贷款买房第一次 必须了解五大问题_百度经验
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百度经验:jingyan.baidu.com　　现在贷款买房是司空见惯的，但毕竟不是每个人一开始就了解贷款要点的。许多人在“人生第一次贷款，什么都不懂怎么办?”刚买了房的白领小李最近觉得很迷茫，面对房贷犯了难。“我可以贷多少款?究竟该做公积金还是商业贷款?首付给多点还是月供给多点?贷款时间长短多少合适?”在调查中发现，其实很多购房者对房贷都有类似的疑问。为此，特地咨询了相关部门，对于常见的五大问题进行答疑解惑。　　1.我可以贷多少款?　　建议 商业贷款看银行审批，公积金可以先计算　　“最终能贷多少款，要根据你的个人情况来看，最终结果由银行审批。”最初得知此情况时，打算买房的王希有些纳闷，万一贷不到足够的房款，如何是好?　　分析　　一般来说，如果是商业贷款，现在首套房规定首付是3成，贷款7成是上限。最终审批取决于信用记录、收入、银行流水、家庭情况、工作单位等，这些因素最终决定银行是否相信你具备还贷能力。另外，根据银监会2004年出台的《商业银行房地产贷款风险管理指引》第三十六条规定，商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下 (含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。　　如果是公积金贷款，则要看公积金缴存额度。公积金以家庭为单位，分七区范围执行最高限额标准，即商品房贷款最高40万元，二手房贷款最高25万元;五市范围执行区域限额标准，即商品房贷款最高20万元、二手房贷款最高15万元。公积金贷款额度的审批，跟每个月的公积金缴存额度、年龄、房龄以及缴存比例等有关。　　算账　　商业贷款额度：对购买首套住房首付款比例不低于30%;对购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率按同期同档次基准利率的1.1倍执行。　　公积金贷款额度：在不超过各区域限额标准的前提下，按公积金缴交基数计算的可贷额度和按房价款的规定比例计算的可贷额度计算的较小值，以1万元为起点，按5000元的整倍数确定。　　A:按公积金缴交基数计算的可贷额度。　　计算公式：借款人及配偶住房公积金缴交基数 (即上年度月平均工资总额)×12×可贷年限×40%。　　B:按房价款的规定比例计算的可贷额度。　　商品房不高于房价款的70%;二手房不高于实际成交房价和评估价较小值的60%。　　2.选公积金贷款还是商业贷款?　　建议 公积金贷款更划算　　对购房者小宋来说，他早听说公积金贷款利率低，但究竟低多少，却没什么概念。究竟是公积金贷款还是商业贷款，哪个更划算?　　分析　　现在公积金贷款已经成为房贷的首选方式，特别是对于那些从来没有用过公积金贷款，但是用过商业贷款的购房者来说，因为公积金贷款分为首次贷款和首次贷款还清满五年后二次贷款两种模式，而这两种模式的贷款利率都比商业贷款基准利率要低。目前，住房公积金贷款年利率5年以下的为4.00%，5年以上的为4.50%，第二次贷款利率为首次贷款的1.1倍。一般来说，商业贷款贷款额度没有最高额的限制，主要根据贷款人情况决定最终的审批结果。住房商业贷款基准年利率5年以上的为6.55%，目前岛城部分银行首套房贷利率还有8.5折优惠，但是贷款条件要求比较严格。　　除了单纯的公积金贷款和商业贷款两种贷款模式外，还可以采用公积金和商业组合贷款，但是，据了解，目前，只是部分商业银行都可以采用公积金和商业组合贷款。　　3.首付多点还是月供多点?　　建议 余钱在手上更有主动权　　在某楼盘销售中心，一对80后的小夫妻很纠结，他们两人在最终的付款方式上，有不同意见。在小田看来，老公是做生意的，收入并不稳定。因此有钱最好首付多付一点，这样月供压力不会太大。而她老公却认为，首付三成就可以了，钱拿在手上，就有主动权。以后如果要用钱，再找银行借钱成本可要高多了。　　分析　　一般来说，如果没有很好的投资方式，把手头的钱全部交给首付，月供低一点当然也无可厚非。只不过，这样就手头没钱了。我们从利率的角度来分析，假如房子成交是100万元，可以贷款70万元，但实际贷款50万元就够了。如果是存银行，5年的定期利率是4.75%，公积金贷款利率5年以上是4.5%，就是说，如果把这余钱存定期到银行，采用公积金贷款，一年利率还可以赚0.25%。商业贷款利率是5年以上的为6.55%，当然定期存款利率就不够支付商业贷款成本了，但如果有其他的投资回报，还是可以考虑的。并且利率也是变化的，加上通货膨胀等因素，余钱在手上短期内还可以发挥更大的效益。　　4.哪一种还款方式更划算?　　建议 适合自己的就是最好的　　“等额本金还款好，还是等额本息还款好呢?”前段时间小可在市北区贷款买了一套二手房，总价80万元。小可最终选择了等额本金还款法，“这种还款方式，第一个月还款额最高，以后会逐渐减少。这样以后压力就会越来越小。”不过，有朋友却说这是一种“先苦后甜”传统的思维方式，根本不符合现代环境了。　　分析　　等额本金还款法。这种方法第一个月还款额最高，以后逐月减少，所以这种方法常被称为“递减法”。实际每个月的本金是一样的，只是利息不一样，由高到低。等额本息还款法。这种还款法是按照贷款期限把贷款本息分成若干个等份，每个月还款额度相同，所以这种方法常被称为 “等额法”。而等额本金还款法看似利息更少，但正是因为有借钱才产生更多的利息，这一点跟上述的首付款多少有点类似，如果有更好的投资渠道，不妨采取等额本息还款法，如果有还款能力，没有其他投资渠道，等额本金还款法则更合适。　　5.贷款时间长一点还是短一点?　　建议当然越长越有利　　“想到自己这辈子接下来的30年，都要还房贷，多么悲催啊!”因此，小宋想，如果贷款20年，要是月供压力不太大，不如只做20年的“房奴”。不过，在银行工作的朋友却告诉他，虽然贷款30年，利息会更高，但要考虑到通货膨胀等因素，越往后，同样数字的钱，其价值是不断缩水的。因此，选择贷款时间越长越好。　　分析　　因为通货膨胀的因素，实际找银行借钱，本金不变，而利息是变化的。同样是70万元，每一年的支付能力是不一样的。就好像20年前欠银行5万元贷款，每个月几百元的按揭觉得压力很大，但到现在可能就是一餐饭而已。因此，还款时限越长越好。　　不过，也有人认为如果没有好的投资渠道，在房贷利率较高的情况下，贷款时间太长，支付的利息也很高，还不如贷款时间短一点，平时咬咬牙也就过去了。值得一提的是，还款的前几年，主要在还利息，如果有提前还贷的打算，还是选等额本金还款的方式划算，可以多省点利息。原作者：爱楼中国经验内容仅供参考，如果您需解决具体问题(尤其法律、医学等领域)，建议您详细咨询相关领域专业人士。投票(0)已投票(0)有得(0)我有疑问(0)◆◆说说为什么给这篇经验投票吧！我为什么投票...你还可以输入500字◆◆只有签约作者及以上等级才可发有得&你还可以输入1000字◆◆如对这篇经验有疑问，可反馈给作者，经验作者会尽力为您解决！你还可以输入500字相关经验000200热门杂志第1期房屋装修全攻略3342次分享第2期愚您同乐377次分享第9期实用房子装修攻略1568次分享第1期欢度春节 合家团圆276次分享第1期年货选购技巧588次分享◆请扫描分享到朋友圈你想不到的购房贷款问题-北京搜狐焦点
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首先需要了解银行在审批房贷的时候都查什么。 1、收入证明、银行流水 借款人的收入和流水是银行审查的重要项目,因为这两项直观体现了其还款能力。一般来说,银行对还款能力的要求是月收入≥房贷月供X2,如果借款人正在偿还其他贷款,则要求月收入≥(现有贷款+房贷月供)X2。
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请问现在关于买房贷款的问题是怎么样的？
因为前段时间我有个朋友的表哥在弄这个方面的东西，想具体了解一下关于买房贷款的问题有那些呢？
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目前关于买房贷款的问题，贷款多少、贷多长时间，也不是完全由你个人确定的，还要看你是否符合、个人收入状况，以及公积金中心审核情况。
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贷款额你已确定的话，贷款时间需要根据你的月供情况来确定，先不必考虑提不提前的问题，先考虑以不过分紧迫的方式还贷。
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公积金政策
困扰贷款买房的三个老大难问题，终于有答案了！
　　在买房贷款方面，我们经常会被三个问题困扰，分别是：
　　1、贷款年限是越长越好吗？
　　2、等额本息和等额本金哪个更划算？
　　3、提前还款合适吗？
　　贷款年限越长，你的月还款额就越低，你在某一刻占有的现金就越多，就越能够用于其他用途；
　　选择等额本息，也是解放自己的资金能力，不用在初期负担较大的还款压力；
　　选择提前还款也是，等于是降低了自己的资金动员能力，流动性变差。
& & & &资金是留给自己还是还给银行？
　　这三个问题，我们可以将他们抽象一点，其实都是关于花钱是否划算的问题。我尽可能多留一点资金在手中，还是尽可能多一点把资金留给银行。这里有一个前提，那就是留在手中的资金必须投资出去，并带来必要的收益。
　　所以，这三个问题最终抽象的结果是：同样一笔钱，我用来投资，收益率能否超过银行利率？
　　到了这一步，答案自然一目了然：
　　1、如果你的投资收益率不敌银行利率，那么尽可能少贷款、年限也短点、择机提前还款。
　　2、如果你的投资收益率超过银行利率，那么这笔钱握在手中显然更划算，多找银行借钱，慢慢还。
　　之所以这样计算，原因只有一个，利率是资金的价格。假如你以4.9%的利率水平从银行获得贷款，并将这笔钱以6%的利率水平贷给第三方，显然你赚了1.1%的利差。我们贷款买房也是这个道理，你有300万现金，但你买房首付只愿意花100万，剩下200万现金拿去投资。
　　按照借4.9%，投6%计算，你借了银行200万，理论上每年会替你带来200万*1.1%=2.2万的收入。所以在投资收益率超过银行利率的前提下，当然是能多贷款就多贷款，贷款时间也是越长越好，更没必要提前还款，因为利率代表的是资金的价格，你便宜借银行的钱，高价投资出去，何乐而不为呢？还是那位上海大妈说得对，&国家的钱，不借太可惜了&。
　　至于等额本息和等额本金，从银行收益的角度来说，并无差别，因为银行的收益都是来自于你的贷款本金，借多少钱就还多少利息。等额本息之所以利息总成本更高，那是因为你的本金还得慢，就只有这点差别，银行不是因为本息或本金而改变利息计算方式。
　　通胀会影响这个逻辑吗？一般不会。道理很简单，当通胀压力存在时，央行有上调利率的趋势，投资收益和贷款成本都会上升。两者之间的相对关系不会出现质变，除非出现恶性通胀。
　　上面是从纯经济学角度展开的讨论，现实生活中，每个人的赚钱能力不同，理财水平也有差异，对负债的敏感性也有不同。
　　我曾有位朋友对借钱非常敏感，对信用卡非常抵触，好像每天醒来就欠银行一笔钱一样。对于这样的人，借钱对你的心里状态都有可能产生负面影响。对于这类人，少借钱、等额本息、贷款年限短一些更适合。
& & & &贷款年限、还款方式、是否提前还款到底该怎么选？
　　从收入角度来看，我们分为三类
　　一、主要收入来源是工资
　　如果你的主要收入来源是工资，你的现金流就比较稳定，可以是增长，但一般不会出现跳跃式增长，主要理财方式是存款，很少涉足一些投资理财产品，那么你可以选择等额本金、少贷款或缩短贷款年限。因为你的钱主要是存在银行，产生的收益基本上跑不赢银行贷款收益，还有无时不刻不在的通胀。
　　二、如果你找到良好的投资项目或收入有相当部分来自投资理财
　　如果你是一位企业主、个体户或者具备相当理财水平的人。你基本上能确保自己的收益跑赢银行贷款利率，那就多多找银行借钱吧，多借点，慢点还。
　　三、主要收入来源是工资，但具备一定的理财经验
　　这类人可以考虑等额本息+提前还款的方式。你所要做的就是及时权衡投资与银行贷款之间的利差，如果投资不好，可以拿出一部分钱来提前还款降低利息支出。
　　从购房目的，也有三类
　　一、 如果是购房自住的，这属于消费，消费就是花最少的钱买到同样的商品。当然成本越低越好，但成本底并不意味着少借钱、提前还款、缩短贷款年限，因为还有机会成本（投资收益与贷款利率之差）。
　　二、 有可能中期换房或卖掉
　　这种需求应该属于长期投资，尽可能多贷款，选择更长的贷款年限吧。
　　三、 以投资为目的的购房
　　这种买房行为，一般都是短线持有，如何选择要根据当时的经济形势来判断，如果判断房价会飙升，那自然是多借钱，选择更长的贷款年限。反之，少贷点钱，贷款年限也不宜过长。
& & & &货币对贷款年限等的影响？
　　目前美元已经进入上升通道，美联储今年已经上调两次利率，按常理，人民币资产收益率也要相应增加，所以应该提高利率。但从现在来看，央行更多采用市场化手段来对流动性进行干预。此种表现，可以理解为保持货币独立性，根据蒙代尔不可能三角，在货币独立性、固定汇率和资本自由流动三者之间，最多只能同时实现两个。
　　现阶段，我们显然放弃了资本自由流动，结合目前M2的增速水平，我们预计未来一线城市，及中东部的省会城市都具备购房价值，在这些城市买房，不用太担心基本面带来的风险。在不考虑主观因素的前提下，尽可能贷多的钱，选择更长的贷款年限是更为合适的。
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