民间借贷与买卖合同傻傻分不清楚？
民间借贷中以房屋买卖合同作担保的认定规则
单位|河南成务律师事务所
在民间借贷纠纷中，以房屋买卖合同担保借款按时偿还的情形日益增多。一方为保障借款本金、利息及时收回，另一方为资金融通之目的，往往以签订《商品房买卖合同》甚至办理商品房备案登记的方式进行担保。
然一旦发生纠纷，时常出现双方对款项性质各执一词。主要争议焦点是，一方认为是房屋买卖合同关系，另一方则认为是民间借贷关系，但可能无法提供足以证明自己的主张或者反驳对方主张的证据。
表面上似乎两个合同毫不相干，但细究即可发现二者大有关联。不同的法律性质决定着双方的权利义务的不同，但究竟该如何正确认定双方之间的法律关系？
最高人民法院在不同的判例中，就个案实际情况给出了相应的裁判规则。
河南成务律师事务所戚谦律师认为，探究诸多裁判案例，可以从双方意思表示是否一致、证据的证明力、基本价值取向、交易习惯、是否符合常理等多个角度予以判断：
一、从双方意思表示是否一致分析
如要明晰当事人权利义务的边界、内容，应准确判断民事主体形成一定法律关系时所形成的一致意思表示。如果双方缔约的真实目的是借贷，买卖合同只是作为担保，那么双方的意思表示就不可能是建立买卖关系。
在双方证据均有缺陷的情况下，应当结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，进而对当事人之间的法律关系作出判断。
双方签订了房屋买卖合同且已经备案登记，在实际履行过程中，在没有任何直接证据证明存在民间借贷法律关系，且卖方对其所主张民间借贷法律关系诸多核心要素的陈述并不一致的情况下，不宜认定双方之间存在民间借贷法律关系。
卖方主张为借贷关系，但缺少《借款合同》这一关键性证据。买方主张为房屋买卖合同关系，但未持有支付购房款的《销售不动产统一发票》原件，且否认收到部分款项是对方支付的借款利息，但却以商业秘密为由拒不说明该款项的性质。考虑到民间借贷支付利息的一般做法，综合全部事实，在买方未能证明双方存在其他经济往来的情况下，认定该系借款利息更具可信度。
二、从书面直接证据的证明力来判断
在多个证据对同一事实的证明力大小比较时，应坚持原始证据的证明力一般大于传来证据，直接证据的证明力一般大于间接证据的原则。合同在性质上属于原始证据、直接证据，相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。
当实际履行行为与书面合同表现的效果意思不同时，如何确定法律关系的性质？对此，最高人民法院在（2015）民一终字第78号民事判决书中认为，仅可在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依实际履行行为确定其间法律关系的性质。即是说，如果仅由一般差异，仍应按书面合同表现的意思确定法律关系的性质。
若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据证明的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。
三、从重诺守信的基本价值导向观察
在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系时，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映。
即便在房屋买卖和民间借贷两种解读结果具有同等合理性的场合，也应朝向有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，藉此传达和树立重诺守信的价值导向。
四、从履行方式和交易行为分析是否符合常理
如房屋买卖合同约定的房屋为现房，卖方已具备交付条件，但双方在合同签订后长达几年的时间内，均未要求交付房屋，反而是卖方从签订合同之月起就按月固定支付大额违约金给买方，此违背房屋买卖的正常逻辑。
比如，在双方签约前，房屋已作为酒店正式开业经营，但一方购买的房屋却显示为酒店大厅、大堂吧、餐厅、宴会厅、会议室等，另一方将用于这些酒店经营所必需的重要功能区域房屋单独分解出售，有违常理。此外，合同约定买方逾期付款违约金每月几千元，而卖方逾期交房违约金为每月一百多万元，明显不对等。此种情形认定为民间借贷更为合理。
五、看双方的行为是否符合日常交易习惯
《合同法》就&交易习惯&规定的意旨侧重于完善和补充当事人权利义务的内容，增强当事人合同权利义务的确定性。如果案件不涉及运用交易习惯弥补当事人合同约定不明确、不完整所导致的权利义务确定性不足的问题，运用&交易习惯&认定当事人交易行为之&可疑性&，应格外谨慎。
关于房屋价格。对不合理低价的判断，须以当时当地房地产管理部门公布的同等房地产之价格信息为参考依据。不能仅以双方约定价格明显低于卖方与第三人在案涉合同签订之日很久前所订合同中约定价格为主要理由，否定双方存在房屋买卖法律关系。
关于付款问题。合同虽约定购房款分期支付，但买方一次性支付及卖方接受给付时，应当认定属变更合同履行。如将此种合同履行变更视作与正常买房人的付款习惯相悖，理据尚不充分。
关于购房发票。最高人民法院在（2013）民提字第135号民事判决中认为，《销售不动产统一发票》原件是交易真实发生的证明，更是办理不动产权属登记的重要依据。但买方在交纳全部房款后，未能取得发票原件，却始终没有向卖方索要；且在近两年时间内，没有要求办理权属登记，这与一般购房者做法明显不一致，不符合交易习惯。
同时，双方在合同中没有约定单价，而是以一口价方式交易了一千多平方米的商铺，此种不约定单价的售房方式与一般房地产交易习惯不符。另外，卖方已收到全部购房款，没有开具发票原件，却于诉讼前将发票原件连同第二、三、四联在当地税务机关做了缴销，充分说明卖方否认房产交易的真实性。
关于税费。如果双方约定房屋买卖的所有税费均由出卖方承担，并由卖方负责人及其关联公司提供担保，该约定亦与交易习惯不符。
深入研读最高法院裁判规则，应当对我们认识此类案件大有裨益。
我们先看一个2014年刊登的公报案例。
案例一 朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案（审判长辛正郁、审判员王友祥、代理审判员仲伟珩）
【最高人民法院（2011）民提字第344号民事判决书，载《最高人民法院公报》 2014年第12期】
本案中，最高人民法院认为，双方当事人基于同一笔款项签订了《商品房买卖合同》和《借款协议》，且全部办理了销售备案登记手续，是设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。通过签订商品房买卖合同的方式提供担保并为商品房买卖合同设定解除条件，并不违反法律、法规的强制性规定，两份合同均应有效。
法院查明：
日，朱俊芳与嘉和泰公司签订14份《商品房买卖合同》，约定朱俊芳向嘉和泰公司购买14套目标商铺，并于同日办理了销售备案登记手续，嘉和泰公司出具了相应销售不动产发票。
日，双方签订《借款协议》，约定嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元。嘉和泰公司自愿将其开发的目标商铺抵押给朱俊芳，抵押的方式为&和朱俊芳签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票&，&如到期偿还借款，则将抵押手续（合同、发 票、收据）退回，到期不能偿还，将以该抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项。&
该借款到期后未能偿还，朱俊芳诉至法院，请求确认《商品房买卖合同》有效，判令嘉和泰公司履行该《商品房买卖合同》。
最高法院认为： 双方当事人基于同一笔款项先后签订了十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》，且全部办理了销售备案登记手续，是先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。且两份协议没有约定，借款到期不能偿还，朱俊芳直接通过前述的约定取得&抵押物&所有权，其只能通过履行商品房买卖合同实现；而通过签订商品房买卖合同的方式提供担保并为商品房买卖合同设定解除条件，并不违反法律、法规的强制性规定。故两份合同均应有效。
《借款协议》约定以签订商品房买卖合同的方式为《借款协议》所借款项提供担保，同时为《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。双方当事人对履行具有选择性，即商品房买卖合同的解除条件成就，就履行《借款协议》；商品房买卖合同的解除条件未成就，就履行十四份《商品房买卖合同》。无论是履行哪一个，均符合双方当事人的意思表示。
同时，最高法院认为，禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。本案《借款协议》中&如到期不能偿还，或已无力偿还，乙方(嘉和泰公司)将用以上抵押物来抵顶借款，双方互不再支付对方任何款项&的约定，不符合《担保法》第四十条和《物权法》第一百八十六条禁止流押的规定。因为，该条款并非约定嘉和泰公司到期不能偿还借款，十四套商铺所有权转移为朱俊芳所有。到期借款未偿还时，朱俊芳并不能直接按约定取得&抵押物&即十四套商铺所有权，只能通过履行《商品房买卖合同》实现。
案例二 洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案(审判长辛正郁、代理审判员潘杰、代理审判员司伟)
【最高人民法院（2015）民一终字第78号民事判决书】
法院查明：
日，安钡佳公司与力邦公司签订《商铺租赁合同》，已将安钡佳公司开发建设的百富琪商业广场一、二层商铺出租给力邦公司。
日，安钡佳公司（甲方）又与洪秀凤（乙方）签订两份《商品房购销合同》，就洪秀凤购买百富琪商业广场一、二层商铺进行了约定。合同签订同日，双方对两份合同登记备案。洪秀凤于当日向安钡佳公司转账和安钡佳公司法定代表人张晓霞汇款共计9840万元。安钡佳公司向洪秀凤出具十张收据，载明内容为收到洪秀凤购房款共计9840万元。日、9月18日，张晓霞向洪秀凤各汇款368万元，款项用途一栏均记载为私人汇款。
　　洪秀凤起诉请求安钡佳公司交付商铺、协助办理所有权证，而安钡佳公司答辩称，实际是民间借贷纠纷，房屋买卖合同仅是民间借贷的担保形式，应为无效。
洪秀凤二审当庭提交&新证据&，拟证明：洪秀凤在签约前进行了实地考察，真实意思就是购房；洪秀凤非常关注案涉房产的合法性；一审庭审结束后，张晓霞自认洪秀凤系案涉房产的产权人。
在确定双方当事人之间法律关系的性质问题时，最高人民法院从以下几个方面予以充分论证。
1、双方意思表示一致才能形成民事法律关系
除基于法律特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。判断民事主体根据法律规范建立一定法律关系时所形成的一致意思表示，目的在于明晰当事人权利义务的边界、内容。一项民事交易特别是类似本案重大交易的达成，往往存在复杂的背景，并非一蹴而就且一成不变。当事人的意思表示于此间历经某种变化并最终明确的情况并不鲜见。有些已经通过合同确立的交易行为，恰恰也经历过当事人对法律关系性质的转换过程。而基于各自诉讼利益考量，当事人交易形成过程中的细节并不都能获得有效诉讼证据的支撑。
2、从书面合同作为直接证据的证明力高于间接证据来判断
在数个证据对同一事实的证明力大小比较时，应坚持原始证据的证明力一般大于传来证据，直接证据的证明力一般大于间接证据的原则，这应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据。合同在性质上属于原始证据、直接证据，相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。
当当事人的实际履行行为与书面合同表现的效果意思不同时，如何确定法律关系的性质？对此，最高人民法院认为，民事诉讼中的案件事实，应为能够被有效证据证明的案件事实。仅可在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定其间法律关系的性质。即是说，除非基于特定法政策考量而有必要在书面证据之外对相关事实予以进一步查证等情形，推翻书面证据之证明力应仅属例外。
若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。
3、透过解释确定争议法律关系的性质，应当秉持使争议法律关系项下之权利义务更加清楚的基本价值取向
在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。即便在两种解读结果具有同等合理性的场合，也应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，藉此传达和树立重诺守信的价值导向。
4、运用&交易习惯&认定当事人交易行为之&可疑性&，应格外谨慎
根据《合同法解释（二）》第七条规定，&交易习惯&是指，不违反法律、行政法规强制性规定的，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，或者当事人双方经常使用的习惯做法。《合同法》针对&交易习惯&问题作出相关规定，其意旨侧重于完善和补充当事人权利义务的内容，增强当事人合同权利义务的确定性。而本案并不涉及运用交易习惯弥补当事人合同约定不明确、不完整所导致的权利义务确定性不足的问题。
首先，关于房屋交付时间的&交易习惯&。
案涉房产存在违反规划超建楼层且尚未报批即行出售的事实，在此情况下，当事人约定在合同签订之日后近四个月时交付房产。而即便不考虑前述事实，在现房买卖情形中，如何约定交房期限方符合&交易习惯&，有无必要乃至是否形成&交易习惯&，同类一般交易判断是否已经形成普遍共识，尚存较大疑问。
其次，关于房屋价格问题。
对不合理低价的判断，亦须以当时当地房地产管理部门公布的同等房地产之价格信息为参考依据。安钡佳公司已确认张琳婕同张传文（与张晓霞户籍迁移时间、原因，迁出及迁入地均相同）身份证号相同的事实。张琳婕与安钡佳公司《商品房购销合同》的备案登记，已于一审庭审前因退房原因被注销。一审法院未查明相关事实，亦未对安钡佳公司在一审庭审中所作陈述与合同约定单价出现明显差异的事实给予必要关注，径以双方当事人约定价格明显低于安钡佳公司与张琳婕在案涉合同签订之日近30个月前所订合同中约定价格为主要理由，否定本案双方当事人之间存在房屋买卖法律关系，理据不足。此外，根据当地政策可以认定洪秀凤所持本案交易价格符合合理区间的主张成立。
再次，付款与购房发票。
合同约定的购房款支付方式为分期支付，但在洪秀凤一次性支付及安钡佳公司受领给付的共同作用下，应当认定其属于合同履行之变更，但将此合同履行变更视作与正常买房人的付款习惯相悖，理据尚不充分。
购房发票系当事人办理房地产变更登记过程中所必需，一审法院认定安钡佳公司此前先行开具购房款收据违背房屋买卖&交易习惯&，并得出当事人之间不存在房屋买卖法律关系的结论，缺乏足够的事实和法律依据。
最后，借贷法律关系认定是否正确。
双方签订了房屋买卖合同且已经备案登记，在实际履行过程中，虽然有些事实可能引发不同认识和判断，但在没有任何直接证据证明双方之间存在民间借贷法律关系，且安钡佳公司对其所主张民间借贷法律关系诸多核心要素的陈述并不一致，认定双方之间存在民间借贷法律关系，缺乏充分的事实依据。
二审庭审时当庭播放的通话录音证实，安钡佳公司法定代表人张晓霞在通话中对洪秀凤之购房人身份是认可的。
5、当事人举证事实存在，须让法院确信待证事实具有高度可能性
证明标准是负担证明责任的人提供证据证明其所主张法律事实所要达到的证明程度。
本案中，洪秀凤已经完成双方当事人之间存在房屋买卖法律关系的举证证明责任，安钡佳公司主张其与洪秀凤之间存在民间借贷法律关系，举证应当在证明力上足以使人民法院确信该待证事实的存在具有高度可能性。但其为反驳洪秀凤所主张事实所作举证，没有达到高度可能性之证明标准。
较之高度可能性这个一般证明标准而言，合理怀疑排除属于特殊证明标准。《民事诉讼法解释》第一百零九条对排除合理怀疑原则适用的特殊类型民事案件范围有明确规定。一审法院认定双方当事人一系列行为明显不符合房屋买卖的&交易习惯&，进而基于合理怀疑得出其间系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系的认定结论，没有充分的事实及法律依据，也不符合民事诉讼法解释的规定精神。
案例三 广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案（审判长张勇健、审判员韩玫、代理审判员沈丹丹）
【最高人民法院（2013）民提字第135号民事判决书，载最高法机关刊物《人民司法》2014年第16期】
法院查明：
2007年2月至5月，嘉美公司与严欣等五人先后签订《借款合同》，共计借款340万元，为此，又与五人签订合同，向其出售嘉美商业中心的房屋并办理了备案登记。
日，杨伟鹏与嘉美公司签订商品房买卖合同，约定杨伟鹏向嘉美公司购买53套商品房，房款总额340万元。合同签订当日双方办理了53套商品房买卖备案登记手续。嘉美公司开具了53套房产的发票，但是未将发票原件交给杨伟鹏，只是将复印件交付。签订合同当日，杨伟鹏将340万元分别支付给了嘉美公司的债权人等五人。2007年6月至12月，嘉美公司向杨伟鹏支付61.1万元。
嘉美公司与杨伟鹏签订《商品房买卖合同》所涉房屋，即为嘉美公司原来向严欣等五人出售的房屋。嘉美公司与杨伟鹏签订合同后将严欣等五人的备案登记撤销，又申请将杨伟鹏作为购房者登记备案。
嘉美公司于日将嘉美公司于日为杨伟鹏开具的《销售不动产统一发票》原件连同第二、三、四联在当地税务机关缴销。
2010年4月杨伟鹏向诉至法院，要求确认商品房买卖合同有效。诉讼中，杨伟鹏拒绝承认与嘉美公司是借款关系，对于收到嘉美公司61.1万元的性质以商业秘密不予解释。
一审支持了杨伟鹏的诉讼请求。嘉美公司不服上诉至广西壮族自治区高级人民法院，被驳回上诉，维持一审判决。
最高法院再审期间，嘉美公司主张双方为借贷关系，但缺少了关键性的证据《借款合同》。杨伟鹏主张为商品房买卖合同关系，从未签订过借款合同，但与其主张相矛盾的是：第一，其未持有340万元购房款的《销售不动产统一发票》原件，第二，否认收到61.1万元是支付的借款利息，但却以商业秘密为由拒不说明该款项的性质。
最高法院再审认为，在双方证据均有缺陷的情况下，应当结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，进而对当事人之间的法律关系作出判断。
最高法院最终认定双方系借款关系，判决驳回杨伟鹏的诉讼请求。主要裁判思路为：
一、从双方签订《商品房买卖合同》时的真实意思判断。
嘉美公司急于从杨伟鹏手中得到340万元，恰恰是因为其向严欣等五人所借债务已届清偿期，必须按时清偿债务，以避免严欣等五位债权人依照借钱给嘉美公司时双方签订的《商品房买卖合同》，以总价340万元取得案涉商铺的所有权。嘉美公司不惜采取借新账还旧账的办法向杨伟鹏借款来达到保住商铺的目的。杨伟鹏的340万元是根据嘉美公司的指令分两笔直接打给严欣等五人的事实可以印证。
嘉美公司与杨伟鹏即使签订了《商品房买卖合同》，其真实意愿也不是以340万元向其出售案涉房产，而是向杨伟鹏借款。
从杨伟鹏一方的情况看，在签订《商品房买卖合同》的同一天，杨伟鹏按嘉美公司指令将340万元直接打入严欣等五位嘉美公司债权人的账户。由此推断，杨伟鹏应当知晓嘉美公司收到340万元是用于偿还严欣等五人。而且，杨伟鹏与嘉美公司签订的《商品房买卖合同》所涉房屋正是嘉美公司因向严欣等五人借款340万元而以签订《商品房买卖合同》的方式提供担保的房屋。
要将《商品房买卖合同》所涉房屋备案到杨伟鹏名下，需首先向房产管理局申请撤销原来严欣等人名下的备案登记。从时间上看，严欣等人出具《关于申请撤销商品房备案登记的报告》的次日，杨伟鹏即去办理商品房备案登记手续。由此可以推知，杨伟鹏应当知晓嘉美公司原先向严欣等人借款340万元并以签订《商品房买卖合同》、办理商品房备案登记的方式进行担保的情况，亦应知晓嘉美公司的真实意思并非向其出售案涉房屋。
二、从购买商品房的交易习惯看
《销售不动产统一发票》原件是交易真实发生的证明，更是办理不动产权属登记的重要依据。但杨伟鹏在交纳全部340万元房款后，未能取得《销售不动产统一发票》原件，却始终没有向嘉美公司索要；且在近两年的时间内，没有要求办理权属登记，这与一般购房者的做法明显不一致，不符合交易习惯。
同时，与一般商品房买卖合同不同，双方当事人没有在合同中约定单价，而是以一口价340万元的方式，交易了1496.97平方米的53间商铺，此种不约定单价的售房方式与一般房地产交易习惯不符。
另外，嘉美公司在始终认可收到杨伟鹏340万元购房款的情况下，没有将开具的《销售不动产统一发票》原件交付给杨伟鹏，却于诉讼前将该发票原件连同第二、三、四联在当地税务机关做了缴销的行为，充分说明嘉美公司否认房产交易真实性的态度是一贯的。
因此，仅凭杨伟鹏提供的发票复印件，尚不能认定他们存在商品房买卖的法律关系。 三、从当事人态度上看法院确信待证事实的高度可能性的判断
杨伟鹏否认是利息，但对款项的性质则以商业秘密为由拒绝作出说明。最高法院再审庭审中，向其释明如其不能说明61.1万元的性质，则可能导致对其不利的后果，杨伟鹏仍未说明。
考虑到民间借贷支付利息的一般做法，综合全案的情况分析，在杨伟鹏未能证明双方存在其他经济往来的情况下，最高法院认为嘉美公司关于61.1万元是其为向杨伟鹏借用340万元而支付利息的观点具有更高的可信度。
综上，最高人民法院认为，认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同并非不可缺少的要件。只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。杨伟鹏向嘉美公司支付340万元并收取利息的行为，足以认定双方之间成立了债权债务关系。嘉美公司从杨伟鹏处取得340万元的真实意思是融资还债，其与杨伟鹏签订《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行。
最终，最高法院判决驳回杨伟鹏的诉讼请求，杨伟鹏可就其债权的实现另寻途径解决。
案例四 吴俊妮与安华房地产开发有限公司民间借贷纠纷案（承办法官 韩玫，载于《民事审判指导与参考》2014年第2辑）
在本案中，最高人民法院认定双方系民间借贷关系。其理由为：判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。如果《商品房买卖合同》中售房一方并未准备实际交付房屋，而购房一方亦不关心取得所购房屋产权，且双方当事人的关注点集中在《回购协议》及其相应的违约金上，则足以证明双方当事人之间真实的法律关系是民间借贷。
法院查明：
日，郑鹤与安华公司签订《商品房买卖合同》，总价款4960万元，安华公司于日前交付房屋。同日，双方签订《回购协议》，约定：安华公司欲回购郑鹤所购买的商品房，如一个月内回购，应支付房屋价款5060万元，两个月内回购价款为5160万元，三个月内回购价款为5260，以后以此类推。郑鹤在收到回购房款后，双方终止商品房买卖合同，同时郑鹤应立即协助安华公司办理房屋备案解除手续。
日，郑鹤向安华公司汇款5000万元，三份汇款凭证上用途一栏载明&购房款&。安华公司出具了&今借到郑鹤4960万元&的借条。
日，郑鹤为甲方，吴俊妮为乙方，双方签订《债权转让协议》，主要内容为：1、安华公司于日向郑鹤借款4960万元，为履行还款义务，安华公司将其开发的房屋以4960万元的价格备案至甲方名下，并签订了回购协议。截止日安华公司向郑鹤支付回购款300万元，不履行回购协议以及按时还款。2、郑鹤将债务人安华公司享有包括欠款本金及利息、违约金等的全部债权转让给吴俊妮。
同日，郑鹤作出《债权转让通知书》，主要内容为，安华公司：本人在2011年7月向贵公司出借款项4960万元。为保证该笔借款的安全，贵公司将开发的部分房屋作为担保，双方签订了《商品房买卖合同》和《回购协议》，并办理了相关的商品房备案登记手续。借款中的本金4960万元，依照约定贵公司应在借款后一个月内归还，利息为100万元，若延期还款，每月支付利息及违约金100万元。现要求贵公司依约立即偿还上述所有借款本金及利息。经本人多次催告，贵公司已支付利息300万元。因本人另欠吴俊妮款项，故决定将上述4960万元全部借款及相关的所有权利全部转让给吴俊妮持有，并于日签订《债权转让协议书》。同日，郑鹤将该《债权转让通知书》以及《债权转让协议》邮寄送达至安华公司。
又查明：日，安华公司与当地国土资源局签订《成交确认书》载明，安华宇公司以5000万元的成交价，取得一块面积为39493平方米的国有建设用地使用权。
日，吴俊妮诉至法院请求判令安华公司向其偿还原向郑鹤借款本金及利息。安华公司答辩称：双方之间所签订的是《商品房买卖合同》，并没有4960万元的借款合同，也没有担保合同。
关于郑鹤与安华公司之间是商品房买卖关系还是借贷关系，最高人民法院认为，在双方证据均有缺陷的情况下，应当结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，进而对当事人之间的法律关系作出判断。
首先，从合同双方缔约目的看其真实意思。
第一，从郑鹤的行为分析，其缔约的真实目的并非取得所购商品房的所有权及使用权。
作为商品房买卖中的购买者，其缔约目的无非是自用或投资，如果属于自用，则买方不会在当日就签订回购协议；如果用于投资，则需要待所购房屋升值后售出，以赚取差价。并且，在商品房交易中，购房者到了交房期仍拿不到发票却不与开发商交涉是不合常理的。
从《债权转让通知书》和《债权转让协议》内容也可看出，郑鹤真实意思表示不是购买商品房，而是出借资金。
第二，从安华公司缔约时的真实意思看，其签订《商品房买卖合同》的真实目的只是为获取竞拍土地所需资金后再回购。
安华公司仅支付郑鹤300万元，便未再继续履行《回购协议》，也未交付商品房，双方是以《商品房买卖合同》的形式，实现借贷4960万元的目的。
安华公司并不否认缔约目的是尽快得到4960万元，以便用于参与建设用地的竞拍活动。如果竞拍不成功，则马上回购所售房屋；如果竞拍成功，则可能因无力回购而舍弃《商品房买卖合同》项下房屋。
安华公司将《回购协议》解释为只是为其设定回购的权利，是否回购凭其主观决定，而对郑鹤来说，只有在回购时配合的义务。一方只享权利，而另一方只承担义务的合同，并非当事人的真实意思表示。
其次，安华公司在签约后向郑鹤汇款合计300万元，如既非回购款又不欠债务，自然也没有义务向买房人付款。显然，安华公司主张系买卖合同关系与其向买方汇款的行为自相矛盾。因此，认定为借贷更为合理。
最后，当事人之间借款关系的形成，并非必须具备书面合同，只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给了借款方，即可认定债权债务关系成立。且仅凭商品房买卖备案登记手续和开具部分发票的行为，并不能证明《商品房买卖合同》关系的真实性。
综上所述，在认定房屋买卖合同还是民间借贷关系时，没有统一的具体标准，应当针对个案的实际情况，结合各方缔约的真实目的、所举证据的证明力大小、履行行为是否有悖常理等综合情况予以确定。最高人民法院在不同阶段的裁判规则，亦是随着实践发展而日益完善，其已给我们的认定思路予以有效指引，且大有裨益。
电&&&&话：
传&&&&真：
邮&&&&箱：
邮&&&&编：
地&&&&址：
中国郑州农业路东16号省汇中心B座13层
扫一扫关注成务微信