【蛋壳公寓】路演实录
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【蛋壳公寓】路演实录
路演主讲人：蛋壳公寓 CEO 高总 &商业智能负责人 &陈总 &金融运营负责人 &茅总主持人：众筹客马晓婕、黄东时间：日19：00—20:30主群：蛋壳公寓交流群60秒介绍众筹客&&主持人：众筹客是一家专注于做吃喝玩乐实体店铺方面的同城众筹平台，从2015年3月上线运营至今，已经累计完成5000多万项目融资金额，同时为用户创造的总分红超600多万。作为实体店铺众筹领域的一员，众筹客在2015年7月获得了原京东商城早期投资人、金融客咖啡发起人宋宇海先生近1000万天使投资。日，众筹客宣布获得小牛资本和多个知名个人股东合计数千万元的A轮融资。& 相比于其他的众筹平台，在运营模式上，众筹客有以下三方面特别的亮点：第一，收益模式采用融后占股，将投资人利益和平台利益绑定在一起；第二，专注于做盈利状况良好的品牌店铺的同城众筹，第三：一线省会城市不做加盟，直营模式扩张，极大提高了项目质量。品牌介绍蛋壳公寓CEO 高总：大家好，非常高兴今天跟大家交流蛋壳公寓这家公司，因为我人在深圳，可能无法及时回复大家的问题，稍后我们公司的陈总、茅总会对大家比较关心的问题进行解答。首先我想分享的是我们为什么做这个项目，我们成立一年，在行业里面跑的速度是足够快的，我们去年4月已经完成A轮融资，我们天使投资人是沈博阳先生，因为我们是一家不烧钱的公司，我们也不缺钱，我们只想要踏踏实实做事情。蛋壳公寓CEO 高总：我们的续租率在58%-60%，在整个行业内是OK的，蛋壳公寓已经运营一年，从发展速度和客户的认可程度都是很好的，当然我们还要看两个痛点，痛点就是租客端和房东端。先看租客端，合租已经占主要的租房方式，我们的切入点就是分散式合租。因为对于租客来说，租房的成本很高，自己找租房小伙伴，需要的成本是非常高的。房东端的话实际上通过我们的调研及整理，通常21-30天才可以找到人来租房，需要面临每天去开门看房的麻烦，他们是愿意找专业的公司来管理的。因此蛋壳公寓应运而生。蛋壳公寓CEO 高总：我在给大家介绍一下远景，在成立之初，我们要做的就不仅仅只是做成公寓，我们先做一个点然后在扩面，我们后面希望的是一个生态链，我们希望所有人都在蛋壳生态链上去存活，大家在这里都可以获得收益或者是利处，所见既所得的一站式服务。我们希望把市场做的更好，也希望投资人可以看到今天投资的蛋壳公寓，后面可能衍生的蛋壳上游或者下游的很多其他服务，来服务大多数中产阶级，这就是我们创办蛋壳最初的想法和远景。关于蛋壳公寓蛋壳公寓陈总：大家好，我是蛋壳公寓商业智能负责人，我叫陈浩，此次我来给大家解答一下对蛋壳公寓的疑问。蛋壳公寓是紫梧桐资产管理有限公司旗下的高端白领公寓，依托于海量存量民宅，打造时尚漂亮的品牌公寓，力争成为城市租住场景的入口平台。蛋壳公寓的主要客户群体是都市的年轻白领，他们是一群21-28岁左右的年轻新生力量，他们是在中国物质丰富的年代下成长起来的，他们对住具有较高的品质要求，蛋壳公寓正是抓住了这个需求，成长起来的。蛋壳产品蛋壳公寓陈总：下面我来给大家介绍一下蛋壳的产品。大家可以在众筹客平台上可以看到蛋壳的整体装修风格，风格时尚，特别符合年轻人的喜好。我们提供多样的装修风格，为客户打造不同的时尚租住选择。在提供时尚漂亮的租住产品同时，我们还提供靠谱的价格和住后服务。蛋壳公寓的价格是透明的，没有任何中介费，杂费，服务费，这是我们的优势，也是我们的承诺。蛋壳公寓提供免费的上网服务，定期的保洁服务，让年轻的租客住的舒服和轻松。蛋壳数据蛋壳公寓陈总：这里再跟大家分享一下蛋壳的成长数字，运营一年的成果。2015年3月项目开始启动，经过一年的时间，蛋壳公寓在北京已经达到5000间，预计在今年年底，能达到几万间的一个水平。同时蛋壳打造的时尚租住体验，收入是非常稳定的，我们单月稳定营收已经到达千万，并且保持快速的增长。同时我们是一家数据驱动的公司我们通过精细运营和稳定的利润率可以看出蛋壳的优质资产。蛋壳的快速发展是依托于我们的产品受到市场的认可，出租异常火爆，新房平均16.8天售罄，30%的公寓还在装修中就被预定租出，蛋壳公寓给北京的租房市场带来一缕清风。同时，我们有全国的蛋壳计划，相信到年底全国对蛋壳公寓的认可会非常大。融资情况蛋壳公寓陈总：接下来我来给大家介绍一下在众筹客上融资的资产包的情况。蛋壳资产包的结构一个资产包由10套公寓资产构成，都是由相同持有年限的公寓构成。众筹资产由3部分构成：（1）公寓装配成本 主要为硬装，家具，家电，软配成本（2）启动租金 & &第1次付给房东的3个月启动租金（3）房东押金 & &1-2个月的房屋押金，到期后实收实退蛋壳公寓陈总：下面说一下大家比较关心的蛋壳资产包的月收益构成单月净利= 单月租金收入 – 付给房东的月租 – 房屋月度维护成本租金收入根据位置不同而有差异，平均为间。日常维护成为平均为150元/套/月，含保洁费用、维修费用、网费。支付给房东的合同依据当年实际租金水平，每年平均增幅控制在3%以内。蛋壳公寓人员工资等成本费用由蛋壳公寓独立承担，不用投资人负担。蛋壳公寓陈总：接下来给大家介绍一下蛋壳的收益增长策略对于租房市场而言，我们有两个重要的组成部分，一是获取房源，二是根据房源获取利润。第1年我们按照常规利润抢夺市场房源，抢夺定价权。第2年开始，扩大利润差，收获房租增长红利，蛋壳公寓通过专业数据分析选址，争夺红利增长潜力小区，让优质资产从源头可控。该策略已经被结果验证，例如：上地新盘融泽嘉园，第二年市场涨幅达到17%；建国门华侨村小区，市场涨幅20%，因为蛋壳公寓有收益增长的策略，及抢夺市场获取定价权的战略，我们对市场的数据是非常的敏感，下面分享两个数据给大家。蛋壳公寓陈总：以上是对蛋壳公寓资产包的构成及利润的计算，跟大家分享了蛋壳的商业策略及手段。接下来跟大家分享一下正在融资的蛋壳公寓11包的众筹方案。包11为10套5年期公寓，拟众筹金额63800元，预计5年总体收益率200%以上，年回报率在40%左右，同时，我们会把11包之前租出去的利润在首次分红时给大家，本月结束的预计在11万左右，相当于本金的17%左右。投资人的投资金额中有一部分是蛋壳公寓的押金部分，也就是5年期末预计额外返回房东押金3.4万元，相当于返回本金5.5%。同时蛋壳公寓为了投资人优先回本，给投资人做出了让利，在投资人回本前，补贴投资人2个百分点。具体持股方案如下：问答环节1.蛋壳公寓这种模式，后面会遇到什么样的政策风险，有政策风险了怎么处理？答：蛋壳公寓的模式，是一种创新的固定资产使用权激活方式，处于行业风口快速成长阶段。今年，国家已经多次将公寓行业纳入重点发展行列，本周，国家住建部甚至已经开始鼓励民宅优化出租的模型，整个市场是政策利好状态，基本上不存在政策风险。2、蛋壳会有多少个包，后面的包和前面相比如何？答：蛋壳公寓与众筹客是战略合作伙伴，理论上众筹客平台只要有资产包需求，蛋壳公寓都可以提供对应的资产包供给。蛋壳公寓属于精细化运营，公寓利润稳定，资产包都变化不会剧烈。3、蛋壳的风投方、风投资金数？答：我们已经完成A轮融资，因为投资方的要求，我们不方便说，但是可以告诉大家投资我们的人同时也是投资美团和汉庭的投资人。4、1包到10包有押金返还吗？答：1包到10包的押金我们同样会进行返还的，因为蛋壳公寓融资时有一个押金的费用，在期满的时候，我们会按照比例返还给大家。5、与房主的合同是怎么签订的，与房客的合同是怎么签订的？答：蛋壳公寓的合同对于房东的签订都是长期托管的方式，一般是5年左右的合同期，最短三年，我们的合同里面有很多的违约条款来进行约束，同时我们采用押一付三的方式付款给房东。跟租客的合同我们是押一付一，押一付半年，押一付一年的合同，我们都是为期一年的合同。6、蛋壳公寓现在在那些城市有？答：蛋壳公寓今年是有全国的战略的，现在是以北京为大本营，今年主要是开设一些沿海城市，首批进入的是深圳。7、蛋壳倒闭怎么办？答：蛋壳资产包中的后续利润完全可以支撑一个专门的后续团队维持运营。8、兜底保本吗？答：蛋壳公寓与众筹客平台上其他项目是一样的我们是风险共担的。9、会逐年提高运营成本吗？投资人怎么承担？答：对于蛋壳公寓的运营成本我刚才已经说过，我们每个月收取150元的运营成本是固定的，因此不会后期变动给投资人增加运营成本上的变化。10：分红时间如果遇节假日怎么办？能否不影响分红？答：分红时间按照众筹客平台的制度，一般是遇节假日顺延。11：有意外发生怎么处理？是否会因为项目方管理不善导致收入下滑，投资人收益下降？答：风险的话我们是风险共担的，同时收益我们是共享的，蛋壳公寓肯定会精细运营来保证大家的收益。12：项目方会不会把利润不高的房子打包给众筹客，自己留下利润高的？答：蛋壳公寓的房子是有一套专门的风险模型和选址模型在控制，基本上能进我们前端的房子基本上都是在合理的数据内，同时我们资产包里面的房子也都是差不多的，其实不存在好房子坏房子，基本上是差不多的。13：蛋壳的房源是如何判断选址的？答：蛋壳公寓的房源是大家比较关系的，我们之所以有数据分析库来进行风险控制优化选址，是因为我们有专门的团队来做选址的分析和优化的动作，因为蛋壳公寓服务的对象主要是年轻白领，他们的主要特征我们会根据大数据进行人群化向定，从而来进行选址。其次，我们会根据交通是否便利、离工作区域的距离、周边商圈、配套设施、这个区域未来发展的情况来进行1*1公里的划分，来确定我们要不要在此区域租房，最后通过我们线下人员进行一个复盘。14：房东的房源有没有出现不按期租的情况，或者有没有房子租不出去的情况？答：蛋壳公寓的房子几乎不存在房东不安期租的情况，如果房子进入到我们的供应链系统中后，如果出现问题我们会与房东进行沟通或者合同的改变，不会让有问题的房子存在到我们的供应链系统中去，保证蛋壳公寓的房源是优质的资产，同时，蛋壳公寓的新房平均租出时间17天左右，30%的房子还在装修中就已经被预定，大家可以看到蛋壳公寓的房子在一堆房子中还是比较亮眼的。15：房主突然卖掉房子怎么办？答：我们跟房东签订的合同中有约定如果房子突然要卖掉的话，房主是需要赔付房屋装修款项和前期一次性的投入费用，而这部分资金是可以赔付投资人的止损动作的。16：那不是等于年化12个点左右像我们融资，还不保证我们的本金吗？答：做公寓来说我们的风控是非常的严格的，我们对风险、止损、收益预期都是非常的数据化，非常地严格，大家可以放心。拿传统的汇报来算，可能不方便，众筹客上的资产包融满后会对之前的收益进行分红，同时在期满的时候还有一个押金返还，跟P2P还是有很多不同。17：蛋壳的房租应该比直接从房东那里租来的贵，他们为什么不直接选择原始房东而选择蛋壳公寓？答：主要从三方面，第一蛋壳公寓高颜值，第二房屋蛋壳公寓提供很多免费的服务（网费、保洁、维修），比如网费如果不是我们这种大规模采购，平坦到每月大概需要一两百元，加上房租跟蛋壳的房子也就差不多了。18：蛋壳公寓现在团队有多少人？答：蛋壳公寓团队人数一致在变化，从最初的2-3人，现在已经达到200人左右。&19：项目方公布经营月报吗？答：蛋壳公寓收益报告每月会交给众筹客风控及财务进行审核，每月的月度分红都是包含基础数据的，但我们不会单独发出来，因为涉及隐私。20：几年可以退出？答：我们没有退出机制。&21：蛋壳公寓有上市计划吗？有没有对大众众筹的意向？答：蛋壳公寓现在着手的是发展，公司发展壮大之后如果考虑一些变化，我们也应该不会对大众进行众筹，我们要保证众筹客上投资人的一个利益。22：如何规避客房在房源中发生的意外，房客从事步伐经营或其他意外情况产生的法律和经济风险？答：首先在签约时，我们会对租客做一个征信调查，如果租客有违法的历史是不会被签订的，其次我们在合同中有规定，如果租客在公寓中有违法行为我们是要进行清退的，第三，在租房过程中有一个机制来保证租客的安全，去过有租客举报，我们也是要进行清退的。23：如果投资30万可以到公司看具体合同吗？答：我们对应的材料已经提交给众筹客，如果有需求可以协调众筹客来查看。24：我们项目模型是建立在中国房价一直上涨的条件下吧？未来五年如果北京房价降价了，我们的预期会怎样？会赔吗？有对应的方案吗？答：对于公寓类项目来说没有赔的可能性，因为我们提供给大家的资产包都是满租的房子，这些房子都是接受过市场的检验是被大家所接受的房子。而且蛋壳公寓的涨幅是非常理性和客观的，同时我们是区域拿房，这样抢占市场后我们是有市场定价权的。25：会不会出现房源空置的情况？答：我们所有的房子出租是非常火爆的，在非常不好的租住体验环境下出现了一个非常好的，大家都是非常认可的，所谓的空置其实是不存在的，对于蛋壳公寓来说现在是快速增长阶段，因此大家可以看到有很多房子在租售，同时我们有很多房子被租售，蛋壳公寓只有不断变大才能在市场获得主动权、定价权、利益权。26：房产税的出台对我们这个项目有何影响？答：对于我们公寓来说应该是一个好消息，因为对于有多套房的房东来说，房产税的费用应该会加到房租中，因此，对于我们现在融资中的项目来说已经签订了五年的合同，五年内不会有涨幅。27：每批房客走了不需要整修吗？答：我们每个月的维修和保洁的也是在房子有小问题的时候得到及时整修避免扩大，而这部分的费用每个月150元已经加到运营费用中，因此大家不用担心。投资人：谢谢陈总的回答，不管我最终是否投资，但我想说的是，你们的方向很对，未来是共享经济的时代。投资人会成为品牌的重度拥护者与宣传者，这是弥补你们看似稀释股份，而有跟大意义的回报。更多详情请登录：www.zhongchouke.com想要成为股东，赶紧点击阅读全文！
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来源：凤凰网房产广州站
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当下，正是各家公司尤其是互联网公司相继发力或者说竞相厮杀的阶段，然而能像蛋壳公寓这样持续发力且势头越来越猛的公司还不多见。继2月底发布B轮1亿美金融资的消息后，3月7日蛋壳正式开启全国第七城南京的落地版图，而在时隔仅仅一个月时间的今天，4月10日上午的广州海珠区威斯汀酒店，隆重举行了蛋壳公寓第八城的开城启动仪式。在本次活动中，广州市海珠区发展和改革局、海珠区来穗人员服务管理局、海珠区招商办公室的相关领导应邀出席，蛋壳公寓联合创始人兼副总裁沈镇庆、蛋壳公寓产品总设计师田园也与广州各媒体一起见证了这个对广州租赁市场颇具颠覆性的历史性时刻。至此，半年时间里蛋壳公寓已相继入驻天津、武汉、南京和广州四城，加上北京、深圳、上海、杭州的初期布局，全国格局已逐步形成，向全面覆盖所有一线和新一线城市，迈出了至关重要的一步。（蛋壳公寓广州开城活动现场）租赁平台入驻广州将带来何种颠覆在今年的两会期间，发改委发布了《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》（以下简称《通知》）。《通知》指出，在租住同权、租售并举的大政策下，将全面放宽城市落户条件。其中超大城市和特大城市要探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。该《通知》的发布，不仅是对超大特大城市的发展做出了指导意见，而且还对租赁市场的稳定、人才引进以及长期持续发展带来了新的方向。在这其中，租赁市场的平台化管理必然会助力该《通知》的顺利推进。蛋壳公寓持续强劲布局全国范围内的地域市场，除了显示出蛋壳公寓在IT大数据系统基础上快速拓展复制并下沉的巨大城市开拓实力，还体现了布局全国一线及新一线城市的坚定决心。这对于全国超大、特大城市完成优秀人才入驻落户及城市快速持续稳定发展有着重要意义。（蛋壳公寓联合创始人兼副总裁沈镇庆）广州是一线城市，在中国珠江三角洲占据了重要的战略位置，也在房屋租赁市场上有着巨大的发展空间和潜力。在改革开放40年的发展过程中，广州始终以持续稳定快速的速度和巨大的创新力、蓬勃的朝气吸引着东南沿海优秀的年轻人不断追梦。近年来，广州对于高新技术人才的引进步伐也越来越快。此次莅临蛋壳公寓广州开城媒体发布会现场的相关领导就在现场提到，珠江三角洲是孕育出中国最早改革创新基因的试验田，神奇的是，这片土地上的人们对于生活品质也有着其他城市所无法匹敌的高追求，粤式美食就是其中的一个代表。同样地对于居所，来广州打拼的年轻人也有着对家的舒适度和温馨省心的要求。年轻人的大城市需要一隅温馨护梦的角落在政府和相关机构推出了一系列政策之后，房地产市场目前主力增长点已从购买为主逐渐转变为租购并举，借助着限制炒房、抑制房价等一系列政策的推出，人们更切实感受到了“房子是用来住的，不是用来炒的”，同时也让更多资本及有实力的企业看好了租赁这个过去一直被忽略的巨大市场。蛋壳公寓联合创始人兼副总裁沈镇庆在发布会上提到，长租市场现在已经发展得如火如荼，未来的发展必将会更加迅猛，目前该市场已经进入到了下半场角逐的阶段。众所周知，优秀的企业才会吸引优质资本在这场激烈的角逐中脱颖而出。前不久在资本的助力之下，蛋壳公寓已经以第一梯队的身份进入“消费升级”的快速通道，B轮融资完成之后，在产品和服务的升级、整个IT大数据系统的完善上将注入更大力度。沈镇庆谈到，蛋壳公寓是一家以数据驱动为核心，提供高品质租住生活的资产管理和居住服务平台。区别于一般房屋租赁的中介模式，蛋壳公寓的快速发展主要依托于互联网赋能租赁行业的巨大推动力，创新推出的“互联网+房产+金融”全新发展模式，对于像广州这样的城市来说，非常适用也会有显著的效果，对广州的城市发展及创新企业的快速崛起带来巨大的想象空间。广州的租赁市场潜力巨大，蛋壳公寓能够为广州带来新鲜的血液和模式，加速推动广州及泛长三角地区的城镇化建设。蛋壳公寓产品总设计师田园在现场详细讲解了蛋壳公寓房屋设计理念和温馨实用的设计细节，通过直观的图片让现场的羊城媒体记者和嘉宾感受到温馨舒适的家的感觉，也更理解了蛋壳公寓为年轻人打造安放梦想角落所做出的各种努力。（蛋壳公寓产品总设计师田园）补充资料：“蛋壳公寓”是中国领先的互联网长租公寓运营商。公司成立于 2015 年初，是一家以数据驱动为核心，提供高品质租住生活的资产管理和居住服务平台。致力于用互联网方式改造传统的住房租赁行业，产品形态涵盖合租公寓、整租公寓等，满足都市年轻白领多元化的居住需求。截至目前，公司管理房间规模过10万间，已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京和广州8地市场。在长租公寓行业权威研究机构迈点研究院发布的最新一期《中国长租公寓品牌风云榜》中，蛋壳公寓力压上榜的 300 余家长租公寓品牌（含分散式和集中式），高居榜首。2018年2月，蛋壳公寓完成1亿美元B轮融资，由华人文化产业投资基金、高榕资本联合领投，酉金资本、元璟资本、BAI（贝塔斯曼亚洲投资基金）跟投，A+轮投资方愉悦资本继续追加投资。
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青春励志人物、蛋壳公寓创始人高靖“青春中国梦 圆梦中国人”校园宣讲会上回答学生提问，高靖是“蛋壳公寓”的创始人,三年前离开了薪资优渥、环境稳定的大公司,转而开始了自己的创业旅程,在当天的校园宣讲会上,高靖讲述了自己的职业创业历程。 　　对于即将离开校园,走向社会的学生来说,高靖的分享,让在场的很多大学生对未来的职业选择不再是象牙塔中的理想,而变成了对未来职业的理智思考。　　高靖更希望给这些即将迈出校门的学生谈谈就业讲讲工作,高靖说,“不管你是四年大学,还是研究生,最终都会面临就业、找工作,乃至自己去创业。我想给大学生们还原一下真正的创业到底是什么样的,真正的工作又会是什么样的。”高靖的现场分享结束后,现场多名学生举手发问,有学生提到,现在很多高校毕业生在面临就业的时候会很迷盲,对于学生而言到底是选择大公司上大船,还是选择创业公司找到一艘正在打造的新船? 　　对于学生的提问,高靖回答,选择大公司还是创业型的小公司,更需要同学们辩证的来看,“大家要知道一件事情是说,小公司做事是百分之百,而在大公司如果你只做事,你可能只获得30%,剩下的70%是做人。”　　高靖认为,“在大公司好处是,你能有非常非常好的标准化的流程化的东西看,一家大公司是如何管七千人、八千人、一万人的大船,这是好处。而且大公司能快速地帮助你积攒人脉资源。但是差在哪儿呢?大公司不需要你有太多大脑,你只需要把你手里的工作干好就可以。”　　而选择小公司,高靖表示同样有好有坏,小公司锻炼的是做事的能力和遇到困难不退缩的能力,但是创业型公司却是非常辛苦的。高靖建议大学生在面临就业,选择工作之前,一定要想清楚,自己要的是什么。　　高靖认为,如果做了选择就一定要全力以赴,“你别今天创业公司,明天大公司,后天创业公司,再大公司,你在这儿跳,最后你三十岁的时候你工资也不见得高。”
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