买房先看停车位 新建小区停车位与户数比例上涨_网易新闻
买房先看停车位 新建小区停车位与户数比例上涨
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天津网讯 私家车的快速普及让停车位问题成为很多购房者选择楼盘的重要标准之一。今年的秋季房交会上，新建小区停车位与户数比例已经普遍达到1:0.8以上，比往年有明显改善。
1:1小区比例超三成
停车位比例几乎是所有购房者都会问到的问题。据了解，本届房交会上新开楼盘中有30%以上楼盘停车位都能达到1:1，但市中心楼盘和规划较早的项目则车位比例略显不足。例如，天房美域三期、保利玫瑰湾等楼盘都采用了在地上地下均配有停车位的方式，停车位与住户的配比率能够达到1:1。富力津门湖停车位的配比略低，但也可以达到0.8:1。天山水榭花都的车位与户数比例则只有1:0.5左右。
停车位租售买前可商定
具体到业主对停车位是购买或租赁，各个楼盘的规定也各不相同，购房者也可以在选购房屋时拥有一定选择权。
天房翠海红山的停车位售价在6万到8万左右，停车位与住户的配比率可以达到0.9:1。也有不少楼盘为业主提供了充足的租赁车位。例如，天房美域三期新品，地上地下均配有停车位，停车位以租用为主，其中地下停车位每车每月300元，地上停车位每车每月120元。
也有些楼盘干脆把停车位也当做商品房一样单独营销。例如，朝阳上品新开盘的25号楼和26号楼，免费赠送地下停车位，其他楼盘的业主可以租用或购买停车位，其中地下停车位以销售为主，每个车位5万元，地上停车位以租用为主，每个车位月租60元，停车位与住户的配比率达到了1:1。
车位不足仍需解决方案
尽管新建楼盘的车位规划已经尽力满足一户一车位的需求，但对于一户多车和原规划车位不足等情况，地产市场的车位如何解决仍是需要长期关注的问题。
在现场看房的袁女士告诉记者：“我家四口人有两辆车，再买房时，如果没有合适的停车位，那么生活会很不方便。”
看好一套梅江地区次新房的陈先生则表示，该小区当初规划的车位只有总户数的60%左右，现在小区内几乎每家都有一两辆车，眼下如何解决停车问题成了他是否买下这套房子的瓶颈。
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（来源：天津网）
本文来源：天津网
责任编辑：王晓易_NE0011
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小区车位那么紧张，为什么开发商不多造点？
　　在我们的“房住不炒”系列专题里，我们不谈房价涨跌，不谈成交量变化，而是把目光聚集到和日常生活息息相关的衣食住行。谈谈与日常出行、上学、吃饭等相关的周边配套，是如何影响楼盘宜居性的。
　　本期我们就先来聊聊衣食住行的“行”――小区的车位配比。
&　　行车难，停车更难。相信许多生活在上海的有车一族都有过下班回家没有车位，三过家门而不入的的悲惨经历。拥有一个固定车位，告别每天的抢车位大战，想必是许多车主的梦想。但是上海很多楼盘车位又贵又少，不是想买就能买到的。所以现在小编身边许多朋友在购房的时候，除了地段、学区，往往还要再问一句：“有车位吗？”
　　于是小编不禁想到：
　　车位需求那么大， 那么开发商为什么不多造一些车位，吸引更多客户，使楼盘增值呢？
&　　在研究这个问题之前，我们先来了解一下上海车位的情况具体是怎样的。
　　2014年，上海市政府主办了一次综合性交通普查，普查结果显示：
　　全市居住区配建停车位为179万个，配建缺口为38%。中心城区居住配建停车位为64万个，配建缺口由2009年的37%扩大到2014年的52%。
　　52%的缺口，代表一半的车辆无法找到车位！
　　政府调查的数据与大家的感受一致――市区停车真的很难。
　　调查数据告诉了我们全市车位的总体情况，那么，具体到各个板块呢？从公开渠道可以查到市场上各楼盘车位数量的情况，据此，我们画出了市区主要板块车位紧张程度分布图：
　　这里我们用“车位户数比”来表示一个楼盘的车位紧张程度。车位户数比是楼盘总车位数与总户数的比值。它的值越高（图中越蓝）说明楼盘车位越宽裕，越低（图中越红）说明越紧张。
　　经过计算，2017上海全市车位户数比均值为0.54，内环内为0.56，内外环间为0.51，外环外为0.63。
　　从板块看，车位比较宽裕的板块除了几个近郊板块外，还有市中心的老西门、枫林等板块。这并不奇怪，因为这些板块中高端楼盘很多，豪宅也不在少数，这样的楼盘车位配建非常充裕。
　　除此之外的大部分区域基本都处于车位户数比在0.4以下。
　　0.4是一个什么概念？
　　这么看吧，根据第五次上海综合交通调查报告，2014年，上海市实有小客车（9座以下）总量近320万辆，沪牌小客车达219万辆（其中市区号牌152万辆，郊区号牌67万辆），长期在沪使用的外牌小客车近100万辆。而上海2014年约有800万户（总人口2425万人，按3人1户算）。那么车位户数比需要达到0.4才能满足要求。也就是说，现在市区内大部分板块连2014年的停车需求都无法满足。
　　当然，上述车位指的是规划设计的车位数，实际上，很多小区内部道路、空地，或者小区周边道路也可用来停车，缓解了一部分停车矛盾。
　　楼盘车位配建多少不仅仅和区位分布有关。在上海，开发商开发楼盘时，车位建多少是受上海政府发布的《建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准》约束的，车位户数比不能小于《标准》所规定的比例。该标准1998年房改后修改过两次，分别为2006版和2014版，具体比例如下图所示。
　　不难发现，2014年的配建标准比2006年高出很多，也就是说楼龄3年以下的新楼盘车位配比会比3-10年楼龄的高。楼盘车位多少与楼龄高低是有很大关系的。
　　于是，我们又计算了不同楼龄的楼盘的车位户数比，结果如下：
　　不同区域，不同楼龄的楼盘差异很大。
　　先看外环外区域:
　　我们根据已有调查数据推算，2017年郊区私车拥有率为210辆/千人。也就是说，车位户数比需要达到0.68才能满足停车需求，2017年内外环外车位户数比为0.63，总体小于需求，但不同楼龄段的楼盘差异显著。
　　3年以下的新盘车位户数比已经达到1.6，完全满足需求。
　　3-10年的楼盘则为0.78，尽管现在基本满足需求，但从中期看这类楼盘车位将会出现短缺。
　　10年楼龄以上的楼盘车户比仅0.42,尽管由于现在可以通过将车停在非规划车位（路边，小区绿化带等）缓解停车问题，但随着私车数量增加，未来郊区老小区车位会越来越紧张。
　　综上，以2014版标准开发的新盘已经能满足未来3年的停车需求，但3年以上的楼盘尤其是10年以上的老盘未来停车问题会逐渐暴露。
　　再来看外环内区域：
　　2017年市区私车拥有率估计为160辆/千人，车位户数比需达到0.54才能满足需求，2017年内环内车位户数比为0.56，微高于需求。不同楼龄段的楼盘同样差异显著。
　　3年以下楼龄(以高端楼盘为主)的楼盘车位户数比已达1.5，3-10年楼龄的楼盘为0.86，均可满足住户停车需求。
　　但是，占内环内楼盘比例高达90%的是10年以上楼龄的楼盘，而其车位户数比仅0.48，停车难问题已经暴露无遗。
　　内外环之间的情况与内环内接近，就不多说了。
　　我们给大家找了几个楼盘作为实例，方便大家理解。
　　说了那么多，相信大家对现在上海的车位情况已经有了个大致的了解，总结起来就是：
　　市区主要板块楼盘车位缺口严重，并且由于市区新房会越来越少，停车难将长期保持，而郊区由于新楼盘较多，表现稍好，但老楼盘停车问题将逐渐暴露出来。
　　那么回到开头的问题，既然上海车位存在短缺，且购房者对车位的需求会越来越大，那么从开发商的角度来看，为什么不多造一点车位，来让楼盘价格卖高一点呢？要回答这个问题，需要分析车位配比对房价的影响力。
　　我们通过建立回归模型的方式来解决这一问题。
　　假设对房价的影响因素主要有：地段（到市中心距离）、楼盘质量（楼龄），车位（车位户数比）。
　　因此设定因变量为楼盘单价，自变量为车位情况。地段及楼盘质量则为控制变量。
　　综上，可建立如下模型：
　　y(楼盘单价) = a*车位户数比+b*到市中心（人广）距离+c*楼龄+d（常数项）
　　通过对楼盘数据进行回归分析，可以得到系数a、b、c，即各因素对房价的影响力。
　　鉴于不同区域规划车位户数比不同且楼盘差异较大，我们将楼盘分为内环内、内外环间、外环外楼盘三类，分别进行回归分析。结果如下：
　　将具体系数代入模型：y(楼盘单价) = a*车位户数比+b*到市中心距离+c*楼龄+d（常数项）后，结果如下：
　　? 内环内：y = 4040*车位户数比-3021*到市中心距离-171*楼龄+91480
　　? 内外环间：y = 1862*车位户数比-1946*到市中心距离-339*楼龄+89161
　　(车位户数比对外环外楼盘的单价影响统计学上不显著，就不说了)
　　这个模型该怎么解读？
　　我们假设有一个内环内的楼盘，到人民广场距离为1公里，楼龄为1年，且车位户数比为1，
　　理论单价均值=1*1-171*1+元/平米。
　　我们将各因素影响力整理成下表，可以发现：
　　就内环内而言，尽管看上去车位户数比每增加1，单价就会上升4040元，对房价有一定影响。但实际上，车位户数比增加1，意味着一个1000户的小区要在配建标准上增加1000个车位，实现难度还是很大的。如按增加100个车位算，则楼盘单价会上升404元/平方米。这对于内环内高达7.5万的单价均值以及30-50万的车位价格而言，通过增加车位而获得的楼盘溢价是非常有限，几乎可以忽略的。
　　就内外环间楼盘而言，车位户数比每增加1，单价上升1862元，实际对楼盘价格产生的影响微乎其微。
　　对外环以外的楼盘来说，车位配比就不产生任何影响了。
　　综上，就目前而言，尽管车位存在短缺，但地段依然是决定房价的关键因素，车位对房价带来的增值十分有限。开发商因此也没有太大的动力去多造车位。
　　但不可否认的是，车位已经对房价产生影响力（统计意义上对房价影响显著），随着私家车拥有量的增长，以及新房供应的减少，车位的重要性会更加突出。大家买房的时候，即使暂时不开车，也建议考虑下楼盘的车位比是否充裕。
最后，小编整理了2017年上半年成交量排名靠前的一些楼盘车位信息供大家参考：
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（责任编辑：王刚 HF004）
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最新播报：
新小区增加停车位配比 10余楼盘车位比户数多
昨日，我市规划部门公布了青山区冶金大道一新建小区规划方案，显示这个2201户住户小区将建2411个停车位。长江日报记者昨日统计发现，我市提高新建小区车位配比一年来，有超过10个新楼盘出现了车位比户数多的情况。
“小区建的停车位比住户还多，这在武汉以往很少见。”一位住宅规划设计师表示，这种变化主要是从去年我市出台《武汉市建设工程规划管理技术规定》开始的。
据了解，去年以前新建的楼盘车位配比多停留在每2户到4户一个车位。随着私家车迅猛增长，现在很多新小区都出现了车位紧张的情况。去年起我市调高新建小区车位配比，要求一环内的普通商品住宅，必须达到1户1车位的标准；一环与二环之间是0.9个/100平方米建筑面积；二环与三环之间为1个/100平方米；三环外则是1.2个/100平方米。
该政策出台后成效显著，我市新建小区停车位配比大幅提高。今年下半年公示的新小区规划显示，户数上千户的小区，规划建设的停车位都超过1000个，这意味新小区基本能实现一户家庭能有一个停车位。（记者马振华）
[责任编辑：论文发表、论文指导
周一至周五
9：00&22：00
关于小区地下车位的需求分析
　　摘要:随着经济的发展,人们生活水平和生活质量不断提高,作为奢侈消费品的私家车也开始普及化。私家车保有量大幅的提高,为新建小区的车位设计提出了更高要求。如何在开发商的投资收益与业主的车位需求之间寻找一个最佳平衡点,成为新建小区的车位设计的主要问题。小区车位需求分析以西安某楼盘为例,从影响居住区停车量的几大因素等方面进行分析,为新建小区地下车位设计提供一个有效的参考。 中国论文网 /2/view-396500.htm　　关键词:地下车位;私家车;停车状况 　　中图分类号:F014.32 文献标志码:A文章编号:10)29-0276-02 　　 　　一、影响居住区停车量的几大因素 　　(一)私家车的发展 　　根据国家统计局发布的权威数字,截至2006年底,中国民用汽车保有量为2 900万辆,其中私人汽车保有量为1 648.54万辆,占总量的58.8%。私人汽车中,载客汽车1 178.65万辆。2007年中国销售了700多万辆各类汽车,粗略估计,截至 2007年底,中国私人汽车保有量接近2 000万辆。 　　截至2003年,西安人均GDP突破1 000美元,这是小汽车步入中国家庭并开始普及的重要标志;2005年年底西安人均GDP已接近2 000美元;到2007年年底,西安人均GDP已经步入2 500～3 000美元的区间,短短几年的增长也影射着私家车增长的势头,以这样的增长速度,西安小汽车逐渐普及的时代即将到来。 　　(二)楼盘开发档次 　　居住区前期定位、策划、投资决定着其自身的开发档次,不同级别的小区,其住宅单位面积的售价是不相同的。一般来讲,居住区开发档次越高,其单位面积售价越高,相应住户的购买力越强,其拥有家庭小汽车的几率就越大。 　　(三)不同的消费群体 　　一般28～35岁的中青年群体的特征是消费能力比较强,购车欲望也比较强烈,而年龄偏大的消费群对私家车的需求并不旺盛。因此,小区建设前期消费群的定位也是影响车位需求的一个重要因素。 　　(四)投资收益 　　一般状况下,地下车位的投资相对地上来说投资较大。在市场状况趋稳的状况下,车位的投资收益状况将影响到开发商的决策。因此,地下车位的投资收益也成为影响小区车位的一个因素。 　　(五)城市停车位指标 　　各个城市的规划部门根据其城市现状如私家车拥有量设置了一定的停车位指标,停车位指标的设置根据各城市现状有不同的设置方式,如西安市是以户均建筑面积的大小来划分停车位配备的。新建小区的停车位设计在考虑市场需求、投资收益等方面时,须参考城市现行的停车位指标。 　　二、西安市几个楼盘的停车状况及分析 　　(一)锦园小区 　　基本概况:西安锦园小区位于西安城西,介于市区与二环之间,西临桃园南路、北通丰镐路、南至丰庆路,直贯南二环,四周几十条公交线路。是国家小康住宅示范工程,被国家建设部小康办评定为2A级住宅示范小区。小区占地面积146亩,共由13栋小高层组成,共1 358户。 　　1.车位情况 　　小区采用完全地下的停车方式,共有760个地下停车位,车户比为1:1.8,接近2户一个车位,从当时的年代来看,比例还是比较高的。 　　2.目前停车状况 　　锦园小区地下停车库的760个车位,从2003年以来就已经满足不了住户的需要了,据调查所知目前小区住户汽车拥有量为1 100多辆,快要接近户均一辆的水准了。然而,由于小区采取的是完全人车分流的立体交通组织形式,汽车不进入小区就直接进入地下车库,因此小区内部是绝对不允许车辆进入的,这样就造成多出来的350多辆汽车无处藏身 。 　　(二)枫叶新都市 　　1.基本概况 　　西安市高新技术产业开发区位于西安城区西南二环之外,是西安20世纪90年代末以来住区开发的主要集中地,集聚了相当一部分的较高档次的楼盘。枫叶新都市无论从规模、性质、开发时间上都是这一区域比较典型的代表。住区占地413亩,总建筑面积52万平方米,共由46栋住宅楼组成,其中,7栋高层,8栋小高层,31栋多层,共2 172户。 　　2.车位情况 　　住区采用地下停车及平台下停车两种方式,共设计配备1 100个停车位,车户比约1:2,10个地下车库大致分散在住区各个组团,部分的人车分流的交通组织方式建立起良好的步行车行系统,曾被评为“交通管理示范先进社区”。 　　3.目前停车状况 　　从车位配备上来说,枫叶新都市的设计在当年还算是比较超前的。但随着私家车的增多,从2005年7月份起,车位开始不足,至今已经形成住区各个门口外的城市道路上“排起”了车队。这一现象与锦园小区较为相似,由于要保证小区内部的居住环境不受汽车侵扰,严格的管理坚持着设计初的理念,多余的车辆只好停在住区之外。据介绍住区内部的车位基本售完,为数不多的也早被租光,这样,没有“资格”自然进入不了住区。现在这样情况的车辆已多达400～500辆,还有增多趋势,但由于区域关系,暂时未对城市交通造成较大影响。 　　(三)千禧广场(阎良区) 　　基本概况:该小区位于阎良区人民路主干道中段,占地面积41亩,总建筑面积78 571.0平方米,多层住宅,总户数300户。 　　1.车位情况 　　住区采用地下停车及地上停车两种方式,共设计配备地下停车位73个,车户比约1:4.1。 　　2.目前停车状况 　　千禧广场属阎良区人民路最繁华地段,由于其优越的地理位置、车位售价适中,因此,其开发的地下车位已全部售完。由于地下车位开发不足,而地上也没有规划出停车位,没有买到车位的业主一般将车停放在小区周边道路两旁。 　　从以上几个楼盘的数据中不难看出,三个小区中有两个小区的车位不能满足现状需求。与总户数对照,锦园和枫叶新都市的居民车位拥有量已逐渐接近总户数的数值,而千禧广场相对少一些,表明了不同小区之间存在着差异。从停车位的设置来看,前面两个小区在当时设计时基本接近2户一个车位,其中,锦园最高,为平均1.8户拥有一个车位;千禧相对最少,平均4.1户拥有一个车位。 　　三、以西安市阎良区某小区为例进行车位需求分析 　　1.小区概况及停车方式分析 　　(1)小区概况 　　该小区地段处于阎良区商业繁华的中心地带,是阎良区地产项目中最具有商业价值的黄金地段,小区定位为中高端住宅小区。占地110亩,规划总建筑面积22.8万平方米,住宅区共11栋小高层,住户约960户,户型面积主要以90～140平方米为主, 　　(2) 停车方式分析 　　综合分析,该小区停车布局必须从居住区的总体上进行把握,按照整个住区道路布局与交通组织来安排,按照方便、经济、安全和减少环境污染的原则,结合该小区自身整体状况以及相关小区的停车指标估算车位量。关于停车方式的选择,从成本等各个方面考虑,选择地上车位与地下车位各有其优缺点。因此,小区亦采用地下地上相结合的停车方式,以地上车位来补充由于需求增大导致的地下车位不足。 　　2.地上车位 　　地上车位与地下车位相比,属于经济实用的停车方式,完全可以作为小区地下车位不足时的补充。可以选择在小区外的道路两边,也可以在小区内部划出地块集中停车。可将车位集中布置在住宅围合的外面,也可以布置在住宅围合的内部。 　　3.地下车位 　　地下车位虽然可以减少汽车对小区环境的影响,但是需要大面积开挖,从成本角度考虑,土建费用和室内照明、通风、消防设备、运行费用等较其他停车方式高得多。况且从大多楼盘的地下车位销售状况来看,地下车位的开发基本上不盈利甚至是亏损的。
　　私家车的发展虽然速度迅猛,但是,城市机动化发展是一个渐进的过程,停车需求水平呈现一定的阶段性,居住区的停车需求是一个不断增长的过程。若不计建设成本,将停车设施按照高标准一次性规划建设到位,可能会在相当长的一段时间内造成资源闲置和浪费,对于企业回收资金不利。因此,在分期开发中,可考虑远近结合、分步实施的方案,充分利用地上车位作为地下车位不足时的补充,在规划中充分预留停车位空间,可将预留空间暂时作为小区临时绿地、体育设施场地等。 　　(二)该小区地下车位设计量建议 　　1.西安停车位指标 　　居住区停车指标虽没有正式出台,但西安市规划部门基本以内部暂行规定的停车指标作为新建住区规划报批的依据,其形式是以户均建筑面积的大小来划分停车位的配备。具体如表1《西安市城市规划管理技术规定试行的规定》: 　　该小区户型面积范围应属于三类住宅,从以上西安停车指标表中来看,本区应以0.4/户设计车位。 　　2.该小区目前车位需求统计数据 　　以上数据来源于该公司市场部对1#、2#、5#、6#楼业主车位需求信息的统计,其中,已含有一些没有私家车但是在2～3年内有购车意愿的业主对车位的需求。从目前28%的车位需求量来看,业主对车位的需求并不是很大,考虑到未来私家车的发展趋势及该楼盘的消费群状况,可在车位设计时,为车位未来需求留下弹性空间。 　　3.车位设计量建议 　　综合以上四个小区的前期的停车位设计和后期的停车状况可知,车位的设计量应具有预见性和前瞻性,应考虑地区经济的发展水平和居民收入水平,居住区的档次,消费群的年龄层次等因素。本报告建议停车位设计按车户比为1:3考虑,即每百户拥有车位33辆。住宅区总设计车位应在320辆左右。按照规范地下车位与地上车位1:0.4的比率可以知道地下车位应设在230辆左右。 　　(三)地下车位投资收益估算 　　按照地下车位230个,每个车位占地35平方米,成本按1 900元/m2,售价按68 000元/m2计算,如表3。 　　从表4中可以看出,由于地下车位的投资成本巨大,按照市场行情,在地下车位全部销售的状况下收益并不高,投资利润率只有2.2%。而且,地下车位如果完全按照市场行情设计建设,由于供求量大,售价将很难提高。因此,地下车位不宜过多建设,应适时考虑市场未来潜需求,以地上车位作为地下车位的补充来布局本项目的停车位。 　　(四)分析结论 　　1.建议停车位设计按车户比为1:3考虑,即每百户拥有车位33辆。住宅区总设计车位应在320辆左右。按照规范地下车位与地上车位1:0.4的比率可知地下车位应设230个左右。 　　2.按照预设指标估算,在地下车位全部销售的状况下,地下车位的利润为34.5万元,投资利润率为2.2%。因此,从成本角度考虑,地下车位不宜多建。可考虑以地上车位作为地下车位的补充来布局本项目的停车位。 　　3.由于该小区是分期开发的,因此,车位的开发也应该“与时俱进”,在开发期内,每年搜集客户的车位需求信息及停车状况,充分预留地上停车位空间,适时向市场推出停车位。 　　 　　参考文献: 　　[1] 张国方,徐剑力.私家车购买决策影响因素的实证分析[J].汽车工业研究,-15. 　　[2] 周婷,时广静.成都市私家车消费市场分析[J].商场现代化,2008,(4). 　　[3] 张萌.居住区私家车停车问题研究[J].西安建筑科技大学学报,2006,(5).
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