房子要拆迁了怎么评估房子的市场价值。_百度知道
房子要拆迁了怎么评估房子的市场价值。
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一、住宅房屋评估通常由四部分组成：
1、房屋占用范围内的土地价格；
2、建筑物重置价格；
3、建安费用；
4、装修装饰部分的费用。
二、计算公式：估价对象价格=某类型房屋的基准价格×（1+楼层修正系数）×（1+朝向修正系数）×（1+其他因素修正系数）+房屋装修部分价格
三、基准价格修正法主要是对于成片或成栋被拆迁房屋使用，评估机构可以用市场比较法或成本法确定某类型房屋的基准价格，然后根据不同房屋的楼层、朝向、采光、通风、功能布局、成新度、维护保养等因素，对该基准价格进行适当的修正，由此得出不同房屋的评估价格。一、朝向修正朝向以厅房阳台为准。成片密集的砖木结构房屋，一般不进行朝向修正。
四、住宅房屋评估的市场比较法就是在被拆迁房屋同一供需圈收集成交时间不超过1年的市场交易案例，并确定与估价对象的区位、建筑结构等相同或相近的3个以上的可比实例。
五、房屋装修装饰部分价格=房屋装修装饰重置价格×（耐用年限-实际使用年限）÷耐用年限。房屋装修装饰重置价格应按照本市房屋装修装饰工程定额标准的有关规定评估。各类房屋装修装饰的耐用年限：住宅8年；办公用房7年；商场、店铺、餐馆等营业性用房5年；厂房、仓库5年。估价人员可结合实地查勘情况，根据装修装饰档次、质量、维护、保养、使用情况以及功能、经济等方面的折旧因素综合确定折旧率或成新率。但与按直线折旧计算的差异不宜超过30%。另外，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定。建安费用应按照本市建筑工程定额标准的有关规定评估。
六、非住宅房屋宜采用两种以上的估价方法进行估价，比如市场比较法、成本法和收益法。前两种方法都跟住宅房屋的方法一样。如确有困难，只能采用一种方法的，应当说明理由。能收集充分市场交易实例的，应优先采用市场比较法。没有条件采用市场比较法的，可采用收益法。采用收益法评估时，房屋的收益、费用计算应符合《房地产估价规范》的有关规定。资本化率的选取可采用安全利率加风险调整值，风险调整值不宜超过5%。
如果你是想问拆迁如何评估房子的市场价值，那建议去网上找一下《国有土地上房屋征收评估办法》写的很清楚 评估价是一部分，只能说明房子的价格，最重要的是你去和拆迁人员谈啊，那个价是谈多少算多少的
本回答被提问者和网友采纳
1、我建议首先你要了解《国有土地上房屋征收与赔偿条例》及你房子所在省、市的配套的法律法规，对国有土地上的房屋征收的内容、程序和原则有个大致了解；2、其次确认你将被征收的房地产（包括土地）的市场价，根据以上信息判断，你的房子应该是属于国有土地上建的房子，但不清楚是住宅、商铺还是其他的用途，但你都可以根据你房子所在区域内的商品房的价格来初步判断评估价是否合理，对建筑物的面积找具有测绘资质的中介机构进行测绘，若有异议，可向当地的房管局（房地产评估协会）申请对报告进行复核，或者另行找评估机构重行评估；3、在签合同之前应要求征收人出具相关的文件，详细了解该征收项目的具体实施方案，也就是有关房屋征收补偿的详细内容：比如对被征收房屋的赔偿是否在评估价的基础上上浮、浮动的比率是多少、征收赔偿的方式、过渡安置费、其他的地上附着物赔偿、停产停业补助、搬迁的奖励等涉及你的具体赔偿金额等要作详细了解。
你家是住宅房吗？你先看看《国有土地上房屋征收与赔偿条例》，了解周边住宅市场单价，要确认你家房屋面积，单价×面积
去附近找个中介，说要在附近买个房子，问价格大概多少钱，就知道了。
可高可低,赶紧协商啊,协商价一般都高于评估价的,钉子户钉到最后结果就是拔掉.
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关于印发《关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定》的通知
吉林省住房和城乡建设厅
字体显示：
吉建发〔2012〕16号
各市州、县（市）建委（住房城乡建设局）、房产局、公用局，长白山管委会规划建设局，各县（市）住房城乡建设局、房产局、执法局：
　　为贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》，规范我省国有土地上房屋征收和评估行为，我厅制定了《关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定》，现印发给你们，请认真遵照执行。
附件：关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定
二O一二年六月十五日
关于进一步做好国有土地上房屋征收工作
若干问题的规定
　　为贯彻落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》），进一步做好我省国有土地上房屋征收工作，根据《条例》、《吉林省人民政府关于贯彻〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的指导意见》的有关条款，制定本规定。
　　（一）征收评估应当符合《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《房地产估价规范》和《吉林省房地产估价规程》的规定。
　　（二）任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。房地产估价师与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
　　（三）房地产价格评估机构和注册房地产估价师有下列行为的，记入不良信用档案：
　　1、以分支机构名义出具估价报告；
　　2、允许他人利用自己的资质或者资格从事房屋征收评估活动；
　　3、出具有重大差错的估价报告；
　　4、拒绝复核评估；
　　5、未按规定安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘、现场说明解释；
　　6、与他人恶意串通，损害当事人或者利害关系人的合法权益；
　　7、法律、法规、规章规定的其他禁止行为。
　　（四）被征收房屋评估范围，应当包括房屋、附属物、房屋占用范围内的建设用地使用权以及地上附着物。
　　评估附属物、地上附着物的价值，地方政府有征收补偿标准规定的，参照规定评估；地方政府没有征收补偿标准规定的，可以邀请相应的专业机构或者专业人士给予帮助，但应当在注册房地产估价师声明中予以说明。
　　房屋占用范围的建设用地使用权价值，应当按没有使用期限的限制评估。但有使用期限限制的，评估结果必须包括剩余年限的出让金。
　　（五）被征收房屋的价值内涵，除按《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条执行外，也不考虑征收因素对被征收房屋市场价值的影响。
　　征收因素对被征收房屋市场价值的影响，是指被征收房屋因征收而获得补偿的预期，对被征收房屋市场价值可能产生的影响。
　　（六）未登记的房屋的合法性、用途、结构、建筑面积及房屋占用范围内的建设用地使用权面积等，由房屋征收评估委托机构在委托合同中说明。
　　（七）评估未超出批准期限的临时建筑，应当按照建设成本结合成新计算。
　　（八）对同一征收项目被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
　　被征收房屋的价值由评估机构评估确定。评估确定的被征收房屋的价值低于类似房地产评估市场价格的，按类似房地产市场价格计算。
　　（九）评估被征收房屋的价值，可以选用一种或者多种方法中的最适宜方法，并合理确定估价结果。
　　采用加权平均法确定估价结果的，应当在估价报告中说明权重确定的理由。
　　（十）采用市场法评估，应当选取同一供求范围内，在区位、权利性质、用途、建筑结构、规模、档次、成新等与估价对象类似的房屋交易实例作为可比实例。
　　选取交易实例规模，一般在估价对象0.25—4倍的范围内。
　　砖木结构等住宅房屋如果交易不活跃，成交价格偏离市场价格且有失公允的，可以选择与估价对象类似的砖混结构的房屋交易实例作为可比实例。
　　(十一)采用收益法评估非住宅房屋价值，应当根据估价对象的用途类型确定净收益。
　　采用租金确定净收益的，当约定租金高于客观租金的，被征收人应当提供租赁合同及不动产租赁完税凭证。采用经营收益确定净收益的，被征收人应当提供估价时点前三年的财务审计报告。
　　(十二)在建工程，应当采用假设开发法评估，其用途、建筑结构、规模和容积率应当以规划批准文件为依据。
　　(十三)采用成本法评估非住宅房屋的价值，应当考虑估价对象的建筑年代、用途、建筑结构、高度、跨度、设施设备、装饰装修及其重新开发建设所需要的各项必要成本费用、税金和开发利润等构成要素，但开发利润率应当选取市场平均利润。
　　(十四)房地产价格评估机构出具的初评分户结果，由房屋征收部门公示。公示期间房屋征收部门应当安排统一说明解释时间。负责该项目的注册房地产估价师应当现场说明解释。
　　公示期满，房地产价格评估机构应当将整体（叙述式）报告和分户报告（表格式）送交房屋征收部门，由房屋征收部门向被征收人转交分户报告（表格式）。
　　(十五)分户报告应当包括征收项目名称、征收公告日期、委托人，报告编号、被征收人、估价对象用途、建筑面积、结构、设施设备、成新、估价目的、估价时点、价值内涵、评估单价、评估单价平均值、市场价格、报告出具日期以及必要的说明、假设限制条件、房地产价格评估机构公章和注册房地产估价师签字等。
　　(十六)房地产价格评估专家委员会对房屋征收评估报告进行鉴定时，房地产价格评估机构应当提供被鉴定估价项目的整体报告、分户报告及工作底稿。
　　(十七)经复核或鉴定后，重新出具评估报告的，评估报告编号应与原评估报告相区别。
　　(十八)房屋的成新确定，应当依据国家《房屋完损等级评定标准》评定，依据其他方法确定的应当说明理由。
　　(十九)评估住宅房屋价值，应当包括能够满足基本使用功能的装饰装修。
　　超出基本使用功能外的装饰装修，应当另行评估。
　　(二十条)被征收的实际用于经营的住宅房屋，在性质认定上仍为住宅。
　　对被征收的实际用于经营的住宅房屋评估时，房屋征收评估委托机构应在委托合同中说明。
　　市、县级人民政府对实际用于经营的住宅房屋的征收补偿有规定的，按市、县级人民政府的规定执行；市、县级人民政府没有规定的，评估时应考虑实际用途对住宅房屋价值的影响。
　　(二十一条)房地产价格评估机构接受委托，评估因征收房屋造成被征收人的机器设备、物资等搬迁费用以及停产停业损失补偿时，可以邀请相应的专业机构或者专业人士给予帮助，并在注册房地产估价师声明中予以说明。
　　(二十二)征收非住宅房屋，涉及可正常迁移的设施设备不予评估补偿。
　　迁移设施设备涉及拆卸、搬运、短期保管、安装调试的费用应当评估补偿。
　　(二十三)下列报告不得作为房屋征收补偿依据：
　　1、不具有房地产估价资质的机构出具的报告；
　　2、评估报告是以房地产估价机构分支机构名义出具的；
　　3、估价目的不是房屋征收补偿的；
　　4、估价时点不是房屋征收公告日的；
　　5、房屋征收预评估报告或者咨询报告；
　　6、报告中注册房地产估价师未签字的；
　　7、其他不符合法律、法规、规章和技术标准的报告。
　　（二十四）房屋征收评估报告发送给房屋征收部门后，即视为评估报告已使用。除有证据证明房屋征收评估报告存在重大差错或经复核、鉴定修改外，房屋征收评估报告的评估结果永久有效。
　　（一）市、县级房屋征收部门负责组织本行政区域内国有土地上房屋征收项目评估机构的选定工作，选定工作应当公开、公平、公正、透明。
　　（二）从事房屋征收项目评估的机构应当具备以下条件：
　　1、取得三级或三级以上房地产估价机构资质。
　　2、两年内无不良信用记录。
　　（三）市、县级房屋征收部门不得以任何方式和理由设置备案等程序，限制有资格的评估机构参与房屋征收的价格评估。
　　（四）同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家评估机构承担。
　　房屋征收范围较大的，征收部门可以将征收范围划分成若干评估区域，由不同的评估机构分别承担。选定评估机构时按区域依次选定，已被选定的机构不得参与同一征收项目中其他区域的选定。
　　严禁将同一征收范围内的非住宅房屋人为单独剥离出来，单独选定评估机构。
　　（五）市、县级人民政府在公布补偿方案征求公众意见时，同级房屋征收部门应在当地政府或征收部门公开网站上及房屋征收范围内，发布邀请评估机构参与房屋征收评估的报名公告，公告内容应包含拟需要评估的区域、各区域的户数、评估费用标准与支付方式、报名方式等。
　　（六）评估机构应当根据项目规模和机构实力，本着实事求是、量力而行的原则，自邀请报名公告发布之日起十五日内，自愿参与报名，并按报名公告要求，向发出报名公告的市、县级房屋征收部门报名，邮递件以邮戳时间为准。
　　（七）市、县级人民政府公告征收决定时，同级房屋征收部门应同时以公告等形式，在当地政府或征收部门公开网站上及房屋征收范围内，公布参与报名且符合本规定的评估机构名单及其基本情况，并将协商选定评估机构的期限等相关事宜告知被征收人。
　　（八）被征收人应当在房屋征收部门公布报名参与的评估机构名单之日起五日内，通过协商一致的方式选定评估机构，并将选定结果书面告知房屋征收部门。
　　（九）被征收人在五日内没有进行协商，或虽经协商但未达成一致意见的，通过多数决定、随机选定等方式选定评估机构。
　　（十）采取随机选定方式的，房屋征收部门应当组织被征收人代表采取抽签、摇号等方式进行选定。被征收人不选派代表抽签、摇号时，可由街道、社区工作人员代表进行抽签、摇号。
　　抽签、摇号时应邀请公证机关及报名参与的评估机构代表参加。
　　（十一）对采取抽签、摇号方式选定评估机构的，房屋征收部门应当对选定过程全程录像，并制作书面记录，由房屋征收部门、被征收人代表（街道、社区工作人员代表）、被选定的评估机构代表、公证人员签字确认。
　　（十二）征收项目由两家或两家以上评估机构评估的，应当共同协商确定一家评估机构为牵头单位。牵头单位应当组织相关评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
　　（十三）评估机构选定后，房屋征收部门应当在当地政府或征收部门公开网站上及房屋征收范围内，公布被选定的评估机构，告知被征收人。
　　（十四）评估机构确定后五日内，房屋征收部门应当向选定的评估机构出具委托书，并与其签订书面《房屋征收评估委托合同》。
　　（十五）被选定的评估机构应根据房屋征收评估项目工作量选派评估工作人员，其中应有不少于两名注册房地产估价师。
　　市、县级房屋征收部门应加强对被选定评估机构从业质量的监督管理，对指派的注册房地产估价师不按要求踏查现场、制作评估报告、现场答疑的，要责令限期整改，同时上报房地产行政主管部门。
　 （一）征收国有土地上非住宅房屋造成停产停业损失的应予补偿。
　 （二）停产停业损失的补偿对象应当同时符合以下条件：
　　1、房屋权属证书或房屋登记薄记载的房屋用途为生产、经营用房等非住宅房屋。
　　2、具有合法、有效的营业执照。
　　3、已办理税务登记并具有纳税凭证。
　　4、在征收决定公告之日仍在持续生产经营，因征收房屋造成了停产停业损失。
　　5、法律法规等另有规定的除外。
　　（三）停产停业损失补偿范围包括：
　　1、停产停业期间的净利润损失补偿。
　　2、停产停业期间职工工资损失补偿。
　　（四）停产停业损失补偿计算方法：
　　1、停产停业期间的净利润损失补偿，依据房屋征收决定公告之日上年度净利润均值计算，具体以缴纳所得税完税凭证为准。
　　2、停产停业期间职工工资损失补偿，依据征收公告之日企业缴纳职工养老保险的人数确定职工人数，按照养老保险缴纳基数确定补偿标准。
　　3、不能提供所得税完税凭证或养老保险缴纳证明的，净利润及职工工资损失补偿，可根据被征收房屋的评估价值或建筑面积核定的标准分别予以补偿，具体标准由各市、县人民政府根据实际情况自行确定。
　　（五）停产停业损失补偿期限，按以下标准计算：
　　1、选择产权调换补偿的，自签订征收与补偿协议之日起至产权调换房屋交付被征收人之日后三个月止。
　　2、选择货币补偿的，给予一次性停产停业损失补偿，具体标准由各市、县人民政府根据当地实际情况自行确定。
　　（六）房屋征收协议约定的过渡期限延长的，自逾期之日起应当增加停产停业损失补偿费，具体标准由各市、县人民政府根据当地实际情况自行确定。
　　（七）被征收房屋的产权人与生产、经营人不一致的，停产停业损失补偿标准与产权人自行生产、经营时的补偿标准相同。
　　停产停业损失补偿的分配，双方有约定的按约定执行；没有约定的，由双方协商分配；协商不成的，由房屋征收部门将停产停业损失补偿费办理提存公证，在当事人协商或诉讼结果确定后支付。
　　（一）本规定由省住房和城乡建设厅负责解释。
（二）本规定自公布之日起实施。本规定施行前已依法取得房屋拆迁许可证或者作出征收决定的，按原定办法评估补偿。通过协商方式搬迁的，不适用本规定。
(责任编辑：
住房保障处)
主办单位: 吉林省住房和城乡建设厅　　承办单位：吉林省住房和城乡建设厅信息化管理办公室
地址：长春市贵阳街287号 邮编：130051
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如皋市国有土地上房屋征收与补偿评估技术规范_30008
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3秒自动关闭窗口集体土地房屋征收补偿估价方法探析-筑龙博客
集体土地房屋征收补偿估价方法探析
根据《土地管理法》，集体土地上房屋是作为与青苗同等地位的地上附着物进行征收补偿的，至于补偿原则、范围、标准等，无论该法及其实施条例还是《物权法》，均未予明确。集体土地上房屋征收补偿价值认定由各省市自行规定，各地相关立法和实践普遍采用成本法，既不考虑房地产收益及潜在开发价值，也不牵涉集体土地上房屋交易，造成征收补偿总体偏低。尤其在待征集体土地与国有土地相邻时，仅仅由于土地所有权性质差异造成的巨额价差引发了对贯彻公正补偿原则的质疑。本文从问题出发，探讨援用国有土地上房屋征收补偿估价的各种方法，通过技术手段实现征收补偿中的同权同利、同房同价的实质公正。一、集体土地上房屋征收补偿估价采用单一成本法的缺陷集体土地上房屋价值评估采用成本法在经济理论上存在一定的前提缺陷。所谓成本法，是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法，具体讲，是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。受我国集体土地的法律政策局限，集体土地上房屋不能自由流转，缺乏完全市场甚至说缺乏市场，所谓“购建价格”就被迫沦为“建设价格”，即完全以重新建设成本为导向求取集体土地上房屋价值。一字之差蕴含的是对比较法的排除，从而使集体土地上房屋价值认定丧失了通过市场比较进行调整的可能。《房地产估价基本术语标准》(GB/T)将“重新购建价格”调整为“重置成本或重建成本”，明确将工程造价作为首要考量因素。房地产的价值直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。价格等于“成本加平均利润”是在长时期内平均来看的，并且需要具备以下两个条件：一是自由竞争，二是该种商品本身可以大量重复生产。然而，集体土地上房屋建设不存在自由进退的市场，且宅基地上房屋和集体企业厂房都不能大量重复生产。严格意义讲，它们甚至算不上商品，因为其定位就不是用于交换的劳动产品。集体土地上房屋估价在实践中采用单一成本法的结果是，房屋价值被普遍低估，征收补偿普遍不足。“成本补偿”数额通常低于市场价值，选择货币补偿方式的被拆迁人很难用拆迁补偿款重建或购置到同等质量、同等居住条件的房屋，致使部分农民拆迁后居住条件没有得到改善，反而降低了。《房地产估价规范》关于估价方法选用的条款规定，凡是有条件选用比较法进行估价的，应以比较法为主要估价方法；收益性房地产应选用收益法作为估价方法之一：具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法；只有在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，方可采用成本法作为主要估价方法。集体土地上房屋征收补偿估价参照适用该规范，原本处于末位的成本法在实践中成了唯一方法，其余方法形同虚设，而这些方法对于弥补单一成本法的缺陷有着重要现实意义。二、集体土地上房屋征收补偿估价对收益法的运用收益法通过预测估价对象未来收益并将其转换为现值来求取估价对象价值，以预期收益为导向，以预期原理为支撑，即决定房地产当前价值的不是过去的因素而是未来的因素。历史资料的作用主要是利用它们推知未来的动向和情势，解释预期的合理性。收益法适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产估价，不适用公益性房地产估价。在现行制度下，土地所有权性质不成为收益法应用的障碍。根据《土地管理法》第四十七条，征收耕地的，土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍，安置补助费为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍，省级政府批准后可增加安置补助费，但两项上限为土地被征收前3年平均年产值的30倍。耕地产值即为土地收益，年均产值倍数即为补偿未来年期，与收益法颇为神似。对于集体土地上的非居住房屋、从事庭院经济的居住房屋、城乡结合部或“城中村”能产生租赁收入现金流的房屋，皆可运用收益法测算其征收补偿价值，还能避免纠缠于土地所有权性质问题。具体测算步骤如下：(1)收集并验证估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等基础数据。(2)扣除费用和归属于其他资本与经营的收益，排除实际收益中的特殊、偶然因素，预测估价对象未来的客观净收益，其间可应用市场比较法；需说明的是，扣除其他资本与经营的收益并非不予补偿，而是通过测算停产停业损失给予补偿，它独立于房地产自身权益价值；对于具有周期性、季节性盈利能力差异的企业，可根据企业月度财务报表分析利润水平的发展变化规律，结合企业的利润特点，确定或推算停产停业期间所在时段企业的客观净利润。(3)鉴于集体建设用地使用权无期限，可直接依据地上房屋剩余经济寿命确定收益期限，不过也应考虑维修、翻建后房屋增值的经济可行性，对于房屋实物状况良好且有显著经营前景的，可采用无期限的公式；倘若征收集体土地上房屋采用房屋安置方式补偿，如将乡镇企业迁建至国有土地上，则运用收益法测算停产停业损失的期间为征收决定公告之日起至迁建企业应当运营之日止。(4)确定预期净收益流模式，如每年基本固定、按一定比率递增或递减、随经营期限呈倒U形等，其间可辅助应用长期趋势法，毕竟未来的收益流模式取决于过去和现在的经营状况。(5)求取折现率。(6)选择与收益模式对应的公式进行测算。鉴于集体土地上房屋不存在合乎现行法律政策的交易市场，收益法绕开了交易政策及市场比较的障碍，对于集体土地上经营性用房、租赁住房、虽无实际收益却有潜在收益的所有房地产，以及与经济收益相关的附带价值，皆不失为首选方法。这与《房地产估价规范》首推比较法是有区别的。三、集体土地上房屋征收补偿估价对比较法的运用比较法或谓之市场法或市场比较法，通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值，本质上以市场成交价格为导向，理论依据是替代原理与大数法则，适用于存在较多类似房地产在估价时点近期有交易的情形。市场有集体非理性，尤其中国房地产市场在不足二十年间尚未形成波动曲线，通过比较法求取的价值可能被高估或低估。然而这并非集体土地上房屋征收补偿估价应用比较法的障碍，真正的致命缺陷在于集体土地上房屋在现行法律政策下根本没有公开市场和交易价格，集体建设用地(含宅基地，下同)使用权原则不能流转导致“房地一体”的地上房屋亦无法流转，直接应用比较法不可行。笔者提出的变通思路是：不考虑集体土地用益物权的权能缺陷，直接寻找相同或相邻区位国有建设用地上的可比房地产交易实例，对其成交价格进行标准化处理，然后调整交易状况、市场状况、房地产状况，分别求取比准价格，最后进行综合。也就是说，将集体土地上房屋视同国有土地上房屋，对其征收补偿价值进行评估，唯一突破的就是城乡分割、有违同权同利原则的房地产权益状况。当然，集体土地上房屋征收补偿估价应用比较法的大前提是相同或相邻区位的国有土地上房地产市场发育成熟，有较多交易实例，比如待征房屋位于乡镇规划区、城乡结合部、“城中村”、城市规划区内。如果待征集体土地上房屋位于文物保护区内，周边房地产不允许交易，或者位于边远山区、水岸，周边房地产不存在交易，比较法都无法运用。有研究者认为，征收补偿过程中“公平市场价值”在很大程度上是一个“神话”，其原因在于：(1)房屋征收发生在一个买方和一个卖方之间，“开放”的市场并不存在。(2)征收人与被征收人之间处于不平等地位，与一般市场主体之间的自愿交易相比，房屋征收所体现的是一种强制交易行为，征收主体是政府，被征收人处于弱势地位。(3)从时间上看，征收补偿安置协议的签订和搬迁均受征收期限的限制，不能用时间去检验征收价格是否合理。笔者对此基本赞同。不过，对于还停留在仅仅依靠成本思路测算征收补偿价值的集体土地上房屋，若能参照周边国有土地上房屋市场价值评估，必是重大进步，至少能在相当程度上消弭相同区位、相同实物状况房屋因土地所有权性质不同产生的巨大价差。有研究者提出改善农村房屋征收评估的技术思路：以国有出让土地上同类地段房屋的市场价格为基准，再减掉由集体土地转为国有土地在征收过程中应缴纳的税费，其具体税费项目构成应根据实际情况及相应政策规定确定，最终计算出征收集体土地房屋的货币补偿价值。由于已经扣除了征地费用，基本可以认同为国有土地，所以集体土地房屋交易限制对房屋价值的影响不再考虑。即：集体土地房屋货币征收价=同类地段国有出让土地房屋市场价-土地出让金-征地费用及相关税费。笔者对前述思路整体赞同，不过反对扣除土地出让金。占地所有权性质不同的房屋，其征收补偿价差主要来自于建设用地使用权价差，扣除做法实际上否定了集体土地用益物权的价值。笔者直接援用周边国有土地上房屋市场价值进行评估的目的，正是想弥补这个价差。当然，征地费用及相关税费直接发生，作必要扣除是合理的，模拟市场价格也成为征地补偿的改革方向。以市场价格为基础，对被征土地原产权人进行补偿更能体现征地中权利主体地位的平等性、征收过程的透明性以及价值补偿的公平合理性。值得一提的是，直接参照相同或相邻区位国有土地上房屋交易实例求取的最终比准价格包含了建设用地使用权与房屋所有权两者的价值，从而避开了对集体土地用益物权单独估价的困扰。四、集体土地上房屋征收补偿估价对假设开发法的运用我国征收补偿价与市场购买价终究有差异，征收情形完全不符合公开市场定义的条件，即便集体土地上房屋能够参照相邻国有土地上房屋进行市场评估，补偿结果也不会完全充分。而收益法中关键变量之一的净收益，由于土地用益物权的城乡分割，在租赁市场中实际被低估。为了更充分地补偿集体土地上房屋价值，特别是让被征收人切实分享被征收土地在性质、用途改变后的升值，笔者借鉴整体性原则，提出运用假设开发法。美国联邦政府土地取得(包括征用)补偿价格的评估遵循整体性原则(unit rule)，该原则主要体现在两个方面：一是不把存在多项产权的土地按各产权项目分别评估然后累计形成土地评估价格，而是将该土地作为一宗完整的土地来评估；二是不把存在于土地之上的各项要素，如矿物、建筑物或其他附着物作为单项要素分别评估，而只是将这些要素视为可以提高土地市场价格的因素，对土地这一整体评估出一个价格。当然，集体土地上房屋对其占地用益物权的价值是提升还是减损，值得商榷。进行整体性评估的思路可有效避免单独测算房屋所有权、土地使用权、附带价值的技术困惑。假设开发法以预测开发完成后的价值减去后续开发必要支出及应得利润来求取估价对象价值，表面看是成本法的倒算，实质与收益法一样以预期原理为支撑，适用于具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等方法求取的房地产，最典型的是可供开发建设的生地、毛地、熟地。集体土地上房屋随集体土地征收后用于公共利益而非开发建设，但不排除待征集体土地相同或相邻区位地块用于开发建设的情形，如城乡结合部整治、“城中村”改造、土地整理储备等。只要相同或相邻区位地块已经或潜在具备开发价值，就可抛开土地所有权性质差异，将待征集体土地及地上房屋整体视为城市生地或毛地，整体求取集体土地用益物权及地上房屋所有权的价值。具体步骤如下：调查分析待征集体土地及地上房屋状况，根据相同或相邻区位地块规划条件选取最佳开发利用方式，预测开发期限、开发成本、开发税费、开发利润、开发完成后的价值，设定折现率，套入公式进行测算。事实上，除征收后被保留利用的极个别情形外，集体土地上房屋的价值不在于房屋存在，而在于房屋灭失后原占地的重新利用。此时原房屋所有权价值仅停留在拆除物的残值上，可想而知，这样的残值微薄得几乎可以忽略不计。表面看这是一个悖论，房屋价值不在其有而在其无，实际上必须认识到房屋价值至少包含房屋所有权与占地用益物权两大方面，当房屋被征收拆除、占地另作它用时，房屋价值就主要体现为占地用益物权的价值。假设开发法最适合评估房地产开发用地价值，从而将建设用地使用权货币化。待征集体土地相同或相邻区位地块具有开发潜力的，基于地缘价值，不妨摒弃土地所有权性质歧视，充分发挥此法特长，参照国有建设用地开发价值评判待征集体土地的使用权价值，足额补偿被征收人。如此，两种所有权性质的土地用益物权价差将不复存在。五、集体土地上房屋征收补偿估价对成本法的运用成本法是用估价对象在价值时点的重置成本或重建成本减去折旧来求取估价对象价值的方法。根据《房地产估价规范》第5.1.7条，只有在无市场条件或市场不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价时，才采用成本法。前述三种方法对市场条件都有依赖，比较法中可比交易实例自不必说，收益法中的客观收益、假设开发法中房地产开发完成后的价值都来自于市场判断，唯有成本法与房地产市场不相关。或许因为成本法得出的估价结果相对最低，不能客观反映估价对象价值的缘故，才被最后应用。然而在现行制度下，成本法几乎成为集体土地上房屋征收补偿估价的唯一方法。集体土地上房屋没有公开市场，居住房屋经营收益经常不被认可，集体企业可能濒临经营亏损或谋取区域垄断利润而客观收益难以取值，假设开发法似乎又走得太远，成本法遂成为现实无奈的抉择。对于集体土地上房屋所有权，将成本法作为估价方法之一无可厚非，但对集体建设用地使用权，成本法就显得捉襟见肘，毕竟它们的取得无成本可言。不少地方在征收补偿中对集体土地使用权核定一个基准地价幅度，数额通常较低且不与周边市场挂钩，加上扣除折旧的房屋重置成本，补偿金额总体有限。尽管实践中将成本法作为集体土地上房屋征收补偿估价的单一方法存在理论缺陷和现实无奈，该法也自有用武之地。它适用于很少发生交易又无收益和开发价值的房地产，如公益性房地产、边远水岸地区房地产，以及电厂、油田、机场、码头等满足特殊需要的房地产。边远山区村民住宅几乎不存在交易、不产生庭院经济收益，周边地块几乎没有开发价值，当其因国家交通、水利、能源等公益项目被征收时，成本法就成为补偿价值评估的唯一方法。特定地域、特殊用途、特别业态的集体企业厂房难以求取客观收益，征收补偿时唯有测算其建筑、安装造价和另行取得建设用地使用权的成本；农村公共服务设施被征收拆除后，为保障服务功能须异地重建，成本法之外的其他方法皆不适用。本文反对的不是成本法本身，而是几乎所有集体土地上房屋征收补偿估价都采用重置成本思路。当待征集体土地上房屋具备潜在收益、周边存在房地产交易市场、相同或相邻地块具有开发价值时，宜分别采用收益法、比较法、假设开发法，或至少将这些方法与成本法作比对。事实上，在城镇化进程中，集体土地上房屋征收补偿估价选用多种方法的情形比只能应用成本法的情形要多得多。六、不同估价方法的交叉验证与结论认定根据《房地产估价规范》，凡有条件选用比较法进行估价的，应以比较法为主要估价方法。收益法、假设开发法的测算过程都有赖于比较法。成本法处于末位选择。《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款的规定也体现了这一序位。对同一估价对象，原则上宜选用两种以上估价方法进行评估，除非情势不能。在房地产市场平稳健康的前提下，国有土地上房屋通过不同估价方法求取的价值在理论上应大致相当，这也是估价方法客观性的表现和要求。不过现实情况要复杂得多：在存在房地产市场泡沫的地区，收益法测算价值会远远低于比较法测算价值；在房地产交易市场极不景气的地区，比较法测算价值可能低于收益法甚至成本法测算价值；在具备正的外部性条件和结构性开发潜力时，假设开发法测算价值可能最高；优势区位加特色经营的，收益法测算价值可能高于比较法测算价值；只要房地产市场活跃，成本法测算价值都会处于低位。国有土地上房屋估价尚且如此，集体土地上房屋征收补偿价值倘若采用多种宗地评估方法，结论会更加悬殊，这就涉及到对不同结论的综合认定问题。笔者认为，为保证评估的客观公正，有条件采用不同估价方法的必须通过多种方法对估价结论进行交叉验证。就集体土地上房屋征收补偿估价而言，如果不同估价方法测算结果差异较大，考虑国家征收成本与估价操作性，就估价方法选用序位建议如下：具备收益潜能的，优先运用收益法；相同或相邻区位具备房地产市场交易条件的，采用比较法；周边地块有开发价值的，以假设开发法测算结果为标杆；前述条件皆不具备的，应用成本法，该法还可用于验证其他诸法的测算结果。交叉验证后，结合估价师经验及当地实际取值，最大限度实现公正的征收补偿。
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