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武汉市在全国城市中的经济地位演变及发展趋向分析武汉,分析,经济,武汉市,武汉经济,武汉市地图
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武汉市在全国城市中的经济地位演变及发展趋向分析
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&&&&&&&&&正文
武汉市委书记:2049年建成国家中心城市
《小康》2014年10月（上）封面
　　复兴大武汉已从一个城市的自觉，成为一个国家的期待，而武汉，在恢复国家中心城市地位、恢复武汉人城市自信，最大限度谋求发展，为人民带来福祉的征程中，也不忘极目远眺，找寻在全球版图中的坐标
　　文｜《小康》记者 鄂[ 武汉、北京报道
　　雄踞武汉东部的重镇阳逻，有着3000多年的历史，坐拥长江中游2000公里岸线中最佳的天然深水良港。2014年金秋时节，阳逻港的繁忙一如往日，林立的大吊车伸出它的吊臂，毫不费力地将一只只满载着货物的硕大集装箱抓起，稳稳地摆放到千吨级货轮上。
　　阳逻港曾是“装运皆散货，往来无大船”的“乡港”，而如今的阳逻不仅“建大港”，还“兴产业”、“造新城”。电商巨头京东集团华中物流基地落子阳逻，眼下这个基地正在如火如荼地建设中，项目总投资70亿元，规划用地6280亩，是目前武汉市最大的单体电商项目。此外，正在阳逻加速建设、全力实施的还有39个工业项目、16个现代物流项目，“港产城”一体化发展已取得了显著效果。
　　巨变始于2010年。那一年，在“巨龙”长江的“龙腰”上，一座跨越武汉、鄂州、黄冈、咸宁4个行政区的巨型港口集群――武汉新港，以全新的姿态崛起。武汉新港货物吞吐量在当年12月突破1亿吨，成为长江中上游首个跨入亿吨级的港口。作为武汉新港的核心港区，2012年7月，阳逻港获批成为长江沿线首个也是唯一一个试行启运港退税政策的港口，推动了中西部地区外向型经济的发展。
　　武汉新港的影响力和辐射力日益增强。去年7月21日，武汉新港阳逻集装箱港区被大雨覆盖，习近平总书记一下飞机就驱车70公里来到这里，他卷起裤腿，打着雨伞，向工作人员了解物流等情况，谈了10多分钟。他说，长江流域要加强合作，发挥内河航运作用，把全流域打造成黄金水道。
　　在离开武汉新港的车上，习近平总书记第一次提到“复兴大武汉”，他强调长江黄金水道的作用发挥得还不够，有一个复兴的问题。
　　鼎盛，距今不过百年
　　城市的发展兴旺，向来与“舟车便利”四个字密不可分。
　　1873年，随着清朝招商局“永宁”号开航，武汉长江水运百余年历史序幕拉开。纵横交错的水运体系，为武汉赢得了“九省通衢”和“货到汉口活”的美誉。在武汉对外交通的历史发展中扮演着重要角色的长江航运，也曾被冠以“黄金水道”之称。
　　汉口的港口码头更是名噪一时，19世纪末、20世纪初期，武汉对外贸易额曾42年位居全国第二，18年位居全国第三。1918年10月号的美国著名杂志《Harper'sMagazine》(《哈普》)，用9个页码刊载了一篇题为《中国芝加哥》的文章，作者Walter E?Weyl记录了当年从“上海溯江而上到汉口”所看到的繁盛商贸景象，“汉口在全国商品市场所处的地位，可与芝加哥在美国的地位媲美”。作者还在文章中称，“汉口的活力和繁荣是可以看得出来的”，“长江流域资源中的大部分通过商品流通的方式流向了汉口”，“汉口港的船可以直达利物浦、海参崴、里约热内卢”。文章结尾，作者预测汉口“必然会成为中国的工业和商业中心，成为中国的芝加哥、中国的匹兹堡，甚至中国的纽约”。
　　现在的武汉人，提及这段历史，无不神采飞扬、自豪不已，长江上的汽笛嘹亮犹在耳边，往来如织的船舶如在眼前，而那鼎盛时期的繁荣与活力，却随着上世纪90年代以来“黄金水道”的衰落，而长时间“消失”了。
　　长江航运的衰落、汉口码头的沉沦，主要是受到了其他运输方式特别是铁路和公路激烈竞争的影响，而水运的衰落同时伴随的是武汉在全国经济地位的下滑。改革开放初期，武汉综合经济实力仅次于上海、北京、天津，位居全国第四；而之后，当一座座沿海城市争相在对外开放的大潮中迅速崛起的时候，在中国近代史上唯一能和“大上海”比肩的“大武汉”却没有在这一轮发展中成为“弄潮儿”，武汉的总体吸聚能力呈现出下降趋势。
　　大武汉的鼎盛时期，距今不过百年。但对于一度迷失了方向的武汉而言，百年也是漫长而难耐的。
　　复活，“水上门户”的第二次开放
　　直到2004年，一项关于促进中国中部经济区――河南、湖北、湖南、江西、安徽和山西6省共同崛起的中央政策，给了武汉重新提速的良机。
　　那一年，比“中部崛起”甚至还先行了一步的是“长江水运”出现“复兴”的契机，国家要求高度重视水运，充分利用长江黄金水道。交通部批准《长江干流航道发展规划》，决定在2020年以前，投资160亿元整治长江航道。
　　长江航运首先进入了加速发展的阶段。2005年，长江干线货运量达到7.95亿吨，首次跃居世界首位。2008年，长江干线货运量突破12亿吨，为美国密西西比河的2倍、欧洲莱茵河的3倍。2011年，国务院正式颁布《关于加快长江等内河水运发展的意见》，标志着中国加快内河水运发展上升到国家战略，随着内河水运发展迎来新一轮机遇期，万里长江雄风尽显，湖北省希冀通过加大港航项目建设和重塑“黄金水道”，并力争将武汉打造成“长江航运中心”和“水上门户”。
　　武汉本来就是因水而兴的城市，水运在武汉城市的发展过程中一直起着重要作用，而这一次，伴随着水运发展的再次起航，一个重要的机遇又摆在了急切渴望着“崛起”与“复兴”的武汉面前：今年两会期间，政府工作报告勾勒出中国区域经济发展的新棋局，“由东向西、由沿海向内地，沿大江大河和陆路交通干线，推进梯度发展”。与此同时，“长江经济带战略”首次落实到国务院施政纲领中。
　　长江经济带建设正式上升为国家战略，对武汉来说有着怎样的意义？
　　全国人大常委、人大财经委副主任委员、经济学家辜胜阻在接受《小康》记者专访时，将长江经济带建设对于武汉的意义概括为“三个有利于”，一是建设长江经济带有利于武汉利用产业与人口“双转移”契机与城镇化机遇，促进经济平稳增长与城镇化水平提高；二是建设长江经济带有利于发挥武汉的科教资源优势，实施创新驱动推动产业升级；三是武汉的服务业发展还有很大的潜力空间，因此建设长江经济带有利于促进武汉制造业与生产性服务业的深度融合发展，提升经济的服务化水平。
　　“长江经济带对于武汉来说，在一定程度上是一个专有或者特有的机遇，或者说是最重要的机遇。”湖北省社会科学院副院长、长江中游城市群研究中心主任秦尊文称。
　　为什么这么说呢？因为武汉在长江经济带中的地位非常重要，而长江经济带对于提升武汉的地位也起到了很大作用。秦尊文告诉《小康》记者，包括11个省市、总面积达203.78万平方公里的长江经济带，是依托着三个“三”来建设的，而这三个“三”中都有武汉。
　　秦尊文具体解释道，“长江经济带要利用好长江，利用长江就是利用它的水运能力，利用水运就必须要有港口，2011年国务院《关于加快长江等内河水运发展的意见》中就提到了三个航运中心，即上海国际航运中心、武汉长江中游航运中心和重庆长江上游航运中心，这是第一个‘三’，即三大航运中心；第二个‘三’是三大中心城市，指上海、武汉和重庆这三个流域中心城市，其中上海和重庆已经被定位为国家中心城市，武汉定的是中部地区中心城市，实际上三大流域中心城市确定后，武汉就有一点和上海、重庆平起平坐的感觉了，无形中提升了武汉的地位，这对于希望创建国家中心城市的武汉来说也是一个很大的利好条件；第三个‘三’是长三角城市群、长江中游城市群和成渝城市群这三大城市群，其中长江中游城市群又是以武汉城市圈、长株潭城市群、环鄱阳湖城市群为主体构成的新城市群，毫无疑问，在这当中武汉是首位城市。”
　　湖北省人民政府参事、湖北省社科院长江流域经济研究所所长彭智敏则用第二次“门户开放”来形容长江经济带建设这个机遇对于武汉的重要性，在他看来，今年政府工作报告中首次提出建设长江经济带既有历史的必然，也是现实的合理选择，更是重塑我国未来经济发展空间格局、新发展模式的战略性大手笔。
　　脉动，交通“大手笔”成就“大武汉”
　　两江交汇、三镇鼎立的武汉，不仅因水而兴，还因桥而盛。
　　“晴川历历汉阳树，芳草萋萋鹦鹉洲。”以美丽而诗意的名字命名的鹦鹉洲长江大桥，将于今年底建成通车。正在建设中的鹦鹉洲长江大桥，是世界首座主缆连续的三塔四跨悬索桥，也是武汉的第八座长江大桥，而这座大桥的建成通车，不光可以改善武昌和汉阳地区的过江交通，提升武昌南部地区的交通出行条件，而且运行了快20年的城市内环线将外扩2公里，武汉城市交通格局将被改写。
　　对于武汉而言，长江上的一座座大桥，不仅提升了城市交通出行的效率，更改变了大桥两侧的土地价值，甚至推动了城市区域经济的更新与优化。
　　1957年9月，万里长江第一桥建成通车，让武汉三镇连成一体，武汉由此成为中部经济枢纽；1995年长江二桥建成通车，彻底改变了徐东村的命运，农田菜地被高楼取代，如今房价超过万元……武汉人把这种神奇的力量称之为“桥经济”、“桥头堡”，2000年前后，武汉的建桥速度明显加快。
　　而建桥，还只是武汉打造“中国中部国际交通枢纽”的一个缩影。
　　在“中部崛起”政策出台的2004年，武汉人传统的“生活轨迹”开始改变了，那年的7月28日，由宗关至黄浦路的武汉轨道交通1号线一期开通试运营，武汉成为继北京、天津、香港、上海、台北、广州后，中国第七个拥有轨道交通的城市。如今，武汉轨道交通已走到第十个年头。据武汉市交通运输委员会向《小康》提供的资料显示，目前武汉共有轨道交通1号线、2号线一期和轨道交通4号线一期3条轨道交通线路，线网里程达到了78.63公里，日均客流量约90万人次，最高峰达到129.1万人次，年旅客发送量为2.45亿人次。
　　随着日轨道交通2号线的正式开通，武汉正式步入了地铁时代。如今，无论是居住在武汉的市民，还是远道而来的客人，都可以沿着不断延伸的地铁，触摸这座现代化城市的脉动。
　　“现代城市的开始源于以铁路为主要交通的年代，铁路变为一种力量和精神。”英国学者Kenneth在其所著的《城市的演变》一书中写道。对于武汉来说，铁路的确代表着一种敢于超越的力量和精神。武汉并不满足于在“全国四大铁路枢纽之一”的位置上止步不前，去年12月28日，武咸城际铁路开通运营，从此，坐城铁从武汉到咸宁，仅需28分钟、30元，大武汉都市圈加速融合。而在武汉市交通运输委员会提供的文字材料中，武汉铁路交通的雄心清晰可见，未来，要“形成以武汉为中心的‘米字形’高铁网络，打造中国‘高铁之心’。提高武汉铁路枢纽可靠性和区域铁路运输效率，拓展武汉枢纽对外客货运输腹地范围，提高铁路运输组织效率。”
　　一年前，武汉市人民政府印发的《综合交通枢纽总体规划》(以下简称为《规划》)，首次明确提出要将武汉打造成“中国中部国际交通枢纽”。舆论则把这一《规划》形象地称之为武汉的国际版“祖国立交桥”规划。
　　打造“祖国立交桥”，航空同样不能“跛脚”。据武汉市交通运输委员会提供的资料显示，“武汉是中部地区拥有国际和地区航线最多的城市，天河机场是国家民航局确定的全国重要的枢纽机场，2013年天河机场旅客吞吐量达1570万人次，其中国际及地区旅客吞吐量突破100万人次，居中部城市首位。”而今年9月初武汉航空货运方面传来的一个“喜报”是：武汉市航空货运线网五年内将覆盖欧美亚非。在近日会见友和道通集团董事长张煊楠一行时，武汉市市长唐良智说，武汉优越的地理环境及发达的交通疏散网络，使得在集聚货源时具有“漏斗效应”，随着武汉市经济总量的快速增长，航空货运的需求也会激增。他表示希望与友和道通积极联手国际资源，共同做强武汉航空物流，促进武汉市形成铁、水、公、空四位一体的联运体系。
　　铁路、水路、公路、航空，既能“脚踏实地”，又能“上天入地”，还能“畅行江河”，交通上的大手笔，让大武汉的“骨架”更强了。
　　造血，攻坚城市经济实力核心部位
　　几乎每一座城市，都把交通的发展摆在“重中之重”的位置上，因为交通是城市经济生活的命脉。而有着敢为人先、追求卓越精神的大武汉，在强壮城市骨架的同时，还在不断地为城市“造血”。
　　武汉的城市血脉何在？如何才能让大武汉勃兴？城市主政者在历史中找到了答案。中共湖北省委常委、武汉市委书记阮成发在武汉2049远景发展战略专题研讨会所做的《实现大武汉的全面复兴――我心中的“武汉2049”》发言，开门见山地指出：近代武汉的勃兴，与汉口开埠(1861年)、张之洞督鄂(年)紧密相关，一时间“驾乎津门、直逼沪上”，成就“大武汉”美名只用了40年左右时间。
　　阮成发所提到的“张之洞督鄂”，在武汉的历史上打下了深深的烙印，2009年9月，在武汉召开盛大的张之洞督鄂120周年纪念大会之际，当地媒体在报道中称这位“近代武汉之父”改变了武汉的命运，让武汉崛起。著名作家方方在《汉口的沧桑往事》中写道：“当踌躇满志的张之洞抬腿由司门口踏上岸时，武汉便注定了它命运的改变。”
　　身材瘦削的张之洞凭什么改变了武汉的命运？根本原因就在于他为武汉注入了工业大制造的血脉，这血脉至今已流淌了两个甲子。上世纪五十年代，武字头国企布局奠定了武汉的工业地位；八九十年代后，工业在全国地位渐衰；转眼进入到新世纪，在2011年――“十二五”的开局之年，武汉市新年首次召开的市政府常务会议上，一个宏伟的目标――“工业倍增计划”被提出――到2015年，工业总产值预计达1.5万亿元，力争突破1.6万亿元，相当于再造一个武汉工业。
　　彼时，国内不少大中城市已将发展的重点转向现代服务业，而武汉却似乎在“反其道而行之”。唐良智一直坚信，“城市经济实力最核心的问题是工业”。已坚定了“工业倍增”决心的武汉，将“工业倍增”计划纳入全市绩效目标考核体系，每月由市经济和信息化委员会协调召开“工业倍增计划”现场调度会议，建立了“一旬一检查、一月一调度、一季一评比”的检查考核评比机制。日，又一次“现场会”召开，会上，唐良智提出，东湖高新区和武汉开发区的工业增速要力争达30%以上，希望武汉开发区与蔡甸区、汉南区全面合作，做大汽车城，谋求整个区域的整体繁荣；各远城区要以做大型开发区的气魄打造各区工业平台，远城区工业增速要高于全市平均增速水平及自身上年水平。唐良智希望武汉市的工业投资增幅能够力争连续5年在省会城市中排名第一，至少要保持前三甲的地位。
　　那年，武汉市工业总产值迈上8000亿台阶，规模以上增加值突破2000亿元，达到2458.8亿元，超过宁波、杭州，在全国15个副省级城市中排名由第8位升至第6位；工业投资突破千亿，达到1202.1亿元，增长42%，增速居全国15个副省级城市之首。
　　“工业倍增”取得开门红，数字增长的同时，项目落地和建设进程的速度也加快了，仅一年多时间里，就有富士康武汉科技园二期、东立电子太阳能、一冶钢结构扩建等一批10亿元以上的重大项目投产。
　　尝到了甜头的武汉市，在2013年8月，计划着进一步提升“工业倍增”的速度――2016年全部工业总产值突破2万亿元，到2019年，全部工业总产值突破3万亿元。瞄准这一目标，武汉画出工业发展路线图。2019年形成九大产业：汽车及零部件、电子信息产业超5000亿元级，装备制造、食品产业超3000亿元级，能源环保、石油化工、现代冶金等高端材料、生物、家电等产业超过1000亿元级；形成“大光谷”、“大车都”、“大临空”、“大临港”四大板块。
　　现在的“大光谷”，发展势头明显，东部核心区域已成为新型工业地产开发的战略要地；在“大车都”，一个龙头企业――上海通用的落户，能够让24家企业跟随而至，带来上百亿的投资，这种产业积聚的生成能力令当地惊叹，而这种“自动播种机”的效应还在持续；定位要求很高的“大临空”则在朝着成为武汉经济新增长极的方向努力发展；“大临港”则如前文所述，在阳逻的领航下，临港产业新城正在崛起。
　　热血沸腾起来的大武汉，在复兴之路上，正全速前进。
　　复兴，从城市自觉到国家期待
　　一座城市的辉煌记忆总是浸入血液，无论经历怎样的沧海桑田、坎坷崎岖，在某个时刻，它就会成为激活你内心骄傲和豪迈的线索。武汉已经迎来了这样的时刻。“建设国家中心城市，复兴大武汉”的壮阔实践表明，我们正在成为一座被重新激活的城市，一座承接历史荣光走向新的辉煌的城市。
　　日，中共武汉市委机关报《长江日报》在头版刊发文章《复兴大武汉：从城市自觉到国家期待》。
　　在这之前的7月21日至23日，习近平总书记来到武汉、鄂州等地，深入港口、企业、乡村、社区，实地了解经济运行情况。除了武汉新港外，武汉的光谷展示中心、武汉市民之家等也给他留下了深刻的印象，他对武汉建设国家中心城市、复兴大武汉给予了充分肯定，在3天时间里至少3次提到了“复兴大武汉”。第一次是在离开武汉新港的车上；第二次是在参观市民之家两型社会建设展时；第三次是在听取省委省政府汇报后做重要讲话，习近平总书记说，湖北要成为促进中部地区崛起的重要战略支点，对武汉提出“复兴大武汉”，他寄予了厚望。
　　对于现在的武汉来说，复兴大武汉是宏伟目标，建设国家中心城市则是必由路径。
　　时间再次回溯到2011年，以武汉市第十二次党代会为节点，武汉城市发展进入新的段落。阮成发在报告中提出武汉的奋斗目标：以建设幸福武汉为出发点和落脚点，以建设生态宜居武汉、文明武汉为支撑，围绕建设国家创新中心、国家先进制造业中心和国家商贸物流中心，不断增强中心城市的功能和作用，努力提高城市综合竞争力，将武汉建设成为立足中部、面向全国、走向世界的国家中心城市，实现大武汉新的伟大复兴。
　　在这次党代会上，“复兴”成为了关键词。作为未来五年武汉人奋斗的愿景，大武汉究竟要“复兴”的是什么？梳理三年来武汉市的发展路径，大武汉的复兴思路清晰可见：复兴是要恢复武汉的国家中心城市地位；复兴是要恢复武汉人的城市自信；复兴是要最大限度地谋求发展，而最终目的是要给武汉市的人民带来福祉。
　　铸造，2049城市目标之魂――中国中部中心
　　复兴之路上，武汉还要做出哪些改变？
　　湖北省统计局副局长叶青认为，武汉还必须学会合作，以“大临空”板块为例，“‘大临空’板块肯定是要跨出去的，武汉临空经济区含东西湖区全域500平方公里，黄陂南部地区约450平方公里及孝感市部分区域，总规划面积约1100平方公里。”在对“大临空”板块的调研中，叶青建议要学学成都市的天府新区，“天府新区就是跨行政区，以成都为主，还涉及到资阳市和眉山市。所以，武汉要建好‘大临空’，也必须要学会与孝感合作。”
　　其实，武汉与孝感等兄弟城市的“合作”由来已久。“武汉城市圈”的概念已提出多年，在这个“1+8”城市圈里，“1”即指武汉，“8”当中则包括武汉周边的黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江。从“武汉城市圈”概念首次提出，到被国家批准为全国“两型社会”建设综合配套改革试验区，秦尊文都见证了这个过程。到今年为止，“武汉城市圈”的提法被明确已有十年时间，在这个节点上，这个城市圈应有怎样的提升？秦尊文认为，这不是它内部要提升的问题，而是要在产业一体化、基础设施一体化方面有所加强，而对于武汉来说，则需要在卫生、教育等方面对其他城市有所带动。
　　在彭智敏看来，“武汉城市圈”从总体来看，无论是体制机制创新，还是产业发展、城市建设等各个方面的进展还是很不错的，武汉市的龙头地位也得到了进一步巩固。但是，在前进中，也遇到了一些问题，例如产业一体化由于多种原因就做得不够理想。他认为，武汉城市圈的发展还要继续按照总体规划，不断推进城市群的一体化进程，“武汉不仅要加快自身的发展，而且要加强辐射带动作用，加快产业转移，实现与城市圈其他城市错位发展。”彭智敏建议，武汉城市圈还要加强与周边的长株潭城市群、鄱阳湖城市群、皖江城市带的联系，共同打造长江中游城市群，建设中国经济新增长极；要加强与长江下游和上游的联系，共同打造中国经济支撑带。
　　对于武汉来说，在学会合作的同时还要培养自己的“领袖”气质，能够带动周边城市乃至中部地区城市一同“跑步前进”。“要成为大武汉，就要成为一个‘敢当大哥’的城市，要像个大哥的样子。”叶青说。
　　《小康》采访的多位专家学者都对武汉要有“大哥”模样的说法表示认同，在他们看来，武汉已经显现出一些“大哥”的姿态，不过要修炼好“大哥”气场，还需在“眼界”方面有所提升。
　　放开眼界，首先要考虑的便是规划和国际化。“武汉市长期以来对产业的发展和空间的布局有一些规划，但是缺乏比较高端的、能引领全局的规划。”在武汉大学经济与管理学院教授、武汉大学区域经济研究中心主任吴传清看来，武汉还应该在顶层设计、全局统筹规划上有所加强。
　　不过这一次，武汉动了真格，他们委托中国城市规划设计研究院，就武汉2049开展远景发展战略研究。2049年的武汉什么样？在阮成发《实现大武汉的全面复兴――我心中的“武汉2049”》的发言中，便可找到答案：“届时的武汉，将成为中国中部中心，成为具有重要影响的国家中心城市，在更大范围、更多领域发挥辐射引领作用，实现大武汉的全面复兴。”“中国中部中心，是2049武汉城市目标之魂。”阮成发还对40年后的武汉做出了展望：综合实力雄厚、科学技术发达、都市大气恢宏、生态环境优美、文化魅力彰显。
　　1944年，英国规划大师P-艾伯克龙比主持编制了大伦敦规划，这一规划不仅改变了这座城市的格局，也成为全球城市效仿的经典案例。而几十年之后的当下，中国经济总量正冲刺全球第一，处于中国中部位置的湖北省省会城市武汉，在建设国家中心城市、实现复兴的征程中，正极目远眺，找寻在全球版图中的坐标。
（原标题：大武汉的复兴之路）
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作者：陈敏
城市规划及房地产专业毕业，曾在DTZ戴德梁行及RET睿意德任职助理董事、后任职宝龙商业集团。曾在华南、华中及华西区有10年项目策划及招商实战操盘经验。联商网特约专栏作者。
现就职于旭辉集团旭美商业（全流程商业管理公司，专注于商业地产一站式解决方案）。
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读城记——大武汉商业发展观
商业重镇的历史背影
武汉市作为中国传统的商业重镇，受益于九省通衢的地理优势，其商业繁华度，在历史上的很多年间,一直都是领先全国比肩上海的。在全中国，能以“大”自称的城市除了上海，也仅有武汉。直到近几十年来，武汉商业重镇的地位逐渐没落，逐渐被沿海的后起之秀超越。
让我们透过历史迷雾，窥析武汉这个曾经的商业重镇的历史背影：
自明成化年间汉水改道，汉口由一片原属汉阳的“芦苇荡”，慢慢因停船发展出码头和贸易，迅速成为全国物资集散港，至清康熙年间已成为“天下四聚”之一，到乾隆年间更成为全国“四大名镇”之一。鸦片战争后武汉被选定为通商口岸，由此奠定了武汉市作为国际化商业重镇的开始。
洋务运动时期，张之洞督鄂，大力发展实业，兴建芦汉铁路，主持“汉阳造”，发展现代工业、教育、物流、航运、邮政等，确立了“大武汉”的重要地位，使武汉成为中国内陆最大的商业中心。一直到民国时期，武汉仍可算是与大上海并驾齐驱的东方商业重镇。1929年-1938武汉发展黄金九年留下的一批各国风情的历史建筑，如今仍矗立在中山大道及武汉关沿线，向人们诉说着这座工商业城市曾经的辉煌。
1954年，由于政策转变和时局需要，武汉被撤销直辖市待遇，降格成为湖北省会。但其深厚的经济底蕴，仍维持着中国第二大经济城市的地位。直到上世纪80年代，武汉这个省会城市的GDP仅落后于上海北京天津三大直辖市，排名全国第四，仍然是名副其实的全国一线城市。
其后，“沿海改革开放”没有武汉，“长三角”“珠三角”“环渤海”“西部大开发”都不带武汉玩，后来的“振兴东北老工业基地”更是没有武汉。由于地理区位的原因，武汉处于这种不东不西，不南不北的尴尬境地，甚至连原来的八大军区之一的武汉军区也被撤销了。曾经的天下第一街“汉正街”早已名不副实。武汉的经济政治军事文化中心地位在最近30年间一落千丈，逐渐沦为中国的二流城市。
武汉的宏观环境现状:
GDP：2014年武汉市GDP首次突破1万亿大关，排名从十几名开外逐渐跃升到全国第8位，仅次于北上广深及天津、重庆、苏州。从经济总量来看，武汉目前已跻身第二梯队前列。
社会消费品总额：2014年武汉市社会消费品零售总额达到4369亿元，排在第9位。：虽然离北京、上海、广州有较大的差距，但与深圳、天津、重庆、杭州、南京、成都等城市处于同一水平。
人均可支配收入：武汉市2014年人均可支配收入为33270元，这一成绩不仅大幅落后于一线城市，相比全国同类其他城市也不理想，甚至与同处中部地区的长沙市相比也有一定的差距。武汉市在薪资待遇方面缺乏足够的竞争力。
人口：2014年武汉市常住人口约1022万，排在全国前十，人口密度为1202人/k㎡，均处在全国前列。相比北京、上海等一线城市对人口强大的吸引力，武汉市已成为区域型的人口聚集地，对周边城市人口具有强大的吸引力。但如前所说，武汉市的人均收入较低，对留住高学历高素质人才还是存在较大的障碍。
武汉市的经济及人口现状，离全国一线城市尚有一定的差距，但是已经处于二线城市的前列。武汉早已不是上百年前的商业重镇，也不是十几年前被人忽略的二流城市。不必盲目尊大，更不必自我菲薄。武汉作为一个区域中心城市，它的价值还是足够耀眼。
武汉市商业发展历程
第一阶段：沿街商铺。商业开埠以来，以江汉路、中山大道为代表的传统商业街。
第二阶段：百货时代。解放后至今，以江汉路中心百货为代表的第一个国营百货商场开业为标志，后来逐渐发展起以中百、中商、武商三大本土百货巨头鼎力的局面。
第三阶段：连锁商业时代。1997年开始，以武汉中百为代表的本土零售企业，先后涉足连锁超市行业，1998年第一家家乐福进驻汉阳，标志着外资连锁零售商与本土零售商分庭抗礼的战国时代。
第四阶段：购物中心时代。2005年开业的徐东销品茂的开业，标志着武汉市正式步入购物中心时代，但其后一开始销品茂发展并不顺畅，武汉购物中心开发暂时陷入停滞期。直到2010年以后，武汉国际广场、武汉摩尔城等一大批购物中心的涌现，宣告了武汉购物中心进入全盛时代。但比起北京、上海等城市，武汉购物中心发展起步较晚，后期将有很大的追赶空间。
第五阶段：城市综合体时代。2007年底开业的光谷世界城，以及随后的菱角湖万达，这些外来房企第一次将城市综合体的概念引入武汉。在中部崛起和商业时代的大背景下，武汉一些传统住宅开发商开始把商业、办公、居住、文娱等城市生活空间进行组合，打造成一个多功能、高效率的城市综合体项目，福星惠誉、南国置业等本土开发商均开始涉及综合商业项目的开发。
第六阶段：体验商业时代。2008年开业的瑞安武汉天地，2010年开业的花园道艺术商业街标志着武汉市体验式商业时代的到来。
第七阶段：城市旅游文化商业。2011年开业的万达中央文化区楚河汉街，标志着武汉市首个旅游文化概念的商业项目拉开帷幕
武汉的商圈发展解读：
武汉商圈特点：传统商圈升级，新商圈格局已成，新老商圈竞争激烈
经历近半个世纪的轮回，武汉商业版图从传统的武汉百货公司旗下9家门市部，已然发展成武汉三镇众多商圈共存的局面。老牌商圈多年来占据了武汉商业的主导地位，江汉路、武广、汉正街等，都是以往武汉市民休闲购物的首选场所。近年来，随着武汉大规模城市建设及房地产的发展，新的商圈不断形成，各区域都出现了地标性的商业街。各具特色的商业街让武汉人有了更多的选择。新生十年，武汉地标商圈正发挥着举足轻重的作用，武汉的商业版图正处于急速裂变中。
武汉七大传统老商圈的历史变迁
武广商圈：档次最高、最繁华的商圈
武广商圈是武汉最繁华的商圈之一，距江汉路商圈及汉正街商圈极近。这一区域集中了汉口地区的中高档写字楼及商业街、商业广场，经过多年发展，规模日趋扩大。区域内主要的商业运营项目包括武汉广场、世贸广场、新世界百货、SOGO及万松园商业街等，商业项目的集中产生了极强的聚合效应，且区域内还有武汉国际会展中心作为展览、贸易平台为本区域提供了强大的人气及商机。此商圈蕴涵的价值不可估量。
江汉路商圈：历史最悠久、竞争最激烈，定位为旅游时尚商圈
和武广商圈、中南路商圈相比，江汉路商圈的商户分布密度更高，商业竞争更为激烈，由于百年历史的沉淀，江汉路成为购物和旅游的最佳结合地，有着其他商圈无与伦比的优势。随着中部崛起战略的实施，江汉路将吸附更多的投资，而江汉路商圈也将在这轮投资浪潮中不断升级，成为江城的商业心脏。
司门口商圈：传统老商圈近年渐趋没落
解放后的司门口商业街仍是武昌区中南部最繁华热闹的老街。它以司门口商业大楼为中心，云集了各类专卖店、精品店几百家，是购物休闲的理想去处。20世纪90年代，这条街的繁荣鼎盛达到了高峰，年社会商品销售总额一度达到10亿元。和其他老商圈迥异的是，司门口作为繁华的老商圈并没有继续迸发新的能量，而是开始走向没落，原来丰富的商业类型也渐显单一，目前本商圈商品以运动品牌为主，随着政府旧城改造的逐步施行，相信司门口商圈会焕发新一轮的光彩。
中南路商圈：武昌传统商圈，商业发展势头稳步上升
中南商圈主要指中南路沿线地带，这一地带可以说是整个武昌的中心，向北连接新兴的徐东商圈，往南直通城市主干道武珞路，又处在两座长江大桥之间，从汉口过武昌的客流直接在这一带交汇，所以中南商圈地理位置相当重要，商业发展势头稳步上升。
街道口商圈：从电脑数码专业市场向时尚零售商业转型升级
街道口，现在成为武昌文化中心的代名词，街道口周边分布着多所高校，如武汉大学、华中师范大学等。一些服务于学生的产品的企业在片区内不断涌现，如早一点的广埠屯电脑城，已成为武汉市IT产品的重要销售中心。21世纪初，一些商业配套设施也急速跟进，尤其群光广场，成为大学生们课余购物的理想场所。新世界百货也在此处开了新店，相信本区域将聚集越来越多的人气，也将迎来新一轮的商业热潮。
徐东商圈：因长桥二桥兴起的时尚商圈
谈起徐东商圈，武汉市民或者在武汉呆过10年以上的外地人都知道，且对其发展惊叹不已。10多前年，武汉长江二桥还没通车的时候，徐东片区还是一片农田，也没有一条像样的大路，更谈不上繁华的商业配套。自从武汉长江二桥建成通车后，徐东片区立刻被盘活，各种商场、写字楼、住宅小区如雨后春笋般拔地而起。徐东村成为武汉的城市新名片，被誉为武汉的徐汇区。
钟家村商圈：不断发展中的汉阳传统老商圈
汉阳区经济发展过去一直较汉口和武昌落后，所以临近汉口与武昌的钟家村商圈便成了汉阳唯一的经济中心。近年来，随着汉阳经济的兴起，钟家村商圈也得到了长足发展，商圈范围也逐渐扩大，影响力日盛。老商场焕发新生命力，新购物中心也陆续加盟。在商业设施的带动下，片区房地产业发展迅猛，中心楼盘价位与汉口、武昌中心城区房价不相上下。在钟家村商圈的带动下，加上靠山临江的优势，该片区楼盘备受顾客青睐，物业升值潜力很大。
武汉商业发展趋势
自持出租是商业综合体发展趋势
商业综合体这种形式将是未来武汉市商业发展的主流。中国指数研究院分析称，未来4年，武汉市商业综合体项目依旧呈现“遍地开花”的态势，推出数量预估占到未来4年上市的商业项目数量的62.5%。
商业综合体的“自持+出租”模式相对整体出售模式而言，无论从长期收益，还是从招商情况分析，都是更好的一种运营模式，也是武汉市商业综合体未来发展的趋势。
社区中小商铺发展潜力大
在武汉市商业地产的成交量中，社区内的底层商铺为成交主力，成交量达到商用物业成交量的六成以上，其次是购物中心、商业街和专业市场，占比不到10%，成交量较少。
在商业地产发展形势变化方面，
自2011年武汉出台限购令以来，大量资金涌入商业地产，武汉商业地产出现爆发式增长。但随着近两年电子商务的飞速发展，传统实体商业模式受到冲击，导致社会预期投资有所降低，商业地产发展受到一定影响。
在此背景下，相较于一些大体量的商铺，人口密集的社区中小型商铺特别是底层商铺，市场抗风险能力较强，对于个人投资者而言显得更加保险。
投资与运营分离
将地产投资与商业运营分离，其实是国际商业地产界的主流做法。这一模式在中国的出现是行业走向专业化、走向成熟的必由之路。
主流商业项目的业态将由前期“重零售占比、轻餐饮及娱乐”逐渐发展至“轻零售、重餐饮及娱乐”趋势。
以汉口核心武广商圈及汉口中心区新开购物中心的业态变化可看出：2014年新开购物中心项目中零售业态占比相对降低，餐饮及休闲娱乐业态占比明显增高。
线上线下结合
受线下零售市场相对低迷态势影响，利用移动互联网提升购物体验是未来趋势。每一个购物中心都不希望自己落后于潮流。未来，购物中心WIFI全覆盖，打通微信、微博、APP三大平台，实现顾客与商户的网络对接，引入反向寻车、餐饮排号、电影在线购票和选座等全方位智能化服务，把“最智能”的极致体验融入到购物的每一个细节。
武汉商业市场总结分析
2014年来武汉商业地产市场正悄然发生着极大的变化。很多重大事件在同步发生，包括电商发展的红火、百货经营的唱衰、商业地产供应的井喷等，使得有价值、有特色的经营品牌资源注定将享受稀缺的商务优势，而对大部分的商业地产相关企业来说，规模扩张、规模经济、成本控制、差异化的战略已经显得力不从心。
商业地产作为房地产行业最具发展空间的领域，随着近几年互联网的兴起，改变了人们的消费方式，从而使传统商业模式正在发生着一次革命性的颠覆。
武汉商业市场的特征，这里总结如下：
1、商圈发展：武汉市传统商圈不断升级，新商圈格局已成，新老商圈竞争激烈。江汉路商圈、街道口商圈等老商圈逐渐从传统百货向购物中心升级发展，新商圈如王家湾、鲁巷商圈品牌级次不断提档升级。但各大商圈新增商业量较少，新增商业主要在非商圈及城市副中心区域。未来各大商圈的新增商业量有限，但新老商圈的存量商业将加紧升级换代。
2、人口因素：武汉作为全国为数不多的常住人口超千万的特大城市，人口密度相对较高，更可喜的是20-35岁年轻人群占比远高于全国平均水平且仍在逐年攀升，这都为武汉市未来商业发展提供了有力的支撑。预计未来武汉人口优势将不断显现，消费将不断提升，并能有效消化新增商业供应。
3、经济因素：武汉市经济总量排在全国第8位、社会消费品零售总额排在第7位，均处于第二梯队的前列，且相比第一梯队增速更快。未来武汉经济发展空间巨大，无论是经济总量还是消费潜力，均有望成为仅次于一线城市的重点城市。
4、人均商业表现：武汉市人均商业面积仅1.5平方左右，相比其他一二线城市处于合理水平，单位面积零售额表现较好。武汉未来新增商业面积虽然不断增加，但人均商业面积仍在可控范围之内。
5、商业用地：2014年武汉市土地成交量大幅下跌，但成交均价小幅上涨。商业用地成交量大幅下降，综合用途类商业物业土地相对增加。武汉市未来纯商业项目供应将减少，但城市综合体的供应将增加。
6、销售型商业供求：武汉市2014年商铺供应大幅上升达到188.7万平米，而成交下降明显，供求比环比大幅度上升。武汉市商铺销售市场整体市场供过于求，未来商铺销售压力加大。
7、持有型商业供应：
2014年武汉市新入市13个新项目，其中11个为购物中心，表明市场热点转向购物中心。总供应量逾150万平米，相比销售型商业的供应仍有较大差距。说明武汉商业地产市场仍没有摆脱以销售为主的特征，未来有望向一线城市租售均衡的模式靠拢。
8、商业地产开发商分析：全国性的品牌商业地产开发商大部分尚未进入武汉，武汉市存量商业项目大部分为武汉本土开发商所开发，面临的问题是本土开发商整体开发水平不高，招商同质化严重，运营水平低下。武汉整体商业环境的大幅提升，需要引进更多国际国内专业的商业团队的介入。
9、零售市场：武汉市零售市场表现强劲，不论是奢侈品、快时尚、儿童业态均连创新高;餐饮业态在购物中心占比逐渐增加，但利润有所下降;超市业态竞争日趋精细化发展;影院越来越普及，新增商业内普遍都规划有影院。综上来说，武汉市零售、餐饮、各大主力店表现均向好，有力支撑了武汉商业地产的发展。
10、新开业项目经营情况：2014年新开业商业项目中，仅德国风情街、宜家、群星城、永旺表现尚可，其他大多数项目经营一般或较差。武汉市商业项目开发依然红火，但后期运营管理水平难以跟上，未来需要有更多成熟稳定，有丰富实操经验的商业管理团队。
11、新开业商业项目分析：从2014年新开业商业项目来看，仅5个为外资(包括非湖北籍背景)开发项目，其他均为湖北本土开发商或合资的项目。表明武汉商业地产市场仍以本土开发商为主导，本土开发商商业开发水平，尤其是招商及运营管理水平有待提高。
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