安吉江苏教育集团 清华园园和大家阳光里哪个楼盘好，有买这两个楼盘的嘛？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-08-30 08:37 标签： 安吉清华园

宁波土地市场从5月底开始转凉，并且越来越凉，但宁波房价一直坚挺到现在，日光盘还没有绝迹。 在老司机收到的留言中，仍有不少朋友问我某楼盘升值空间大不大，价格还会涨多少之类的问题，看来投资者对市场还没有死心。

老司机过去的判断是，受调控政策的影响，宁波房价短期之内上涨乏力，但由于库存偏低，年内下跌的空间几乎没有。依照目前的形势看，这个判断大方向应该是没有错，但也需要修正。

一、▏二手房年内会降价

老司机以前写过一篇《宁波二手房价格可能虚高了》，到现在看一语成谶。整体上宁波二手房市场进入了一个有价无市的阶段，二手房挂价还高高在上，但看房的热度和出手的冲动已经大幅降低。今年8月份可能是农历新年之后成交最差的一个月，成交量仅仅相当于4月份的三分之一。

9月份的成交仍未见起色。

以历史经验看，僵持3个月会出现价格松动，6个月会出现普遍性价格调整。老司机预计年底前宁波二手房价格就会出现下调（目前已有零星的下调），到明年2月，二手房挂牌价相比现在的价格，可能会普遍性调低。

国内楼市的几面旗帜：杭州、厦门、南京、成都8月份房价环比均出现了明显跌幅，下跌城市已经扩大到29个，在所谓新一线城市逐渐步蔓延。由于北上广深的调控政策一直没有放松，新一线城市成为这一轮超级牛市的火车头，如今火车头都渐次熄火了。

宁波也经常自称新一线，但在楼市这个领域实际上是个标准的二线，启动比新一线要晚，熄火估计也比新一线要晚。受到延期备案的影响，许多高价楼盘的成交会陆续在后面几个月备案，宁波新楼盘统计上的均价可能比实际坚挺得更久一些。

老司机估计今年底明年初宁波新楼盘就会有人降价（或变相降价）。

可能没多少人注意到，宁波已有楼盘在教师节推出了特价房，其他诸如老带新优惠的，启动分销的也越来越多，接下来的促销大戏，就要拉开帷幕。

特价房不能被视为降价，有时候只是巧立名目，把其他优惠改个名字而已。真正的降价是有一定规模的，比如一个批次或整个楼盘调低价格。当然为了配合降价，会在位置选择，装修标准等方面，做一些调整。

但特价房可以被视为降价前的风向标。如果依靠各种促销能够完成销售任务，楼盘是不会启动降价的，但如果销售很不理想，竞争压力又大，则最终会有楼盘降价。

与涨价不同，降价历来都是不得已的，都是各种名目的，都是钝刀割肉的。不要期望楼盘会跳水，从历史经验来看，如果房价下跌20%~30%，别说开发商，银行和地方政府首先就受不了（不展开了）。

所以说楼市每次降价，都是赚钱的机会，都是非常值得欢迎和等待的。

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现在不仅仅是购房者没钱买房了，也没几个开发商还有钱拿地了！当然少部分国企可能会说“我还行”

如果过去年三年，真有认真调控的城市，或者说选一个调控最拼命的成，那么肯定的北京了。已经入市的9000多套限竞房，平均网签只有12%，计算认购，实际销售比例也只在4成左右，而且分化明显。

昨天北京又释放了一个重磅，要供应66宗住宅用地。这是什么概念？

伟哥简单的统计了一下，在过去全国4个一线城市中，每年成交的商品房住宅土地，多的一年只有280宗，少的一年只有130宗，而在已经过去的2018年截至日前，到现在，京沪广深4个城市合计住宅土地只成交了120宗。

也就是说，北京如果这66宗地真供应入市了，那么供应量井喷是可以预期的，而且从当下市场情况看，也很可能出现大量的土地流标。

1：细分一下这66宗地的具体情况：

这66宗住宅地块：海淀3宗22万平米，朝阳区9宗95.5万平米,石景山5宗81.3万平米，丰台8宗130.4万平米,大兴区6宗75.5万平米，昌平5宗128万平米。通州2宗18.5万平米，房山5宗56.3万平米，门头沟4宗77万平米,顺义区9宗113.887万平米，密云3宗39.4万平米，怀柔3宗36.7万平米，延庆2宗31万平米，平谷两宗26万平米。

其次：年内合计土地出让金为868亿，而2017年同期土地出让金金额则高达1701亿，2018年截至日前，年内，北京土地出让金同比减少了49%。

预计2018年北京土地市场成交金额将比2017年出现非常明显的下调。住宅土地少卖了649亿。土地溢价率在2017年同期为28%，而2018年则只有14.54%，更是出现了7宗流标土地。

第三：北京土地供应大量上涨，如果落地，预计将出现大量流标

整体看，北京2018年来，所有住宅类物业销售签约只有939亿，同比持续下调，这种情况下，开发商拿地积极性明显降低。

如果66宗住宅土地加速供应，特别是其中的供应量相对集中的朝阳区、顺义区、昌平区、石景山区、门头沟区，将受到供应量上涨的冲击，区域市场有可能出现明显调整。

从土地市场降温情况看：流标集中出现的原因有几点

1：最主要原因是房地产调控下，土地属性复杂，所有土地全面限价，商品房限价，同时大量土地共有产权，北京作为全国房地产调控的标杆城市，二手房价格官方统计下调了13%，这种情况下，全行业亏损已经出现。

2：整体房地产企业的平均资金情况持续紧张，流标的7宗住宅地块，全部都是高总价或者偏远地块，对于当下融资渠道来说，2018年最明显的收紧是信托资金进入房地产收紧，这使得房企拿地，特别是拿大地块的难度越来越大。

3：地块的本身属性还建与限价特别严格。流标的土地属性大部分较差。特别是部分商业类土地，更是因为商业限购严格而出现了大量流标

整体看，2018年北京土地市场持续低迷，住宅土地均接近底价成交。

预计2018年四季度的北京土地市场将继续低迷。房企拿地积极性不高，对非热门地块将继续看冷。2018年将可能继续出现土地流标现象。

如果这66宗地能有3-4成在2018年入市，那么整体市场就将受到重创。下行难以避免。没有区位优势的项目可能会继续降温。

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