我刚订了一套房，合同上是住宅，但房管局查是公寓，一栋房子只有二楼三楼才是，怎么办，我可以要求退房吗_百度知道
我刚订了一套房，合同上是住宅，但房管局查是公寓，一栋房子只有二楼三楼才是，怎么办，我可以要求退房吗
我刚订了一套房，合同上是住宅，但房管局查是公寓，一栋房子只有二楼三楼才是，怎么办，我可以要求退房吗？如果不退，对以后居住有影响吗？请指教。...
我刚订了一套房，合同上是住宅，但房管局查是公寓，一栋房子只有二楼三楼才是，怎么办，我可以要求退房吗？如果不退，对以后居住有影响吗？请指教。
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上海迪士尼门口，有个大叔卖和园内一样的气球【能飘起来的氢气或者氦气球】，但是只要一半的价格。 问是不是正版，大叔拍着胸脯表示绝对正版。我们不信，大叔逼急了： 哎呦我这个和里面绝对一模一样的，我是从地铁站五块一个收的，游客带不进去只能卖给我了…
经作者同意，转载重庆大学 胡斯哲在人人网上的文章一篇：&br&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//blog.renren.com/blog/8702043& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&从三里屯SOHO和三里屯Village看城市商业综合体的“好”和“坏”&/a&&br&&blockquote&&strong&三里屯的冰火两重天&/strong&&br&
三里屯是北京最繁华的“夜场”，更是白领、小资和高端人士的聚集地。就在三里屯核心地段，两个著名的商业项目隔街相望：它们在地理位置上几乎没有优劣之分，但以工体北路这条分割线为起点分别走进这两个项目，很容易发现三里屯SOHO门可罗雀，三里屯VILLAGE时尚繁华···所有去过三里屯SOHO和三里屯village的人都忍不住提出这样疑问：两个项目近在咫尺，为何天差地别？&br&
三里屯SOHO这个开业数年的项目，但无论是临街的“旺铺”还是二三楼的大型商铺，经营状况几乎如出一辙：这个外表光鲜的建筑群虽然有着得天独厚的地理位置和优越的购物环境，可是却显得冷冷清清，毫无人气：五个购物中心超过三分之一的店铺没有出租，有的楼层出租率甚至不到一半。一个个空荡荡、锁着门的商铺因无人打扫，显得格外破落。许多商铺的显眼位置都贴着“业主直租”、“低价出租”、“转租”等出租小广告。一些店铺虽然依旧开门迎客，但几乎都门可罗雀。放眼望去，偌大的购物中心里，只有三三两两的顾客漫无目的的闲逛着。&br&
而三里屯Village的商铺入住率早已达到90%以上，在这里，包括苹果在国内的首家体验店，川久保玲、MiuMiu等充满新意的店铺一家接一家，从矗立在商区入口处标志性的优衣库旗舰店到不定期举办展览演出的橙色大厅，三里屯Village自开业以来因其鲜明的特点，早已成为北京最“潮”的区域之一。&br&
为什么有关黄金地段的理论在北京的工体北路都失灵了？为什么人们都喜欢去三里屯VILLAGE，却绕过三里屯SOHO？&br&&strong& 复杂的“商业综合体”&/strong&&br&
当我们提到那些顾客非常买账的“首家体验店”、“全球最大旗舰店”等等词汇时，其实他们都在描述一个东西——业态。什么是业态？通俗来讲就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体形式。我们熟悉的百货店、折扣店、专卖店、便利店甚至自动售货机都算是一种业态。&br&
业态跟一个商圈的红火有关系吗？答案是肯定的，在当下，人们的消费购物早已不满足于逛街本身，越来越多的人更看重一个商圈的购物体验，在现在这个大路货泛滥的时代，一个商圈如果有“旗舰店”、“国内首家”、“全球最大”的噱头，往往能从一堆品牌同质化的商圈中脱颖而出，吸引一大批顾客。&br&
当你本来打算在三里屯SOHO选购一件衣服时，惊奇的发现书店、内衣店、服装店、餐馆、街舞教室、旅游公司、美容店、足疗店等不同业态同时出现在一层！购物体验相当差，而在对面的三里屯Village，一条街上的各种潮牌大牌却能让你充分享受一站式购物的乐趣，两者一对比，相信绝大多数消费者都会毫不犹豫的选择三里屯Village。&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/3456bda42cfa8d4cdd676a_b.jpg& data-rawwidth=&720& data-rawheight=&540& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&720& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/3456bda42cfa8d4cdd676a_r.jpg&&&/figure&&br&三里屯SOHO内混乱的业态，无色块商铺为闲置商铺&br&
那三里屯SOHO为什么没有这些潮牌大牌呢？这就涉及到商业综合体的招商问题，招商的好坏，关系着一个项目的成败。引进的厂商和品牌需要符合整个项目的定位；如果购物中心的目标消费群体的是青年，那引进一些中老年的服饰品牌就会显得不伦不类，定位不明。所以，招商还跟开发商在前期谨慎而严密的业态定位有关，在类似三里屯SOHO和Village这样的商业综合体里，开发商往往会针对性地开发、拥有、管理、运营多种业态，那业态搭配成功的因素是什么呢？有人会想到比例，有人会想到种类数量，其实这些都不是最关键的因素，最关键的因素在于够把各种业态融为一体，来体现零售商业的功能。要实现这个效果，大多数开发商选择了一种称为“商业物业”的城市商业综合体的管理模式，在这种运作模式下，投资方需要整合房地产开发和商业经营管理两大资源；通俗来讲，就是得先建房，投资建造舒适方便的休闲、购物场所；之后，开发商通过成立专门的商业管理公司对购物中心的商铺进行管理，只要经营得当，开发商可以通过这种方式赚取长期收益。而三里屯Village的开发商太古地产正是采取这种只租不售商业地产开发模式。&br&
然而，对商铺的运作模式还有只售不租和租售结合两种方式，其中出售又分为先售后租回和整体出售的。国内商业地产的主要模式其实是整体出售销。究其原因：一般商业综合体之中的写字楼配套对商业业态的招商定位、后期的经营的要求不高，出售商铺开发商可以快速回笼资金。而国内开发商本身就缺乏长期经营的意识和耐心，因此采取短、平、快的纯销售模式成为了大多数的选择。然而从行业的发展趋势来看，越来越多开发商意识到只有把握住产权，不急于回笼资金，才能获取长远的利润，因此对越来越多的开发商开始积累对项目的长期经营能力，采取只租不售的方式。&br&
只租不售的商业模式没有成为国内主流的另一个重要原因是这种模式对开发商的组织能力要求非常高，如果缺少对产品的定义、对业态的深刻理解以及核心的组织能力，项目的风险就会非常大。特别是涵盖了酒店、写字楼在内的大型商业综合体，业态构成、配比较为复杂，对规划设计要求非常高；招商过程也很复杂，需要聚拢大量的商业资源；营运维护非常烦琐，如果说住宅地产只要建起来卖出去就算成功的话，商业地产的开业只是算刚开始。还要面临后期营业过程中的诸多问题。&br&&br&&em&“中国的开发商不懂商业地产的预热，把风险全部转嫁给商户。成熟的运营商会拒绝一些商户的进入，只有价值观、业态和项目相比配，才会引进。人气是需要培育的过程，但是急功近利的国内开发商，会选择付得起租金的租户。”&/em&&br&
—— 王荣&br&&br&
商业地产开发过程中招商的复杂，太古地产估计是深有体会，他们在Village租户的选择上也是煞费苦心。因为三里屯Village南区的业态定位就是要时尚，所以在南区没有国际一线品牌店，没有奢侈的成衣店和钟表店，有的是年轻的、时尚的、国际化的业态。而在北区则聚集众多国际奢侈品牌，以相对奢侈的品牌进行业态组合。在前期招商过程中，很多不符合VILLAGE定位的品牌被拒绝了，太古地产中国行政总裁白德里曾说过：“我们花了大量的时间想象，如果顾客走进VILLAGE，在某些地方他想看到什么样的店。”然而，招商中真正困难的是如何招到国内国际知名品牌。大品牌商家的进场要求都比较苛刻，要求很长的免租期和很低的租金，这些商家之所以提出这样的要求是因为他们很清楚，一个商业项目投入运营，需要3至5年的市场培育才能走向繁荣，这是非常普遍的市场规律，也被称为养商期，如果开业初期同时面对来自市场的压力和来自高租金的压力，是很难度过养商期的。&br&太古VILLAGE在最初的养商期也经历过忐忑。因为和三里屯SOHO几乎同时开张，在招商阶段可以说要竞争同一个群体的租客。在一个商业综合体项目中，由于商家经营商品的种类和利润不同，开发商对承租户并非以单一标准来收取租金。收取的租金一般分为两部分，一部分是按面积收取基本租金，称为抵押保证金或抵押租金，另一部分按销售额以一定的比例抽取，称为百分比租金。而开发商的目标是选择合适的零售商，获得足够的租金，最大限度地出租营业面积，获得最大的利润来源。而太古对商户们拿出了非常有吸引人的租金优惠，在VILLAGE刚开业时，租户并不用支付固定的租金，而是根据营业额的涨幅按比例支付，这样，太古的议价能力也会随着VILLAGE品牌的增强而增加。&br&
SOHO中国在三里屯SOHO则选择了整体出售模式，建好房子，一卖了之。这种做法有很大的弊端：SOHO中国在出售商铺时并没有做好详细、合理的业态规划；分散出售的模式注定了SOHO中国难以实现一般商业地产“统一管理，统一出租”的愿望。商铺出售后，由于产权分散，业态的布局不好协调，当业主各自引入的不同业态会导致整个商场的业态难以定位，很难逃脱管理混乱、档次下降的命运，对经营很不利。&br&
潘石屹本人曾为他的经营模式抛出了市场决定论的解释，他认为商铺无须统一规划，散售出去的商铺自由出租，自然淘汰，最终都会走向繁荣。他列举了国内外的若干商业街以及建外SOHO等例子来证明自己理论的正确。这种“无为而治”的理论看似有道理，仔细分析发现，商业街以及类似建外SOHO形式的沿街商铺是可以无为而治的，但三里屯SOHO的产品形式跟建外SOHO相比已经发生了本质的变化，不再是沿街商铺，而是垂直的整体室内商业物业。对于三里屯SOHO这样的商业物业，必须有专业的商业管理公司或运营主体来统一定位、规划、招商、推广和管理，潘石屹的“无主题、无主力店、无商业管理”的商业地产“三无模式”在三里屯SOHO里是注定不可能成功的。 &br&
当太古地产花了大量精力去和筛选商家和商家谈判的时候，SOHO中国把精力放在了卖房子这件事上。与商户们凄惨的境遇不同的是，潘石屹凭借这个项目而赚了个盆满钵满。在三里屯SOHO项目开业最初的日子里，已经成功把所有产权卖给各种身份构成的大业主，和其他SOHO中国开发的项目一样，在开盘初期，它取得了极高的销售额和利润：开盘仅一周即狂销47亿元、2008年全年的销售额高达70余亿元的逆市热销的奇迹。&br&
这些成功背后的法宝之一就是SOHO中国拥有的超强销售团队和渠道，稍加研究三里屯SOHO的项目推广和销售过程，我们不得不佩服潘石屹“能把土豆卖成黄金”的销售能力。（如下图）&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/c5ddfed8c1ced44ab31239f_b.jpg& data-rawwidth=&720& data-rawheight=&429& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&720& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/c5ddfed8c1ced44ab31239f_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/c5de5efdc4defdeb370712b_b.jpg& data-rawwidth=&720& data-rawheight=&393& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&720& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/c5de5efdc4defdeb370712b_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/a92c3ea23e4dfc5a6234_b.jpg& data-rawwidth=&720& data-rawheight=&411& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&720& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/a92c3ea23e4dfc5a6234_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/36cc2a11bdc6ac3eed6f122a80457b1e_b.jpg& data-rawwidth=&720& data-rawheight=&421& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&720& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/36cc2a11bdc6ac3eed6f122a80457b1e_r.jpg&&&/figure&&br&
值得一提的是三里屯SOHO的业主构成，在众多买家中，有不少来自山西和鄂尔多斯的煤老板，这部分外地客群有着浓郁的“首都情结”:“在北京不能只有钱，还得有地盘”的观念深刻的影响着他们,
这些以煤矿或其他生意为主的投资客的招商和经营能力参差不齐，完全不能跟商业地产经验丰富的地产商相比。甚至有少部分业主对投资回报不是特别敏感，“地段”恐怕是他们在购房时考虑的唯一核心因素。&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/cf92e90ef99eed1c79d29b6_b.jpg& data-rawwidth=&324& data-rawheight=&314& class=&content_image& width=&324&&&/figure&&br&
正是因为三里屯SOHO业主以投资客为主，导致公寓、写字楼成交价格较高，成交价格较高，业主必然要求租金较高，这将为项目的入住率带来影响。并且三里屯SOHO商业体量占总建筑面积比例较大，达到28%，项目的入住率一旦不高将直接影响商业的运营。而三里屯SOHO业主的构成有恰恰决定了其入住率不可能高，多数北京置业的外地“富人”均为二次及二次以上置业人群，并且多数业主只是偶尔住住。他们大手笔买下了不少商铺，然后就放置不顾。以至于在三里屯SOHO中介当中流传着这样一个有趣的故事：一些中介打电话给当年买下商铺的业主询问是否有出租意向时，那些老板才恍然大悟“原来我在那里还有几个店面啊！好吧，帮我租出去吧！”&br&
那三里屯SOHO的租金有多高？我们不妨来算一笔账，以一套200平方米的商铺为例，每平方米58000元总投资就会超过千万，以8年收回成本计算，商铺每年的营业收益需要在150万以上，则意味着每天每平方米租金是20元，如今这个价钱是三里屯SOHO最抢手店铺才能达到的。这么高的租金，为三里屯SOHO的运营带来非常多的负面影响，例如艰难的养商期，潘石屹也曾不断强调养商期的问题，并且指出SOHO中国以往的各种产品也都有这样一个阶段，现在都顺利度过养商期了，所以三里屯SOHO应该也不会有问题。事实上，SOHO中国做早期的一系列产品时，实力还不是很强大，为了快速回款，SOHO产品的价格都相对比较低，而到三里屯SOHO，商铺的数量和售价都在同步增长，而要达到这些售价预期收益的租金水平已远远超出了市场能承受的范围。&br&
高租金还会使业主在招商时非常被动，SOHO中国也曾经试图引入一些大品牌商家，面对这些大商铺严苛的入驻条件，SOHO中国却因为物业都已经出售而无法代理散户们向大商户们提供一些优惠保障措施，最终不得不放弃了这些品牌商户，而任由业主自由出租或委托租赁，但由于缺少专业的定位和业态规划，最终只能是引入一些缺乏品牌和实力的小商户进入，这些小商户往往缺乏品牌商家的判断力，很快在严酷的市场竞争中成为“炮灰商户”。&br&
所以，SOHO中国这种“一卖了之”的做法和除了会严重后果透支项目未来的商业利润，商业地产多年的经验也表明，零散出售产权的商铺很难成为成功的商业模式。除了在经营过程中可能会产生的诸如业态重合、产权纠纷等麻烦，由于营业利润得不到保障，还很有可能导致商户不再按时交纳租金。商户死了，业主的租金收益自然会泡汤。一旦业主的租金收益得不到保障，必然会导致业主、开发商和租户之间的矛盾激化。&br&
不过这一现象要成为历史了。当年秉承“通过出售回笼的资金可以提供更多购入地标性建筑的机会”的潘石屹，终于在今年宣布了转型计划，表示公司未来将由散售模式转为持有收租。因为北京、上海核心地段的土地已非常稀缺，公司已不再需要用散售来积累资金去收购土地开发。&br&
消息一出，潘石屹描绘的美好蓝图遭到了业界的一片质疑。在其至今拥有的唯一一个持有项目——前门项目上，潘石屹并没有显示出他良好的经营水平。事实正好相反，前门的情况还有点糟糕。中国投资者非常担心SOHO中国的经营能力。毕竟每家企业都有着多年积累经验下来的禀赋特长，如果放弃则与一家新公司并无多大差异，在持有型物业运营管理领域，SOHO中国还有相当多的东西要学习。&br&&br&&em&全世界的建筑师大概最喜欢中国。天马行空的设计、无比充足的自由发挥的空间，在外国是不被允许的。中国的开发商大概是最舍得花钱的开发商，觉得“炫”的外观，可以带来持久的客流，但这只是开始。&/em&&br&
——王荣&br&&br&
SOHO中国完全符合以上论点中“中国开发商”的形象，事实上，早年潘石屹运作的长城脚下的公社，可以看成对国外明星建筑师的一次“考察”，当年参与其中的一些建筑师后来成为了SOHO中国各种产品的设计师，比如承孝相设计了朝外SOHO，隈研吾设计了三里屯SOHO，更有趣的是，隈研吾同样参与三里屯Village的设计，同一个建筑师参与设计的两个项目境遇如此不同，或许从某种程度上说明建筑师在整个资本运作过程中只是小小的一环。&br&&br&&br&&strong&三里屯SOHO&/strong&&strong&设计&/strong&&br&&em&“建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路及技术有效创造美学空间，而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。我们关注建筑师的美学空间概念本身并没有错误，但把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。”&/em&&br&
——《城市综合体实战操盘解码系统》&br&&br&
潘石屹应该非常认同以上说法，和他合作的各种建筑师的主要任务就是帮他“拗造型”，在三里屯SOHO，隈研吾相对出色的完成了自己的任务，面对约5.1245万㎡的用地面积，
31.568万㎡的面积要求，隈研吾设计了9幢30层高的塔楼，考虑到日照要求，公寓楼布置在项目用地的南侧;考虑到与主要街道联系的方便性，写字楼布置在项目用地的北侧。&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/4c4e8d5b63_b.jpg& data-rawwidth=&720& data-rawheight=&483& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&720& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/4c4e8d5b63_r.jpg&&&/figure&&br&
设计的最大亮点就是通过下沉广场等手法，将地下一层打通，形成一个大商业区。下沉式广场的设计使得项目内部的空间变得更为开阔。人们可以直接从项目主干道的台阶，通往地下一层。隈研吾在还在部分塔楼的2、3层设置了一些室外平台，有多条连廊可供人们直接上至二层，这些设计日后也被包装为“三个一层”的卖点。这种设计为周边写字楼、公寓的人群提供了一个比较大空间的休憩场所，能让人们在此停留，间接扩大了项目的消费需求。&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/1bf0e295c50ee5b345b52bd4dc98ad31_b.jpg& data-rawwidth=&720& data-rawheight=&335& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&720& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/1bf0e295c50ee5b345b52bd4dc98ad31_r.jpg&&&/figure&&br&
9个塔楼的立面在技术上采用了两种不同的小折线模拟曲线的形式，一种立面是采用由玻璃和铝板构成的垂直形式；另一种立面是由石材和彩色玻璃等暖色物质构成的水平形式，以突出塔楼无棱角、曲线形外表的连续形态。幕墙的平面分虽然比较标准化，但多样的分格尺寸带来了多样幕墙形式的交接类型。幕墙的可开启部分都是根据居住、办公、商业的不同用途而设计的。隈研吾试图通过这些不同材料的运用，将建筑体量分解化小，以产生近人的尺度。三里屯SOHO相对独特的建筑风格或许只能说是建筑的亮点却非商业亮点，因为零售商业对立面的通透性及展示性有非常高的要求，隈研吾设计的外立面几乎无法改动，广告位也相对较少，这都是后期招商的制约因素，也让整个SOHO的商业氛围比较欠缺。&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/6cf1acdffbacfbfed2e6dbe_b.jpg& data-rawwidth=&720& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&720& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/6cf1acdffbacfbfed2e6dbe_r.jpg&&&/figure&&br&
三里屯SOHO的中庭比较紧凑，商铺划分基本无面积浪费，非常符合潘石屹想多卖地的诉求。商业综合体的收益和影响是随周边环境变化而变化的。特别是当周边出现定位相仿的新综合体，很容易造成原本红火的商业综合体出现客流流失，空置率变高，这就要求商业综合体的平面设计特别是商业裙房的平面设计具有预见性并能适当的调整。例如早期上海正大广场定位为上海顶级品牌中心。之后由于恒隆广场和上海新天地的崛起，造成该商场商业消费群体不足，其整体出租率一度不足
60%。后来，正大先后引进真冰溜冰场、KTV、健身馆、美容院、反斗城等业态，出租率迅速回升至
98%。三里屯SOHO的曲线的本身就不太好变更，而商铺还是精装修交房，室内布局更加固定。面对已经出现的业态混乱和经营不善，三里屯SOHO现有的平面设计由于预见性不足，造成内部业态组合很难再调整
(比如增设主力店），以往国内出现过一些类似案例，如宁波世贸中心、福州华联商厦等等，这类商业综合体的最终结局往往就是倒闭拍卖。&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/5d4f41ff3fe_b.jpg& data-rawwidth=&409& data-rawheight=&540& class=&content_image& width=&409&&&/figure&&br&&strong&三里屯Village&/strong&&strong&设计&/strong&&br&
很多人不知道，三里屯Village是太古是从别的发展商那里收购的， 2003年，总部位于上海的香港发展商Tony
Wong找到欧华尔，表示要和北京当地发展商国锋合资联营，为三里屯区的两个地块进行总体规划和建筑设计。这两个地块之间有一个零售、娱乐综合区(容积率3.3)，总共约5万2千多平方米。允许的容积率为1.5，高度限制为15米。&br&
在地块的限高和容积率的控制下，垂直集中式商业布局被否定了，欧华尔决定采用步行商业街区的模式，从2004
年开始，规划设计首先考虑的是城市及地区原本的肌理和历史。将十多栋低层建筑组合起来，建筑的高度和风格各异，因而形成不同的空间和视觉感受，但同时维持宜人的空间尺度；而许多通道、巷子、小径和庭院，纵横交错环绕于其间，同时形成城市广场。俗话说：“宽街无闹市”。在这种模式下，商铺被安排在相对小的空间里，不容易留下死角。同时也给人造成人群熙熙攘攘的效果。&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/b3fda69dba6b3c5f3b0c3b53eef7d1a6_b.jpg& data-rawwidth=&417& data-rawheight=&540& class=&content_image& width=&417&&&/figure&&br&三里屯Village
2004年总图&br&
为了加强地块的公共城市空间和公共交通空间。鼓励和引导人们尽量多地使用各种场所。欧华尔通过对北京气候的调研，论证得出人在何种条件下有舒适的感觉，可以采取哪些主动及被动的科学方式完善舒适度，哪里有阳光，哪里没有阳光，哪里有风，哪里有微风等等，设计中还委托奥雅纳工程技术顾问公司对项目开发中的公共空间微气候进行了电脑分析。通过对公共空间微气候作电脑分析，分析结果为设计决策提供参考。 &br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/97f6ef93c926cda4234104_b.jpg& data-rawwidth=&561& data-rawheight=&540& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&561& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/97f6ef93c926cda4234104_r.jpg&&&/figure&&br&三里屯Village南区气候分析&br&
2006年，香港发展商太古地产与港威酒店合资联营购买了这两个地块，将项目命名为“The
Village三里屯”。太古重新评估现有状况，由于时间原因，保留南区原有的规划布局，但必须进一步强化南区公共空间质量，为此提出了很多改进意见，如：强化引导人流的分布；扶梯的位置必须在顾客视野范围内；店铺要易达；走廊的宽度要适当；引入更多自然采光；注意空间感等等。 &br&
隈研吾还参与改善北面地块的总体规划，在北面地块中心部分引入了四栋钻石形建筑。研究欧华尔的工作模型可以看出，北区的规划从内院式到街巷式到最后建成的方案也是经过很多轮的推敲改进的，而在这一轮轮的改进中，我们看到每个建筑的长短胖瘦，每个巷道的宽窄、开口角度大小都在不断被探讨和推敲。特别是微气候的分析推动了建筑形态的一步步深化，业态布局和流线设计也都在这个过程中越发清晰。&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/727ddbb1dbb_b.jpg& data-rawwidth=&273& data-rawheight=&540& class=&content_image& width=&273&&&/figure&&br&三里屯Village各轮总图对比,从上至下为:04年,06年,06年之后北区修改的三轮,最终建成&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/eb1c66ab2a54ad868f0a_b.jpg& data-rawwidth=&503& data-rawheight=&540& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&503& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/eb1c66ab2a54ad868f0a_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/dbd3fbeb8feca8_b.jpg& data-rawwidth=&471& data-rawheight=&540& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&471& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/dbd3fbeb8feca8_r.jpg&&&/figure&&br&
三里屯Village内部的广场可以说是整个项目最精彩之处，为了可以引导人们到此处休憩。广场四周设计了多条道路动线，既保证了足够的城市开敞空间比例，同时也使得广场周边的商铺具有良好的可视性。为了创造广场更舒适的微气候，设计团队通过进一步分析计算，在广场附近增设了许多内容，如喷雾树和喷泉。喷雾树在平时看来是一处雕塑，而到了夏天，它可以喷雾解暑。而喷泉在冬天还可以作为室外溜冰场，设计师也在这里相应增加了一些供暖措施，让附近的公共空间在冬天也可以被充分使用。广场内的超大LED成为了各种品牌推广活动的最佳宣传阵地。&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/40a4f966f1ed10d7743783_b.jpg& data-rawwidth=&720& data-rawheight=&243& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&720& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/40a4f966f1ed10d7743783_r.jpg&&&/figure&&br&
真正充满活力的地方很少是由单个建筑师设计的。为了使众多不同类型的用户很好地共存，建筑可以适应时间的变化。欧华尔吸收了众多设计师和商户参与设计，欧华尔制定设计了一套准则和指引，据此，各商铺的内外装修可以顺应需要而变化调整。LOT-EK、苹果、Addidas和许多知名设计公司都参与了立面和室内设计。这样的操作方法具有很强的多样性、包容性和适应性。一方面商户获得了一定的自由度和控制权，调动了他们的积极性；另一方面，建筑的内部外观丰富多样，体现商户不同的个性和特色，增强了整个项目的吸引力。&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/015ebc1fac12afb437e7c78_b.jpg& data-rawwidth=&529& data-rawheight=&540& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&529& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/015ebc1fac12afb437e7c78_r.jpg&&&/figure&&br&总之，三里屯Village是一个比较成功的城市商业综合体操作案例，我们有必要总结其成功的几个关键要素：&br&1.相关的股东、经营者和其他参与者在项目中获得了表现自我个性的机会，参与设计，帮助建立场所的性质；&br&2.场地原有的宝贵的社会资产得到了维护、增强和利用；&br&3.追求公共空间的质量和可达性。&br&4.没有局限在仅与商业相关的经营和功能内容，还引入了丰富多样的、正式和非正式的文化活动等，增强多元化和包容性。&br&&strong&结语&/strong&&br&
消费时代体验经济的兴起，体验将成为社会消费的重点，在这一背景下，城市商业综合体由单体逐渐转向区域性组群建筑，在用地方式上转变为为跨街区的联合开发，在功能组织上表现为高度聚集的功能群组，在空间组织上表现为城市空间最大限度的立体综合开发。&br&
本文通过对三里屯SOHO和三里屯Village两个城市商业综合体的分析，去挖掘设两个项目建筑计背后的一系列有关经济，社会等层面的动因，目前国内大量商业建筑的设计思维依然是以传统的建筑学为核心的局部的、单一的设计思维，本文正是通过两个项目的对比来批判以这局限的设计思维，同时也试图传达一个观点：建筑师在整个环节中可以中规中矩的完成任务，也可以有更多作为！&br&
建筑师在参与商业地产设计时，方案应该接受市场专家、商业策划运营专家、甚至重要商户的不断检验，由他们提出基于市场角度的修改建议，这种流程下产生的设计方案才能最大化的满足市场化的商业功能需求，才具有被市场和消费者接受的基础。&br&
在这个基础上，建筑师还应该尽自己所能去超越开发商的基本要求：多考虑一下方案的社会性、经济性、环保性、参与性。甚至将设计开放给商户和市民。当建筑建成后，还要不断的接受反馈总结经验，要知道，一个草率的商业综合体将导致建筑与建筑、建筑与城市之间处于割裂的状态，这样的建筑完全不但无法有机融入到城市空间环境中。更无法创造应有的商业价值，还会造成了社会资源的巨大浪费，带来了一系列城市问题。&br&
城市中综合体本身就是相当复杂的，涉及到非常多的人和利益，它和我们的生活都息息相关，然而，经过“学院”建筑学洗礼的人对这类建筑往往缺乏清晰全面的认知，我们甚至对它产生了各种偏见和误解，笔者希望通过本文提供的一种视角，让建筑学相关人士去关注城市中除开建筑的那些复杂而有趣的个体、事件。或许，一个独立理性的认知比某个实在具体的“设计”更有价值。&br&&br&后记：&br&
在本文写作过程中，笔者阅读了大量大众传媒的文章和商业地产报告，也发现这些行业和“建筑学”看待事物的巨大差异。大众传媒会摘抄地产大亨说的最耸动的那句话，他们喜欢洋洋洒洒写很多文字唱衰潘石屹，也能把三里屯SOHO的业主的遭遇写得声泪俱下。而地产界人士则可以做上百页的PPT分析三里屯Village的业态，罗列出各种品牌，去分析有多少电梯多少扶梯。而建筑学人士，依旧在谈商业综合体怎么设计，八股的分析完交通选址布局之后，开始大书特“中庭设计”“外部空间设计、
“线性平面”等等。在我看来，这种隔阂的主要原因是：真的懂的人不太说，说很多的人不太懂。只求真的懂的人能站出来多说说，满足一下无知少年的好奇心。&br&&br&参考文献：&br&黄浩然，“商业基础培训资料”&br&黄浩然，“城市综合体实战操盘解码系统”&br&“罗兰贝格王荣：死亡已经在向许多商业地产招手”，《21世纪经济报道》&br&“三里屯的好生意和坏生意”，《环球企业家》&br&“三里屯Village &三里屯SOHO：一路之隔，天壤之别”，《今日楼市》&br&“北京三里屯SOHO“零客流”的无奈，SOHO中国陷散售隐疾”，赢商网&br&靳华 陈建波，“太古三里屯Village 带给商业地产新的惊奇”，《楼市》&br&靳华 陈建波，“潘石屹三里屯SOHO热销背后：散售型商业的难题”，《楼市》&br&同致行(中国)，“北京典型城市综合体考察报告(一)——全销售型商业发展模式探究”&br&罗健中，“北京三里屯之演化_三里屯Village实例分析”，《城市设计》&br&“北京新三里屯Village”，《世界建筑导报》&br&“从三里屯Village看中国 ‘公共领域’”，《北京规划建设 》&br&罗健中 林天祥，“三里屯Village的开放实验 开放城市中的开放建筑”，《城市环境设计》&br&虞大鹏，“自我的存在隈研吾设计的北京三里屯SOHO”，《时代建筑》&br&黄珂，《“整合”商业综合体设计研究》&/blockquote&
经作者同意，转载重庆大学 胡斯哲在人人网上的文章一篇：
三里屯的冰火两重天
三里屯是北京最繁华的“夜场”，更是白领、小资和高端人士的聚集地。就在三里屯核心地段，两个著名的商业项目…
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&p&Richemont Shanghai Office，匿了。&br&&br&&b&&u&环境&/u&&/b&&br&之前都在淮海中路，陕西南路和瑞金二路中间那段，上海的朋友知道淮海中路有一大排店是卖表和珠宝的，办公室在那上面，楼下有小花园，吃好饭走一走什么的。后来一部分品牌/部门搬去了静安嘉里中心七楼，据说这个楼层数是找风水大师研究过之后确定下来的。因为Richemont近年业绩不太理想，所以特别看重这个。&br&&br&办公室环境还不错，和大部分外企一样，铺设地毯、有独立的pantry（咖啡机，提供牛奶、黄糖、白糖，twinings的茶，搅拌棒，各种糖浆，一次性杯子、碗筷，冰箱和微波炉），配有保洁公司，有专职的阿姨打扫每一个地方，收发快递。总管阿姨认识每个人。&br&可以自己用杯子泡茶喝，pantry和过道里有雀巢矿泉水，这是给来宾喝的，也有员工每天拿&br&&br&每个隔间（差不多四个位置）有空气净化器和加湿器&br&每一片空间有一台打印-扫描一体机+碎纸机，平均每个品牌1~2套，没纸了找阿姨，装订文件有固定的区域&br&&br&每个品牌有自己的办公区域，贴满自己品牌的海报...有固定的地方放品牌拿过的奖，有的就找个台子，有的在店里，有的在MD办公室里&br&Manager级别会坐在采光或者通风更好的地方，靠窗啊，远离走廊啊这种&br&总监及以上的有自己的办公室。IT、HR、财务这些支持性部门是堆在一起的，在楼上或者很遥远的角落里，还有一部分在淮海中路的原办公区内，找他们电话和邮件召唤。每个人都会有一张这些部门的联系方式。 &br&&br&&b&&u&员工及其日常&/u&&/b&&br&每个企业招人都会根据自己的企业文化来招，这里也一样，以圈子为主，从小家里条件就比较好的人进来会适应得更快一些，一则人脉比较好拓展，二则生活习惯也更像一点，一起工作共同语言会多一点。有的人比较浮夸，有的人内秀。&br&每个品牌的MD（managing director）是什么样的人，基本决定了这个品牌的团队是什么样的风格，但整体上差别不会太大。&br&&br&年龄：&br&平均年龄30+，颜值普遍很高。一般看不出年龄，有的40+的看起来也就33,4&br&大部分品牌几乎不招工作经验三年以下的人。实习一般不留，特别优秀的留下来了，短期也不会有headcount，走外服或者乙方公司挂个名的。1~2年后看情况...有的HR招聘的时候会说，有的则含糊其辞，看能力看表现啊什么的，年轻的小朋友们就这么来了又去，还以为是自己能力不行，有些其实很优秀，我们都会觉得满可惜的。&br&几大奢侈品集团或者独立奢侈品牌之间跳来跳去的，比如和恒隆的那堆人私交都不错，有内购会相互邀请。所以前面说圈子。内购不让带包，所以一般都是吃完饭打个车过去。&br&&br&组成：&br&以家境优越的上海人为主，也有其他地区的，再上去有一部分香港人或者台湾人（part 美籍），再上去有一部分欧洲人，美国人在这里比较少见（主要感觉气场不是很合）。30+孩子很大了很正常，30+不结婚很正常，40+没孩子也很正常，丁克很常见&br&有已出柜的gay，也有明显形婚的gay，但是没人会公开judge，私下偶尔会聊。&br&生活相对富足，大部分人能很好地掌握工作的节奏感，很多人活得都比较洒脱。&br&&br&学历及教育背景：&br&学历比较多样化，硕士居多。经常能见到不大听说过的大学名字，一查，噢欧洲某小国top1的。由于出差旅游培训等原因，几乎每个人都去过很多国家。工作语言英语，有部分人会说小语种，常见的是法语，但不常说。主要场合不多，总部来了也是说说英语。&br&&br&饮食：&br&很多人会到公司吃早饭，或者附近买来进pantry吃。午饭是新旺啊，wagas，新元素这种，但也有年轻一点的员工抱怨在静安嘉里附近吃不起饭。&br&女员工会扎堆减肥，真的是饿一天，夸张的会饿好几天。一般集中在圣诞前一个月和公司outing&br&很多人抽烟，无论男女。&br&&br&穿着：&br&每天换，无论男女，无论春夏秋冬，从里到外全部换掉。和昨天穿一样的别人不会多说，可是会多看你几秒钟。每天穿得干干净净的在这里被认为是对他人的尊重。风格正统，颜色低调。周五是casual day，会穿得比较随意，人字拖帆布鞋跑鞋都有。总部来人的时候跟商务服装品牌的新品发布会一样。&br&女员工每天都会化妆，不化妆会显得不合群，口红和香水很重要。但不会很妖。&br&包，基本上会根据搭配来换，不会很夸张，比较注重质感。有的人会有三四十年前的老款，妈妈留给她的什么的，这个还满有趣。&br&各个品牌的人身上多少都会戴自己品牌的珠宝或者产品，比如Piaget和IWC都是人手一块自己的手表&br&&br&内购：&br&每个品牌每个月都一定额度的内购，6~7折左右。各个品牌会不定期举行特卖会，瑕疵品或者孤品的大杂烩，有时候低至三折，大家都会去逛，偶尔买。&br&要是认识内部的人完全可以找他们买，就算让他们赚一点也还是很划算。&br&以前g*o*v内的人能拿到更好的折扣，现在很多品牌不敢玩这套了&br&&br&员工关系：&br&有的团队很和谐，关系好得不行，人也都很好；有的品牌就比较尴尬，各种互掐。&br&八卦满天飞，保洁阿姨也会参与并起到主要传播作用&br&品牌之间会抢总部的资源。看似其乐融融，但利益相关的时候会猜忌，甚至陷害。有的MD好胜心很强，再加上销量什么的会影响每年总部拨过来的marketing budget，毕竟别家多了自家就少了，所以每个品牌都会有那么几个间谍，被MD派出去打听别的品牌的销量和marketing plan的一些东西。这个看个人的交际手腕了，前几年有两个品牌闹过不愉快，其中一家遭殃，但因为关系网太复杂了，也不违法，到最后也就不了了之了。被坑方自己吃进。&br&也有正面的，品牌之间关系好的会用对方的内购机会。&br&&br&娱乐活动：&br&每天都会聚在pantry聊东聊西，所以不管年龄多大，紧跟潮流在这里很重要&br&杂志社会把有广告位的样刊寄过来，PR会做留档的工作。所以时尚杂志到处都是，每隔一段时间都会看到保洁阿姨拿个小推车处理过期杂志&br&品牌内流行大节小节互相送礼，穿得应景，会有专人安排晚餐和party。&br&年会所有品牌一起，就是时装秀...&br&outing去哪里的都有，是大家一起商量的。有时候会分批，因为有的部门routine的工作比较多，走不开，至少每天要有一个人在。&br&&br&&b&&u&工作&/u&&/b&&br&工作内容：&br&以前就是销售导向+明星造势，现在市场越发不景气了，就开始做一些营销活动。总的来说以下几块：&br&Sales: 没啥要说的吧...&br&Operating: 日常销售数据的运营与分析&br&Marketing &PR: 各路明星/road show & events/员工培训/店铺装修/直营店店员招聘/&br&&br&每个品牌的managing director有自己的Personal Assistant。不是传说中小秘的那种style，非常专业，也很忙。最年轻的也有27了。&br&&br&工作能力参差不齐，有的很屌，有的就各种渣，但能做到manager的一般都很牛，因为升职在这里非常不容易，所以比较ambitious的员工都很拼。团队稳定性高，很多都是多年的老员工。欧洲文化的公司，所以整体效率不太高，各种流程都比较冗长。&br&很多事情都外包出去，比较依赖乙方。有专门的媒介vendor、events公关、 advertising agency、marketing consulting agency、IT consulting agency在伺候着。&br&&br&系统很老旧，很多运营数据靠人工做excel。&br&&br&工作强度：&br&有淡旺季，每年四月财政年开始，做完年度report之后整个上半年都会比较懒散，下半年差不多九十月份sales会开始冲业绩，marketing就一起跟上，一起忙成狗。&br&官方时间九~六。很多人近十点到，或者很早到，然后近十点才坐在办公桌前（吃早饭去了）。中午十二点半左右去吃饭，两点前人能凑齐就不容易了，有时候team building大概三点多才回来。可以随时出去买东西吃。晚上忙的人会加一会儿班，但基本到七点半肯定走完了。不忙的大概17:50就开始整理东西，到点风风火火地就撤了。不打卡。&br&销售常年出差，难得回一趟公司，没什么事的话很早就走了，四五点左右。&br&做marketing和PR的人旺季经常出差，忙起来一个礼拜能见一次不错了。有road show的时候出差去外地，因为不能影响商场的正常营业，所以场地都是连夜布置的，冬天就在室外喝着冷风搭展台，哗啦啦病倒一片，但回上海以后会调休，可以晚一点再进公司什么的。总之很人性化。&br&&br&休假及福利：&br&假很多。经常三天两头就不见人了，噢去迪拜了，噢去斯里兰卡了，噢又去日本了。哎你年假用完了吧？没，还剩一个礼拜。请假要提前，老板批了才能走，sales和marketing的manager...老板一般不大批...小员工玩得凶一点&br&收入很高，每个title不一样，正式员工的均值在五位数。MD有股权，拿分红的。&br&Training总部、上海都有，有时候香港或者北京。大一点的training要回总部，不同品牌在不同国家。每年都有，有的品牌一年不止一次。上海这边的training自由选择，会收到邮件，然后到时候根据当天的工作内容来安排。&br&有些满有趣的活动，比如大部分外企都有的family day什么的，就几个PA一起弄弄，可以带小朋友过来玩，也可以自己玩，有礼物。 team building其实和别的外企差不多，可能就是预算高一点，手笔要大一些。&br&&br&出差住五星，比如北京的高频酒店是王府半岛，飞头等舱还是商务舱，高铁一等座还是二等座，因title而异，不同title差旅预算不同，但比其他行业高出很多。&br&每个MD都有专车和专门的司机。&br&总监级别的一般都是人物，公关尤甚，和各路明星政要商业领袖私交甚好，吃饭时偶尔会聊起一些八卦，看得出是知道很多但说得很保守。新闻出来了一堆人凑在一起偶买噶只有总监一脸淡定地飘过，这时候你明白，噢原来人家早就知道了。一开始还满惊讶的，后来就习惯了。&br&&br&看到有人说店铺，那补两句：（这里前面说错了，已改过，我对运营不是很了解，不好意思）&br&店分两种，一种retail，一种wholesale。分不同的人负责，有的品牌店多，可能会有两个团队follow这些事情，非常琐碎。&br&Retail是指由品牌官方直接管理的店，一般就在上海和北京，比如淮海中路上那一排都是的，店员和retail的人很熟，品牌方对员工的要求也高一点。&br&Wholesale是指经销商旗下的店铺，会有sales或者专门的wholesale manager评估经销商的资质，选址啊，签合同什么的，&br&之后marketing的人就会上，和经销商的人一起完善店铺的设计和装修，&br&有的品牌方会参与店员招聘，有的则全权交给经销商，&br&品牌方会派人进行店员的培训，同时运营的人会开始往店铺调货&br&这就算一家店开好了。&br&&br&就想到这么多，先这样。为避免尴尬，所以关闭评论，请见谅。谢谢。&br&&br&-------&br&&br&下面看到有回答说这个答案优越感什么的，我用的基本都是描述性语言，并且做到尽量客观详细，提供一定的信息量，不加什么主观的东西。岗位原因也不能透露过多个人信息。&br&&br&下面说两句主观的，&br&如果你觉得这些看上去不大现实，那么你可以找个工作日，在静安嘉里三座或者恒隆楼下坐一会儿，看看楼里进进出出的人到底是什么样的。有机会也可以上楼看看。我说再多，不如你眼见为实。&br&我们这群人凑一块儿做事，其实和所有人一样，一则因为我们价值观和企业文化匹配，二则我们本身的特质、教育背景和工作能力和岗位要求匹配，会一直留在这里也是因为喜欢自己的工作和团队。&br&若你怎么看我们都觉得别扭，只能说你不适合这个行业吧。每个人有自己的生活，若遇人不同便起攻击之意，总容易让人怀疑你的修养。&br&&br&之前希望答案精确、客观一点，所以修修剪剪好几次。不再改了，就这样。&br&&br&谢谢每一位点赞的朋友，希望这个答案可以让你们对Richemont的日常状态有一个大概的了解。&/p&
Richemont Shanghai Office，匿了。 环境 之前都在淮海中路，陕西南路和瑞金二路中间那段，上海的朋友知道淮海中路有一大排店是卖表和珠宝的，办公室在那上面，楼下有小花园，吃好饭走一走什么的。后来一部分品牌/部门搬去了静安嘉里中心七楼，据说这个楼层…
&p&以前做的教程&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-690ae964aa490aceec228e_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-690ae964aa490aceec228e_r.jpg&&&/figure&&p&给你讲讲动线的奥义！&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-ef6af784f8d76ae794a1e677_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-ef6af784f8d76ae794a1e677_r.jpg&&&/figure&&p& 我们将从上面几个方面为大家详细讲解，动线是什么，动线的作用、原则、规则、类型以及案例，你说奥义？奥义什么的不就是了解基础不断实践吗……是的，没有奥义，唯手熟尔，看，圆回来！&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-dcfd4_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-dcfd4_r.jpg&&&/figure&&p&首先动线是什么？&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-3ec389d6914090deb5dde4b_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-3ec389d6914090deb5dde4b_r.jpg&&&/figure&&p&&b&其实都是动线对吧，或者说是动线和数据互相作用的结果。&/b&&/p&&p&当然，有同学也会说，商业所谓设计先行，这些东西我们都接触不到，都是设计院、咨询公司的的事情啊，但是，旁观者清当局者迷，当我们把我们以往工作中的经验结构化和体系化之后，你会发现其实很多时候你都在使用动线和数据的概念在解决问题了！&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-ceacb0909c6bfea_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-ceacb0909c6bfea_r.jpg&&&/figure&&p& 换句话而言，我们把上面的问题变成关键词，不外乎这么几个，好逛、顾客流向、购物引导、商业空间的价值体现以及明确的主题，总结一下，一个拥有好动线的商业体一定是好逛的，不会迷路的，累的时候有休息区，疲的时候有亮点等等&/p&&p&&b&同时能清晰的分散顾客，让不同需求的人能够更加清晰得到所需，能够使人愉悦、舒适的走遍商场的每个角落的动线，就是好动线&/b&。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-ea143ff8c42c_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-ea143ff8c42c_r.jpg&&&/figure&&p&&b&动线一样有标准答案式的解释叫——动态流线&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-ea143ff8c42c_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-ea143ff8c42c_r.jpg&&&/figure&&p& 具体一点动线就是：人在室内外移动脚印连成的线，是大中小商业组织的构建连线，是商业建筑里的大小血管。 &/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-efeacec00c24b869dbbac_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-efeacec00c24b869dbbac_r.jpg&&&/figure&&p& 动线的种类有很多种划分的方式，这里主要讲两种划分方式，以空间关系可以分成水平动线和垂直动线，按主次关系可以划分为主动线、次动线。具体点还可以算上辅助动线，这里我们就不细说了。 &/p&&p&&b&空间关系↓&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-1e4ea759ad4c9eba17ea59de0fa4ab12_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-1e4ea759ad4c9eba17ea59de0fa4ab12_r.jpg&&&/figure&&p& 首先看空间关系，还记得我们之前的那个问题吗，为什么大多数新的购物中心都是弧形的，为了没有死角对吧，但很多购物中心都不是弧形，夹角居多啊，锐角意味着动线的死角，这个时候我们就需要水平动线——电梯，往往我们谈及动线很容易忽略垂直动线，忽略电梯的位置，所造成的后果就是主动线重叠，人流无法分散。 &/p&&p&&b&主次关系↓&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-2d3fec3bbc67a42bdeca_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-2d3fec3bbc67a42bdeca_r.jpg&&&/figure&&p& 主次关系呢，其实很好划分，主动线宽啊，走的人多啊，次动线人少嘛，主要用来连接主动线什么的。但这里要和大家强调的是，主动线如果非常明确，那么次动线的数量就必须减少，因为而对承租商户而言，门口客流和与销售成正比，最大限度的将引导客流经过竟可能多的店铺又不会将距离拉长，才能达到最佳效果。&/p&&p&我们再说一个概念，叫动线回环度：，我们一般分为可达性回环度和可见性回环度，可&b&达性回环度=一次能走完的最长回路长度/平面总动线长度×100%&/b&，动线回环度越高，理论上动线就越优秀，因为我们的目的是让顾客能够不走回头路，而过多的次动线影响回环度。&/p&&p&但是，如引导合理，次动线同样能提高购物体验，而且在&b&实际的动线设计中还要考虑到可见性、中庭、挑空设计等因素&/b&。&/p&&p&&b&动线的作用&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-32063df0faffff3afc3ba67f39eb3b8c_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-32063df0faffff3afc3ba67f39eb3b8c_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-cfdd055c323bada82c9a53_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-cfdd055c323bada82c9a53_r.jpg&&&/figure&&p& 总结为三点&/p&&p&1、让每一寸营运空间发挥最大价值，让商业价值平均化，无死角；&/p&&p&2、良好的购物环境和客户体验，减少顾客的疲惫感，无行走障碍；&/p&&p&3、充分的商业展示及商品展示，实现品牌的曝光度。&/p&&p&&b&我们先看第一点 ↓&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-721ce89fdedf_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-721ce89fdedf_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-ef78cef02f_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-ef78cef02f_r.jpg&&&/figure&&p&&b&让每一寸营运空间发挥最大价值&/b&&/p&&p&让商业价值平均化，无死角，在任何的商业项目里，不同位置铺面价值当然不同，但是如果站在招商的角度，却并不意味着我们要以租金为导向进行铺面落位，我们要考虑主力店次主力店等等，而站在营运的角度，放大亮点，让亮点带动整个商业体、品牌的价值提升，当商户的利益最大化的时候，才能体现商业的价值。所以我们经常听人说，“我们有亮点”怎么怎么样，但是用动线去将亮点扩大，让商业价值平均才是王道！&/p&&p&&b&第二点↓&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-bdf96a735ecea004d869ceb_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-bdf96a735ecea004d869ceb_r.jpg&&&/figure&&p&&b&第二点，良好的购物环境和客户体验&/b&&/p&&p&这年头，不提体验都不好意思出去和人说话，那客户体验是什么，一句话就能总结：&b&“关注顾客的整个消费流程，而并非只关注交易过程！”&/b&大家可能都知道一种或多种刷客流的方法，什么拉一米线线控制客流数据啊，什么故意搞个美陈啊等等，大家觉得这样的做法对吗？&/p&&p&这样的做法曾经是对的，在城市缺乏购物中心，只有少量百货，电商还没那么全民化的时候。所以我们更要关注顾客是怎么经过店铺的，关注顾客真实的购物体验。&/p&&p&关于行走障碍，万达大家都去过，我们可以发现万达的中庭挑空位置，如果过大，那么他们一定会将整个挑空分成两个部分（二层以上），中间留一个过道，为什么，我们之前说过可见性动线回环度的概念，可以看见但是走的路长，这个就是行走障碍，所以他们做出一个过道。&/p&&p&就像上面这幅图，先不说动线回路的事情，我们去旅游的时候都遇过吧，一口进一口出，好歹都要宰你一刀——店铺多，店铺的人流量基本等同于商场人流量，反正你必须走完我规定的路线，但这样的客户体验是怎么样的？显而易见的逛完一定再也不想再来一遍。而且，如果顾客的目的性很强一样要走完整个线路，而且一定不会想走回头路。&/p&&p&当然，这样的方式并非一无是处，答案还恰恰相反，只要我能解决“累”“单调”这两个问题，这样的动线（我们后面会说到叫流水式），恰恰是最有效优质的动线，比如宜家。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-e5437a3efd5cafe66b7c503ef114b89c_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-e5437a3efd5cafe66b7c503ef114b89c_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-a6fe04bb76cdb884d6d6c_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-a6fe04bb76cdb884d6d6c_r.jpg&&&/figure&&p& 具体一点，在商场或购物中心顾客所体验是以下三点：&b&环境氛围、产品组合以及商品本身&/b&。环境氛围，环境具体化了是美陈、DP点，氛围具体了就是秩序感和个性化的结合。独特的指示牌和标识，不同颜色的区域划分，不同主题的美称方案，都将为秩序感和个性化代言。我们自己的商场是否可以通过上面的方式优化动线或者节点呢？提炼产品或者产品组合的特质，将特质放大，将区域划分…… &/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-db415f70c8a5a6fcbd4271d_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-db415f70c8a5a6fcbd4271d_r.jpg&&&/figure&&p& 很多商场会根据消费者的兴趣爱好、教育背景、社会角色等多方面将购物中心进行划分，细分出与之对应的主题鲜明的多元空间。比如泰国的Terminal21购物中心，不同楼层不同区域都有与之对应的国家主题，比如成都大悦城，上海大悦城都以不同街景美陈形成动线节点，即可引导客户又能将客户的最实际的位置感。 &/p&&p&&b&第三点↓&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-cbe3ca378e82a9f5c6f6b9_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-cbe3ca378e82a9f5c6f6b9_r.jpg&&&/figure&&p&比如这样的一个店&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-abd_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-abd_r.jpg&&&/figure&&p&变成了这样&/p&&p&&b&第三点，充分的商业展示及商品展示&/b&&/p&&p&如果脱离这一点，那么我们会看到的也许就是一个挂满了吊旗、各种地贴、立牌、美陈，不要忘记，我们做的所有东西都是为了卖东西，中庭的挑空是为了让顾客看到上层的品牌，特色是为了让顾客不迷路，美陈是为了引导顾客继续走，一切都是为了动线上的品牌，顺便说一点，就是品牌的气质必须符合你的整体展陈。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-16bd7d2e40ead1464060_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-16bd7d2e40ead1464060_r.jpg&&&/figure&&p&美陈吊旗是为了店铺和商品服务的&/p&&p&&b&动线设计原则&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-c936fc96e46d152e0fd15c961f434577_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-c936fc96e46d152e0fd15c961f434577_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-35333b9cacc60c70d3f86eccbf22cd80_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-35333b9cacc60c70d3f86eccbf22cd80_r.jpg&&&/figure&&p&&b&三个基本原则：可见性、可达性、识别性&/b&。可见性需要良好而有效，可达性便捷易达，识别性容易识别记忆。鉴于前面已经有了很多例子给到大家，下面给大家一些已有的定义。↓ &/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-a4bd76ec754f5a843da6bd838d3ad88e_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-a4bd76ec754f5a843da6bd838d3ad88e_r.jpg&&&/figure&&p&读图吧&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-6fc2c979f73b359c06f372ed896b9a76_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-6fc2c979f73b359c06f372ed896b9a76_r.jpg&&&/figure&&p&读图&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-b55ab939c79f04ef62e01c_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-b55ab939c79f04ef62e01c_r.jpg&&&/figure&&p&读图&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-280ce8d0dcef769a1507b1_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-280ce8d0dcef769a1507b1_r.jpg&&&/figure&&p& 前面我们已经介绍了上海大悦城的图，现在我们换个方向，我们从营销活动的角度给大家两幅图，按照可见、可达、易识别三个原则，我们来做点小的不负责任的分析。这两幅图其实都是在商场营销上做的不错的两个场子，如果按照大家觉得那个活动好，为什么？&/p&&p&所以，如果按照我们说的这三个原则，第一幅图的活动成为了一楼所有铺面的敌人，可见性不在了，可达性也不在了，诚然，2米的围挡，有神秘感有稀缺性，但如果能够降低部分围挡的高度，其实达到效果一样，也能更好的助益商家。&/p&&p&最后给几个动线设计须知，了解就行&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-e84b81bbf16f8f26f2ad94fba2c7c117_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-e84b81bbf16f8f26f2ad94fba2c7c117_r.jpg&&&/figure&&p&&b&动线设计的规则&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d838e3de81f7c1ce815f7ccd_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d838e3de81f7c1ce815f7ccd_r.jpg&&&/figure&&p& 上面讲的其实都是由很多的行业前辈从无数倒闭商场提取出的经验，当然，他们也提取了一些基本的规则，动线设计的规则有哪些呢？&/p&&p&（当然，在动线设计初期还要考虑比如：商业定位、业态；地块、规模、消费行为习惯、商家的铺位分割、消防疏散的规范要求等等）&/p&&p&&b&规则1&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-1c9e9d63df28406e0afd5bbf_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-1c9e9d63df28406e0afd5bbf_r.jpg&&&/figure&&p&&b&第一点，前面也有说到：圆角优于钝角，钝角优于锐角，锐角优于……&/b&&/p&&p&圆角意味着更加平缓而无意的去改变顾客的行进路线和观感，以及更长的动线。&/p&&p&钝角会出现一个视觉缓冲区，如无特别设置（包括主力店、美陈等），将无法引导顾客，形成隐形死角，容易让顾客疲惫，动线相对较短&/p&&p&锐角刚才也说了，基本不能出现，从生物学、进化论、玄学等多角度看，都不应该出现。&/p&&p&&b&规则2&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-77139e79dbf42f9bf38e5cc_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-77139e79dbf42f9bf38e5cc_r.jpg&&&/figure&&p&&b&第二点，以曲直结合的方式避免单调，减轻顾客疲惫感&/b&&/p&&p&首先看第一幅图，应该说10年前基本上所有的商场都长是这样，线条干净，整洁大方，最大限度利用空间，去增加店铺数量，从动线角度来看，这种四平八稳的结构其实是单调而缺少变化的，同时店铺的展示效果也无法体现出来。大家再思考一下，如果单纯的换成一个圆形，效果会好吗？其实也是一样的，也许我能看到最多数量的店铺，但是却影响了我对这里的好奇和期待。&/p&&p&所以现在的购物中心一定是曲直结合的，就像这样，我们就可以看到他们其实就是很标准的曲直结合形式，后面会给到大家他们的平面图，曲线和段直线的结合提升商业价值，并且，我们可以看到在照片的拍照位置甚至，除了这个环线上的店铺以外，还可以看到上下两层的部分铺面。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-af99f12e43918_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-af99f12e43918_r.jpg&&&/figure&&p& OK,用最直接的方式我们尝试一下，假设这里是一个商场的平面，中间那三个就是商场挑空的区域，最简单的方式当然就是周围四四方方的放一圈铺面，然后稍微改变下铺面的大小以及进深，基本就是这样。&/p&&p&而我们看到的人流动线基本就是这样的，似乎也没有什么太大的问题。&/p&&p&接下来，同样的平层面积，我们尝试用曲直结合的形式划分下铺面，也就是尽量用圆角和钝角来组成铺面，线条柔和了，商铺的利用率也更高，在不考虑垂直动线的前提下基本上所有商铺价值感都差不多，站在招商的角度，似乎每个位置我都能找到相应的亮点。&/p&&p&&b&规则3&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-c2d4fd8aa9412fbe784da08_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-c2d4fd8aa9412fbe784da08_r.jpg&&&/figure&&p&&b&动线长度适宜，功能分区明确，有序有趣&/b&&/p&&p&现在我们看图说话，第一幅图，万达第三代的金街，万达是商业营运的标杆，但是他们也是在不停犯错改错的过程。&/p&&p&也和大家聊一下，万达的几代产品，第一代是盒子式的纯商业单店，第二代是组合式盒子的纯商业，第三代是盒子+街区+高层，第四代更偏向于旅游和文娱，比如西双版纳万达。&/p&&p&第三代的标志就是万达金街，但事实是这个就是个典型的失败案例，全国的各地的金街基本上是做一条死一条，几个失败点，第一金街是万达回笼资金的渠道，因为这里是除了公寓和写字楼唯一卖的商业，商业地产的第一个规则就是要自持，以保证运营公司的掌控力，掌控不了意味着商铺招商不能做到有序，营销方式不能做到有趣，同时这也是违背动线原理的超长街区，过长的动线、为了保证效果的，清一色一拖二铺面，被限制的业态，单调的“特色”，高售价低回报……单纯分析，切勿跨省……怕。&/p&&p&特别提出过长动线这一点来说，人逛街疲惫的极限，或者说顾客可以接受的长度是280米，当然，这里采样的大多数可能是女同志，男同志一般听到逛街就疲惫了，而多数商业地产的设置是每100米设置休闲区区或景观，但这样的传统设置正在逐步在改变，100米还是太长，有的购物中心甚至20-30米就会有这样的设置，所以我们作为营运者，其实最重要的还是懂得换位，懂得代入。&/p&&p&&b&功能区分明确怎么理解&/b&，其实这里最好的例子还是万达，因为万达广场基本都是一个模式，然后全国复制，他们的购物中心一般就两个中庭，叫金庭和银庭，基本所有的大型活动都会在金庭，比如什么明星见面会之类，而银庭会作为&/p&&p&SP（sales promotion/PR-Public relation）活动的主要阵地，当然也会有小活动，所以这样的明确划分能够给顾客最佳的位置感，同时，因为金庭的位置更靠内，所以也能更好的吸引客流。这些就成就了万达内街的长盛不衰。&/p&&p&关于&b&有序有趣&/b&，想想我们之前看到的上海大悦城的案例已经很具体，但是更多的商场存在的是有趣无序，或者是有序无趣，昆明的很多商场基本都是这样有活动的时候有趣无序，没活动的时候有序无趣，这副效果图里可以看见地板和天花板都有一样的元素，当然，我们并不能去直接参与商场的基础设计，但一些装饰元素就可以做到，比如主题活动的主题颜色等等。&/p&&p&&b&动线的类型&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-71607f8daf60cb34ed0debcf_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-71607f8daf60cb34ed0debcf_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-b0c364bd020bcdbbce40fda_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-b0c364bd020bcdbbce40fda_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-eb3e185db38de92cd780aff_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-eb3e185db38de92cd780aff_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-adbbaffeecb_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-adbbaffeecb_r.jpg&&&/figure&&p& 请上面这些就自己看吧，没有什么要具体说的了 &/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-7b2980812cafa89e4ec381c1d7e9bc52_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-7b2980812cafa89e4ec381c1d7e9bc52_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-8db3a0727ea6ddfaee84ffe9fac9ee02_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&720& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-8db3a0727ea6ddfaee84ffe9fac9ee02_r.jpg&&&/figure&&p&就这样吧，在我的公众号：姜汁小队里还有案例展示的几P，有兴趣的同学可以关注下&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//weixin.qq.com/r/O0xlfVTEzgmxrRAe9xkp& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&weixin.qq.com/r/O0xlfVT&/span&&span class=&invisible&&EzgmxrRAe9xkp&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a& (二维码自动识别)&/p&
以前做的教程给你讲讲动线的奥义！ 我们将从上面几个方面为大家详细讲解，动线是什么，动线的作用、原则、规则、类型以及案例，你说奥义？奥义什么的不就是了解基础不断实践吗……是的，没有奥义，唯手熟尔，看，圆回来！首先动线是什么？ 其实都是动线对吧…
目前正供职于运营，并且喜欢这个岗位，所以讲运营。&br&&br& 一，运营工作的学习是更倾向于师徒制的。也就是在最初期需要有导师带，好的导师可以让你看问题的视角更高更专业。而单纯的自我学习会有很多角度揣测不到，毕竟运营工作的是太综合的覆盖面。&br&&br&二，运营的KPI是营业额。你可以通过帮扶店铺而增加营业额，也可以通过提前开业而获得更多的营业额。当然，收益也很重要，所以你要保证租金按时到账，或者提高营业额来提高你的抽成收益。&br& 而分解来说，运营承担的三大核心工作为:&br& 1.新店开业:新进店铺的装修进度跟进（涉及图纸审核，消防空调跟进，营业执照跟进，进度把控催催催，开业活动，人员培训等等）。&br& 2.租金催缴（不同项目可能不一定会有这一项）。&br& 3.店铺帮扶（人员，店铺，货品，异业联盟，想各种各样的帮扶方案）。&br& 与此同时，根据所在公司不同，你甚至可以做大型活动策划等等。&br& 在我们公司，你甚至可以越界。推广的活也可以做点，招商的活也可以做点。而他们，是做不了运营的。&br&&br&三，运营是各部门的枢纽，是商家与商场联系的通道。你们公司的招商，推广，物业，工程事宜全部都是你跟商铺沟通。协调人与人的关系。&br&&br&四，部分公司的运营是双职能的。即不止负责以上三大核心工作（店铺运营），你还有场地管理，会员管理，与银行对接等等的另一职能线。&br&&br&五，其实运营很像职业经理人，管着很多店铺的职业经理人。了解不同业态的乙方店铺，为他们的业绩提出建议。&br& 所以做运营就像在面包店，服装，化妆品，儿童业态等乙方公司轮流跳过槽....什么行业都较为深入的懂一点。今后若想创业，行业认知度和人脉其实都能找到点人。相比于招商，你会更深入点。&br&&br&六，运营是商业的基础，也是基石。一般的商业新人，建议先做运营，再转岗。你的知识会更踏实，也会更了解商家和顾客的需求。&br& 毕竟，购物中心，商家和顾客是第一要素。&br&&br&七,补充一个运营本职细则（各公司实行略有差异）&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/9ef7e08ee132069edde899_b.jpg& data-rawheight=&464& data-rawwidth=&676& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&676& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/9ef7e08ee132069edde899_r.jpg&&&/figure&
目前正供职于运营，并且喜欢这个岗位，所以讲运营。 一，运营工作的学习是更倾向于师徒制的。也就是在最初期需要有导师带，好的导师可以让你看问题的视角更高更专业。而单纯的自我学习会有很多角度揣测不到，毕竟运营工作的是太综合的覆盖面。 二，运营的KP…
&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-bee1f03af9fa1f4faa74_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&853& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-bee1f03af9fa1f4faa74_r.jpg&&&/figure&&p&先问一下，有多少人是因为标题点进来的？
&/p&&p&还有一个问题，为什么给K11用的是“她”？&/p&&p&&br&&/p&&p&开始进入正题，事情是这样的……
&/p&&p&&br&&/p&&p&大概几周前，我地铁到黄陂南路站，路过K11，想看一下开业的Under Armour，为了展示出品牌的所处位置，拍了下面这张照片。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-f683d5fad874eee3c4c5e72_b.jpg& data-rawwidth=&3568& data-rawheight=&2380& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&3568& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-f683d5fad874eee3c4c5e72_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&无意中看到对面的LITTLE BEAN logo上的“I”掉了，于是调侃地发了个朋友圈说：&/p&&p&商场可以让品牌整改起来了。&/p&&p&&br&&/p&&p&类似这样的情形，会有两种走势：&/p&&p&1. 是没有传播到商场方，我自娱自乐；&/p&&p&2. 是被商场的人看到，得罪（所以标题才会用上“私人恩怨”来博眼球）。&/p&&p&&br&&/p&&p&显然，情况属于后者，于是商场可能会有两种反应：&/p&&p&1. 是无视；&/p&&p&2. 是解决问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&显然，对于K11这样级数的商场，一定是后者。&/p&&p&后来有朋友发来这样图片，简直太美，一种充满文艺气息又四两拨千斤的大气感受。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-ef70fcb39910fbc43ead19b1_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&853& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-ef70fcb39910fbc43ead19b1_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&更重要的是，她用一个小动作，为一件小事，带来了成本最小的解决方案，但却让瑕疵看起来很美。&/p&&p&&br&&/p&&p&我想到乔布斯说过：&/p&&p&每个iPod背后的划痕，都代表着使用者的个性。&/p&&p&&br&&/p&&p&如此完美的公关辞令，让一个产品材质无法避免的瑕疵，反而成为了加分项，K11在这件事的处理上，个人感觉异曲同工。&/p&&p&&br&&/p&&p&这里需要引出两个老土的关键词——“快速”和“有效”。&/p&&p&&br&&/p&&p&面对问题，需要解决，这应该是共识，解决方案，当然可以是像我朋友圈中所说，告知品牌方尽快前来整改。但物料制作一定需要时间，其中过度多久，如何过度，就是能力高下的差异。&/p&&p&&br&&/p&&p&小事是这样，大事同样如此。&/p&&p&&br&&/p&&p&做到快速不难，文中这个案例，你可以临时用画面把它遮盖，甚至可以把其他字母都拆了……（换我可能会用这种蠢办法）。&/p&&p&&br&&/p&&p&但所谓有效，不一定非要在“质”上完全解决问题，而是让人感觉“我们正在做”，这就回到上文说的这个可能只有拥有“美好心境”的人会想到的解决方案。
&/p&&p&&br&&/p&&p&巧的是，之后，又有另外一个朋友发给了我一张照片。
&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-bee1f03af9fa1f4faa74_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&853& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-bee1f03af9fa1f4faa74_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&大家自行体会，我只想说，这两张照片，都用了滤镜处理，所以，作为拍摄者本身，应该是把它作为一个作品在看待，这就足够了。&/p&&p&&br&&/p&&p&作为个人而言，我一直说，不论是做公众号也好，社交媒体也罢，都是希望传递一些积极的事物，让商业能变得更美好。&/p&&p&&br&&/p&&p&所谓的美好，不同领域的人有不同的追求，有的人眼中，销售业绩报表中的亮眼数字是美的；有的人眼中，商场艺术装置是美的；有的人眼中，洋气的小众品牌是美的，我抽离出来，试图发现更有趣的事物。&/p&&p&&br&&/p&&p&这么一个小的案例，一直想写，但不知道以怎样的表达方式，能够尽力让读者获得共鸣，可能大多数人会觉得不是个事。但K11的处理方式，让我觉得她的好确实有她的道理。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-e713aca5d259_b.png& data-rawwidth=&1000& data-rawheight=&484& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1000& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-e713aca5d259_r.jpg&&&/figure&&p&&/p&&p&&/p&
先问一下，有多少人是因为标题点进来的？
还有一个问题，为什么给K11用的是“她”？ 开始进入正题，事情是这样的……
大概几周前，我地铁到黄陂南路站，路过K11，想看一下开业的Under Armour，为了展示出品牌的所处位置，拍了下面这张照片。 无意中看到对…
细腰，这算是量身定制的吗？作业题！！&br&知乎上同行不多，我就献拙了，答不好就丢人丢大了。亚历山大。&br&------------------------------------------------------------------------------------------------------------&br&&ul&&li&这个工种是如何来的？&/li&&/ul&&ol&&li&发展商获取地块&/li&&li&地块&b&需要&/b&规划设计：建成什么？如果建成Big-Box，那么是什么类型的Big-Box？要建成什么风格？定位成什么？如何定位？车位预留多少？停车场是地下、室外还是悬空？是顺推还是反推？等等·····&/li&&li&前期产品策划（研策）：发展中心带着这些问题，是需要前期产品策划（研策）去解决的。&/li&&li&报送批文：研策、发展中心、建筑设计单位、目标商家（前提是已经谈妥的）通力合作。形成关于该地块未来的发展建设文件报送公司决策层及政府相关部门进行批示。Next·。&/li&&/ol&小结：研策就是对商业物业进行规划设计。&br&大致结构：&br&初期市场调研&br&项目总体定位&br&立面规划设计&br&物业动线设计&br&物业功能性规划&br&业态业种组合规划&ul&&li&商业地产的前期策划和住宅地产的前期策划是有很大区别的。&/li&&/ul&商业地产侧重于物业建筑与商业活动的交互。&br&住宅地产侧重于物业建筑与人居环境的融合。&ul&&li&商业地产前期策划和建筑设计单位的区别&/li&&/ul&商业地产前期研策侧重于对建筑设计样稿和产品设计初稿进行匹配纠错。（行话：落位）&br&建筑设计单位侧重于建筑设计如何满足落位需求。&br&PS：研策更倾向于咨询。&br&&ul&&li&商业地产前期策划所需要的知识结构。&br&&/li&&/ul&&ol&&li&从业经验：书本上没有，赤果果的干货。&/li&&li&房地产全程知识结构&/li&&li&法律法规：城市建设规划法律法规、地产相关法律法规&/li&&li&城市规划科类&/li&&li&建筑学知识：&/li&&li&零售业及商业活动知识：这个太宽泛。&/li&&li&市场经济、消费行为、消费心理学等等.....&/li&&li&社会学：人口学、社会结构等等&/li&&li&绿化知识：在产品设计中，需要对绿化作出建议。比方说建议种橘子树，可是项目在北方。如果建议某种植被，但是种植之后，成活率不高，有些BOSS会生气（迷信，这不是开玩笑，其他不宜透露）。&/li&&li&其他方面的多涉猎，比如对案名的建议，就需要文学素养。&/li&&/ol&&ul&&li&研策的素养&br&&/li&&/ul&&ol&&li&好学，不勤奋即淘汰。特别是在乙方，开会的时候，张口就知道有没有料。&/li&&li&沟通能力，首先要乐与沟通，善于沟通。请保持你的好奇心。&/li&&li&逛街能力：对于戒掉血拼很有帮助。&/li&&li&需要具备宏观的思维能力。通盘考虑整个项目。大处看，小处做。&/li&&li&想象力及预测能力，由于商业地产周期较长，要用长远的眼光去看待项目。从前期拿地到开业跨时最最短也需要一年半，所以前期需要用长远打算去尽可能的规避中后期可能遇到的麻烦。当然这一条需要丰富职业经验，有这个素质的都成大牛了。&/li&&/ol&素养太虚了，但却着实很重要。总之优秀的品质绝对会给你的职业带来很大帮助。&ul&&li&谁可以干这个工种呢？&/li&&/ul&&ol&&li&没有商业地产从业经验的绝对不要。再优秀也不要！这不是公司规定，是森林法则。&/li&&li&其他的具