合肥房价开年暴跌？我用事实送你们这些标题党1000万个鄙视！
1 是真的吗二线城市合肥，市场一直不温不火，去年房价年初正常平稳补涨，然后因为库存不足，4月5月开始恐慌性抢房，加上地王频出，春药猛催，因而失控暴涨，市区年初均价由1万不到，半年之内完成翻倍，距离主城区十公里之外新区均价由年初12000，直指22000，甚是惊人。然后开始调控，限购限贷限地价，统统一起上，然而房价已经翻番。当然这样的涨法，开发商是高兴的，因为一年挣了三年钱。有房者是兴奋的，因为不用工作，空手可以套白狼；政府是幸福的，因为可以卖地卖地卖贵地。然而，对于没有买房或者准备换房的老百姓，他们是什么感受，他们是什么心情，可想而知。然而，有希望房价跌的屌丝，就有迎合这样思想的文章出现，今年一月出，陆陆续续有关于合肥房价暴跌的文章出现，以下面的一篇流传较广，转发较多。另外还有一些，比如《二手房跌掺了，合肥部分楼盘房价被打回原形》，《合肥房价要跳水，投资客年前要跳楼》，不一而论。首先声明一点，本人也是认为合肥房价是有较大的泡沫，房价特别是新区房价有虚高成分，房价应该有所调整，但是本人另外一个观点就是纪实类自媒体一定要尊重事实，尊重实际数字，涨了就是涨了，跌了就是跌了，暴跌就是暴跌，不能一味顺着读者的口味写，希望暴跌的人看的多，就往暴跌上写，希望暴涨的人读的多，我们就往暴涨上说。还有大家之前看到过的暴跌标题党▼这是一个自媒体工作者的基本态度和原则，然而反观此类文章或新闻报道，表达不外乎二点：1、 别看2016年合肥涨的欢，2017还得跌回去。2、 别看2016年买房者或者投资者占了大便宜，2017二手大跌，你们照样的赔钱。然而事实是这样吗，房价真的跌了吗，而且是暴跌吗？米宅米宅作为一家关注全国房地产形势的自媒体，对于合肥房价走势自然也是关注的，但是我们不屑于坐在家里当键盘侠，看到这些消息的第二天，我挤上了春运的火车，来到这个城市，一探究竟，我力争用一个客观的眼睛，还原一个合肥客观的房地产市场。帮助粉丝了解以下问题的真实情况：1、 合肥房价暴跌是真的吗，跌了多少？2、 和房价相关的成交量和客户量怎么样？3、 有持续性吗，今年合肥的房价会怎样？2 解剖一只麻雀合肥是安徽的省会，项目总数上百，版块数十个，如果挨个看下来，时间耗费太大，并且没有那个必要。咨询了熟悉这个市场的朋友，他们向我推荐了滨湖新城版块。作为新区的代表，合肥市有两个版块最值得注意，一个是的市府所在地的政务区版块，一个是省府所在区的滨湖新城版块。政务区版块，发展比较早，处于二环到三环之间，现在比较成熟，版块比较成熟，土地供应量不多，项目也不多，以写字楼等商务项目为主，有几个住宅项目但是每个项目都在3万上下，代表合肥房地产价格的最高水平。但是这个版块面积小，出货量实在很少，不足以影响整个合肥市房地产市场。郑州的朋友可以把这一版块看成是郑东新区cbd周边。滨湖新城版块由于紧靠大型淡水湖巢湖得名，其距离市区较远，其较为成熟的金源世纪广场距离市中心大约有17公里，整个版块面积巨大，又分为四个子版块：滨湖启动区、省府版块、金融后台区、文旅中心区。当然这个版块优势突出，就是地铁和道路。主要通向市区的几条道路，徽州大道和庐州大道都已经通车，并且合肥现在唯一的地铁已经开通并在该区域7个站。这是合肥地铁唯一开通的新区。然而对于这个版块，合肥的房地产业内人士认为是较为危险的，其原因有三；1、 距离主城区较远，最远的版块距离主城区有20公里左右。2、其版块向北、向西的临近版块也不成熟，其和主城区的连接部分存在大量未开发土地，为城区断裂带。另外该版块客户没有临近客户可以借助，只能通过交通线特别是地铁导入主城区客户，另外就是依赖外地的投资客户。3、 现在该版块价格在2016年价格上涨最猛，涨幅最大，卖得最好的万科蓝山项目的价格在2016年底多在2万以上，2万以上的价格是合肥二环内较好社区的价格（我曾经问了一个主城区绿城百合公寓的二手房价格，不过是2.1万左右）。而该区域在16年年初的价格普遍在一万出头而已。主城区较好位置，绿城百合二手房实地价格▼滨湖新城二手房实地价格▼版块现在投资客比例过大，达到70%，而且后期还有大量土地放出来，供应量充足。大部分区域周边配套尚不成熟。2016年上半年合肥土地供应状况，滨湖一个版块占全部供应量一半以上。用我那个朋友的话来说，滨湖新区是整个合肥房地产市场的试金石，如果这个区域价格坚挺，成交量稳定，没有出现暴跌问题，整个合肥房地产市场就应该没有问题。2016年2月到2017年1月滨湖新城块整体成交价格走势▼3 售房部的矛盾我实地走访了滨湖的几个项目，该区域2016卖得最火的万科蓝山项目，该项目去年成交量为8.6万平方米，成交金额为10.22亿。我去售房部打听，该项目已经售罄，只在销售后期的写字楼部分。没办法，我只能换一个项目，又去了更加偏僻的文一金地项目，这个项目正在销售，但是可以看得出来销售员还是很有“自信的”，没有做铺垫性介绍，上来直接问“你想要多大面积的”，洋房24000， 带精装22000，这个价格你能不能接受”，当我刚刚一表示这个价格有点贵的时候，立马递给我一张名片，不再讲解，甩出来一句话“就这个价格，按揭和一次性都没有优惠，有问题你加我微信问吧”，径自回到销售前台开始摆弄手机，好傲娇。然而当你环视左右，谈判区空荡荡的没有几组客户，无事可做的销售员正在无聊的玩着手机。售价22000的文一金地项目荒凉的周边▼空荡荡销售部只有一组客户，剩下的销售员在一个角上玩手机聊天▼又去了另一个文一项目旁边的一个售房部，谈到合肥房价，谈到了滨湖新城的房价，那个来自蚌埠的姓何的小姑娘没有给我谈更多的道理，没有讲什么销售说辞，只是拿出了手机，给我看了一张图片，后来我加了她的微信，把这张图片要了过来。2017年合肥第一次土拍，滨湖新城7块土地又被一扫而光，其中不乏全国知名的开发商新城地产、招商蛇口地产、碧桂园和葛洲坝集团，全部用最高限价拍得，其中最高一块地达到22000的楼面价，这就是文一金地项目的高层楼房售价，这就是牛逼的资本。最后何姑娘反问我一句，“大哥，土地价格这么高，你觉得房价会降吗？”我无言以对。这也许就是文一项目牛逼哄哄的最好注解。4 一个中介的判断除了看新房外，二手房是这次调研的重点，因为在我看到的那篇报道中，主要宣称是二手房出现了暴跌，有些业主2万买的新房，现在1.8万都卖不出去，有些业主11月一套房子，11月能卖120万，现在102万都卖不出去了，他们在政府官网上留贴要求救市，事实真的是这样吗。我在滨湖新区最繁华的世纪广场很容易找到了多家中介机构，中介机构在这个区域分布密集，走几步就有一个，从某种侧面可以看出去年合肥房地产市场的火爆。然而我步行走过了多家门面，但见每个门面人气都不算很旺，没有什么客户。二十米内有三家房地产中介▼随手推开一个门店，和一个中介小伙子聊了半天，旁敲侧击问问房价怎么样，市场如何等等。小伙子倒是个实在人，似乎比较老实的回答了一些问题：1、 房价绝对没有暴跌，但是出现了两个转折，首先业主愿意坐下来谈谈价格了而不是一味地寸步不让，这种情况从十月份合肥限购就开始了。另外价格开始松动，但是松动的幅度不大一般在2个点到5个点之间。当然有些业主会报出一个较为优惠的价格，但是在他的客户中没有人能够便宜10个点以上，所以谈不上是暴跌。这是不完全统计的滨湖二手房价格变化，项目有降有升，但是幅度都比较小▼这是合肥均价最高的政务区二手房价格变化，大部分小区不降反升▼2、 客户量变少，不是一点，而是大幅度的，在去年夏天这个业务员每天需要带看在6组到8组客户之间，而现在基本上每天平均不到1组，很多同事都提前回家过年了。3、 在去年每15组客户带看，就会带来一组成交，在今年6月份，这个门店一共成交了28套房子，但是今年一月份已经过了三分之二，只成交了一套房子，而且是熟人关系。4、 他们店是一家连锁，合肥市每个区都有门店，他曾经问过其他店的同事，情况都差不多，但是市区内的情况稍好些，门店越偏，这个情况越严重。5、 去年炒房的情况确实很严重，买房的都是外地人。我问他，他是怎么知道的。他说，一打客户和业主的电话都是外地号码，特别是江浙一带的温州人、南京人尤其多。6、 当我问他对今年的市场怎么看，他说价格不会再涨了，估计会落一点，但是不会大落。问他原因，他会是因为人们的对房子价格的预期没有变，更没有落。在限购的情况下一月份蜀山区金隅南七里项目开盘，价格19000多，照样清盘。另外一个项目在经开区的世茂翡翠首府，价格14000，一天去化90%。在这样的情况下，不涨已经是好的了，降怎么有可能呢？这是我后来在网上找到的合肥1月9日开盘的几个项目数据，后三个是合肥郊县的，比较低，并不是房价降了。▼5 五个阶段我有个朋友在全国前五的房地产开发商干过，经历过疯涨大跌的他，曾经给我总结过一套完整的房价周期理论，挺有意思。在他的认识中，整个房地产开发体系中，开发商和客户关注点永远是不同的，客户关注的是价格，特别是总价，我能不能买的起。开发商关注的永远是量，在这个均价的基础上，是100%清盘还是50%，当然价格也关注，但是不是重点。因为价格对于开发商影响的是利润，而出货量影响的是现金流，利润问题是挣多挣少问题，而现金流永远是生死问题。因此，一旦房价进入下降通道，就是开发商在“走量”和“利润”一个选择问题，往往分为几个阶段：第一阶段：价格上升，交易量下滑（不管是自然形成的下滑还是限购造成的）。这个情况合肥10月、11月份市场就是这种情况。第二阶段：价格平稳，交易量继续下滑。合肥12月和1月市场就是这种情况。第三阶段：和第二阶段相比有个标志性情况，就是开发商和投资者对未来预期都开始发生悲观，开发商停止拿地或者减少拿地，一个方面是资金量减少，另外一个方面就是开发商对未来几年的市场的预期悲观，不敢拿地。投资者不敢出手，怕高位套牢。另外开发商情况开始分化：1、 如果开发商后面没有地了或者银行没有大批量的贷款，开发商不存在生死问题，他不会降价，反正卖一套有一套的利润，不妨慢慢卖，说不定过几个月又能遇见“去库存”呢。2、 对于资金链紧张的，开发商一般开始用促销打折手段开始“暗降”，交易量这时候会“止跌”或者“继续下滑”。第四阶段：如果继续下滑，资金链紧张有生死问题的开发商会变暗降为明降，这时暴跌才有可能。同时如果大批的项目出现明降，并且暗降幅度越来越大，同时带动二手房大批一块降，暴跌才算开始。对于新房和二手房关系，永远是新房决定二手房走向，而不会出现二手房决定新房走向的趋势。第五阶段：但是由于人们固有买涨不买跌的心理，会出现房子越降越不买的问题，这种暴跌就会形成雪崩式的连锁反应，没人买房，没人建房，没人相信房子会止跌回升，开发商大批量的死亡，特别是具有全国影响力的开发商的死亡。而中国大部分的三线城市还是处于这个周期的第三阶段初期，国家去年去库存主要目的，就是避免这个市场走到第四阶段甚至第五阶段。对于中国很多二线城市，08年和14年一般已经走到了第四阶段的初期，但是由于国家调控的改变，没有几个城市真正走到了第四阶段的末期和第五阶段。6 而对于我们今天的主角合肥呢？1、 从去年十月到今年一月只是走到了第一阶段，客户量和交易量确实下来了，价格也平稳了。2、 从去年12月到今年1月只走到了第二阶段初期，而且这里有两个注意点，第一就是本次交易量的降是调控所致而非实际市场所致，所以人们的预期没有改变，这从合肥1月第一次土拍土地被一扫而空可以看出开发商的预期没有改变，从金隅、世茂项目开盘清盘可以看出，客户的预期没有改变，预期没有改变，价格很难变化。3、 另外一个问题，去年市场过分好，开发商资金量充足，一般没有生死问题。所以合肥市场想从第二阶段发展到第三阶段，能不能发展到第三阶段，必须等，等等看，即使有也是在今年5、6月份的时候了，等开发商的新房开始“明降”了，土拍没有那么抢手了，开盘不会再清盘了，我们谈这个市场暴跌这个话题才有意义。4、而对于所有的强二线城市来说，告别均价2万是迟早的事，早到是带着点泡沫，类似于现在的合肥，晚到是补涨，类似于重庆郑州武汉这类城市。而杭州南京厦门福州，早已告别2万元时代。因为，即使抛开供求关系不说，货币与人口的洪水，难以阻挡。快来腾讯证券官号（qqzixuangu）参加“牛人大赛”啦！点击“话费天天送”，话费、苹果电脑大派送，更有三重奖等你拿。点击“”，报名即可参加抽奖，100%中奖哦。天下牛人汇大赛官网：，围观牛人操作，牛股天天有！
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发布时间： 08:13:20 &&
来源：中安在线-新安晚报&&
资讯标签：&合肥房价下跌趋势
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核心提示：去年以来，合肥楼市几度引发关注。而最近的这一次，该篇报道中提到的“合肥部分房价几近腰斩”，更是引发舆论热议。不过，记者经过实地探访发现，实际情况恐怕没有那么夸张。为此，记者还特意采访了多位业内人士...
　　去年以来，合肥楼市几度引发关注。而最近的这一次，该篇报道中提到的&合肥部分房价几近腰斩&，更是引发舆论热议。不过，记者经过实地探访发现，实际情况恐怕没有那么夸张。为此，记者还特意采访了多位业内人士，获悉合肥房价所谓&遭腰斩&虽然并未出现，但经过大半年的限购，市场热度有下行趋势，未来不排除新房有降价促销的情况出现。
　　问：房价遭腰斩了吗？
　　答：部分二手房确有理性回调，但所谓&腰斩&太夸张。无视房源本身差距、拿最高比最低，恐怕不严谨。
　　2016年，全国楼市迎来罕见的大行情，合肥也成为其中最引人关注的城市之一。而这次，报道中提到，&合肥房价普遍下跌15%~20%，个别小区房价竟呈现50%的直线下滑，价格遭到腰斩&；还特别提到滨湖，&有个楼盘开盘价为1.1万元/m2，与价格最高时周边楼盘2.2万~2.3万元/m2的价格相比下降了一半还多&，再次引发热议。
　　不过，对此说法，无论是房产业界，还是普通市民，都表达了不尽相同的观点。
　　&滨湖新区一万一的房子？我没见过。&市民周先生看到这篇报道后，觉得有些好笑。上个月月底，他才入手了一套滨湖新区的二手房，价格含税在1.8万元/m2出头。在此之前，他一直关注新房，曾经锁定该区一家楼盘，该盘对外称均价在1.48万元/m2，这是他了解到的滨湖区价格最低的了。
　　不过验资了2次，参加摇号1次，都没能&中签&。现在，这个楼盘也没有加推的动静，周先生决定不等了。经过多番选择、比较，他拿下了周边一个楼盘的次新房房源。&今年滨湖区开的几个盘，都是高端楼盘，单价在2万元朝上；我关注的刚需盘又都没动静。房价下跌我是真心没感觉到。&不过，周先生也说，他倒是感觉滨湖的二手房房价松动了，一方面没那么难买了；另一方面房东也愿意议价。他买的这套二手房，房东就在原报价基础上让了5万块。
　　明尊地产的王彩娟在滨湖新区做二手房中介经纪已有多年，滨湖区楼市的起伏她都看在眼里。对于当下滨湖房价，她认为，&整体面有一定的下跌，但是基于去年不正常上涨之后理性的回调。&她介绍说，相较去年限购前，目前滨湖新区大部分板块二手房均价出现了10%~20%的下挫，而部分板块比如学区板块则依然坚挺。&房价&遭腰斩&的说法很不严谨。&她举例说，不排除有个别房东急于回款，低价处置户型、楼层等都不好的非优质房源。比如同一个小区，因为楼层等不同，房源之间价格差距很大。去年最高点的时候小区卖得最贵的房源是2.3万元/m2，今年卖得最低的房源是1.5万元/m2。如果要这么算跌幅，那就是有点扭曲事实了。
　　问：房价到底怎么样？
　　答：新房价格整体稳定，县域有楼盘降价入市，购房成本在降低；二手房价格和成交量均有下降。
　　那么，合肥的房价到底是什么状况呢？
　　先来看数据。根据国家统计局发布的数据，自去年10月限购以来，合肥房价一改此前上涨态势，开始调头向下。今年3月，房价环比连跌4个月之后，止跌小涨；4月，再度调头向下；5月，继续下跌。二手房与新房基本保持一致走向。
　　再来看市民的直观感受。&感觉合肥房价还是挺高。&市民林女士一直在留意楼市，有购买改善房的打算。她关注到，滨湖区、包河区、高新区、庐阳区上半年都有新盘推出房源，但最贵的售价高达2.99万元/㎡，其他也有不少在2万元/㎡左右。小张则是典型的刚需购房代表，由于预算有限，他和女友将目标锁定在非核心区，比如新站区、经开区、肥西县。这些区域的房价大多在1万元/㎡左右，相比去年还是有所上涨，但涨幅有限。
　　为什么数据与市民感受之间有一定差距？有合肥房产界业内人士表示，统计显示新房价格持续下跌，一方面，政府有一定的&限价&行为，控制房价涨幅，各楼盘此前&加推必涨&的情况不再出现；另一方面，采取&分级备案&，价格较高的房源与价格较低的房源搭配备案。此外，有的开发商也采取了一些手段，比如&精装改毛坯&，以此压低售价，以求顺利备案；再比如&高低配&，以价格较低的特价房来拉低均价&&
　　除此之外，记者也了解到，限购政策出台之后，楼市环境确实发生较大变化，而这也直接影响到房价。以前的价格洼地比如新站区，上半年出货较多，价格稳步小涨；一些原本价格就不低的楼盘，限购以来则基本未见上涨，价格与限购前变化不大；而一些定位高端的楼盘，备案价格并没有掉下来，仍然处于高位。县域方面，则出现分化。限购以来，县域楼盘曾一度受益，出现量价齐升。而目前，少数楼盘已出现降价入市。比如长丰县某楼盘，6月备案价格为11334.94元/㎡ ，与前次备案相比每平方米下降了2000多元。
　　&不管是变相降价也好，还是直接降价也好，合肥购房者的购房成本确实在下降。&合肥学院房地产研究所所长朱德开表示，与去年限购前的高峰时期相比，合肥楼市环境发生明显变化，诸如&号头费&、捆绑销售等现象，整体已有很大好转。相比之下，二手房市场的行情可能没那么复杂。安居客二手房平台数据显示，从去年12月开始，合肥二手房价格呈现逐步小幅下滑的走势。合肥365地产家居网二手房数据分析员则表示，合肥二手房市场上半年同比去年热度明显下降，实际购买力减少，成交量也有较为明显的下跌。
　　问：未来趋势怎么走？
　　答：下半年楼市存在变数，若有政策跟进会进一步影响市场；若上市量进一步加C大，开发商或会降价促销。
　　安徽清源房地产研究院执行院长郭红兵认为，下半年，合肥楼市大环境存在一定变数，即，是否会有更严厉的调控政策出台？比如，包括我省的几个城市在内，当前全国已有多个城市出台&限售&政策，合肥是否会跟进？诸如此类的调控政策，如果有进一步的出台，将直接影响市场走向。当前，合肥楼市分化行情已经较为明显，未来如果上市量进一步加大，开发商降价促销的情况就可能出现。尤其在一些楼盘密集的区域，项目间并无太大差异化，同质化竞争的压力之下，可能出现各类促销手段。
　　值得一提的是，下半年，合肥市场上或将有不少高端楼盘上市。目前来看，大部分高端楼盘真正差异化的东西并不多，这也决定未来一段时间内，竞争将十分激烈。目前来看，限购政策短期内解除的可能性很小，需求端变化有限；开发商当下因为价格限制等原因，推盘不是很积极，但这个情况预计三季度开始会有变化，届时市场上关于客户资源的争夺或一触即发。不过，直接降价的方式或许不太可能出现，变相降价、优惠促销的概率较大。
　　二手房方面，在之前记者的探访中，部分中介表示和去年相比，今年的生意不太好做。不过，对于下半年的市场，不少经纪人却持乐观态度。比如新泽地产总经理牛文说：&去年没满足条件的，今年很多人都交满了一年社保，手里有点钱，又想留在合肥，下半年就可能会考虑先买房子。&牛文表示，7月份才过十天，有的门店已经售出5套房子了。
　　而合肥365地产家居网二手房分析师金红芳则表示，房地产市场受政策调控影响较大，若在现有政策不变的情况下，下半年，合肥二手房市场或将延续上半年的市场行情总体趋稳。另一方面，因为二手房市场自主交易的自由性以及区域的差异性，在价格方面，下半年部分学区房以及优越地段的二手房房价依然坚挺甚至微涨；同时，之前在去年大幅上涨的价格虚高小区或将部分降价，回归正常价格区间。
　　本组稿件由李海云记者胡霞利姚一鸣见习记者张至卿采写
　　原标题：合肥房价到底什么情况？业内人士：有下跌趋势，但说&腰斩&就过了
责任编辑：吴晓雯当前位置：&&&正文
2018年合肥房价有可能会跌吗？别做梦了！
08:58:18&&&&来源：小易论楼市 1543次
摘要：2018年合肥房价有可能会跌吗？别做梦了！
这是一个比较有挑战性的话题，我首先是从知乎上看到的，感觉难有切入点。恰好这两天，几个网络大V在探讨合肥的房价，观点出现了分歧，我觉得可以从他们的分歧说开去。
昨天，上海的杨红旭一篇名为《放眼全国，合肥楼市压力最吓人》的文章，引起了合肥房地产界的轩然大波。这篇文章中，杨红旭引用的数据是合肥的存销比，在过去9个月中，合肥库存从去年的2个月，暴增至今年的9个月，存销比同比飙升86%。如果去年合肥对应的是全球房价涨幅第一，那么今年情况大家请自行脑补?
关于存销比
其实对于存销比来说，我一直都觉得这个词非常可笑。就像是你在高架桥上突然遭遇堵车，你的瞬时油耗从7升/公里骤升至16升/公里，你就直觉地认为这辆汽车真不省油一样。油耗变化是一个动态过程，根据旅程长短和路况差异也有不同的情况，更何况房价呢?
存销比从某种意义上来讲只是一种瞬时油耗。如果一直堵车，就好像房价横盘，那么我们的汽车油耗就一直变大，对比房价存销比就直线上升。如果走走停停，就好像楼市的剧烈震荡，那么我们的瞬时油耗就又出现走的时候变低了，而停的时候又缓慢上升了，对比房价就是涨涨跌跌。当拥堵解除，汽车的油耗会急速下降，对比房价就是急速上升。
所以在开车的时候，我从来不看瞬时油耗，只看短途油耗，我认为瞬时油耗对于判断汽车是否省油来讲，基本没有太大的意义。关注瞬时油耗，真不如关注红绿灯倒计时和预测路况拥堵情况来得直接。
对于房价来说，存销比更大的意义在于判断市场温度，和下一步房价的瞬时走势，更多是反映房价短周期上的变化情况。对于房地产这种庞然大物，长周期长达5-6年，中周期也要2-3年，短周期则半年或者几个月而已。我们买房子，从签合同到办完房产证，交易周期大部分情况下都要3个多月，期房周期则会更长，可能覆盖一个中周期甚至长周期。
那么短周期的房价涨跌其实跟大部分人真没什么关系，顶多像股票一样，看着纸面数字红红绿绿，但如果你买的股票在停牌期，其他股票短期涨多少或者跌多少，跟你又有什么关系呢?
合肥房价表现
其实在四小龙里面，合肥和苏州两个城市的房价表现较为弱势一些。苏州最早出现回调，已经盘整一年多了，合肥紧随其后。厦门表现最为强势，南京其次，两者都是在限购之后仍然坚挺上涨。
合肥自今年初以来，房价一直下跌，从1月份最高点的14996元/平米，降到当前的14563元/平米，降幅达-2.92%。这其实仅仅是回调到了去年限购时的水平，相比于去年一整年合肥75%的涨幅，实在不值得一提。
值得注意的是，上边的合肥房价走势，我截取的是安居客的数据。安居客数据其实是各个二手房房东的报价，因为数据庞大，具有统计意义，它的走势是基本可信的。但这种走势仅反映挂牌价格，体现的是房主的预期，实际市场价格应该减去议价上的差值。所以上面的图表走势，并非反映二手房市场的真实成交价格走势。
我上篇文章分析了合肥8月份的实际成交价格走势，采用的数据是链家的成交价格，这种走势其实更具有参考意义。从过去10个月的成交数据来看，除了5月份在成交量和成交价格上，出现了相对较大波动外，合肥市区平均成交均价基本维持在1.65w上下，最大浮动空间不过3.26%，房价表现特点还是平稳。
从成交周期和议价空间上来看，成交周期已经触顶，议价空间也一直呈下降趋势。这说明合肥房价触底特征越来越明显，呈现稳定或趋微升的态势。
合肥库存和房价涨跌的关系
对于合肥库存的判断，是存在争议的。合肥目前积压了许多已经卖出却没有备案的新房，一种说法是2万多套，还有一种说法是3万多套。但不管是哪种说法，杨红旭抛出的存销比数据都是有待商榷的。
从我所统计的合肥真实备案数据来看(采自合肥物价局备案网站)，合肥今年前7个月平均每月备案不到3700套，几乎只相当于去年同期的一半。如果将未备案的2-3万套也统计进去，那么保守来算，每个月实际备案量应增加3000套左右，这个数据跟去年几乎是相差不多的。所以杨红旭所提出的存销比其实基本不足信。
年合肥住宅每月销量
上个周期2011年3月底合肥出台限购，限购政策跟今年一样，也是1年社保或者纳税证明，我们看到销量随即出现断崖式下跌，几乎也只是限购前的一半，跟今年的情况如出一辙。但是限购期满一年之后，合肥新房销量便出现大幅反弹，2012年销量几乎恢复到限购以前。
我们再来看合肥历史库存和房价的关系。年，在4万亿投资及房地产救市的情况下，合肥库存急剧下降，当库存跌至40000套这个临界点时，合肥房价开始出现大幅攀升。2011年限购之后，合肥库存慢慢回到40000套，我们看到这个高于或者持平40000套的状态一直持续到2015年初，这4年之间合肥房价每年涨幅基本上都维持在个位数。
2015年房地产救市和去库存政策提出之后，合肥库存一年之内，跌至历史最低点，只有10000套左右。这个数字比上个周期2010年7月份库存最低点的23000套还低得多，然后我们就看到合肥房价疯狂飙升，涨幅也远远超过年的上升周期。
如果按照上个周期限购之后次年2012年的月均销量近7000套计算，合肥涨跌的存销比节点在6个月左右。也就是说，如果存销比低于6个月，合肥房价是有上涨冲动的，如果高于6个月，那么大概率横盘或者微跌(涨)，也就是稳定。
其实合肥真实库存，仍然在40000套以下，而今年国庆限购一年期马上就到了，潜在满足限购条件的刚需逐步解禁，到时候月均销量究竟会攀升至多少我们不得而知。但如果按照历史规律来看，再结合现在的金融环境，我觉得出现微涨的可能性会更大一些。不过一旦出现大涨，限购说不定还会收紧，社保或者纳税证明或许还要延长至2年期。
房地产市场终究是政策市，前面文章我们分析过年中经济会议的论调，那就是保持房地产市场稳定，这个政策落实到合肥，其实完成得相当完美。我相信不管明年房价是涨是跌，政策一定会把房价重新拉回到稳定的底线上来，所以我认为2018年合肥房价大概率是稳定或者微涨。
责任编辑：汪薏文
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