海外置业如此火爆，但背后的这些坑你都知道吗？
这几年海外置业越来越火，从美国加拿大到澳洲新西兰再到西班牙葡萄牙，甚至日本东南亚，一时间中国买房人的身影遍布全球，走到哪都是挥舞着钞票大有买下全球之势。
中国人为什么喜欢去国外买房呢？首先是便宜。那么海外房产到底有多便宜？我们以纽约为例，看下图：
美国纽约是全球最大的城市，房产价格也是全美最高的地区，我们看到2-3居室售价32-46万美金，约合人民币214-308万。没感觉么？那咱们看看北京的房价吧
可以看到北京的一居室都在400万以上，社区环境比较好的甚至可以卖到600万以上。
其次是海外房产的投资属性明显，我们还是以纽约为例
2-3居室月租金基本在美金/月，年租金合人民币11.2-14.5万元/年，即年投资收益率5%以上。而当前三年期国债的收益率也不过3.9%
综上，可以看到国内过高的房价和海外房产投资收益的高涨，是国人海外置业投资热情大增的主要推动力。
但凡事都有个“但是”！
随着海外置业的火热，其中的问题也不断显现，甚至对投资人来说，看似美丽的海外房产投资，实则陷阱密布，步步惊心。很多看似美好的承诺或不会说的秘密，都将给投资人带来巨大而沉重的损失。
重点来了：今天我来揭秘海外置业那些不能说的秘密？
近年来欧洲置业移民及其火爆，尤其以葡萄牙、西班牙、希腊、塞浦路斯为首，欧洲置业购置新房普遍税费较高，而二手房则税费较低，例如希腊新房购置税26%，二手房仅3%，因此很多国人都首选二手房。但我们都知道欧洲的城市大多立法保护城市古迹，因此二手房经常有数十年房龄，期间业主更换多次，一套房子曾经有过几十个业主也不鲜见。但因为欧洲很多国家房地产交易并不严谨，甚至没有类似国内的网签备案制度，因此有时会出现房屋产权不明导致投资人卷入产权纠纷之中，严重的甚至要通过法律手段维护自身权益。
这是海外置业爆发的最集中的问题。简单来讲就是不良中介利用信息不对称，以远超房屋本身价值的价格卖给投资人，从中获取暴利的行为。这种圈套不仅普通的投资人，包括明星也不能幸免，最典型的案例就是王宝强的美国置业。
包租是打动很多投资人的点，经常有开发商或中介机构宣称包租2年3年或5年，这样投资人在购买房产之后，每年都有稳定的收益。但这经常会是一个为了促销而设计的温柔的陷阱，因为2年或者3年的租金收益一般额度并不高，开发商或中介完全可以通过房产溢价或让利的形式承担这部分费用，从而让客人产生所购房产容易出租的印象，以促进销售。一旦过了包租期，是否还能出租出去，就看投资人的运气了。
海外置业尤其以投资为目的，往往会受到所在国家政策的影响，并进而影响投资收益。比如加拿大温哥华和多伦多政府在研究实施的针对海外购房者征收高达15%的购买税以及每年1%的空置税，将大大降低房产投资价值。而澳洲置业本人更是历来不予推荐，因为澳洲法律规定外国人在澳洲只能购买一手房，也就是说外国人购买房产之后，未来出售只能卖给当地人，但我们知道欧美国家因为人口的流动所以大部分年轻人是没有购房需求的。因此导致未来房产变现困难。
说了这么多，那么海外房产是不是就不能投资了呢？
我们说当然不是，不能因噎废食，但关键是要选好项目，那么什么是好项目呢？
我们看个例子：
西班牙因为经济发达房产便宜又是欧盟和申根国，因此近年来华人在该国置业移民相当火爆。
这是位于西班牙首都马德里市中心的一套临街商铺，该商铺正处于出租中，目前为一家营业的咖啡面包店，不仅向附近居民供应食品，同时也是本地休闲社交场所。中介介绍该商铺使用面积63平米，现带租约销售，售价29.5万欧元，约合人民币231万元，出租已签约20年，其中前7年为强制租赁期，即承租人毁约则必须赔偿业主租金损失。当前年租金为1.8万欧元（即人民币14万元），出租回报率6.1%，所有房产税和物业费由承租人缴纳。
该商铺价格不高，属于市场正常水平，水分不大。另外已签署了长期租约，对投资人利益也更有保障。而且西班牙有移民法规支撑，购买房产累计达到规定金额，还可以获得西班牙永久居留身份，也就是俗称的绿卡，将可自由的在西班牙工作和生活，同时还可以免签证畅行包括德国、法国、意大利等其他25个申根国。因此在法律的保障下，无需担心针对外国人置业政策的变化，此时选择一家正规信誉良好的中介，将免除投资人的后顾之忧。
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今日搜狐热点海外置业再掀高潮 你准备当国际房主了吗？
来源：财经综合报道
作者：《财富来了》
　　近年来中国房价是一路走高。随着财富的积累以及受国内楼市的持续调控的影响，不少中国买家也将目光投向了国外的市场。今年国内楼市并没有迎来所谓的"金九银十"，海外市场倒是接过了这面大旗。那么面对国人海外置业的不断升温，这究竟是不是一种理性选择呢？海外置业能实现哪些需求？又要注意哪些问题呢？今天的演播室我们就请到了瑞诚出入境咨询服务有限公司的总经理赫铭和深圳美英国际旅行社总经理向阳共同跟我们探讨这个话题。
　　【出国度假顺道买房 中国土豪当全球房东】
　　近年来，每每中国节假日，中国“土豪”全球豪购扫货的新闻就不绝于耳。这两年，扫货的目标似乎不仅仅局限于奢侈品 电器 化妆品了，房子也成了大家哄抢的目标。2015年上半年，中国上半年海外房地产投资66亿美元，排名亚洲第一。今年六月底的一份调查显示，47.6%的受访者海外置业的最根本目的是改善自身的生活环境，42.4%的人则是为了子女的教育，为子女出国读书而准备的，排名第三位的则是为了移民，占41.1%，而投资的比例也高达23%。另外值得关注的是，因为退休养老的问题而选择海外置业的人群也占了1成多。
　　今年的海外置业的热潮可以说是来势汹汹。但是具体我们有一些数据或者二位的切身感受来跟我们描述一下，首先问一下赫总。这个海外置业主要是欧美方面，现在有什么样的一些具体的变化和数据？
　　赫铭：这样吧，我先说一下北美。可以说从2012年吧，2012年的时候，就我所在的这个地产公司它的数据在2012年的时候，中国的这种客人需求量才占35%到40%，到今年我8月份再次回去，带着客人去纽约，也是买房子的客人，那么已经增长到了80%多到90%。所以说无论是在纽约，在西海岸这边，加州这边，任何一个区域，只要是比较热门的学区，还有经济各方面比较活跃的城市，买客几乎都是我们中国人。
　　像这方面可能是比较偏重于亚洲地区的这样的一些数据，之前也跟您聊过说，在去年就开始了市场的这样一个炒热，但今年是不是情况会更加地热火朝天呢？
　　向阳：对，因为我们是主要在做旅游，但是旅游这个产品就可以延伸到很多的内容，比如说近两年比较热门的一个是房产，一个是医疗。其实我们也做过一个统计，那么就是说日本卖给中国买家的房地产，已经比前些年的增幅已经达到了70%，所以这个数据是相当可观的。而且也就是说是100套公寓里面，至少有10-15套是卖给了亚洲的投资者。
　　现在国人到国外置业的话，投资的这种总的额度，或者说用于买房的款项额度，大概是在什么样的一个量级呢？
　　赫铭：就是像北美那边吧，买房的几乎都是在学区房为主，学区房大概在80多万到150多万这个区间的是受欢迎的。除此之外再高一点的就是200多万。真正买很贵的，四五百万的，这一批人是比较少的。因为置业有很多投资者是为了小孩的教育考虑的，所以他选择的区域几乎都是在学区房，对于日本来讲，我们在东京买一套公寓，也就是合人民币300万左右，就是三居室的公寓。前几天我们刚好是在京都做了一个考察，所以京都的一栋别墅，我们叫别墅，一共是有两层楼，一共是四间房，一个客厅 两个卫生间这样的一个构造，这个房子，如果是地理位置比较合适的话，它的这个价格合人民币也是在320万左右，所以不是太高。这个价格对于我们来讲我们觉得是可以接受的，因为中国目前的这个楼市的价格太高了。
　　【欧美国家成投资者海外置业首选】
　　就目标国家而言，美国在上半年取代英国，成为亚洲投资者投资金额最多的国家，伦敦继续成为亚洲投资者投资最多的城市资金流入38亿美元，其次为纽约37亿美元，和悉尼22亿美元，另外 随着欧元区宽松货币政策的启动，抄底欧洲成为2015年投资新趋势，意大利 葡萄牙 西班牙早在2013年就纷纷落实“购房就赠绿卡”等相关移民政策。
　　现在是合适买房的一个好时机吗？还是可以再等等等这个火热大浪潮过去之后呢？
　　赫铭：大家都觉得这个房地产又回到另外一个周期，那这个周期正好现在是一种刚开始的阶段，对于投资者可能是一个机会。我个人认为现在去买可能还算是一个比较恰当的时机。那如果是说这个市场真正活跃起来，可能价格上会涨得更快一些。
　　在亚洲区域也是这样的一个规则或者说也是这样的一个道理吗？
　　向阳：因为海外投资的话首先考虑的是和汇率的这个部分，过去10000日元我们可以用700人民币来购换，现在10000日元我们是用540块钱就可以购换了，所以从汇率比较合适的情况下，作为投资是比较适宜的。再加上东京呢现在是2020是奥运会的主办地，所以一定会加大一些基础设施的支出，那么这一项是比较有利于房地产的推进。
　　其实我们可不可以这样理解，其实大部分国人现在在欧美地区来投资物业的话，大部分都是有自己的实用功能，比如说帮助自己投资移民，有的就是可能家里面孩子要上学，没办法，只好在那里买个房子，反正家里孩子也能住，这种功能的是比较多的。
　　赫铭：特别咱们深圳的客人很多，都把孩子送去读高中，从高中开始，接收那边的教育，一直到大学，送孩子去读书以后，然后就要考虑办个移民，为了小孩读书和就业，这个因素挺大的。
　　正常的在那投资置业的话，置业的这种收益率究竟怎么样呢？
　　赫铭：纽约的公寓，特别在曼哈顿，中央公园那边，它的出租率非常高，而且价格非常高，因为很多华尔街的一些精英们他不愿意离开曼哈顿这个地方，因为他离开，就是往返这个车的，车程太远了，时间成本还有这个精力上都会消耗很大。那除此之外，就是一些学区的，中文叫耳湾，2012年的时候去，那里的房大概80多万就非常好了，现在80万的房已经涨到150万了，就在三四年之内快翻倍了，这也是一种投资。有一些就是不是学区房，那么你的收益可能就没那么大。因为美国是这样，它有一个地产税，然后你的出租的话，赚到的钱也要交税，扣除这些的话，才是你真正的收益，所以可能就低一些。
　　好的 那了解完欧美的一个片区的情况之下，我们再把目光转回到亚洲，共同重点来了解一下日本置业的一个情况。
　　【海外置业潮 日本房成投资新宠】
　　据彭博社报道，一名中国的投资者在今年8月以7261万元人民币的价格买下东京两栋相邻新屋，这一价格创下了2004年以来东京新屋价格之最。随着最近赴日签证要求松动，2015年前八个月，从中国大陆赴日的游客人数，同期相比翻了一番，而中国投资者也对日本房地产的兴趣继续上升，各大旅行社甚至专门开辟了去日本看房的新路线和服务。相信未来日本也会有越来越多的“中国房东”。
　　这两年日本可以说是国人选择的海外投资的这样一个后起之秀了，究竟是什么样的原因促成了大家这么喜欢去日本来买房置业？
　　向阳：刚才有讲过，一个是汇率的问题，现在去比较合适。还有一个就是，从收益来讲的话，收益比中国要高。那么举个例子，就是中国的收益率可能是在2%到5%，但是日本房地产的收益率可以达到6到12%。所以对投资者来讲，是比较看重这一块的。再一个日本的土地是私有制，就是说如果说是你买了这栋房子，那么这个土地的所有权是归你自己的，而且是可以继承的。所以综上几点，对于投资者来讲还是比较有吸引力的。
　　具体就是说日本买房都有哪些限制？它能带来哪些附带的一些福利或者是优惠的条件？
　　向阳：日本买房对外国人来讲没有什么限制，大家都是可以去买的。只不过就是说如果是贷款的方面可能会有些困难，基本上我们国家的投资者会选择一次性来付款的。对于签证方面，就是如果说你给我们买了25万以上的投资份额的房产，那么你就可以获得一个一年的投资经营签证，当然就是说，你的这个投资的这个房产要作为一个经营的目标来做，它的收益，比如说房租可以作为你的一个收益部分来讲的话，那么你就可以作为一个经营公司来处理。这样的话，那就有一年的投资签证。那么如果说你想得到永住的话，那就是这个一年投资签证的基础上，你要在日本居住满五年，而且每年是要停留到180天以上。
　　对纳税额有要求吗？
　　向阳：没有，这些都是没有额外的要求。
　　然后刚才你提到了一个25万的额度，这是美金的额度？
　　向阳：是人民币，人民币的额度，所以还是蛮低的，很容易达到的。
　　也有朋友说要去买房要注册公司，有这样的一个传言，这属实吗？
　　向阳：是看你作为哪种用途了，如果说你想是自住的形式的话，都是没有问题的，如果你想注册公司的话，就像刚才说的，是用出租的，跟中国是一样的场景。
　　有什么需要注意的吗？在日本还有其他的方面的补充？
　　向阳：其实日本买房我们觉得是很便利，因为它有一个房屋管理的这个公司，它可以就是说，为这个投资者提供一条龙的服务，比如说从清洁开始到维护，房屋的维护，然后招租 出租，包括最后的送金，这个都可以提供一条龙的服务，所以对于投资者来讲我觉得还是比较便利的。
(责任编辑：陈大伟)
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海外置业哪个国家好
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全球房产都遭中国人疯抢，海外置业到底好在哪？
国内房产市场的硝烟还在弥漫，战斗还没有结束，谁能料到另一个房产战场已经被点燃？继海外相对便宜且质量好的化妆品、奢侈品掀起代购狂潮之后，现在连海外的房产也遭到了疯抢，催生出了一场席卷海外的“中国买家”“外国房产”的“房产热”！现象：海外置业房产热在最近的海外情报方面，要是说道大热门是什么，自然是逃不开海外置业。海外房产大热，随手搜索一下，就随处可见海外房产遭到疯抢的新闻。日本、英国、美国、澳大利亚，都是目前中国人海外置业的热门目的地。光是说到日本，2015年就有数据显示，面向中国市场的某房产网站上，中国客户对于日本挂牌房产的询盘量比上一年增长191%，询盘合计总价值高达5.32亿美元。再例如今年3月在上海某酒店就举办了澳洲某高端房产的发布会。现场火爆，人流攒动，在短短一下午的时间内就累积了超过一百位客户的垂询，项目基本被前来的客户一抢而空，甚至出现了排队订房的场景。没想到，继中国人排队购买iPhone手机、排队购买日本马桶盖之后，还诞生了排队购买海外房产这样的盛景！这样的现象，自然也没有逃过国外媒体的眼睛。国外媒体纷纷报道房地产市场繁荣景象，分析讨论这副繁荣景象是否归功于众多的中国买家。甚至，还有媒体进行专题报道，为海外房产卖家科普，如何才能够吸引到中国买家。文章中，详细地讨论了中国房产买家的不同偏好，比如提到了中国人对于崭新的、坐落于大城市的、靠近大学的房产更感兴趣，并对数字有着忌讳与偏好。中国房产买家以长期投资者而非短视暴发户的形象出现在海外市场上，一位来自洛杉矶的房产网站CEO甚至放话说，“任何没有向中国买家伸出橄榄枝的人都在错过一个巨大的商机”！原因：内外因相佐 海外房产哪里热内因：国内房产市场不稳定这几年，房价一直是国内热议的话题。过去十年，国内房价涨涨跌跌，经历了跌宕起伏的变动，房价上涨了三波，下跌了三波，而当前处于第四波上涨期。三个房价环比涨幅最高点，也就是房价最热的那个月份。第一个，2007年9月，峰值为1.5%。第二个，2010年1月，峰值为1.4%。第三个，2013年3月，峰值为1.1%。三个房价环比涨幅最低点，也就是房价最冷的那个月份。第一个，2008年12月，下跌0.5%。第二个，2012年3月，下跌0.3%。第三个2014年8月，下跌1.2%。而说起未来中国房价变动的趋势，也是众说纷纭。有人对房市保持着乐观心态，坚信政府的调控干预能够控制住动荡不止的中国房市，也有人并不看好中国房市，认为房市泡沫终有破灭的一天。前景难以捉摸，不知道未来手中的中国房产是升值还是套牢，现今的房价也似乎并不适合买进。经过多年的上涨，一线城市房价居高不下。在某房产公司发布的《2016年财富报告》中，香港、上海、北京在全球房价最贵的十个城市中赫赫有名。在北京，100万美金如果用来购买豪宅的话，只能买到58平方米的大小，上海可以买到46平方米的大小，香港只能买到20平方米的大小。甚至，在深圳，还出现了一个小区价格抵一个飞机场的怪现象。深圳一个小区的市场价值高达140亿，和中国第五大机场深圳机场148亿的市值相当。面临如此风云变幻的国内房产市场，是否进行投资，是否买房，确实让众多国内投资人犹豫不决，难以做下决定。内因：人民币升值 在海外越来越值钱在中美两国汇率的博弈下，目前人民币正处在升值，美元不断对人民币贬值的形势下。有统计数据显示，与2005年汇改前的人民币对美元汇率8.2765相比，目前人民币对美元汇率为6.4959，到2012年来人民币就已经累积升幅逾32%，为19年来新高。人民币因为升值的缘故，在海外市场上越来越值钱，相较以前，更加具有海外购买力，消费者对进口产品、海外产品的需求也随之扩大，能收获更多的实惠。出国留学或是旅游，持有人民币的我们会花比以前更少的钱。同样的道理，持有人民币兑换他国货币购买海外房产，也能让购房者花比以前更少的钱。但持续的人民币走高也带来了出口、引进境外投资、金融市场稳定等方面的不利影响，中国的外汇储备也面临着缩水的威胁。若人民币升值过快，将会有央行进入汇市进行干预的风险。人民币并不会持续保持升值状态。购买国外房产，是一个能够很好避免资产贬值的决定。在这样的汇率背景下，抓紧时间将“值钱”的人民币用于国外的房地产市场，让人民币在“值钱”的情况下发挥价值，转换成为不动产，确实是一项明智之举。外因：海外房产性价比高 升值空间大而当房产投资者因为国内的房价过高、人民币升值等原因逐渐将目光投向海外市场的时候，他们也同时惊喜地发现海外房市具有性价比高、升值空间大等优点。就拿我们之前提到的在上海举办的澳洲某高端房产发布会上的产品来说，发布的项目尽管比照国内装修标准已经堪称豪宅，所处位置也类似于上海的陆家嘴汤臣一品，但每平米的单价却低于四万人民币左右。更不用提，海外房产的周边环境、绿化状况等远胜于国内大城市。面对这样的高性价比，何愁吸引不到投资者？同时，海外房产也具有很大的升值空间。一方面，随着海外交流的日益频繁，更多的国人走出国门，走上了移民或是留学的道路。来到海外的国人们催生了巨大的房屋需求，不论是移民者购置一套新的房产，还是留学生需要租住一套房屋，都会让投资者手中的海外房产持续升值，毕竟有需求就会有市场。另一方面，越来越多的投资者将目光转向海外市场，纷纷涌入，已经开始使各移民国家的房价逐步上升，比如近两年，日本的房价因为大量涌入的中国买家，上涨了接近30%。若这样的海外购房热潮持续下去，不愁手中的房产不升值。谨慎选择：结合自身 考虑目标国国情虽然海外置业形势一片大好，但社长还是忍不住提醒各位投资者，投资海外地产需谨慎，需要综合自身的经济状况，再考虑不同国家的国情来投资。 各国政策不同，中国客户在海外购房受到一定的政策限制。比如社长曾经发布过一篇《要想到澳大利亚买房，你得注意这些东西》的文章，文中提到由于国内投资者不断涌入澳大利亚购置房产，抬高了当地房价，澳大利亚银行决定不再接受非居民、持外国自雇收入和持澳洲临时签证的人士的房屋贷款申请。有外国收入的本地人申请贷款，贷款比率也有所下降。买进房产也并不是结束，海外房产的养护费用、空房税等更值得注意，是让房主头疼不已的后续问题。有媒体报道，上海一位女士“以房养学”，为在美国读书的儿子买下美国十栋别墅，剩余房间委托中介出租。交房之后才发现，租赁清单里存在多项维修养护费用，让这位女士每个季度都要上交近千美元！那么，买下房屋空置不用怎么样？这下总没有养护费用了吧？并不！德国、新加坡等地区对房屋空置也有限制，会产生空置税等额外费用。在美国，购房之后则是不允许空置，否则业主必须缴纳费用雇佣公司管理，被收取至少3%的租金手续费。还需要注意到的是，投资海外房产并不一定能收到回报。海外许多城市自身发展空间稳定，出售的房子多房龄大的老房，升值空间不大，同时转手也并没有想象中方便，很可能持有一段时间后再出手已经低于买入价了。即使成功转手卖房，还需要支付高额的经纪人费用和其他费用。所以，购买房产之前要做好功课，了解目标国家的房产市场状况，谨慎选择。当然，海外情报社也今后也将会持续关注海外置业，推送不少海外置业的相关资讯，让您更好地做出选择！如想看最新海外猛料，最快海外商情，就来海外情报社（微信ID：topnews-9） 扫一扫微信二维码，跟九哥做个好伙伴：
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