高处走是人的天性，不然人类早就灭绝了。这样违背人性的计划注定必然失败!

　　世界历史上，早就无数次的证明限制人口根本行不通。

　　早在东京还是1200万人口的时候，当时就跟北京一样，下决心把人口控制住，于是就发展东京的卫星城市，修了条高速铁路，说半小时就能到大阪，大家去大阪生活吧。

　　结果路是修好了，东京人不但没去大阪，反而大阪的人全都跑到东京来了，现在东京多少人了呢?3750万。

　　只要人口还在源源不断的往一线城市涌入，房价怎么会不涨呢?

　　(来源：时代聚焦)

　　十几年来，每次任老师判断房价走势都比较靠谱，可是现在房价已经这么高了，到底买不买呢?买的话，担心接了击鼓传花游戏的最后一棒，不买吧，又担心房价上涨后踏空。

　　现在买不起房子的人就比较省心，因为反正买不起，只要看戏就可以了。最多在各种论坛上打压一下看多的人，唱空房价，虽然知道作用不大，但是集腋成裘，外一真把房价喊下来呢?

　　比较难受的是现在持有房产和大量现金的人。

　　持有房产的人要决定是不是继续持有，如果房价一旦进入下行周期，房子卖便宜点还是可以的，就是少赚一些的问题。可是如果大家一窝蜂的抛售套现，很可能房子就卖不出去了。拿什么去还银行贷款呢?

　　持有大量现金的人要决定是买房子还是投资其它资产，投错了，损失会很大。

　　影响房价走势的因素非常多，大到经济发展情况、货币供给、土地供给、政策、国际金融政治等等，小到工资收入、首付比例、限购政策等等。

　　这么复杂的事情，2017年诺贝尔经济学奖获得者理查德·塞勒教授都不一定能搞懂。

　　其实，市场上绝大多数对房价的准确判断，都具有一定的偶然性!

　　这就像股票市场上，如果碰到大牛市，99%赚钱的股民都说是因为自己判断准确，而不会说自己只不过是运气好而已。

　　任老师对房价的判断也只是从狭义的房产供需角度做出的。但是在前些年全球货币泛滥的大环境下，使用这样简单的模型就足够了。

　　现在房价这么高了，又听说全球都要进入货币紧缩周期了。我们这些普通群众，现在还要不要听任老师的最新判断去买房呢?

　　这里有个相对简单的办法，可以从身边的感知入手来计算一个指标。姑且叫这个指标为极限购买力指标吧。然后用这个指标来判断是否要买房。

　　为什么可以用这个指标?

　　因为近几年房价的快速上涨，主要是由投资需求、抗通胀需求拉动的。 投资就有要套现的时候。那么投资需求的接盘方就是刚需。说得通俗一点，投资客贷款加杠杆抬高了房价，目的是为了卖出去赚钱，扣除贷款外获得利润。要卖出去就只能找买房子用来住的人才行。不论一套房子被几轮投资客轮番接盘，最后他也必须靠自住的人才能真正落袋为安。

　　道理就是这么简单。

　　极限购买力的计算方式大概是这样的，因为年龄越大则购买力越强，贷款期限越长，每个月还款压力越小，极限购买力就按照这个逻辑来推导。假设60岁退休，贷款最长30年，刚需购房人的平均年龄最晚是在30岁左右。

　　主力购房人群是无房的企业中层、金融从业人员等，夫妇都有收入，可获得双方父母支持首付款。在北上广深举例来说，这个群体的家庭月收入在3万左右。去掉房租8000，吃饭4000，社交娱乐2000，孩子花费3000，净剩下大概1.3万可用于支付房租。这个数字应该是高估的，因为没有扣除医疗、服装、旅游等额外支出。这些可以寄希望于未来工资上涨，或者其他投资盈余。

　　为什么不用40岁、50岁的购房人群来计算?

　　因为他们如果早就有房，那么就不是刚需，如果他们还没有买房，贷款期限就短的多，贷款额也会下降了。

　　城镇化进程中进城务工的农名工兄弟、保安大哥、保洁大姐等等很明显不在此列。他们收入不但较低，而且在可预见的职业生涯中能进入极限购买力群体的可能性也比较低。

　　也没有考虑极限购买力群体未来升职加薪的因素，那个虽然可能对远期房价有影响力，但是无法提前最近几年。即使是借钱也不行，这个群体连首付都不一定有着落，去哪里借钱还房贷呢?

　　这种极限情况下，按照30年计算，这些家庭可获得贷款250万元左右。首付大概30%，则房屋总价可负担350万元左右。首付100万哪里来?假设可以自己积累一些，双方父母支持，银行消费贷，朋友间借款等。

　　350万有了，那什么可以买?不用考虑了，在房价上升的极限情况下，能够购买的就是最小的户型。最小的户型，现在北京已经出现了，大概50平米吧。小是小了一些，只要能晚上睡觉就可以了。这样大概每平方米8万左右。

　　地段呢?金融从业人员上班比较靠近市中心，所以公共交通一小时到市中心是一个平均要求。这样算下了，就是在北京4、5环附近一居室均价达到8万。投资客买的房子出手的时候都是了，所以主要看二手房房价就可以了。

　　现在北京的二手房房价是什么样呢? 根据中原地产数据，低于8万的只有石景山6.1万、丰6.4万，而其他区域都高于8万，其中海淀8.9万、西城11万、东城9.5万、朝阳8万。

　　任老师说房价2018年下半年还要涨，也许会涨吧，可是能接盘的就只有投资客了。

　　投资客的计算方式也离不开极限购买力这个指标。前面说过，他们最终是要套现的。投资的话就要考虑年化收益率了。

　　在北京这种情况下，房价已经接近极限购买力，即使因为各种因素，比如说货币泛滥，房价也不会超出太多。 即使是在过去十几年全球货币宽松的大背景下，刚需家庭收入增长也是十分有限的。未来全球延续以前那种规模的宽松货币环境已经不大可能了。

　　假设极限购买力超出区间20%，达到9.6万元。扣除各种交易税费，估计也就是剩下15%左右。税费计入极限购买力的原因是显而易见的，因为极限购买力的概念是没有其他支付能力了，所以不可能另外有钱去支付税费。

　　现在买一套新房，从交房款、到交房、到拿证、到持有到最低税费交易，估计最少要4年以上。15%的收益按照4年计算只有3.75%。

　　上面就是极限购买力指标的计算方式。3.75就是这个指标值。 可是3.75%还不到银行理财的收益。而且银行理财的流动性更好、安全性更高。

　　即使现在去买一套二手房，两年以后卖掉，最多也只有7.5%的收益，比其他投资方式也好不到哪里去。

　　那么现在买房长时间持有，比如说10年呢?因为决定极限购买力水平的最主要因素就是家庭收入。前面说过了，即使是再来十几年货币宽松，也看不到家庭收入大幅上涨的可能性。

　　持有十年，到时候收益率还不如银行存款。

　　那等着其他投资客来接盘吧?这就变成了击鼓传花的游戏，看谁倒霉接最后一棒了。房地产就变成了另外一个比特币市场，短短几年可以上涨百倍，可是几个月的时间就可以血本无归了。

　　从投资的风险收益角度看，房地产投资的风险已经远远大于收益了。

　　任老师说了2018房价会涨，第一他没有说会涨多少，第二他没有说买了之后能不能卖得出去。

　　如果现在听了任老师的话，在北京等极限购买力指标较差的区域买了房，2019年的时候，任老师突然多翻空，说2021年房价要跌。现在买房的人可就惨了，因为你卖不出去啊。

　　在其他地方是否还可以买房?大家可以按照同样的方式计算一下，做出自己的判断。

　　从投资角度出发，也许任老师能对4年以后的房价和流动性做个判断。那个判断对大家或许更有参考意义。

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