对于营改增过程中会计处理问题的思考--《现代经济信息》2016年11期
对于营改增过程中会计处理问题的思考
【摘要】：自2011年,经由国务院及相关经济部门定下关于"营改增"的一些方案的时候,我国的税收政策就已进入了一个新的时代。而随着时代的不断发展,这项政策也经过了实践的证明,不仅仅能够改善税收征收的一些问题,也保障了相关权益人的利益。尽管如此,却也不得不承认,这项政策还是存在缺陷的,最为突出的表现就是关于这些账务的会计处理。因此,本文就从此入手,简单的探讨一下关于这项政策的相关内容,并且针对一些问题提出了相应的解决措施。
【作者单位】：
【分类号】：F812.42
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我公司是物业公司，之前4月份代付了电费，分录为 借&&其他应收款
1000&&&& 主营业务成本
-200&&&& 贷&&银行存款&&&&
800电力局开具的地税发票现在5月份收到商户交来电费1000元，开具了增票，现在账务处理为借
银行存款&&1000&&&& 贷&& 其他应收款&&884.96&&&&&&&&&& 应交税费-应交增值税（销项）
115.04这样处理对吗？那我其他应收款的借方余额以后要怎么办呢？
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对不起，手机打字，排版有问题
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为啥多收200？
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营改增以前代收代付的水电费，当时科目挂在其他应付的，应在营改增的前一个月，将余额转为收入，并缴纳营业税。营改增后，直接确认相应的收入及成本，并确认应交的增值税，不挂往来了。
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物业管理收取水费的三种账务处理方式
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本帖最后由 蛙牛 于
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物业管理收取水费的三种账务处理方式
来源：中国报 作者：翟纯垲 　　案例　　甲企业是物业管理公司，一般纳税人。2016年12月收取业主物业费的同时收取自来水费。支付自来水公司自来水费价款合计103万元，取得自来水公司开具的专用发票上注明税额3万元，并认证相符。由于甲企业未实行一户一表，因此将该自来水费用按照各业主房间建筑面积分摊。收取业主自来水费的价格中包含为业主缴纳水费的服务费共10万元。
　　案例解析　　一、后物业管理服务收取自来水费的税率差问题　　营改增后，提供物业管理服务的纳税人，代业主向自来水公司支付的自来水费用，作为转售处理，会产生税率差的问题。自产的自来水可选择简易计税，开具3%增值税专用发票；而物业管理服务纳税人向业主收取自来水费不符合自产条件，只能选择13%税率计征增值税。
　　二、各地方政策解决方案的缺陷　　之前为解决物业管理服务水费税率差问题，不少地区规定物业管理服务纳税人转售给业主的自来水费，可选择3%征收率。但是该规定在税理上有漏洞，选择3%简易计税却能抵扣进项税，这与用于简易计税的进项税不能抵扣的原则相悖；同时提供物业管理服务的小规模纳税人仍然存在着不能抵扣自来水进项税，却仍要按照3%征收率计征增值税的税负增加问题（对于小规模纳税人来讲，其他电费暖气费也存在同样的问题）。
　　三、国家税务总局采取差额征税简易计税政策　　2016年8月，国家税务总局发布《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年54号，下简称54号公告）规定，　　“提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税”。　　54号公告采取了差额征税并选择简易计税的办法，解决了税理上简易计税不能抵扣进项税的原则问题，以及自来水税率差对于物业管理纳税人造成的税负增加问题，以及提供物业管理服务的小规模纳税人销售自来水的税负增加问题；　　注意，按照差额征税简易计税方式，不能抵扣进项税。
　　四、自来水费之外其他费用，小规模纳税人仍然存在税负增加问题　　54号公告只对自来水费进行了差额征税和简易计税规定，这意味着其他的费用如电费和暖气费等不能采取相同的政策，在按照转售处理时，采购时抵扣电费17%进项税，或者13%取暖费进项税，销售时也按照相同的税率计征增值税，因此对于提供物业管理服务的一般纳税人来讲，自来水之外的其他电费气费等并不存在税负增加问题。　　而对于提供物业管理服务的小规模纳税人来讲，转售自来水之外的其他电费气费等，仍然存在着不能抵扣进项税，却仍要按照3%征收率计征增值税的问题。即54号公告并未解决小规模纳税人的自来水之外的其他费用税负增加的问题。　　另外，我们不能忽视各地方的政策，比如对上述问题按照代购处理的规定。代购的政策在营改增前即已存在，也是正式有效的文件。　　五、如何开发票问题
　　提供物业管理服务纳税人选择差额征税且简易计税方式的，54号公告中并未规定扣除部分不得开具增值税专用发票，因此应不属于国家税务总局公告2016年第23号规定的“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票”的情形，在新系统中可不采取差额开票功能，业主可抵扣差额征税前的进项税。
　　六、账务处理　　以下分三种情况进行账务处理：单位：（万元，下同）　　（一）按照正常转售自来水处理　　可抵扣进项税，但是不能选择差额征税和简易计税　　甲企业账务处理：　　1、支付自来水公司水费时：　　借：主营业务成本　　100　　应交税费——应交增值税（进项税额）　　3[103÷（1+3%）×3%]　　贷：存款　　103　　2、收取业主自来水费时：　　借：现金或银行存款　　113（103+10）　　贷：主营业务收入　　100【113÷（1+13%）】　　应交税费——应交增值税（销项税额）　　13【113÷（1+13%）×13%】　　3、结转增值税：　　借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）　　10　　贷：应交税费——未交增值税　　10　　甲企业应纳增值税额=13-3=10万元。　　（二）按照53号公告差额征税并简易计税政策　　按照53号公告采取差额征税并简易计税的处理方式，不能抵扣进项税。　　甲企业账务处理：　　1、支付自来水公司水费时：　　借：主营业务成本　　100　　应交税费——未交增值税　　3【103÷（1+3%）×3%】　　贷：银行存款　　103　　说明，该分录中的3万元，并不是自来水公司开具的增值税专用发票上注明的增值税额，而是差额扣除自来水费103万元计算可抵减的增值税额=103÷（1+3%）×3%=3万元。因选择简易计税，不应计入应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）科目。　　2、收取业主自来水费时：　　借：现金或银行存款　　113　　贷：主营业务收入　　109.71【113÷（1+3%）】　　应交税费——未交增值税　　3.29【113÷（1+3%）×3%】　　甲企业应纳增值税额=3.29-3=（113-103）÷（1+3%）×3%=0.29万元　　3、如果自来水增值税专用发票已经认证，则应转出进项税：　　借：应交税费——应交增值税（进项税额）　　3　　贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出）　　3　　说明，如果支付的自来水费大于收取的业主的自来水费，则仍然按照上述分录账务处理，“应交税费——未交增值税”科目出现借方余额，可抵减以后自来水税费产生的正数差。但该借方余额是否可抵减其他业务产生的增值税额？54号公告并未明确，个人认为可以抵减其他业务产生的增值税额，如以后明确不能抵减其他业务的增值税额，可在未交增值税下增设明细科目单独核算，以抵减后期产生的自来水费的正数差。
　　（三）按照代购政策处理　　对于提供物业管理服务的纳税人收取水电气费，各地方政策中有将其作为代购处理的规定。比如在不垫付资金，将开具给业主的水电气费发票转交给业主等情况下，可以作为代购处理。　　收取的业主的代收水电费服务费，应按照经纪代理服务计征增值税。　　按照代购政策账务处理如下：　　1、支付自来水公司水费时：　　借：其他应收款　103　　贷：银行存款　103　　2、收取业主自来水费时：　　借：现金或银行存款　113　　贷：其他应收款　103　　主营业务收入——代交水电费收入　　9.43【（113-103）÷（1+6%）】　　应交税费——应交增值税（销项税额）　　0.57【（113-103）÷（1+6%）×6%】　　甲企业应纳增值税额=0.57万元。
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比较全面的物业收水费处理
中国会计社区官方微信公众号：会计通。会计小锦囊，物业公司全流程财税处理会计小锦囊，物业公司全流程财税处理老三会计百家号写给半路转行的会计们，因为笔者本身就是半路转行，深知转行不易。希望这篇文章能给半路转行的会计们一个学习工作思路。第一步进入：还是先不聊会计，先聊招投标^_^，物业类招标的主体有政府采购类、如机关办公楼、学校、大型文化活动场所服务这些政府预算的项目，市场类如写字楼、商场、游乐园这些。其中项目有绿化、环境卫生、保洁、安保、建筑维修、设备设施维修保养、停车场服务、生活性服务等，投标前需要有安保资质类啦，物业管理资质啦、特种设备维修许可证啦等及相关具有职称和资格能力的工作人员加业绩。这里插一句，因为笔者之前是一名职业招投标工作人员，从招投标的角度，物业有周期性，像大型活动、公关活动，1.3.6月的都有，那么招标前、中标后，财务会计人员都应在对保证项目质量下对收入、费用、成本、预算有把控。物业一般是包干制和薪金制，薪金制的意思是，比如甲方招标，乙方投标，项目乙方赚钱了，甲方按比例提成，如果亏了，甲方向乙方弥补亏损。大概这个意思，实际中根据不同项目具体约定合同内容。我写了以上的内容，主要是说，作为会计要清晰的明白公司的市场业务方式，项目的内容，因为项目不同税率也不同，不同的项目不同的税务规划。这篇文章还是简易解析，针对新人。（新人不要纠结，经济法、会计实务，我还没有过中级、要考税务和注册，我们只需要针对我们的工作，能力对应的工作去学习分析就好啦）。初级职称完全够用。开始步入正题：一、物业公司的税率、成本1、一般纳税人增值税税率6%、小规模3%；所得税25%。BUT：但是，它的内容不是这个税率喽，比如停车场，停车费，那个东西现在是11%的了。（2016年以前是6%），等等这里有一条，不知道是否正确啊，小道消息啊，如果车位是业主的，你是承包业主车位的，那么你的税率是6%，因为这是现在中介服务代理项目。如电梯广告费、墙面广告这个也是11%的啦，但是如果是你外包给广告公司来做，那就是6%的了，因为是不动产租赁和现在服务的概念。6%适应主营业务：工程维修、装修、垃圾清运、安保这些。2、主营业务成本一、有物业公司工作人员的工资、社保、公积金、福利费；二、外包的绿化养护费6%、清理卫生费6%、安保费5%，哎呦，看到这这个安保费怎么是5呢，对于物业行业有相关政策，按照差额简易征收税率算，当然了，5%这个玩意也是“营改增”实施过程中出来的，有些城市规定已经取消，按照6%税率征收。三、代收代付水电费，国税2016第54号规定，电费税率为17%，BUT水费按简易征收3%。水费这里日常水费记账时，通常月底汇总结算。3、期间费用：这里常见的是管理、财务两个伙伴。但是有市场部的物业公司，建议还是在招个科目进来，销售费用。4、管理费用：常见的费用会有印花税，办公、交通、通讯、车辆使用费、周转材料-低值易耗品-劳动保护这些。还漏了一个保险费，公共设施的保险费。这个是根据投保日期需要分摊的。5、财务费用：很简单，课本标准：利息的收入与支出、汇兑损益、财务手续费。物业公司的收入收入就很有意思了，很多类。如物业的收入还是很有特点的，有预收的，问题就来了，预收记账很尴尬很累。来个水费举栗子：收到水费时：给自来水8万，收业务10万，赚了2万差价啊。借：银行存款10万
贷：主营业务收入-水费10万支付水费时：先算税率，是给自来水支付，实务中这时候还没收到发票。*0.03=2330.10。借：主营业务成本-水费 77669.90应交税费-转出未交增值税 2330.10贷：银行存款月末收到发票结转税费，算稅*0.03=2912.62借：主营业务收入-水费2912.62贷：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）2912.62好了，结转水费增值税，贷减借=582.5水费这里较麻烦，搞懂税费基本没问题。其他1、办公用品、设备专票可以进项抵扣；2、车辆加油、维修专票可以进项抵扣；保险6%可以抵扣，BUT如果是私家车，你要签订车辆使用协议/合同。由于私人购置，这里的保险费就不得抵扣了。谈到车，在谈谈高速公路通行费可按3%抵扣进项税，一级二级公路、桥可按5%抵扣进项税。3、日常住宿费专票可以抵扣进项税，但是餐费、业务招待费不可以抵扣。如一些会议、培训费、餐费还需要有明细清单，与人人员签到表等等。说到会务这里，如果你租的场地是会展公司的项目场地按6%抵扣，如果是其他的是11%的抵扣，现在服务业与不动产租赁的概念。4、差旅费：一定要提供出差人员的姓名、起止时间、起点、支付等凭证证明。实际中，这类票子，很多逻辑混乱，但是混乱也有糊弄记的。正确的是思维逻辑混乱的差旅费不得报销。5、报销单子：注意内部外部凭证，外部：发票、清单。内部：付款申请单、采购单、乱七八糟的，只要公司人事能想出的内部控制单子都得有。6、POS机收款，记其他货币资金-POS机款；7、收到物业费了，但是发票没开，算不算产生纳税义务交增值税？解析：《营改增试点实施办法》：纳税人发生应税行为并收讫销售款项，或者取得销售款凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。8、物业公司给个人开发票开增值税普通发票，如果一般纳税人开增值税普通发票税率按6%计算。一般纳税人是可以开普通发票的。二、物业公司的经营有兼营、混合销售的概念。如物业同时收取了物管费、车位费、代收代付水电费、各自收入、税率分别计算、提取。解析：财税【2016】36号规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适应不同征收率的，应当分别核算不同税率或者征收率的销售额，未分别核算的，从高适应税率。1、不同销售事项、税率的内容可以分别开发票，也可以合在一起开在一张发票上，实务中最好分开，便于记账核算。2、合同上补一句，一项收入、应具有合同、发票、付款证明（如项目进度表了、验收证明了这些神马）。资料如果准备不全的不得作为进项税抵扣。3、想到一个问题，我住的小区，物业为了鼓励我们及时缴费，会减少一些物管费，我在这想，从会计上减免的部分已经视同了销售行为。物业公司应根据实际情况，制定不同的服务价格和收费方法，比如按时缴费，送一次车辆清洗等。避免采用免交、赠送物管费方式产生视同销售而多交税。举例子物业费200元，及时缴费给业务150元，剩下50元其实也要征收税的。辛勤的劳动本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。老三会计百家号最近更新：简介:青岛财务网老三会计，会计实务，会计职场作者最新文章相关文章营改增及其会计处理-董惠良_百度文库
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