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转自：法律顾问工作室
来源：法制网
作者：杨奕 中国应用法学研究所
导读：业主房屋被盗时，物业公司的赔偿责任应当根据物业服务合同约定的内容分别确定：如果物业服务合同中约定了财产保管服务,在发生业主房屋被盗时,物业公司应当按照协议约定承担赔偿责任；如果物业服务合同未约定财产保管服务,应当适用过错责任的归责原则,由物业公司对已经尽到安保义务承担举证责任。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条:“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。
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物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。”
《物业管理条例》第三十六条:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”
第四十七条:“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。”
谭刚系成都市天合凯旋城小区业主。日,成都凯旋物业服务有限责任公司(以下简称凯旋公司)与谭刚签订了《前期物业管理服务协议》,约定:
由凯旋公司为谭刚的房屋提供前期物业服务,凯旋公司在安全协防方面确保小区全天24小时内处于受控状态。
同时约定:凯旋公司每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,定期维修养护；小区24小时值勤；对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。
谭刚入住后,其房屋分别于日、日两次被盗。凯旋公司为证明其尽到了协议约定的义务,提交了日的《来访人员出入登记表》《来访临时车辆登记表》、日的《来访临时车辆登记表》。由于被盗事件发生后,谭刚拒绝支付物业费,凯旋公司以谭刚欠付物管费为由于2011年8月诉至原审法院,请求判令谭刚向凯旋公司支付物业费及其滞纳金。谭刚以凯旋公司未尽到安保义务为由提起反诉,请求判令凯旋公司赔偿谭刚失窃财物的损失。
成都市青羊区人民法院作出(2011)青羊民初字第3274号民事判决,谭刚应向凯旋公司支付物业费,同时凯旋公司赔偿谭刚失窃部分财物损失。宣判后,谭刚不服提出上诉。成都市中级人民法院作出(2015)成民终字第302号民事判决,除对谭刚被盗财物数额的认定有所变更外,认定一审法院酌定凯旋公司承担30%的赔偿责任并无不当。
本案为一起典型的因业主被盗而引发的物业合同纠纷,该案的争议焦点之一是物业公司是否应当承担赔偿责任以及应当承担赔偿责任的比例问题。由于法律对此尚未明确规定,实践中处理此类案件时裁判思路和判断标准不尽相同,出现“同案不同判”现象,故有必要对此类案件的裁判规则进行总结。
第一,业主被盗时物业公司承担赔偿责任的归责原则。
业主被盗时,应当首先依据物业服务合同约定的内容进行判断,如果物业服务合同中约定了财产保管服务,在发生业主房屋被盗时,物业公司应当按照协议约定承担赔偿责任。
如果物业服务合同中没有约定财产保管服务,则要根据物业公司对安保义务的履行情况来决定是否承担赔偿责任。此时,对于物业公司是否应当承担赔偿责任的判断要适用过错责任的规则原则。物业公司如果未尽到安保义务,则应当承担赔偿责任。物业公司在其职责范围内未尽到安保义务,且其失职行为与损害结果之间存在因果关系的,物业公司应当依据过错程度大小承担相应的赔偿责任。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第5条第2款的规定“对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任”,即由物业公司承担举证责任。当物业公司提供的证据不足以证明其尽到安保义务时,应推定其存在过错,构成对安保义务的违反。本案中,根据协议约定,凯旋公司在安全协防方面应确保小区全天24小时内处于受控状态,小区24小时值勤并对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次,但凯旋公司不能提交相关证据证明其已尽到了协议约定的物业管理责任,凯旋公司应当对谭刚房屋被盗承担赔偿责任。
第二,业主被盗时物业公司承担赔偿责任范围的认定。
虽然物业公司对业主被盗承担过错责任,但这并不意味着物业公司对小区内盗窃行为的发生只要存在过错就必须承担全部责任。业主被盗的直接责任人是盗窃者,物业公司仅需在其失职的范围内承担责任。确定物业公司的责任范围需要考虑物业公司的过错在多大程度上导致盗窃行为的发生,并以此来确定赔偿比例。具体而言,在明确物业公司安保义务范围的前提下,调查物业公司在哪些方面未尽到安保义务,以此为标准判断物业公司的过错程度。另一方面,业主应依法承担对被盗事实和实际遭受损失数额的举证责任。在认定业主的实际损失后,物业公司根据业主的损失数额和自身应负的赔偿比例承担赔偿责任。本案中,由于凯旋公司并非业主被盗的主要责任者,因此一、二审法院酌定由凯旋公司承担30%的赔偿责任。
第三,同类案件处理的裁判规则。
此类案件有以下两个裁判规则:一是物业公司是否需要承担赔偿责任；二是物业公司承担赔偿责任的比例问题。首先,对物业公司应否承担赔偿责任的判断,应当结合物业公司的安保措施是否达到法律规定和合同约定的标准；物业公司是否能够举证证明自己在责任范围内尽到了安保义务；物业公司在履行安保义务中是否有过错,与业主被盗是否存在因果关系。其次,对物业公司承担赔偿责任的比例的确定,应注意物业公司的过错程度,业主自身是否对被盗存在过错,并以此确定物业公司的赔偿比例；业主因被盗而遭受的损失,需要业主提供证据予以证明；根据赔偿比例和业主损失金额确定物业公司的赔偿数额。
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热门庭审视频家中被盗业主拒交物管费 物业公司状告业主胜诉
　　本报讯（记者 李广军）因为5年前家中曾经被盗损失5000余元财物，王先生在接下来的几年中一直拒交物管费，最终被物业公司告上法庭。虽然他自认为拒交有理有据，但最终仍输了官司。记者昨日从芙蓉区法院获悉，法院近日审结此案，判决王先生支付欠缴的物管费和违约金共计6000余元。
　　家中被盗，拒交物管费5年
　　王先生在2004年入住某小区，刚开始时，王先生根据与物业公司的合同按时缴纳物业费，但是在2007年1月之后就没有交了。原因是当年1月5日，该小区4户业主家中财物被盗，其中就包括王先生家。“我家中损失财物5000余元……物业公司承诺做到人防技防相结合的安全防范措施，确保治安防范万无一失。”王先生认为，物业公司的安防措施不符合合同约定，导致其家中财物被盗，应依法依约承担责任，“我事后就财物被盗及未交物管费的原因，无数次找物业公司协商，都没得到解决。我并不是无故拖欠物管费。”
　　法院经审理认为，王先生与物业公司签订了物业服务合同，双方均应按协议履行各自的义务。“王先生没有按时交纳物业服务费，构成违约，应承担继续履行的违约责任，并按合同约定支付违约金。”法官表示，王先生家中被盗，他没有提交证据证明系因物业服务不当因素造成，故法院对其要求物业公司承担违约责任的抗辩理由不予认可。最终法院判决王先生支付数年来欠缴的物业管理服务费和违约金共6000余元。
　　法官说法
　　不能以财物索赔为由折抵物管费
　　芙蓉区法院民二庭负责人张朝晖解释说，业主拖欠物管费和财物损失索赔是两个不同的法律关系。如果因财产损失要找物管公司索赔，业主可找物管公司协商或另案起诉。“物管公司对小区业主的人身伤害、财物丢失，该不该赔偿，具体赔偿多少，得结合案件事实，并根据法律规定和物管合同来看。业主需支付的物管费，与物管公司是否应该赔偿业主，是完全不同的两个法律关系，不能擅自折抵。”
　　不交物管费，业主购电受限制
　　因物管费引发的各种矛盾在每个小区都时有出现，业主拒交物管费的理由五花八门——房屋质量不过关、小区垃圾清理不及时、消防设施成摆设、电瓶车在车棚被偷、自家的停车位被非法占用——各种各样的理由，让物业公司在收取物管费时不仅遭遇冷眼，甚至收不上来。
　　于是，不少物业公司因业主不交物管费而开始限制业主购电，使得这些愈演愈烈的物业与业主之间的矛盾更加激化。根据《物业管理条例》的规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”可以看出物业公司实际上是受供电部门委托代收电费，作为物业服务企业是为业主提供服务的，无权作出限电、限水的决定。
　　法官说法
　　物管无权作出限电限水决定
　　“业主应依约按时缴纳物业管理费，但物业因业主不交物管费，限制业主买电也是没理由的。”张朝晖说，业主不交物管费，物业公司可与其进行协商解决，或向人民法院起诉，但不能因此限制业主买电；同时，业主不能无故拖欠物管费。
　　“业主得树立合同意识，明确权利义务，签订了合同，接受了物业服务，就应该交费。”张朝晖说，至于服务的质量好不好，那就要看有没有达到合同约定的标准。如果没有达到合同约定的标准，法官在判案时会对物业费酌情考虑进行核减。“业主在遇到涉及自身权益的事情时，应理性维权，如果一味拒交物业费，反而适得其反。”
( 9:05:53) ( 9:46:54) ( 9:27:30) ( 9:19:14)已解决问题
为什么安保齐全的小区还是频频被盗？物业和保安谁是内鬼？
监控、物业、24小时轮岗保安、门禁系统样样齐全。每次出门都关好门窗，为什么还是连续两年被盗？博林金谷的业主做生意的，放了保险柜在家。结果被小偷直接连保险柜一起搬走，损失一百万！一百多斤的保险柜！区区小偷有这么大本事？小区物业和保安，谁才是内鬼？小区物业都是吃翔鬼！！http://bbs.rednet.cn/thread--1.html小区物业都是吃翔鬼！http://blog.rednet.cn/blog-9640.html
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物业和保安是不是内鬼还有待考证，不过家中被盗之类的案件多数为无头悬案。而物业坚持等法院判决，如走法律程序，业主该如何上诉法院，胜算几率又有多大。如果业主败诉，物业以后会更加嚣张，小偷会更加猖獗更加肆无忌惮，普通老百姓的损失将会更大。我们业主就是想维护私人利益，但是最终的结果就是投诉无门，这也是很多业主被偷也只能忍气吞声的原因！
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电动车在门卫室旁丢了　物业应承担相应赔偿责任
22:55:13　　作者：何海铭　　来源：　　【字号
　　福州新闻网讯　“电动车在离门卫室50米左右的地方丢了，物业该不该赔偿？”7日，家住东浦路100号怡馨苑的林女士向记者反映，3月中旬她花了2000多元买了一辆电动车，前几天电动车在小区内临近门卫室的空地上被偷，小区物业公司只愿赔偿500元，她无法接受，“我每个月都交物业费，车丢了，物业应该负全责”。
　　7日下午，记者来到怡馨苑，看到小区空地上停放着各种车辆。记者了解到，该小区的地下车库还没有启用，因此业主停车时见缝插针。
　　据林女士介绍，她住怡馨苑1号楼，3月14日，她花2050元购买了一辆新电动车，平时就停放在1号楼门口的空地上。“因为1号楼不远处就是门卫室，我以为会安全点。”林女士说。记者看到，1号楼距离小区的门卫室大约50米，虽然中间隔着一个小凉亭，但从门卫室很容易就能看到1号楼大门。
　　3月29日，林女士把车锁在1号楼楼下。3月30日早上，林女士发现电动车不知去向。林女士马上找物业，希望通过小区监控录像寻找线索，但是录像只记录下林女士把车停在楼下，看不到车是怎么丢的。
　　林女士随即报警，并要求物业给个说法。“摄像头能拍下电动车进入小区，却拍不到电动车怎么丢的，这太蹊跷了。”林女士说，她希望小区物业能够给她一个说法。几经交涉，小区物业答应赔偿林女士500元。但林女士表示不能接受，因为“车买了才半个来月，花了2000多元”，她认为物业至少要赔偿1500元。
　　随后，记者来到福州海晟物业管理服务有限公司新琴亭小区（怡馨苑）物业处，一名工作人员承认物业在工作上存在失职，表示会赔偿，具体如何赔偿，由物业主任决定。记者询问物业主任的联系方式，遭到该工作人员的拒绝。
　　记者采访了福建远东大成律师事务所王征全律师，他表示，如果物业公司在小区安保上存在过失，对电动车的丢失必须承担相应比例的赔偿。王律师说，因为小区物业没有向业主征收费用用于车辆保管，因此双方没有构成保管合同，物业不必对电动车丢失负全责。但是，物业负责小区的安保，电动车停放在距离门卫室50米左右的地方丢失，物业显然存在失职，必须承担相应比例的赔偿责任。王律师建议，业主与物业可就赔偿一事进行协商，协商不成，业主可诉至法院。
　　（福州日报记者 何海铭）
　　（版权作品，未经福州新闻网书面授权，严禁转载，违者将被追究法律责任。）【责任编辑：陈玲云】
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