陆续有文章判断2018年是楼市的拐点　　那么究竟楼市的方向是什么样？价格取决于供求关系，这是亘古不变的真理。　　目前国内经济发展极其不平衡，因此，如果以京沪楼市来推及全国楼市则是不科学的。　　反之，以鄂尔多斯、神木、营口、铁岭新城、十堰等新城推及全国楼市也是不科学的。　　科学的判断应该来自于具体问题，具体分析。实事求是、以实践来检验真理！　　供求关系笔者认为可以从如下两点来判断：　　（1）供给数据可以从城市的土地面积人口密度来判断　　（2）需求数据可以从小学入学人数来判断　　之所以从上述两点来进行判断，基于以下几点原因　　1、城市的发展不可能没有任何支撑的发展，必须以需求来做支撑。以人口密度来判断供给，主要侧重于判断目前城市的发展水平。如果人口密度很高了，则发展空间受限，即供给总量必定受限。　　2、由于目前的流动人口增加，常用的数据如户籍人口、流动人口、常驻人口等都不太容易真正反映出一个城市的人口数量。那么由于如今的九年义务教育的普及，并且各大城市包括京沪两地，对于外来务工人员的子女入学也逐步放开，因此以小学入学人数来判断一个城市未来的需求量则是比较适合的。　　小学入学人口多，必然隐藏着外来人口多和未来需求大。　　这些都是根本性因素，当然期间也会有其他的如利率因素等影响，但这些都是次要因素。　　首先来分析目前楼市最火的帝都与魔都　　先从小学入学人数着手来分析　　帝都：　　2007年招生108083人　　2008年招生112607人　　2009年招生105031人　　2010年招生115765人　　2011年招生135170人　　2012年招生141738人　　2013年招生174616人　　魔都的数据更恐怖：　　2007年招生11万人　　2008年招生123949人　　2009年招生138598人　　2010年招生150465人　　2011年招生169430人　　（上海年的小学入学人数没有找到）　　网上估计魔都到2018年将小学招生规模将突破31万，帝都到2014年将突破18万，达到将近20万的规模。　　在小学招生人数不断下降，小学不断撤并的大背景下，京沪两地的小学入学人数成如此大规模的增加，可以断定，人口都大规模向一线城市聚集。由此，京沪市区房价破10万也是指日可待的。
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　　靠谱。
　　对*　　
　　感谢支持顶帖　　以下为二线代表城市，笔者所在的沈阳小学相关数据，数据突出“减少”二字　　由于沈阳近年行政区划变更较大，为便于比较，因此将和平、沈河、皇姑、铁西、大东、东陵、于洪、浑南、棋盘山、辉山农业区等区域作为一组，暂称之为市内组。剩余的苏家屯、新城子（沈北新区）、辽中、康平、法库、新民作为另一组，暂称为郊县组。　　根据沈阳市统计局数据，我们来比较一下如下几组数据：　　1、 小学招生人数　　市内组：招生人数由2002年的28490人降至2009年的24055人，降幅为15.57%　　郊县组：招生人数由2002年的36961人降至2009年的25752人，降幅为30%　　2、小学数量　　市内组：由2002年的298所降至2009年的207所，降幅30%　　郊县组：由2002年的1608所降至2009年的275所，降幅74%　　3、小学专任教师数量　　市内组：由2002年的12465人降至2009年的10908人，降幅12.5%　　郊县组：由2002年的14970人降至2009年的11944人，降幅20%　　4、小学毕业人数　　市内组：由2002年的47552人降至2009年的30110人，降幅37%　　郊县组：由2002年的44570人降至2009年的31842人，降幅28.5%
　　我附近的一个普通学校今年由4个班扩充为6个班，还有好多不让报名，明年估计会更多，附近幼儿园近10所。　　
　　@边走边看j 4楼
00:27:33　　我附近的一个普通学校今年由4个班扩充为6个班，还有好多不让报名，明年估计会更多，附近幼儿园近10所。　　-----------------------------　　你指的是哪个城市？如果是北京、上海、广州、深圳，那是肯定的，上述数据都已经说明问题了　　如果是二、三线城市就要看是哪个城市了，如果是四线城市，根本不可能出现这情况，除非是撤点并校，全部集中了
　　楼主，你知道你做了一件很不好的事。我还想在上海买几套房子呢，你想给我整多少竞争对手啊？　　每当高峰期6号线、9号线能挤得上去的人那痛苦兼满足的表情，我在想，上海啥好的，我来是因为喜欢人多，你们来和我抢地铁还这么痛苦，为哈呢。　　上海房价跌的前兆就是6号线和9号线的高峰期时一开门等车的人都能挤得上去时，否则，还跌呢，做梦吧。
　　任何事物都不可能以一种方式无限的记算下去，也必需考虑物极必反的原则。假如一线城市和二线城市差距过大就意味这一线城市的生活成本过高，反映的就是企业的经营成本过高，企业就会搬迁，人口当然就会流动。　　
　　楼主论证有误　　一线拿的是2009的数据比2013的　　二线拿2002的数据比2009的　　根本不是同一口径的。
　　mark。。。。
　　@边走边看j
00:27:33　　我附近的一个普通学校今年由4个班扩充为6个班，还有好多不让报名，明年估计会更多，附近幼儿园近10所。　　-----------------------------　　@昵称6 6楼
07:01:14　　你指的是哪个城市？如果是北京、上海、广州、深圳，那是肯定的，上述数据都已经说明问题了　　如果是二、三线城市就要看是哪个城市了，如果是四线城市，根本不可能出现这情况，除非是撤点并校，全部集中了　　-----------------------------　　北京北部郊区
　　北京不是所有区域都值得投资
　　@边走边看j
00:27:33　　我附近的一个普通学校今年由4个班扩充为6个班，还有好多不让报名，明年估计会更多，附近幼儿园近10所。　　-----------------------------　　@昵称6
07:01:14　　你指的是哪个城市？如果是北京、上海、广州、深圳，那是肯定的，上述数据都已经说明问题了　　如果是二、三线城市就要看是哪个城市了，如果是四线城市，根本不可能出现这情况，除非是撤点并校，全部集中了　　-----------------------------　　@边走边看j 11楼
12:31:43　　北京北部郊区　　-----------------------------　　这就对了，也符合我的判断，小学入学人数多的，房价必定涨　　因为背后隐藏着外来人口的增加　　现在小学属于义务教育阶段，每个城市都允许跨地区入学，所以以小学入学人数判断当地的人口属于流出地还是流入地就很容易了　　所以，根据这个因素来判断，北京、上海的房价破十万是指日可待
　　@格里高里 9楼
10:43:15　　楼主论证有误　　一线拿的是2009的数据比2013的　　二线拿2002的数据比2009的　　根本不是同一口径的。　　-----------------------------　　我是手头没有沈阳年的入学数据，等我找到后贴出来吧　　反正这个论据一抛，多空都没有敢来拍砖的，说明大家还是认可以小学入学人数判断人口流动方向，进而判断房价趋势
　　有很多朋友在谈长沙是不是继贵阳之后又一个房价倒下的城市　　楼主我有时间看看长沙的小学入学人数，就能得出长沙的楼市前景了
　　对　　
　　很庆幸，目前为止还没有人敢拍的　　谢谢啊！！！　　人口、人口、流入人口，只有人口才是房价的根本因素
　　快来长沙数据。长沙周边小城市年轻人都想往长沙挤，也就是定居　　
　　其实我也一直人口是决定因素，所以我每到一个城市都问问房价和城市人口　　
　　@天之涯jxx 18楼
20:39:43　　快来长沙数据。长沙周边小城市年轻人都想往长沙挤，也就是定居　　-----------------------------　　如果你觉得年轻人都要去的地方，那么房价必涨无疑　　但是，怎么计算这些人口呢？还是必须看小学入学数量，如果有了孩子，并且让他在城里上学，那么八成是不会离开了，那么房价就有了有力支撑　　因此，涨价就成了必然　　之所以要以小学入学人数来看，因为所有的孩子都可以在任何一个城市上学，并且他的家长肯定是要扎根在这个城市的
　　有人说 2016年是楼市的拐点
　　@huaqiaotown 21楼
20:55:05　　有人说 2016年是楼市的拐点　　-----------------------------　　所谓的拐点，是指房价开始分化　　北京、上海向香港、新加坡、台北看齐，房价最高到十万　　均价5-6万　　其他的二线城市停止上涨，保持平稳，并且二线城市中的老旧破房将没人买，形成新的贫民窟。新兴市民涌向郊区购买低密度大盘花园物业小区　　三、四线城市房价开始保持稳定，但是禁不住那些前期投资者的低价抛售，最后房价达到合理水平　　那些没人居住的鬼城，反正已经有人买了，就放着吧，有价无市，价格再跌也没人要。就如铁岭新城，一年五百的租金，也没人来租。
　　这个实际很有意思　　大家回忆一下，我们上学时　　小学，几乎都是满分，90分以上几乎100%，个别成绩不好　　但是到了五六年级，分化就出现了，到了初中就更严重，到了高中那就得通过高考来区分学习能力了　　同理：　　大学毕业后，第一份工作的工资都差不多，也就是毕业三年内的工资都差不太多　　五年后就有区分了，十年后区别很明显，二十年后，区别之大，简直没法比较了。工资少的人连工资高的同学的零头都不够。　　这个，或许就是天理，万物通理。
　　自己顶一下吧，从人口角度来看，真的没法阻止京沪止涨
　　@huaqiaotown
20:55:05　　有人说 2016年是楼市的拐点　　-----------------------------　　@昵称6 22楼
21:04:47　　所谓的拐点，是指房价开始分化　　北京、上海向香港、新加坡、台北看齐，房价最高到十万　　均价5-6万　　其他的二线城市停止上涨，保持平稳，并且二线城市中的老旧破房将没人买，形成新的贫民窟。新兴市民涌向郊区购买低密度大盘花园物业小区　　三、四线城市房价开始保持稳定，但是禁不住那些前期投资者的低价抛售，最后房价达到合理水平　　那些没人居住的鬼城，反正已经有人买了，就放着吧，有价无市，价格再跌......　　-----------------------------　　我不同意这种看法。房价的涨跌与人民手中的剩余财产数量有关。　　如果从人口流动的角度来考虑，房价的涨跌于一个国家中能承受房价的人口数量有关。　　如果把城市按照职业发展，宜居，便利等条件进行综合排名的话，人口的流动大趋势是从排名低往排名高。也就是说，有条件的人会首先选择北京上海等一线城市，然后是排名较高的二线城市，以此类推。所以，一个城市的房价在很大程度上取决于能够承受该城市房价的人口数量。例如北京，如果北京的房价1w/m2，那么估计1/3的中国人都要挤入北京了。实际上房价就与希望享受北京的便利条件的人形成了供求关系。对于绝大多数的人来说，如果可以在大城市生活得不错，他们绝不愿意到小城市；如果可以在城市生活得不错，他们不愿意到农村。因为从医疗，卫生，教育，生活，包括机会等方面来说，都没得比。简单而言，如果你有孩子，你是愿意他在大城市接受教育还是小城市甚至农村？所以一个城市的房价水平在某些方面（排除炒房，从刚需来说），取决于能够承受这个城市的房价的人的数量。　　我生活所在的二线城市，从我的角度来看，房价在承受范围之内。我身边的很多年轻人都买了房，过些年应该就能攒起钱买第二套房。由于近年来通货膨胀厉害，钱也变得很不值钱了，除了买房，也找不到多好的投资。而且通货膨胀或多或少也引起工资提高。所以我不认为多数二线城市的房价只会稳着，最保守也是稳中有升。
　　至于那些看跌房价的，我只能说，房价其实已经跌了好吗？二线城市这两年的房价几乎没有怎么提高，你把房价换成多少碗小面，看看这两年一套房能买的小面碗数是增是减？
　　@letingleting 27楼
22:53:39　　支持　　-----------------------------　　谢谢支持！
　　虽然我赞成二都的房价是会持续上涨，但楼主你还没分析供给呢。我看二都都是赚钱的好地方，二都却不见得是居住生活的好地方，这么说来赚一票走人是最佳选择了。奈何现在房子限购，我又不在二都工作。我是在想今后二线以下包括二线都成非主流城市了？那到不见得吧，房价应当是在曲折中温和上涨，接近总体通胀水平，而一线涨速会相对快很多。　　
　　@cpepc001 29楼
08:13:39　　虽然我赞成二都的房价是会持续上涨，但楼主你还没分析供给呢。我看二都都是赚钱的好地方，二都却不见得是居住生活的好地方，这么说来赚一票走人是最佳选择了。奈何现在房子限购，我又不在二都工作。我是在想今后二线以下包括二线都成非主流城市了？那到不见得吧，房价应当是在曲折中温和上涨，接近总体通胀水平，而一线涨速会相对快很多。　　-----------------------------　　未来，除了两都以及广、深外，其余各地的房价基本上就会停滞了
　　同意　　
　　回复第30楼(作者:@昵称6 于
11:51)　　@cpepc001 29楼
08:13:39　　虽然我赞成二都的房价是会……　　==========　　未来是多久　　
　　@围观者为国家 33楼
21:54:48　　回复第30楼(作者:
11:51)　　@cpepc001
08:13:39　　虽然我赞成二都的房价是会……　　==========　　未来是多久　　-----------------------------　　请看我的另一篇预测贴，具体未来是指三年零三个月之后的2016年底见分晓
　　深圳只看到2010年突破10人入学，但其他年份没有数据，深圳为什么小学入学数据还保密　　
　　如果以小学生人数增减论断，那农村热火朝天的自建房（某些观点认为，应该叫别墅），岂不是泡沫更大？
　　@茕茕行者 36楼
23:51:50　　如果以小学生人数增减论断，那农村热火朝天的自建房（某些观点认为，应该叫别墅），岂不是泡沫更大？　　-----------------------------　　农村人盖房是贷款7成的？他们盖了房是等着升值后卖的？　　泡沫这个概念根本就不适用农民房。
　　@茕茕行者
23:51:50　　如果以小学生人数增减论断，那农村热火朝天的自建房（某些观点认为，应该叫别墅），岂不是泡沫更大？　　-----------------------------　　@胡说249 37楼
06:16:52　　农村人盖房是贷款7成的？他们盖了房是等着升值后卖的？　　泡沫这个概念根本就不适用农民房。　　-----------------------------　　农村盖房大都是自己的钱，偶尔可能有亲戚间的借用！
　　感觉这个比较靠谱，希望有数据的各路大神，都来贴一下当地数据,MARK一下
　　@茕茕行者
23:51:50　　如果以小学生人数增减论断，那农村热火朝天的自建房（某些观点认为，应该叫别墅），岂不是泡沫更大？　　-----------------------------　　@胡说249
06:16:52　　农村人盖房是贷款7成的？他们盖了房是等着升值后卖的？　　泡沫这个概念根本就不适用农民房。　　-----------------------------　　@围观者为国家 38楼
08:08:35　　农村盖房大都是自己的钱，偶尔可能有亲戚间的借用！　　-----------------------------　　就算不能归为泡沫，但是小孩子和老年人越来越少，盖这样的房子，价值何在？
　　@茕茕行者
23:51:50　　如果以小学生人数增减论断，那农村热火朝天的自建房（某些观点认为，应该叫别墅），岂不是泡沫更大？　　-----------------------------　　@胡说249
06:16:52　　农村人盖房是贷款7成的？他们盖了房是等着升值后卖的？　　泡沫这个概念根本就不适用农民房。　　-----------------------------　　@围观者为国家
08:08:35　　农村盖房大都是自己的钱，偶尔可能有亲戚间的借用！　　-----------------------------　　@茕茕行者 40楼
10:12:32　　就算不能归为泡沫，但是小孩子和老年人越来越少，盖这样的房子，价值何在？　　-----------------------------　　这就像女人买的钻戒什么的！
　　赏倍站夷平扶伯x2楼主你的高尚情操太让人感动了。在现在这样一个物欲横流的金钱社会里，竟然还能见到楼主这样的性情中人，无疑是我这辈子最大的幸运。让我深深感受到了人性的伟大。楼主的帖子，就好比黑暗中刺裂夜空的闪电，又好比撕开乌云的阳光，一瞬间就让我如饮甘露，让我明白了永恒的真理在这个世界上是真实存在着的。只有楼主这样具备广阔胸怀和完整知识体系的人，才能作为这真理的唯一引言者。看了楼主的帖子，让我陷入了严肃的思考中，我认为，如果不把楼主的帖子顶上去，就是对真理的一种背叛，就是对谬论的极大妥协。因此，我决定义无返顾的顶了！
　　@昵称6
21:04:47　　@huaqiaotown 21楼
20:55:05 　　有人说 2016年是楼市的拐点 　　----------------------------- 　　所谓的拐点，是指房价开始分化 　　北京、　　-----------------------------　　同意
　　击鼓传花罢了，中国的房价让老百姓生活在水深火热之中，苦不堪言，俄罗斯总统普京在《真理报》发表讲话说：“一个把老百姓的居住权、健康权和受教育权拿来拉动经济的政府，一定是个没有良心的政府，真正执政为民的政权，一定要把这三种东西当作阳光、空气和水，给予人民。一个国家不能变成弱肉强食的动物世界，有人占几十套房，有的人住不起房——真要那样，执政当局没有任何脸面赖在台上，因为民生问题，就是政治问题，就是执政者的责任。一个国家的执政 文明，就表现在对弱势群体的关怀上，而不是表现 在富人有多富，也不表现在经济增长的数据。”
　　@amd93315 39楼
09:09:23　　感觉这个比较靠谱，希望有数据的各路大神，都来贴一下当地数据,MARK一下　　-----------------------------　　感谢数据派支持！　　再贴一个数据（小学招生数据）　　1997年全国招生11年招生相比减少了7252462，降幅是29.46%　　可是同口径的京沪呢？　　北京1997年招生11年招生132719，增加了40717人，增幅32.78%　　上海1997年招生11年招生169430，增加了65338人，增幅51.83%　　全国降声一片，可是京沪逆势增加了那么多小学招生规模，说明了人才大量向京沪集中　　所以，在人才向京沪集中的过程中，京沪房价继续上涨，三四线将供大于求导致空屋激增　　支持的请举手！！
　　　　上图为我国自1949年以来的历年小学入学人数，高峰为万　　近年的高峰期为1994年的2537万　　自1994年以后，历年招生就每况愈下了　　所以，在逆势中小学招生规模扩大的，无疑就是在吸取全国其他地区的生源了，包括生源的父母，以及这些父母的购房能力
　　九十年代的入学高峰，主要还是受60年代婴儿潮的影响　　尤其是92年至98年的入小学人数最多　　根据小学6年、中学、大学共计十年计算，后推16年是大学毕业，后推20年是购房高峰期　　那么后推20年，就是　　所以，94、95、96三年高达2500万的小学入学人数奠定了今天将迎来楼市的最高峰，今天的房价相当于走向6000点时的4500点，前面还有很长一段路　　良医治未病，这么深远的思路都已告知，相信大家会有好办法的　　目前支持房价继续上涨的唯一依据就是城镇化　　那么，请问2.36亿的流动人口，而且据说平均年龄为28周岁，能否指望这些流动人口支撑起均价破万的大中城市房价？　　显然不可能，流动人口总要赚钱后回家盖房的，顶多就是回县城买套房。　　所以，三、四线城市的房产泡沫危机终将出现　　可以断定，具体时间就是2016年底，2018年是最后的截止日期。
　　@yyxx0810 35楼
22:41:47　　深圳只看到2010年突破10人入学，但其他年份没有数据，深圳为什么小学入学数据还保密　　-----------------------------　　可以登录深圳统计局网站　　我来帮你找一下数据吧　　1979年招生8 978　　1980年招生9 064　　1981年招生9 978　　1982年招生9 561　　1983年招生8 936　　1984年招生9 700　　1985年招生11 876　　1986年招生14 269　　1987年招生15 191　　1988年招生17 235　　1989年招生18 525　　1990年招生19 122　　1991年招生19 634　　1992年招生22 129　　1993年招生26 333　　1994年招生27 860　　1995年招生31 198　　1996年招生33 692　　1997年招生37 306　　1998年招生41 824　　1999年招生55 876　　2000年招生64 265　　2001年招生72 220　　2002年招生81 107　　2003年招生88 203　　2004年招生96 554　　2005年招生101 274　　2006年招生95 359　　2007年招生98 106　　2008年招生98 525　　2009年招生103 166　　2010年招生118 028　　2011年招生128 091　　看看深圳的小学招生增速就知道深圳的房价决不可能有半毛钱的下降　　此数据来自于深圳市统计局2012年鉴
　　来一个广州数据吧　　2011年：全市148472，市区129871，增城12499，丛化6102　　2010年：全市138944，市区 120900，增城 12318，从化 5726　　2009年，全市127981，市区 112446，增城 10646，从化 4889
　　2007年：全市144087，市区 120425，增城 14691，从化 8971 　　2003年：全市140265，市区 110504，番禹 19957，花都 12085，增城 18425，从化 11336 　　2000年：全市120552，市区62468，番禹 18519，花都 12399，增城 15827，从化 11339 　　数据很明显了，广州的小学招生人数虽有增加，但是增幅很小了，所以决定了广州的房价增量不会太多了
　　@天之涯jxx 18楼
20:39:43　　快来长沙数据。长沙周边小城市年轻人都想往长沙挤，也就是定居　　-----------------------------　　长沙数据来也　　1952年，招生79618 　　1953年，招生61714环比增幅 -22.49%　　1955年，招生95171环比增幅 54.21%　　1957年，招生95487环比增幅 0.33%　　1958年，招生102730环比增幅 7.59%　　1960年，招生106735环比增幅 3.90%　　1962年，招生95669环比增幅 -10.37%　　1965年，招生116549环比增幅 21.83%　　1966年，招生80245环比增幅 -31.15%　　1970年，招生132014环比增幅 64.51%　　1975年，招生138992环比增幅 5.29%　　1976年，招生144455环比增幅 3.93%　　1977年，招生134963环比增幅 -6.57%　　1978年，招生136850环比增幅 1.40%　　1979年，招生133973环比增幅 -2.10%　　1980年，招生122705环比增幅 -8.41%　　1981年，招生126340环比增幅 2.96%　　1982年，招生110548环比增幅 -12.50%　　1983年，招生102405环比增幅 -7.37%　　1984年，招生98470环比增幅 -3.84%　　1985年，招生92389环比增幅 -6.18%　　1986年，招生91033环比增幅 -1.47%　　1987年，招生91680环比增幅 0.71%　　1988年，招生98996环比增幅 7.98%　　1989年，招生97335环比增幅 -1.68%　　1990年，招生92649环比增幅 -4.81%　　1991年，招生93372环比增幅 0.78%　　1992年，招生100555环比增幅 7.69%　　1993年，招生108385环比增幅 7.79%　　1994年，招生112303环比增幅 3.61%　　1995年，招生116075环比增幅 3.36%　　1996年，招生112256环比增幅 -3.29%　　1997年，招生85984环比增幅 -23.40%　　1998年，招生56648环比增幅 -34.12%　　1999年，招生43026环比增幅 -24.05%　　2000年，招生43689环比增幅 1.54%　　2001年，招生50945环比增幅 16.61%　　2002年，招生54293环比增幅 6.57%　　2003年，招生59466环比增幅 9.53%　　2004年，招生63519环比增幅 6.82%　　2005年，招生63328环比增幅 -0.30%　　2006年，招生68104环比增幅 7.54%　　2007年，招生69292环比增幅 1.74%　　2008年，招生67278环比增幅 -2.91%　　2009年，招生67924环比增幅 0.96%　　2010年，招生73977环比增幅 8.91%　　2011年，招生74333环比增幅 0.48%　　貌似增幅也不小，尤其是2000年之后来了很多小朋友，估计他们会在20年之后成为购房主力，所以长沙无忧矣，房价还得涨一涨
　　@天之涯jxx
20:39:43　　快来长沙数据。长沙周边小城市年轻人都想往长沙挤，也就是定居　　-----------------------------　　@昵称6 50楼
22:41:02　　长沙数据来也　　1952年，招生79618　　1953年，招生61714环比增幅 -22.49%　　1955年，招生95171环比增幅 54.21%　　1957年，招生95487环比增幅 0.33%　　1958年，招生102730环比增幅 7.59%　　1960年，招生106735环比增幅 3.90%　　1962年，招生95669环比增幅 -10.37%　　1965年，招生116549环比增幅 21.83%　　1966年，招生80245环比增幅 -31.15%　　1970年，招生132014环比增幅 64.51%　　1975年，招生13899......　　-----------------------------　　楼主找找西安的数据，分析一下吧。
　　来一个广州数据吧　　-----------------------------　　2011年：全市148472，市区129871，增城12499，丛化6102　　2010年：全市138944，市区 120900，增城 12318，从化 5726　　2009年：全市127981，市区 112446，增城 10646，从化 4889　　2008年：全市132338 市区114912 增城11408 从化6018 　　2007年：全市144087，市区 120425，增城 14691，从化 8971　　2006年：全市144087 市区120425 增城14691 从化8971 　　2005年：全市145997 市区120645 增城15393 从化9959 　　2004年：全市140556 市区111804（番禹 21492 花都11807 ）增城18175 从化10577 　　2003年：全市140265，市区 110504，番禹 19957，花都 12085，增城 18425，从化 11336　　2002年：全市137948，市区 106357，番禹 19296，花都 12846，增城 19942，从化 11649 　　2001年：全市132870， 市区102460，番禹 19503，花都 11789，增城 19413，从化 10997 　　2000年：全市120552，市区62468，番禹 18519，花都 12399，增城 15827，从化 11339　　2000年：全市131561 市区103548 番禹23093 花都11944 增城17208 从化10805 　　1999年：全市120552 市区62468 番禹18519 花都12399 增城15827 从化11339
　　楼主：昵称6 时间： 19:24:25 　　可是同口径的京沪呢？　　北京1997年招生11年招生132719，增加了40717人，增幅32.78%　　上海1997年招生11年招生169430，增加了65338人，增幅51.83%　　----------------------------------------　　请直接用计算器或者EXCEL计算，不要用体育老师教你的加减法算。既然用数据说话，就严谨点
　　楼主：昵称6 时间： 19:24:25　　可是同口径的京沪呢？　　北京1997年招生11年招生132719，增加了40717人，增幅32.78%　　上海1997年招生11年招生169430，增加了65338人，增幅51.83%　　----------------------------------------　　@土坡居士 53楼
07:54:48　　请直接用计算器或者EXCEL计算，不要用体育老师教你的加减法算。既然用数据说话，就严谨点　　-----------------------------　　感谢批评指正~~　　一定改正，只有准确的说服力才能准确证明　　注：上述数据均来自于国家统计局的统计年鉴
　　分析确实很有见地，中国这十年总人口增长并不大，但城市化使得农村和小城镇人口源源不断向大城市集中，这就是核心城市房价增长之源。再麻烦楼主帮忙找一下近年成都小学入学人数数据，谢了
　　@daniel楼
11:17:37　　分析确实很有见地，中国这十年总人口增长并不大，但城市化使得农村和小城镇人口源源不断向大城市集中，这就是核心城市房价增长之源。再麻烦楼主帮忙找一下近年成都小学入学人数数据，谢了　　-----------------------------　　谢谢支持！　　大家的鼓励与肯定就是楼主我不懈坚持的动力　　我一会去找找成都的数据，我上个月去过一次成都，感觉成都房价还是不算高，根据成都的自然条件、人文历史，性价比还是很高的
　　支持楼主的推断，我们也认为，农村城镇化，必然推动人口在大城市集中，许多外来的家庭今后必然买房，他们通过自己的努力，通过家族的集资，拼命凑齐房款，在上海买一套，而且都买大面积的，这样的事实每天都在身边发生，房价大幅度下降，怎么可能？
　　@jltttc 57楼
13:22:55　　支持楼主的推断，我们也认为，农村城镇化，必然推动人口在大城市集中，许多外来的家庭今后必然买房，他们通过自己的努力，通过家族的集资，拼命凑齐房款，在上海买一套，而且都买大面积的，这样的事实每天都在身边发生，房价大幅度下降，怎么可能？　　-----------------------------　　谢谢支持！　　上海肯定是不降价的，但是要记住还有很多涯友可不是北上广一线的哦　　@daniel5182001 接着说成都　　看了一下成都2010年的年鉴，第24页　　没太看懂里面的意思，但根据数量级猜测，应该是招生人数　　78年 29.3万　　80年 29万　　90年 16.6万　　00年 20.5万　　09年 18.1万　　10年 17.8万　　根据这个可以推测，2000年前后是成都小学生的高峰期（由于没有各年份的数据，只能暂时这么猜测），根据小学入学到形成住房购买力，大概20年的时间，因此成都的房价顶峰期在2020年　　而且到2010年入学人数依旧不少，说明成都住房购买力后劲很足
　　2010年成都各地小学在校人数　　全市 682423　　市区 253941　　龙泉驿 37805　　青白江 20137　　新都 46763　　温江 21267　　金堂 50428　　双流 58377　　郫县 32721　　大邑 21054　　蒲江 10070　　新津 14553　　都江堰 28655　　彭州 33169　　邛崃 26441　　崇州 27042
　　对比一下大陆各地的房价吧，先举一个标准，高雄市苓雅區民族二路一个标准高档住宅：　　《帝王視野-國王1號院》　　总价：2,150 萬元，折合人民币450万　　面积：82.18坪 (含車位5.91坪)，大概是290平米，其中地下停车位20平米　　单价：1.5万　　评心而论，这个价位应该是今后各大省会城市的标准：　　价格在1.5万左右、框架结构、包含地下停车位、在中心城区　　如果你所在的市中心楼价高于2万，那真的有问题，如果还没到1.5万，那么还有空间上涨　　1.5万到2万，这个单价是未来优质楼盘的趋势　　本人所在的沈阳，看到几栋类似的好房子，华润悦府、万科春河里基本符合高档住宅标准，价位在1.5-2万之间。所以，个人认为沈阳的房价已经处于胶着状态，价格也差不多到位了。
　　2013年是金猪宝宝入学,2014年是奥运宝宝入学,到2015你再看!　　
　　@蕙5 61楼
15:42:47　　2013年是金猪宝宝入学,2014年是奥运宝宝入学,到2015你再看!　　-----------------------------　　确实如此　　2007年出生率为12.1‰，2008年为12.14‰，均为近期的高点，但是放在较长时间段内看，几乎可以忽略不计。详见附图，年的出生率、死亡率　　其实我们应该重视的倒是死亡率的不断走高，对于经济发展带来的负面影响（蓝线为出生率、红线为死亡率）　　1985后出生率如下：　　年份 出生率　　2011年 11.93　　2010年 11.9　　2009年 11.95　　2008年 12.14　　2007年 12.1　　2006年 12.09　　2005年 12.4　　2004年 12.29　　2003年 12.41　　2002年 12.86　　2001年 13.38　　2000年 14.03　　1999年 14.64　　1998年 15.64　　1997年 16.57　　1996年 16.98　　1995年 17.12　　1994年 17.7　　1993年 18.09　　1992年 18.24　　1991年 19.68　　1990年 21.06　　1989年 21.58　　1988年 22.37　　1987年 23.33　　1986年 22.43　　1985年 21.04
　　有道理，学习了
　　@专心学习2012 64楼
00:28:18　　有道理，学习了　　-----------------------------　　感谢支持！
　　广东从2010年8月开始，尝试对农民工入户城镇实行条件准入和数量管理。　　条件准入，就是对农民工个人素质、参保情况、社会贡献等指标进行量化赋值，原则上积满60分即可申请入户。数量管理，就是确定年度农民工入户城镇的总量规模，分解到各地，各地按积分排队，分高者先入户。　　“这一制度仍有改进的空间，或将在全国推广。”韩俊表示，目前制度还存在大城市入户门槛过高的情况。　　两年下来，广东通过积分制入户的流动人口28.8万人，带动家属随迁入户40.8万人，共计69.6万人，这仅占流动人口的2%。　　广东“积分指标及分值”　　初中文化程度，可以积20分；本科及以上，可以积80分；从初级工到高级职称，根据级别可积20-110分不等；　　违反计划生育政策，每多生一个子女扣60分；　　受过刑事处罚，扣100分；　　受过劳动教养，扣50分。　　以一个普通农民工为例，如果既未曾受过刑事处罚或劳动教养，又没违反计生政策的话，积分很容易达到60分。 　　广东的数据可以验证我的推论，看看外来人口的增加与小学入学人数的增加是否有关联性　　理论上讲，广东应该是2011年后的入学人数增加才对
　　贴一个成都的数据：　　-------------------------------------------------　　昨日，成都市人口和计划生育工作会透露，2011年，成都市共出生9.2万人，年末户籍总人口1159.8万，完成了目标。　　根据《人口规划》，成都市“十二五”的人口目标是：将人口出生率控制在9％。以内，人口自然增长率控制在4％。以内，符合政策生育率保持在90%以上，全市户籍总人口控制在1260万人以内。
　　再贴一个成都的数据：　　---------------------------------　　2012年，成都幼儿园招生14万，小学招生12万，初中13万，高中7.3万，普通高校20.8万　　数据来自：2012年教育数据公报
　　回复第44楼，@精彩888　　击鼓传花罢了，中国的房价让老百姓生活在水深火热之中，苦不堪言，俄罗斯总统普京在《真理报》发表讲话说：“一个把老百姓的居住权、健康权和受教育权拿来拉动经济的政府，一定是个没有良心的政府，真正执政为民的政权，一定要把这三种东西当作阳光、空气和水，给予人民。一个国家不能变成弱肉强食的动物世界，有人占几十套房，有的人住不起房——真要那样，执政当局没有任何脸面赖在台上，因为民生问题，就是政治问题，就是执政者的责任。一个国家的执政 文明，就表现在对弱势群体的关怀上，而不是表现 在富人有多富，也不表现在经济增长的数据。”　　--------------------------　　有几个老家没房？老家有房是不是算有房？都想住中南海，都想住故宫，可能吗？　　
　　贴一个成都的数据：　　-------------------------------------------------　　@整理房间 68楼
08:07:05　　昨日，成都市人口和计划生育工作会透露，2011年，成都市共出生9.2万人，年末户籍总人口1159.8万，完成了目标。　　根据《人口规划》，成都市“十二五”的人口目标是：将人口出生率控制在9％。以内，人口自然增长率控制在4％。以内，符合政策生育率保持在90%以上，全市户籍总人口控制在1260万人以内。　　-----------------------------　　兄弟，帖出生人口有一定意义，但不是很大　　因为很多流动人口来城市安家，出生不算在成都，但是上小学、上初中就会在成都　　所以，用小学入学人数更精确些　　你下面的那个帖子就不错　　谢谢支持！
　　@昵称6 49楼
22:31:54　　来一个广州数据吧　　2011年：全市148472，市区129871，增城12499，丛化6102　　2010年：全市138944，市区 120900，增城 12318，从化 5726　　2009年，全市127981，市区 112446，增城 10646，从化 4889　　2007年：全市144087，市区 120425，增城 14691，从化 8971　　2003年：全市140265，市区 110504，番禹 19957，花都 12085，增城 18425，从化 11336　　2000年：全市120552，市区62468，番禹 18519，花都 12399，......　　-----------------------------　　楼主大哥，但是广州今年以来房价一直都在大幅上涨啊，这还是在双合同的情况下
　　@昵称6 67楼
07:05:56　　广东从2010年8月开始，尝试对农民工入户城镇实行条件准入和数量管理。　　条件准入，就是对农民工个人素质、参保情况、社会贡献等指标进行量化赋值，原则上积满60分即可申请入户。数量管理，就是确定年度农民工入户城镇的总量规模，分解到各地，各地按积分排队，分高者先入户。　　“这一制度仍有改进的空间，或将在全国推广。”韩俊表示，目前制度还存在大城市入户门槛过高的情况。　　两年下来，广东通过积分制入户......　　-----------------------------　　楼主大哥，这个我所了解的广州的积分入户是很麻烦很难入户的，手续一大堆，要全部按合规定办下来，不S也得脱一层皮，而且名额也很少，一年只有3000个，这个还得是全部按规定走完手续的。
　　@昵称6
22:31:54　　来一个广州数据吧　　2011年：全市148472，市区129871，增城12499，丛化6102　　2010年：全市138944，市区 120900，增城 12318，从化 5726　　2009年，全市127981，市区 112446，增城 10646，从化 4889　　2007年：全市144087，市区 120425，增城 14691，从化 8971　　2003年：全市140265，市区 110504，番禹 19957，花都 12085，增城 18425，从化 11336　　2000年：全市120552，市区62468，番禹 18519，花都 12399，......　　-----------------------------　　@8股市菜菜鸟8 72楼
11:29:31　　楼主大哥，但是广州今年以来房价一直都在大幅上涨啊，这还是在双合同的情况下　　-----------------------------　　谢谢你的分享~~　　理论与实践之间总有一定的时滞，广州的小学入学人数我还没有全部掌握其数据，但是从近年的招生规模及增速来看，他的房价再涨也是有限了。　　就像炒股，没有量的支撑，价能涨到哪里去呢？
　　回复第44楼，
@精彩888　　击鼓传花罢了，中国的房价让老百姓生活在水深火热之中，苦不堪言，俄罗斯总统普京在《真理报》发表讲话说：“一个把老百姓的居住权、健康权和受教育权拿来拉动经济的政府，一定是个没有良心的政府，真正执政为民的政权，一定要把这三种东西当作阳光、空气和水，给予人民。一个国家不能变成弱肉强食的动物世界，有人占几十套房，有的人住不起房——真要那样，执政当局没有任何脸面赖在台上，因为民生问题，就是政治问题，就是执政者的责任。一个国家的执政 文明，就表现在对弱势群体的关怀上，而不是表现 在富人有多富，也不表现在经济增长的数据。”　　--------------------------　　@不知三七二十几 70楼
09:06:38　　有几个老家没房？老家有房是不是算有房？都想住中南海，都想住故宫，可能吗？　　-----------------------------　　这就是国家要推出农村土地流转的初衷，如果把老家的住房盘活，那么你在大城市买房是不是更容易一些？　　所以，将来的楼市两极分化会更严重
　　@昵称6
07:05:56　　广东从2010年8月开始，尝试对农民工入户城镇实行条件准入和数量管理。　　条件准入，就是对农民工个人素质、参保情况、社会贡献等指标进行量化赋值，原则上积满60分即可申请入户。数量管理，就是确定年度农民工入户城镇的总量规模，分解到各地，各地按积分排队，分高者先入户。　　“这一制度仍有改进的空间，或将在全国推广。”韩俊表示，目前制度还存在大城市入户门槛过高的情况。　　两年下来，广东通过积分制入户......　　-----------------------------　　@8股市菜菜鸟8 73楼
11:34:20　　楼主大哥，这个我所了解的广州的积分入户是很麻烦很难入户的，手续一大堆，要全部按合规定办下来，不S也得脱一层皮，而且名额也很少，一年只有3000个，这个还得是全部按规定走完手续的。　　-----------------------------　　不清楚广州的流动人口小学入学限制多吗？如果无限制，那么我拿到的数据可以反映出广州的人口增减情况，如果限制很严，则无法反映出广州实际的外来人口数量。　　也就无法准确反映出广州楼市的买卖力道
　　都说天涯喷子多，尤以国观、房观为最　　但本楼自发帖至今，都是理性的探讨，可以想见，今天的楼市，既不是要崩盘也不是往80万进军　　作为消费者，都有自己的判断　　感谢本楼邻居的理性探讨~~
　　@昵称6
07:05:56　　广东从2010年8月开始，尝试对农民工入户城镇实行条件准入和数量管理。　　条件准入，就是对农民工个人素质、参保情况、社会贡献等指标进行量化赋值，原则上积满60分即可申请入户。数量管理，就是确定年度农民工入户城镇的总量规模，分解到各地，各地按积分排队，分高者先入户。　　“这一制度仍有改进的空间，或将在全国推广。”韩俊表示，目前制度还存在大城市入户门槛过高的情况。　　两年下来，广东通过积分制入户......　　-----------------------------　　@8股市菜菜鸟8
11:34:20　　楼主大哥，这个我所了解的广州的积分入户是很麻烦很难入户的，手续一大堆，要全部按合规定办下来，不S也得脱一层皮，而且名额也很少，一年只有3000个，这个还得是全部按规定走完手续的。　　-----------------------------　　@昵称6 76楼
11:54:42　　不清楚广州的流动人口小学入学限制多吗？如果无限制，那么我拿到的数据可以反映出广州的人口增减情况，如果限制很严，则无法反映出广州实际的外来人口数量。　　也就无法准确反映出广州楼市的买卖力道　　-----------------------------　　楼主大哥，我朋友中今年有两个小朋友上小学，都无广州户口，一个有房产有交社保，一个自己做点小生意，但小朋友只是上一般般的公立小学，要办齐10个证，（如居住证，独生子女证等，记不太全了），然后再交6W。攒。助。费，主要是办这些证很多要跑回老家去办，费时费力。个人觉得挺麻烦的。
　　深圳小学入学率高，好像是因为深圳有个什么政策，只要是符合条件的小朋友，不论户籍，全部可以享受户籍待遇入学。
　　@8股市菜菜鸟8 79楼
14:03:53　　深圳小学入学率高，好像是因为深圳有个什么政策，只要是符合条件的小朋友，不论户籍，全部可以享受户籍待遇入学。　　-----------------------------　　呵呵，那样的话，深圳的小学入学数量就可以真实的反映出外来人口　　从而可以判断购买力了　　所以，深圳的小学入学人数激增可以断定深圳房价的坚挺　　听你这么一说，广州的小学入学数量应该再乘1.5差不多能反映真实的适龄儿童，进而推导出广州的外来人口及其购买力量
　　科普一下西安的入学门槛吧　　外来务工人员子女就学，需要提前办理“四证”：　　（1）身份证和户口簿；　　（2）父母或其他法定监护人暂住证；　　（3）与本地用人单位签订的劳动合同或在本地的纳税证明；　　（4）原户籍所在地乡镇政府或县级教育行政部门出具的同意流出就学的证明。　　教育局工作人员表示，各公办小学、初中在容量许可的条件下，肯定无条件接收学区内有四证的外来务工子女入学。　　对于外来务工人员，比较难的就是劳动合同或纳税证明，不过如果连这两项都没有的，够呛能成为购房力量。　　因此，楼主我坚持认为，小学入学人数可以一定程度上反映购房力道
　　@irrooy 82楼
15:02:21　　关注　　-----------------------------　　感谢关注~~
　　说了那么多人口问题，再说一个关键的人口密度：　　先看帝都　　东城区:24047.62人/平方公里　　西城区:26515.69人/平方公里　　海淀区:4895.59人/平方公里　　朝阳区:3935.48人/平方公里　　丰台区:3398.69人/平方公里　　石景山区:4186.05人/平方公里　　通州区:745.61人/平方公里　　顺义区:558.28人/平方公里　　房山区:386.16人/平方公里　　大兴区:567.31人/平方公里　　昌平区:377.22人/平方公里　　怀柔区:136.28人/平方公里　　平谷区:372.09人/平方公里　　门头沟区:164.95人/平方公里　　密云县:210.6人/平方公里　　延庆县:140.49人/平方公里
　　再来一个魔都的，如果上海没有房产税，估计价格会超越帝都　　黄浦区:33900人/平方公里　　徐汇区:19700人/平方公里　　长宁区:18200人/平方公里　　静安区:30800人/平方公里　　普陀区:23400人/平方公里　　闸北区:28600人/平方公里　　虹口区:37100人/平方公里　　杨浦区:21500人/平方公里　　闵行区:6500人/平方公里　　宝山区:6300人/平方公里　　嘉定区:3200人/平方公里　　浦东新区:4200人/平方公里　　金山区:1200人/平方公里　　松江区:2600人/平方公里　　青浦区:1600人/平方公里　　奉贤区:1600人/平方公里　　崇明县:600人/平方公里
　　在郑州，小学入学越来越难，家门口一个不入流的赞助费从约四五千涨到今年的一万六，五年时间。在外来人口较多北区，人们彻夜排队报名。　　
　　@www231 86楼
08:33:03　　在郑州，小学入学越来越难，家门口一个不入流的赞助费从约四五千涨到今年的一万六，五年时间。在外来人口较多北区，人们彻夜排队报名。　　-----------------------------　　那就说明外来人口越来越多，房价上涨空间大
　　来一个沈阳的吧　　和平区:11700人/平方公里　　沈河区:12100人/平方公里　　皇姑区:12100人/平方公里　　大东区:9800人/平方公里　　铁西区:2400人/平方公里　　东陵区（浑南新区）:1000人/平方公里　　于洪区:1200人/平方公里　　沈北新区:400人/平方公里　　苏家屯区:600人/平方公里　　新民市:200人/平方公里　　辽中县:300人/平方公里　　康平县:200人/平方公里　　法库县:200人/平方公里
　　@www231 86楼
08:33:03　　在郑州，小学入学越来越难，家门口一个不入流的赞助费从约四五千涨到今年的一万六，五年时间。在外来人口较多北区，人们彻夜排队报名。　　-----------------------------　　截至2012年底，郑州市辖6区5市1县，总面积7446.2平方公里、总人口910万人，人口密度居全国省会城市第二位[15]，仅次于广州。其中郑州都市区规划面积1700平方公里、郑州市区面积1010.3平方公里，市区人口501.9万人，位列我国中西部地区第四位，仅次于重庆、成都、武汉。郑州中心城区规划面积980平方公里、建成区面积373平方公里。　　郑州总体密度1200，市区密度5000
　　目前城市学校扩招的，多是外来务工人员的孩子，这些人买得起城市的房吗？有效刚需有多少？
　　回复第50楼(作者:@昵称6 于
22:41) 　　@天之涯jxx 18楼
20:39:43 　　快来长沙数据。长沙周边小城市…… ==========　　你的方法是不全面的，很多人大学毕业后都不会回到家乡，同时还要考虑到这个城市的老龄化程度。　　
　　回复第50楼(作者:@昵称6 于
22:41) 　　@天之涯jxx 18楼
20:39:43 　　快来长沙数据。长沙周边小城市…… ==========　　你的方法是不全面的，很多人大学毕业后都不会回到家乡，同时还要考虑到这个城市的老龄化程度。　　
　　回复第50楼(作者:@昵称6 于
22:41) 　　@天之涯jxx 18楼
20:39:43 　　快来长沙数据。长沙周边小城市…… ==========　　你的方法是不全面的，很多人大学毕业后都不会回到家乡，同时还要考虑到这个城市的老龄化程度。　　
　　@阿拉萨斯A 93楼
09:18:27　　回复第50楼(作者:
22:41) 　　
　　@天之涯jxx
20:39:43 　　快来长沙数据。长沙周边小城市…… ==========　　你的方法是不全面的，很多人大学毕业后都不会回到家乡，同时还要考虑到这个城市的老龄化程度。　　-----------------------------　　首先感谢关注　　我来说明一下我的思路，我认为房价的根本因素取决于人口与人口密度　　由于目前的统计口径没法测算出外来人口有多少，而小学入学门槛很低，几乎所有的外来务工人员子女均可入学。因此小学入学数量就可以判断外来人口的增量与增速。　　进而得出房价是否可以继续上涨　　你可能没理解我的意思，认为现在入学的那波小孩会成为住房购买力，那是二十年之后的事。　　我只是以入学人数判断那波小孩的父母有多少要进城落户，形成购买力
　　@风花摇曳 90楼
09:14:35　　目前城市学校扩招的，多是外来务工人员的孩子，这些人买得起城市的房吗？有效刚需有多少？　　-----------------------------　　这你就不懂了　　你既然把孩子都带来了，那么早晚都得买房　　投资客先把房卖给外来务工工资最高的0.1%那波人，他们总有一定购买力吧　　然后随着时间推移，外来务工人员逐渐会优胜劣汰，投资客可以把囤积的住房卖给这些外来务工的优胜者　　这就是所谓既得利益对后得利益的“剥削”
　　@风花摇曳 90楼
09:14:35　　目前城市学校扩招的，多是外来务工人员的孩子，这些人买得起城市的房吗？有效刚需有多少？　　-----------------------------　　还有一种思路是这样的　　例如外来务工人员只能买总价15-20万的小旧老房　　那么在小旧老房住的原住户就可以以这个小房销售收入进行自己的住房升级　　比如小旧房升级为二手大房，二手大房的原住户就可以升级到新楼大套房　　等等，这个住房升级也是楼市很重要的一个因素　　所以，外来务工人员虽然不能购买大开发商的优质楼盘，但由于他们是基础激发点，可以激活整个住房升级系统的进行　　所以，我觉得外来人口越多的城市，房价必定会涨得更多
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