棚改货币化安置会成为“潘多拉魔盒”吗？_新浪财经_新浪网
棚改货币化安置会成为“潘多拉魔盒”吗？
棚改货币化安置会成为“潘多拉魔盒”吗？
　　棚改货币化安置会成为“潘多拉魔盒”吗？
　　摄影：邓攀
　　在不可预见的未来，棚改的货币化安置手段何去何从？
　　文 |&《中国企业家》记者 李艳艳
　　编辑 |&王芳洁
　　春节后才分管地产的倪虹，担任住房城乡建设部党组成员、副部长至今已满三年。7月12日下午，在住建部组织召开的工作会议上，他提出“应该带着感情做棚改”。这源自一部名为《安居》的现实题材片，他看后十分感动。前些天，他去黑龙江，看到老楼坍塌的区域，觉得当地状况很难，“还是要搞棚改，但是要精准。”他还致谢财政部和发改委，在这10年来投了一万亿到棚改，“真是投钱了。”
　　倪虹提到，5月19日，住建部出台进一步做好调控的通知，具体内容包括调供给、编制市场规划、控制资金流入房地产炒房等，希望能稳地价稳房价，保证市场平稳发展。他说，目前大家对棚改有些偏激议论。“大家得守规矩，市场不能是乱的，不然好政策会被念歪。”
　　值得注意的是，住建部提出，对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。
　　如此看来，国家发钱让买房，这样的好日子似乎要到头了。前不久，市场传出国开行“收回棚改项目地方行贷款审批权”的消息，随即引起全国楼市的连锁反应。其中，尤以三四线城市震动最为剧烈，并引发地产概念股的整体震荡。虽然棚改货币化收紧的消息，后来得到国开行辟谣，但多家证券机构表示，当前政策对于推进货币化安置的意愿下降，棚改对于地产的拉动作用趋势放缓。
　　过去4年间，棚改货币化安置堪称地产销售的“幕后功臣”。货币化安置可以直接拉动当地商品房销售，带动去库存，棚改拆迁后形成的刚需购房群体进到商品房市场，也会刺激房价上涨，开发商进一步补库存，间接拉动地产投资。不过，随着三四线库存去化压力的减小，这种政策性红利正在淡化，诸如拉高房价、引起地方债务危机的争议却越来越多。
　　炙手可热的棚改货币化安置，恰如潘多拉开启又关上的盒子，这里面装满了政策部门及老百姓关于美好生活的希望，也储存着利益相关者的贪念与市场的疯狂。在不可预见的未来，这股力量还将会带来什么？
　　打开“魔盒”
　　当天的工作会议上，除了倪虹，住房保障司司长曹金彪，住建部新闻发言人秦海翔，发展改革委投资司处长谭成文，财政部综合司处长高峰均到场参会。住建部表示，今年1月至6月，全国棚户区改造已开工363万套，占今年目标任务的62.5%。下一步，住建部将在加大棚改配套基础设施建设力度的同时，依法依规控制棚改成本，严禁违规支出。
　　根据网易房产报道，住建部明确提出三点要求。其一，因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；其二，商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。其三，进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。
　　棚改，全称棚户区改造。“棚户区”一般指城市中结构简陋，抗灾性差即抗震、防火、防洪性差，居住拥挤，功能差、居住环境差、无道路、无绿化、无公共活动场地、采光通风差的房屋集中的地方。棚改的安置方式主要有两种：货币化安置和实物化安置。实物化安置就是政府给被拆了房子的住户置换房子，货币化安置则是政府给需要安置的住户发放资金让其自己购房。货币化资金安置的主要提供方是国家开发银行、农业发展银行以及部分商业银行。
　　2005年，辽宁省率先启动矿区和老工业区棚户区改造计划，标志着我国棚户区改造工程的启动。截至2014年的十年间，国家一共改造了2000万户，约每年改造150万户到200万户。不过，彼时的“棚改”更多与民生工程挂钩，跟商业性质的房地产行业没有多少关联。
　　国内具有规划性质的棚改历程要从2014年开始，体现在当年的人大政府工作报告中，并提出到2020年基本完成城市棚户区改造的任务。其中，2014年至2017年的规划棚改目标分别为470万套、580万套及600万套。《2018年人大政府工作报告》内容显示，（五年来）棚户区住房改造2600多万套，农村危房改造1700多万户，上亿人迁新居。同时，启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。
　　值得关注的是，2014年，国务院提出加大改造建设力度、创新融资体制机制和加强组织领导等三项要求。其中影响最大、对房地产影响最为深远的，是“创新融资体制”的PSL融资。
　　将实物安置转为货币安置后，棚改井喷的“潘多拉魔盒”由此打开。棚改货币化安置的实质是将大量棚户区住房拆掉，然后通过央行提供贷款，经由国开行、地方政府将资金提供给棚户区居民，让其购买当地商品房，从而在短期形成巨大的购房需求。因而，PSL的投放情况将在很大程度上决定棚改政策力度。
　　创设PSL之后，央行开始投放巨量货币，且在贷款利率及年限上非常宽松。在2014年、2015年和2016年，央行新增PSL分别为3831亿元、6981亿元、9714亿元，复合增长59%。截至2017年1月，PSL总额达2.11万亿，同比增长73%。根据华创证券统计，PSL利率曾从2014年的4.5%，降至2015年11月的2.75%。此外，国开行和农发行棚改专项贷款的利率水平基本维持在4.14%-4.99%，平均低于基准利率14.9%，且贷款期限在20-25年不等。
　　相较实物补偿，货币化补偿具有多重优势。某国内地产行业调研机构分析称，“PSL一个杠杆达到了楼市去库存、拉动当地GDP、化解地方债务风险、推动民生工程四个目的。”该机构认为，从政府的角度看，货币补偿能够缩短安置周期、节省过渡安置费用。从宏观调控角度看，货币补偿具有消化社会存量住房，帮助房地产市场库存出清的作用。
　　事实上，棚改货币化安置堪称去年地产销售的“幕后功臣”。2017年，由棚户区改造货币化安置带动的商品房住宅需求为31059万平方米，占商品房销售面积比例18.33%，占三四线城市商品房销售面积比例28.50%。
　　三四线城市的“得与失”
　　说到去库存，近几年三四线城市的楼市主题皆与此相关。2014年以来，我国房地产调控政策以“去库存”为主题。受益于中央近两年大力推行去库存及棚改PSL，积压多年的房源得以快速释放，并流入市场。2016年春，时任住建部部长陈政高首次公布了2016年全国棚改货币化安置带动当年住宅销售面积2.5亿平米，占比全国住宅销售面积的18%。对三四线城市而言，这一比重更大。
　　湖南省岳阳市作为中部三四线城市典型，年货币化安置比例为74%、98%，估算带动住宅销售量占全市36%和53%（住宅总销售面积分别为477万平米和524万平米）。在去化周期上，岳阳中心城区库存面积去化月数，自2015 年初的18个月，下降至2015年末的14个月，之后下降至2016年末的11个月。2017年2月末，这一数字降至10个月。
　　值得注意的是，地价、房价的上涨，与库存的下降亦步亦趋。公开资料显示，2016年岳阳中心城区地价上涨了21.9%，住宅销售均价上涨15.4%。不仅中部，经济实力与人口流量相对占据优势的东部三四线城市，在受到去库存压力与棚改货币化的“能量”刺激后，去化迅速，房价步入高位。
　　受制于人口增速缓慢及产业外迁，江苏常州曾被外界称为“鬼城”，其房地产市场一度库存高企。根据数据，常州市区（不含金坛、溧阳）商品住房累计可售面积最高峰为2014年8月的824万平米，去化周期为21.4个月。当地政府采取多种手段解决库存问题。除了限制供给之外，还采取少建甚至停止兴建实物保障性住房、回购一些房屋的办法控制供给。
　　为控制房价的相对稳定，常州市政府在政策上颇有创新。利用租赁社会存量房来提供公租房、棚改中使用“房票制度”，部分避免了三四线城市常见的保障性住房供应过分冲击商品房市场的现象。
　　综合统计发现，2016年以来全国部分地区出台的“去库存”政策，大都与棚改相关。比如，2016年3月，针对保障房供应相对饱和、商品房库存高企的实际情况，云南省今年起将不再新建公租房，并加大棚户区改造的货币化安置力度，打通保障性住房消化商品房的通道。同期，新疆省规定，提高保障房与商品房转换比例，提高棚户区改造货币化安置比重。2016年4月，湖北省要求，各地棚改货币化安置比例将不低于50%。
　　三四线快速去库存的节奏带来了本地房企的大洗牌。更多一线开发商进入当地市场，他们丰富的开发与运作楼盘的经验有助于当地房地产市场的回暖。根据统计，以西南样本三线城市为例，2015年当地前十大地产开发商中一线房企仅占一席之地，而2016年一线房企上榜3家，市占率从2.3%迅速上升至 12.7%，本地房企从近三百家规模减少至两位数。
　　值得警惕的是，随着全国龙头房企入驻，行业市场化进程将进一步推进。上述机构证券分析师王胜称，土地财政将转变为高价卖地，进而推动当地房价上涨，利好三四线龙头开发商。“以前三四线城市的地产开发在商业运作模式上不太成熟，土地开发以协议转让为主，而非招拍挂形式，这种土地财政以多卖地为主，而非拉高地价。”
　　利益关联方的争议时刻
　　与楼市调控冲击一二线城市地产销量不同，棚改货币化安置政策的加码对三四线城市地产销量形成支撑。然而，伴随着去库存压力的减小，棚改货币化政策在收效同时，也面临着诸多争议。
　　“棚改就是人为制造刚需，国开行出资，地产商开发获利，拆迁户拿钱形成一大批中产阶级，同时一大批拆迁收入又进入房产。国开行发行的资金被房产楼市锁住而不必担心通货膨胀，拉动GDP增加税收地方获利，各商业银行房贷量增加获利，房价升高炒房客获利，可谓多赢。”接触到近期“棚改货币化收紧”的消息后，某地产领域资深研究人士稍显愤懑。“只有刚需的压力增大，实实在在当了回被割的韭菜。”
　　某不愿具名的一线土地市场分析师称，当三四线所积压房子去化后，地方政府除去土地财政，也会有相当数额的土地增值税等税费收入。根据增值税计算法则，“销售收入减去抵扣费用（抵扣费用包括：土地款+建安成本+销管费用+财务费用等），算出增值额和增值比例，再按照梯度来计算土增税。“楼市火热，土地出让数量和价格提高了，相关赋税肯定水涨船高。”
　　藉由棚改货币化安置对快速去库存的有利影响，利益相关方得到的土地红利引人关注。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从土地增值税的角度看，税费和地价的关系，某种程度上体现出地价上涨和土地财政的关系，相关收益增加符合预期。
　　多位从事地产前期拿地工作的TOP20开发商人士对记者表示，“棚改的目的在于加快城镇化建设，并非想抬高房价。”前几年（地方政府）有很大的库存压力，房子难卖，价格就低。这几年去库存比较厉害，炒房的进来了，价格上去了。“棚改货币化起到了推波助澜的作用。”至于政府部门收取的“税费收入”，“相比于庞大的棚改贷款支出和巨量的土地财政，这点钱不算什么。”
　　棚改货币化收紧的事情，得到了国开行辟谣。但多家证券机构表示，当前政策对于推进货币化安置的意愿下降，棚改对于地产的拉动作用趋势放缓。分析师姜超称，三四线城市地产库存去化周期已降至多年新低，进一步去库存必要性已降低。而地产销售高增带动三四线房价涨幅持续扩大，有带来新泡沫的风险。
　　“地方债规模有没有扩大，会不会形成不可控的债务危机？在过去一段时间的去库存运动中，新的库存又形成了，但房价却今非昔比，楼市形成堰塞湖，怎么疏解？”克而瑞机构高级分析师崔秀程认为，目前应该关注到棚改货币化背后的潜在危机。此外，棚改降温对于地方政府的土地出让收入可能会有负面影响，从而间接影响城投平台潜在的收入或者现金流入。
　　“城市的成功，最关键是城市产业做实，经济保持一定的发展增速。常州尽管出现了楼市的调整，但始终都是一个充满活力的城市。”中信证券某不愿具名的分析师表示，从地产政策来看，最关键的是，“（当地政府）要容忍减少供应土地”。“由于经济健康，一个财税收入400多亿的城市仍有足够的能力在短期拒绝土地市场的诱惑。”
　　“没有经济基础，泡沫终将是泡沫。”崔秀程表示，“接下来货币应该偏宽松，但是定向给棚改的资金变少后，原本宽松的货币还会流入到房地产中，但绝不会是发展能力不足的三四线城市，应该是一二线城市。”
　　目前，常州城镇化率已达到70%，人均住房面积大幅超过全国平均水平。即使今天去库存较为成功，长期维持600多万平米的商品住宅成交仍然困难，此外，商业地产风险依然不容忽视。“从常州的案例可以清楚发现，去库存不是为了重新拉动房地产开发投资，而是消化历史风险。在去库存取得一些成功的前提之下，下一步重要的是培育新的经济增长点。”上述分析师称。
值班编辑：高欢欢
审校：张弘
责任编辑：王潇燕
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更新于& 22:36
棚改最新定调：不搞一刀切，货币安置从严证券时报网昨天7月12日，住建部等召开的吹风会，为棚改政策进行了详细解读。棚改政策到底收紧了吗？货币化安置政策将如何变化？哪些地方项目将失去专项贷款支持？都有新的定调。要点速览：1、棚户区改造要继续；2、安置政策要调整，房价涨幅压力大的地区要以实物安置为主；3、控制棚改成本；4、对违反政策要求的，不予专项贷款支持。此前，一则&国开行棚改项目审批权限上收总行&的消息引发市场关注，一时间&全国棚改叫停&、&棚改贷款一刀切&、&房地产市场重大利空&等解读也引发了市场的恐慌和地产股的连续下跌。今日，住建部召开媒体吹风会，对备受关注的棚改政策进行了官方详细解读。住建部副部长倪红、住建部法规司司长曹金彪、住建部新闻发言人秦海翔、国家发改委投资司处长谭成文、财政部综合司处长高峰参与了本次会议。棚改工作意义重大住建部首先强调，党中央、国务院高度重视棚户区改造工作。住建部还强调，棚改取得了历史性成就。棚改的持续推进，对稳增长、促改革、调结构、惠民生发挥了一举多得的作用。一是改善了棚户区居民住房条件。年，全国棚改累计开工3896万套，帮助约1亿人&出棚进楼&。二是促进了以人为核心的新型城镇化。截至2017年底，全国累计开工改造林区棚户区166万套、垦区危房238万套、国有工矿棚户区305万套。三是促进了房地产市场平稳健康发展。房价上涨较快城市，通过新建棚改安置住房，增加了住房供应；房地产库存多的城市，通过棚改货币化安置，促进了房地产去库存。四是提升了城市功能和综合承载能力。五是带动了投资消费和经济增长，年，全国棚改完成投资约6万亿元。下一步棚改四项重点工作在肯定近几年棚改工作成绩的同时，住建部还对今年的棚改工作进展和下一步重点工作安排进行了介绍。住建部表示，2018年《政府工作报告》强调，启动新的棚改三年攻坚计划，今年开工580万套。1&6月，全国棚户区改造已开工363万套，占目标任务的62.5%。对于下一步的棚改工作，住建部表示，将会同有关部门单位，按照新的三年棚改攻坚计划的要求，指导督促各地扎实推进棚改工作，切实把好事办好，并提出四项重点工作。其中，对棚改货币化安置提出了明确要求，即商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。这四项重点工作包括：一是，切实抓好棚改项目建设。各地应当及早开工新建项目，加快建设续建项目，加大棚改配套基础设施建设力度，努力做到配套基础设施建设与棚改安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用，严格工程质量监督管理，让更多困难群众早日&出棚进楼&，住得放心、舒心。二是，依法依规控制棚改成本。各地要树立精打细算理念，严格依法依规办事，严禁大手大脚花钱，严禁违规支出，确保按合同约定及时偿还棚改贷款，努力实现市域范围内棚改资金总体平衡。三是，进一步合理界定和把握棚改的范围和标准。各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则，切实评估论证财政承受能力，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围，重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。四是，因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。部分地区新项目不予专项贷款支持对于备受关注的棚改货币化安置政策，住建部强调，2016年以来针对部分库存不多地区货币化安置比例仍高的问题，已经采取了明确措施，包括开会督促其调整棚改安置政策，要求其控制棚改货币化安置比例，对该类地区仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，国开行、农行棚改专项贷款不予支持。住建部表示，2015年以来，住建部会同有关部门单位，指导各地因地制宜实施棚改货币化安置，商品住房库存量大、消化周期长的市、县，要完善政策措施，引导棚改居民选择货币化安置方式，既促进房地产去库存，也避免重复建设。2016年以来，一些地方在房地产市场发生变化、商品住房库存已经不多的情况下，没有有针对性地及时调整完善政策，棚改货币化安置比例仍然偏高。为此，住建部通过召开会议等方式，督促这些商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式。2017年8月，住建部会同发改委、财政部等六部委联合印发的《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》明确，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式；11月，住建部会同国家开发银行、农业发展银行印发的《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》进一步明确，对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。业内人士点评&目前看，整体市场对棚改政策非常敏感，因为这是支撑最近几年楼市最关键的因素，特别是三四线城市，严重依赖棚改的货币化安置。&中原地产首席分析师张大伟说，在事实上，货币化安置造成了大量的购房需求，而部分城市的库存不足情况下，这些需求放大了购房紧张情绪。张大伟认为，棚改的数量将减少，这已经是2018年的政策要求，另外货币化安置的逐渐收紧也已经是趋势，但&一刀切&的可能性不存在。对于此次住建部会议内容，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次住建部对于棚改的工作态度是有所转变的，这和此前国开行的政策有点类似，这也和当前房地产市场的基本面有所变化有关，是接下来房地产市场参与者需要关注的内容。严跃进认为，从此次会议内容可以看出，今年上半年棚改任务的完成情况还不错，但反过来也说明，棚改的急迫程度相对是降低的。未来棚改的基础设施建设等力度依然会强化，但是棚改背后的金融财政工作预计会有收紧的导向。此次会议政策有三点值得关注：第一、棚改因地制宜的思路会开展，尤其是提到了会根据财政能力来决定棚改工作；第二、针对库存数据进行棚改工作，对于库存规模不足的，棚改工作可以适当放缓，而对于库存规模较大的地方，则依然强调棚改去库存的政策思路；第三、棚改依然会强调实物安置和货币补偿的做法，所以也不是说货币化安置会退出，只不过会基于各类实际情况展开。
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发表于 10:06
实质一样，就是不搞货币安置，放这个风就是怕跌的太快
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发表于 10:07
有的解读为救命稻草！呵呵
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家徒四壁，满面春风！
发表于 10:07
引用:1实质一样，就是不搞货币安置，放这个风就是怕跌的太快明智解读！
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家徒四壁，满面春风！
发表于 10:19
这不就是确定不再货币安置了。
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发表于 10:22
几个房空都是去年开始唱空 到今年打脸啪啪啪
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发表于 10:42
椒江的二手房价是在去年8-9月份冲顶的，之后就基本没有什么成交量了，当然二手房报价持续攀升，近一年下来，中介关店的还不多，但是从业人员已大幅缩减，因为长时间不开张混不下去不得不改行。开发商一手新房自去年8-9月份起，到上半年，确实在稳步上涨，但其实是一种跟随二手房价补涨的行情，总体相对理性。但是，到今年的6-7月份，也是冲顶的态势，下巴年掉头向下，不可避免！有最后的接盘侠，也有更多的理性的潜在购房户，在对大势做出一个判断后，已纷纷暂时放弃购房计划，转为观望。近一年内高点入手的实力不强的接盘侠已经开始纠结和恐慌，可在19楼看多不少类似心态的流露，哈哈。本人也是原计划今年下班入手预算四百万的改善型房子（好位置确实仍然需要关系），但是根据形势的发展，我已经调整计划，打算暂时放弃，因为可能过两三年买现房，更划算，眼下股市低点，经济萧条，手头资金或者换点股票，或者银行理财买买，生活绝对悠哉的！哈哈。（其实我现在已经住的挺好，也是受这个潮流影响说要改善一下，一切都是贪念惹得）
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家徒四壁，满面春风！
发表于 22:36
似乎跟我没关系
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城市棚改任重道远 货币安置不宜退出
――对益阳市货币化安置的现状与对策的调研报告
来源：投资科 发布时间： 查看次
5月9日前后，益阳市统计局会同益阳市房管局对市中心城区、南县、沅江市等地货币化安置的现状进行了调研。现将有关情况汇报如下。
一、益阳市棚户区改造及货币化安置的现状
（一）从数据分析看
自2010年以来，我市棚户区改造进入快速发展期，9年时间，全市共完成17.78万户城镇棚户区改造任务，其中实物安置5.13万户，综合整治（改扩翻建工程）2.79万户，货币安置9.86万户，货币化安置户占棚户区改造的55.5%。全市棚户区改造及货币化安置的运行特点：
1.棚户区改造任务与需求逐年增加。年间，全市棚户区年度改造任务分别为0.8万户、0.8万户、1.04万户和1.48万户。年间，我市棚户区改造力度明显加大，年度分别完成2.32万户、2.24万户、3.32万户和3.52万户。2018年年度计划棚户区改造2.25万户，实际需求远超目标。
2.货币化安置率呈螺旋式上升，去年已达峰值。我市年年度货币化安置率分别为79.8%、50.4%、34.6%、45.4%、39.8%、35.2%、57.9%、84.5%和52.1%。去年我市货币化安置达84.5%。
3.中心城区和各县市货币化安置率相差较大。9年间，在中心城区（三区及市直相关单位）完成棚户区8.27万户，其中货币化安置5.08万户，货币化安置率为61.4%。安化县、桃江县、沅江县和南县分别完成棚改2.66万户、2.48万户、1.89万户和2.5万户，货币化安置率分别为30%、38.3%、51.3%和63%。
（二）从调研情况来看
全市棚户区改造有代表性的有两种不同模式。一是南县模式，二是沅江模式。
南县模式：棚改工作已按下“快进键”，通过3P项目实行组合拳，以棚改项目为载体，兼顾“故土难离”和“消化房产库存”两方面因素，打破了以往“就地拆建再安置”的传统做法，实行“货币安置和就地安置与异地安置相结合”的安置政策。对全县棚改项目实行统筹规划，新开工棚改项目实行100%货币化安置。棚改工作推进非常迅速，迎来集中突破期。
沅江模式：在城市化发展进程中，“城中村”是一道绕不过的坎儿，也是一块难啃的“硬骨头”。以“城中村”改造为主要突破口，以政府购买服务的方式，采取产权置换(安置房)和货币化安置相结合的办法，推进棚户区改造，安置的城中村改造项目，不仅便于居民自主选择安置地点、及时安置到位，也有利于本地房地产市场释放刚需和政府拓展城市发展空间，实现了居民得实惠、政府得公信、企业去库存的三方共赢目标。由于产权置换(安置房)存在过渡期长、拆迁成本和财政负担沉重等诸多问题，正逐步被取消，货币化安置正成为新的方向。
二、棚户区改造中货币化安置的利与弊
在棚改的安置过程中，为稳定房地产市场，消除库存，国家倡导、推行货币化安置。货币化安置的机制如何？根据相关政策和地方实践，棚改货币化安置主要有三种方式：一是地方政府向棚改居民直接发放现金补贴，棚改居民自主购买商品房实现棚改安置；二是地方政府向棚改居民发放房票，用于购买符合棚改房源资格的商品房（一般由地方政府搭建平台、组织房源），随后地方政府向开发商兑现房票；三是地方政府以一定折扣价格从开发商手中采购商品房，作为棚改安置住房。
货币化安置的资金来源，一是中央、省级和地方政府安排的可用于货币化安置的专项资金，我市这部份资金占全部拆迁补偿金的13%左右，我们称为政策引导资金；二是政策性银行棚户区改造贷款中按规定可用于货币化安置的资金（其中一类典型做法是由省级平台公司对棚改贷款进行“统借统还”，地方政府或相关实体作为用款人承担还款义务，还款来源包括未来房地产销售收入、土地出让收入等），这部分资金占补偿金的87%左右。
（一）货币化安置的优势
从调研情况来看，货币化安置有许多好处。
1、提高效率。过渡期短。其他拆迁安置方式的过渡期一般较长，而采用货币化安置的方式，被拆迁者不用等太久，政府也能节省大量过渡安置费。货币化安置所需的房子直接来自于存量房市场，可去库存，加快房地产的建设周期。选择度高，更好的满足不同人群的需求。老百姓从棚户区搬出以后，就可以住进楼房，而建设房子至少要三年甚至四年时间。这样，动迁群众就免除了周转、过渡之苦。
2、群众乐意。对于选择货币化安置的群众，可选择当地政府提供的市场存量房，也可在房源信息平台上选择购买其他区域的新房或二手房，棚改居民所面对的是大量的存量房源可选择，通过房源信息平台的整合，居民更容易选择到户型格局、地理位置等方面满意的房源。
3、稳定市场。虽然棚改货币化安置并不能直接增加房地产新开工和建设规模，但近几年政府要求扩大棚户区改造中货币化安置的比例，相关棚改居民从而直接或间接地进入商品房市场。它有助于加快三四线城市房地产销售、降低房地产库存，进而提振市场情绪、支撑房价，最终支持整体房地产新开工和建设规模。棚改货币化安置是房地产销售稳健增长的重要支撑。去年年初以来棚户区改造“货币化安置”的占比大幅提高。
4、带动产业。货币化安置通过消化市场存量住房，一方面通过大量的改造资金注入房地产市场，能够有效止住房地产市场下滑态势；另一方面通过引导棚改释放的刚性需求，进一步带动相关上下游产业的投入，从而保证整个房地产产业链的正常接续；同时通过国家政策性贷款支持，有效发挥资金流通作用，促进地区经济正常健康发展。
（二）货币化安置中存在的问题
1.货币化安置前期资金压力大。货币化安置推行以来，货币补偿资金成为政府拆迁过程中的最主要支出。按照政策，被征收人签订协议并按期腾空后，补偿资金需一次性支付到位。这在一定程度上造成政府前期筹集资金需求大、资金压力大。
2.靠银行贷款无异于负重前行。利用国家棚户区改造政策性机遇，积极争取国开行、农发行等政策性银行贷款支持，但贷款利息仍是一笔不小的支出，仅靠银行贷款无异于负重前行，并非长久之计。
3.弱势群体更期望于实物安置。现有房地产市场量价齐升、库存低的现状会影响货币化安置比率。目前房价上升了，但拆迁补偿费没有提高，特别是部分弱势群体原本住房面积不大，补偿金额有限，很难买到小户型的住房，他们更期望于实物置换。
三、对策与建议
随着房价的上升，预计2018年货币化安置对房地产销售增速的贡献可能会明显消退。但城市棚改任重道远，货币安置不宜退出。我们认为目前我市货币化安置与实物安置的比率为3:2比较合适。并提出如下建议：
1.合理宣传引导，提高安置标准。应通过加大政策宣传来提升货币化安置的认可度，引导被征收人合理选择货币化安置，由“要我拆”变为“我要拆”，为棚户区和城中村改造营造良好的社会氛围。提高货币化安置标准。为使被征收人拿到补偿款后能买得起合适住房，还需要根据益阳市房地产市场价格和物价水平，适当提高货币化安置标准，使货币化安置整体价值等同或略高于产权安置利益空间，打通安置房与商品房连通渠道。
2、扩宽融资渠道，减轻政府压力。要解决融资工作中的资本金不足问题，把握好国家棚户区改造政策性机遇，积极争取国开行、农发行等政策性银行贷款支持，降低融资成本。同时，加强与国企、央企对PPP合作模式运作的探讨和实践，适时推出PPP模式，形成财政资金引导、社会资本广泛参与的多元化融资结构。
3.吸引房企加入，聚集住房资源。可在充分尊重被征收人意愿基础上，由政府建立公开采购平台，邀请多家房地产开发公司加入，帮助被征收人获得更加质优价廉的合适住房。政府可对提供房源的房地产开发公司予以一定税费优惠，提高企业参与积极性。
4.盘活土地资源，有效推进棚改。要切实改变“拆迁跟着项目走”的模式，实行“项目跟着拆迁走”，通过整村打包的方法，推进周边旧厂房、旧市场、旧住宅区整体搬迁改造。同时，注重合理利用低效用地再开发政策，提高土地附加值;完善配套设施建设，引进优良的学校、医院，进一步提升综合服务功能，集聚人气。
5.完善住保体系，防止地推房价。要完善住房供给和保障体系，保持房地产调控政策的连续性和稳定性，因城施策、精准调控，防范化解房地产风险，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，形成商品房、政府保障房、租赁住房、共有产权房供应格局。配合国土部门，完善商品住房库存状况与住宅用地供应挂钩机制，改进土地出让方式，防止高价地推涨房价。保持高压严查态势，严厉打击开发企业和中介机构违法违规行为。房地产调控方面，保持调控政策连续性稳定性。在全市上下营造出有力、有效、有序推进棚改的良好氛围。
(供稿：市统计局投资科 胡文武)
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