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5秒后自动消失八、抵押物的规格、抵押合同的效力、抵押权的效力、国家赔偿 A银行与B企业放贷500万元，B企业以其所有的房产作为抵押物作抵押担保，房管局为其办理了抵押登记手续，但是，此前，该房产就已为某区法院作为执行B企业作为债务人的执行案中予以查封，但由于房管局的疏忽，配合办理查封后又为A银行办理了抵押登记。后某区法院直接裁定此抵押无效，强令要求A银行配合办理解除抵押手续。
解决问题的思路及方案： 1．抵押合同无效 物权法第184条第5项规定，依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押。合同法第52条第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。涉案的抵押合同无效。[注意：强制性规定分为效力型的强制性规定和管理型的强制性规定。每种对合同效力的影响不同。] 2．抵押权何时终止？注销登记时终止。 涉及物权法第6条、第9条等，登记的物权消灭也得办理注销登记； 物权法第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 3．国家赔偿责任 国家赔偿法第4条第4项等。
九、登记机关及其分工对抵押合同效力的影响 A银行为B企业贷款时，C公司提供某土地使用权作为抵押，土地使用证由市国土局核发，土地座落在该市所辖的某区，抵押登记也在该区国土局办理，区国土局收取了抵押登记费用并核发了《抵押登记许可证》。当A银行赴法院起诉B企业及C公司时，经C公司异议，法院认为，《担保法》第四十二条第一项规定，以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权的证书的土地管理部门办理抵押登记。核发某土地使用权的为某市国土局，而办理抵押登记的却是 11
某区国土局，故认定该抵押由于抵押登记无效而无效。
解决问题的思路及方案： 1．关键在于抵押登记机关的权限。 《土地登记办法》第3条规定：土地登记实行属地登记原则。 申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。 跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。 在京中央国家机关使用的土地，按照《在京中央国家机关用地土地登记办法》的规定执行。 2．如果市国土局授权区国土局办理登记，应当有效。
十、伪造、私刻公章对合同效力的影响 A银行某笔信贷业务，保证人B出具的保证书中所盖印章并非工商局预留印章，进入诉讼之前，清收人员找到该保证人的常务副总，由其以加盖了该保保证人B在盖有与工商局预留印章相同印章的空白函件上签署有关条款确认了该担保行为，A银行并因此胜诉。但保证人B的法定代表人提出保证书中的印章有假，并要求检察院提出抗诉。检察院以涉嫌协助当事人伪造证据为由对A银行清收人员采取了强制措施，后出具不起诉书，表示A银行清收人员虽然实施了刑法规定的协助当事人伪造证据的行为，但因情节轻微，不予追究刑事责任。
解决问题的思路及方案： 最高人民法院于日作出的《关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用的若干问题的解答》规定：“（一）合同签订人用委托单位的合同专用章或者加盖公章的空白合同书签订合同的，应视为委托单位授予合同签订人代理权。委托单位对合同签订人签订的合同，应当承担责任。（二）合 12
同签订人持有委托单位出具的介绍信签订合同的，应视为委托单位授予代理权。介绍信中对代理事项、授权范围表达不明的，委托单位对该项合同应当承担责任，合同签订人应负连带责任。（三）合同签订人未持有委托单位出具的任何授权委托证明签订合同的，如果委托单位未予盖章，合同不能成立，责任由签订人自负；如果委托单位已经开始履行，应视为对合同签订人的行为已予追认，因而对该项合同应当承担责任，需要继续履行的应当补办盖章等手续”（第1条）。“合同签订人盗用单位的介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书签订经济合同的，应当确定为无效合同，一切责任应由盗用人自负；构成犯罪的，应及时移送公安、检察机关处理。”
十一、以物抵债、以该物抵押的法律效力 甲银行因与债务人纠纷发生诉讼，在执行阶段，法院裁定将债务人部分房产抵债给该行，并向国土部门送达了该裁定，但出于种种原因，抵债物未过户至甲银行名下。债务人在未告知甲银行的情况下，恶意缴清抵债物地价，办理了其名下的房产证，并再次将其抵押给乙银行，该抵押在国土局办理了登记。
解决问题的思路及方案： 1．甲银行已取得抵债之物的所有权 物权法第28条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 2．甲银行无权处分 物权法第31条规定：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。 3．甲银行不得对抗善意第三人 物权法第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 在乙银行不知亦无重大过失的情况下，乙银行取得抵押权。其法律依据为 13
物权法第106条。 4．有证据证明乙银行明知的情况下，甲银行可按照合同法第51条的规定，主张抵押合同无效。
十二、哥哥冒用弟弟的名义借款、抵押 弟弟财产丰富，委托哥哥帮他到房地产登记部门办理过户登记手续。哥哥办理完毕，见财起意，便以弟弟的名义向甲银行借款1000万元，并以上述房地产抵押。哥哥签订这些合同所用的姓名、身份证及其复印件、房地产权证书等全是弟弟的。由于该兄弟俩外贸非常相像，他人难以辨别，甲银行的工作人员未能发觉异常。 哥哥携款潜逃，弟弟起诉到法院，主张借款合同、抵押合同均不成立。
解决问题的思路及方案： 1．弟弟举证缔约人非他本人，而是其哥哥；若举证不能，则合同视为弟弟所签；若举证成功，则按如下规则处理： 2．所签合同非弟弟的意思表示，故相对于弟弟而言，借款、抵押的合同不成立。 3．甲银行能否按照合同法第49条主张表见代理？ 不能。因为缺乏三方关系。 4．甲银行能否按照合同法第54条第1款第1项主张重大误解？ 能。但救济方式如何，则对于弟弟而言无计可施。 5．甲银行只能追究哥哥的责任，但哥哥潜逃。
十三、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 甲银行诉讼并似拍卖抵押房产时，建筑工程承包商半路杀出主张优先权，恰好将房产全部抵偿，而使银行清偿率为零的，其中极有可能存在恶意串通的问题，但银行苦于无法举证。 问题：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定的建筑工程价款优先权、小业主权利与银行抵押权之间的关系的规定？如果银行放 14
贷前要求建筑工程承包商出具一份弃权书，即放弃主张建筑工程优先权的承诺，此种弃权书是否有效？
解决问题的思路及方案： 1．法律依据 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，对《合同法》第二百八十六条的规定作出了具体解释： 在房地产纠纷案件中，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权； 消费者交付商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人 建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用。 2．银行在房地产抵押贷款放贷前，即要求建筑工程承包商出具一份放弃优先权的弃权书。该弃权书的效力如何？ （1）对司法解释的反思 根据上述司法解释，在房地产项目中银行抵押权处于第三顺位的位置，交付大部分房款的消费者权益优于建筑工程承包商权益，而建筑工程承包商的权益优于银行抵押权。如果广泛适用此司法解释，势必对整个银行业资产安全构成巨大隐患。同时，这种安排，也存在诸多不合理之处： 在银行不良资产保全和清收过程中，银行往往也处于弱势地位，其权益同样需要保护。上述司法解释出台后，许多房地产项目的建筑工程承包商以此为依据向法院请求行使优先权。
根据建设部有关明文规定，建筑工程承包商不能垫资、带资入场，但司法解释中建设工程承包人的材料款（即垫资款）也被认定为有优于抵押权的优先权。对于不合规的“权益”却给予较合法登记后的抵押权更高的保障，有违常理； 保护消费者是应该的，但不应设置无法理依据的保护，司法解释规定交付大部分款项后就认定其具有优于抵押权的权益，而不要求作预售房备案登记，有违物权公示的法理，一方面银行事先无法得知此种权益的存在，无法防范风险，另一方面，有可能导致房地产开发商与一些个人恶意串通，虚构购房交易来逃避 15合同纠纷案例分析_百度文库
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合同纠纷案例分析
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合同纠纷处理的解决途径及案例分析
途径相关经验《合同纠纷处理的解决途径及案例分析》。本文热点:合同纠纷,处理,途径,哪些,合同纠纷,内容,主要,现在。
合同纠纷的内容主要表现在争议主体对于导致合同法律关系产生、变更与消灭的法律事实以及法律关系的内容有着不同的观点与看法。合同纠纷，是指因合同的生效、解释、履行、变更、终止等行为而引起的合同当事人的所有争议。
合同纠纷的途径有哪些解决途径：
(1)和解。和解是指当事人因合同发生纠纷时可以再行协商，在尊重双方利益的基础上，就争议的事项达成一致，从而解决纠纷的方式。和解是当事人自由选择的在自愿原则下解决台同纠纷的方式，而不是合同纠纷解决的必经程序。当事人也可以不经协商和解而直接选择其他解决纠纷的途径。
(2)调解。凋解是指在第三人的主持下，通过运用说服教育等方法来解决当事人之间的合同纠纷。调解有两种方式一是人民调解委员会调解当事人发生合同纠纷，可以向纠纷当事人所在地或者纠纷发生地的人民调解委员会申请调解。二是行政调解。主要特指工商行政管理机关居中对合同当事人的纠纷进行调解。申请行政调解的纠纷必须具备以下条件：申请人必须是与本案有直接利害关系的当事人，有明确的被申请人、具体的调解请求和事实根据;符合工商行政管理机关受理案件范围的规定。但已经向人民法院起诉的或者已经向仲裁机构申请裁的。从及一方要求调解另一方不同意调解的，调解申请不于受理。 双方当事人接受调解达成协议的，应当制作调解协议书，当事人即应当按照调解协议书履行各自的义务。由于调解协议书不具有法律强制力，一方当事人不履行的，对方当事人不能就此请求人民法院强制执行，但可以采用其他方式来解决争议。
(3)仲裁。仲裁是指发生合同争议的双方当事人，根据争议发生前或发生后达成的仲裁协议，将纠纷提交仲裁机关进行裁决并解决纠纷的方式。仲裁具有&准司法&性质，仲裁机构作出的仲裁裁决具有法律效力，当事人应当履行。
(4)诉讼。诉讼是指合同纠纷发生后，当事人如果没有仲裁协议，任何一方均可以向人民法院提起民事诉讼，请求人民法院对合同纠纷依法予以处理。这是解决合同纠纷的最常见方式。合同纠纷经人民法院审理并作出判决后，当事人对人民法院作出的发生法律效力的判决书，调解书必须履行，拒不履行的，另一方当事人可以申请人民法院强制执行。
案例分析一：
代人买卖房，合同有无效?
2008年4月，李某通过中介购房，并与徐某签订定金合同，交了10000元定金，后以徐某非产权人受欺诈为由主张撤销合同并返还定金。
答：北京盈科(沈阳)律师事务所夏辉律师意见：徐某以自己的名义所实施的代理行为不违反《合同法》第403条&关于&隐名代理&之规定，无论徐某对相对人披露被代理人的具体情况在实施该代理行为前后，均不影响其委托代理关系成立。即若受托人徐某因委托人原因对第三人张某不履行合同义务时，张某可直接选定委托人主张其相应的合同权利。为此，本案李某认为徐某故意隐瞒争议房屋权属状况，且在未披露其与房屋产权人就该套房屋存在代理关系情况下即以自己作为出卖方与张某订约，该行为已对李某构成欺诈的主张缺乏事实和法律依据,故案涉合同应认定有效。李某要求撤销合同并返还所付定金缺乏法律和事实依据，不应支持。
案例分析二：
定金条款表述与适用
2007年3月,王某与李某约定,前者以37.6万元购买后者房屋,并交付定金的6000元,李某向王某出具了定金收条一张。后因李某反悔拒绝订约并将案涉房屋另售他人,王某起诉要求确认合同有效，其诉讼请求是否能够得到支持?
答：北京盈科(沈阳)律师事务所夏辉律师意见：收条虽载明了房屋产权证号及房屋总价款，但未对房屋面积、四至界址、房屋价款及房屋交付时间及办理房屋产权过户手续的时间等主要条款形成书面约定。故王某提供的证据不能证明其与李某已订立房屋买卖协议。李某收取的6000元不是合同履行定金，而是订约定金。王某可选择订立合同或放弃定金，李某也可选择订立合同或双倍返还定金。李某在收受王某定金后拒绝与王某订立合同，而与案外人订立买卖合同并收受全部购房款，构成缔约违约，应承担缔约过失责任。本案中，因王某未提出支付违约金的诉讼请求，故对王某提出的依法确认房屋买卖合同有效并继履行的诉讼请求，法院很有可能会裁定驳回起诉。
案例分析三：
土地出让金,该哪万补交?
2008年 10月,鲍某将划拨土地上的房产证(黄证)以略低于市场价的价格转让给陈某,约定&在办理买卖过户手续时,双方各自承担法定税收费用&,合同&特别告知& 中载明&非居住房屋,按照法律、法规、规章规定,划拨土地上房地产买卖,买受人应办理土地使用权出让手续,按规定缴纳土地使用权出让金&.办理过户时,因对何方缴纳土地出让金存在争议致诉.争议焦点:1.买受人是否尽到注意义务? 2.土地出让金由哪方负担?
答：北京盈科(沈阳)律师事务所夏辉律师意见：案涉房产买卖合同约定,在办理买卖过户手续时,双方各自承担法定税收费用.签约时,陈某作为买受人已阅看过该商铺产权证,而该类划拨土地上的房地产权利凭证与出让土地上的房地产权利凭证在颜色上即有明明显区另氏故,陈某应预见到该类&黄证&商铺需缴纳的税费可能与&绿证&商铺需缴纳的税费有区别,且该份合同又作了特别告知.
从系争商铺买卖的实际履行情况来看,双方已就系争商铺完成了实物交付,陈某已获取了该商铺的使用收益权能,现为最终取得该商铺的完全产权,而要求鲍某协助办理该商铺产权之过户登记手续,在有明确约定情况下,故由作为买受人的陈某承担并无不当.
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