如何判断开发商是否靠谱？你真的知道吗？ - 房天下买房知识
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如何判断开发商是否靠谱？你真的知道吗？
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[摘要]买房是一件大事，因为它关乎到一辈子的幸福。购房者在选房的时候往往会很耗时耗力，看地段，看环境，看配套，看景观，看户型，看价格等。有时花了钱也不一定买了自己如意的房子。近年来开发商跑路，烂尾楼的新闻层出不穷，千万不能忽视开发商的实力。
买房是一件大事，因为它关乎到一辈子的幸福。购房者在选房的时候往往会很耗时耗力，看地段，看环境，看配套，看景观，看户型，看价格等。有时花了钱也不一定买了自己如意的房子。近年来开发商跑路，烂尾楼的新闻层出不穷，小编在此提醒买房者千万不能忽视开发商的实力。下面小编就教教大家如何看开发商的实力。一、如何看开发商的实力？开发商实力是房屋质量、按期、物业服务的重要保证。尤其对于购买期房的购房者来说，房子在购买的时候，还仅仅只是纸上的图画。最后购房者是否能在合同规定的时间内，拿到和图纸上一样的房子；交房之后是否能够享受良好的物业服务和售后维修，这些都是靠开发商的信誉进行保证。那么如何看开发商实力呢：要了解开发商和项目土地情况开发商从事主要采取两种形式：一种是由若干个投资者（即股东）新设立开发公司（包括综合性房开发公司和房地产开发项目公司）；另一种是采用合作方式联建或合建，而不新设立开发公司。买房的时候需要了解开发商的经营情况、公司形式或开发方式、注册资本、经营范围等。开发商依法取得国有土地使用权的方式。根据我国有关土地法律、法规，开发商依法取得国有土地使用权，是其从事商品房开发最根本的条件。用于商品房开发的用地，必须是有偿用地，无偿划拨用地以及农村集体所有的土地是不得用于商品房的开发的。&企业开发资质&资质是通过开发商注册资本、成功开发房地产时间、开发面积等指标对实力评级的证明。一级的话是最好，二级属于比较好，三级就比较一般了。在我国，一般来说，资质一级的房地产开发商大部分有国有大公司的背景，实力很强，信誉也很有保证；如果一个民营开发商是一级资质，那么其实力也相当可以，是值得信赖的；二级以下就是普通开发商了。如果开发公司是一家著名房地产开发公司的子公司，那么问题也不大。除了对开发商资本和资质的了解外，还要知道这个开发商经验怎么样，因为开发经验是项目的有力支持，有成功项目经验的开发商能更好地对项目本身进行控制。二、哪些方面能判断&开发商实力&？首先是开发商以往的业绩；其次是项目总开发量和开工量，这点是非常重要的。试想一下，一个总建筑面积为六十万平方米的大项目，可是首期只开工两栋楼，这样的开发商显然是没有实力的。然后是市场占有率，大企业同期开工的项目较多，市场占有率是非常高的，如果开发商没有一定的实力的话是很难应付的；最后是工程进度情况。建设工期是否有保障也能看出开发商实力。以上就是小编为大家介绍的有关如何判断开放商实力的相关内容，想必您已经对于分辨开发商实力有了一定的认识。小编在这里希望大家都能够买到自己心仪的房屋！
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违法和不良信息举报电话：010-&举报邮箱：普陀，又是中环，就这种地段，均价开到60000？呵呵，谁来买。 同样价格，我去买徐家汇、中山公园的房子了，那里的新盘也是这个价。
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在普陀，这等质量的项目不多见。...
家乐福什么的大概一公里左右，不...
D户型208平，双套房设计，书房位...
香港开发商的设计比较注重细节，...
价格6000万比之前说的50000涨了...
中骏天誉A户型客厅、餐厅是一体...
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香港映象开发商
武汉三金房地产开发有限公司
开发商（来源百度百科）
开发商是一个名词，是某个项目的第一承担人。包括很多种类：房地产开发商、软件开发商、游戏开发商等某品牌的开发商，但无特殊说明一般指房地产开发商，是以房地产开发经营为主体的企业,它们通过实施开发过程而获得利润
香港映象简介
三金香港映象位于桥口区解放大道与古田四路交汇处，南临解放大道紧邻麦德龙超市，西临古田四路，北面可连接到王家敦商务区，古田片区作为拥有成熟配套的老城区，交通便利，三金香港映象小区门口有十多辆公交车直达武汉三镇，到武广仅20分钟车程，周边学校，邮局，超市，菜场，生活配套一应俱全。并且,轻轨一号线就在小区门口，预计将于2010年开通运行使您的出行将更加方便与快捷。 三金香港映象占地面积为87000方，总建筑面积为27万方，一期548户，二期319户，三期1376户，绿化率35%，容积率2.8，是一座集住宅，商业，休闲为一体的大型综合社区。香港映象分三期开发，围绕中心维多利亚港湾景观区，每个组团都有各自的景观特点，在建筑上小区也是以以香港著名豪宅“泓景台”为模本，由著名建筑大师何显毅设计，其中香港大学以及香港政府办公大楼都是他手中的作品。小区现代主义的建筑风格，以简洁的线条展现时尚的魅力，建筑立面造型简练，色彩采用具有时代感的灰色，将香港的城市感、时尚感、现代感准确的表现出来。27万㎡港式生活领袖社区 小区采取人车分流解放大道和古田四路分别设置一个人行入口和一个车行道，外环为完整的车行环道，内部道路全部人行，保证交通的条理性和便利性，并且将车与人有效的隔离开来，保证了小区居民的出行安全与生活安静。减少了汽车入户带来的噪音污染、尾气污染等一系列影响，凸显人性化关怀，确保小区内居民的人身安全。 小区物业管理是由上市公司合富辉煌旗下的港联物业管理公司担任，其服务的项目包括惠园、美地家园、同馨花园、宾江苑等项目，其中多数被评为“全国城市物业管理优秀示范小区”,香港映象作为一个智能化小区设有可视对讲系统，燃气探测器（公共区域和每户均设有），紧急按钮，电视监控，周界防护，电子巡更，一卡通停车场管理，等安全管理设备，为业主营造一个更加安全和谐的居住环境。 三金 香港映象荣获”2005中国100最佳楼盘” 武汉优秀住宅小区”建筑设计及优秀户型奖”
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香港开发商囤地背后
由于在内地发展的香港开发商基本上都是上市公司,它们的市值的大小很大程度上是用所屯土地的多少来衡量的,因而都对囤地情有独钟。 中国论文网 /2/view-453679.htm “橘生淮南则为橘,生于淮北则为枳”。当香港开发商在香港本土遵纪守法经营时,它们在内地却迅速改变了游戏规则,一次又一次地身陷囤地丑闻。 在国土资源部8月3日公布的全国1457总闲置土地“黑名单”上,香港地产大鳄新世界、和记黄埔、信和等赫然在列。 此前,房地产研究机构易居(中国)去年年底发布的2009年土地报告亦称,上海有330宗土地“批而未用”,这些闲置土地的所属公司包括多个知名地产企业,其中包括长江实业、和记黄埔、瑞安房地产以及东方海外。 本刊记者查阅新世界中国(00917.HK)2009年年报发现,该集团已经持有发展或发展中的物业总建筑面积达2577.3万平方米,但其中只有250多万平方米处于“发展中”,仅占总量的一成多,有近九成的物业目前仍然是“规划中”状态。 本刊记者查阅的和记黄埔(00013.HK)2000年至2009年的年报亦显示,这家公司在上海的项目,虽然最长的(普陀区真如副中心商业发展项目)计划要到2018年才能完工,但大部分时间项目都处于开工阶段且计划在最近3年内完工。 什么是“开工”?上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭曾如此形容:“在检查团来到时打几个洞,等检查团走了再继续晒地皮。” 为何香港地产商如此热衷于囤地?一位不愿透露姓名的国内知名房地产评论员在接受本刊记者采访时表示,由于在内地发展的香港开发商基本上都是上市公司,它们的市值的大小很大程度上是用所屯土地的多少来衡量的,因而都对囤地情有独钟。“这些香港地产商不止在内地囤地,在香港它们也同样大肆储备土地。事实上,内地开发商的囤地行为很大程度上都是跟这些香港老大哥学的。”这位不愿具名的地产评论员对本刊记者表示。 新世界:“囤地专业户” 在国土资源部公布的1457宗闲置土地名单上,新世界中国无疑是此次港资开发商涉嫌土地闲置的最大代表企业。名单显示,新世界中国被指涉及囤地的三幅土地,包括燕京大厦、新世界家园三期西侧公建楼及新景商务楼,约定开工时间均为日,约定完工时间为2007年3月至6月,涉及总地皮面积约为24185平方米。 被指涉及囤地的三幅土地均由新世界中国旗下的北京崇文新世界房地产发展有限公司持有。在新世界中国2009年年报中,北京燕京大厦和新景商务楼的发展进度仍然是“规划中”,其中燕京大厦的预计竣工时间推迟至2012年9月,新景商务楼预计落成日期是2013年6月。 面对外界有关囤地的质疑,新世界中国发言人表示,三幅土地一直都有动工,但因设计拆迁及审批问题而暂停工作。他强调,公司没有停止过项目规划,相信短期内可以复工。 可以肯定的是,新世界中国从土地闲置中获利颇丰。以新景商务楼为例,根据当时的合同约定,新景商务楼地块供地面积为7500平方米,合同价款675万元。另据公开资料,新景商务楼地块规划总建筑面积69872平方米,其中包含写字楼37814平方米和商场11600平方米。按此计算,楼面价仅96元/平方米。 距离约定的竣工时间已经过去了3年多时间,新景商务楼项目仍是杂草丛生。而根据附近的行情,新景商务楼地块预计售价3.6万元/平方米。短短5年之间,这块土地的价值已经暴涨了374倍。 事实上,新世界中国在内地被媒体称为“囤地专业户”。 在上海,目前正在对外销售的位于上海市卢湾区滨江地块的“丰盛皇朝”,此前囤地长达9年,期间楼盘价格上涨15倍。这一地块应该是在上海的港资企业中囤地、捂盘时间最长的项目,堪称捂盘惜售的经典。早在1993年,该地块就被新世界中国获得。2001年,历时七年之后,第一期香港新世界花园开盘,售价4000多元/平方米。之后,项目停滞多年。今年4月,该项目二期开盘,均价7万元/平方米。 在广州,新世界2006年拿下的白云区的种猪场地块目前仍是荒草一片,未有动工开发迹象。而该公司当年早期开发的相邻项目盘仅卖3000元/平方米,如今该项目盘卖价已达到1.5万元/平方米。 东方海外:囤地后打包出售 东方海外(00316.HK)同样堪称囤地典范。今年1月,东方海外与凯德置地(中国)投资有限公司(下称“凯德置地”)签署协定,以22亿美元的价格将全资子公司东方海外发展(中国)有限公司(下称“东方海外发展”)100%股权出售给凯德置地。 此次收购涉及东方海外发展在上海、昆山、天津的7个房地产项目,总建筑面积约148万平方米。 据悉,7个项目的用地性质十分广泛,分别包括了住宅、商办综合物业、酒店及服务式公寓。其中,有4个项目位于上海,且均为中心地段,分别是卢湾区长乐路项目、徐汇区衡山路项目、长宁区中山公园项目和浦东新区南码头项目,拿地时间都已超过3年。其中,浦东新区南码头项目更是以毗邻世博会地段而被业内关注。 浦东新区南码头项目是东方海外2006年12月获得的,土地面积5.7万平方米,可建面积10.28万平方米,楼板价4065元/平方米。值得关注的是,当时的购地价格仅为4.8亿元,而目前的估值已经达到14亿元,目前该地块所位于的浦东塘桥地区新房售价在2.5万元-3万元/平方米之间。 深入调查发现,东方海外在沪囤积的土地绝非南码头街道这一幅,此前另有3幅地块目前未现破土动工。 2001年5月份,东方海外囊入卢湾区长乐路地块,一幅占地面积3.9万平方米、总建筑面积15万平方米的综合用地。东方海外2002年的年报曾预计,长乐路地块预期最晚于2007年建成。但实际上,长乐路项目正式的启动时间是在2006年,后根据东方海外2008年年报称,长乐路项目的竣工日期在年。截至目前该项目仍在建设初期,而周边地价房价早已成倍增长。 由东方海外和上海新长宁(集团)有限公司于2006年10月取得的长宁区88街坊32/8丘地块,目前没有任何动工的痕迹。该地块购入时的价格仅为14.8亿元,现在的估值已经达到45亿元。 2005年4月被东方海外购置的衡山路85号天平路地块,今年1月8日被上海市规划和国土资源管理局宣布拟会同相关区政府收回并督促开工。这幅土地被囤积长达5年,天平路地块当初被东方海外2005年购入的价格为2.9亿元。转让时,东方海外对凯德置地承诺,一旦天平路地块由于“闲置土地”而被扣押或收回,将转回地皮权益5亿元。这也意味着,在仅仅四年多时间中,上述地块的价格上涨了近一倍。 盈大地产:“炒地皮”被罚 2009年11月,中央电视台《经济半小时》节目点名指出,电盈(00008.HK)主席李泽楷旗下的盈科大衍地产发展有限公司(00432.HK,下称“盈大地产”)在北京囤地3年,转手净赚2.35亿港元。 根据央视的报导,2006年1月,被称为“2006年新年第一拍”的北京工体北路4号地项目,盈大地产摘得,这一地块规划面积约4.6万平方米,当时的拍卖价达到5.1亿元,楼板价达到每平方米1.26万元。 央视称,按照土地出让合同的约定,这块地的开工日期为日,项目竣工日期为日。然而,这块地三年之后仍然处于闲置的状态,并于2009年9月以1.18亿美元的高价转卖给香港上市公司瑞安建业,盈大地产因此获利2.35亿港元。
面对“炒地皮”的指责,盈大地产发言人萧伟达表示,根据土地出让合同,盈大地产从2006年4月起就开始进行设计与施工研究,2007年7月开始前期施工准备及土地开挖工程,并未将项目闲置。他透露,建筑设计与审批花费的时间超出预期,以及2008年因奥运原因暂时停工也是客观原因。但这仍不足以解释为何购地3年只打了一个地基。 今年3月,盈大地产终于收到了一张迟到的罚单。3月11日,北京市国土资源局公告称,挂牌督办的北京启夏房地产开发有限公司(盈大地产子公司,负责项目开发)朝阳区工体北路4号地块,已于2009年8月动工,因超过土地出让合同约定的动工时间,且未及时申请延期,拟对其处以地价款1%的罚款,同时暂停启夏公司及原股东香港盈科集团及其下属公司在北京市土地交易市场的交易行为。 然而,地价1%的罚款(即510万元)与盈大地产囤地3年所获得的2.35亿港元的暴利相比显得不痛不痒。 相比盈大地产,对九龙仓集团(00004.HK)的处罚就要重得多。今年1月,南京市国土资源局公布,取消九仓与招商地产于2007年12月以24.1亿元竞得的栖霞区地块土地使用权,除收回该地块,并没收保证金2.45亿港元。公告指,该地块竞得人竞得资格被取消,原因是“两公司未按照该地块挂牌文件和《国有土地使用权公开出让成交确认书》所规定的:在日前缴纳首期成交价款,并与南京市国土局签订《国有土地使用权出让合同》。” 今年9月8日,九龙仓突然发力,其旗下子公司卓光控股有限公司以48.28亿元的总价将上海黄浦江沿岸E18地块收入囊中,成为“上海宅地单价新地王”,折楼板价为3.55万元/平方米。 和记黄埔:“第一个拿地,最后一个开发” 据悉,在上海地产圈内,李嘉诚旗下的和记黄埔一直以开发速度缓慢而著称。“任何一个区域的开发,谁都愿意放到最后才开发。像和记黄埔这种开发商,政府当然愿意拉他第一个去拿地。所以往往是第一个拿地,最后一个开发。”中国房产信息集团分析师薛建雄表示,“第一个开发就需要将区域环境做起来,之前是无人消费、没有配套,等到消费和配套建立起来之后,价格就已经被开发商做得很高,而且最后一个开发的话可以集众家之所长,任意地超过前面的所有项目。” 查阅和记黄埔2000年至2009年的年报发现,它们最近9年在上海所取得的地块中,最快开发建设完成的项目――上海古北御翠豪庭所花费的时间至少是7年。 据统计,和记黄埔2000年至2009年年报中所披露的上海项目,发现多个项目从地块取得到上市销售的时间长达6年以上。但其中处于“空地阶段”(即工程进度为“计划中”)的时间最长不超过3年,很多项目从土地获得到完全完工,所使用的时间超过6年。 极为缓慢的开发、建造模式给和记黄埔带来的高额利润显而易见。易居克尔瑞的数据显示,年的5年时间,上海闵行区马桥地区别墅的成交均价由8034元/平方米直线上涨至29684元/平方米。和记黄埔旗下位于马桥地区的御涛苑预期销售单价在8万-12万元/平方米之间,总价超过2000万元/栋。房地产行业机构粗略估计,御涛园项目将给和记黄埔带来40亿元的销售额。而在2005年,该公司只花了2.6亿元的收购金及5894万元的土地出让金就获得了该项目地块。 和马桥项目情况相似,和记黄埔位于古北的项目,也在区域整体开发成熟后,达到了较高的销售价格。熟悉古北地区楼盘的房地产业内人士介绍说,率先在古北地区开发项目的一些房地产商,当初项目的销售价格不到2万元/平方米,大部分住宅的售价不到1.8万元/平方米。而和记黄埔古北御翠豪庭开盘的成交均价达到了3.6万多元/平方米。 至于上海普陀区真如副中心A3-A6地块,2006年12月由和记黄埔和长江实业共同拍下,总建筑面积72万平方米的土地仅支付22亿元,楼板价3055元/平方米。三年后,真如土地再次公开出让,B1、B2南块起始楼板价已涨至7500元/平方米,比和记黄埔和长江实业拿地时翻了不止一倍。换言之,三年来,这两家公司持有该块土地的浮盈就已超过30亿元。 香港限制囤地的制度土壤 据悉,在香港本地,开发商囤地现象并不多见,为什么这些香港开发商一到内地就变了?有分析认为,这主要还在于制度土壤。香港与内地在土地出让方面最不一样的有三点:第一是招标信息远较内地透明,而且用合约限定了项目完工日期;第二是拍卖过程公平、公开;第三是土地出让金付款时间短,政府不提供融资。 据负责勾地政策的香港地政总署官员对媒体表示,每年2-3月,地政总署在收到特区政府发展局规划地政科的土地储备表后,会公布《供申请售卖土地一览表》,俗称“勾地表”。勾地表里列明可供申请售卖土地的地段编号、地点、用途、土地面积及预计最早可供售卖日期等。 随后,开发商或者任何公众人士,如对“勾地表”内任何一幅土地有兴趣,即可向地政总署提出申请“勾地”,并报出底价。地政总署收到申请后,如果有关提价合乎政府按公开市场价格所作的评估,该幅土地即被“勾出”,并在规定期限内招标拍卖。 参与拍卖的并不只是最初的勾地开发商,所有开发商只要缴纳相当于底价5%款项的按金便可以参与;但特区政府会额外要求最初的申请人竞价时至少要高于其申请时的底价,否则没收其按金,以此确保它们全力以赴参加竞投。为了防止开发商联合压价,若公开拍卖达不到政府预定心理底价(这个价格不公开),地政总署有权取消土地拍卖。 这种制度安排基本上令政府与开发商之间形成了有效的博弈,由于开发商均可参与竞争,而且整个拍卖过程完全对媒体开放,因此信息较为透明。这可以令市场对所拍卖的土地的未来用途及成本价格有个较为合理的判断。相比之下,目前内地各省市的政府土地拍卖与改建等项目,公众的知情权甚少,甚至有开发商同行都抱怨,不知道具体的拍卖细节。 香港与内地做法差异最大的是,成功投得土地的开发商需要在28天内缴清全部地款。香港地政总署官员说:“买地和买楼情况一样,要交清所有钱,之后才能在律师协助下签订地契合同。”她表示,如果成功投标者现金流不够,须自行解决融资方法,比如向银行申请按揭,但政府不会提供分期付款方式,必须要一次性付清地价款。她对内地开发商可以分期缴付买地款项表示很难理解。 美联物业首席分析师刘嘉辉承认,虽然香港房地产开发商无法“捂地”不开发,但一些开发商仍可以修好楼后不卖楼。不过不卖楼的开发商也需要付出代价。按规定,一旦进入销售程序,每个单位即使空置都需要交纳差饷(即物业税),这加大了开发商的持有成本。 从这些制度与措施中不难发现,港商在本土不敢囤地,是因为其制度已经限制了它们“无法作为”。 囤地问题的根源在地方政府 相比较而言,在内地,虽说制度仍不完善,但亦有诸多政策措施限制开发商的囤地并加大它们的囤地成本。1999年国土资源部门发布的《闲置土地处置办法》中明确规定,“对超过出让合同约定动工开发日期满一年而尚未开发的,征收土地闲置费;满二年未动工开发的,将无偿收回土地使用权”。2007年9月,国土资源部再次下发通知,除了重申这个政策之外,另外规定单宗土地必须在3年之内竣工。2008年1月,国务院再次下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》,对囤地的各种现象明确了处罚尺度。 同时,国家关于土地增值税的规定中明确:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人土。土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%部分,税率为60%。 但问题是,这些政策并未被严格执行。 此外,上海市城市经济学会高级经济师顾海波在接受本刊记者采访时表示,中国的《土地法》、《城市房地产管理法》几乎是一纸空文,尤其对有权、有势者更是如此,从而使得开发商囤地八年、十年等现象司空见惯。“香港地产商一般自有资金比较雄厚,再加上在大陆融资也比较容易,因而‘长袖善舞’”顾海波说。 他同时指出,很多香港开发商在内地拿地的款项也是从中资银行贷款的。他以上海浦东的著名豪宅项目汤臣一品为例,开发商当年由于资金链问题差点倒掉,后在政府的帮助下才得以起死回生。 “因此,囤地问题的根源在地方政府,关键在于有法不依、执法不严,违法不究”。顾海波对本刊记者指出,“对囤积土地超过规定期限的开发商,政府要做的不是敦促它们开工,而应马上收回土地。”
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xzbu发布此信息目的在于传播更多信息，与本网站立场无关。xzbu不保证该信息（包括但不限于文字、数据及图表）准确性、真实性、完整性等。这的开发商就是个骗子，宣传上说6000多一平米过去售楼处一问才知道那是垃圾的户型，南北通透的少也要7200了，就那个垃圾地段要价这么高不知道你凭什么，两种户型之间价格差距拉的这么大你们是把消费者都当成傻子吗，那地方乌烟瘴气7000多有的是好地方，这种骗子开发商盖的房子也不带好的
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