28个球中有一个次品,一个天平至少称几次
如果知道次品较轻（或重），
第一次，把28个球分：9，9，10三组；
取9个9个放在天平两边比较，即可知道次品在哪一组里。不妨设在10个球这一组里，即天平两端平衡。
第二次，把10个球分：3，3，4三组；同样可知道次品在哪一组里，不妨设在4个球这一组里。
第三次，把4个球分：2，2二组；可知道次品在哪一组里。
第四次，即可解决问题。
3个球，1次解决问题；
9个球，2次解决问题；
27个球，3次解决问题；
81个球，4次解决问题；
3^n个球，n次解决问题。
k个球，3^(n-1)＜k≤3^n，n次解决问题。
如果次品是较轻还是较重，事先不知道，则以上结论都要增加1次。
其他答案（共3个回答）
的。待测物品在28－81个之间，至少称4次可以找出次品，但前提是必须知道次品偏轻或偏重。如果不知道次品轻了还是重了，那次数要多加1次。
无砝码天平4次称量可以找出28个球中的仅有1坏球,并判断轻重
编号1-28,[]内为每次称量后得到的信息
1-13<14-26.[在1-26中,27-28标准]
.......1-7,15-16<8-13,27,17-18.[在1-7较轻,17-18较重]
................1-3<4-6.[在1-3中且较轻]
......................12,2轻
................1-3=4-6.[在7则轻,17-18中则重]
......................1718,17重
................1-3>4-6.[在4-6中且较轻]
......................45,5轻
.......1-7,15-16=8-13,27,17-18.[在14,19-26中较重]
................19-21<22-24.[在22-24中且较重]
......................2223,22重
................19-21=22-24.[在14,25,26中较重]
......................2526,25重
................19-21>22-24.[在19-21中且较重]
......................1920,19重
.......1-7,15-16>8-13,27,17-18.[在8-13较轻,15-16较重]
................8-10<11-13.[在8-10中且较轻]
......................89,9轻
................8-10=11-13.[15-16中且重]
......................1516,15重
................8-10>11-13.[在11-13中且较轻]
......................1112,12轻
1-13=14-26.[在27-28中]
(只剩下2个,略过)
最多这组也可容纳13个球,所以4次可以解决39球问题,甚至40球,多的一个放在一边,当其余39球均判断为标准时可知第40球为坏球,但不能判断其轻重
1-13>14-26.[在1-26中,27-28标准]
.......1-7,15-16<8-13,27,17-18.[在8-13较重,15-16较轻]
................8-10<11-13.[在11-13中且较重]
......................1112,11重
................8-10=11-13.[15-16中且较轻]
......................1516,16轻
................8-10>11-13.[在8-10中且较重]
......................89,8重
.......1-7,15-16=8-13,27,17-18.[在14,19-26中较轻]
................19-21<22-24.[在19-21中且较轻]
......................1920,20轻
................19-21=22-24.[在14,25,26中较轻]
......................2526,26轻
................19-21>22-24.[在22-24中且较轻]
......................2223,23轻
.......1-7,15-16>8-13,27,17-18.[在1-7较重,17-18较轻]
................1-3<4-6.[在4-6中且较重]
......................45,4重
................1-3=4-6.[在7则重,17-18中则轻]
......................1718,18轻
................1-3>4-6.[在1-3中且较重]
......................12,1重
以上说明4次可以解决问题
每次称量最多得到3个结论:左重,平,右重
n次称量,最多有3^n个结论
k个球(k>=3)要找出其中仅有的1个坏球,
在不知道轻重的情况下,每个球都有可能是坏球,或轻或重,
一共有2k种可能,所以必须满足:3^n>=2k,
n>=log(3)[2k]
所以至少4次
另外3^n个结论中总有2个【不可能】结论,以及一个全平的结论
如果称量的球中有坏球,那么全平(都是好球)也【不可能】
有效结论只能有3^n-3个,所能容纳的球数k=(3^n-3)/2个
即n次称量最多能判断(3^n-3)/2个球
全平作为有效结论,则可以判断额外有1个是坏球,但无法知道坏球的轻重,所以只需找出坏球,球数可以是(3^n-3)/2+1=(3^n-1)/2个
用天平找次品，如下表：
（只含一个次品，已知次品重量比正品重或轻。）
2~3个物品1次保证能测出； (2——3^1)
4~9个物品2次保证能测出； (3^1+1...
把零件分成三组,每组三个,先把其中两组放在天平上,如天平平衡,则重的在剩下的一组里,如不平衡,则哪一边重超重次品就在哪一组.
然后把这一组里的三个零件拿出两个放...
找到较轻的一组
如果平衡，没放到盘中的那个就是。如果不平衡再看下一...
我的方法错了~这个是别人的解法~用分3堆的解法
（1）不规则的球不知是轻还是重，一共12个球，因此最后必定是24种可能。
（2）任何时候如果天平相等，那么天平上...
有18只乒乓球,其中有1只次品,次品比正品轻一点,现有一个天平,最少称(
)次,一定能把次品找到.
第一次：把18球平均分成3份，称其中两份：
　　　如...
答: 银监会属于国家政府机构中专门负责监督银行的机构,目前属于事业单位性质,不过去年年底金融工作会开过以后,已经决定将其纳入公务员序列.但是从它2003年诞生起,就一...
答: 那是肯定没有问题的啊，拓维教育跟长郡中学网站合作，这对你孩子进名校提供了一个门槛哦
答: 小学科学教案|小学科学教案下载 21世纪教育网
答: 复习好基础
每家运营商的DNS都不同，而且各省的也不同。你可以问问你的网络提供商，他们会告诉你的。（也可以通过分别访问域名和IP来检查DNS是否正常，访问域名不行，而访问IP可以，则说明DNS设置不对）
另外，如果ADSL-电脑没问题，一般ADSL-路由器也没问题的。而且采用ADSL拨号的话，DNS可以不设置的，拨号成功后会自动取得DNS服务器。
问题可能出在路由器设置上。进去检查一下吧。看看上网方式，上网用户名密码是否正确。
（有个问题要注意一下，有些地方的运营商会限制使用路由器或者限制接入数量，一般是采取绑定网卡MAC地址的方式，如果路由器设置都正常，试试路由器的MAC地址克隆功能，把电脑网卡的MAC复制过去）
铝属于两性金属，遇到酸性或碱性都会产生不同程度的腐蚀，尤其是铝合金铸件的孔隙较多，成分中还含有硅和几种重金属，其防腐蚀性能比其他铝合金更差，没有进行防护处理的铝铸件只要遇到稍带碱性或稍带酸性的水，甚至淋雨、水气、露水等就会受到腐蚀，产生白锈。
解决的办法。
铝铸件完成铸造后，在机械加工前，先要进行表面预处理，如预先对铸件进行喷砂，涂上一道底漆（如锌铬黄底漆），在此基础上再进行机械加工，以避免铸铝件在没有保护的情况下放久了被腐蚀。
嫌麻烦就把你洗衣机的型号或断皮带，拿到维修点去买1个，自己装上就可以了（要有个小扳手把螺丝放松，装上皮带，拉紧再紧固螺丝）。
1、以身作则，如果连自己都做不好，还怎么当班长？
2、人缘好，我就是由于人缘不好，才改当副班长的。
3、团结同学，我们班有一个班长就是由于不团结同学才不当班长的，他现在是体育委员。
4、要有管理能力，首先要有大嗓门，我们班有位学习委员就是由于声音太轻才以3票之差当不了班长；其次要口齿清楚，让同学能听得懂你说的话；第三要说出有道理的话,让吵闹或打架的同学心服口服；第四，不能包庇好朋友，公正；第五，要搞好师生关系；第六，要严以律己，宽以待人，我们班的第一任班长就是因为“严以待人，宽以律己”才不能继续当下去的。
5、要坚持，我们班的纪律委员就是由于没有恒心，原来的大组长、卫生委员、劳动委员、体育委员、学习委员、小组长等（每个学期都加起来）都被免除了，现在的才当1天的纪律委员要不要免除都在考虑中，还要写说明书。
6、提醒班干部做自己要做的事，要有责任心。我们班的纪律委员就是没有责任心，班长的职务都被罢免了。
7、不要拿出班长的架子，要虚心。
8、关心同学（包括学习）。
9、要及早发现问题,自己可以解决的自己解决；自己不能解决的，早日让班主任解决。
10、要发现班级的好的地方，及时表扬。让全班都照做。
11、不要太担心学习，当个班干部，对以后工作有好处，这是个锻炼的机会，好好当吧，加油！
在高中阶段，学校和老师的规定一般都是为了学生的成绩着想，执行老师的话，其实也是为了大家好。即使有时候打点小报告，只要你的心态的好的，也不是坏事。比如A学习不专心，你用个适当的办法提醒老师去关心他，其实也是为了他好。
总的方针：和同学们组成一个团结的班集体，一切以班集体利益为上（当然不冲突国家、社会和学校利益为前提）。跟上面领导要会说话，有一些不重要的东西能满就满，这对你的同学好，也对你的班好。
再说十五点
一，以德服人
也是最重要的，不靠气势，只靠气质，首先要学会宽容（very important）你才能与众不同，不能和大家“同流合污”（夸张了点），不要有这样的想法：他们都怎么样怎样，我也。如果你和他们一样何来让你管理他们，你凭什么能管理他们？
二，无亲友
说的绝了点，彻底无亲友是不可能，是人都有缺点，有缺点就要有朋友帮助你。不是说，不要交友，提倡交友，但是不能把朋友看的太重，主要不能对朋友产生依赖感，遇到事情先想到靠自己，而不是求助！
三，一视同仁
上边说的无亲友也是为了能更好的能一视同仁，无论是什么关系，在你眼里都应是同学，可能比较难作到，但没有这点，就不可能服众。
四，不怕困难
每个班级里都会一些不听话的那种，喜欢摆谱的那种，不用怕，他们是不敢怎么样的！知难而进才是一个班长应该有的作风。
五，带头作用
我想这点大家都有体会就不多说了
六，打成一片
尽量和大家达成共识，没有架子，不自负不自卑，以微笑面对每一个人，不可以有歧视心理，不依赖老师，有什么事情自己解决，老师已经够累的了。
七，“我是班长”
这句话要随时放在心底，但是随时都不要放在嘴上，有强烈的责任心，时刻以班级的荣誉为主，以大家的荣誉为主。什么事情都冲在最前面。遇事镇定。
八，帮助同学
帮助同学不是为了给大家留下一个好的印象等利益方面的事，是你一个班长的责任，是你应该做的，只要你还是一个班长，你就要为人民服务（夸张）为同学服务。
九，诚实守信
大家应该都知道这个，是很容易作到的，也是很不容易作到，然这两句话并不是矛盾的，不是为了建立一个好的形象，和班级责任也没有什么关系，只是一个人应该有的道德品质。但你必须作到，连这样都做不到，就不可能做成一个好的班长。
十，拿的起放的下
学会放弃也同样重要，学会辨别好与坏。知道什么是该做的，什么是不该做的。
十一，谦虚
认真分析同学给你提的意见，不管是有意的，还是无意的。提出来就有他的想法，有他的动机。要作到一日三醒我身。
十二，心态端正
总之要有一个好的心态，积极向上的心态，把事情往好里想，但同时要知道另一面的危机，遇到事情首先想到的应该是解决问题，而不是别的！
十三,合理的运用身边的人和事
主动,先下手为强,遇到不能够管理的,就可以和其他班干部一起对付,实在不行,就迅速找到老师陈述自己的观点,免得他倒打一耙(尽量少打小报告.)
十四,和老师同学搞好关系.
威信可以提高,你说的话老师也比较相信,可以简单一点的拿到老师的一些特殊授权,而这些授权往往对你的帮助很大.
十五,合理的运用自己的权利和魄力
对付难管理的,权利在他的眼中已经不存在的,就运用你的魄力,用心去交流,努力感动身边的人,感动得他们铭记于心,你就成功了.
一点要加油哦
包皮是男性阴茎前端的皮肤呈双层折叠覆盖于龟头及尿道外口，相当于给龟头带了一顶“帽子”。包皮是人类进化的残留器官，有一定的理由和作用。李龙介绍，出生的婴儿，龟头的皮肤尚没有角化，非常娇嫩，就像眼睛一样，非常容易受到伤害；特别是因为龟头表面有丰富的神经末梢，接触到周围的物体或受到摩擦时会产生强烈的刺激感觉，令婴儿感到不舒服，这样包皮相当于给龟头穿了一层衣服，对龟头起到保护作用。
包皮的保护作用如果发挥过度，就会起到不利的副作用。李龙表示，包皮与阴茎头粘连，包皮口狭窄，包皮不能下翻，尿道口和阴茎头不能露出，在医学上称之为包茎；包皮虽然能下翻露出龟头，但是一直保持婴儿状态，覆盖龟头和尿道外口，就称包皮过长。不论是包茎还是包皮过长，对人体都有一定副作用，甚至可以说是弊大于利。
宝宝患了佝偻病和营养不良，会妨碍乳牙的发育和生长，佝偻病的发生往往与宝宝出生后日照不足有关，阳光中的紫外线能够促使人体皮肤中一种叫7-脱氢胆固醇的物质转化为维生素D，而维生素D是促进骨骼和牙齿发育必不可少的物质，营养不良往往是由于喂养不当引起的，比如单纯给宝宝喂牛奶和米糊类食物，不按时添加辅食，就很容易造成宝宝体内维生素D缺乏和严重营养不良，为使宝宝乳牙正常地发育生长，就应防治佝偻病和营养不良。
因此，在这一时期除全面加强营养外，还应特别注意添加维生素D及钙、磷等微量元素。最简便的方法就是多抱宝宝去户外晒太阳，因皮肤中的7-脱氢胆固醇经太阳中紫外线照射可转变为维生素D3，是人体所需维生素D的主要来源。
随着宝宝一天天的成长，父母们都为宝宝每一天的变化感到兴奋和吃惊！在短短几个月之间，宝宝学会了微笑、抬头、坐、伸手抓东西……在和宝宝一起分享成长的新奇和快乐的同时，我们更要注意到宝宝的大脑在此期具有很大的可塑性，大脑语言中枢逐步发展成熟，此时对宝宝进行科学、恰当的语言刺激对开发宝宝的语言能力具有十分重要的作用。
5个月开始，宝宝已经能够鉴别语言的节奏和语调特性，并开始根据环境修正自己的语音体系。7个月开始，宝宝能够将一定的词语和特定的事物联系起来，比如：当问宝宝“灯呢”，宝宝会转向并看着灯。9个月开始，宝宝已经能够辨别母语中的各种音素，能够经常的模仿和学习新语音。大约l0个月时，宝宝说出第一个与某一事物有特定指代关系的词，标志着宝宝语言的真正发生。宝宝语言真正发生后的头几个月，平均每个月掌握1—3个新词语。
在夏季，宝宝出痱子是最常见的现象。如果孩子出了痱子，相信大多数家长都有自己的小方法来处理。一般来说，首选的方法是给孩子洗澡和涂抹痱子粉。虽然这种方法很有用，但要注意一定要在给孩子洗完后涂抹才能有很好的效果。同时要注意给孩子穿少点、勤换衣、多喝水。
若孩子痱子较严重，甚至有抓烂的现象，或出现脓痱，民间叫“马痱”，用痱子粉就用处不大了。下面介绍一个中药偏方，对于马痱可起到很好的效果。
方子：黄柏30克，生地榆30克，煎后放温，然后清洗局部，没有严格的浓度限制，可用纱布湿敷一会儿，每次5分钟左右，每日三次。
隐睾是男孩较常见的生殖器官发育异常，如果不及时发现，延误治疗会影响生育，对孩子的一生造成不良影响，因此应引起家长的重视。
胎儿出生后，睾丸自腹膜后腰部下降，于7—9个月时降入阴囊，出生时未下降者亦多在出生后短期内降入阴囊。睾丸下降不全，可能与以下因素有关：一是胎儿期将睾丸向下牵引的索状引带异常或缺损，睾丸便不能自腰部下降到阴囊；二是先天性睾丸发育不全，致使睾丸对促进性腺激素反应不敏感，失去激素对睾丸下降的动力作用；三是母体的下丘脑产生的黄体生成素释放激素(LHRH)使脑下垂体分泌黄体生成素(LH)和卵泡刺激素(FSH)，它们作用于胎儿睾丸的Legdig细胞产生睾丸酮，胎儿生长过程中，如果母体缺乏足量的促性腺激素，亦可影响胎儿睾丸下降的动力作用。
是flex+fms么？用Camera.setQuality()这个方法可以符合你的拒绝，详细信息你查阅下Camera文档信息吧。至于别的技术做视频聊天，就不怎么确切了，我要用过flex + fms
成都武侯区办理新公司营业执照需要什么资料？接着就应该确定好公司的经营范围。在成都办理营业执照还是比较困难的，因此，大多数朋友都会选择工商代理机构进行代理。成都武侯区办理新公司营业执照的流程如下：1.办理企业名称核准第l一步：咨询后领取并填写《名称(变更)预先核准申请书》、《投l资人授权委托意见》，同时准备相关材料； 房屋提供者应根据房屋权属情况，分别出具以下证明：（1）房屋提供者如有房产证应另附房产证复印件并在复印件上加盖产权单位公章或由产权人签字。
成都高新区公司办理企业年报审计报告需要注意哪些问题？第二步，判断和运用重要性水平，主要是将被审计单位未调整不符事项汇总表与会计报表层次或账户余额层次的重要性水平进行比较，据以确定未调整不符事项对会计报表的影响程度。注册会计师确定审计差异之后，一般应与被审计单位沟通，建议其做出相应的调整，如果被审计单位拒绝调整那些重大差异，注册会计师必须考虑改变审计意见和在审计报告中如何反映的问题。4 聘用、更换会计师事务所情况。5 公司高级管理人员工资(含各种津贴、补贴等)、奖金分配情况，以及公司职员平均工资水平。
成都高新区代理记账是指企业将本公司的会计核算工作全部委托给专业记账公司完成，本企业一般只设出纳岗位，负责日常收支业务和财产保管等工作。简介“一人公司”实例 成都高新区注册一人有限公司代理记账需实质意义上的“一人公司”在西方国家特别是美国较为普遍，因为美国许多州的公司法律规定董事必须拥有一定数额的公司股份，即资格股，所以许多公司的股份的绝大部分比例由一个股东拥有，另外极小比例的股份由公司董事拥有。
宁波蚂蚁搬家公司以质量求生存，以技术求发展，以最优惠的价格让客户满意。 搬运过程中，家中最/好有两个人以上的人相互配合。 当车辆抵达新居后，同样亦是一人在车子旁协助卸货，另一人在屋内告知服务人员东西如何定/位。负责承接社会大众搬家、企事业单位迁移、长短途货物运输等业务，提供专业拆装家具专业搬运钢琴，物品包装，提供纸箱，昼夜提供服务。专业配送：为长期需要送货、收货的公司提供固定的大小人货车以及搬运人员的服务，价格面议。
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这个不是我熟悉的地区为什么我刚开的淘宝店冲话费的感觉很便宜了，都亏本做的怎么还是很少人买呢？
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（共有1个回答）
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你用的是什么呢，你这个肯定不好做，因为都是要收费的，细节可以加我名字好好交流。
行卖虚拟东西卖实物别人看见前皇冠得来
卖家拿货的价格比99.8元要低，所以才有钱赚啊。你不是卖家你是拿不到低价格的。
你好 软件都是差不多的，市场就差很多咯。众所周知，易赛的市场是最大的、易赛在本月15号全新改版 充值速度真正实现秒冲 提成高达240元所以用的人也是最多的、要是
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亲，开网店是趋势行业，虚拟充值只适合做为C2C模式（消费者VS消费者，也就是英文Consumer to Consumer的简称）新店铺刷信誉的工具。C平台最大的
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(C)2017 列表网&琼ICP备号-12&增值电信业务经营许可证B2-&&p&&b&希望看到本篇文章的读者，能尽快转发到三中全会的相关领导们，这篇文章能带给中国人民数十万亿的财富。&/b&&/p&&hr&&p&在21世纪的市场经济条件下，房产成为创造财富的重要社会资源，无论是制造业，零售业，餐饮业，等各项经济活动都需要商业用房。可以说，如今店铺的营业面积就如同农耕社会的土地一样重要，是创造财富不可或缺的生产资料，而房东自然成了新时代的地主阶级。&/p&&p&今天的房东和旧社会的地主有着相同属性，都是出租个人资产（房屋或土地）来获取租金，但自身不创造任何财富，却霸占着重要的社会资源。经常提高租金来剥削商户，这和过去地主抬高地租剥削农民何曾相似。&/p&&p&例如：在北京商业街出租店铺，所有房东都咬死了一年一签，等你花了十几万装修，把生意开起来后，第二年房东就是没底线的大涨租金。要么生意关门走人，要么把60%以上的毛利用来交店租，再刨去税收等其它费用所剩无几，商户所赚的利润几乎都被房东拿走了。&/p&&p&在房东的压迫下，中小个体商户所创造的大量财富被剥夺，而真正辛勤劳动的创造财富的实干家，却被房东逼得到处搬家，很多实体商户被高额的店租逼得生意倒闭。过去地主阶级剥削佃农的悲剧今天继续上演。&/p&&p&在中国这样极度恶劣的商业环境下，实体商户经营异常艰难，不但要面对房东的剥削，还要面对公仆们苛捐杂税的盘剥，以及网络电商的残酷竞争，成为压迫中国实体商户的新三座大山。&/p&&p&因此，中国现有《商用租赁法》或《合同法》不能保护广大实体商户的利益，必须得到修正，才能让2000万实体商户为社会创造更多财富，让更多创业者为中国经济带来活力。&/p&&p&中国无法承受大量实体店铺关门，当繁华的商业街开始凋零，人们不在外出逛商场，城市失去活力，周围的房价会下跌，中国经济将会衰退。&/p&&p&&br&&/p&&h2&新商业租赁法案：&/h2&&p&《新商业租赁法案》的核心内容就是通过法律的手段，确保商户都能获得6年以上的长期租约，限制房东以短期租约到期来要挟大涨租金，剥削商户。&/p&&p&同时，《新居民租赁法案》以法律的形式确保民用租房至少有2年以上租约，并且房东每6个月只能进行一次查房，要提前与房客预约时间，其它时间严禁房东打扰房客的日常生活。&/p&&p&有了以上法案保护，中国人租房会如同住自己房子一样安心，再也不用担心房东频繁的查房骚扰，被房东赶得到处搬家。今后老百姓租房也能娶到老婆结婚生子。那么中国人也就没必歇斯底里的拼命赚钱买房子，造成极度扭曲的房地产泡沫。&/p&&p&以上新法案能让中国2000万实体商户每年多创造上万亿的财富。租房市场在短期内出现5000万套优质出租住房，稳定住中国300万亿房地产市场。&/p&&p&规范的房租市场是最有效的房价调节剂，远比复杂的房屋限购令有效得多，让房产成回归其商品的本质，而不是被操作的资产。中国房地产业才能长期，稳定，可持续的繁荣发展。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&6年3+3保障租约：&/b&&/p&&p&租赁双方结束租赁前必须给予一定的通知期限：&/p&&ul&&li&出租方（房东）至少提前3年以书面通知结束租赁。&/li&&li&承租方（商户）至少提前1个月以书面通知结束租赁。&/li&&/ul&&p&每当签订新租约或更改租约，承租方将获得前3年保护期。在此期间，房东不能涨租金，也不能结束租赁。当3年保护期过后，房东才能涨租金，或发出结束租赁通知，并在此后3年通知期限也不得涨租金，以取保商户在签订新租约或更改租约后都至少有6年不涨价租用期。&/p&&p&「不定期租约」和「定期租约」都受以上条款保护，但不包括少于6个月的「短期租约」。&/p&&p&别看小看以上这短短的几行字，它能在今后的50年里，为中国带来上百万亿的财富。后面文章会详细说明它的价值。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&不定期租约：&/b&&/p&&p&虽然「不定期租约」没有明确的期限，但在《新商业租赁法案》有前3年保护期，房东不得涨租金，不得结束租约；而承租商户结束「不定期租约」只需提前1个月通知。&/p&&p&当3年保护期过后，房东有权结束租约，但至少给予承租方3年通知期限，所以「不定期租约」保证承租方至少有6年使用期。&/p&&p&当3年保护期过后，如租赁双方未更改租约，将按原有「不定期租约」条款继续执行，房东可随时要求签订新租约，或发出结束租约通知。&/p&&p&当3年保护期过后，如果租赁双方更改租约或签订新租约，那么商户又将获得另外3年保护期，以及未来结束租金的3年通知期限。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&定期租约：&/b&&/p&&p&当「定期租约」到期后，如租赁双方未提出异议，将自动转为「不定期租约」，原租赁价格和条款继续有效，只是期限为不定期。&/p&&p&在「定期租约」期限内，房东不得结束租约，必须等「定期租约」到期后束后，房东才能提出结束租约通知，那么定期租约的长度等于「定期租约」加3年通知期限。&/p&&p&「定期租约」同样享有前3年保护期。即使「定期租约」少于3年，房东也要等3年保护期过后，才能涨租金或结束租约。&/p&&p&例如：租赁双方只签订1年「定期租约」，当1年租约到期后，房东也不能涨租金，也不得结束租约，商户有权以同样的条款继续租用2年，甚至更长的时间。除非3年保护期后，房东选择涨租金或发出结束租约通知。&/p&&p&如果「定期租约」大于3年，则以「定期租约」的期限为基准。例如：「定期租约」的期限为4年，房东要等4年后才能涨租金，或提出结束租约通知，那么商户最多可租用7年时间。&/p&&p&注：此「定期租约」不包括少于6个月的短期租约，并且超过20年的租约部分无效。&/p&&p&由于承租方享有3年的保护期，所以低于3年的「定期租约」更多是房东防止商户随时结束租约，导致店铺无人租用。因此，承租商户要提前结束「定期租约」，最多赔偿房东3个月的租金。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&短期租赁：&/b&&/p&&p&少于6个月的租约属于「短期租约」不受保护，所以没有前3年保障租约，房东不需要提前3年通知结束租约，&/p&&p&「短期租约」到期后，房东只需提前1个月通知租户搬离，如未搬离将视为非常入侵，报警处理（如上一章所述）。&/p&&p&但签订超过6个月的租约，哪怕是6个月零1天都不再属于「短期租约」，以及同时签订多个「短期租约」总时长超过6个月也不属于「短期租约」，都将成为受保护租约，房东在未来6年内无法驱逐商户。&/p&&p&并且，在签订「短期租约」后，一旦商户租用同一店铺总时长超过12个月，将自动转为受保护租约，房东在未来6年内无法驱逐商户。&/p&&p&如果房东只计划出租11个月，可先签订6个月短期租约，在此租约结束后，再签订5个月的短期合同；或者在第一个短期租约结束后，双方不再签署租约合同，租户只需按时交租金，并且总租用期不超过12个月。&/p&&p&因此，当房东签订「短期租约」后，如不想长期出租店铺，必须在12个月内出示结束租约通知，以避免租赁自动转为受保护的长期租约。&/p&&p&「短期租约」主要用于展销会，夜市，集市等不固定短期销售场所，或者房东只想短期出租店铺不超过1年时间。&/p&&p&打算长期做生意的商户是不会签署「短期租约」。因为房东必须在12个月内结束租约，否则将自动转为6年保障租约。这样的条款限制「短期租约」的连续使用，房东要么只出租少于12个月，要么出租6年以上。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&提前结束租约的情况：&/b&&/p&&p&如房东要提前结束租赁，必须获得承租方的同意，或承租方有违规行为，否则无法提前结束租赁。&/p&&ul&&li&即使房东出售该商业房屋，新房东必须履行完剩余租赁。&/li&&li&如发生重大自然灾害，导致商业用房受损。在重新修复后，继续履行剩余租赁。&/li&&/ul&&p&但在以下七种情况，房东可提前终止租约并收回房屋：&/p&&ol&&li&擅自将承租的房屋转租。&/li&&li&擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途。&/li&&li&故意损坏承租房屋。&/li&&li&拖欠租金累计达一个月。&/li&&li&影响周边居民日常生产生活。&/li&&li&利用承租房屋进行违法活动。&/li&&li&因国家建设，政府进行拆迁。&/li&&/ol&&p&为保护给社会创造巨大财富的中小商户，房东不得无故提前结束租约。因为搬离长期经营的店铺通常会给商户经营带来灾难性的后果。因此，当商户没有违规行为，而房东要提前结束租约，只能给予商户足够的资金赔偿来获得商户的同意。&/p&&p&承租方要提前结束「定期租约」属于违约，最多赔偿房东3个月租金，以补偿店铺没有租户的空白期。租赁双方可商定减少赔偿金，但不得高于3个月租金。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&结束租约通知:&/b&&/p&&p&房东结束租约必须提前3年以书面形式通知，并获得承租方签字，以签字那天开始计算3年后的结束日期。&/p&&p&如承租方拒绝签字，房东可到&b&房产局&/b&申诉，该部门以房东申诉的日子开始计算3年后结束租约的日期，并向承租商户住址发送法定的结束租约通知。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&租金支付：&/b&&/p&&ul&&li&承租商户可选择每1周，每2周，或每月的支付一次租金。选择权在承租方，房东不得要求租方一次性缴纳超过1个月的租金。&/li&&li&四线以上城市的租金必须使用网络支付。&/li&&/ul&&p&承租商户有权选择每周交一次租金，能极大缓解商户的现金流问题，避免因资金周转不开而引起拖欠租金，将极大减轻全民创业的资金负担。&/p&&p&如今网络支付很发达，所以四线以上城市的商业租金必须使用网络支付。这助于政府监管房东们的个人收入。当出现租赁纠纷时，网络支付租金留有确凿证据。&/p&&p&更重要的是通过商业网络支付来推动中国货币数字化。现金社会有大量资金闲置在人们的口袋里，而当13亿人民交易都开始用网络支付，那么每笔交易只不过从一个银行账号转到另一个银行账号，所有社会资金都将集中在银行里，银行会增加十几万亿的资金，用于借贷提供社会发展，并能充分应对对各种金融危机。&/p&&p&当全国13亿人日常消费交易数据都记录在银行体系里，政府能够精确方便的收税，并对国民经济运行状况了如指掌，利用大数据人工智能技术进行精确的宏观调控。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&定金：&/b&&/p&&ul&&li&房东最多只能保留租户一个月的定金，超过1个月以上的定金，必须上交政府部门保管。&/li&&/ul&&p&除非出租店铺包含贵重设施，房东通常不会要求1个月以上的押金。因为超过一个月以上的定金必须上交政府部门保管，使得政府部门获得一笔不菲的存款。&/p&&p&如房东在签订租约后1个月内，未将超额定金上交政府部门，每日加收超额定金0.5%的滞纳金，最高滞纳金累计罚款为600天，相当于超额定金的3倍。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&禁止房东收取额外租赁费用：&/b&&/p&&p&除租金和定金以外，房东不得向承租方收取额外租赁费用，如转让费，签约费，喝茶费，设备租用费等，均属于违法敲诈行为，要受到重罚。&/p&&p&租金需包含所有租赁费用，店铺内任何设施都应与店铺一起出租，或房东可选择不予出租拿走设备，但禁止房东收取额外的设施和设备租用费。&/p&&p&例如：房东向承租方索取一笔转让费，才能获得某店铺未来几年的租赁，或者房东收取店铺内设施，装修等额外费用，并且不包含在租金内，这些都属于违规收费，法院可向房东处于违规收费1-10倍的罚款。&/p&&p&但是，上一任承租商户索取转让费不属于违规收费。如果上一任商户的租约未到期，新商户通常要向原商户支付一笔补偿费用，才能获得原商户提早搬离。&/p&&p&另外，店内装修和设施通常也会是上一任租户的投资建设的，理应得到一定补偿，这需要新老商户自行商谈价格，但房东不得向任何一方收取额外费用。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&商场内租金不得超过营业额12%&/b&&/p&&p&拥有超过10家商户的商场，其整体租金不得超过所有商户营业额总和的12%，否则必须整体下调租金。同时，商场租约也要遵守以上《新商业租赁法案》的其它条款。&/p&&p&为了能严格监督商户的营业额，又不去侵犯商户们的隐私权，每个商户都必备配备电子支付设备，以及收据打印机，并且在每个商户收银台上方安装摄像头，记录3个月内商户所有销售活动。&/p&&p&监控每个商户需要5T的数据存储量，每个商户所有监控设备成本在1000元左右。对于拥有1000家个体商户的大商场，监控设备总成本不过100万元，算是一笔很小的开销。但确保每个顾客购买商品必须给购买收据。&/p&&p&这样每个商户的营业额记录将自动上传至税务局，以及商场数据中心，并核算出该商场的总营业额发送给商场管理部门，作为收取租金的标准。&/p&&p&当商场的租金与内部商户的营业额挂钩，便会严格监督每个商户的出售商品都必须出示收据。可采用钓鱼执法，或者奖励顾客举报未出示收据的商户。一旦发现有未有记录出售商品，商场可对商户进行罚款。如出现多次未给收据的商品行为，将被作为偷税行为，可立即结束该商户的租约，必找到法院起诉。&/p&&p&有严格的惩罚制度，商户是不敢冒着丢掉生意风险，去营业额数据。因为要逃掉可观的税收，必须有大量出售商品不开收据，那样迟早会被发现。如果只是偶尔不给收据，那也剩不下多少税收，还有可能被顾客举报罚款。所以没有商人会偷税，而是严格出售商品收据，记录下每笔营业额。毕竟商场的租金很低，只要老老实实做生意就能发财，那谁会去偷税呢？&/p&&p&如此一来，商场还能协助政府监督商户降低逃税的现象。商场营业额的12%为租金上限，即能维持合理的租金价格，还能协助政府监督税收，是一举两得的政策。&/p&&p&大商场能作为该地区内商业租金的调节剂。如果商场内的租金长期维持在合理的范围，那么周边个体出租店铺也无法抬高租金。如果个体店铺租金过高，商户就会进驻租金便宜的大商场，并能售出价格更低的商品，吸引更多顾客。而租金过高，商品贵的店铺将失去顾客和承租商户，所以个体店铺也要相应的下调租金。&/p&&p&要拯救实体商业，就必须牢牢的锁住高涨的租金。如今不在是2000年以前的市场，大家买东西必须逛商场，房东涨租金，商户们可以集体抬高售价，都由消费者买单。但今天要面临售价低得多网络电商的竞争，实体商户难以承受过高租金，超过营业额的15%，生意便难以维继。&/p&&hr&&h2&新商租法案总结：&/h2&&p&《新商业租赁法案》在中国原有《合同法》的基础上增加了多项条款来保护广大中小商户的权益，并获得价格合理的长期租约，以促进服务业的繁荣发展。&/p&&p&以下三点为《新商业租赁法案》的核心内容：&/p&&ul&&li&每当签订新租约或更改租约，商户都将获得前3年保护期，以及3年结束租约通知期，至少6年不涨价租用期。&/li&&li&除租金和定金之外，房东不得收取如转让费，签约费等，设备租用费等额外租赁费用。&/li&&li&商场整体租金不得超过商户总营业额的12%。&/li&&/ul&&p&当商户获得6年长期稳定的租约，可避免房东的骚扰，而去专心经营生意。当前3年保护期过后，或“定期租约”到期，即使房东要结束租赁，还要给3年通知期限，这让承租方在续约时有充分的谈判空间，以及足够的时间去寻找新店铺。&/p&&p&这极大限制房东的剥削商户的权利。房东再也不能只签一两年租约，每次租约到期就无底线的大涨租金。&/p&&p&同时，禁止房东收取额外费用，商场整体租金不得超过商户总营业额的12%。这能限制中国商业租金的涨幅的速度，并长期维持在一个合理范围，减轻实体商户的运营成本，才能面对网络电商的残酷竞争生存下来。否则，当商业街不在繁华，没人去外出逛商场，那将是房地产崩盘的时刻，也是中国经济崩盘的时刻。&/p&&p&当商户长期稳定的租约，可避免房东的骚扰，而去专心经营生意。房东无法在用结束租约来要挟涨租金，那么商业租金也将趋向合理的市场价格，这能大幅改善中国的经商环境。&/p&&p&今后，新商户只需缴纳1周租金，外加1个月定金，就能租到6年不涨价的商业用房。将极大减轻全民创业的资金负担。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&民用租房条款改革：让1亿房客租到满意的住房&/b&&/h2&&p&以上新商业租赁法的改革模式同样适应用于民用租房。当然，民用租房不需要6年那么长的保障租期，所以只需2年就足够了，房东结束租约要提前1年通知。因为搬家比搬店铺的损失要小得多。&/p&&p&当前1亿租房生活居民非常艰难，租房碰到的最主要的两个问题就是：&/p&&ol&&li&房东无故结束租约，如丧家之犬被赶来赶去&/li&&li&房东频繁的查房，骚扰私人生活。&/li&&/ol&&p&国家只需出台法律，让租房者都有2年以上保障租约，房东每6个月只能查房一次，就能有效解决以上两个问题。&/p&&p&那么，这1亿人口就能租到满意的住房，他们就没必要歇斯底里去借钱和贷款买房子，导致价格极度扭曲的房地产泡沫。中国在短期内会出现5000万套优质出租住房，稳定住中国300万亿房价市场，远比复杂的限购令有效得多。中国房地产才能长期，稳定，可持续的繁荣发展。&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&房屋租赁修改法案如下：&/b&&/h2&&p&&b&2年1+1保障租约：&/b&&/p&&p&民用租房双方结束租赁前必须给予一定的通知期限：&/p&&ul&&li&房东至少提前1年以书面通知结束租赁。&/li&&li&租户至少提前1个月以书面通知结束租赁。&/li&&/ul&&p&租房「不定期租约」没有明确的期限，但在《新民用租赁法案》有前1年保护期，房东不得涨租金，不得结束租约；当1年保护期过后，房东才有权结束租约，但至少给承租方1年通知期限，所以「不定期租约」保证承租方至少有2年居住期。&/p&&p&租房「定期租约」结束后，如租赁双方未提出异议， 将按原租赁价格和条款自动变为「不定期租约」。当「定期租约」结束后，切超过一年时间，房东才能通知房客1年后结束租约。那么「定期租约」的期限等于「定期租约」加1年通知期限。&/p&&p&并且，房东每6个月只能进行一次房屋检查，要与房客提前3天预约查房时间，其它时间严禁房东打扰房客的日常生活。如果房东未经允许，擅自来到访房客，将视为非法入侵。&/p&&p&&b&注：&/b&以上《新民用租赁法案》条款只适用于独立出入的套房，公寓房，但不包括宿舍，合租的套房，以及少于6个月的短期租房。&/p&&p&如果房东要卖房怎么办，但这却是房东敢走房客最常用的借口。其实，大多数出租房屋都是二手房，很少会被卖掉，房客们听到99%的房东说我要卖房，都是赶走房客的借口。&/p&&p&为了防止房东借口卖房赶走房客，但又不耽误少数真要卖房的房东，减少长期租约对房屋交易市场的影响。&/p&&p&&b&解决方案：房东赔偿房客6个月以上的房租，有权要求房客在3个月内搬离。&/b&&/p&&p&如果房东真的着急卖房，他们是不会在乎6个月房租，如果再多加2-3个月房租的赔偿，多数房客会愿意第二天就搬走。但如果房东不卖房，他们是不会随便赶走租户，因为成本太高。&/p&&p&此外，如果房客违反租房规定，发生破坏房屋，影响周边邻居等违规行为，房东可依法随时赶走不守规矩的房客，合理的法案要平衡租赁双方的权益。&/p&&p&当本租赁方案推行下去后，房客们再也不会听到该死房东说“要卖房“。1亿租房的人民会像住自己房子一样安心，再也不用担心房东频繁的查房骚扰，被房东赶得到处搬家。&/p&&p&今后，年轻人租房生活也能娶到老婆结婚生子，那么中国人也就没必歇斯底里的拼命赚钱买房子，导致价格极度扭曲的房地产泡沫。&/p&&p&以上新租房法案能让中国在短期内产生5000万套优质出租住房，稳定住中国300万亿房地产市场。规范的房租市场是最有效的房价调节剂，远比复杂的限购令有效得多，让房屋回归其住宿的本质，而不是被操作的资产。中国房地产才能长期，稳定，可持续的繁荣发展。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&现有《合同法》的缺陷：&/b&&/p&&p&对于中小商户来说，租新铺开要进行大量前期投资，费尽心力才能撑起一个生意，建立一个有专业技术的小团队，在街区周围积攒到稳定的顾客。因此，当商户被要求搬离会带来无法承受的损失。&/p&&p&如果按中国现有《合同法》，房东可在1-2个月内赶走“不定期租约”的租户，“定期租约”到期后，房东也能很快驱逐商户。然而，这样的条款是不完善，无法保护中小商户的权益，经常处于被房东剥削压迫的境地。&/p&&p&商户很难在短时间内找到合适的店铺，甚至1-2年内都无法办到，因为好地段的店铺都被牢牢占据着。尤其是餐饮业，零售业非常依赖店铺的位置，如换到一家偏僻的店铺，生意就可能难以经营下去。&/p&&p&一旦房东收回房屋，商户会有相当长的一段时间无法营业，结果前期十几万投资，费心建立的专业团队都将因停业而流失。在这种情况下，商户无法承受被收回房屋的损失，那么只能接受高得离谱的租金，被房东没底线的剥削。&/p&&p&当房东有了决定商户生意的生死权利，那他们就会滥用这种权利。房东以收回店铺来要挟涨租金不仅仅是商业行为，而是一种享受压迫别人的快感。&/p&&p&中国自古以来就是一个生存压力极大的地方，千百年来人们相互压榨，相互攻击，形成一个极度不和谐的社会。每个人都会竭尽全力的使用手中的任何一点权力去压榨别人，把自身遭受过的不公平和怨气发泄在别人身上。所以有很多中国人做事从来按常理出牌，而是任着性子做决定。&/p&&p&我国的屁民百姓，连每天上街买菜这样轻松悠闲的事情，都要搞得跟一场战争一样，讨价还价，你给多跟葱呗，就是要挑战别人底线。中国人能量极大，无处发泄，每天就会想出出一堆坏心眼来攻击别人，造成大量社会的问题。所以必须在国内建立严格的法规条例。&/p&&p&房东每次只签约一两年租约，到期后就要挟来大涨租约，至于出租店铺能否收到更多租金不重要，重要的是享受拿捏别人的快感，时不时还要店铺里骚扰一下商户，甚至看到不顺眼的商户，给加多少租金都不答应，就是要把不顺从的租户赶走。&/p&&p&人都是有欲望的，房东和曾经地主阶级一样，都极其享受压迫佃农的快感。把自由的佃农剥削到欠地主一身债务的农奴，甚至更多连农奴都当不上的流民，成了起义群体。当社会上的交易不再按商业逻辑运行，市场经济将失去自我调节的能力，导致少数人垄断绝对财富，其他人一贫如洗，那么社会将会走向崩溃。&/p&&p&当中国经济逐步向发达国家水平迈进，必须要发展务业。欧美日韩等发大型达经济体，其服务业所占经济总量的比例都在70%以上。随着中国的工资增长，自动化生产广泛应用，制造业所能提供的工作岗位会位越来越少。餐饮，零售，旅游等服务行业才能提供足够的工作岗位和生产总值。优质的服务业也是促进消费，提高国民生活质量的必要条件。&/p&&p&而店铺作为餐饮业，零售业，商务服务等服务行业最重要的生产资料，广大中小商户作为国家创造财富的核心群体，政府部门必须保证商户们能获得长期稳定的租约。否则，商户们就如同曾经佃农一样，被房东（地主），苛捐杂税（官吏），电商（海外资本）这新三座大山所压垮；新中国的市场经济也会像旧社会的农耕经济一样崩溃。&/p&&p&因此，修改现有的《合同法》刻不容缓，它并不能保证广大中小商户的权益，而是无限放大房东的利益，有房产的资产阶级越来越有钱，而无产阶级辛苦创业的致富之路变得越来越艰辛，这将使得中国贫富差距越来越大。&/p&&p&在当今市场经济的时代，保护广大中小商户的权益，就如同曾经保护广大农民一样，保住新中国的伟大复兴的梦想。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&为什么给租约前3年保护期：&/b&&/p&&p&每当签订新租约或更改租约同都享有前3年保护期。这限制房东每次只签1-2年租约，到期后就要涨租金，增加商户运营负担。前3年保护期为商户提供一段稳定租约，不受房东骚扰，专心经营生意。&/p&&p&尤其是对于新租户开张营业，头两年是最艰难的创业期。通常第一年是适应期，第二年生意才能进入正轨有稳定的盈利。&/p&&p&可如现在很多房东就咬死了，每1-2年签一次租约。当新商户生意刚有些起色 ，就要为到期租约烦恼，都免不了被房东狠狠的宰上一刀，要么生意关门，要么大涨租金，结果很大一部分盈利都被房东收走了，接下来很多中小商户就因不堪租金重负而关闭生意。&/p&&p&而如果前三年房东不得涨租金，不得结束租约，新商户就会省去很多麻烦，有充分的时间和精力去发展生意。&/p&&p&当前3年保护租约过后，房东要求签订新租约也不能大涨租金，按规定只会提高5%的租金。即使商户不同意的新租约，房东要结束租约，还要给3年通知期限，商户还能按原价继续租用3年，有充分的时间和房东谈判新租约，或寻找新店铺。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&为什么房东结束租约提前三年通知？&/b&&/p&&p&在“新商业租赁法案”，无论是“不定期租约”还是“定期租约”到期后，房东要收回店铺，都必须提前三年通知结束租约，并且这3年里不能涨租金，而在此期间，商户离开只需提前1个月通知。相当于商户获得3年受保护的不定期租约。本条款很大程度的限制了房东以结束租约来要挟涨租金。&/p&&p&按现有《合同法》租约到期，房东要收回店铺，商户1-2月内就得搬离，在这么短的时间里，商户根本无法找到合适的新店铺，导致生意长期停业，所以商户往往被迫接受高价租约。&/p&&p&然而，在房东结束租约后，有长达3年的时间通知期限，商户有充分的时间在其它地方找到合适的店铺。当新店铺装修完毕，商户只需提前1个月通知原房东结束租约，就可随时搬进新店铺继续营业，几乎不耽误生意。&/p&&p&而相应的，承租商户离开只给1个月通知期，房东很可能一时无法找到其它租户，会造成店铺无人租用而损失租金。&/p&&p&房东结束租约对商户造成的损失有限，而自己也会遭受相应的损失。当承租双方的损失是对等的，房东也就无法再以结束租赁来压榨商户了，那么今后房东反而会更加青睐签订长期租约的商户。&/p&&p&因为商户签订长期的“定期租约”，要提前1个月通知，外加赔偿3个月租金，涵盖店铺未来4个月的租金。那么房东也有更多的时间去找新租户，减少空档期的损失。&/p&&p&如此一来，租赁双方更容易达成一个合理的租赁价格，而不是无底线的抬高租金。每次续约后，商户又将获得未来至少6年的租用期，获得一个长久稳定的经营环境。&br&&br&&/p&&p&&b&3个月赔偿金：&/b&&/p&&p&承租方要提前结束“定期租约”属于违约，最多赔偿房东3个月租金。这一条款是保护房东的利益，鼓励房东与承租商户签订长期租约来获得稳定的租金收入。&/p&&p&《新商租条款》保证商户都有前3年保障租约，以及3年结束租约通知期限，房东无法在未来6年期内驱逐商户。如果房东不签订“定期租约”，商户却可在一个月内搬离，如果房东无法及时找到其它租户，会造成店铺无人租用而损失租金。&/p&&p&因此，房东签订长期“定期租约”能减少租户立开后所造成的租金损失。比如：承租方要提前结束“定期租约”要提前1个月通知，再加上赔偿3个月的租金，涵盖了结束租约后4个月的租金，房东也有更多的时间去寻找新租户。因此，房东通常会要求签订3年以上“定期租约”，不少于头3年保护期。&/p&&p&在现有《合同法》条款下，房东每次只签1-2年租约，到期后就涨租金或赶走商户。即有利可图，又能享受压榨商户的快感，所以房东特别喜欢签订1-2年的短租约。&/p&&p&然而，《新商租法案》保证商户都有6年租用期，房东再也不能用1-2年的短租约剥削商户了，但商户却可随时搬离导致店铺租金损失，房东还得打广告找新商户，租金涨幅却又不能超过5%。那么房东就会青睐生意稳定的商户签订一份长期租约。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3年通知期限制抢生意&/b&&/p&&p&结束租约要提前3年通知期限，这能有效防止抢生意的行为。比如，一些黑心房东看承租商户生意赚钱，租约到期后拒绝续约，把商户赶走后，自己做同样的生意。&/p&&p&中小商户所经营的生意多为餐饮业，零售业，几乎没有技术门槛，比如开个快餐店，冷饮店，咖啡馆，零售体育用品，这类生意很容易模仿；但店铺的地理位置却尤为重要。同样的餐馆失去了繁华街区的店铺，搬到冷清街区的店铺后，收益会大幅减少甚至亏本。&/p&&p&例如：某店铺每天人流满满的，房东看在眼里心里不平衡（中国人是世界上最有上进行心的民族，同样有世界最强的妒忌心），等1-2年后租约到期干脆不租了，把商户赶走后，房东自己开同样的生意。或者其他人看到这家店铺很赚钱，然后通过各种渠道联系上房东，给双倍租金，把这家店铺租用权抢过来后做同样的生意。这样的遭遇在中小商户身上频繁的发生。&/p&&p&抢生意，大涨租金，无故赶走商户严重破坏中国的商业环境。导致资产阶级的房东们越来越有钱，而无产阶级的创业者要致富变得越来越困难，中国缺乏完善的制度来保护底层创业者，阻碍底层人民的上升通道，使得中国贫富差距越来越大。&/p&&p&然而，当房东要赶走商户必须等上3年，去抢生意的意愿就会大大降低，因为长时间的等待自然会消磨人的欲望。&/p&&p&此外，3年后这家生意是否还会赚钱呢？比如店铺周边环境变化，如拆迁，或其它商户做同样的生意来竞争。或原商户有3年充裕的时间，很可能在周边租到类似店铺，依旧占据有利的地段，那房东再开同样的生意会面临竞争。所以一个生意3年后能否盈利充满不确定性。那还不如老老实实收房租，赚钱又省心，房东也就没必要去抢别人生意了。&/p&&p&因此，提前3年结束租约通知非常重要条款，基本可以限制住房东抢生意的行为。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&6年3+3保障租约是否太长？&/b&&/p&&p&一定会有读者觉得，前3年保护期，3年结束租约通知期，至少6年租用期是否太长？其实并不长，恰到好处。&/p&&p&租店铺做生意是一个长期经营项目，要投入一大笔前期装修投资，雇员工，办各种证件等一系列麻烦的事情要完成，花了这么大的投入干生意，商户至少需要5年的定期租约。&/p&&p&如果只给租2-3年租约，费尽心血干起来的生意，刚度过头2年艰难的创业期，然后房东说店铺不租了，商户死的心都有。&/p&&p&前文提到过，英国，新西兰，澳大利亚的租赁条款带自动续约，很多商户都是以同样的租金，使用店铺10-20年。&/p&&p&很多租店铺开小生意的商户，一家老小生计都靠这个店铺。房东把店铺收回，你让商户一家人日子怎么过？&/p&&p&所以房东作为21世纪的地主阶级，收回店铺赶走商户的行为，与旧社会地主阶级收回租给农民的土地一样恶劣，给社会经济带来巨大的破坏。&/p&&p&由于中国经济发展快速，带来的通货膨胀，不能像英国那样10-20年不涨租金，但给商户6年租用期是比较合理的。&/p&&p&例如：前3年保护期过后，房东可以选择涨租金，或修改一些条款，如果商户答应更改租约，又将获得新3年保护期。如果双方谈不拢，房东选择结束租约，商户还是有3年通知期，寻找新商户。&/p&&p&因此，6年3+3保障租约，给房东和商户都有一定选择空间，也不是6年里租金一层不变，房东可在3年保护期后修改租约条款；如果房东要收回房屋，要给出3年通知期限，相当于6年不涨价的租用期，有足够的时间让自己生意站稳脚跟，积累足够的资本，也有足够时间找到合适的新店铺。这是一项平衡租赁双方利益的条款。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3年通知期限是否过长：&/b&&/p&&p&店铺地段作为极为重要的因素，通常店铺要提前2年作出打算。在新西兰结束租约要给至少2年通知期限，但结束租约要提前3年通知比较适合中国的商业环境。&/p&&p&好地段的店铺都被商家长期占用，要花上很长一段时间，才能碰到一家合适的店铺，又恰好空出来。如果只有1-2年通知期限，可能短期就只能勉强找到店铺，结果发现生意不理想，经营困难。于是又要找新店铺，又要从新装修投资。&/p&&p&给商户更长的通知期限，商户找到适合的店铺概率越大，搬家对生意影响也就越小。所以给3年通知期限是为商户提供更好的保护，有充分时间去寻找新店铺，没有时间的压力，也容易获得条件更好的新租约。&/p&&p&因此，3年通知期限极大的保护商户的利益，但对房东影响很小。上一章说到，房东收回房屋无外乎卖店铺或自己做生意，但房东毕竟是资产阶级，晚收回店铺1-2年所带来的损失对其影响很少，但给投资创业的商户多1-2年找新店铺，就能避免停业，甚至挽救一个生意。&/p&&p&是保护房东利益，还是更多保护为国家创造巨额财富的中小商户？答案是显而易见的。&/p&&p&如同当年国家修改交通法案，机动车付全责，限制早期开上汽车的富人在马路开车横冲直撞，却也让一些碰瓷的有可乘之机，但更多却是保护普通民众出行安全。少数开车富人再也不能在制造交通事故后逍遥法外。&/p&&p&其实，当房东真要收回房屋，商户通常不会用满3年通知期限才离开，而是在找到合适的新店铺就会搬离。有空出的新店铺不立刻进驻，以后就很难找到合适的店铺。所以房东发出收回房屋通知后，承租方通常会在1-2年内就会搬走，偶尔因没找到合适店铺会拖到第3年。&/p&&p&前文说过3年等待时间能有效防止房东抢生意。但如果只给2年通知期限，商户用1年多时间就匆忙搬离，房东在短期内就能收回店铺开同样的生意，2年通知期限就未必能限房东制抢生意的意图。&/p&&p&总之，结束租约的3年通知期给商户充分时间去寻找新店铺，或谈判续约合同，免受房东的剥削。惠及广大中小商户的利益，但对房东影响却很小。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&房东没有无故收回房屋的理由：&/b&&/p&&p&《新商业法案》一旦实施肯定有遭到各地房哥，房姐们的反对，毕竟这虚弱他们的剥削承租商户的权利。于是必然会看到网上各类反对文章的各种理由，6年保障其太长啦，3年通知期太长啦。我们房东也是人啊，自己要用房子怎么办呢？&/p&&p&其实，这些房东们编造那些冠冕堂皇的理由根本站不住脚。6年3+3保障租金很合理，并不从长。房东没有任何情况需要提前收回房屋的理由。&/p&&p&首先，如果房东有急事需要钱，想卖掉店铺，你可以拿店铺做抵押去贷款银行贷款啊，通常店铺的租金足以涵盖贷款所需的利息。等租约到期后，再把店铺卖掉还上银行贷款，几乎不会损失多少钱。&/p&&p&另外，作为商用房屋，新房东买来通常也是要出租，大多数情况就是换一个房东，原有租约照常执行。卖店铺根本没有充分理由要提前赶走商户。&/p&&p&如果房东要自己做生意，必须收回店铺。但问题是人家承租商户投资十几万装修，招聘员工干起来一个生意，凭什么房东要做生意就得把人家立即赶走啊。那房东为自己提早赚几年钱，把商户赶走，那商户未来几年无法找到合适的店铺，导致生意停业，员工了流失，如此大的损失谁来陪。这显然不是结束租约的理由。&/p&&p&除了国家建设拆迁，或承租商户出现严重违规行为，房东根本没有正当理由提前结束租约。以上那些卖店铺，自己做生意，都是在侵害商户利益来换取自身利益，根本就是不合理的诉求。&/p&&p&因此，房东不得无故提前赶走商户。除非获得商户的许可，通常得到一笔赔偿费用。或者承租方找到更合适的店铺，会提前搬走。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&按法律程序解决纠纷：&/b&&/p&&p&虽然《新商租法案》保护商户利益，但也同样保护房东财产安全。如果商户有擅自将承租的房屋转租，损坏房屋，拖欠租金等违规行为，房东有权随时结束租约，只需给承租方1个月通知期限，如果承租方拒绝搬离，则被视为非法入侵，要报警处理。&/p&&p&如何确定承租方是否违规，要由房产局来决定。当承租方出现违规行为，房东要收集有效证据，到房产局申诉，如果得到确认，房东才能合理的发出提前结束租约的通知。&/p&&p&但如果承租方对此有意义，也可以向房产局申诉，认为自己并未违规行为。如对房产局做出裁决不满意，还可到法院进行民事诉讼。一旦法院都做裁决，租赁双方就必须按裁决执行。&/p&&p&房东与承租方之间，不得有任何语言和肢体上的冲突，房东更不得强行搬走承租方。必须经过法院授权，会派执法人员来监督，房东才能强行搬离商户。以上处理程序能消除社会上很多暴力纠纷。&/p&&p&同时，又不会增加行政部门的负担。因为租赁双方都知道各自所拥有的合法权利，能顺利解决纠纷，就没人会动用暴力去扩大纠纷。如承租方拒不搬离会因非法入侵被逮捕，那么就没人后赖着不走，房东也就没必要动用暴力驱逐商户。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&律师介入商业租赁：&/b&&/p&&p&新商业法案比现有的《合同法》要复杂一些，但其核心内容就2-3条，只需在细节上花时间去研究一下，对于那些聪明的商人1-2个小时就能掌握全部《新商租法案》条款。&/p&&p&不过，对于投资多达十几万元的生意，在签订租约合同前，最好咨询商业律师。花上1000元找律师协助签订租赁合同是非常值得的。房东看到商户有律师保驾护航，知道你不好惹自然就不敢随意欺诈，今后数年里做生意会避免很多麻烦。&/p&&p&《新商租法案》有一条款，当房东要将租金涨幅超过5%，必须由独立律师起草法律文件，以证明新租约涨幅虽超过5%，但未高于周边商业租赁的平均价格。并由承租方签字同意。否则房东不得擅自将新租金提高超过5%。&/p&&p&这是一条很好的条款，扩大商业领域对律师的需求，让更多的律师参与到签署商业租赁等商业活动，使得中国商业更加规范和法制化。&/p&&p&因为律师作为一个中间人，以法律化身介入商业交易。那么各方参与者就会严格按照法律规则执行。当律师更多的参与到商业活动当中，使得人民百姓通过社会实践来法律的运作方式，让法律深入人心，中国能避免少很多社会矛盾。&/p&&p&中国数千万商户作为社会的上等阶层，都能有良好的法制观念，在出现纠纷时，想到的第一件事是找律师，那么中国迈向法制国家又前进一大步。&/p&&p&可如今，在中国很多落后地区，在出现纠纷后，动不动你等着我找人去，拉来了一帮七大姑八大姨，连吵吵带喊的，然后再干一仗。这是一种落后文明的形态，第三世界国家的社会形态。在欧美国家，人们出现纠纷后，要么叫警察，要么叫律师。&/p&&p&美国社会有这样一句俗话：call lawyer before call your mum。意思是：摊大事啦，叫律师比你爸是李刚更管用。这也反应美国民众根深蒂固的法律意识。他们犯事了不会向中国人去找有权势的领导，而是去找律师来在法律范围内减轻或免除惩罚。美国的法官和陪审团不管你爸是李刚，还是狗刚，他们听的是律师提供的辩护理由。&/p&&p&因为美国在基础民法刑事法律，法院有绝对的裁决权，一般行政部门没有介入法律裁决的权限。当然，中国法律体系也正在向越来越独立方向迈进，地方领导就专心管理城市建设，而法院维护社会公平的裁判，这是两个互不干扰的独立体系。&/p&&p&西方国家的成功不在于民主普选，而是完善并严格执行的法律体系。地中海沿岸的海洋商业文明形成的契约精神，并发展成近代完善的法律体制，为工商业发展提供良好发展环境，并带来技术的进步，推动工业革命，将人类文明带入一个全新的时代。&/p&&p&随着中国法治化的逐步完善，以及经济转型促进商业和服务业的大发展，社会对律师的需求会越来越大，尤其是商业律师。按照美国3亿人口125万律师的比例来推算，中国未来需要400-500万律师，而目前中国只有25万律师，未来20年律师行业将迎来爆发式的增长。&/p&&p&500万律师中国法制社会的基石，很多法官都是从律师选拔出来的，必须有多年律师工作的经验，才有资格成为一个断案准确的法官。500万律师还能为中国提供大量优质的工作岗位，很多律师会转入政治领域，成为国家领导层重要组成部分。&/p&&p&在和平年代，法官，警察，律师才是人民的守护者。三方是相互制衡的关系，如果没有独立律师站在是站在群众的立场来辩护，法官只听取警察提供的证据来断案，那法律体系就会伤害到群众，导致法律体制的失衡。庞大优秀的律师群体一个完善法律体系不可或缺的组成部分。&/p&&p&500万律师能让中国各行业的纠纷都通过法律途径解决，在法律的规则下博弈。尽管法律会出现一些不公平的结果，让一些法棍钻了空子，但还是要比人治社会公平不知多少倍。领导说的的算的人治社会造成腐败与不平等，会制约中国经济向更高阶段的发展。&/p&&p&今后中国人被警察叔叔抓到嫖妓，酒驾，交通肇事，想到第一件事是叫律师。“我爸是李刚”的人治社会将永远被扔进历史的垃圾堆。&/p&&p&&br&&/p&&h2&征收0.5%的房产税—调节房价的平衡点&/h2&&p&&br&&/p&&p&中国征收房产税主要目的应在于调节房价，而不是用来为国家增加税收。中国房地产税应在0.1%-1%之间波动来调节各地区城市的房价，如同央行调节利率一样来调控国家经济。&/p&&p&征收房产税能限制大量囤积房屋，赚取暴利的行为，遏制飞涨的房价。但如果出于增加政府税收的目的，征收过高房产税会导致市场抛售房屋，造成房价崩盘，对中国经济更是致命的打击。&/p&&p&综合考虑：征收0.5%的房产税是比较合理的平均值，并且从个人第二套及以上的住房征收征收房产税。如此一来，中国90%的居民只有一套住房不用缴纳房产税，避免增加普通居民的税收。&/p&&p&中国人民把太多财力耗在房子上，这虚弱了人民消费能力，影响其它行业的发展。政府收入不能只依靠卖地皮，房产税，还有商品流通的增值税，个人所得税。当中国人民手里有更多可支配收入，增加消费拉动生产，政府会获得比房产税更多的税收。&/p&&p&另外，由于中国是土地国有制，购房者在买房时，房价中已通过交纳土地出让金交了收房后的税，而房地产税是针对房产持有环节的征税，属于不太合理的重复征税。&/p&&p&不过，如果国家本着以房产税调控房价为目标，遏制“炒房”牟利行为，而不征收居民的第一套住房的房产税，那么房产税将是一个利国利民的好政策，同时政府也能获得一笔税收。&/p&&p&&br&&/p&&hr&&p&&br&&/p&&p&中国有上亿套空置住房，被商人们囤积起来，没有进入租赁市场，很多上百套的房屋持有者嫌麻烦不愿意出租，宁可让空置房屋，只等房价大涨，卖房套现。&/p&&p&仅北京一地空置房高达381.2万户，什么概念？假设一户平均住２人，就能装下700多万人口，如是三口之家，就能容下1000万人。&/p&&p&征收0.5%的房产税能迫使囤积大量房屋的持有者，把房子出租来尼补房产税的支出。当租赁市场出现大量优质出租房，房租价格就会下降，让没有房子的居民租到优质住房，他们就不会急切的买房，房价就不会过快增长。&/p&&p&但同时，0.5%的房产税还不足以迫使人们抛售房屋，而造成房价大跌，是稳定房价的平衡点。&/p&&p&例如：某北京居民拥有6套房，其中的5套房要征收0.5%的房产税，按每套房500万元计算，5套房产共2500万，每年要缴纳12.5万元房产税。&/p&&p&12.5万元对于有2500万资产的人，说多也不多，说少也不少，但毕竟每年上交12.5万元，谁都会心疼啊。&/p&&p&如果没有房产税每年12.5万元支出，一些多套房屋持有者嫌麻烦，懒得把房子出租，只是等房价涨起来后卖房套现。&/p&&p&如果把5套房子出租，按租金5000元，每年出租10个月来算， 5套房每年租金25万，尼补房产税的支出，在减去个人所得税，每年还能赚10万。房屋持有者就会更倾向出租房屋，虽然租房麻烦些总比赔钱好，实在不行交给租房中介打理。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&失去利益，远比获得利益，更能激励人们行动起来。&/b&&/p&&p&如果你告诉北京有5套房的房哥，出租房屋每年能赚10万元，他们会说就为这点钱，懒得麻烦。然而，当政府开始征收房产税后，不出租房子每年会损失12.5万元，而出租房子每年还能赚10万，房哥们会毫不犹豫把房子租出去。&/p&&p&当然，如果征收过高的房产税，比如2%，5套房每年就要支付50万房产税，而5套房的租金才25万，还不够支付房产税，那么他们人们就会考虑抛售房屋，手里的房子不在是金蛋，而是烫手的山芋了。&/p&&p&当大批房屋持有者一起抛售房屋，引发还房贷的居民也跟着抛售房屋，导致房地产价格崩盘，大量坏账，银行体系崩盘，对中国经济造成的伤害，如同90年代日本房地产崩盘后失落30年。&/p&&p&征收多少房产税一定要慎重，首先要确保地区房价稳定，让空置房屋流向租赁市场，而不是让人们抛售房屋。在此基础上，政府才能考虑房产税带来的收入。&/p&&p&尼补政府财政亏空最有效的方法是扩大税基，降低税率，让中国人都养成缴税习惯，当他们收入提高时也会照常缴税。千万别动不动就免税，那样只会让中国人形成逃税漏税的习惯。大量人口偷税漏税才是造成政府财政不足的首要原因。&/p&&p&中国税收体系缺陷：&/p&&p&本人非常反感免税，当然政府是出于好心，减少低收入民众的税负，但这却让他们形成不交税的习惯。今后他们收入增长了，依然想办法逃税漏税，这使得中国损失大量财政税收。&/p&&p&我国应该把免税的概念改成2%的超低税率。比如月收入低于5000元，不在免税，而是缴纳2%的个人所得税，这点税收对人民生活影响很小，已经起到免税的作用，但却依然保留人们纳税的习惯。今后他们收入提高了，依然会照常纳税。&/p&&p&商品增值税要保持最低2%的税率。月营业额低于3万元，千万不能免税，这样大批小商户从开始做生意就不交税，没有形成纳税的习惯。等他们营业额提高依然不愿意纳税，篡改营业额，想办法偷税。淘宝上几百万大学生毕业生做电商，就开始不交税，今后他们做什么能愿意缴税呢？&/p&&p&千万不能免去农业税，全国有2亿务农人口，他们都不上税了，就不在中国税收体系，失去对国家纳税的责任。今后这2亿农民干什么都不想缴税，想方设法偷税漏税，无论做什么事情都想办法专法律的空子。&/p&&p&必须重新征收2%的农业税，不是为了这笔财政收入，而是让这2亿农民保持纳税的习惯，今后政府才不会因为2亿人民偷税漏税而损失巨大的财政收入。&/p&&p&免税使得中国人民形成偷税漏税的习惯，让政府失去大量税收，于是不得提高遵纪守法公民的税收。造成中国税负严重，而政府却仍然财政亏空。&/p&&p&今天网络信息如此发达，纳税成本大幅降低，人们可以通过手机互联网支付税收，国家有庞大的财务系统，自行监控统计公民缴税的情况。&/p&&p&今后，在中国就没有免税的收入，哪怕是街边卖茶叶蛋的老太太，卖掉一个茶叶蛋，农民卖出一岁苞米，也要缴纳2%的增值税，以及2%的个人所得税。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&如何征收房产税&/b&&/p&&p&在今天信息化时代，人们购买房屋这样的大件商品非常容易监控，并建立房产信息的全国联网，征收房产税在技术层面上很容易做到。&/p&&p&在刚开始征收房产税时，可采用0.2%超低的房产税，让大家都养成缴房产税的习惯，再逐步提高。最好保持0.5%的平均值，房价过高的城市可征收1%的房产税。&/p&&p&&/p&&p&&/p&
希望看到本篇文章的读者，能尽快转发到三中全会的相关领导们，这篇文章能带给中国人民数十万亿的财富。在21世纪的市场经济条件下，房产成为创造财富的重要社会资源，无论是制造业，零售业，餐饮业，等各项经济活动都需要商业用房。可以说，如今店铺的营业面…
&p&&b&希望看到本篇文章的读者，能尽快转发，这篇文章能为中国人民带来数十万亿的财富。&/b&&/p&&hr&&p&在21世纪的市场经济条件下，房产成为创造财富的重要社会资源，无论是制造业，零售业，餐饮业，等各项经济活动都需要商业用房。可以说，如今店铺的营业面积就如同农耕社会的土地一样重要，是创造财富不可或缺的生产资料，而房东自然成了新时代的地主阶级。&/p&&p&今天的房东和旧社会的地主有着相同属性，都是出租个人资产（房屋或土地）来获取租金，但自身不创造任何财富，却霸占着重要的社会资源。经常提高租金来剥削商户，这和过去地主抬高地租剥削农民何曾相似。&/p&&p&例如：在北京商业街出租店铺，所有房东都咬死了一年一签，等你花了十几万装修，把生意开起来后，第二年房东就是没底线的大涨租金。要么生意关门走人，要么把50%的营业额上交店租，再刨去税收等其它费用所剩无几，商户所赚的利润几乎都被房东拿走了。&/p&&p&在房东的压迫下，中小个体商户所创造的大量财富被剥夺，而真正辛勤劳动的创造财富的实干家，却被房东逼得到处搬家，很多实体商户被高额的店租逼得生意倒闭。过去地主阶级剥削佃农的悲剧今天继续上演。&/p&&p&在中国这样极度恶劣的商业环境下，实体商户经营异常艰难，不但要面对房东的剥削，还要面对公仆们苛捐杂税的盘剥，以及网络电商的残酷竞争，成为压迫中国实体商户的新三座大山。&/p&&p&因此，中国现有《商用租赁法》或《合同法》不能保护广大实体商户的利益，必须得到修正，才能让2000万实体商户为社会创造更多财富，让更多创业者为中国经济带来活力。&/p&&p&中国无法承受大量实体店铺关门，当繁华的商业街开始凋零，人们不在外出逛商场，城市失去活力，周围的房价会下跌，中国经济将会衰退。&/p&&p&&br&&/p&&h2&新商业租赁法案：&/h2&&p&《新商业租赁法案》的核心内容就是通过法律的手段，确保商户都能获得6年以上的长期租约，限制房东以短期租约到期来要挟大涨租金，剥削商户。&/p&&p&同时，《新居民租赁法案》以法律的形式确保民用租房至少有2年以上租约，并且房东每6个月只能进行一次查房，要提前与房客预约时间，其它时间严禁房东打扰房客的日常生活。&/p&&p&有了以上法案保护，中国人租房会如同住自己房子一样安心，再也不用担心房东频繁的查房骚扰，被房东赶得到处搬家。今后老百姓租房也能娶到老婆结婚生子。那么中国人也就没必歇斯底里的拼命赚钱买房子，造成极度扭曲的房地产泡沫。&/p&&p&以上新法案能让中国2000万实体商户每年多创造上万亿的财富。租房市场在短期内出现5000万套优质出租住房，稳定住中国300万亿房地产市场。&/p&&p&规范的房租市场是最有效的房价调节剂，远比复杂的房屋限购令有效得多，让房产成回归其商品的本质，而不是被操作的资产。中国房地产业才能长期，稳定，可持续的繁荣发展。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&6年3+3保障租约：&/b&&/p&&p&租赁双方结束租赁前必须给予一定的通知期限：&/p&&ul&&li&出租方（房东）至少提前3年以书面通知结束租赁。&/li&&li&承租方（商户）至少提前1个月以书面通知结束租赁。&/li&&/ul&&p&每当签订新租约或更改租约，承租方将获得前3年保护期。在此期间，房东不能涨租金，也不能结束租赁。当3年保护期过后，房东才能涨租金，或发出结束租赁通知，并在此后3年通知期限也不得涨租金，以取保商户在签订新租约或更改租约后都至少有6年不涨价租用期。&/p&&p&「不定期租约」和「定期租约」都受以上条款保护，但不包括少于6个月的「短期租约」。&/p&&p&别看小看以上这短短的几行字，它能在今后的50年里，为中国带来上百万亿的财富。因为《新商业租赁法案》以法律形式保证商户能获得6年以上的租约，避免被房东骚扰，结束租约来要挟涨房租，能限制住日益增长的商业租金，保护2000万实体商户利益，就保住城市的繁荣。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&不定期租约：&/b&&/p&&p&虽然「不定期租约」没有明确的期限，但在《新商业租赁法案》有前3年保护期，房东不得涨租金，不得结束租约；而承租商户结束「不定期租约」只需提前1个月通知。&/p&&p&当3年保护期过后，房东有权结束租约，但至少给予承租方3年通知期限，所以「不定期租约」保证承租方至少有6年使用期。&/p&&p&当3年保护期过后，如租赁双方未更改租约，将按原有「不定期租约」条款继续执行，房东可随时要求签订新租约，或发出结束租约通知。&/p&&p&当3年保护期过后，如果租赁双方更改租约或签订新租约，那么商户又将获得另外3年保护期，以及未来结束租金的3年通知期限。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&定期租约：&/b&&/p&&p&当「定期租约」到期后，如租赁双方未提出异议，将自动转为「不定期租约」，原租赁价格和条款继续有效，只是期限为不定期。&/p&&p&在「定期租约」期限内，房东不得结束租约，必须等「定期租约」到期后束后，房东才能提出结束租约通知，那么定期租约的长度等于「定期租约」加3年通知期限。&/p&&p&「定期租约」同样享有前3年保护期。即使「定期租约」少于3年，房东也要等3年保护期过后，才能涨租金或结束租约。&/p&&p&例如：租赁双方只签订1年「定期租约」，当1年租约到期后，房东也不能涨租金，也不得结束租约，商户有权以同样的条款继续租用2年，甚至更长的时间。除非3年保护期后，房东选择涨租金或发出结束租约通知。&/p&&p&如果「定期租约」大于3年，则以「定期租约」的期限为基准。例如：「定期租约」的期限为4年，房东要等4年后才能涨租金，或提出结束租约通知，那么商户最多可租用7年时间。&/p&&p&注：此「定期租约」不包括少于6个月的短期租约，并且超过20年的租约部分无效。&/p&&p&由于承租方享有3年的保护期，所以低于3年的「定期租约」更多是房东防止商户随时结束租约，导致店铺无人租用。因此，承租商户要提前结束「定期租约」，最多赔偿房东3个月的租金。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&短期租赁：&/b&&/p&&p&少于6个月的租约属于「短期租约」不受保护，所以没有前3年保障租约，房东不需要提前3年通知结束租约，&/p&&p&「短期租约」到期后，房东只需提前1个月通知租户搬离，如未搬离将视为非常入侵，报警处理（下一章会详细说明租赁纠纷的合法处理程序）。&/p&&p&但签订超过6个月的租约，哪怕是6个月零1天都不再属于「短期租约」，以及同时签订多个「短期租约」总时长超过6个月也不属于「短期租约」，都将成为受保护租约，房东在未来6年内无法驱逐商户。&/p&&p&并且，在签订「短期租约」后，一旦商户租用同一店铺总时长超过12个月，将自动转为受保护租约，房东在未来6年内无法驱逐商户。&/p&&p&如果房东只计划出租11个月，可先签订6个月短期租约，在此租约结束后，再签订5个月的短期合同；或者在第一个短期租约结束后，双方不再签署租约合同，租户只需按时交租金，并且总租用期不超过12个月。&/p&&p&因此，当房东签订「短期租约」后，如不想长期出租店铺，必须在12个月内出示结束租约通知，以避免租赁自动转为受保护的长期租约。&/p&&p&「短期租约」主要用于展销会，夜市，集市等不固定短期销售场所，或者房东只想短期出租店铺不超过1年时间。&/p&&p&打算长期做生意的商户是不会签署「短期租约」。因为房东必须在12个月内结束租约，否则将自动转为6年保障租约。这样的条款限制「短期租约」的连续使用，房东要么只出租少于12个月，要么出租6年以上。 &/p&&p&&br&&/p&&p&&b&提前结束租约的情况：&/b&&/p&&p&如房东要提前结束租赁，必须获得承租方的同意，或承租方有违规行为，否则无法提前结束租赁。&/p&&ul&&li&即使房东出售该商业房屋，新房东必须履行完剩余租赁。&/li&&li&如发生重大自然灾害，导致商业用房受损。在重新修复后，继续履行剩余租赁。&/li&&/ul&&p&但在以下七种情况，房东可提前终止租约并收回房屋：&/p&&ol&&li&擅自将承租的房屋转租。&/li&&li&擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途。&/li&&li&故意损坏承租房屋。&/li&&li&拖欠租金累计达一个月。&/li&&li&影响周边居民日常生产生活。&/li&&li&利用承租房屋进行违法活动。&/li&&li&因国家建设，政府进行拆迁。&/li&&/ol&&p&为保护给社会创造巨大财富的中小商户，房东不得无故提前结束租约。因为搬离长期经营的店铺通常会给商户经营带来灾难性的后果。因此，当商户没有违规行为，而房东要提前结束租约，只能给予商户足够的资金赔偿来获得商户的同意。&/p&&p&承租方要提前结束「定期租约」属于违约，最多赔偿房东3个月租金，以补偿店铺没有租户的空白期。租赁双方可商定减少赔偿金，但不得高于3个月租金。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3年结束租约通知:&/b&&/p&&p&房东结束租约必须提前3年以书面形式通知，并获得承租方签字，以签字那天开始计算3年后的结束日期。&/p&&p&如承租方拒绝签字，房东可到相关部门申诉，该部门以房东申诉的日子开始计算3年后结束租约的日期，并向承租商户住址发送法定的结束租约通知。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3年通知期结束后，才能开启新租约：&/b&&/p&&p&一旦房东出示结束租约通知，未来3年不得涨租金，如租赁双方在此期间签订新租约合同，必须等3年通知期结束后，新租约才会生效。即新租约的起始日期不得早于通知期结束后的第一日。&/p&&p&例如：在3年结束通知期还剩下1.5年时，租赁双方达成协议，签订新的3年定期租约，该租约的起始日期必须从1.5年以后开始计算（即3年通知期结束后），相当于有了4.5年新合约，再加上新合约结束后还要给一个3年结束租约通知期，商户将至少获得总共7.5年租约。&/p&&p&为什么新合约必须等3年通知期结束才开始生效？这条规则是限制房东以结束租约来要挟商户签订价格过高新租约。&/p&&p&当新合同必须等3年通知期结束后才会生效，房东就不能轻易出示结束租约通知来要挟商户涨租金。因为房东一旦出示结束租约通知，未来3年租约都无法涨价，即使签订涨价的新租约也要等3年后才会生效，这样房东反而会损失更多租金。&/p&&p&那么相应的，当3年保护期或「定期租约」过后，商户租约自动转为「不定期租约」。即使房东不满意现有租约价格，也不会轻易选择出示结束租约通知来要挟涨租金，而是耐心的与租户商谈出一个双方都能接受的续约价格。&/p&&p&如有承租商户不清楚新商租法的条款，与房东签订不合规则的租约，去法院进行民事诉讼，从房东要回被多收取的租金，法院将给房东多收租金1-10倍的罚款，并且未来3年内不得向该承租方提出结束租约，相当于又获得6年保护租约。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&如何驱逐商户：&/b&&/p&&p&如果3年通知期过后，房东依然坚持结束租约并收回房屋，承租商户必须搬走。&/p&&p&如果在结束租约指定日期的一个月后，承租商户仍未搬走，则被视为非法入侵。房东应选择报警，并向警察其出示有效结束租约通知，警察核实后会给租户最后三天搬离期限。&/p&&p&如三天后，警察发现租户仍未撤离，将定性为非法入侵，应立即将商户逮捕，拘留不超过24小时，第二天交由法院判决。法院定罪后给予商户相应处罚，如有拖欠租金必须交纳，并派执法人员来监督，房东才能强行搬离商户。在强行搬离过程中，如有损坏不予补偿。&/p&&p&房东不得使用暴力驱逐商户，如承租方在租约过期后非法占领房屋，必须交由警察和法院处理。以上处理程序能消除社会的很多暴力纠纷。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&房东与租户权益：&/b&&/p&&p&每6个月房东可对出租房屋进行一次检查，提前3天通知租户预约时间。在其它时间，未经租户允许，房东不得擅自进入出租房屋。&/p&&p&如果房东未经允许擅自闯入出租房屋，将被视为非法入侵，承租方可向有关部门投诉，如店铺内有摄像头记录证据确凿，将处以房东本店铺月租金1-10倍罚款，情节严重者将被拘留，并且未来3年不得向该承租方提出结束租约（相当于6年保护租约）。&/p&&p&如没有此条款，你就看到那些老逼太太房东，有事没事到你店里转一圈，指手画脚说三道四。为什么中国社会不和谐，因为没有严谨的法律限制人们的不道德行为，于是大家相互攻击，导致中国人戾气极重，社会矛盾重重。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&租金支付：&/b&&/p&&ul&&li&承租商户可选择每1周，每2周，或每月的支付一次租金。选择权在承租方，房东不得要求租方一次性缴纳超过1个月的租金。&/li&&li&四线以上城市的租金必须使用网络支付。&/li&&/ul&&p&承租商户有权选择每周交一次租金，能极大缓解商户的现金流问题，避免因资金周转不开而引起拖欠租金，将极大减轻全民创业的资金负担。&/p&&p&如今网络支付很发达，所以四线以上城市的商业租金必须使用网络支付。这助于政府监管房东们的个人收入。当出现租赁纠纷时，网络支付租金留有确凿证据。&/p&&p&更重要的是通过商业网络支付来推动中国货币数字化。现金社会有大量资金闲置在人们的口袋里，而当13亿人民交易都开始用网络支付，那么每笔交易只不过从一个银行账号转到另一个银行账号，所有社会资金都将集中在银行里，银行会增加十几万亿的资金，用于借贷提供社会发展，并能充分应对对各种金融危机。&/p&&p&当全国13亿人日常消费交易数据都记录在银行体系里，政府能够精确方便的收税，并对国民经济运行状况了如指掌，利用大数据人工智能技术进行精确的宏观调控。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&定金：&/b&&/p&&ul&&li&房东最多只能保留租户一个月的定金，超过1个月以上的定金，必须上交政府部门保管。&/li&&/ul&&p&除非出租店铺包含贵重设施，房东通常不会要求1个月以上的押金。因为超过一个月以上的定金必须上交政府部门保管，使得政府部门获得一笔不菲的存款。&/p&&p&如房东在签订租约后1个月内，未将超额定金上交政府部门，每日加收超额定金0.5%的滞纳金，最高滞纳金累计罚款为600天，相当于超额定金的3倍。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&禁止房东收取额外租赁费用：&/b&&/p&&p&除租金和定金以外，房东不得向承租方收取额外租赁费用，如转让费，签约费，喝茶费，设备租用费等，均属于违法敲诈行为，要受到重罚。&/p&&p&租金需包含所有租赁费用，店铺内任何设施都应与店铺一起出租，或房东可选择不予出租拿走设备，但禁止房东收取额外的设施和设备租用费。&/p&&p&例如：房东向承租方索取一笔转让费，才能获得某店铺未来几年的租赁，或者房东收取店铺内设施，装修等额外费用，并且不包含在租金内，这些都属于违规收费，法院可向房东处于违规收费1-10倍的罚款。&/p&&p&但是，上一任承租商户索取转让费不属于违规收费。如果上一任商户的租约未到期，新商户通常要向原商户支付一笔补偿费用，才能获得原商户提早搬离。&/p&&p&另外，店内装修和设施通常也会是上一任租户的投资建设的，理应得到一定补偿，这需要新老商户自行商谈价格，但房东不得向任何一方收取额外费用。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&新租约涨幅不得超过5%&/b&&/p&&p&新租约的租金不得比前一份租约多5%，并且所参照的前一份租约不得少于2年。除非新租约价格大幅低于当时周边租赁平均价格，可将新租约的价格提高至周边商业租赁的平均价格。&/p&&p&一旦房东将新租约涨幅超过5%，必须由独立律师起草法律文件，收集近期周边不少于20家商业租赁价格，以每平米营业面积的平均租金为基准，核算出周边商业租赁的平均价格，以证明新租约涨幅虽超过5%，但未高于周边商业租赁的平均价格，并由承租方签字同意。否则房东不得擅自将新租金提高超过5%。&/p&&p&如果大型商场对内部商户集体涨租金超过5%，必须参照本市其它同类型大商场的每平米营业面积的平均租金。&/p&&p&如果房东新租金涨幅超过5%，并且高于当时周边租赁的平均价格，被视为非法租约。法院将要求房东退还多收取的租金给承租方，并处以多收取租金1-5倍的罚款，以及未来3年内不得向该承租方提出结束租约，相当于6年保护租约。&/p&&p&例如：一个承租商户的3年定期租约结束时，租金为每月1000元，此时房东要求商定新合同，但新租约价格不应超过每月1050元。假如当前周边多家同类型店铺平均租金已达到1300元，房东才有权将租金涨幅至1300元，但由于新租金涨幅超过5%，房东必须聘请律师起早合法的涨租约声明，并由承租方签字同意。&/p&&p&如果前一份租约不到2年，将不能作为参照对象。比如某商户租用店铺仅6个月就离开，那么新来的商户租金涨幅不能对比6个月的租约，而是对比之前2年以上的租约，或者匹配当前周边租赁的平均价格。&/p&&p&这条款是为了限制房东作假，找人多次签订几天的“短期租约”，每次“短期租约”结束就涨价5%，那么在很短时间里，房东就能合理合法的把租金提高几倍。&/p&&p&然而，当有了新租金涨幅不得超过5%，或者新租金不超过周边租赁平均价格的约束，那么房东就无法大幅涨租金，除非租金大幅低于市场价格，房东能合法的提高租金。&/p&&p&如此一来，承租商户就处在谈判的有利位置，即使租约到了最后必须离开的期限，房东也不能大涨租金，因为即使赶走当老商户，新商户的租金涨幅还是不能超过老商户租约的5%。&/p&&p&并且，除租金和定金以外，房东禁止向承租方收取额外租赁费用，这限制房东向新商户收取转让费来获得更高的租金&/p&&p&当然，如果房东私底下向承租方索取