据第一消费金融了解，蛋壳公寓的运营主体紫梧桐（北京）资产管理有限公司（简称“紫梧桐北京”）2017年末的资产规模为10.92亿元，较之2016年末的2.26亿元同比增幅383.75%。2017年度，紫梧桐北京实现营收1.59亿元，同比增幅180.86%；净亏损1.8亿元，较之2016年度的4459.33万元亏损额继续扩大。
在主流的互联网赛道格局已定的情况下，像长租公寓这种细分赛道受到创业者和资本追捧，是必然的。长租公寓崛起的天时地利人和，一方面是流动人口，另一方面是政策。
一、流动人口：高校毕业生和白领是长租公寓用户
国家统计局数据显示，2017年末中国大陆人口13.9亿中，全国人户分离的人口（第一消费金融注：指居住地与户口登记地所在的乡镇街道不一致且离开户口登记地半年及以上的人口）2.91亿，其中流动人口2.44亿，后者正是住房租赁市场得以发展的基础，约占中国大陆人口总数的17.55%。
流动人口中的重要构成是高校毕业生、异地工作的白领和外出务工农民。由于长租公寓的运营成本较高，套路较市场其他中介较少，长租公寓的月租金较之市场价略高，因此外出务工农民应该只有极少部分是长租公寓的受众。2017年，外出农民工17185万人。假设将外出务工农民全部排出，长租公寓的用户基础约为7215万人。
长租公寓的用户基础并不是固定不变的，其增量用户来源于每年不断增长的高校毕业生。国家统计局数据显示，2017年，研究生、本专科生的毕业生数量为793.6万人，较之2016年的760.6万人增幅为4.3%。高校毕业生基本上无法做到毕业即住进父母或者自己购买的房子（链家研究院发布的报告显示中国人置业年龄2016年为34岁），只能选择租房。
长租公寓的用户在中国并非均衡分布。据国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告2017》，第一消费金融将外来人口数量排名前15且GDP总量超过1万亿元（第一消费金融注：GDP低于1万亿元的城市的外来人口或多为蓝领，不是长租公寓的受众）的城市罗列出来，分别是上海（969.7万人）、北京（810万人）、深圳（806.3万人）、广州（533.9万人）、天津（517.7万人）、苏州（386.5万人）、武汉（242.8万人）、成都（192.9万人）、杭州（182.8万人）和南京（164.2万人）等10座城市。这些城市成为长租公寓提供方的兵家必争之地，比如前面10座城市中自如只有苏州没有进场布局。
以上为长租公寓崛起的用户基础，部分外来人口数量巨大且经济发达的城市，成为长租公寓的根据地。接下来谈论长租公寓崛起的另一个重要因素，政策。
二、政策：中央的“租购并举”与地方的“租售同权”
长租公寓崛起的政策背景，分为中央政策和地方政策。
2015年1月，《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》下发，中央要求地方建立住房租赁信息政府服务平台，培育住房租赁机构，支持房地产开发企业出租房源。这份文件拉开了中央谋划租购并举的序幕。到2017年末，中央已经连续出台政策共9份。
2017年7月，住建部会同发改委、财政部、央行等八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，点名选择广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12座城市作为首批开展住房租赁试点的单位。
在中央政策的号召下，地方相继出台配套政策，主要表现为：发展国有租赁企业，支持其他住房租赁企业；建设政府租赁信息平台；盘活存量房源，鼓励商品房改建出租、个人住房出租，加大新建租赁住房的土地供应；放宽住房公积金提取，实行实物配租和货币化补贴并举的保障制度；强监管以保障承租人权益；提供融资支持与税收优惠。
在地方政策中，广州率先提出达到一定条件的租房者在子女入学方面可以与购房者同权，将中央的“租购并举”向着“租售同权”发挥。如果租房的权益向着购房才享有的权益靠近，那么，长租公寓的市场势必会大规模扩张。
第一消费金融在比对中央政策和地方政策时发现，市场化的民营长租公寓企业的发展其实是找不到相对应的中央政策依据的，因为中央政策基本上是在鼓励地方发展国有的租赁相关平台。只有在一些地方政策中，才有一些零星的表述，对市场化的民营企业发展长租公寓扫清政策疑虑。民营企业生存面临的这种尴尬处境，如同达摩克拉斯之剑悬在头顶——发展得好则政府、企业相安无事，发展的不好则涉嫌违规无牌无照进入特许经营领域。
市场格局：自如、红璞公寓、相寓和蛋壳公寓四分天下
目前，市场上的长租公寓品牌，按照拿房方式可以分为集中式和分布式两种。
集中式拿房，指的是租赁平台通过收购或租赁的形式取得整栋楼或整栋楼中的几层，统一进行改造后出租（上图为北京上地凌云自如寓）。
分布式拿房，指的是在小区里分散拿下委托人（第一消费金融注：指的是出租人。具有房屋所有权的出租人，与经营长租公寓的中介签署《财产委托管理服务合同》后，成为其拥有所有权的委托人）的房源，对房间进行装修配置后，以公寓品牌对外出租（上图为魔方公寓石榴庄公寓）。
一些品牌将集中式和分布式结合起来经营，比如魔方公寓最先是分布式拿房出租，后来又开发了摩尔公寓，打造整栋的品牌公寓。集中式拿房便于统一开发、管理和运营，而分布式拿房渠道更灵活、适合创业者快速打市场。
长租公寓另一个分类方式，是按照企业的业务模式分类，可以分为房地产开发商、房地产服务中介、互联网+资本，以及酒店集团等4种。
房地产开发商，优势在于房源和资金充足，能够在早期获取集中式优质房源，并以较低成本完成房屋设计、装修改造及商业服务管理，大幅降低出租房屋初期投入成本，如红璞公寓。
房地产服务中介，是连接委托人和租客的桥梁，面对委托人可以迅速以较低成本收集分散在各地的房源，面对租客可以精准对接不同偏好消费者，如自如、相寓。
互联网+资本整合，可凭借自身在互联网和技术方面的优势，通过线上化平台解决委托人和租客之间一定程度的信息不对称问题，快速通过线上获客。互联网租房平台多通过分布式方式拿房，如蛋壳公寓、魔方公寓。
酒店集团，在连锁运营方面经验丰富，拥有用户流量，在用户管理、销售渠道以及家电装饰采购方面具备优势，如如家打造的雅住。
2010年，未来寓、魔方公寓等品牌亮相市场，是长租公寓的发展开端，均以集中式拿房打天下。迫于过高的拿房成本，后期加入的玩家或仅选择分布式拿房，或选择将集中式、分布式拿房结合起来的方式发展。
目前，一线城市的成交空间趋于饱和，新成交土地、新开工房屋、新竣工房屋等增量指标逐渐下降，故一线城市发展长租公寓首要是抢占市场份额，需要迅速拿房。外来人口数量大且经济发达的新一线城市和少数二线城市也成为长租公寓抢占市场的战场。从第一消费金融统计的部分长租公寓品牌的拿房数据来看（见上图），拿房最为凶猛的是背景为链家的自如、背景为世联行的红璞公寓、背景为我爱我家（000560.SZ）的相寓和背景为风投如高榕资本、华人文化产业基金的蛋壳公寓，分布式拿房数量总和达到133.5万间。接下来重点阐述蛋壳公寓的发展情况。
蛋壳公寓计划赴纽交所上市
蛋壳公寓的运营主体紫梧桐北京，注册于2015年1月21日，注册资本1000万元，法人为高靖。工商信息显示，2017年12月28日，紫梧桐北京的股权确立为：高靖认缴出资570万元，占公司股权比例57%；崔岩认缴出资430万元，占股43%。
截至2018年1月31日，紫梧桐北京共设立5家全资子公司，分别位于上海、深圳、杭州、武汉和天津（第一消费金融注：接下来提到这五家公司主体分别简称为上海蛋壳、深圳蛋壳、杭州蛋壳、武汉蛋壳和天津蛋壳）。
紫梧桐北京设有销售团队、房屋产品团队、客户体验中心、运营管理团队、市场团队、BI数据团队、技术团队、支持团队等8个团队，各团队分工如下：
资料显示，紫梧桐北京未来发展规划战略及规划如下：
（1）市场占有率及行业排名：在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25-30%，而目前中国品牌公寓起步较晚，规模占整个市场不足2%，未来发展空间非常大。蛋壳公寓将在最近三年内向北京地区分散型长租公寓行业第二及第一冲刺。
（2）区域布局：未来，蛋壳公寓将不断巩固并开拓在一线城市的市场地位；另外，随着一线城市长租公寓市场逐步饱和，蛋壳公寓将逐渐开拓二三线城市市场，进一步在郑州、成都等地筹划设立子公司，收取优质物业，以保证未来在二三线城市长租公寓市场占据优势地位。
（3）资产管理规模：蛋壳公寓资产管理规模在未来的几年里将会持续指数化增长，截至2018年底，蛋壳公寓预计资产管理规模为20万间左右，计划实现30亿元租金收入；截至2020年，蛋壳公寓预计资产管理规模为100万间左右，计划实现240亿元租金收入。
（4）融资规划：待市场规模及资本积累到一定程度，蛋壳公寓计划在纽交所上市。
资料显示，蛋壳公寓定位的用户是21岁至28岁的都市白领，其长租公寓产品类型主要分为“合居”合“逸居”产品。
分租产品主打合居系列。这个系列由两种风格（MUJI风和工业风）、四款产品组合，以满足不同租客的需求和喜好，以及租客对不同房型房态的追求。合居系列公寓是既有相对独立的个人房间，又有合用的公共空间。
整租产品逸居是最新推出的房屋产品，风格上延续了合居的色彩，更注重产品细节。主打一居室，其中又分为一室一厅和开间。
目前，为满足客户的需求，蛋壳公寓根据部分租客对短期租赁的要求，新开发了租赁期限为一个月的短租产品。短租产品目前占蛋壳公寓全部可租公寓数量的5%左右。
蛋壳公寓在房源拓展方面主要从以下三个方面获取：
一、蛋壳公寓与多家房地产经纪代理企业或其他中介机构合作获取房源信息；
二、业主可以通过蛋壳公寓官网、微信公众号、APP上进行业务自行申报房源信息，主动委托蛋壳公寓进行房产托管及对外租赁；
三、蛋壳公寓的业务团队会主动到公司确定的小区或目标区域主动拓展房源。
蛋壳公寓与委托人在房屋托管期限的约定条款上，一般为三年，部分期限可达到五年及五年以上。如果委托人在合同期限内要求提前收回房屋，按照《财产委托管理合同》的约定，委托人需要向蛋壳公寓支付两个月的租金以及其他应付费用作为违约金，以确保协议双方遵守合同约定，保证房源的稳定性。
蛋壳公寓目前亏损的原因，与其重资产运营有关，需要持续烧钱。
蛋壳公寓采用“房屋托管+标准化装修+租后服务”的重资产模式，为出租人提供增值性房屋管理和服务，为租客提供品质较市场一般水平更高的租房体验。
蛋壳公寓的运营主体紫梧桐北京定位为资产管理公司，其资产管理收入构成为：
每个月的资产管理收入金额=每个月度租户支付给蛋壳公寓管理公司的租金（第一消费金融注：支付租金的方式主要为微信和支付宝；蛋壳公寓管理公司定期从微信的企业商户、支付宝的企业账户中将收取的款项提取至其对公账户）+租客向蛋壳公寓管理公司按月支付的服务费+租客向蛋壳公寓管理公司按月支付的维修金+租客违约后蛋壳公寓管理公司当个月度实际收取的违约金-每个月度蛋壳公寓实际支付给产权方的租金（第一消费金融注：支付租金的频率为：约80%为按季支付，剩余为按月支付，支付方式主要为银行转账）。
在这里需要提到四个会影响蛋壳公寓收入的概念：
一、租金增长率：带来很少的收入
从出房角度的租金增长率，蛋壳公寓采用国家统计局公布的北京、上海、广东近三年平均租房类居民消费价格指数，如下：
实际上蛋壳公寓的租金调整并非没有客观权威依据。
二、退租率、退租返现率：带来可观收入
退租率指租客提前退房、清退、逾期清退（简称“退租事件”）次数占全部租房合同（签约次数）的百分比。蛋壳公寓对退租事件会按照合同约定扣留一部分押金，扣留押金一般不超过一个月的房租。这部分是蛋壳公寓的收入。
退租返现率是因退租事件引起的押金被扣留金额占月租金的百分比。
数据显示，2017年度蛋壳公寓签约总次数56529次，退租总次数11211次，退租率为19.67%。
2017年，11211次退租带给蛋壳公寓违约金收入为2260.48万元，平均每次退租收取现金2032.62元（低于其平均每月租金2539.04元），退租返现率为80.5%。
三、出租人违约率：带来极少的收入
当房屋的所有权人将房子委托给蛋壳公寓出租，出租人可能会违约。蛋壳公寓这方面数据显示，2017年蛋壳公寓与出租人签署房产委托合同次数12036次，出租人违约总次数10次，出租人违约率仅0.08%，说明出租人对将房产委托给蛋壳公寓表示满意。出租人违约后交给蛋壳公寓的钱是蛋壳公寓的收入。
四、租赁期空置率：空置率过高会造成极大损失
租赁期空置率，计算公式如下：
租赁期空置率=租赁期控制天数/总可租天数*100%
2017年，蛋壳公寓可出租间总可出租天数7510047天，实际总空置天数748777天，其租赁期空置率为9.97%。蛋壳公寓收来的房子实际上并不能马上出租出去，这中间最耗费时间的是装修，是侵蚀蛋壳公寓营收的最大来源。蛋壳公寓的收房BD在一线努力收房，但装修耗时较多，使得收房速度大于装修速度，房屋装修完毕才进入营收的计算，导致营收偏小，亏损较快。
上图为紫梧桐北京的流动负债数据。其中，预收款项和应付账款最值得注意。
预收款项主要由代收代付租金构成。紫梧桐北京为加快业务拓展速度，引入了外部金融公司参与租房分期的业务合作，紫梧桐北京从外部金融提前获取了租客未来1至2年的租金，因此预收款项金额大幅增加。预收账款从2016年末的1.8亿元增加至2017年末的10亿元，扩张了5倍多。
应付账款主要为紫梧桐北京需支付的装配款，由于收房速度较快，房屋的装修改造装配费大幅增加，这部分费用从2016年末的2406.76万元增加至2017年末的1.57亿元。
在这里需要提到的一点是，蛋壳公寓通过提前获取的租客未来1至2年的租金进行扩张，这种做法引起媒体持续的轰炸。
一位业内人士在朋友圈表示这种做法实际上很安全，将底层资产为租房分期的贷款打包成资产支持证券，提前收取未来的现金流，在租户角度是租户不能正常交租。而至于长租公寓主体的风险，是否存在呢？第一消费金融认为这种风险不能排除其不存在，这就像理论上也存在某一个领域的从业者集体全部一夜暴毙身亡导致该领域资金链断裂和行业崩盘，但这种可能性谁证明过呢？
在这篇文章，第一消费金融试着去通过官方数据和蛋壳公寓这家公司的数据，回答了几个问题：
第一，对较高品质的租房的需求是不以媒体的情绪为转移的，比如第一消费金融创办人因惧怕北京海量的黑中介所以选择了自如租房；
第二，蛋壳公寓房租定价有官方数据作为支撑；
第三，长租公寓主体资金链断裂导致“爆仓”的说法缺乏论证；
第四，长租公寓并不像一些煽动情绪的高手讲的那样比贩毒赚钱，实际上盈利困难。
除了秦小明那篇之外，第一消费金融并未阅读最近关于长租公寓的所有文章，因为这些文章仅仅看标题就可以判定为一种情绪。情绪可以影响股价，可以影响商品买卖价格，但不能掩盖真相和事实。中国的房价上涨过程中，那些讲房价还会涨的如任志强，一次次受到数千家媒体、数亿网民狂轰滥炸，而那些唱衰中国楼市的专家、教授一次次受到追捧，但最后的结果呢？真理并不会以大众的情绪为转移，仅此而已。

包括链家自如都是亏着干的，这行业成本并不低，而且重资产模式，没那么好做的
现在自媒体舆论泛滥，很多人稍不如意只会片面找各种理由极端抹黑和攻击一种本身是符合市场需求的模式，靠危言耸听来哗众取宠获得关注。完全是暴民思维，而且不解决任何问题，反而引起房租进一步的大涨，造成自如和蛋壳运营成本更加高，最后这些成本都得摊在租户身上

: 包括链家自如都是亏着干的，这行业成本并不低，而且重资产模式，没那么好做的
: 现在自媒体舆论泛滥，很多人稍不如意只会片面找各种理由极端抹黑和攻击一种本身是符合市场需求的模式，靠危言耸听来哗众取宠获得关注。完全是暴民思维，而且不解决任何问题，反而引起房租进一步的大涨，造成自如和蛋壳运营成本更加高，最后这些成本都得摊在租户身上