13254 条评论分享收藏感谢收起赞同 266137 条评论分享收藏感谢收起商业地产4.0时代，街区式综合体何以成为商业新宠？
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2018年，“消费升级”成为各行各业的常提话题。在商业领域，“消费升级”意味着“消费习惯”和“主要消费客群”的转变，也意味着商业新旧模式更替速度的加快，一种更具体验感的街区式综合体应运而生，成为商业地产未来发展方向，那么这种街区式综合体有何种特点，才会成为商业新宠？商业地产项目发展历程开放街区式商业，以体验业态营造生活美学氛围现如今，随着人们消费习惯发生变化，商业模式也随之变迁，而街区式商业作为商业4.0时代的代表作，注重对“生活美学主题街区”的营造。所谓“生活美学主题街区”，指的是该商业综合体即满足生活需求的消费，又满足精神需求的消费，将艺术文化等体验性业态注入到餐饮、休闲、娱乐业态中，实现消费升级。放眼国内，诸如成都远洋太古里、大悦城等作为主题街区的先行者，自从开业以来，就备受消费者追捧，“街区式商业”正逐步成为业内亮眼的一道风景。街区式商业vs社区底商，“外向性”vs“内向性”街区式商业因具有开放式布局、铺铺临街的特点，所以该类型商业与社区底商之间存在相同之处，但又区别甚远。在商业定位方面，街区式商业偏“外向性”，接纳和吸引大规模的消费群体，洋溢着一种“开放性”；而社区底商主要针对小区内部，注重的是“内向性”，覆盖客群少。这一点也导致了在业态组合方面，社区底商多以零售业为主，仅仅满足周边人群基本生活需求，精神消费需求难以满足；而街区式商业在业态上涉足的范围广泛，将艺术文化注入到休闲、娱乐、餐饮等业态中，既满足消费者基本生活需求，也满足其精神消费需求。玖方广场打造街区商业，开启西政务商业新时代在街区式商业成为商业综合体发展趋势的背景下，玖方广场入驻西政务，打造区域内首个主题街区式的商业，将艺术文化融入商业业态中，导入自然元素，营造运动、儿童、生态、水景四大主题场景，满足西政务消费者的生活消费需求与精神消费需求。凭借区域内罕见的商业模式,玖方广场商铺首次亮相便火爆合肥，一经推出便成为大批投资者眼中争相追捧的投资“香饽饽”。如此火爆的场景，不仅见证了玖方广场及其产品的吸引力，更鉴证了已购业主独到的投资眼光。目前，主力面积约30-50㎡，超市口，纯一楼，可明火餐饮街铺，正火爆加推中，好铺不等人！&项目地址：合肥西政务香樟大道与芦花路交口电话：-65860
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六安市城市商业网点规划解读
l&&&& 背景篇
第一章&& 规划背景
一、时事背景
我国商业领域自1992年对外开放，十三年来，城市商业取得长足发展，到2004年底，商业领域共利用外资约30亿美元，设立外商投资商业企业264家，其中依法批准的76家；按照我国加入世贸组织的承诺，我国批发、零售业于日允许外方控股，于日允许外方独资。我国商业领域的过渡期将于日结束，届时我们对外资商业的准入将基本取消地域、股权和数量的限制。
随着我国加入WTO过度期的结束，国际大型商贸流通集团进入中国市场的步伐加快，他们通过开设新店、兼并和联合等形式迅速开拓市场。据有关部门统计，世界排名前50位的零售商，约80%已进入中国市场，外资商业在我国社会消费品零售总额中已占有3%左右的比重。根据对全国27个城市的统计进一步表明，外方投资的&大卖场&所占比例已高达23%。商贸全球化对六安传统商贸业会造成一定的冲击，也会促使六安市现有的商贸企业提升自身的服务水平和管理水平。
我国商业对外开放总体上仍处于发展期，国内企业无论在数量上还是市场份额上，仍占绝对主导地位。外商投资商业企业的总量不是很大，但是结构性的矛盾值得关注。在业态上，主要集中在"大卖场"。据统计，外商投资的大型综合超市占同类业态的23%以上。在地域上，60%以上的外商投资商业企业集中在东部地区的大城市。
目前，我国流通领域的投资主要来自于非国有部门，大部分是商业之外的投资者，受利益的驱使，相当一部分投资具有自发性和盲目性，商业网点的结构性矛盾比较突出。一是布局不合理。东部多西部少，老城市多新城市少。二是业态结构不合理。大型百货过剩，新型业态发育缓慢。三是经营者店址选择、经营定位的科学性比较欠缺，社会资源浪费大。
为此，党的十六大提出，要在更大程度上发挥市场在资源配置中的基础性作用，健全统一、开放、竞争、有序的现代市场体系。
做好城市商业网点规划工作是实现国民经济持续快速健康发展的需要、是加快城市社会经济发展的需要、是进一步扩大对外开放的需要。
二、政策背景
原国家经贸委先后印发了《关于城市商业网点规划工作的指导意见》（国经贸贸易[号）和《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》（国经贸厅贸易[2002]44号），要求大中城市尽快制定商业网点规划，同时在《&十五&商品流通行业结构调整规划纲要》中明确提出：将制定城市商业网点规划、实行听证制度作为推动城市商业结构调整、促进现代流通发展的主要措施之一。日国家经贸委下发了《关于加强城市商业网点规划工作的通知》（国经贸贸易[2003]83号），通知要求各省、自治区商贸主管部门在抓好省会（首府）城市商业网点规划工作的同时，应着手辖区内其他设区城市的商业网点规划工作。商务部、建设部于日下发了《关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》（商建发[2004]18号），通知要求各地级城市在2004年12月底前完成城市商业网点规划的制定及依法管理体系的建立工作。2005年3月安徽省商务厅下发了《关于尽快完成城市商业网点规划制定工作的通知》（皖商建字[2005]11号），2005年商务部、财政部、建设部联合下发《商务部、财政部、建设部关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》（商建发[号），通知要求在2005年前完成地级以上城市商业网点规划，到期仍未完成商业网点规划的，原则上不得再批准新的建筑面积在1万平方米以上的大型商业网点。从上述通知与编制规范来看，新一轮的网点规划应重点做好三个层面的内容，即：网点发展规模预测、空间结构布局、业态结构布局。
综上所述，《六安市城市商业网点规划》势在必行，由于机构变动等种种原因，六安市是省内为数不多的几个没有完成商业网点规划的地级市之一，省商务厅要求我市在2005年底前完成，并要求在深度、内容、理念上都必须有所突破。加之商业网点规划是近年来新的规划课题，各方均在摸索，没有成熟和规范的经验可借鉴，时间紧，任务重。
三、编制背景
商贸流通业是反映一个城市经济发展和社会繁荣的窗口，商业网点是城市商贸业的重要载体。搞好城市商业网点规划有利于商贸业的快速、持续、健康发展，有利于规范市场竞争环境、合理利用社会资源、降低社会成本、提高经济效益。
六安依山襟淮，承东接西，区位优越，历史上是战略要地，商贾云集。东与省会合肥市相连，南与安庆市接壤，西与信阳市毗邻，北接淮南市、阜阳市。贯淮淠而望江海，连鄂豫而衔中原，是大别山门户，皖西中心城市。古时赞曰：&屏障东南水陆通，六安不与别州同。山环英霍千重秀，地控江淮四面雄&。撤地建市以来，六安加快了城市建设步伐，商贸流通业得到了快速发展，在促进城市经济增长和市场繁荣，满足人民消费需求等方面发挥了重要的作用，但在发展过程中和全国大多数城市一样，也暴露诸多问题。
近年来，在市委、市政府优先发展六安中心城市，以适度超前的城市化带动相对滞后的工业化的发展战略指导下，未来的十年正是六安市高速发展的十年，六安经济技术开发区的快速发展、宁西铁路的建成通车、沪汉蓉高速铁路的建设、商景高速、六武高速的建设，使六安市的发展优势和潜力得到了进一步的显现，在皖西地区乃至大别山区社会发展中的龙头地位得到了提升，六安市正在加快融入省会合肥的经济圈，承接辐射，服务中原。为此，六安市政府于2003年重新编制了新一轮城市总体规划的编制。新一轮规划明确了&七纵七横加三环、两带三区四广场&的城市空间结构。近期（2010年）城市人口规模 45万，远期（2020年）城市人口规模达 60万。根据市有关部门要求及与城市发展协调同步，本轮的城市商业网点规划应以最新版的《六安市城市总体规划（）》为依据，规划区范围与新版的总体规划一致。
为了建立与六安市经济发展相适应的现代商业网络体系，解决商贸流通领域出现的新问题，以科学的发展观引导和规范六安市市区商业网点建设，形成统一、开放、竞争、有序的市场环境，服务于六安市社会、经济、城市建设的发展要求，发挥商业对六安市社会经济发展的巨大推动作用，特制定本规划。
第二章&&&&&&&&&& 商贸发展趋势
认清六安市商贸流通业发展的背景，研究未来城市商业发展轨迹，必须首先掌握国内外商贸流通业的变革趋势和区域经济发展与城市化进程。
一、国际商贸流通业发展趋势
随着世界经济发展，市场竞争加剧和经营观念更新，国际商贸市场经历了传统商贸市场到现代商贸市场的转变。国际商贸流通市场发展出现了以下发展趋势：
&&趋势一：世界商贸向国际化、一体化、有序化方向发展。
在全球经济一体化的影响下，世界商贸在世贸组织推动下，向国际化、一体化、有序化方向发展。国际化的表现在开放市场，凡加入世贸组织的成员，必须全方位开放市场，体现市场国际化；一体化，首先实现区域市场一体化。如欧共体、北美自由贸易区、亚太经合组织，然后逐步向全球市场一体化过渡；有序化，在世贸组织内通过多边贸易谈判达成贸易总协定，在总协定的约束下，各国商贸向更加开放和有序化方向发展。
&&趋势二：市场竞争势态向高速化、联合化、规模化方向发展。
在全球经济一体化影响下，各国为驾驭市场的竞争力，国际商贸流通市场出现高速化、联合化、规模化的发展趋势。一些有实力的跨商贸企业、大型批发市场、百货商店、超级市场等通过资本积聚和集中组建连锁跨国集团，向全球市场扩张。中小商贸企业、本国、本地商贸企业为了生存和发展，并与国际大资本抗衡，以联合方式，组建共生互利的新型一体化商贸联盟。一些有实力的大型工业集团，为了获得稳定的市场，也逐步向流通领域渗透，建立生产销售一体化的集团。一个商贸、工贸、农工贸一体化的各种连锁企业蓬勃发展，如美国沃尔玛集团和日本的丰田集团。
&&趋势三：市场建设和商贸流通业态向多样化、连锁化、物流化方向发展。
国外，特别是欧美、日本发达资本主义国家，商贸流通市场经过三、四次产业革命和近百年的发展，到目前商贸批发、零售、现代物流、电子商务相当发达，经营业态呈多样化格局。据统计，美国各类业态销售市场比例为：超市占6％，百货店占63％，便利店占1.1％，家居服务中心占63％，仓储式俱乐部占6％，专卖店12％，超级购物中心占8.3％服装店占3.3％药品店占7.8％，邮购占3.4％三大店（sears， penny，wards）占4.3％。国际市场占4.4％。无论何种业态，基本上都采用连锁经营方式，连锁经营成为美国零售业的主要形式。欧美和日本等国零售业也由百货形式转向大型超级市场和购物中心及连锁店。
国外发达国家批发业，已由传统商品批发形式向新兴批发方式转化，重要的大宗商品转向期货交易，一般大宗商品由传统的集散式批发市场自由交易转向拍卖交易、电子商务和物流配送。随着零售业走向集约式连锁经营，批发业由为生产商产品分销服务转向零售业物流配送。传统的批发业相对萎缩，新兴的以物流为中心的批发业扩展。商业加工、物流配送、市场服务是未来批发业的主导方向和主要业务。批发业与交通运输和邮电信息业紧密结合，批发业与厂商、零售业相互渗透是未来商贸流通业的一个显著特点。
&&趋势四：市场设施与管理手段向简约化、人性化、现代化方向发展。
未来的社会是一个高速度、高效益的社会。商贸市场一方面以自动化、大批量和简洁、宽敞的购物空间，为大众化的日用品和食品开设高效、廉价、量大的实惠型购物环境。如超级市场、仓储式大卖场、大众便利店等；另一方面，商贸市场以环境豪华、舒适、服务的全方位、多层次的高级商品交易所和购物中心方向发展。各种大型的市场设施因服务对象不同而有所不同，但总的趋势向简约化、人性化、现代化方向发展。在管理运作手段上，利用现代化信息技术装备走向商业自动化和电子数据化。
二、&&&&&&&& 国内商贸流通业发展趋势
&&趋势一：外来资本的影响了零售业的格局。
中国商贸流通市场体系是在计划经济商业体制基础上逐步发展建立的。中国市场经济经过20多年发展，虽然取得重大突破，但与国际经济发展相比，还十分落后。中国加入世贸后，市场竞争加速，近几年出现国外商业资本抢滩零售业市场的局面。一方面促进了我国零售业的发展，另一方面加速零售市场竞争，在国外商业资本影响下，我国的零售业开始走向连锁化经营。未来中国的零售市场向多业态的连锁商店发展。连锁超市、仓储式商场、连锁百货店、连锁便利店、连锁专卖店等在网点布局上分三个层次，在居民小区、居民院、居民村内，小型专卖店、小型超市、便利店、平价店星罗棋布；社区街道，将会出现专业商业街、大中型超市、大中型专卖店，在城市繁华中心商业街，将出现大型购物中心、超大型超市、专卖店、专卖店等。城市中的农贸市场将逐步实现超市化经营。
&&趋势二：批发市场向多元化、多级化、专业化方向发展。
未来的批发市场向三个方向发展。城市中现有批发市场大多数是初级市场，其发展方向是：零批合一的货仓式大卖场，少数辐射能力较强、规模较大的市场提升现代化程度向中、高级批发市场过渡。未来的中级批发市场是一种集分销交易、商品分级加工、储运配送一体化的分销物流市场，是以物流配送为主导的商贸分销服务市场。未来的高级批发市场有两种形式：一种是向期货市场过渡、另一种是向大型拍卖市场和物流中心过渡。这种市场以展示拍卖交易为主导业务，对经济拉动影响较大，能形成市场价格中心。
&&趋势三：功能结构逐步完善，市场形态向多元化演变。
建立完善的市场体系。目前，我国的市场体系还不完善。国内通常将市场分为商品市场和要素市场两大类。就市场体系而言，是一个立体的动态的网络体系。从空间形态上分为有形市场、影子市场、无形市场；从功能结上分为商品市场、服务市场、支撑要素市场；从时间动态上分为现实市场、潜在市场、未来市场。只有从时空上、功能结构上建立起完善的市场体系，市场经济大厦才能建立。
三、&&&&&&&& 区域经济合作和发展趋势
&&趋势一：长三角领跑和中部崛起。
随着我国市场化改革的推进和国民经济的持续发展，区域之间对有限生产要素和市场空间的争夺更趋激烈，区域产业发展和空间布局面临新一轮的洗牌。今后一个时期，&长三角&将继续领跑全国，尤其是高层次商业商务、新型业态等方面继续升级和创新，同时一些传统商业将向包括六安在内的长三角毗邻地区扩展。六安要把握这些机遇，积极参与长三角的分工合作，大力引进长三角的资本、技术推动当地的商贸业发展。今后一个时期，国家把实现中部崛起作为我国实现区域均衡发展的重要途径，作为地处中部的六安，要把握国家政策带来的机遇，积极创新，力争在此过程中快速崛起，成为皖豫鄂交接地区的区域商贸业竞争的获利者。
&&趋势二：融入合肥城市圈。
今后一个时期，作为安徽省会的合肥，将进一步成长为安徽的增长极，对周边地区的极化效应继续加大。作为省域二级城市的六安在融入合肥城市圈过程中，一方面要积极融入合肥都市圈，共同发展，引入合肥高层次商业要素推进自身的发展；另一方面要努力减少合肥影响力扩展过程中对六安城市商圈的挤压效应，努力通过形成特色高效的城市商业增强对周边地区的吸引力。
&&趋势三：与周边城市竞争更加激烈。
六安依山襟淮，承东接西，东与省会合肥市相连，南与安庆市接壤，西与信阳市毗邻，北接淮南市、阜阳市，贯淮淠而望江海，连鄂豫而衔中原。和周边城市一样，今后一个时期，六安正进入工业化快速推进、城市化水平和服务业比重迅速提高的发展新阶段。各地围绕资源、市场和投资环境的竞争将更加激烈，以规模和功能为基础的城市竞争十分明显，城市对区域经济的极化效应进一步增强，作为城市重要功能的商贸流通业已成为区域经济竞争的重要筹码。为此，六安必须保持一定的发展速度，才能在与淮南、安庆、河南南部等周边地区的商业竞争中获得优势，才能扩大自身的商圈，奠定大别山沿淮经济区的商业中心城市。特别是随着高速铁路、高速公路的建设，以及市区范围内主干公路网的强化，六安对周边地区的吸引力将有增强的趋势。
&&趋势四：区域范围内的商业吸引力多极化。
由于历史上六安市域长期分属于不同的行政地域，六安市行政地域形成较晚，因此六安城市的影响范围不能够达到整个行政范围，周围县受到外部城市影响较大，如寿县为淮南所吸引，舒城为合肥所吸引。根据六安、合肥与淮南的吸引区划分研究，六安城市的吸引范围仅为市域的中部和西南部，包括金安、裕安、叶集、金寨、霍山的全部以及寿县、霍邱的南部。六安只有增强城市商业的竞争力，强化城市和辖区内各地的交通便捷性，才能真正将商圈范围充分扩展，否则六安传统的商圈将会因此受到外界挤压。
面对上述发展趋势，作为安徽西部的重要城市，六安商贸业发展的关键是在满足本地需求的基础上，充分发挥优势产业和特色专业市场的辐射功能，进一步整合资源、凸现特色，优势互补、错位发展，实现有机融入长三角、乃至中国，并在其中占据重要地位。
l&&&&& 现状篇
第三章&&&&&&&&&& 城市概况
一、区位概况
六安市位于安徽西部，大别山北麓，为皖西地区中心城市。界于东经115&20&~117&14&、北纬31&01&~32&40&之间，东邻省城合肥市和巢湖地区；南接安庆地区和湖北省英山、罗田两县；西与河南省商城、固始毗连；北接淮南市并与阜阳地区隔岸相望。东起舒城县舒三乡的太平村、西至金寨县西河乡余家湾，宽176公里；南自霍山县太平乡的挂龙尖、北至霍邱县朱港，长179公里。市域面积17976平方公里，占全省总面积的12.9%。江淮分水岭，由西南向东偏北横贯本区，属于淮河流域面积14912平方公里，长江流域面积3064平方公里。
二、历史沿革
六安地区建置历史悠久，远在新石器时代，六安就有人类活动。据史书记载，夏属皋陶后裔封地&&英（今金寨、霍邱境）、六（今六安市北）&皋陶卒，葬之于六（音l&）。禹封其少子于六，以奉其祀&。故六安又称&皋城&。至西周，境内形成英、六、蓼、群舒诸方国。春秋、战国时期属楚。秦属九江郡。公元前 121年，汉武帝取&六地平安，永不反叛&之意，置六安目，&六安&之名沿袭至今。三国时由魏控制。两晋时，分属豫周的安丰郡，扬州的淮南郡、庐江郡。隋时，分属淮南郡和庐江郡。唐时，分属寿州和庐州，其间置舒城县和盛唐县。两宋时，大致与唐相当。元末，始设六安州。明时，北属寿州、南属六安州。清初，属江南行省右布政使司所辖的寿州和六安州。江南行省改为江苏、安徽两省后，属安徽省凤颍六泗道的六安州。中华民国初年，寿县、霍邱属安徽省淮泗道，其余县区属安徽省安庆道。1931年，六安、霍山（含今金寨县一部分）和英山、罗田、商城五县成立工农民主政权，曾称&五星县&。1940年，改称第二行政督察区。1947年10月，成立皖西行署。
1949年1月，六安解放，4月，成立六安地区专员公署，隶属皖北行署。10月，中华人民共和国成立，六安专区辖境未变。日，增领肥西县。4月12日，皖北行署与皖南行署合并成立安徽省，六安专署隶属安徽省。日，肥西县划归合肥市，7月12日增领庐江县。日，肥西县复由合肥市划入六安专区管辖。日，庐江县划归巢湖专区。日，改专区为地区，辖境未变。日，成立六安市，隶属六安地区行政公署。
日，肥西县划入合肥市，管辖舒城、金寨、霍山，六安行署领一市（六安市）六县（六安、寿县、霍邱、霍山、舒城、金寨、霍山），延至1985年。1992年12月，六安市与六安县合并，称六安市（县级）。1999年9月，国务院批准六安撤地设市，原县级六安市分设为金安区、裕安区。2000年3月，省辖六安市正式成立。
三、现状人口规模
六安市为安徽省辖市，现辖金安、裕安两区和寿县、霍邱、金寨、霍山、舒城五县，以及省级六安经济技术开发区和叶集改革发展试验区。全市188个乡镇、8个街道。六安市域土地总面积17976平方公里，占安徽省土地总面积的34%，总面积17976平方公里。总人口675.14万人，约占全省总人口的32%。。有29个民族，以汉族人口为主，少数民族占0.7%，以回族居多。其中，六安市区规划土地总面积399平方公里，2005年建成区总面积35.75平方公里，市区人口约36万人。
四、社会经济
国民经济稳定快速增长。初步核算，全年生产总值(GDP)312．8亿元，按可比价格计算，比上年增长12．1％。其中，第一产业增加值83．21亿元，增长4％；第二产业增加值103．93亿元，增长18．4％；第三产业增加值125．68亿元，增长12．6％。按常住人口计算，人均生产总值5054元(折合61l美元)。&十五&时期，全市生产总值年均增长lO．1％，三次产业结构由2000年的36．1：29．4：34．5变化为2005年的26．7：33．5：39．8。按户籍人口计算人均国内生产总值3765元。
从业人员稳定增加。年末全市从业人员381．1万元，比上年增加1．4万人。其中，第一产业232．8万人，减少2万人；第二产业66．1万人，增加1．6万人；第三产业82．2万人，增加1．8万人。年末在岗职工20．99万人，比上年增加0．23万人；城乡私营企业4236户，从业人员达 5．83万人；个体工商户11．78万户，从业人员达29．86万人。
国民经济和社会发展中存在的主要困难和问题是：经济总量不大，人均水平较低；经济结构不优，工业、城镇化水平和经济外向度不高；经济自主增长能力不足，支柱产业不壮；缺乏大企业、大项目支撑，农业基础仍然脆弱，农民持续增收的机制尚未形成；财政增收压力较大，收支矛盾较为突出；就业压力较大，社会保障体系有待进一步健全。
财政收入大幅增长。全年实现财政收入18．7亿元，比上年增长16．1％，其中地方财政收入11．6亿元，增长5．4％，与经济发展密切相关的主体税种增长较快，增值税增长65．6％，营业税增长23．9％，企业所得税增长14．1％。财政支出结构继续调整。全年财政支出39．2亿元，增长20．9％，其中基建支出增长19．3％，科技三项费用支出增长14．6％，医疗卫生支出增长34．5％，抚恤和社会福利救济支出增长25．9％。&十五&时期，全市财政收入年均增长9．2％。
市场销售活跃。全年社会消费品零售总额119．4亿元，比上年增长12．4％。分城乡看，城市消费品零售额28．2亿元，增长17．6％；县及县以下消费品零售额91．2亿元，增长10． 8％。分行业看，批发零售业零售额13．5亿元，增长92．0％；餐饮业零售额12．8亿元，增长11．5％。&十五&时期，全市社会消费品零售总额年均增长10．2％。
对外贸易增势强劲。全年进出口总额1．86亿美元，比上年增长57．7％。其中，出口1．79亿美元，增长63．1％；进口701万美元，下降14．5％。&十五&时期，全市进出口总额累计达5．73亿美元，其中出口5．44亿美元，年均分别增长21．2％和21．4％。
利用外资势头良好。全年新批外商投资企业22家；利用外资5375万美元，增长22％；实际到位1497万美元，增长26％。
旅游业快速发展。全年接待国内游客263万人次，增长24．6％。旅游总收入12亿元，增长33．5％。其中，旅游外汇收人192万美元，增长6．7％；国内旅游收入11．8亿元，增长34．0％。
投资规模稳步扩大。全年全社会固定资产投资116．4亿元，比上年增长35．7％。其中，城镇项目投资72．0亿元，增长44．7％；农村投资25．6亿元，增长45．0％。&&十五，，时期，累计全社会固定资产投资378亿元，年均增长20．1％。
城乡居民生活水平继续提高。2005年，全市在岗职工工资总额24．03亿元，比上年增长13．3％。在岗职工平均工资11535元，增长12．9％。据抽样调查，城镇居民人均可支配收人7810元，增长28．0％，按可比口径，实际增长13．2％。城镇居民家庭恩格尔系数为47．8％，比上年下降0．9个百分点。城镇居民人均居住面积28．16平方米，比上年增加5．76平方米。全年农村居民人均纯收入2255元，增长6．5％。农村居民家庭恩格尔系数为49．7％，比上年下降0．5个百分点。农村居民人均住房面积28平方米，比上年增加0．7平方米。&十五&时期，全市城镇居民人均可支配收人年平均增长12．7％，农民人均纯收入年均增长7．5％。　　社会保障工作进一步加强。2005年末，全市有15万名职工，参加基本养老保险有21万名职工参加失业保险，有21．3万名职工参加基本医疗保险。全年新增城镇就业岗位2．68万个，城镇登记失业率控制为4．17％。
表3-1 六安市年经济状况总表
国内生产总值
工业总产值（现价）
农业总产值（现价）
社会消费品零售总额
地方财政收入
地方财政支出
职工平均工资
农民人均纯收入
（数据来源政府网站：《六安统计年鉴》 1999年---2005年）
从历年统计年鉴看出，1995年至1997年六安的国内生产总值保持了快速的增长，但1998年出现了大的下降，此后几年的国内生产总值在波动中略有上升。而人均国内生产总值从1997年出现明显下降后，波动不是很大，至2001年恢复增长。
五、城市建设现状
六安自撤地建市以来，已建立了六安市主城区为中心，各五县一区为纽带，中心镇为基础的城镇体系框架，以承东袭西，辐射中原为战略，按照&规模适中，突出特色，改造旧城，拓展新区，承接省城，辐射县镇&的思路和&打通干道，拉开框架，完善设施，强化功能&的近期目标，集中力量抓六安中心城市建设。市区环城路及主要干道进行了新建改建，形成&三纵三横一环&的路网骨架，建成区面积已扩展到35.75平方公里。市区公共汽车营运线路17条，总长134公里（包括复线）。自来水综合生产能力16万吨/日，用水普及率100%。市区绿化覆盖率32%，人均公共绿地5.1平方米。市区道路清扫保洁率达99%，垃圾无害化处理率达90%。日处理污水8万吨的污水处理厂已经建成投产。市区人均居住面积26.8平方米。全市现有小城镇409个，其中，中心建制镇20个，建制镇85个，城镇建成区总面积230平方公里。
六、城市总体规划与商业规划相关内容
1、城市性质：六安市域的政治、经济、文教中心；皖西地区的商贸流通和旅游服务中心；远期成为安徽省的加工工业基地之一。
根据这一城市性质，六安城市应完善与地级市相适应的行政和经济管理功能，提升文化教育设施的规模和水平；建设发展现代化商贸服务设施，加强市域旅游资源的整合和配套服务设施的规划建设；工业发展应以无污染、少污染的加工业为主，并以本地农林产品的深加工为特色，以此促进城市经济和农村经济的共同协调发展。
2、人口规模：近期（2005年）城市人口32万人，中期（2010年）城市人口40万人，远期（2020年）城市人口60万人。
3、用地规模：近期（2005年）城市建设用地35KM2，人均城市建设用地93.77m2；中期（2010年）城市建设用地控制在45KM2，人均城市建设用地101.25m2；远期（2020年）城市建设用地69KM2，人均城市建设用地100.83m2。
4、商业设施
（1）市级商业中心：以现有商业中心（即由解放路、大别山路、皖西路三条路围合而成的三角地块）为基础，适当集中，并扩大规模，形成更为强大的城市中心区。以皖西路为主要轴线布置商业街，结合皋城广场、人民公园，东向联系文化馆和博物馆，西侧连接新建的东大街商业街。建设若干规模较大、档次较高、功能齐全、服务、配套设施先进的大中型商场或购物中心。通过公共设施的综合布置，强化商业中心功能。运用城市土地配置的市场经济机制，促进城市中心地段商业金融核心区的逐步形成。
（2）城西和城东分别布置次级商业中心，服务于相应的城市分区。居住区商业服务中心结合各生活居住片区布置，方便居民日常生活需要，注重均好性。
（3）商业服务设施应与城市其他各项公共设施有机结合，并结合绿化景观系统综合布置，创造良好的城市生活环境。
（4）调整、提高城区内现有各类市场，规划建设8个大型专业化市场。重点建设火车站站前区、312国道南侧、合武高速公路城市入口地段的2个较大型商品贸易市场。
第四章&&&&&&&&&& 城市商业史和发展振兴
一、&&&&&&&& 城市商业发展的历史回顾
六安商业，由于历史的原因和自然条件的制约，时兴时衰。明清时期六安依托老淠河便捷的水运交通，直通淮河，商贾云集，老城的九拐十八巷很多具有本地商贸、商品特色（诸如：迎驾拐、鱼市拐、茶叶拐、扎笔巷、盐店巷、等），也见证了六安商业曾经的繁荣历史。到清代后期至民国期间，特别是抗日战争爆发以后，全区商业一蹶不振。
1949年，全区商品零售额仅6177万元。建国后，完成对私营商业的社会主义改造，国营、供销合作商业兴起，县城和主要集镇大多建起综合性和专业性商业大楼和门市部。1956年，随着对私营商业社会主义改造的结束，市域内95%的私营商业组成了合作商店、合作小组和公私合营商店。1958年，在人民公社化运动中，私营商业接受进一步改造。私商户锐减，商业业态走势日趋下滑。文化大革命期间，在&割资本主义尾巴&的左的思想指导下，私营商业再次遭受严重限制直至取缔。商业出现停滞并倒退现象。
1979年十一届三中全会以后，全市商业百废待兴，各种商业（个体、集体、国营）并存发展。在改革开放的方针指引下，逐步建立起以国营商业为主导的多种经济成份、多种经营方式和多种流通渠道的商品流通体制，初步搞活商品流通。
1985年，全区有商业机构48019个，其中国营商业1858个，占3．9％；供销合作社商业3561个，占7．2％；集体商业4618个，占9．6％；合营商业18个，占0．04％；个体有证商业37900多个，占79．26％。社会商品零售额增至11．99亿元。对外贸易出口商品，也由50年代茶叶、畜产等少数品种增加到1985年13大类120多个品种，工业产品出口比重占28％。供应出口商品总值，据1961年至1985年统计，累计金额6．71亿元，其中万元。至1990年，全市商业网点达到67265个，社会消费品零售总额达到14亿元，其中原县级六安市商业网点9600个，社会消费品零售总额达到3.6亿元。
90年代以后，随着邓小平南巡讲话，六安市的改革开放进一步深入，并伴着六安撤地建市，及其区域建设步伐的加快，如105国道、312国道和宁西铁路的贯通，沪汉蓉高速的筹建等，六安市在区域经济发展中的区位优势进一步凸现。据六安统计年鉴显示，&九五&期间，社会消费品零售总额从1990年的14亿元增加到2000年的63亿元，年均增长率11.9%。可见，六安市的商业正随着城市建设快速发展，并且在全市经济社会发展中的地位也越来越重要。
二、&&&&&& 城市商业发展与振兴
2000年撤地建市，由此拉开了城市建设新的序幕，随着基础设施建设投入加大，旧城改造开始，房地产开发迅速升温，城市功能进一步完善，城市面貌日新月异，城市规模迅速扩大，区域中心地位日益突出。城市山商业也得到了快速发展，西都时代广场、六安商之都、六安金商都、五星电器、家电广场、世纪联华、明珠购物广场等大型百货店、超市入驻，基本形成了多种经济成份、多种经营方式的商贸流通体系，同时物流配送、网上交易、连锁经营等现代经营方式正在兴起。全市拥有2000平方米以上的综合商场30多个，西都时代广场、六安金商都、六安商之都、世纪联华等处于龙头地位。拥有各类市场50个，营业面积120万平方米，年交易总额55亿元，主要有六安南门商贸中心、温州建材城、建材大市场、义乌小商品市场、国际汽车城、南门竹木市场、绿森家具城、霍邱蓼都市场、叶集皖西市场和大别山木竹市场、寿县板桥草席市场、舒城孔集竹器市场、霍山黄芽市场、金寨船冲板栗市场、裕安固镇羽绒市场等。均体现六安商业发展方向，尤其是西都、商之都、金商都的进驻，一改百货大楼一统天下的商业格局，是六安商业发展的里程碑。
第五章&& 城市综合经济实力分析比较
一、&&&&&&&&&&& 六安市综合经济实力发展比较
六安市国民经济和社会发展总体概述：经济总量不大，人均水平较低，综合实力不强，经济结构不优工业化、城镇化、经济外向度低。
1、&&&&& GDP总量和人均GDP比例
六安市国内生产总值（GDP）近年来呈迅速增长态势，2004年底六安市生产总值253.1亿元，较2000年增长48%，人均GDP3765元，约500美元。
2、产业结构比较
2005年六安市三次产业结构比例为26.7：33.5：39.8。以下是六安市年产业结构变化图，从中可以看出自1996年开始第一产业比例逐年下降，第二产业比例略有萎缩，第三产业比例有较快增长，说明六安第三产业在稳步发展，但缺少第二产业的支撑。
加强组织领导，强化协调运作
商业网点布局是一项综合性很强的系统工程，必须加强协调管理。把六安市商业网点规划、建设、管理等纳入六安市&三产&发展领导小组的工作职责范围内，统一领导管理。进一步转变政府职能，把政府对商贸流通业的行政管理职能转到规划、调控、服务、监督上来。进一步破除行业分割、各自为政、地区封锁等体制障碍，改善商贸流通业投资发展环境。深化管理方式创新，简化商贸业建设项目的行政审批程序和审批手续，积极推行&统一办公、全程服务、一个窗口办结&的审批方式，增强服务意识，提高办事效率。每年由市政府提出流通网点发展的分类指导目录，阐明鼓励支持与限制发展的项目，以利于结构调整，合理布局，防止盲目发展和恶性竞争。加强对商业网点发展的监测，分析商贸发展动态、运行质量和规划实施进度，为决策提供科学依据。
加强和相关规划的协调。重点协调与城市总体规划、土地利用规划、交通发展规划、城市道路建设规划、旅游规划等的相互衔接，保证商业网点布局规划的实施。商业网点的建设规划，一经政府批准，即应列入城市建设规划一并组织实施，在城市建设详细规划阶段加以落实，主要商业设施设计要与街景规划结合起来，共同提升城市品位；土地利用规划中要保证商贸用地的规模和单元完整性；在交通规划中要落实物流园区、配送中心的布局需要。
积极支持流通企业组建行业协会，提供指导。抓紧建立和扶持市总商会、进出口协会、连锁业协会、绿色食品协会、物流业协会、电子商务协会等行业协会，扩大成员覆盖面。充分发挥行业协会在制订行业管理规范、推广技术标准、提供信息咨询及人才服务、开展技术培训等方面的作用。
3、加强要素支持，合力推进建设
建立商贸用地预留制度，凡规划涉及的商业用地都应预留，优先满足商贸基础设施建设，并留有一定的发展空间，凡今后新建居住区，必须安排建筑面积7%作为便民服务设施。在符合土地利用总体规划的前提下，优先安排重大商贸业项目的建设用地计划指标。加强商业网点主要集中区域（市级商业中心、区域商业中心）的城市基础配套设施建设与完善，保证供水、供电、道路、通讯的畅通。在规划期内，市政府每年安排一定数量的资金作为发展商业网点的引导资金，实行政策倾斜，引导资金中拿出一定比例资金，专项用于主要设施开发建设的贴息或担保；建立六安市城区商贸基础设施发展基金，用于扶持商贸基础设施建设，对电子商务、连锁经营、物流配送等现代流通业态的发展，在资金、用地、用水、用电、传媒等方面给与扶持。综合运用财政资金支持、财政贴息等手段，支持现代流通业的发展，增加对重点流通龙头企业、重要流通设施和流通信息服务系统的建设的投入。鼓励担保机构为流通企业提供信贷担保，协调解决中小流通企业资金困难。降低各种税费负担。
4、 强化标准建设，规范市场秩序
加快推进商贸标准化进程，是商贸业向规范化、高效化发展并与国际接轨的迫切需要。必须抓紧开展商贸业术语、计量、技术标准、数据传输标准、商贸业运作模式与管理标准的普及工作，积极推动各种商贸业设施、条形码等通用性较强的商贸业装备技术的标准化，提高标准化作业水平和接轨国际的能力。强化实施商品品牌、服务品牌、企业品牌的品牌战略。
整顿和规范市场秩序。开展商业文化、商业道德的宣传教育，提高全社会商业道德水准，加大对商贸业的市场监管和执法力度，严厉打击制售假冒伪劣产品、欺行霸市、以次充好、行业垄断等违法行为。建立企业(个人)信用档案，限制不合格企业（个人）进入商贸市场，完善市场摊位出租出让的公开招标、抽签等方法，规范市场收费制度，降低市场经营成本。创立六安商贸流通业信用品牌，建设&信用六安&，抑制恶性竞争。增强商贸业政策规范性、透明性和稳定性，完善商贸管理实施细则。
加强对市场的管理和监控，规范市场准入，按照市场主体资质和标准，制定公开透明、管理规范、行业统一的市场准入制度。凡在规划区内新建、改建和扩建的大型商业零售网点，在建设用地、规划选址、建筑设计、开发建设等方面必须符合商业网点规划和国家的相关规定。
加强消防和环保工作。各类商业设施应该按照消防要求配置相应的消防设施，落实消防责任，制定应急预案，落实消防责任。各类商业设施实施卫生&门前三包&，配备相应的人员，消除&脏乱差&；宾馆餐饮企业要按照环保要求实行污染物达标排放。
6、加大开放力度，合理利用外资
充分利用毗邻长三角的区位优势，大力改善投资环境，吸引较高层次的国外资本和上海、浙江等地方的民间资本投资六安商贸。进一步放宽市场准入限制，积极鼓励市内外资本进入流通业。所有以股份、合作、独资等各种形式参与商贸流通业平等竞争的投资主体都应得到鼓励，所有市外资金在批发、零售、分销、特许经营等方面的投资均应享受平等待遇。引导外商重点投向专业市场、物流、连锁经营、大型商贸设施和现代化商业业态等的建设，提高利用外资的质量。实施新型招商方式，积极开展网上招商、常年招商和上门招商，积极做好对外招商宣传与服务工作。加强对签约项目的跟踪落实，努力扩大招商成果。积极推动大型商业集团建立国际采购网络，大力引进国外的新品、名品，着重发展总代理和总经销。加强与市外商贸流通业的合作交流。
第十五章实施相关要求
1、 各级商业设置除按本规划文本标准执行外，应符合国家和安徽省、六安市现行的其它相关规定。
2、各级商业设置可分步实施，区级商业中心、社区商业服务中心、市场和街坊商业在相近地域内，其服务辐射半径过小甚至发生冲突，可重新统筹安排，以避免重复建设。
3、本标准主要用于新建商业网点的指导，已形成的各级商业提升改造可参照执行。
4、社区服务中心应单独设置并相对集中，应以配置便民利民的业态和业种为主。
5、大型商业设置应根据国家相关标准和本市实际情况，配置必要的机动车和非机动车停车泊位，保证人流、车流有足够的空间。
6、批发市场、专业市场、农贸市场、餐饮服务设施（如浴室）商业设施应与居民住宅分开，保持一定空间距离。
7、 对规划范围内违反规定的建设将分别按国家与省、市相关法规予以处罚。
第十六章实施主要措施
1、 六安市城市商业网点布局规划是六安市总体规划的一个重要组成部分，是城市建设的重要内容，应纳入城市建设发展的总体规划，与城市建设同步进行。
2、市政府商业行政主管部门应加强与市规划建设及各有关部门和各区的协调，切实负责六安市商业网点布局规划的组织实施。各区商业行政主管部门要根据本规划要求，配合做好各行政区域内设置商业业种、业态的定量和结构控制。
3、根据六安市商业网点规划和建设重点的要求，有计划、有步骤地滚动提出商业网点建设的阶段性目标，定期发布建设指南，向社会公布阶段性鼓励、允许发展和限制禁止的设施项目的类别，正确引导社会投资。
4、尽快制定《六安市商业网点布局规划建设管理条例》和《六安市新建居民小区配套商业网点管理办法》，强化规划的约束力，保障市区居民不断提高的生活需求。
5、强化行业管理。建立行业协会，完善行业规章，加强对商业网点的指导、监督和协调，实现行业自律管理，培育健康的市场经济运行机制。
6、在规划区内新建、改建和扩建的大中型商业零售网点，在建设用地、规划选址、建筑设计、开发建设等方面必须按照《六安市市区商业网点专业规划》、《六安市商业分级设置规范》、《六安市商业零售业态规范》及国家的相关规范执行。
7、建立听证会制度。本规划中未予配置的和确要改变规划定点、规模、零售业态的大中型商业零售网点，必须召开听证会，报市政府批准后方可实施。听证会由市流通主管部门会同市规划部门联合组织召开。大中型商业零售网点建设完成后，不得随意改变其使用性质。
8、本规划所确定的商业网点用地，未经市政府批准，任何单位和个人均不得改做它用。规划部门作为规划设计条件之一纳入土地招挂拍，对不按规划建设的，由市规划部门按城市规划的有关法规进行处罚。
9、本着谁投资、谁受益的原则，采取市场经济的运作方法，鼓励和引导各种经济成份的投资人采取多种方式，参与各类商业网点建设。重点鼓励国内外大型企业集团采用连锁经营的方式建设大中型商业零售网点。
10、积极支持各区搞好商业网点建设，鼓励并允许各区对本区亟须发展的商业网点制定地区差别政策，优先发展。
11、根据本规划，商品流通主管部门每年发布商业网点建设导向性意见，对全市商业网点建设进行宏观政策引导，使六安市商业网点建设规范有序发展。
l&&&&& 附件
附件一：地方标准
附件1&1：六安市地方标准商业分级设置规范
本标准适用于指导六安市区内各级商业的规划与建设管理。已形成的各级商业的调整可参照执行。
2、术语和定义（下列术语和定义适用于本标准）：
（1）市级中心商业区。指商业高度集聚、经营服务功能完善，服务范围为超广域的城市商业中心区。其商业街长度一般在800米以上，或商业集聚在10公顷区域范围内。
（2）区域商业中心。指商业中度集聚，经营服务功能比较完善，服务范围为广域的地区商业中心。其商业街长度一般在500米以上，或商业集聚在5公顷区域范围内。
（3）社区（居住区）服务型商业。指商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活消费必需品的商业行业和生活服务业，服务对象主要为当地居民的社区商业中心。
（4）专业街。指同一系列的专业店、专卖店高度集聚，提供专门商品和专业服务的特色商业街，一般街长在200米以上，专业店在30家以上。
（5）新区商业中心。指郊区旧城改造扩建为新城后，在其中心区域形成的商业中度集聚、商业服务行业比较完善、服务对象主要为新区居民及部分外来消费者的新区商业主要集聚地。
（6）生活服务业。指为市民日常生活提供必要服务的各类行业，包括洗染、沐浴、理发、照相彩扩、票务、维修、住房中介等。
3、基本原则：
（1）各级商业设置应坚持以人为本的原则。
（2）各级商业设置应符合六安市城市总体规划，处理好与交通、环保的关系，并与人文景观、旅游资源开发相结合，与旧城改造、居住区和城镇建设相结合。
（3）各级商业设置除按照本标准执行外，应符合国家和六安市现行的有关规定。
4、基本要求
（1）各级商业设置可分步实施。区域商业中心、社区（居住区）商业、街坊商业在相近的地域可统筹安排，避免重复设置。
（2）本标准主要用于新建商业的指导。已形成的各级商业的改造可参照执行。
（3）区域商业中心、新区商业中心的设置宜以块状为主、条状为辅，建筑形态宜采取购物中心模式。
（4）社区（居住区）的商业设置宜适度集中，应以配制便民利民的业态和业种为主。
（5）大型商业设置应根据本市现行停车库（场）设置标准的要求配置机动车和非机动车停车场地。
（6）农贸市场、餐饮店等商业设施应与住宅分开。
5、级次和指标
按照《六安市商业地方标准分级设置的级次和指标》。
附表1 城区大型零售网点调查表
面积（M2）
投资（元）
营业额（元）
利润额（元）
人数（人）
金商都超市
1．2万／月
华氏大药房
3000万／年
1600万／年
百信缘大药房
欧美亚商厦
申华大药房
茶叶大市场
六安大市场
金商都超市
金安区百货公司
金安区纺织品公司
金安区小百货公司
第二百货大楼
金安区五交化公司
零售餐饮娱乐
满天星超市
注：&大型零售网点&标准按当地的实际情况由当地主管部门确定。如果一个建筑物内有多种业态，按销售额大小填列业态类型，营业面积指营业店堂面积不包括仓储、办公用房的面积。
附表2 酒店餐饮业调查表
地位和功能
客流量人/日
消费服务定位
大型零售网点营业面积（万M2）
裕安区经济园
住宿、餐饮、娱乐
住宿、餐饮、娱乐
住宿、餐饮、娱乐
住宿、餐饮、娱乐
住宿、餐饮、娱乐
住宿、餐饮、娱乐
住宿、餐饮、娱乐
住宿、餐饮、娱乐
住宿、餐饮、娱乐
住宿、餐饮
住宿、餐饮
住宿、餐饮
大别山路75号
餐饮、洗浴
餐饮、洗浴
餐饮、休闲
皖西白鹅美食城
百花电影院
天上人间娱乐城
解放路78号
蝶恋花飚歌城
金色时代飚歌城
东大街天城大厦
云龙湾洗浴中心
电影、戏剧
附表3 商品交易市场调查表
就业人数（人）
义乌小商品
百货综合商场
建材大市场
农副产品综合市场
农副产品综合市场
裕安区建材批发市场
裕安公交商品市场
温州装饰建材批发市场
大别山路15号
大别山路瓜果批发市场
大别山路34号
瑶海家具城
七里站市场
农产品综合市场
青年路市场
农产品综合市场
金桥商贸城
农产品综合市场
六安大市场
长青路市场
小商品批零
附表4 商业街调查表
规模（长&宽）
主要业态/业种
东大街及新美花园百货商业街
本市及周边
美食一条街
本市及周边
六佛路摩托车及配件商业街
本市及周边
中国城布艺
本市及周边
皖西大道中段
商业一条街
本市及周边
小商品一条街
本市及周边
通讯器材、电器一条街
本市及周边
通讯、五交化
皖西大道东段
综合商品一条街
本市及周边
餐饮、休闲一条街
本市及周边
小吃一条街
本市及周边
餐饮、小吃一条街
本市及周边
附表5 商业总量的现状调查表
企业数（个）
从业人员（人）
网点数（个）
网点总建筑面积（M2）
美容美发业
上规模档次
注：物流项需列入统计的为：物流基地、独立物流企业、独立核算的企业专用物流设施。
附表6 市场类设施现状调查表
农副产品市场
工业消费品市场
文化、工艺品市场
生产资料、要素市场
农副产品批发
占地面积（M2）