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资料评价：夫妻离婚的话房子有贷款怎么办理手续？
在一般情况下现在偿还房贷也已经是夫妻在生活当中需要长期共同面对的一个问题，所以在生活当中，很多夫妻甚至在房贷都没有偿还完毕的情况之下感情就已经破裂。如果是属于这种情况的，房产在分割的时候就不像大家想象的那么简单了。
一、离婚房子有贷款怎么办理手续?
离婚后按揭房子若没有供完最后一笔款，就无法过户，因为，这个时候房子暂时属于银行所有。
根据我国《物权法》等法律的相关规定，房屋必须是在无法律纠纷、无规划拆迁、无按揭的情况下才能办理过户。因此，一般来讲，按揭房要过户必须先付清银行贷款。
1、 是将离婚双方共同拥有的按揭房过户给原夫妻其中一方。
2、 是将离婚双方中的一方拥有的按揭房过户给另一方。
如果是这种情况，则需要还清银行贷款。若暂时还不清贷款，离婚一方可以自己的名义向另一家银行申请办理转按揭，将抵押在银行的房产证解押出来后去办过户。但由于转按揭手续非常麻烦，目前多数银行已经停办此项业务。为此，银行给出两种建议，其一即通过正常买卖流程过户，重新缴纳契税、评估担保费用;其二是到公证处办理房产公证后，一方继续使用原按揭人的银行卡缴纳贷款。一般采纳第二种方式的居民较多。
二、夫妻离婚财产如何分割?
(1)夫妻共同财产，一般应均等分割。也就是说，夫妻共同财产，原则上均等分割;根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况，具体处理时也可以有所差别。属于个人专用的物品，一般归个人所有。
(2)夫妻分居两地分别管理、使用的共同财产，分割时各归管理、使用方所有;相差悬殊的差额部分，由多得财产的一方以与差额相当的财产抵偿另一方。
(3)已登记结婚尚未共同生活，按照习俗给付的彩礼的，或婚前给付导致给付人生活困难的，离婚时可以请求对方退还彩礼。
(4)一方以夫妻共同财产与他人合伙经营的，入伙的财产可以给一方所有，分得入伙财产的一方对另一方应给予相当于入伙财产一半价值的补偿。
(5)对夫妻共同经营的当年无收益的养殖、种植业等，离婚时应从有利于发展生产、有利于经营管理考虑，予以合理分割或折价处理。
(6)双方对婚前一方所有的房屋进行过修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权，增殖部分中属于另一方应得的份额，由房屋所有人折价补偿给另一方。
(7)借婚姻关系索取的财物，离婚时，如结婚时间不长，或者因索要财物造成对方生活困难的。可酌情返还。对取得财物的性质是索要还是赠与难以认定的，可按赠与处理。
(8)对不宜分割使用的夫妻共有的房屋，应根据双方住房情况和照顾抚养子女或无过错方等原则分给一方所有。分得房屋的一方对另一方应给予相当于该房屋一半价值的补偿。在双方条件相同的情况下应照顾女方。
(9)离婚时一方所有的知识产权尚未取得经济利益的，在分割夫妻共同财产时，应根据具体情况对另一方予以适当的照顾。
(10)婚前个人财产在婚后共同生活中自然毁损、消耗、灭失，离婚时一方要求以夫妻共同财产抵偿的，不予支持。
房管局在针对房产办理过户手续的时候，一个前提就是房屋本身必须在没有法律纠纷，没有按揭的情况之下才能够正常的过户的。所以离婚的时候房子有房贷，必须要偿还清楚银行的贷款以后才能够正常的对房产进行过户的，所以说离婚房子有贷款怎么办理手续的这个问题实际比较复杂。
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今日搜狐热点婚前一方按揭贷款房产 在离婚时如何分割？_凤凰资讯
婚前一方按揭贷款房产 在离婚时如何分割？
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上述法定条主要适用于婚前一方签订合同按揭贷款购房，并支付了首付款，房屋产权登记于首付款支付方名下，婚后共同还贷取得产权证，离婚时房屋如何处理的问题。
原标题：婚前一方按揭贷款房产 在离婚时如何分割？王先生于日与某房地产开发公司签订了买卖合同一份，购买了位于重庆市江北区某小区的商品房一套。日办理了房屋产权登记证书，产权登记于王先生名下。房屋购买价格为96万元，款28.8万元由王先生向其父母借款交付，按揭款由王先生本人按月向银行偿还。日王先生与何女士在民政部门办理了结婚登记。婚后，房屋按揭贷款仍由王先生按月向银行偿还。2014年3月，何女士以感情破裂为由诉至法院，要求：1、判决解除双方的婚姻关系；2、对王先生名下的房屋进行分割。最终，法院考虑到王先生在婚后以夫妻共同财产偿还银行按揭贷款而使涉诉房屋的现价值与购买价相比有了一定幅度的增加，何女士对对涉诉房屋市场价格的提高亦有一定贡献。从公平角度出发，王先生应给予何女士一定补偿，具体数额由法院酌情确定。渝经律师事务所张荣军律师：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。上述法定条主要适用于婚前一方签订合同按揭贷款购房，并支付了首付款，房屋产权登记于首付款支付方名下，婚后共同还贷取得产权证，离婚时房屋如何处理的问题。处理方式为双方先行协商，协商不成时，法院将以“房屋产权归产权证上的登记方所有、剩余按揭款由产权证上的登记方继续偿还、产权证上的登记方对另一方进行补偿”的原则进行判决。
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48小时点击排行离婚分割房产的案例分析
离婚分割房产的案例分析
【案例】婚后购买的房产如何分割? 　　活波可爱的贝贝是大学里的校花，作为校广播站的播音员，深受老师和同学们的喜欢。小安和贝贝是大学同学，大一时，就对贝贝展开了疯狂的追求，终于在大三时，贝贝答应了小安的追求，成为了小安的女朋友。毕业后，小安分到一家外资企业工作，贝贝进了一家电视台，两人的恋情发展顺利，2002年3月，这对恋人便顺理成章地步入了婚姻的殿堂，最初在外面租房居住。2003年元月，因为小安的成绩突出，公司外资的经理奖励他一个红包，有5万元。贝贝平时的工资都买了衣服和化妆品，自己婚前也没什么积蓄，小安的工资每个月交给了贝贝，还剩下3万元，小安特别高兴，算算8万元可以付个首付，就主动提出购买一套房产，小安的父母主动提出愿意提供大力支持。不久小安和贝贝签下了一份商品房买卖合同，并一次性缴清了购房款32万余元，除了小安的5万元奖金，两人的工资积蓄3万元，小安的父母支助了14万元，小安另外向叔叔又借了10万元，也就没到银行申请货款，只是答应五年内归还叔叔的借款。可是，就在搬进新房还不到一年，贝贝突然向小安提出离婚。原来，贝贝无意中从小安的手机中发现有暧昧的短信息，经多方打听，听说小安瞒着自己与公司的一个女孩子暗中已经交往半年多了，经常一起外出吃饭、喝茶一向骄傲的贝贝难以接受小安的背叛，向法院递交了要求离婚的诉状。小安不同意离婚，解释说和那个女孩子仅仅是比较密切的同事关系，并没有任何不正常的关系二尽管法院多次调解，但贝贝决心已定，无奈的小安最终同意离婚，但他要求取得他们共同购买的商品房的所有权，他认为房产主要是他和他的家人的贡献，贝贝并没有权利取得房产，在分割时，应该首先归还父母和叔叔的债务24万元，以及自己的奖金5万元。贝贝也不愿放弃这套商品房的所有权，她认为房产是在婚后购买的，当然是夫妻共同财产，父母的钱是赠与的，不用返还。叔叔的10万元还没有到归还时间，所以应该由小安自己负责归还。而且小安对婚姻不忠，有过错行为，应该少分财产。　　法院经审理认为，依据我国《婚姻法》有关规定，该套房产是双方登记结婚后所得，应属夫妻共同财产。对于夫妻共同财产，离婚时应由双方协议处理，协议不成时，法院应根据财产的具体情况并参照照顾子女和女方权益的原则判决。　　这套作为夫妻共同财产的房产价值40万元，因夫妻尚有小安叔叔的借款10万元，所以，夫妻共同财产的净值只有30万元，双方各有一半即为15万元。父母的14万元应当视为对双方的赠与，无需返还。考虑到小安对房产的取得贡献较大，因此房产归小安所有，补偿15万给贝贝。贝贝关于小安存有过错应当少分的主张，因为缺乏证据支持，法院没有采纳。　　【案例2】对方婚前购买的房产增值我有权分享吗?　　李成康(男)在一家世界500强企业中国分部工作，薪资颇丰。2000年10月，工作了两年的李成康积攒了足够的金钱在市区购买了一套商品房及楼下店面，付款20万元，并办理了房产证。2001年10月，李成康认识了黄佳云(女)，不久二人结为夫妇，李成康所买的房产此时也升值至50万元。5年后，因为李成康发现彼此没有共同语言，互不关心，感情已无法挽回，李成康向法院提起离婚诉讼。此时，李成康婚前所购房产的市值已达80万元(双方对夫妻其他共同财产的分割都没有异议，只是在谈及房产的分割时，黄佳云主张该房产在婚姻存续期间的增值部分应属于夫妻共同财产，要求对这部分共同财产进行分割。李成康则认为，该房产是自己的婚前个人财产，结婚后仍然归自己所有，因此不同意分割。　　法院认为，此房产为李成康婚前个人财产，不因结婚而自动转化为夫妻共同财产。李成康和黄佳云在婚后没有就该房产的所有权达成新的约定，因此，房产仍然属于李成康的个人财产，其增值黄佳云无权分割。　　【案例3】婚房的增值部分我们应该共享!　　张爱国(男)和朱晓敏(女)于2000年底因工作而认识，双方随即确立了恋爱关系并陷入了热恋。半年后，热恋的二人即步入了婚姻殿堂。但是，由于婚前接触的时间很短，彼此缺乏充分了解，婚后双方性格不和，夫妻感情淡薄。后来，朱晓敏发现张爱国有了外遇，夫妻感情进一步恶化。张爱国变本加厉，与第三者同居，导致夫妻感情最终破裂。朱晓敏向法院提起离婚。双方对离婚没有争议，焦点在于财产的分割上。在婚前一个月，张爱国购买了一套商品房，总价22万元，其中贷款15万多元，期限15年。在婚姻关系存续期间，双方共同偿还贷款5.3万元。按照法律的规定，张爱国要把26500元归还朱晓敏，在这一点上，双方没有争议。但是，由于房子增值，增值部分要不要共享引发争议。据专业评估所评估，这套商品房目前已经升值，其市场价格大约为53万多元。朱晓敏认为，房子是在结婚期间升值的，因此，她也应该有权分享房子的升值部分。　　法院最终判决，准予双方离婚，但张爱国不仅要支付26500元给朱晓敏，即结婚期间偿还按揭款的一半，还要与其分享房产增值部分。根据评估，法官认为，在他们二人结婚期间，以夫妻共同财产支付的按揭款产生的房产增值为7万多元，应该一人一半，因此张爱国还要支付35000多元给朱晓敏。　　【案例4】一波三折的婚房纠纷　　短短一年的时间，身为公务员的李丹，终于尝到了过山车的滋味。2005年4月，男朋友王浩从加拿大留学回来了，苦恋了四年的一对情侣，终于冲破时空的距离，在五一节前一天去登记结婚。第二天，举行了隆重的结婚典礼，那场浪漫的婚礼至今还令李丹刻骨铭心，也羡煞了李丹的小姐妹。可是不久，深受西方文化熏陶的王浩，对国内的生活感到异常不适应，经常抱怨环境不卫生、不环保，弄得好像完全是李丹造成他的生活质量的降低似的，两人为此开始发生争吵。半年后，王浩觉得实在无法忍受在国内生活，决定出国定居。但是李丹身为公务员，工作轻松，待遇又好，并不想出国。两人为此讨论了几周，互不退让，没有结果。后来干脆决定友好分手，各走各的阳关道，各过各的独木桥。日，双方去民政局协议离婚，约定婚后居住的这套房产和房屋内的家具家电归李丹所有，随后，王浩就出国去了。　　一个月后，王浩的父母得知他们离婚的事情，感到异常惊讶，尤其听说房产归李丹所有后，更是生气。他们提出这套房产是2004年2月，王浩的父母以儿子的名义出资购买的，仅仅是为了将来百年后省去继承方面的手续，但应该是父母的房产，要求李丹返还。李丹也感到非常意外，因为她只知道，王浩去年就早已告诉他委托父母购买了一套房产作为婚房，只等2005年交房后就回来和她结婚。李丹为此还花了自己很多积蓄装修该房，添置家具家电，婚后也一直居住在这套房屋里。所以，她坚决不愿意返还。僵持不下，王浩的父母只好将李丹与王浩一起告上法庭，要求法院确认李、王二人离婚协议中关于房产的约定无效，要求返还上述房产。　　庭审中，王浩的父母说，王浩在购买房产时并没有出资，购房款都是父母出的，而且离婚时王浩还没有取得产权证，无权把房产给李丹。王浩出国没有回来，委托了律师出庭，答辩说，该房产的确不是自己出资购买的，都是父母出资的，且房产证也一直没有办理，当初与李丹协议离婚时因为对国内的法律不太了解，急于离婚，就被迫答应了李丹的要求，顺从李丹的意思在协议上签了字，并不知道自己无权处分父母的房产，也并不是自己的真实意思表示。　　一审法院经审理后认为，王浩的父母出资以王浩的名义购买房产时，王浩与李丹并未结婚，该房不属于夫妻共同财产。因此，王浩与李丹离婚时，一并将既不属于王浩的婚前个人财产，又不属于夫妻共同财产的房产协议确定归李丹所有，缺乏法律依据，也侵犯了王浩父母的财产权益，故判决离婚协议中有关处分该房产的内容无效。李丹拿到法院的判决书后想不明白，明明离婚时王浩已经把房子给了自己，怎么现在又要回去了呢?于是，她向中级人民法院提出了上诉。经过三个月，二审法院开庭审理后认为，王浩的父母以王浩的名义签订购房合同，王浩即为所购买房产的购买人。至于购买款的来源，是另一法律关系。虽然王浩尚未取得产权证，但购房合同及交款收据等证据足以证明权利人是王浩，因此王浩在离婚协议中对房产进行处分是合法有效的。二审法院最终判决驳回王先生父母的诉讼请求，房产归李丹所有。　　就这样，一年里，李丹结婚后又恢复单身，房子协议归了自己，一审法院又判无效，好在最终二审法院还是判决房产归自己所有，这趟一惊一喜、上上下下的过山车才算到了站。【案例分析】 　　问题1：一方婚前支付了全部房款，并取得了产权证，离婚时房产如何处理?　　分析：一般来说，夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了产权证，该房产就是一方婚前个人财产，因此，离婚时，另一方无权分割。在婚姻关系存续期间的增值，依附于婚前所购房产产生，由此引起的价值增值及亏损也应当归属于该房产产权人，不因婚姻关系的存续而转化为夫妻共同财产。　　因此，离婚时，另一方主张对婚后增值部分进行分割的，一般不会得到法院的支持，如案例2。　　问题2：一方婚前以按揭借款形式支付了全部房款，并取得了产权证，婚后继续还贷的房产，如何分割?　　分析：房产系一方婚前购得，应将房产视为一方婚前个人财产，房产的增值依附于婚前所购房产产生，也应当属于一方个人所有。但是房产共同还贷部分，也就是向银行的借款应视为买房一方的个人债务，因此婚后不论是由一方自己用工资还贷，还是用双方工资还贷，都是夫妻的共同权益的付出，还贷的部分中包含对方一半的权益，离婚时一方要返还给对方。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于婚前财产，或双方对此另有约定除外。　　但是，并非所有案件都是遵循此原则处理，全国各地法院的判决结果也不相同。在上海，法院在处理该类纠纷时，遵循的原则是，夫妻一方婚前以个人财产购买房产，并按揭贷款，产权证登记在自己名下的，该房产仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房产为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房产为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。　　实践中，很多人主张房产增值部分应当视为共同财产，上海以外的很多法院依据该观点作出的判决不在少数。我们认为，对于共同还贷一方是否有权分割房产增值部分，关键还是看夫妻双方的共同还贷或其他共同劳务是否是房产增值的主要原因。如果是，那么共同还贷一方有权要求分割增值部分收益，如两人通过对房屋装修使房产增值就是典型情况。如果房产增值是纯自然的原因，与共同还贷或两人的共同劳务无关，则共同还贷一方无权要求分割增值部分收益。　　因为我国法律对此问题没有明确规定，而学者们又对此看法不同，导致了各地司法实践的不同操作，如果读者遇到此类问题，建议咨询当地司法部门或是律师具体的实践操作。　　问题3：夫妻婚后出资(包括贷款)购买的房产如何分割?　　分析：这是最简单的一种情形：首先，明确产权，不论房产证上是一方的名字还是双方的名字，均为夫妻共同财产。但是现实生活中很多夫妻会将孩子的名字加在产权证上，那么分割时要保留孩子的份额。其次，明确产值，即明确房产价值，按市场现价计算，不是按房屋购买合同金额计算。该价值可以双方协商确认，协商不成的，可以委托评估机构进行评估。最后，分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，要先将未还贷部分除去，分割后由取得房产产权的一方继续承担未还贷部分的本金和利息。　　问题4：一方婚前以按揭贷款形式支付了所有房款，但婚后取得的产权证，婚后继续还贷房产如何分割?　　分析：此类情形其实就是产权证取得与房产产权权属有无关系的问题。目前，《婚姻法》对此没有明确规定，而实际上大部分家庭财产都是这种情况，在司法操作审判实践中，有些地方的法院会认为只要是房产证在婚后下达的，这房子就是夫妻共同财产，应当均等分割。但我们认为这种操作显失公平，产权证虽然是物权凭证，是证明房产权属关系的法定凭证，但并不是意味着婚后取得房产就应当是婚后财产。毕竟，婚前一方已通过银行将所有房款付清，财产权益在婚前签订合同后就已经取得，取得房产证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致。所以，这类情形原则上也应将房产视为一方婚前个人财产，对此类纠纷，上海法院司法实践中遵循的也是这样的原则。　　问题5：离婚时，婚前由夫妻一方承租或父母承租，婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房，如何处理?　　分析：夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同财产购买为产权的，该房产为共同所有。但从上海的实际出发，由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，因此，在婚姻关系存续期间，以共同财产出资，将原有的公房使用权转为产权后，在离婚分割该房产时，一概不考虑原一方承租时的使用价值，也有失公允。因此，上海法院在实践中，区分下列情形处理：　　(1)一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内，无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时，可不考虑原公房使用权的交换价值的单独归属问题。　　(2)一方婚前承租的公房使用权，是其以个人财产支付对价取得的，女昏后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分，确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余价值按共同财产分割。　　问题6：父母为子女结婚所给付的购房出资，是否均构成对子女的赠与?　　分析：父母实际出资时，在具体意思表示不明的情形下，没有证据表明出资性质的前提下，从社会常理出发，推定为赠与。若当事人有证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的，则不能适用该条规定。当然，该证据应当是在当事人离婚诉讼前形成的，离婚诉讼中父母作出不是赠与意思表示的陈述或证明，尚不足以排除赠与的推定。什么能证明是借贷而不是赠与呢?实践中的出资协议或借条都可以证明，此外还要以资金为线索，追查出资及其性质是否真实。　　实践中，对于夫妻婚后父母出资购买房产产证登记在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有;若产证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能证明父母出资当时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，一般宜认定为向双方赠与为妥。【律师总结】 　　房产作为特定的不动产是每个家庭财产中的重中之重，为购买和装修房屋往往会耗去一个普通家庭多年辛苦积攒下来的所有积蓄，甚至还会因购房而大量举债。因此，离婚时的房产分割问题是当事人十分关注的焦点问题，也是离婚时夫妻共同财产分割的重点和难点问题。我们在问题解答中，将生活中常见的房产分割纠纷作了阐述，当然因为个案的不同和情形的特殊，无法穷尽所有可能出现的纠纷。　　另外，在我国很多城市中，还有一种特殊的房产，我们前面没有谈到，就是有限产权房产的处理。“有限产权”房产又称为福利房，通常仅出售给房屋所有单位的职工并在出售价格中折算夫妻双方的工龄。职工购买福利房后享有永久居住权、使用收益权、有限的处分权和继承权等权利，但职工并不亨有完全的房产产权，单位还拥有部分产权。夫妻双方在享受了一方的福利购房待遇后，另一方就丧失了再次购买本单位福利房的权利。离婚时如何分割这部分财产呢?根据最高人民法院的司法解释，对“有限产权”房产的分割按以下原则处理：如夫妻双方对房屋分割有协议的，只要该协议未违反法律规定，房屋产权单位也同意的，则按协议进行分割;如夫妻双方对房屋归属有争议，并且双方的经济、住房条件基本相同，经双方同意，可通过竞价的方式解决;如夫妻双方既达不成协议也不愿通过竞价方式解决，此时只能由法院根据双方的具体情况，按照离婚时夫妻共同财产分割的原则判决。分得“有限产权”房产的一方，应按所得房产产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。　　实际生活中，一方在婚前拥有一处或几处房产的情况较为常见，婚后用共同财产还婚前房贷的情况也较为普遍。如果能采用夫妻婚内财产协议的书面方式示明房产的归属最好，但由于目前传统观念以及夫妻情面，很少有夫妻能有如此之高的法律意识。所以，在用一方婚前房产的婚后出售款再购房时，为避免发生不必要的纠纷，我们提醒：一、购房时尽量采取转账的支付方式，这样资金来源可以从银行查出，若是现金交易，资金来源以及使用资金的性质在产生纠纷时很难说清，容易产生争议。二、慎重保存婚前购房的买卖合同的原件及付款发票。　　【法律依据】　　1.最高人民法院《关于适用&中华人民共和国婚姻法&若干问题的解释(二)》　　第十九条　由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。　　第二十条　双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：　　(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许;　　(二)一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;　　(三)双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。　　第二十一条　离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。　　当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。　　第二十二条　当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
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集体土地上房屋拆迁不同于城市房屋拆迁：一是农村地区因乡约民俗影响，整个家族的人住在一起缺乏相对独立性；二是农村房屋不进行产权登记，确立房屋所有权存在一定难度；三是农村房屋一般屋前屋后生长着地上物，补偿范围包括地上物补偿。因此，农村房屋拆迁不仅涉及到财产分割还影响到家族亲情远疏，如何公平合理地对拆迁农村房屋进行析产，成为了审理离婚案件过程中的争议焦点和难点。
一、婚前一方的个人财产在婚后被拆迁
对于夫妻一方婚前的个人财产在婚后被拆迁，以产权调换方式取得拆迁安置房，且安置房和被拆迁房之间没有差价的情形，笔者认为，这种情况下获得的拆迁安置房其价值取得于婚前，它只是一方婚前个人财产在形式上的一种转化，拆迁安置房的取得是原被拆迁房屋所有权的权利延伸。因此，该拆迁安置房仍属于一方的个人财产。如果被拆迁房和安置房之间存在差价，并且以夫妻共同财产出资缴纳了差价，那么此时的拆迁安置房属个人财产还是夫妻共同财产呢 ?
应当注意到，拆迁安置房是以产权调换方式取得的，是对一方个人财产的转换，既然被拆迁房原本就属一方的个人财产，那么产权调换之后取得的拆迁安置房的性质仍属一方的个人财产，不因结婚这一事实而转变。离婚时，获得房屋产权的一方应当就夫妻共同财产出资缴纳的差价部分对另一方做出相应补偿。此外，若夫妻另一方因为属于被安置对象而获得拆迁利益政策性优惠的，则获得产权的一方还应按照当时的拆迁政策给予另一方相应的拆迁利益补偿。
二、夫妻一方父母的个人财产，婚后被拆迁，拆迁安置房登记在夫妻一方名下
现实生活中，很多父母为了免交房产过户费用和遗产税，在对拆迁安置房进行房产登记时就直接将拆迁安置房登记在自己子女名下。在离婚案件的司法实践中，对于该类房产视为对该子女一方的个人赠与还是视为对夫妻双方的赠与，法官们裁判不一。
一种观点认为，最高法院《婚姻法》若干问题的解释二第二十二条第二款规定：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。由此，即可得出结论：如果父母没有明确表示赠与一方，则拆迁安置房应认定为夫妻共同财产。
然而，自从2011年《婚姻法》若干问题解释三颁布后，上海一中院就发出了不同的声音，以判决形式对该司法解释第七条做出了实践性解读：
上述赠与虽然发生在徐小姐、王先生夫妻关系存续期间，但产权登记于王先生一个人名下的事实，可推定为系对王先生个人的赠与。
由此可见，上海一中院认为讼争房屋完全属于王先生的个人财产，徐小姐无权要求进行分割，据此作出维持原判的终审判决。
笔者认为，这样的解读不仅符合婚姻法司法解释三的本意，也符合中国国情和传统人情观、亲情观：如果是对子女夫妻双方的赠与，则应将产权人登记在其子女夫妻双方名下而不是登记在其子女一人名下。
成年子女应否享有拆迁利益 ？
司法实践中，越来越多的成年子女认为其属于家庭成员，有权享受应有的拆迁福利待遇。在父母离婚纠纷中，成年子女往往都会提出对拆迁款予以析产从而保护自己拆迁利益不受侵害的主张，要求父母给予相应拆迁安置面积、土地补偿费、安置补助费等。
一、拆迁政策与补偿项目
按照江苏省2013年颁布的《征地补偿和被征地农民社会保障办法》，农村宅基地房屋拆迁大致会产生如下补偿：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费，其中安置补助费按照需要安置的被征地农民人数计算。征收宅基地涉及农民住房的，能够重新安排宅基地的，对其住房按照重置价格结合成新给予补偿；未能重新安排宅基地的，按照与被征收住房面积相当的原则安排住房，或者按照市场评估价格给予补偿。
结合笔者所在当地政府拆迁政策，农村宅基地房屋拆迁具体补偿如下：被拆除房屋补偿费、土地补偿费、附属设施设备及装修补偿费、搬迁补助费、误工补助费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费、签约奖励费等，如被拆除房屋所有权人选择产权调换方式安置的，政府将给予相当面积的住房安置，被拆除房屋所有权人可选择定销房，选择的定销房面积超过安置面积的，可按拆迁优惠政策补齐差价。
补偿的项目虽然众多，乍看上去难以厘清头绪，但我们可以根据补偿的对象将补偿款分为四类：第一类，对土地的补偿，即对宅基地使用权的补偿（土地补偿费）；第二类，对房屋的补偿，即对被拆除房屋及附属设施、内部装修的补偿；第三类，对被征地人的补助，即对实际搬迁人的拆迁补助，包括搬迁补助费、误工补助费、安置补助费、签约奖励费；第四类，对地上附着物和青苗的补偿。
二、农村被拆迁房屋所有权人的认定
我们知道，拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人（被拆迁房屋所有权人）之间签订的协议，只有被拆除房屋所有权人才有权利进行产权调换，因此被拆迁房屋产权人的认定在离婚案件房产分割中至关重要。
农村宅基地房屋不同于城镇房屋，城镇房屋产权人通过不动产登记簿就可以一目了然，而农村宅基地房屋产权人的认定就不那么相同了。
一般而言，宅基地使用权证、宅基地使用权审核表及建房用地报批表是确定农村宅基地房屋所有权的重要依据。在我国，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，而宅基地的面积主要根据家庭成员数量确定。建房用地报批表确定的拥有本集体经济组织户籍的家庭成员为户内成员，因此，宅基地使用权审核表和建房用地报批表上确定的家庭成员以户的名义对该宅基地房屋共同共有。
若子女系宅基地使用权人，那么被拆迁房屋应属父母与子女共同共有，对房屋和地上附着物、青苗补偿费的补偿可根据权利人对财产的贡献大小、财产来源、居住状况等综合考虑按比例进行分配。
三、与父母同住的成年子女居住权的保护
当被拆迁房屋并非子女、父母共同共有时，对子女而言，他们既不是被拆迁房屋产权人，也不是被拆迁房屋的承租人，故而无权在产权调换中单独以自己的名义与拆迁人签定拆迁安置协议。
对未成年子女来说，基于抚养关系，他们虽不具有被拆迁房屋所有权，但一定时期内要与父母同住，其居住权尚能得到保障。然而对于成年子女来说，他们可能因成家无法与父母共同生活，又无法单独取得宅基地，失去了被拆迁房屋就无法保障住所。
为保障他们的居住权，政府考虑到其户籍、与被拆迁人的亲属关系以及长期与被拆迁人共同居住在被拆迁房屋内等诸多现实条件，将被拆迁人的子女作为共同安置人，也把用于改善原拆迁房屋使用人居住条件的福利措施和补助政策惠及给他们。他们的居住权是以拆迁安置协议之外的形式作为被安置人口明确约定的，应当受到法律保护。因此，夫妻离婚分割处分拆迁补偿款和拆迁安置房时，应当注意到共同安置的成年子女的居住权利，否则对成年子女来说是有失公平的。
综上，当成年子女作为被拆迁房屋共同共有人、宅基地使用权人时，其有权作为共同产权人按比例地享有所有补偿款及相应的房屋安置面积或购房优惠政策。当成年子女作为共同安置人时，法院也要充分保障其居住权，在政府拆迁优惠购房政策上给予一定程度的倾斜，其作为实际搬迁人，与所有权人平等享有其他拆迁补助，包括搬迁补助费、误工补助费、安置补助费、签约奖励费等。当然，法院在处理此类案件时，应尽可能地加大调解力度，晓之以理、动之以情，弥合父母子女亲情，将亲人间的伤害降到最低程度。
夫妻之间如何分割拆迁补偿款 ？
前文中笔者已经将拆迁补偿款分成了四类，那么我们在处理离婚案件时就应该结合补偿目的、区分补偿款类型和补偿对象对补偿款进行合理分割，而不能一揽子分割。
第一类，对土地的补偿，即对宅基地使用权的补偿（土地补偿费）。
既然是对宅基地使用权的补偿，那么从土地来源的角度考虑，该土地补偿费就应当归属宅基地使用权人所有。宅基地使用权证和宅基地使用权审核表就是认定宅基地使用权人的重要依据。夫妻双方均为使用权人的，由夫妻二人共同享有，离婚分割时，夫妻二人各得一半；而夫妻一方登记为使用权人的，另一方对于宅基地的获得并无贡献，一般不宜享受该土地补偿款。若该方与使用权人共同实际生活时间较长，可酌情给予该方适当补偿。
第二类，对房屋的补偿，即对被拆除房屋及附属设施、内部装修的补偿。
此类补偿针对被拆除的房屋，那么被拆除房屋的补偿款理应归房屋产权人所有，至于如何确定被拆迁房屋产权人前文已经提及，这里不再赘述。至于房屋内部装修的补偿，如果被拆除房屋系夫妻一方个人财产，婚后对房屋进行装修，那么该装修系夫妻共同出资完成，此时房屋装修补偿款理应由夫妻双方平等享有。而被拆除房屋在婚前就完成装修的，另一方则无权对房屋装修补偿款进行分割。
第三类，对被征地人的补助，包括搬迁补助费、误工补助费、安置补助费、签约奖励费。
该部分补助费是对实际搬迁人的拆迁补助，夫妻双方均为实际搬迁人的，均平等享有此类补助费用。
第四类，对地上附着物和青苗的补偿。
根据《土地管理法实施条例》第26条的规定，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。一般而言，被拆除房屋周围的地上附着物和青苗视为该拆迁户一家共同共有，因此，夫妻在离婚时对该笔补偿款平等享有权利。
本文作者为江苏省启东法院
莫晴晴法官
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