房贷利率不断上调 想快两个月放款 多花上万元值得吗？
来源：广州日报
最近有关房贷利率上升的消息引起购房者的关注。对最近市场上传出首套利率上浮15%的说法，据记者核实，目前这个“上浮15%”依然只是传言，大部分银行暂时还是按照首套上浮10%来进行放贷。
按揭购房，利率一旦上调，买家每个月的供款压力可能百上加斤。同时，对于二手房业主来说，买家选择哪种贷款的付款方式，分分钟影响到自己收齐尾款的速度。
由于贷款购房的问题是买卖双方共同关注的话题，为此，记者近日从中原地产汇瀚按揭以及合富置业采访到几个“新鲜滚热辣”的贷款个案，给买卖双方提供有用参考。
从这些案例可以看到，为早一点放款，有买家会额外支付数千元的担保快放费用。
中原汇瀚按揭业务总监莫静告诉记者，目前还有不少案例是业主主动替买家支付按揭费或担保快放费，因为他们急需资金使用，以几百万元的楼款来看，一个月的理财收益都可能相当于担保快放费了。
此外，部分买家则认为银行应遵守契约精神，不应该随意改变“同贷书”出示的贷款利率，因此一直与银行僵持着，业主唯有干着急。
据记者了解，一些银行为免“同贷书”与最终放款的利率有差异，在“同贷书”上并没有具体约定贷款利率。而根据今年以来的贷款利率走势，利率始终处于上升势头。
案例一：业主急用钱，指定要一个半月收齐楼款，买家额外支付9000元担保快放费
据按揭机构介绍，他们最近协助滨江东一个电梯房单位快速放款，从成交到放款仅用了1个月，是近期一个“光速”放款的例子。
这套滨江东电梯楼单位成交价600万元，面积100平方米，买家首付五成，贷五成，于5月23日成交，签约时业主要求一个半月收齐楼款。一开始放盘时业主曾经要求一次性付款，并告诉中介对一次性付款的客户可以便宜三四十万元。
但是等了一阵还是没有遇上愿意一次性付款的客户，于是业主放宽付款要求，可以卖给贷款客户，但需一个半月收齐楼款。根据双方在合同中约定时间，7月10日前收齐楼款。
为此，按揭公司帮客户办理完税过户放款的业务，即只要递件后有完税凭证，按揭公司提供担保函，银行见税单和担保函即放款。
据了解，完税快放的收费一般是0.3%，出押快放的收费一般是0.2%，不过从完税到入押、出押，完税出证要5个工作天，出押入押也需要几个工作日，买家宁愿多付一点费用，希望可以尽快放款。
这宗交易的买卖双方非常配合，短期内已准备齐资料，资料于6月1日送去银行审核；6月3日网上审批通过，6月8日审批盖章，拿到银行按揭合同。6月13日完税过户，按揭公司审核完税出保函，最终在6月26日放款，从成交到放款整个过程只用了一个月时间，比业主约定的7月10日前收齐楼款的最后限期足足早了大半个月。
从成本来算，买家额外付出了9000元担保快放费，不过由于可以快速收楼，如果房屋用于出租，一个月租金都有六七千元，如果是自住的，也可以尽快搬入新家。还可以尽早锁定利率，以免再受上浮影响。
案例二：目前正常进度是从成交到放款大约三四个月
记者从合富置业了解到的个案，一个是天河区天诚广场一个36平方米的小面积电梯楼单位，成交价为272万元，成交时间为今年2月。
另一个是海珠区中海名都一个136平方米的电梯楼单位，成交总价为760万元，成交时间为今年3月。
天诚广场单位的买家采用商业贷款按揭购房，首付82万元，贷款190万元期限30年，月供10657元。
中海名都买家则使用组合贷款方式按揭购房，首期五成，380万元；组合贷款380万元（其中公积金60万元，商贷320万元）。这两部分贷款期限不一，公积金20年，商贷30年，月供17949元。
合富置业人士表示，这两个交易的买卖双方在收集齐资料后，分别递送不同的银行审批。天诚广场单位用了2个工作日递交申请，银行批贷时间为5个工作日，贷款成数、评估总价与买家期望一致，也跟成交价一致，最终放款时的贷款利率与“同贷书”一致，为基准利率上浮10%。
中海名都的买家递交申请用了5个工作日，银行和公积金中心审批共用去10个工作日，贷款成数、评估总价以及利率都以签署按揭合同一致，利率为基准上浮10%。
这两个案例等待放款的时间大概用了两个多月，从成交到放款一共经历了三四个月时间。
贷款提醒：想尽快“钱房两清” 买卖双方要配合
目前，不少买卖交易都是在“卖一买一”，这种“连环单”对收款和付款环节都非常敏感，如果自己不及时收款，有可能造成下一笔付款的违约。
在签约时，买卖双方都希望尽可能使自己的利益最大化——对买家来说，希望拿到较低的贷款利率，业主则希望卖到相对好的价格，同时也尽快收款。
而在实际交易中，尤其是在贷款额度相对紧张的当下，买卖双方想“两全其美”是比较难达到的，因此双方要尽可能多体谅对方的处境，尽快配合按揭中介提交资料。
尤其是不要忽略一些小问题，如因为信用卡还款逾期导致征信不好而要转换按揭银行，或是因为身份证到期而要重新办证，这些事情有可能增加额外的等待时间。
合富相关人士表示，只要买卖双方配合，按银行要求提供齐全的资料，一般不会遇到什么麻烦。
若最终遇上“同贷书”和最终放款的利率如有不同，大部分购房者都是同意的，因为在签署按揭文件的时候，银行会提前告知买卖双方，最终放款利率以放款的时点为准，而且部分银行的贷款文件上也有列明，贷款利率在实际放款时会结合市场最新利率做出最终决定。
银行早放款，业主早收钱，买家早收楼，这是买卖双方最愿意看到的结果。对买家而言，如果遭遇银行上调浮动幅度，一些买家认为自己是唯一的输家，利益受损，故此不同意上浮利率。
目前，一些业主也会在合同中备注出押后最迟的收齐尾款时间，如果与银行僵持，买家有可能蒙受违约金的损失。此外，有时候遇到市场价格波动较大的时候，业主可能趁机提出解除合同，买家在楼价上的损失更大。
对业主来说，卖房大部分是“卖一买一”，少部分则是因为资金周转而需要急售房屋。无论是出于何种原因，买卖双方都希望尽快放款，钱房两清。
全国首套房贷利率连涨18个月
日前，融360发布的6月全国房贷监测数据显示，6月全国首套房贷款平均利率为5.64%，相当于基准利率1.151倍，环比上升0.71%，为2017年1月以来连续18个月上涨，同比上升15.34%。
在融360监测的35个城市首套房贷款平均利率中，6月最低值为上海5.16%，最高值为东莞6.13%，均值首次突破6.10%。
贷100万30年利息比去年多16万
若以6月首套房贷平均利率5.64%计算，贷款100万元、30年等额本息还款，总支付利息约为107万元，比去年同期累计多还16万多元的利息。
数据显示，2018年6月，19家主要银行中首套房贷款平均利率最低为基准1.088倍；银行首套房贷款平均利率最高为基准1.203倍；工商银行、农业银行、中国银行、建设银行国有四大行首套房贷款平均利率已达基准利率上浮15.2%水平。
首二套房利率差值收窄后将趋于平稳
6月全国首套房平均利率最低的城市前十分别为：上海5.16%、厦门5.39%、西安5.39%、昆明5.39%、太原5.39%、乌鲁木齐5.39%、福州5.39%、大连5.44%、北京5.47%、长春5.49%。6月首套利率超6%的城市达到4个，分别为：哈尔滨6.00%、郑州6.03%、武汉6.06%、东莞6.13%。
业内人士表示，预计未来在整体经济形势未发生重大变化的情况下，整体房贷利率仍保持上升趋势，首二套利率差值在收窄后将会趋于平稳。
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增值电信业务经营许可证B2-关注：银行房贷放款至少要两个月
中华写字楼网　发布日期： 6:13:13
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新闻提要 &&&
　　“其实房贷利率涨一点儿，分摊到25年的300个月里，每月月供涨得也有限。但银行批贷和放款时间慢，让很多买家焦虑不堪，特别是有上下家连环单那种。”某中介业务员小张如此告诉北青报记者。
&&& （）：关注：银行房贷放款至少要两个月
　除了贷款利率比去年和今年年初显著上涨，地区各家银行的放款时间比之前普遍延长，不少银行甚至还要“额度排队”。对此，有银行内部人士表示，“上级对我们的要求是，每个月房贷余额不能有新增。”对此，有支招，可主动向银行提出上浮贷款利率，要么可能就要苦苦等待了。
　　“我的房贷，3月份就批了，抵押等所有手续我们都办好了，可现在银行那边的钱还没下来。”购房者李先生最近天天跟客户经理打探贷款的消息，对方态度和蔼有礼，可回复就是三个字：“没额度”。据说李先生房子的卖家已经看好了其他房子，因为迟迟拿不到这笔钱，也天天焦虑地催李先生。这条链子上的每个环节都被突然“变脸”的银行贷款弄得手足无措。
　　青年报记者昨天从地区多家银行和了解到，李先生遇到的情况虽然算比较极端，但也并非个例。除了贷款利率比去年和今年年初显著上涨，各家银行的放款时间也的确普遍延长。以前一般批贷下来一个月肯定能放款，现在起码要两个月，不少银行甚至根本说不准究竟几个月才能放出款来。
　　地区银行今年已上调过两次房贷利率
　　前几天，地区个别银行个人首套房贷利率悄然上调，从最低基准率上调至基准利率的1.1倍，其中补按揭和接力贷最低为基准利率的1.15倍。业内人士指出，除了这个别银行，地区银行的个贷利率基本稳定。在此之前，地区的银行已经集体上调过两次首套房贷利率。
　　3月17日，出台房地产调控新政，商业银行上调首付比例，落实认房又认贷的首套认定标准，并停止审批25年以上的住房贷款。3月21日，工行、建行等16家地区银行一致决定，缩小首套房贷款利率优惠幅度，由不低于贷款基准利率的0.9倍调整为不低于贷款基准利率的0.95倍。
　　5月1日，地区大部分银行再次上调房贷利率。自日起，以网签日期为准，新受理的个人住房按揭贷款业务，首套房贷最低执行利率不低于基准利率，二套房贷最低执行利率不低于基准利率的1.2倍。
　　银行房贷放款至少要两个月
　　“其实房贷利率涨一点儿，分摊到25年的300个月里，每月月供涨得也有限。但银行批贷和放款时间慢，让很多买家焦虑不堪，特别是有上下家连环单那种。”某业务员小张如此告诉北青报记者。
　　小张在朝外大街一带做了好多年房产。他告诉北青报记者，之前，一般批贷一个月肯定能放款，现在好一点儿的银行也要两个月，有的更没谱，都说不出要几个月。小张说，银行那边的人也很头疼，说总没额度。小张的一个客户本来已经和买方签了合同，可是最近被告知，之前联系好的银行贷不出原定的额度，还差30多万，如果等全额的话不知道什么时候。于是他、客户和买家三方都积极联系其他银行，但现在传回的消息都是“额度要排队”。
　　有某银行支行人士向媒体透露，之前几个月月初放款额度还比较充足，但6月开始，速度变慢，这个月一共报了十几笔，但只放了4笔。还有一家银行内部人士告诉北青报记者，从监管和经营等多方面因素考虑，他们行现在对个人房贷以及相关产品都十分谨慎。现在贷款优先度最低的就是个人房贷，其次是个人房产抵押消费贷款，个人经营贷款和企业贷款一般优先度较高。
　　房贷遇冷前曾现火山式爆发
　　银行现在对个人房贷爱答不理的态度与去年房贷火爆的场景形成鲜明对比。去年9月份，根据16家上市银行中报披露的数据，有人统计出这些银行上半年个人住房按揭贷款达20113.95亿元，占新增贷款的46.24%，这一比例大幅超过2015年。据不完全统计，2015年银行按揭贷款占新增贷款比例为31.54%。
　　根据央行公布的《2016年四季度金融机构贷款投向统计报告》，去年末，个人购房贷款余额19.14万亿元，同比增长35%，全年增加近5万亿元。而去年全年新增的人民币贷款是12.65万亿元，这意味着其中四是个人房贷。
　　北青报记者还清楚记得，去年楼市火爆时，也是房贷宽松时。当时的买房人可是腰杆挺直地挑肥拣瘦，哪像现在眼巴巴地盼银行额度。
　　去年8月底，刚买了一套改善住房的张先生告诉北青报记者，买房签合同时，直接给他七八家银行的名单，有大银行也有小银行，让他自己挑，说哪家利率低就选哪家。北青报记者查阅资料发现，当时各家银行普遍审批时间在5-10天，最短的只需2天，放款时间一般在15-40天，最短的只需要7天。
　　跟银行主动提出上浮贷款利率成“捷径”
　　如果购房者真的特别着急放款，有没有捷径呢？小张的建议是，可以主动跟银行提出上浮贷款利率，部分银行如果觉得价格划算，会提前插队放款。但小张强调，不是每家银行都这么“见利忘义”。
　　某股份制银行分行零售业务部门人士近期曾向媒体透露，在该行内部，房贷放款的先后顺序已开始按照贷款利率的高低排序，而非“先来后到”。接受利率上浮幅度更高的贷款人才能较快获得贷款，未上浮者则可能面临长达数月的等待。所以，如今对需要贷款的买房人来说：要么贵，要么等。
北京青年报
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