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新鸿运:公开转让说明书
公告日期：
南京新鸿运物业管理股份有限公司
公开转让说明书
（申报稿）
二零一五年八月
本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺公开转让说明书不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
本公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证公开转让说明书中财务会计资料真实、完整。
全国股份转让系统公司对本公司股票公开转让所作的任何决定或意见，均不表明其对本公司股票的价值或投资者的收益作出实质性判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
根据《证券法》的规定，本公司经营与收益的变化，由本公司自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行承担。
本公开转让说明书中，除非另有说明，下列简称具有如下含义：
新鸿运、公司、股份公司、指
南京新鸿运物业管理股份有限公司
本公司、母公司
新鸿运有限、有限公司
南京新鸿运物业管理有限公司
申万宏源、主办券商
申万宏源证券有限公司
会计师、兴华会计师
北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
评估师、国融兴华评估师指
北京国融兴华资产评估有限责任公司
律师、法德永衡律师
江苏法德永衡律师事务所
南京新鸿运物业管理股份有限公司股东大会
南京新鸿运物业管理股份有限公司董事会
南京新鸿运物业管理股份有限公司监事会
三会议事规则
《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》
《公司法》
《中华人民共和国公司法》
《业务规则》
《全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）》
《公司章程》
《南京新鸿运物业管理股份有限公司章程》
中国证监会、证监会
中国证券监督管理委员会
中国人民共和国国家住房与城乡建设部
国家发改委
中国人民共和国发展与改革委员会
中国人民共和国商务部
中国人民共和国环境保护部
国家统计局
中国人民共和国国家统计局
物业管理协会
中国物业管理协会
全国股份转让系统公司
全国中小企业股份转让系统有限责任公司
本说明书、本公开转让说指
南京新鸿运物业管理股份有限公司公开转让说明书
报告期、最近两年一期
2013年度、2014年度、2015年1月
人民币元、人民币万元
注：本公开转让说明书除特别说明外所有数值保留两位小数，若出现总数与各分项数值之和尾数不符的情况，均为四舍五入原因造成。
重大事项提示
一、实际控制人不当控制的风险
公司实际控制人王中宁持有公司85.00%的股份并担任公司董事长，能够对股东大会、董事会、公司的经营决策等事项造成重大影响。若公司实际控制人利用其控制地位，对公司的经营决策、重大投资、人事、财务等重大事项进行不当控制，可能给公司经营带来风险，损害公司利益。
二、关联方资金占用风险
日、日、日，公司实际控制人及其控制的公司合计占用公司资金的余额分别为0.00万元、2,082.47万元、1,641.81万元。上述关联方资金往来在支付时经公司执行董事审批即可支付，未严格按照关联方交易审批程序执行，且均未约定利息。若公司按照银行同期贷款利率（年利率6%）向关联方收取利息，2015年1月、2014年度和2013年度公司将会产生的利息收入分别为105,940.25元、1,292,687.73元和1,163,752.55元。公司实际控制人及其控制的公司已于日前归还全部占用公司的资金。
股份公司成立后，公司专门制定了《关联交易决策制度》、《关于防范控股股东及其关联方资金占用管理制度》，进一步严格规范关联交易行为，管理层承诺未来与公司发生关联交易，将严格按照公司相关的关联交易制度执行。但仍不排除实际控制人、控股股东、公司董事、监事、高级管理人员不遵守规章制度占用公司资金的风险。
三、市场竞争风险
目前，国内物业管理公司数量众多，市场呈现完全竞争状态，尚未形成市场占有率较大的跨区域、全国性物业管理公司。根据中国物业管理协会统计，截至2013年底，我国约有物业管理企业71,000余家，拥有一级资质的物业管理企业超过1,000家。随着市场的竞争越发激烈，物业业主对于物业服务的要求将越发专业化、标准化，因此具有品牌的物业管理企业将是行业发展趋势。公司如果不能迅速提升自身服务能力，扩大品牌影响力，可能在未来的市场竞争中处于不利地位。
四、业务分包协作风险
报告期内，公司为提高管理效率和控制成本，将少量诸如保安、保洁之类的物业管理服务业务委托于第三方公司。尽管在业务分包合同中对服务质量等相关条款进行了严格的规定并制定了相关质量标准和管理规范，在业务实际执行中对第三方公司进行了严格的监管，但是如果第三方公司未能保持优秀员工团队的稳定，在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，将会对公司的服务质量、声誉甚至于经营业绩产生不利影响。
五、劳务成本上涨风险
公司属于劳动密集型行业，主营业务成本主要以人工成本为主，随着公司业务规模不断扩大，员工数量增长的同时，员工平均工资亦有所上涨。2013年度、2014年度和2015年1月，人工成本分别占主营业务成本的比例为92.54%、91.01%和95.27%。公司维持及提高盈利水平的能力很大程度上取决于控制人工成本的能力，尽管公司采取积极措施诸如自动化办公、劳务分包来应对该风险，但是人工成本的增长可能对公司的盈利能力造成重大不利影响。
六、宏观经济波动及政策风险
由于物业管理行业的下游客户主要属于房地产行业，具有较强的周期性波动特点。近年来，中国房地产市场出现房价上涨过快等现象，中央及地方政府连续出台了系列房地产调控政策，这些政策的实施，短期内会导致住宅、商用、酒店等总体房地产市场成交量的减少，在一定程度上将使公司大型房地产企业客户开工量减少，并随之导致新项目物业管理增速降低。
公司大部分客户为企业事业单位和公共场馆，如果未来中央政府或地方政府出台缩减财政开支及政府办公费用等措施，将会直接影响企事业单位及公共场馆的物业管理招标数量和托管价格，对公司继续扩大经营产生不利影响。
七、非经常性损益依赖风险
2013年、2014年、2015年1月，公司非经常性损益合计分别为229.38万元、368.65万元、87.93万元，主要为地方财政支付的税收返还，分别为277.23万元、
345.05万元、82.75万元。公司非经常性损益对其经营业绩影响重大，占当期净利润比例分别为29.93%、52.38%、55.95%。
声明......1
释义......2
重大事项提示......3
目录......6
公司基本情况......8
一、基本情况......8
二、股份挂牌情况......8
三、公司股权结构及主要股东情况......10
四、股本的形成及其变化......12
五、公司重大资产重组情况......19
六、公司子公司、分公司情况......20
七、公司董事、监事、高级管理人员基本情况......24
八、最近两年一期的主要会计数据和财务指标简表......27
九、本次挂牌的有关机构情况......29
第二节公司业务......31
一、公司业务基本情况......31
二、公司内部组织架构及主要部门职责分工......34
三、公司所处行业情况......38
四、公司商业模式......56
五、公司业务关键资源要素......62
六、公司收入、成本情况......68
七、重大业务合同及履行情况......79
八、公司所处行业地位及竞争优势和劣势......81
第三节公司治理......85
一、最近两年内股东大会、董事会、监事会的建立健全及运行情况......85
二、董事会对公司治理机制执行情况评估结果......86
三、公司及其控股股东、实际控制人最近两年内是否存在违法违规及受处罚的情
况......87
四、公司的独立性......87
五、同业竞争情况及其承诺......89
六、公司最近两年资金被占用或为控股股东、实际控制人及其控制企业提供担保情况................................................................................................................................90
七、公司对外担保、重大投资、委托理财、关联交易、未决诉讼等重要事项决策及执行情况....................................................................................................................91
八、董事、监事、高级管理人员有关情况说明......93
九、公司董事、监事、高级管理人员最近两年内发生变动情况......96
公司财务......97
一、报告期内公司财务会计报告审计意见......97
二、报告期内财务报表......97
三、公司报告期内采用的主要会计政策、会计估计及其变更......121
四、管理层对公司报告期内财务状况、经营成果和现金流量状况的分析......143
五、报告期利润形成的有关情况......148
六、公司最近两年一期主要资产情况......162
七、公司最近两年及一期主要负债情况......172
八、公司股东权益情况......177
九、关联方、关联方关系及重大关联方交易情况......178
十、需提醒投资者关注财务报表附注中的期后事项、或有事项及其他重要事项
十一、公司设立以来的资产评估情况......181
十二、股利分配政策和最近两年分配及实施情况......181
十三、控股子公司或纳入其合并财务报表的其他企业的基本情况......182
十四、特有风险提示......183
第五节有关声明......186
第六节附件......191
公司基本情况
一、基本情况
南京新鸿运物业管理股份有限公司
法定代表人
有限公司成立日期
股份公司成立日期
1,000.00万元
南京市秦淮区汉中路185号
http://www.njxhy.net/
董事会秘书
根据《国民经济行业分类与代码》（GB/T），公司从事的主
营业务为物业经营管理服务，可细分为“房地产行业中的物业管理
（K7020）”；根据证监会颁布的《上市公司行业分类指引》（2012年
修订），公司可归类为“K70房地产业”；根据《股转系统挂牌公司
管理型行业分类指引》，公司可归类为房地产业中的“K7020物业管
物业管理；制售中餐；停车场服务(限取得许可证的分支机构经营)；
经济信息咨询服务；提供家庭劳务服务；楼宇外墙清洗；房地产经
纪；酒店管理及咨询。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方
可开展经营活动）
组织机构代码
二、股份挂牌情况
（一）股票代码、股票简称、股票种类、每股面值、股票总量、挂牌日期、
股票代码：
股份简称：新鸿运
股票种类：人民币普通股
每股面值：1元
股票总量：10,000,000股
转让方式：协议转让
挂牌日期：【
（二）股东所持股份的限售安排及股东对所持股份自愿锁定的承诺
1、股东所持股份的限售安排
《公司法》第一百四十一条规定：“发起人持有的公司股份，自公司成立之
日起一年内不得转让。公司公开发行股份前已发行的股份，自公司股票在证券交
易所上市交易之日起一年内不得转让。公司董事、监事、高级管理人员应当向公
司申报所持有的本公司的股份及其变动情况，在任职期间每年转让的股份不得超
过其所持有本公司股份总数的百分之二十五；所持本公司股份自公司股票上市交
易之日起一年内不得转让。上述人员离职后半年内，不得转让其所持有的本公司
《全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）》第2.8条规定：“挂牌公
司控股股东及实际控制人在挂牌前直接或间接持有的股票分三批解除转让限制，
每批解除转让限制的数量均为其挂牌前所持股票的三分之一，解除转让限制的时
间分别为挂牌之日、挂牌期满一年和两年。挂牌前十二个月以内控股股东及实际
控制人直接或间接持有的股票进行过转让的，该股票的管理按照前款规定执行，
主办券商为开展做市业务取得的做市初始库存股票除外。因司法裁决、继承等原
因导致有限售期的股票持有人发生变更的，后续持有人应继续执行股票限售规
《公司章程》第二十五条规定：“发起人持有的本公司股份，自公司成立之
日起1年内不得转让”。
公司于日整体变更为股份公司，变更前的4名自然人股东为股份
公司的发起人股东。截至本公开转让说明书签署之日，公司发起人所持股份均未
满一年。因此，截至公司股票在全国股份转让系统挂牌之日，公司发起人所持股
份不能转让。
公司全体股东所持股份无其他冻结、质押等转让受限情况。
2、股东对所持股份自愿锁定的承诺
公司股东已按照《公司法》第一百四十一条、《全国中小企业股份转让系统
业务规则（试行）》第2.8条以及《公司章程》第二十五条的要求锁定其所持有
的公司股份。除上述情况外，公司全体股东所持股份无其他自愿锁定的承诺。
公司股东现有股东持股情况及本次可进行公开转让的股份数量如下：
本次可进入全国
是否为控股股
是否为董事、监事、 是否存在股份
股份转让系统公
东/实际控制人
高级管理人员
质押或冻结
开转让的股份数
三、公司股权结构及主要股东情况
（一）公司股权结构图
公司自然人股东均不属于公务员、党政机关干部和职工、处级以上领导干
部配偶子女、县以上党和国家机关退（离）休干部、国有企业领导人、国有企
业领导人配偶子女、现役军人、银行工作人员、在职教师等不得投资或限制投
资公司成为股东的范畴。
公司股份均为股东合法所有，不存在委托持股、权利限制或其他利益安排，
不存在代持行为；公司股权明晰，不存在现时和潜在的纠纷；公司符合“股权
明晰、股份发行转让合法合规”的挂牌条件。
公司及公司股东不存在私募投资基金管理人或私募投资基金的情形。
（二）公司控股股东、实际控制人基本情况以及实际控制人报告期内变化情
公司控股股东为王中宁，具体认定情况如下：
截至本公开转让说明书签署之日，王中宁持有公司85.00%的股份。《公司法》
第216条第2款规定：“控股股东，是指其出资额占有限责任公司资本总额百分之
五十以上或者其持有的股份占股份有限公司股本总额百分之五十以上的股东；出
资额或者持有股份的比例虽然不足百分之五十，但依其出资额或者持有的股份所
享有的表决权已足以对股东会、股东大会的决议产生重大影响的股东”。因此，
认定王中宁为公司的控股股东。
王中宁自有限公司成立以来一直担任执行董事，现任股份公司董事长，对公
司的经营管理和决策能施予重大影响，可实际控制公司的发展方向，故认定王中
宁为公司的实际控制人。王中宁之妻秦树梅虽然持有公司5%的股权，但其对公
司的财务、人事、经营决策等不具有实际控制力，不符合实际控制人的认定条件，
故未将秦树梅认定为实际控制人。
王中宁简历详见本公开转让说明书“第一节公司基本情况”之“七、公司
董事、监事、高级管理人员基本情况”之“（一）董事会成员”。
公司实际控制人报告期内未发生变化。
控股股东、实际控制人王中宁最近24个月内不存在重大违法违规行为，符
合担任控股股东、实际控制人的规定。
（三）控股股东、实际控制人、前十名股东及持有5%以上股份股东情况
（四）公司股东之间的关联关系
截至本公开转让说明书签署之日，公司股东王中宁与秦树梅系夫妻关系，王
千系王中宁、秦树梅之女。除此之外，股东之间不存在关联关系。
四、股本的形成及其变化
（一）1995年11月，有限公司设立
日，南京海岸广告有限公司、康锐共同出资10万元设立新
鸿运有限，其中，南京海岸广告有限公司出资9.5万元、康锐出资0.5万元，出
资方式均为货币。南京海岸广告有限公司的股东为王中宁和朱万俊，其中王中宁
持有该公司98%的股权，朱万俊持有该公司2%的股权。
日，南京会计师事务所出具宁会验（95）1845号《验资报
告》验证，截至日止，公司已收到全体股东缴纳的注册资本合
计10万元，出资方式均为货币。
同日，新鸿运有限领取了南京市工商行政管理局颁发的注册号为
P的《企业法人营业执照》。公司设立时的名称为南京新鸿运物业管
理有限公司；住所为建邺区水西门外大街148号；法定代表人为王中宁；注册资
本为10万元，实收资本为10万元；公司类型为有限责任公司；经营范围为：物
业管理，经济信息咨询服务，提供家庭劳务服务；营业期限自
有限公司设立时的股权结构如下：
股东名称/姓名
出资额（万元）
出资比例（%）
南京海岸广告有限公司
（二）1995年12月，有限公司第一次增资
日，全体股东召开股东会并一致决议如下：有限公司注册
资本增加至25万元，新增注册资本15万元由南京海岸广告有限公司出资14.25
万元、康锐出资0.75万元，通过章程修正案。
日，南京市审计师事务所出具宁审所验字第609号《验资
报告》验证：截至日止，公司已收到全体股东缴纳的注册资本
合计25万元，出资方式均为货币。
本次增资事宜已经工商登记备案，并于日取得了南京市工
商行政管理局为有限公司换发的《企业法人营业执照》。
本次增资完成后，有限公司股权结构如下：
股东名称/姓名
出资额（万元）
出资比例（%）
南京海岸广告有限公司
（三）1995年12月，有限公司第二次增资、第一次股权转让
日，全体股东召开股东会并一致决议如下：有限公司注册
资本增加至30万元，新增注册资本5万元由朱万俊出资，南京海岸广告有限公
司将其持有的新鸿运有限0.25万元的股权以0.25万元的价格转让给康锐；股权
转让双方签署了《股权转让协议》；同时修改公司章程。
本次股权转让时，南京海岸广告有限公司的股东为王中宁、朱万俊，经营范
围为：广告创意、策划、设计、制作；代理广播电视、报刊等媒介的广告业务；
“CI”设计、制作、提供信息咨询、文化办公用品、室内饰品开发、制作、销售；
公关综艺策划。
日，南京市审计师事务所出具宁审所验字第630号《验资
报告》验证：截至日止，公司已收到全体股东缴纳的注册资本
合计30万元，出资方式均为货币。
本次增资及股权转让事宜已经工商登记备案，并于日取得
了南京市工商行政管理局为有限公司换发的《企业法人营业执照》。
本次增资完成后，有限公司股权结构如下：
股东名称/姓名
出资额（万元）
出资比例（%）
南京海岸广告有限公司
（四）1999年4月，有限公司第二次股权转让
日，全体股东召开股东会并一致决议如下：南京海岸广告有
限公司将其持有的23.5万元的股权以23.5万元的价格转让给王中宁，股东朱万
俊将其持有的5万元的股权以5万元的价格转让给王中宁；同时修改公司章程。
本次股权转让系转让双方协商一致的结果且签署了股权转让协议。
本次股权转让时，南京海岸广告有限公司的股东为王中宁、朱万俊，经营范
围为：广告创意、策划、设计、制作；代理广播电视、报刊等媒介的广告业务；
“CI”设计、制作、提供信息咨询、文化办公用品、室内饰品开发、制作、销售；
公关综艺策划。
本次股权转让事宜已经工商登记备案，并于日取得了南京市
工商行政管理局为有限公司换发的《企业法人营业执照》。
本次股权转让完成后，有限公司股权结构如下：
出资额（万元）
出资比例（%）
（五）1999年12月，有限公司第三次增资
日，全体股东召开股东会并一致决议如下：同意有限公司注
册资本由30万元增加至50万元，新增注册资本20万元由王中宁认缴19万元，
康锐认缴1万元，出资方式均为货币；通过章程修正案。
日，江苏兴良会计师事务所出具苏会良（99）第3-968号《验
资报告》验证：截至日止，公司已收到股东缴纳的新增注册资本
合计20万元，均以货币出资；变更后的注册资本为50万元。
本次增资事宜已经工商登记备案，并于日取得了南京市工
商行政管理局为有限公司换发的《企业法人营业执照》。
本次增资完成后，有限公司股权结构如下：
出资额（万元）
出资比例（%）
（六）2000年5月，有限公司第四次增资
日，全体股东召开股东会并一致决议如下：同意有限公司注
册资本由50万元增加至101万元，新增注册资本51万元由王中宁认缴48.45万
元，康锐认缴2.55万元，出资方式均为货币；通过章程修正案。
日江苏永和会计师事务所有限公司出具苏和会所验字（2000）
第117号《验资报告》验证：截至日止，公司已收到股东缴纳的
新增注册资本合计51万元，均以货币出资。
本次增资事宜已经工商登记备案，并于日取得了南京市工商
行政管理局为有限公司换发的《企业法人营业执照》。
本次增资完成后，有限公司股权结构如下：
出资额（万元）
出资比例（%）
（七）2002年4月，有限公司第五次增资
日，全体股东召开股东会并一致决议如下：同意有限公司注
册资本由101万元增加至250万元，新增注册资本149万元由王中宁认缴141.55
万元，康锐认缴7.45万元，出资方式均为货币；通过章程修正案。
日，江苏兴瑞会计师事务所有限公司出具兴瑞验字（2002）
第0681号《验资报告》验证：截至日止，公司已收到股东缴纳的
新增注册资本合计149万元，均以货币出资；变更后的累计注册资本为250万元，
实收资本为250万元。
本次增资事宜已经工商登记备案，并于日取得了南京市工商
行政管理局为有限公司换发的《企业法人营业执照》。
本次增资完成后，有限公司股权结构如下：
出资额（万元）
出资比例（%）
（八）2002年9月，有限公司第六次增资
日，全体股东召开股东会并一致决议如下：同意有限公司注
册资本由250万元增加至300万元，新增注册资本50万元由王中宁认缴47.50
万元，康锐认缴2.50万元，出资方式均为货币；通过章程修正案。
日，江苏兴瑞会计师事务所有限公司出具兴瑞验字（2002）
第1605号《验资报告》验证：截至日止，公司已收到股东缴纳
的新增注册资本合计50万元，均以货币出资；变更后的累计注册资本为300万
元，实收资本为300万元。
日，南京市工商行政管理局核发了（原满）公司变更[2002]
第号《公司变更核准通知书》，并为有限公司换发了《企业法人营业执
照》。本次增资完成后，有限公司股权结构如下：
出资额（万元）
出资比例（%）
（九）2003年7月，有限公司第七次增资
日，全体股东召开股东会并一致决议如下：同意有限公司注
册资本由300万元增加至380万元，新增注册资本80万元由王中宁认缴76.00
万元，康锐认缴4.00万元，出资方式均为货币；通过章程修正案。
日，江苏兴瑞会计师事务所有限公司出具兴瑞验字（2003）
第1618号《验资报告》验证：截至日止，公司已收到股东缴纳
的新增注册资本合计80万元，均以货币出资；变更后的累计注册资本为380万
元，实收资本为380万元。
日，南京市区工商行政管理局核发了（原满）公司变更[2003]
第号《公司变更核准通知书》，并为有限公司换发了《企业法人营业
执照》。本次股权转让完成后，有限公司股权结构如下：
出资额（万元）
出资比例（%）
（十）2003年11月，有限公司第八次增资
日，全体股东召开股东会并一致决议如下：同意有限公司
注册资本由380万元增加至500万元，新增注册资本120万元由王中宁认缴114.00
万元，康锐认缴6.00万元，出资方式均为货币；通过章程修正案。
日，江苏兴瑞会计师事务所有限公司出具兴瑞验字（2003）
第1779号《验资报告》验证：截至日止，公司已收到股东缴纳
的新增注册资本合计120万元，均以货币出资；变更后的累计注册资本为500
万元，实收资本为500万元。
日，南京市工商行政管理局核发了（苏榕）公司变更[2003]
第号《公司变更核准通知书》，并为有限公司换发了《企业法人营业执
照》。本次股权转让完成后，有限公司股权结构如下：
出资额（万元）
出资比例（%）
（十一）2014年9月，有限公司第九次增资
日，全体股东召开股东会并一致决议如下：同意有限公司注
册资本由500万元增加至1,000万元，新增注册资本500万元由王中宁认缴475.00
万元，康锐认缴25.00万元，出资方式均为货币；通过章程修正案。
日，南京益诚会计师事务所出具宁益诚验字（2015）G-002
号《验资报告》验证：截至日止，公司已收到股东缴纳的新增注
册资本合计500万元，均以货币出资；变更后的累计注册资本为1,000万元，实
收资本为1,000万元。
日，南京市工商行政管理局秦淮分局核发了（）公
司变更[2014]第号《公司准予变更登记通知书》，并为有限公司换发
了《企业法人营业执照》。
本次增资完成后，有限公司股权结构如下：
出资额（万元）
出资比例（%）
（十二）2014年12月，有限公司第三次股权转让
日，全体股东召开股东会并一致决议如下：同意股东王中
宁将其持有的50万元股权转让与秦树梅，将其持有的50万元股权转让给王千；
通过章程修正案。同日，股权转让双方签订股权转让协议。因秦树梅系王中宁之
妻、王千系王中宁之女，经转让双方协商，本次股权转让的转让款均为0元。
本次股权转让事宜已经南京市工商行政管理局秦淮分局备案。本次股权转让
完成后，有限公司股权结构如下：
出资额（万元）
出资比例（%）
（十三）2015年4月，股份公司成立
根据兴华会计师于日出具的[2015]京会兴审字第号
《审计报告》：截至日止，公司的净资产为51,992,639.60元。根据国
融兴华评估师于日出具的国融兴华评报字[2015]第010063号《资产
评估报告》，截至日止，公司经评估后的净资产为6,489.54万元，增
值率为24.82%。
日，有限公司召开股东会并一致决议如下：将审计后的有限公司
净资产51,992,639.60元折合为南京新鸿运物业管理股份有限公司（筹）的股本
1,000万股，每股面值为1元，净资产中多于的41,992,639.60元计入股份公司资本
公积。各股东按照原来的出资比例净资产认购折合股本后的股份。
日，公司召开了创立大会暨第一次股东大会、第一届董事会第
一次会议和第一届监事会第一次会议。同日，兴华会计师出具[2015]京会兴验字
第号《验资报告》，确认公司已收到全体股东缴纳的注册资本1,000.00
万元，由全体发起人王中宁、康锐、秦树梅、王千以净资产折股方式一次缴足。
日，公司取得了南京市工商行政管理局颁发的《企业法人营业执
照》，股份公司正式成立。
股份公司股东及持股比例如下：
持股数量（万股）
股权比例（%）
公司全体自然人股东出具声明如下：“（1）本人愿对因南京新鸿运物业管理
股份有限公司由有限责任公司变更为股份有限公司时所产生的个人所得税依法
承担纳税义务。如税务主管部门任何时候要求本人依法缴纳或要求南京新鸿运
物业管理股份有限公司补缴或被追缴因本次变更而导致的个人所得税、滞纳金
和罚款，本人将依法、足额、及时履行相应的纳税义务，并自行承担由此引起
的全部滞纳金或罚款；（2）如果南京新鸿运物业管理股份有限公司因上述事项
所产生的自然人股东个人所得税问题被税务机关处罚或发生其他经济损失，本
人将及时、足额地对南京新鸿运物业管理股份有限公司赔偿其所发生的与此有
关的所有损失，保证南京新鸿运物业管理股份有限公司及其社会公众股东不会
因此受到损失；（3）本人愿意就南京新鸿运物业管理股份有限公司因上述事项
所产生的个人所得税问题对南京新鸿运物业管理股份有限公司可能造成的损失
与其他自然人股东承担连带责任”。
五、公司重大资产重组情况
报告期内，公司无重大资产重组情况。
六、公司子公司、分公司情况
截至本公开转让说明书签署之日，公司拥有1家控股子公司、16家分公司，
基本情况如下：
1、公司持有南京仕邦物业管理有限公司51%的股权，该公司基本情况如下：
南京仕邦物业管理有限公司
南京市玄武区洪武北路55号1507室
法定代表人
有限责任公司
物业管理；房地产经纪（不含评估）；水电安装及维修；家政服务；经济信
息咨询；绿化养护及绿化工程
南京仕邦物业管理有限公司于日经南京市工商行政管理局玄武分局注
册成立，注册资本为50万元人民币，由南京格莱瑞实业有限公司和新鸿运有限2名法人股
东共同出资设立。其中，南京格莱瑞实业有限公司以货币出资24.5万元人民币，占注册资
本的49%；新鸿运有限以货币出资25.5万元人民币，占注册资本的51%。全部出资一次性、
足额缴纳。
日，江苏润华会计师事务所有限公司出具苏润验（2006）B004号《验
资报告》，对各股东的出资进行了审验，确认：截至日止，公司(筹)已收到
全体股东缴纳的注册资本合计人民币伍拾万元整，各股东均以货币资金出资。
日，南京市工商行政管理局玄武分局向南京仕邦物业管理有限公司颁发
了注册号为2的《企业法人营业执照》。该公司自成立至今未发生过股权转让
或发行股票的行为。
该公司成立时的股权结构如下：
认缴额（万元）
实缴额（万元）出资比例（%）
南京格莱瑞实业有限公司
南京新鸿运物业管理有限公司
2、公司下设南京新鸿运物业管理股份有限公司第一分公司，基本情况如下：
南京新鸿运物业管理股份有限公司第一分公司
南京市六合区雄州工业园区雄峰西路1号
有限责任公司分公司
物业管理；经济信息咨询服务；提供家庭劳务服务；楼宇外墙清洗；房地产
经纪；停车场服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经
3、公司下设南京新鸿运物业管理股份有限公司第三分公司，基本情况如下：
南京新鸿运物业管理股份有限公司第三分公司
南京市浦口区汤泉街道龙泉路36号
有限责任公司分公司
在隶属企业经营范围内从事：物业管理；停车场服务；经济信息咨询服务；
提供家庭劳务服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经
4、公司下设南京新鸿运物业管理股份有限公司城东分公司，基本情况如下：
南京新鸿运物业管理股份有限公司城东分公司
南京市浦口区汤泉街道工业集中区1-142号
有限责任公司分公司
许可经营项目：无一般经营项目：物业管理；经济信息咨询；提供家庭劳
务服务；楼宇外墙清洗
5、公司下设南京新鸿运物业管理股份有限公司河西分公司，基本情况如下：
南京新鸿运物业管理股份有限公司河西分公司
南京市鼓楼区江东北路137号
有限责任公司分公司
可经营项目：无一般经营项目：物业管理；经济信息咨询服务；提供家庭
6、公司下设南京新鸿运物业管理股份有限公司江北分公司，基本情况如下：
南京新鸿运物业管理股份有限公司江北分公司
南京市化学工业园区方水路90号-118
有限责任公司分公司
许可经营项目：无一般经营项目：物业管理；经济信息咨询服务；提供家
庭劳务服务；楼宇外墙清洗；房地产经纪
7、公司下设南京新鸿运物业管理股份有限公司酒店管理分公司，基本情况
南京新鸿运物业管理股份有限公司酒店管理分公司
南京市六合区葛塘街道工农社区宁六路359号A幢205室
有限责任公司分公司
许可经营项目：无一般经营项目：酒店管理及咨询
8、公司下设南京新鸿运物业管理股份有限公司饮食分公司，基本情况如下：
南京新鸿运物业管理股份有限公司饮食分公司
南京市白下区汉中路185号Ａ座底层
有限责任公司分公司
许可经营项目：制售中餐。一般经营项目：无
9、公司下设南京新鸿运物业管理股份有限公司月光广场管理处，基本情况
南京新鸿运物业管理股份有限公司月光广场管理处
鼓楼区龙江花园城月光广场北侧
有限责任公司分公司
许可经营项目：无一般经营项目：物业管理；经济信息咨询服务；提供家
庭劳务服务
10、公司下设南京新鸿运物业管理股份有限公司项目拓展部，基本情况如
南京新鸿运物业管理股份有限公司项目拓展部
南京市鼓楼区汉中路108号
有限责任公司分公司
物业管理，家政服务，经济信息咨询，停车服务
11、公司下设南京新鸿运物业管理股份有限公司南通分公司，基本情况如
南京新鸿运物业管理股份有限公司南通分公司
南通市崇川区世纪大道新城小区内
有限责任公司分公司
许可经营项目：无一般经营项目：物业管理；经济信息咨询服务；提供家
庭劳务服务。（经营范围中国家有专项规定的从其规定）
12、公司下设南京新鸿运物业管理股份有限公司北京分公司，基本情况如
南京新鸿运物业管理股份有限公司北京分公司
北京市海淀区板井村（西郊灌瓶厂办公楼）曙光宾馆212室
有限责任公司分公司
物业管理、经济信息咨询服务、提供家庭劳务服务
13、公司下设南京新鸿运物业管理股份有限公司长沙分公司，基本情况如
南京新鸿运物业管理股份有限公司长沙分公司
长沙市高新区麓云路159号佳境小区2栋2412房
有限责任公司分公司
在隶属企业经营范围内开展下列经营活动：联系总公司业务；家政服务；专
业停车场服务；房地产中介服务；酒店管理；经济与商务咨询服务（不含金
融、证券、期货咨询）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展
经营活动）
14、公司下设南京新鸿运物业管理股份有限公司合肥分公司，基本情况如
南京新鸿运物业管理股份有限公司合肥分公司
安徽省合肥市瑶海区天长路58号合肥汽配城（永康段）12幢4层
有限责任公司分公司
物业管理，经济信息咨询，家庭劳务服务，酒店管理及咨询（以上凡涉及许
可的均凭许可证经营）
15、公司下设南京新鸿运物业管理股份有限公司芜湖分公司，基本情况如
南京新鸿运物业管理股份有限公司芜湖分公司
芜湖经济技术开发区浦江路17号
有限责任公司分公司
受公司委托，在公司资质范围内从事：物业管理；经济信息咨询服务；提供
家庭劳务服务；楼宇外墙清洗；房地产经纪；酒店管理及咨询。（依法须经
批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动
16、公司下设南京新鸿运物业管理股份有限公司五河分公司，基本情况如
南京新鸿运物业管理股份有限公司五河分公司
五河县行政办公中心主楼一层东第二间
有限责任公司分公司
17、公司下设南京新鸿运物业管理股份有限公司乌鲁木齐分公司，基本情
南京新鸿运物业管理股份有限公司乌鲁木齐分公司
新疆乌鲁木齐经济技术开发区青海湖路100号桃源九点阳光小区5栋2单元
有限责任公司分公司
物业管理、提供家庭劳务服务、经济信息咨询服务、楼宇外墙清洗、房地产
经纪、酒店管理及咨询
18、报告期内，公司下设南京新鸿运物业管理股份有限公司盱眙分公司，
该分公司已于日注销。
七、公司董事、监事、高级管理人员基本情况
公司现任董事、监事、高级管理人员不存在违反法律法规规定的任职资格
或违反法律法规规定、所兼职单位规定的任职限制等任职资格方面的瑕疵；公
司现任董事、监事和高级管理人员最近24个月内未存在受到中国证监会行政处
罚或者被采取证券市场禁入措施的情形；公司董事、监事、高级管理人员不存
在违反关于竞业禁止的约定、法律规定，不存在有关上述事项的纠纷或潜在纠
纷；不存在侵犯原任职单位知识产权、商业秘密的纠纷或潜在纠纷；公司董事、
监事、高级管理人员任职合法合规，
（一）董事会成员
公司董事会由5名董事组成。截至本公开转让说明书签署日，公司董事会基
本情况如下：
王中宁先生：中国籍，无境外永久居留权，1955年3月出生，毕业于南京大
学，研究生学历。职业经历：1970年12月至1976年4月就职于空军航空兵某部，
任仪表员；1976年5月至1984年8月就职于南京市公安局秦淮分局，任民警；1984
年8月至1992年8月就职于江苏无线电厂，任宣传科副科长；1992年9月至1995年
10月就职于江苏康达维娱乐服务有限公司，任副总经理；1995年11月至今就职于
公司，任执行董事；现任公司董事长，兼任南京海岸广告有限公司执行董事、总
经理，南京千鸿股经济信息咨询服务有限公司执行董事，南京金鸿股百货贸易有
限公司执行董事。
秦树梅女士：中国籍，无境外永久居留权，1958年10月出生，高中学历。职
业经历：1980年12月至2008年10月就职于江苏省民航局，任职员；现任公司董事。
王千女士：中国籍，无境外永久居留权，1985年8月出生，毕业于南京师范
大学，本科学历。职业经历：2007年10月至2008年2月就职于江苏教育电视台，
任节目编导；2008年3月至2014年1月就职于江苏广播数字传媒有限公司，任节目
编导；2014年2月至今就职于南京雅高办公用品有限公司，任总经理；现任公司
董事，兼任南京雅高办公用品有限公司总经理、南京花博士花卉有限公司总经理、
南京泷泽商务信息咨询有限公司总经理、南京海岸广告有限公司监事。
康锐先生：中国籍，无境外永久居留权，1967年2月出生，毕业于国际关系
学院，大专学历。职业经历：1990年1月至1991年3月就职于金陵饭店，任职员；
1991年3月至1994年5月就职于南京中心大酒店，任职员；1994年5月至1995年11
月就职于淮阴市淮海大酒店，任职员；1995年11月至今就职于公司，任公司副总
经理；现任公司董事，总经理，兼任南京千鸿股经济信息咨询服务有限公司监事、
南京金鸿股百货贸易有限公司监事。
徐敏女士：中国籍，无境外永久居留权，1977年10月出生，毕业于北方工商
管理研究学院，本科学历。职业经历：2003年10月至今就职于公司，任办公室主
任；现任公司董事、董事会秘书。
（二）监事会成员
公司监事会由3名监事组成，其中职工监事1名。截至本公开转让说明书签署
日，公司监事会基本情况如下：
监事会主席、职工监事
潘菲菲女士：中国籍，无境外永久居留权，1983年2月出生，毕业于南京
农业大学，大专学历。职业经历：2004年4月至今就职于公司，历任人事主管、
人事部副部长；现任公司监事会主席、人事部副部长。
赵华侠女士：中国籍，无境外永久居留权，1964年5月出生，毕业于安徽
大学，大专学历。职业经历：1981年7月至2001年6月就职于中国石化储运输
油公司，任职员；2003年7月至2005年7月就职于南京市房产经营总公司，任
职员；2005年7月至今就职于公司，任职员；现任公司监事、职员。
徐萍女士：中国籍，无境外永久居留权，1976年2月出生，毕业于南京农
业大学，本科学历。职业经历：1994年1月至2003年9月就职于南京钢铁厂，
任会计；2003年10月至今就职于公司，任公司职员；现任公司监事、办公室副
（三）高级管理人员
公司高级管理人员为总经理、财务总监、董事会秘书。截至本公开转让说明
书签署日，公司高级管理人员基本情况如下：
董事会秘书
康锐先生：基本情况请参见本节之“七、董事、监事、高级管理人员基本情
况”之“（一）董事会成员”相关部分内容。
景晓霞女士：中国籍，无境外永久居留权，1965年2月出生，毕业于南京财
经大学，大专学历。职业经历：1986年9月至1995年11月就职于南京军区空军机
关印刷厂，任职员；1995年11月至今就职于公司，历任财务部职员、财务总监；
现任公司财务总监。
徐敏女士：基本情况请参见本节之“七、董事、监事、高级管理人员基本情
况”之“（一）董事会成员”相关部分内容。
八、最近两年一期的主要会计数据和财务指标简表
营业收入（元）
23,697,940.26
224,214,684.68
162,995,676.28
净利润（元）
1,571,515.33
7,038,155.38
7,663,347.52
归属于母公司股东的净利润（元）
1,576,655.47
6,722,102.80
7,546,013.92
扣除非经常性损益后的净利润（元）
912,021.64
4,272,976.58
5,943,999.46
归属于母公司股东的扣除非经常性
917,323.48
3,958,164.41
5,827,625.04
损益后的净利润（元）
毛利率（%）
净资产收益率（%）
扣除非经常性损益后净资产收益率
应收账款周转率（次）
存货周转率（次）
基本每股收益（元/股）
稀释每股收益（元/股）
扣除非经常性损益后的每股收益（元
经营活动产生的现金流量净额（元）
18,925,104.55
4,838,211.80
6,682,753.18
每股经营活动产生的现金流量净额
总资产（元）
91,616,566.37
86,673,915.05
72,576,530.33
股东权益合计（元）
52,622,675.35
46,051,160.02
39,307,004.64
归属于母公司股权权益合计（元）
52,184,180.21
45,607,524.74
38,885,421.94
每股净资产（元/股）
归属于母公司股东的每股净资产（元
母公司资产负债率（%）
流动比率（倍）
速动比率（倍）
注：上述财务指标计算公式如下：
1、流动比率＝流动资产/流动负债
2、速动比率＝（流动资产-存货-其他流动资产）/流动负债
3、资产负债率＝总负债/总资产100%
4、应收账款周转率＝营业收入/应收账款平均余额
5、存货周转率＝营业成本/存货平均余额
6、每股净资产＝期末净资产/期末股本总额
7、每股经营活动的现金流量＝经营活动产生的现金流量净额/期末股本总额
8、每股净现金流量＝现金及现金等价物净增加额/期末股本总额
9、净资产收益率的计算公式及计算过程如下：
加权平均净资产收益率=P0/（E0＋NP2＋EiMiM0－EjMjM0EkMkM0）
其中：P0分别对应于归属于公司普通股股东的净利润、扣除非经常性损益后归属于公
司普通股股东的净利润；NP为归属于公司普通股股东的净利润；E0为归属于公司普通股股
东的期初净资产；Ei为报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资
产；Ej为报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产；M0为报告期
月份数；Mi为新增净资产下一月份起至报告期期末的月份数；Mj为减少净资产下一月份起
至报告期期末的月份数；Ek为因其他交易或事项引起的净资产增减变动；Mk为发生其他净
资产增减变动下一月份起至报告期期末的月份数。
10、每股收益的计算公式及计算过程如下：
（1）基本每股收益=P0S；S=S0＋S1＋SiMiM0-SjMjM0-Sk
其中：P0为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股东
的净利润；S为发行在外的普通股加权平均数；S0为期初股份总数；S1为报告期因公积金
转增股本或股票股利分配等增加股份数；Si为报告期因发行新股或债转股等增加股份数；
Sj为报告期因回购等减少股份数；Sk为报告期缩股数；M0报告期月份数；Mi为增加股份
下一月份起至报告期期末的月份数；Mj为减少股份下一月份起至报告期期末的月份数。
（2）稀释每股收益=P1/(S0＋S1＋SiMiM0-SjMjM0-Sk+认股权证、股份期权、可
转换债券等增加的普通股加权平均数)
其中：P1为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股
股东的净利润。
九、本次挂牌的有关机构情况
（一）主办券商
名称：申万宏源证券有限公司
法定代表人：李梅
注册地址：上海市徐汇区长乐路989号45层
联系地址：北京市西城区太平桥大街19号
邮政编码：100033
电话：010-
传真：010-
项目负责人：李晖
项目小组成员：李晖、唐翔、任俊睿
（二）律师事务所
名称：江苏法德永衡律师事务所
负责人：万永松
联系地址：江苏省南京市湖南路1号凤凰广场B座19楼
邮政编码：210009
电话：025-
传真：025-
经办律师：王伟、刘文钊、平青、王梅
（三）会计师事务所
名称：北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
执行事务合伙人：王全州
联系地址：北京市西城区裕民路18号北环中心22层
邮政编码：100029
电话：010-
传真：010-
经办注册会计师：刘会林、陈跃华
（四）资产评估机构
名称：北京国融兴华资产评估有限公司
法定代表人：赵向阳
联系地址：北京市西城区裕民路18号7层703
邮政编码：100032
电话：010-
传真：010-
经办资产评估师：安然，王德平
（五）证券登记结算机构
机构名称：中国证券登记结算有限责任公司北京分公司
负责人：王彦龙
住所：北京市西城区金融大街26号金阳大厦5层
电话：010-
传真：010-
（六）证券交易场所
名称：全国中小企业股份转让系统
法定代表人：杨晓嘉
住所：北京市西城区金融大街丁26号金阳大厦
邮编：100033
电话：010-0-
传真：010-
一、公司业务基本情况
（一）公司主营业务
公司是一家致力于政府机关和企事业单位办公楼、公共场馆、大型商业广场、
医院、银行、学校、高档写字楼及部分住宅小区等多种类型物业项目提供物业后
勤保障服务的专业公司，不属于国家环境保护监管部门认定的重污染行业。
公司自成立以来一直专注于物业管理，报告期内公司主营业务收入占比均保
持在99.00%以上，主营业务明确、突出，且未发生重大变化。
（二）主要产品或服务
公司自1995年成立以来就潜心经营公共物业管理，逐步形成以公共物业管
理为主，商业物业管理和小区物业管理为辅的业务发展模式，新鸿运拥有物业服
务国家一级资质，是中国物业管理协会常务理事单位，已通过ISO、
ISO1和OHSAS1三项管理体系认证。公司2012年获“中
国物业百强企业”第88名、“江苏省物业服务业综合实力50强企业”第2名，
2013年获中国物业管理协会评选的中国物业管理综合实力TOP200企业（位列
经过多年的规范运营、稳健发展，公司得到了诸多政府主管部门、业主方与
社会各界的普遍认可，特别在南京地区，区域市场地位优势尤为明显。
公司承接或在管的部分物业管理项目如下：
日在江苏省政府采购
中心主持的江苏水利大厦物业管理
项目招标中，公司以总分第一的成
江苏省水利厅
绩成功取得该项目的管理权。江苏
省水利大厦位于南京市上海路5号，
建筑面积22019平方米。
日，江苏省省级行政机关政
府采购中心就省人民检察院物业项目公布
公司凭借独具服务特色的标书以及业绩和
信誉夺得托管权。江苏省人民检察院两栋
办公楼总建筑面积共43150㎡，其中位于
鼓楼区宁海路73号的办公楼主楼地面20
江苏省人民检
层、地下1层，建筑面积23500㎡；位于
宁海路106号的办公楼主楼地面6层、地
下3层，建筑面积19650㎡。公司进场后
将本着高效、精干的原则，结合甲方的需求以及实际情况实施综合管理，统
一着装，挂牌服务，严格保密，积极做好安全护卫、卫生保洁、工程维保、
会务保障以及环境绿化等服务工作，是全省检察系统的最大物管项目。
日，公司以总
分第一获得南京市金陵中学物
管项目管理权，金陵中学创建
于1888年，是百年老校。该校
坐落于南京市主城区中山路
169号、占地5万平方米、总
建设面积3.1万平方米，现有
初高中58个班，学生3128多人，教师上百名，是公司夺得的继海军指挥学
院物管项目的第二所学校物业类型。
日公司在由江苏省
省级机关采购中心主持的江苏省
气象局物管招标中获得该项目的
管理权。江苏省气象局地处玄武区
江苏省气象局
北极阁2号，总建筑面积14423平
方米，物业服务事项涉及安全护
卫、保洁、绿化、客服、餐饮全方
日南京市政府采购中心，经评标委员会综合评审，公司以
4979620元的价格中标南京市胸科医院物业服务项目。南京市胸科医院位于
南京市广州路215号，建筑面积31549平方米，目前医院拥有编制床位500
张，现职人员663人，
有中高级职称的专业
南京市胸科医
技术人员250人，设有
12个临床科室，10个
医技科室；另有中心实
验室、胸心外科研究
室、胸部肿瘤研究室、
肺结核病研究室等。
日南京市采购
中心，经评标委
员会综合评审，
2599604元的
江宁织造博物
价格中标江宁
织造博物馆物
业服务项目，项目服务期限一年，江宁织造博物馆江宁织造博物馆位于南京
市玄武区，由清华大学院士设计，2006年由浙江广厦集团具体负责投资建设，
2009年主体建筑建成，日由南京市人民政府回购，2013年5
月1日正式对外开放。
（三）公司获奖情况
经过长期的潜心经营，公司始终以客户为中心开展物业管理服务，社会地位
和品牌影响力不断提升，近年来公司及所管理工程获奖情况如下：
2012年中国物业服务百强企业
中国房地产TOP10研究组
2012年度江苏物业服务业综合实力50强企业
江苏省房地产业协会
江苏省南京市江宁地方税务局公楼2012年度
中华人民共和国住房和城乡建
“全国物业管理示范大厦”
南京市国土资源局2013年度南京市物业管理
南京市住房和城乡建设委员会
2013年12月
“示范项目”称号
南京市公安局交通管理局指挥中心办公楼
南京市住房和城乡建设委员会
2013年12月
2013年度南京市物业管理“示范项目”称号
国电环保办公大楼2013年度南京市物业管理
南京市住房和城乡建设委员会
2013年12月
“示范项目”称号
江苏省烟草专卖局2013年度全省城市物业优
江苏省住房和城乡建设厅
江苏省南京市苏美达五金工具总部大楼2013
中华人民共和国住房和城乡建
年度“全国物业管理示范大厦”
南京市城市管理局2014年度“南京市物业管
南京市住房和城乡建设委员会
2014年12月
理优秀项目”称号
江苏省人民检察院2014年度“南京市物业管
南京市住房和城乡建设委员会
2014年12月
理优秀项目”称号
江苏水利大厦2014年度“南京市物业管理优
南京市住房和城乡建设委员会
2014年12月
秀项目”称号
二、公司内部组织架构及主要部门职责分工
（一）公司组织结构图
日，股份公司创立大会确立了公司的基本组织架构，内部组织
结构及主要部门设置如下图所示：
截至本公开转让说明书签署日，公司下设16家分公司，其主要职能为管理所
处区域的物业管理项目及日常经营。
（二）各主要部门职责
根据公司基本组织架构，公司建立健全了以总经理为核心的经营管理体系，
各部门权责明晰、分工明确、执行顺畅，逐步形成了运作效率较高、协同运行的
内部管理机制，目前公司内部主要部门职责如下：
1、负责公司内、外部文书的处理，公文的形成、打印、传递、执行和归档及档案资料
的收集、管理、查阅或借阅；
2、建立健全档案管理规章制度，做好档案、文件的管理、保管工作；
3、负责公司各项会议的准备、组织、记录；
4、负责公司车辆费用报销审核；
5、负责各项员工补贴的审核；
6、负责公司的办公用品、办公设备采购统计及管理；
7、负责公司的企业文化建设；
8、负责办公车辆的调度、维修保养、年检；
9、负责公司来访人员的接待，包括相关活动的组织、接待等工作；
10、负责办公用品和办公用具的购买、发放和管理；
11、负责员工办公区域、食堂、宿舍的各项维护、管理工作；
12、负责公司因公出差的火车票、机票的订购、会客订餐、业务招待烟酒的订购等；
13、负责公司电话、网络、电脑及其他电子设备的维护工作；
14、负责公司与舜天园区、上级主管部门等外协单位的沟通工作；
15、负责公司后勤保障工作。
1、积极开展市场调查、分析和预测；
2、负责制定市场营销管理制度；
3、负责协调合同谈判签订，进场报告；
4、督促全过程回款；
5、协助行政部进行项目备案有关手续；
6、协助分公司和管理处决算；
7、接收投标审批表，审阅招标资料；
8、编制、审阅标前会资料，组织启动标前会议；
9、编标过程中检查各项工作进度和质量、协调各相关部门的配合工作；
10、投标完成后，对开标结果进行总结登记，对于中标项目，整理全套招投标资料；
11、部分重点项目的成本制作、报价编制、技术标编制等标书制作工作。
1、主要负责会计核算、财务管理、项目成本控制、项目款清欠回笼；
2、负责材料合同审批；
3、负责工程进度款申报及审核；
4、负责进场后期阶段人工核算、材料核算；
5、对以往所有项目人工费用归纳总结，按项目类型划分，总结出各类型项目人工费标
准，作为后期人工招标的依据；
6、负责检查并指导项目部资料的编制；
7、负责办理企业的存款和结算业务。
1、管理所处区域的物业管理项目及日常经营；
2、项目方的零星物料采购；
分公司及管理处
3、物业管理中的人员安置及分配；
4、物业费收缴的催促工作；
5、日常管理的汇总及上报等。
1、公司内、外部门新进人员培训；
2、制定培训部月度、季度、年度培训计划及详细执行方案；
3、各种活动的前期策划、组织、内训、费用预算等；
4、各种考核表格的制作并修改；
5、其他相关联辅助工作等。
1、负责项目方物管的机电设备安装；
2、日常用设备的维护；
3、机电设备的采购检验；
4、日常经营的协助工作等。
1、负责员工招聘管理、员工入离职管理；
人力资源部
2、员工人事档案管理、员工考勤管理；
3、公司社保事务管理、处理公司劳动纠纷。
（三）公司业务运作流程
物业经营管理服务是公司的核心业务，经过多年发展和积累，公司逐步建立
健全了围绕核心业务的内部管理与控制体系，且经营管理、业务开发与服务模式
逐渐成熟、稳定，在物业管理服务方面积累了丰富的管理经验，能够满足多种类
型客户的个性化需求。目前，公司核心业务运行流程如下：
其中招投标反映公司市场开拓能力，合同评审、签订、成立管理处及编制管
理计划为公司管理及业务部门的主要业务技能，反映出公司的项目把控能力和服
务能力，服务项目实施是公司整体实力的集中体现，而对服务的后期数据分析和
改进则有效的提升了服务质量。
三、公司所处行业情况
根据《国民经济行业分类与代码》（GB/T），公司从事的主营业
务为物业经营管理服务，可细分为“房地产行业中的物业管理（K7020）”；根
据证监会颁布的《上市公司行业分类指引》（2012年修订），公司可归类为“K70
房地产业”，根据《股转系统挂牌公司管理型行业分类指引》，公司可归类为
房地产业中的“K7020物业管理”。
物业管理是指受业主的委托，依据物业管理委托合同，对业主的房屋建筑及
其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维
护、修缮和整治，并向业主提供综合性的有偿服务。物权法规定，业主可以自行
管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。其狭义的物业管
理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用
设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动；
广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管
理人进行的管理过程，公司所从事的活动均指狭义的物业管理。
物业管理的基本目标：
A：保护业主或使用的消费权益，保障房屋及其、设施的正常使用功能。
B：保障业主的合法权益，保持房屋的何时何地和使用价值，使物业发挥最
大的使用效益和经济效益。
C：为业主提供高效、优质、便捷、经济的多层次、多方位的服务，确保有
一个整洁、文明、安全、方便的居住条件与生活环境。
D：物业管理企业要获取最佳的社会、环境、经济的综合效益。
（一）公司所处行业基本情况
1、物业管理行业监管体制
根据国务院公布的《物业管理条例》，国务院建设行政主管部门负责全国物
业管理活动的监督管理工作，即中华人民共和国住房与城乡建设部。县级以上地
方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工
作。县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门协同监督，主
要负责对物业服务收费进行监督。
法律层面上，有全国人民代表大会及常委会通过的《物权法》和最高人民法
院发布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
和《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》。
行政规章层面上，有国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》，
建设部、财政部印发的《住宅专项维修资金管理办法》，建设部、人事部共同制
定的《物业管理师制度暂行规定》，建设部修改发布的《前期物业管理招投标管
理暂行办法》、《物业服务企业资质管理办法》、《业主大会和业主委员会指导规
则》、《物业承接查验办法》等。
截至日，全国31个省、自治区、直辖市，有20个颁布了
条例、4个颁布了管理办法或规定；27个省会城市，有16个颁布了条例，4个
制定了办法，3个制定了规定。物业管理相关法律法规正在逐步完善。
2、主要法律法规和行业规划
（1）国家政策、行政法规、部门规章如下表：
《建设部关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗
建设部人事教育劳动
位培训持证上岗制度的通知》
司、建设部房地产业司
《物业管理企业财务管理规定》
《建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业
区）标准及有关考评验收工作的通知》
《物业管理条例》中华人民共和国国务院第379号令
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》
《建设部关于印发&业主大会规程&的通知》
《关于印发物业服务收费管理办法的通知》
国家发改委、建设部
《普通住宅小区物业管理服务等级标准》
中国物业管理协会
《物业服务企业资质管理办法》
《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的
国家税务总局
《物业服务收费明码标价规定》
国家发改委、建设部
《建设部关于印发&业主临时公约（示范文本）&的通知》
《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施
人事部、建设部
办法》和《物业管理师资格认定考试办法》
《物业服务定价成本监审办法（试行）》
国家发改委、建设部
《住宅专项维修资金管理办法》
建设部、财政部
《建设部关于修改&物业管理企业资质管理办法&的决定
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律
最高人民法院
若干问题的解释》
《业主大会业主委员会指导规则》
住房和城乡建设部
《物业承接查验办法》
住房和城乡建设部
（2）江苏省地方性法规及政策如下表：
《徐州市市住宅区物业管理暂行办法》
江苏省徐州市人民政府
《南京市物业服务收费管理实施办法》
江苏省南京市人民政府
《南京市物业管理办法》
江苏省南京市人民政府
《南京市维修基金管理办法》
江苏省建设厅、财政厅
《南京市业主大会和业主委员会指导规则》
江苏省南京市住建委
《南京市关于进一步加强物业服务项目经理管理工作的
南京市住房和城乡建设
江苏省第十一届人民代
《南京市城市治理条例》
表大会常务委员会
江苏省第十一届人民代
《江苏省物业管理条例修正版》
表大会常务委员会
南京市住房和城乡建设
《南京市业主大会和业主委员会指导规则》
（二）物业管理行业现状及发展空间
1、物业管理分类
居住物业：是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单
体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，当然也包括与之相配套的共用设施、设备和
公共场地。
商业物业：有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报
或者可以持续升值的物业，这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。商服物
业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所，包括购物广场、百货商店、超市、
专卖店、连锁店、宾馆、酒店、仓储、休闲康乐场所等。办公物业是从事生产、
经营、咨询、服务等行业的管理人员（白领）办公的场所，它属于生产经营资料
的范畴。这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、现代写字楼和智能化办
公建筑等，按照办公楼物业档次又可划分为甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字
楼。商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关，特别是与工商贸易、
金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业由于涉及物业流通
与管理的资金数量巨大，所以常以机构（单位）投资为主，物业的使用者多用所
有者提供的空间进行经营活动，并用部业租金。
工业物业：是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂
房和发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。工业物
业有的用于出售，也有的用于出租。一般来说，重工业厂房由于其设计需要符合
特定的工艺流程要求和设备安装需要，通常只适合特定的用户使用，因此不容易
转手交易。高新技术产业（如电子、计算机、精密仪器制造等行业）用房则有较
强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。
其他用途物业：除了上述物业种类以外的物业，称为其他物业，有时也称为
特殊物业。这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码
头、高速公路、桥梁，隧道等物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的许可。
特殊物业的市场交易很少，对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠日常经营
活动的收益来回收投资、赚取投资收益。这类物业的土地使用权出让的年限，国
家规定最高为50年。统计资料显示，2012年我国物业管理市场整体规模达到5180
亿元，物业管理面积约为175亿平方米。预计在未来几年中，整体的物业管理面
积增长较为缓慢，年均增速约为6%。
2、我国物业管理行业的发展经历
作为第三产业，物业管理进入国内已经二十余年，物业管理在我国经历了从
无到有、不断发展壮大的历程，伴随着我国房地产开发行业的发展和城市化进程
的逐步加大，我国物业管理行业也水涨船高，呈现出一片朝气蓬勃发展态势。根
据中国指数研究院《2012中国物业服务百强企业研究报告》显示，受宏观调控
影响，2011年国内房地产市场销售状况较为低迷，但物业服务百强企业凭借良
好的品牌效应和专业实力，加大拓展力度，在管项目数量均值和在管项目总建筑
面积都实现增长。2011年，百强企业在管项目建筑面积均值首次突破1000万平
方米，达到1061.3万平方米，同比增长39.7%，增速比2010年高出6.7个百分
点；在管项目数量均值达72个，同比增长11.7%。到2012年底，物业管理面积
约为145.3亿平方米，较国家统计局2008年发布的第二次经济普查数据公报显
示的125.46亿平方米增长了约16%。
3、公司所处行业的市场规模
（1）物业管理规模快速增长
根据中国物业管理协会的统计，至2012年底，我国物业管理面积约为145.3
亿平方米，较国家统计局2008年发布的第二次经济普查数据公报显示的125.46
亿平方米增长了约16%。
2012年我国物业管理面积（单位：亿平方米）
数据来源：中国物业管理协会
2012年各省、自治区、直辖市物业管理面积（单位：亿平方米）
数据来源：中国物业管理协会
（2）物业管理企业数量较快增长
2012年物业服务企业约为71000余家，较2008年经济普查公布的58406家
增长了约23%。
2012年物业服务企业数量增长情况（单位：家）
数据来源：中国物业管理协会
各省、自治区、直辖市物业服务企业数量。广东、江苏、山东位居前三。
2012年各省、自治区、直辖市物业服务企业数量（单位：家）
数据来源：中国物业管理协会
全国一级资质物业服务企业数量1168家。广东、北京、江苏位居前三，分
别占19%、10.4%、8.5%。
根据建设部（现住房与城乡建设部）颁布的《物业服务企业资质管理办法》，
物业服务企业资质等级分为一、二、三级。其中一级资质企业需要满足（1）注
册资本人民币500万元以上；（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等
相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人
员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（3）物
业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；（4）管理两种类型以上
物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和
不低于100%：①多层住宅200万平方米；②高层住宅100万平方米；③独立式
住宅（别墅）15万平方米；④办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。（5）
建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案
系统，有优良的经营管理业绩。
2012年各省、自治区、直辖市物业服务企业数量（单位：家）
数据来源：中国物业管理协会
（3）从业队伍加速扩大
2012年，物业管理从业人员数量约为612.3万人，较2008年经济普查公布
的250.12万人增长了约145%。
2012年物业管理行业从业人员增长情况（单位：万人）
数据来源：中国物业管理协会
2007年国家开始全国物业管理师职业资格考试，截止到2012年底，全国共
有43919人获得物业管理师资格。占全国612.3万从业人员的0.7%。
2012年各省、自治区、直辖市物业管理从业人员数量（单位：万人）
数据来源：中国物业管理协会
4、物业管理行业发展前景
（1）国民经济的持续增长，将为物业行业的发展提供广阔的空间
经济发达国家的经验表明：当人均GDP超过800美元之后，人们对住房面积
的需求将持续增加，居住质量将快速提高。国家统计局数据显示，2014年末，
中国大陆总人口为136782万人，人均GDP约为7485美元（约合人民币46531
元），高于2013年的6767美元。目前，我国城镇居民住房严重短缺的问题基本
解决，居民住房需求进入面积增加与质量提高并重，从单纯的生存型需求向舒适
型需求转变的阶段，在今后很长的一段时期内提高居民住房质量将是人民消费的
热点，将强有力的刺激以住宅为主的房地产业的发展，房地产业的蓬勃发展和现
有城市中近60%物业管理没有覆盖的面积将为未来物业行业的发展提供广阔的
（2）房地产销售面积的快速增长为物业管理带来强劲需求
根据国家统计局发布的2013年全国房地产开发和销售情况数据看，2013年，
全国商品房销售面积130,551万平方米，比2012年同比增长17.3%；房地产开
发企业房屋施工面积665,600万平方米，比2012年同比增长16.1%；房地产开
发企业土地购置面积38,800万平方米，比2012年同比增长8.8%。从数据看，
我国新建完工的商品房面积较大，而且仍有大量在建商品房项目处于施工阶段，
因此未来仍有大量商品房将投入使用，带来较大的物业管理需求。
年住宅商品房销售面积（万平方米）
年办公商品房销售面积（万平方米）
年商业商品房销售面积（万平方米）
数据来源：国家统计局
（3）物业行业发展的外部环境越来越成熟
“物业管理条例”的颁布和实施使物业行业开始进入了以法管理的起步阶
段，经过20年的物业实践人们对物业管理的作用在思想上、物质上的接受能力
也得到了加强，各级政府已将城市的管理列到重要的议事日程，随着城市管理力
度的增加，也将促进人民群众遵守公共秩序的自觉性。
（4）行业逐步规范、相关制度建立为物业管理企业提供了快速发展的契机
1）建管分离。前期物业管理招投标制的实行，有效的遏制了建管垄断的局
面。随着房地产业竞争日趋激烈，社会的专业分工越来越细，地产商和物管企业
强强联合的局面正在被人民群众接受，既促进了地产商的房屋销售，又为规范化、
专业化、信誉好的物业企业提供了良好的发展机会，物业行业资质管理的准入制
度，将为规范物业市场起到积极的促进作用。
2）专项维修资金制度。有了完善的住房专项维修资金制度做保障，增强了
业主委托专业物业公司来接管物业管理的信心，使得住房得以有效的修缮，而同
时也减轻了物业企业的修缮资金压力。
3）业主大会制度。业主委员会制度在一定程度上对物业企业的监督管理起
到了积极促进作用。新制度将重大事件的决策权交给全体业主，执行权是业主委
员会，决策权和执行权的分离较好的解决了长期以来业主委员会对社区重大事件
决策缺乏有效监督的矛盾。
（5）丰富的劳动力资源为行业的发展提供了可靠的人力资源保证
物业管理行业是劳动密集型、服务型企业，技术含量较低，大部分一线员工
不需要较高的文化知识，这些行业特征在现阶段正好符合我国大量劳动力就业矛
盾的特点，现阶段劳动力资源也是物业得以加速发展的可靠保证。
5、公共物业管理行业概况及特点
2000年，万科接管建设部（“现住房和城乡建设部”）大院，标志着以政
府类物业为代表的公共物业，开始了市场化变革。长久以来，政府机关后勤服务
由于缺乏专业、规范的管理，大多处于混乱、无序的状态，往往耗费单位大量的
精力，仍不能取得令人满意的效果。具有专业优势和成本优势的物业管理公司成
为选择，为物业管理这一新兴行业开辟了又一广阔市场。
公共服务市场化，将是政府当前和今后一段时期的改革重点，面向物业管理
等专业公司采购“城市运营维护管理”等公共物业服务的趋势已经形成，用于城
市运营维护管理四大板块（保安、保修、保洁、绿化维护）中的保洁和绿化维护
部分将是全国一流物业公司业务开拓的重点区域。与传统的住宅物业管理、写字
楼物业管理相比，公共物业管理这种基于后勤服务的综合管理具有如下特点：
第一，与住宅物业管理相比，公共物业管理回款良好，物业公司资金压力小。
公共物业管理回款稳定的主要原因在于：第一，由于业主为企事业单位和地
方政府，财政支出较为稳定；第二，公共物业管理公司很多是由原有的后勤管理
部门改制而来，改制后实行公司化经营的成本将会降低，经营压力降低；第三，
一般公共物业管理合同为按年签订，打包结算，根据物业管理的时间进度付款，
因此资金回款较为集中，稳定。
第二，公共物业管理的管理范围和内容较广，个性化需求显着，对企业的综
合能力要求较高。以政府类物业管理为例，传统的物业管理内容主要是保安、保
洁、绿化、维修和基本的会议接待服务，而政府类物业管理的内容已得到全方位
的拓展，除上述以外还包括高端会议服务、餐饮服务、安检、消防监控系统、设
备运行维护管理、收发、更值、医疗保健和健身服务等等，大大地超出了传统物
业管理的范围。同时公共物业个性化需求显着，如卫生系统对保洁消毒等环节的
专业要求，银行系统对安全保卫的高度重视，而政府机关则更关注形象工程、秩
序维护等内容。因此，无论是业务范围和工作要求，都对物业企业提出了挑战。
第三，公共物业管理的市场化和社会化程度较高，市场竞争机制较为完善，
有利于企业开拓市场。与住宅物业普遍由开发商自有物业公司管理不同，公共物
业管理采取更多市场化和社会化的方式，引入市场竞争机制，由于财政支付的公
开、公正、公平，现在一般全部采用公开招标形式，通过竞争取得公共物业的管
理权。市场化体系的建立和不断完善，有利于更多的企业参与市场竞争。
第四，公共物业管理门槛较高，先发优势明显，后来者进入市场越来越难。
随着公共物业管理的发展与规范，要求越来越高，往往要求一级资质、认证以及
类似经验等。即使是一级资质，其资金实力不同，差别也较大，在认证上，要求
认证范围是在管项目全覆盖性，而不是部分项目，而旧的认证体系也必须及时更
换为新的体系，在类似经验上往往要求3-5年，并获得各级荣誉。该领域门槛越
来越高，后来者越来越难以跨入，形成强者愈强、几家独大的趋势。
（三）物业管理行业竞争格局及主要企业
1、整体竞争格局
伴随城市建设和房地产开发的快速发展，物业管理行业整体处于快速发展时
期，截至2012年底管理总面积增长39.21%，年经营总收入增长58.72%，总资产
增长40.55%，从业人员增长26.25%；行业集中度明显上升，TOP200的企业仅占
行业企业总量的0.28%，却承担着全国13.6%的管理面积，拥有全国11%的从业
人员和12.92%的物业管理师，物业服务企业正向规模化、集约化、品牌化方向
发展，行业的集中度逐步提高，处于企业整合、品牌塑造、业务创新、发展方式
转型的关键时期。
（1）物业管理转型升级
数据显示，截至2012年底TOP200非物业管理收入占到20.96%，TOP100企
业非物业管理收入增长57.6%，其管理转型升级大体可分为：服务理念（在提高
对“物”的管理水平的同时，树立以“人”为本的理念）、服务内容（从四项基
础业务向房屋管家、资产管家、生活管家升级）、服务范围（向涵盖社区商务、
公寓短租、商业运营、长着服务等领域的“1+N”多角化产业链延伸）、服务周
期（向为建筑产品和业主提供全生命周期服务转型）、服务方式（全面质量管理、
服务标准化、专业化、机械化、智能化、信息化的投入）。
（2）向服务集成商转变渐成趋势
为降低企业劳动力成本，企业主要精力将会放在服务的精细化、整体管理水
平的提升与经营潜能的发挥，管理规模较大的物业服务企业正逐步走向管理和服
务的分离，向管理型企业转变。数据显示，绿化外包比重由24.43%上升到34.09%、
保洁外包比重由45.46%上升到49.89%、设备外包比重由12.92%上升到24.62%、
秩序维护外包比重由17.95%上升到23.68%。
（3）地域性差异明显
TOP200企业中，西部、中部、东北三省共50家，仅占TOP200的25%，TOP200
仅有25个企业地处于14个地级市，在国家城镇化、西部大开发、振兴东北地区
老工业基地、促进中部地区崛起、鼓励东部地区率先发展的总体战略是实施下，
物业服务企业区域发展的差距有望逐步缩小。
2、行业内主要企业
我国从事物业经营管理的企业众多，特别是在江苏、浙江、北京、广东等地
物业管理企业较多，竞争尤为激烈。行业内比较具有规模的企业主要分为地产开
发商旗下的物业管理公司和地方性专业从事物业管理的公司两大类，例如：地产
开发商旗下的物业管理公司有万科物业发展有限公司、保利物业管理有限公司、
绿城物业服务集团有限公司等，地方性专业从事物业管理的公司有浙江开元物业
管理股份有限公司、南京紫竹物业管理有限公司、南京新鸿运物业管理有限公司
等，房地产开发商旗下的物业管理公司作为整个地产产业的后端服务，取得业务
的方式是借助于集团内或者整条产业链上的优势来取得物业管理项目管理权，管
理面积和整体实力较强，而地方性专业从事物业管理的公司取得项目的方式均是
通过业主的公开招标来实现，在竞争程度方面要较前者激烈，一些在资质等级、
管理经验等方面有优势的企业取得公共物业管理、商业物业管理的托管权的概率
较大，具有一定的竞争力。
主要企业情况如下：（以下均来自公开资料，排名不分先后）
（1）万科物业发展有限公司
万科物业发展有限公司是万科企业股份有限公司的全资下属机构。截止到
2012年底，万科物业已进驻中国大陆48个大中城市，服务的住宅、写字楼、商
业、政府公共物业等项目超过330个，合同面积逾7000万平方米，其中住宅项
目居民人口数已经超过130万。在中国物业管理改革发展30周年评选中，万科
物业荣膺 “全国综合实力排名第一”的称号。
近年来，公司针对住宅社区、商业写字楼、企事业单位、政府机构等物业服
务进行了综合布局，并着重针对住宅物业的可持续发展，提出了“幸福社区计划”。
在保障公共物业管理品质的同时，紧扣客户房屋保值增值、日常生活需要推出“资
产管家、房务管家、生活管家”服务，并从生活便利性角度在社区内建设“幸福
驿站”、“第五食堂”、“万物仓”、“驻地网”、“长者服务中心”等新型配
套；遵从“安心、参与、信任、共生”的核心价值观，努力为客户带去安全、便
捷、贴心的居住体验，鼓励业主参与社区共建，倡导社区邻里信任互助，并通过
开展“垃圾分类”等一系列绿色环保活动助力人与环境、社区与社会的和谐共生，
从而践行“好服务、好社区、好邻居”的幸福社区理念。
（2）保利物业管理有限公司
保利物业管理有限公司于1996年在广州成立，注册资金5000万元， 总资
产超10亿，旗下分、子公司25家，业务遍及全国45个大中城市，承接的物业
管理项目超过200个，管理面积超过5000万平方米，员工总数15000余人。管
理的项目涵盖普通住宅、高端住宅、写字楼、商业综合体、公寓、会展场馆、政
府办公楼等多种业态。
公司具有国家物业管理一级资质，下属子公司中有四家国家物业管理一级企
业、四家二级企业，湖南保利物业和成都保利物业是物业管理金钥匙国际联盟成
员。目前，公司是中国物业管理协会常务理事单位、广东省物业管理行业协会执
行会长单位、广州市物业管理行业协会副会长单位、广州市停车场管理协会副会
（3）绿城物业服务集团有限公司
绿城物业服务集团有限公司成立于1995年3月，隶属于绿城控股集团，注
册资金5000万，具有国家一级资质。绿城物业服务集团有限公司是一家集物业
服务、房屋置换、房地产咨询、电梯维保、保洁家政、安保服务、园区生活服务、
健康服务、园林绿化、景观设计、室内装饰、文化创意、酒店管理、老年公寓、
老年教育、空调维保、房屋服务、汽车服务、通讯科技、培训学校等专业服务为
一体的大型综合性物业服务企业。公司是中国物业管理协会、浙江省房地产业协
会、杭州市物业管理协会副会长单位。公司接管及咨询服务项目近700余个，总
建筑面积1.2亿平方米，总户数23万余户。已成为全国同行业中涉及物业类型
最多,涉足区域最广,接管、代管及咨询服务面积最大的物业服务企业之一，被杭
州市房地产管理局定点为“杭州市物业管理教学示范基地”。
（4）浙江开元物业管理股份有限公司
浙江开元物业管理股份有限公司由开元旅业集团投资组建，公司主要经营物
业服务、物业管理咨询、酒店物业经营、楼宇智能、园林景观，房产租售、社区
商务、文化经营等一体化综合性服务；业务辐射浙江（杭州、宁波、嘉兴、湖州、
绍兴、台州）、上海、天津、江苏、湖北、河南、辽宁、云南、海南等地，物业
管理和服务面积达1900多万平方米，所涉及的物业类型包括住宅、别墅、酒店
式公寓、政府机关办公区、银行办公楼、高端企业总部写字楼、商业、医院以及
科技产业园区等。
该公司为国家一级资质物业管理企业，中国物业管理协会常务理事单位，并
通过ISO9001、ISO14001、GB/T28001国际管理体系论证。公司先后多次荣获“中
国物业服务百强企业”、“中国特色物业服务领先企业”、“2011中国物业服
务百强企业成长性TOP10”、“全国顾问服务特色领先企业”称号。管理项目先
后荣膺浙江省、海南省、河南省、上海市等省级示范住宅小区及示范大厦称号。
（5）南京紫竹物业管理有限公司
南京紫竹物业管理有限公司成立于日，具有国家壹级物业
管理企业资质，企业注册资金人民币800万元，专业从事高档住宅、商务办公楼、
酒店式公寓、别墅、场馆、大专院校、工业园区、商场、政府机关、高速公路、
地铁、公园等多种物业管理类型及相关配套服务的专业物业管理公司。该公司为
中国物业管理协会常务理事单位、中国质量诚信企业协会理事单位、中国物业管
理企业促进会会员单位。2010年和2013年均被评为全国物业服务企业综合实力
百强企业；2013年被评为江苏省物业服务综合实力50强企业（排名第2）；2012
年被南京市工商行政管理局评定为“重合同、守信用”企业；公司先后被评为江
苏省房地产业协会诚信企业、江苏省消费者信得过AAAA级品牌企业、南京金牌
物业公司、南京金牌社区管家、 南京市房屋安全管理先进单位；以及由中国物
业企业促进会、中国房地产开发商协会、中国房地产年会以及中国物业管理高峰
论坛联合评选颁发的最佳诚信品牌企业的荣誉证书及称号。
该公司目前承接的物业管理总面积达1200多万平方米。公司立足南京，辐
射江苏省内外，先后成立了第一分公司、上海分公司、无锡分公司、徐州分公司、
扬州分公司、淮安分公司、盐城分公司、宿迁分公司、江阴分公司、宜兴分公司、
溧阳分公司、广德分公司、马鞍山分公司、盱眙分公司、连云港分公司等下属分
支机构。公司以员工为核心，坚持以创新管理模式，开发服务技术为手段，为员
工打造职业平台，实现企业、员工共同发展的愿景。
（6）南京仁恒物业管理有限公司
南京仁恒物业管理有限公司成立于1999年8月，注册资金500万元，该公
司在南京市建邺区和苏州设立了分公司用于管理所在区域的相应项目。各项目分
别成立管理处，各管理处又分设部门，为小区住户提供秩序护卫、保洁、维修、
绿化养护等日常服务及各项特约有偿服务，对小区的公建配套设施、楼宇外观、
文明装修、车辆停放等按规定统一管理。
该公司通过了“ISO9001质量体系认证”和“ISO14001环境体系认证”，并
先后获得了2003年度中国CIHAF优秀物业管理公司、“年度南京金
牌社区管家”、“年度市三信三优单位”、“2007年度南京市物业
管理行业十大好管家”、“2007年度南京市服务质量奖”等荣誉称号。
（四）物业管理行业与上下游的关系
物业管理行业属于服务型行业，上游是人力资源、保洁用品、安防用品等行
业；下游直接客户是房地产开发企业、市政机关、公共设施、学校、住宅小区等。
行业与上、下游行业之间的关联性强。上游的人力资源（保安、保洁、设备
维修工等）在行业成本中占比最大，其人力成本对行业的毛利空间影响较大。下
游的房地产销售面积、市政机关、公共场所等对物业管理的需求将会影响物业管
理行业的市场需求。
本公司所处细分行业为物业管理行业，更偏重政府、事业单位等市政机关和
公共场所物业，公司所处行业及上下游行业如下：
（五）进入行业的壁垒
进入物业经营管理行业的行业壁垒正不断提高，特别是在一些公共物业管理
和商业物业管理方面，由于业主对后勤保障的服务水平、服务种类、周到性和便
捷性等不断提高，加之物管企业数量和规模的增大，相应的业主在选择物业管理
企业的同时也就有了较多的余地，主要表现在以下几个方面：
1、资质壁垒
随着物业管理行业企业数量的增多，市场竞争逐步加剧，对于住宅物业在对
物业管理公司的资质上并没有太多的要求，而另外一部分业主，特别是公共物业
业主在选择物业管理公司时更加倾向去选择具有一定资质等级的企业，例如政
府、事业单位、公共场所等公共物业管理，由于管理相对高端，在资质等级上一
般需要具有物业管理一级资质的企业才能够具有投标资格，这就对一些低等级资
质企业形成了进入公共物业管理的资质壁垒。
2、管理经验壁垒
对于一些管理复杂的项目，由于人员流动性大、业务量大、人数众多等因素
的原因，业主通常选择具有丰富管理经验的物业公司进行物业管理，特别是已经
在管一些大型商场、企业、规模大的小区、政府单位等，这些物业管理公司在人
员配置、企业规模、上游原料供应量等方面具备较为明显的优势，能够承接一些
规模大、复杂程度高的业主项目，这就对新进入者形成了一定的管理经验壁垒。
3、品牌壁垒
中国物业服务管理行业进入品牌成长阶段，市场将进入国际品牌、国内优质
品牌和一般物业管理公司共存的阶段。品牌作为企业重要的无形资产，在企业的
生存与发展中起着举足轻重的作用。为此，行业内公司普遍注重品牌的培养，以
此形成自身的品牌优势。
（六）影响行业发展的有利和不利因素
1、有利因素
（1）城市化的推进，以及房地产业的深化发展，为物业管理市场带来了广
阔的前景。物业管理在我国经过30多年的发展，已形成了一个规模较大的市场
供给主体，目前我国专业化的物业管理企业已超过7万家，从业人员超过600
从市场需求来看，自上世纪90年代中期以来，我国每年的住宅建设量平均
在2亿平方米左右，90%以上需要实施专业化的物业管理服务，加上存量房产，
其市场容量在80亿平方米左右，实施物业管理市场化具有充分的市场空间。
（2）行业运行环境比较成熟
目前我国物业管理行业的市场运行环境已初步形成。国家主管部门通过制定
如《城市新建住宅小区管理办法》、《物业管理条例》等制定了房地产及物业管
理行业的法规和政策；通过制定如《物业管理企业资质管理办法》建立了物业管
理企业的设立与资质审查制度；通过制定如《业主大会规程》等，完善了业主委
员会的组建及其运作规定；通过制定如《物业服务合同》、《业主公约》、《业
主大会议事规则》的示范文本等，规范了各类物业管理契约；通过制定如《前期
物业管理招标投标管理暂行办法》等确立了物业管理市场的运行法则。综上所述，
随着我国经济体制制度改革的不断深入，物业管理行业市场正迎来行业的快速发
（3）物业服务的专业化程度增强，有利于行业的长期发展
目前众多物业管理公司采用一体化的管理格局，设有属于自己的若干专业的
分公司或部门，形成独具特色的“小而全”的企业，但这些企业在产业发展上不
成熟，与之关联的保安、保洁、绿化、维修等专业公司规模较小，成本偏高，对
企业形成一定的资金压力，随着市场竞争加剧，一些企业已经放弃“全”的形式，
形成物业行业的专业服务商。这些服务商利用其规模优势降低了成本又刺激了大
型的地产公司或其他物业行业上游公司将自己的某些业务交与专业服务商，物业
管理行业逐步走向管理层与作业层的分离，使作业层，包括电梯、保洁、绿化等
逐步实现专业化，物业管理公司成为服务集成商，即专业服务的搜集者和整合者，
物业管理企业不再直接向业主提供有形服务，而是通过管理能力整合专业公司，
为业主提供服务。
2、不利因素
（1）企业经营缺乏激励，服务行为不规范
虽然目前我国有众多的物业管理服务企业，但其中近80%是开发商的子公
司，而独立的专业物业服务公司占比较少。由于众多的物业公司不能做到“自负
盈亏、自主经营”，缺乏激励机制，物业企业和员工服务行为不规范，影响管理
服务质量进而影响业主对物业服务的不满，导致“不缴纳物业服务费现象”的普
遍存在，目前我国物业管理服务费欠缴率在15-20%左右，甚至有的小区高达50%
以上，严重影响物业企业的正常经营。
（2）市场机制不健全，公平竞争难保障
目前绝大多数有实力的开发商都成立了自己的物业管理公司，如广州前30
强的开发企业中90%以上的开发商有