第一部分 房地产业营改增影响分析与应对策略

　　一、房地产企业营改增环境下的现状思考

　　1.营改增的意义及主要原因

　　（1）增值税和营业税制度存在的主要问题

　　（2）营改增的有何意义？

　　2.房地产行业的主要特征分析

　　3.房地产营改增的政策要点

　　4.营改增对房地产企业的影响

　　（1）对宏观经济影响的分析

　　（2）对企业影响的分析

　　（3）带来企业结构和管理模式变化的分析

　　5.房地产企业营改增环境下的现状思考

　　（1）营改增对税负、利润、现金流的思考

　　（2）营改增对企业财务管理难度的思考。

　　（3）营改增对发票管理风险的思考

　　二、房地产企业营改增后的税率和税负

　　1.房地产行业的适用税率介绍

　　2.增值税税率和征收率介绍

　　3.房地产企业的税负变化分析

　　三、营改增后对土地增值税和企业所得税的影响

　　1.营改增对收入、成本的影响

　　2.营改增对土地增值税的影响分析

　　3.营改增对企业所得税的影响分析

　　四、营改增环境下的房地产企业内控管理

　　1.营改增后如何建立房地产业的管理体系

　　2.房地产开发项目管理流程介绍

　　3.房地产开发项目税收逆向流程管理体系介绍

　　4.房地产项目流程管理节点分析

　　五、房地产企业一般纳税人的申请和管理

　　1.房地产企业一般纳税人的风险防控

　　2.房地产企业一般纳税人申请的流程

　　3.一般纳税人下房地产企业合同、业务流程与税收的关系

　　4.房地产企业合同梳理与改进

　　六、房地产企业增值税专用发票的申请和管理

　　1.房地产增值税专用发票的风险防控

　　2.防范虚开增值税专用发票的风险

　　七、收入确认原则与增值税销项税额的计算

　　1.何时开具增值税专用发

　　2.销售折扣应如何开具发票

　　3.首付款和按揭款应如何纳税；

　　4.视同销售该如何处理（拆迁补偿）

　　5.退房等销售情况的增值税要求（是否需要开具红字）

　　6.代收费用的交税问题

　　7.价外费用的纳税问题

　　8.营改增后收取的订金、诚意金、保证金该如何纳税；

　　9.兼营和混合销售的业务处理

　　10.房价上涨的最佳平衡点的计算

　　八、房地产企业增值税进项发票的取得与抵扣

　　1.房地产开发全过程都会取得哪些发票；

　　2.房地产企业利用结算方式和甲方地位对进项税额抵扣时间进行纳税筹划的要点

　　3.房地产企业如何建立供应商体系时，追求利润最大化。

　　4.自用房产能否抵扣建设期间取得的进项税额；

　　5.各项支出尤其是政府性收费是否可以扣除；

　　6.取得土地的成本怎样扣除；

　　九、怎样建立高效的增值税会计核算体系

　　1.如何调整会计科目的设置体系

　　2.营改增前后的房地产会计核算比较

　　十、营改增后所要关注的稽查重点指标

　　1.特殊事项纳税风险监控体系

　　2.管理流程建设涉税风险监控体系

　　3.企业自查风险防控体系

　　4.税收检查风险防控体系

　　5.涉税优惠政策适用申请审批监控体系

　　6.业务流程再造税收风险监控体系

　　7.涉税风险案例库建设

　　9.纳税预警值数据库建设

　　第二部分 房地产业营改增政策分析与实务操作方法

　　一、房地产业营改增政策概述

　　二、纳税义务人的相关政策及解读

　　（一）房地产行业纳税义务人及分类

　　（二）一般纳税人或小规模纳税人的筹划方案

　　（三）房地产企业认定为一般纳税人的实务关注点

　　1.房地产企业销售额的范围界定

　　2.年应税销售额如何掌握

　　3.应当办理一般纳税人资格登记的情形

　　4.三证合一对一般纳税人认定有何影响

　　三、房地产业营改增后的征税范围

　　（一）房地产业涉及的税目及不征收增值税的项目分析

　　（二）房地产业营改增后的征税范围政策分析

　　1.不动产的地域范围界定

　　2.房地产业营改增后的征税范围界定

　　（三）房地产业营改增后的实务关注点

　　1.房地产业与物业管理、房地产中介的区分

　　2.房地产业兼营与混合销售业务中应注意的事项

　　3.房地产销售业务的地域划分

　　四、房地产业营改增后的税率和征收率

　　（一）房地产业营改增后税率和征收率政策的规定

　　（二）房地产业营改增后税率和征收率政策的分析

　　1.房地产企业销售自行开发的房地产新项目增值税处理总结

　　2.房地产企业经营租赁新不动产增值税处理总结

　　（三）房地产业营改增后的税率和征收率实务关注点

　　1.毛利率多少以上，房地产开发商的有效增值税率会低于原营业税率。

　　2.在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税时是否有扣除的项目？

　　3.房地产开发企业收到预收款按照3%的预征率预缴增值税时开票税率如何选用。

　　4.原已预交营业税的预收款，营改增后可否开增值税发票？

　　5.不得开具增值税专用发票的情形

　　6. 房地产业营改增后如何进行土地增值税的清算。

　　五、房地产业营改增后的计税办法

　　（一）一般计税方法与简易计税方法的计算方法。

　　（二）房地产业营改增后的计税办法政策分析

　　1.选择适用简易计税方法的适用条件

　　2.选择适用简易计税方法计税方法应注意的事项

　　（三）房地产业营改增后的计税办法实务关注点

　　1.合法有效的增值税抵扣凭证有哪些？

　　2.准予从销项税额中抵扣的进项税额有哪些？

　　3.不得从销项税额中抵扣的进项税额有哪些？

　　4.进项税额如何划分为可抵扣与不可抵扣的部分。

　　5. 房地产企业进项税额的税务筹划之道。

　　（1）结算方式的筹划

　　（2）进项税额抵扣时间的筹划

　　（3）采购价格选择的筹划

　　六、房地产业营改增后销售额的确定

　　（一）房地产业营改增后销售额的政策规定

　　1.房地产业营改增后有关销售额的基本政策规定

　　2.房地产业营改增后销售额计算的具体方法

　　3.试点前发生业务的在过渡期间的处理方法

　　4.特殊销售业务的处理

　　（二）房地产业营改增后的销售额确认的政策分析与实务关注点

　　1.房地产业营改增过渡期销售额确认的重点

　　2.房地产业新老项目的划分标准

　　3.销售不动产过渡政策

　　4.出租不动产过渡政策

　　5.出售或是出租商业地产业务的筹划

　　七、房地产业营改增后的纳税地点

　　（一）房地产业营改增后纳税地点的政策规定

　　（二）房地产业营改增后纳税地点的实务关注点

　　八、房地产业营改增后的纳税义务发生时间

　　（一）房地产业营改增后纳税义务发生时间的政策规定

　　（二）房地产业营改增后纳税义务发生时间的实务关注点

　　第三部分 营改增对二手房交易的税费影响

　　一、个人二手住房交易原营业税政策

　　二、个人二手住房交易营改增后增值税政策

　　1.个人二手住房交易营改增后增值税政策分析

　　2.普通与非普通住房的界定

　　3.二手住房交易营业税与增值税计税方法的介绍

　　三、个人二手房其他营改增政策规定

　　1.个体工商户销售购买住房的规定

　　2.其他个人销售不动产的相关规定

　　3.个人二手房免征增值税的情况分析

　　四、个人二手房交易其他税收政策

　　1.缴纳个人所得税时房产原值确认的依据

　　2.不能确认原值时，销售额的计算依据

　　3.购买二手房时契税的相关规定

　　4.销售二手房时土地增值税、印花税的相关规定

　　5.销售二手房时城建税及教育费附加相关的规定

　　6.营改增后，对其他各类税种的影响分析

　　五、出租房屋税收政策分析

　　第四部分 房地产业营改增实务热点问题解答

自财税2016年36号“营改增”纲领性文件发布后，国家税务总局又出台了涉及不动产的14号、15号、16号、18号等公告，这也突显房地产业营改增的复杂程度。$$“营改增”后，适用于不同计税方式有着不同的账务处理，房地产企业需要根据自身实际情况选择计税方案。$$适用简易计税方法$$案例：A公司为房地产开发企业，A公司在主管国税机关登记为一般纳税人，并且将其房地产老项目备案为按简易计税方式征税。2016年5月销售房地产老项目楼盘一套，销售合同中注明含税价105万元，当月收到预收房款42万元，8月收到剩余房款63万元，并向客户全额开具发票。（以下涉及单位均为“万元”）问：做出A公司2016年5月—9月相关会计分录？案例解析：2016年5月收到预收款：$$借：银行存款

原营业税规定,房地产企业预收房款发生营业税纳税义务。但实行营改增后,房地产开发企业采取预售制度,在收到预收款时,大部分进项税额尚未取得,如果按规定在收到预收款时,需全额按照11%计提销项税,可能会发生进项和销项不匹配的“错配”问题,导致房地产开发企业一方面缴纳了大量税款,另一方面大量的留抵税额得不到抵扣。为了解决这个问题,《营业税改征增值税试点实施办法》将销售不动产的纳税义务发生时间后移,收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间。同时,为了保证财政收入的均衡入库,文件规定,一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税;应预缴税款按照以下公式计算:应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。因此,房地产开发企业保留预售预缴增值税政策,是一项特殊政策,可以保证房地产开发企业在... 

众所周知,2016年是增值税全面开征的一年,随着“营改增”的逐步进程,增值税已经深入各大行业,经过2017的不断完善,营改增给房地产企业的税负带来了怎样的变化呢?甲公司是一家主营房地产开发经营的企业,开发的A房地产项目普通标准住宅。该项目《建筑工程施工许可证》登记的开工日期在2016年4月30日前。本次“营改增”中,登记为一般纳税人,对A房地产项目甲公司有两种计税方式可选择:一是采用一般方法计税,按取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额(不含增值税税款)和11%的增值税率计算缴纳增值税。如果房地产开发企业取得符合规定的增值税专用发票,可以用来抵扣增值税进项税。二是选择采用简易计税方法,以当期销售额和5%的征收率计税。已知,甲公司为开发A项目,取得土地184.50亩,土地出让金财政收据金额460,022,300.10元;A项目总可售面积258,060.00平方米。2017年12月份,A项目已完工销售... 

从2016年5月1日起,我国全面实施营改增,房地产业被纳入增值税体系。本文依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)等文件,重点对营改增后房地产开发企业一般纳税人的税务实操问题进行全面分析。一、房地产开发企业及开发产品的界定房地产开发企业销售开发项目与其他纳税人销售不动产在计征增值税时有所不同。房地产开发企业不仅要具有商品房开发的经营范围,还要具备开发经营资质。房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目,以自己的名义立项销售的,视同销售开发产品,需要计征增值税。房地产开发企业将开发产品转为自用或出租,并办理《房屋所有权证》的,再对外出售时不作为开发产品处理。二、房地产开发企业增值税计税方法房地产开发企业在计算增值税时区分一般纳税人和小规模纳税人。小规模纳税人适用简易计税方法... 

2016年5月1日起,全面进入“营改增”试点。其中房地产业作为国民经济的命脉,其复杂性和特殊性决定了其“营改增”的实施难度。实施“营改增”之后,房地产开发企业的具体会计处理、收入成本及利润、税收负担、现金流均发生了很大变化,给企业带来了深远的影响。一、具体会计处理1. 计税方法的转变“营改增”不仅是税种的变化,更是计税方法的变化。“营改增”之前,企业直接以销售额按照5%的营业税税率计算交纳营业税;“营改增”之后,企业销售房产时,按照不含税销售额和适用税率或预征率计算并缴纳增值税。两种不同的计算方法,可能导致企业会计利润的不同。“营改增”之后,房地产开发企业的老项目(指《建筑工程施工许可证》注明的开工日期在2016年4月30日前的项目)的增值税纳税人销售房产、取得预收账款等时,按照简易计税方法计算应纳税额,以不含税销售额和适用税率或预征率计算并缴纳增值税,不得扣除对应的土地价款,相应的进项税额均不得抵扣。而新项目适用一般计税方法,... 

一、引言根据国家统计局《2016年国民经济和社会发展统计公报》显示,2016年固定资产投资为606 466亿元,其中房地产开发投资102 581亿元,占比17.2%,比上年增长6.9%。由此可见,房地产开发企业的快速发展,为拉动我国经济增长及财政征收发挥了重要的作用。房地产开发企业作为综合性的国民支柱产业,其发展对其上下游行业的发展,人们生活水平的提高,以及国家和地方政府财政收入的增收,都具有重要的作用。对现阶段房地产开发企业营改增,尚处于过渡阶段,所以对新老项目纳税筹划显得尤为重要,合理的纳税筹划更能够适应国家的税收政策,从而为企业降低税负。二、营改增后房地产开发企业增值税计税方法的选择及分析根据《营业税改增值税试点有关事项的规定》房地产开发企业新老项目的划分标准为:《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目为老项目,在2016年5月1日后的房地产项目为新项目。新项目计税方法应适用于一般计税法...