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长租公寓已成鸡肋
中国房地产杂志
一、运营者对长租公寓的理解不透彻
开发商是一个土豪行业，但开发商赚的钱比较少，因为钱都被房东们赚走了。去年开始，开发商面临转型，包括万科也提出了一个最经典的&八爪鱼&计划。越来越多的开发商杀入长租公寓。
1.长租公寓的市场很大，但缺乏匹配的产品
长租公寓的市场非常大。根据链家研究院的统计，2015年我国租赁市场成交总额已经超过1万亿元，租金人口接近1.6亿。预计到2025年租金成交总额将达到3万亿元，租赁人口达到2.3亿；2030年租金成交总额有望达到4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿。
不少人就是把房子改造出租，这是不行的，必须重新建立一个新的设计模型。进入一个产业一定要明白消费者需要什么，这是企业未来转型的重要基础。长租公寓就是要为消费者画像，如果不做精细的工作，做出的产品只是一个产品，难以获得更多的增量和定价权。做品牌做存量更重要的是定价权，香格里拉酒店、威斯卡尔酒店和完好的五星级酒店软件硬件全都一样，唯一的区别在于不同的品牌定价权不一样。
2.二房东听起来很美好，但不是轻资产模式
二房东模式不是轻资产。因为要给租金，还要进行装修，投资非常大。如果一栋楼是200个房间，做成公寓装修的成本总投资大概是1500万元，加上给房东的押金和定金，每个项目在半年内流出的资金大概是2000万元。再加上营运成本和税金，比较理想的状态下，要5-7年才能收回成本！
其实，二房东模式就是中国连锁经济型宾馆的模式，过去大房东不会叠加，拿一个好房子，房东说可以就行了，但现在很多人找他谈，整形医院、美容中心给的价格都比较高，使其已经成为很重的资产。
北上广深的酒店是2.5元/天，公寓3元/天，联合办公是4-5元/天，专业体检牙科医院、整形医院是7-8元/天，月子中心可以达到9-10元/天。如果你是房东的话你给谁？70%是这个行业现在平均的拿房成本，很多著名公寓拿楼的成本已经超过80%。这样做的结果就是恶性循环！
二、长租公寓多存在自身缺陷
没有二房东的红利之后如何盈利？现在，不少开发商的楼卖不掉，但做公寓运营管理的拿不到楼，开发商是不是可以拿卖不掉的楼做公寓？万科等开发商就是这么干的。
当时万科做白领公寓的想法是对的，但是卖不掉的房子一定是有问题的，要么是市场不好，要么是太远了，要么是太贵了！新派曾经和保利谈过一次，保利愿意拿出全国的物业跟新派合作。保利的房子特别好，可是他们的房子要么很贵，白领根本租不起；要么就很远，不方便白领上下班。
因此，开发商真正卖不掉的库存并不适合做经营，适合经营的都在铁路旁边、高铁旁边，或者在市中心。开发商进入运营的时候一定要弄明白，做公寓不是物业管理。
三、金融、品牌、资本、产品是做好长租公寓的前提
要把长租公寓做起来一定要做成一个品牌&&包括品牌价值、影响力和增值能力。轻资产的决胜基因有三个：金融基因、产品基因和技术基因。
1.品牌是重资产模式，但做好之后受益无穷
二房东其实是一个差价模式，就像以前看到这个东西便宜就拿到另外一个地方卖掉，但是现在差价模式已经不行了，迅速进入一个新的模式，叫做品牌细分的溢价模式。香格里拉就是比周边的汉庭、如家贵1000元。
五星级酒店就是品牌化经营，不用投任何钱，但是能带来客人并赚钱。包括星巴克和酒店品牌，他们不用出任何的装修费，只是告诉房东我能帮你赚多少钱并且旱涝保收。
但品牌真的是需要工匠精神的，可能需要100年的时间，所以做牌子是最需要钱的，所谓的品牌积累其实是很重的资产。
2.通过金融工具和资本运作，将重资产变轻
持有资产是很重的，但通过REITs上市和特殊结构政策，将资产份额散发出去，持有者的资金就得到了套现，租金还是免税的，就变轻了，持有者只要做好运营管理就行。
美国REITs的投资范围很广，写字楼、独立商店、购物中心、商场、工业厂房等，几乎全部涵盖，其中，工业REITs占到百分之14%，购物中心占15%，Office占12%。沃尔玛是按照私募REITs建立的公司，旗下包括沃尔玛零售、沃尔玛不动产、沃尔玛信托，沃尔玛不动产专门为沃尔玛建商场、买商场，建了之后由沃尔玛零售付租金。万豪酒店是世界上最大的REITs。麦当劳是REITs，其规定所有的房子它建。哪天如果全世界的麦当劳都关掉，它的房地产都可以开成一个巨大的公司。美国公寓REITs曾达到年化40%左右，因为很多美国人没房子了就租房子住。
美国的连锁商业基本上都是REITs，如果没有REITs就没有美国的连锁商业。将最麻烦的东西做成REITs，变轻，这样自然可以专心做品牌。中国没有REITs，但政府现在正在推出类REITs。
3.产品体验做好了，租客的群体自然就定了
最后，产品的体验十分重要。空间对人的影响是非常大的，消费者对能定价的东西就去淘宝和京东买打折的，但往往愿意为不能定价的商品付高价。
新派在北京的旗舰店位于故宫旁边、CBD和新国展，这三个楼买的时候很破，改造之后变成了朝阳区的一个新地标。楼里是全地暖，而且厨房有一个马达，所有的人做了饭之后可以把垃圾变成水冲走，由于没有有机垃圾，整个楼里夏天没有任何臭味。
例如，新派公寓的人群70%是海归，里面70%又是女性，于是放了香味在大堂，整个房子里面没有任何臭味，女孩子觉得十分好。新派还请了画师在走廊做了一些画，这样，一个人工作之后回来，会有家的感觉。因为楼梯间没有垃圾，新派全部做了塑胶跑道，所以也可以跑步爬楼梯。还有CYPA Lab，400平方米的复合空间，包括健身房、影音室、咖啡间和书吧。每个地区70%的产品是统一的，30%则做风格化的区别。
现在新派有精品公寓、白领公寓和创客公寓，根据地段和租金有很大的区别。有6999元/月的精品公寓，平均面积、房型比例都做了细分；白领公寓是4999元/月；创客公寓是8999元/月。
未来新派公寓还要扩展，主要有四种：品牌管理、二房东和开发商定制，再就是收购占到10%。新派公寓三年来获取的是品牌运营、二房东、基金收购和开发商定制，把四种模式都真实地做了体验，同时把财务数据和未来的拓展方向全部实践过了。
品牌化的轻重资产拓展很重要，可轻可重才是未来资产证券化的巨大机遇保证。这个保证的前提是要建立一个优质的资产包，所以从今年起新派公寓正式开始扩张，买楼的速度也会非常快。新派不一定做成最大，但是要做成最独特的、最强的，所以要与众不同。
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正在加载中，请稍后...1.298元/1年/1个账号2.主从账号方便管理3.集中开发票，方便报销昆明好万家酒店有限公司与昆明筑思行房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书关联公司：关联律所：云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0102民初6502号原告（反诉被告）：，住所地：云南省昆明市螺蛳湾国际商贸城二期第2区2-18幢。法定代表人：管进，总经理。委托诉讼代理人：方丽君，律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：昆明筑思行房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区董家湾东庄片区上东城13幢16-27号商铺。法定代表人：李文杰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨绍云，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：方圆圆，云南云子宇靖律师事务所（实习）律师，一般诉讼代理。原告昆明好万家酒店有限公司（以下简称：好万家公司）与被告昆明筑思行房地产经纪有限公司（以下简称：筑思行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于日立案后，被告筑思行公司提起反诉，本院受理后决定合并审理本诉和反诉，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。好万家公司的委托诉讼代理人方丽君，筑思行公司的委托诉讼代理人杨绍云、方圆圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好万家公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付自日至日的应付租金750316元，并支付自日起至返还房屋之日止的房屋租金（按合同约定计算）；3、判令被告支付自日起至实际支付逾期租金之日的滞纳金（按照房屋日租金200﹪的标准计算）；4、判令被告支付文贸大厦变压器检测费、消防总机检测和服务费共计20000元；5、判令被告支付违约金元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于日签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于昆明市五华区东风西路276号文贸大厦附楼第1、3、4、6-16层房屋，租期从日起至日止。第一年租金为3201264元，每一年租金在上一年基础上递增3﹪，第一年租金每三个月支付一次，租金交付原则为先付费后使用，且需提前两个月支付下一期租金。合同履行过程中，被告应当按照合同约定支付第三次租金，但被告一直拒绝支付，原告自2016年7月通过短信、电话及催缴通知、律师函书面催告后，被告依然不履行合同。为维护原告的合法权益，因此提起诉讼。被告筑思行公司辩称，我方按合同约定支付了2016年5月至8月的租金，未足额支付租金系原告没有完全交付房屋，原告诉请解除合同没有法律依据，原告未完全交付房屋对我方造成了损失，并就本诉答辩的事实和理由提起反诉：1、判令反诉被告继续履行《房屋租赁合同》，并按照合同约定向反诉原告交付一楼租赁房屋，或减少相应租金（暂按每月每平方150元计，一年租金约720000元）；2、案件受理费由反诉被告承担。反诉被告好万家公司辩称，双方租赁合同不存在继续履行的基础，反诉原告未全额支付5月至8月的租金。合同约定的房屋已全部交付筑思行公司，不足部分已用停车场及楼顶阳台面积折抵，合同签订时反诉原告也未提出异议，请求驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、好万家公司提交的短信信息、短信信息清单，因短信显示的发送时间和短彩信详单中的时间不一致，且短彩信清单不能反映接收方的基本信息，故本院对该两份证据不予采信；2、好万家公司提交的通知照片不能反映粘贴地点及粘贴时间，故本院对该份证据不予采信；3、好万家公司提交的《律师函》、EMS快递单、快递信息单，该几份证据能够证明《律师函》已经发送筑思行公司，且邮件查询显示“投递并签收”，故本院对该几份证据予以采信；4、好万家公司提交的筑思行公司与案外人签订的《房屋租赁合同》与本案无关联性，本院不予采纳；5、筑思行公司提交的《云南省省级行政事业单位国有资产出租合同书》、《国有资产招租公告》与本案无关联性，本院不予采纳；6、筑思行公司提交的《昆明市房屋交易产权管理处房屋登记薄查阅摘抄表》，证据的形式和来源均符合法律规定，本院予以采信；7、筑思行公司提交的指定付款账户短信（截图）因不能反映对话双方的身份信息，本院不予采信。本案审理过程中，本院调取了云南大全视光学眼镜有限公司与昆明市五华区农村信用合作联社签订的《房屋转租合同书》，当事人对该份证据的三性均予认可，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：日，好万家公司（甲方）与筑思行公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将昆明市五华区东风西路276号文贸大厦附楼第1、3、4、6-16层出租给乙方使用，建筑面积为6063平方米，每平方米每月租金为44元，租期从日起至日；每年租金在上一年基础上递增3﹪，第一年租金每三个月支付一次，第二年起每半年支付一次，第一年租金为3201264元，第二年租金为3297302元，第三年租金为3396221元；租金交付原则为先付费后使用，第一年第一次租金800316元支付时间为签订合同后三日内，第一年第二次租金800316元支付时间为日前，第一年第三次租金800316元支付时间为日前，第一年第四次租金800316元支付时间为日前，第二年第一次租金1648651元支付时间为日前；乙方如逾期支付租金，除补交租金外，每逾期一日，乙方应按照日租金的200﹪向甲方支付房租及滞纳金，如乙方持续逾期支付房屋租金达到30日的，甲方除按照以上约定追究乙方违约责任外，还有权解除本合同；为保证乙方合理并善意地使用租赁物并全面履行合同义务，在签订本合同当日乙方向甲方支付履约保证金300000元，合同终止时，如乙方无违约行为，待甲方验收租赁资产并由乙方结算相关费用后，甲方将以上履约保证金全额无息退还乙方；租赁期间，乙方每年一次性缴纳甲方30000元费用，用于文贸大厦变压器检测费、消防总机检测和服务费。合同签订后，筑思行公司向好万家公司支付了履约保证金300000元，并按合同约定支付了日之前的租金。好万家公司起诉时，第一年第三次的租金筑思行公司仅支付了330000元，本案庭审后，筑思行公司又向好万家公司支付了部分租金，经本院组织双方对租金支付情况进行核对，双方认可筑思行公司支付了第一年租金2155632元，双方对筑思行公司另外支付的10000元的性质存在争议，好万家公司认为该10000元为筑思行公司未按时支付租金的滞纳金，筑思行公司认为是租金。日，好万家公司向筑思行公司发出《律师函》，催告筑思行公司支付未付租金、水电费、管理费及滞纳金。另，根据《昆明市房屋交易产权管理处房屋登记薄查阅摘抄表》，文贸大厦附楼第1、3、4、6-16层登记的总建筑面积为6063.63平方米（一层建筑面积为379.08平方米），与双方租赁合同中的面积相符，双方对一层房屋是否完全交付存在争议。云南大全视光学眼镜有限公司将文贸大厦附楼一层部分房屋转租给了昆明市五华区农村信用合作联社，转租面积为270平方米，租金为350元／月／平方米，双方认可云南大全视光学眼镜有限公司使用部分面积为20平方米，一层剩余面积89.08平方米由筑思行公司实际使用。除合同约定的房屋外，好万家公司将一层停车场（15个车位）及楼顶阳台交付给筑思行公司使用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，首先，原告与被告签订的《房屋租赁合同书》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，经审查合同的生效要件，本院依法确认本案合同依法成立并生效，受法律保护。其次，关于租赁房屋是否全部交付问题，双方对一层是否完全交付存在争议，租赁房屋登记的产权面积与租赁合同中的面积相符，一层登记的建筑面积为379.08平方米，昆明市五华区农村信用合作联社使用的面积为270平方米，云南大全视光学眼镜有限公司使用的面积为20平方米，因此，好万家公司实际交付给筑思行公司的面积为89.08平方米。好万家公司认为，合同约定的房屋已全部交付筑思行公司，不足部分已用停车场及楼顶阳台面积折抵，对此，本院认为，根据双方签订的租赁合同，房屋的总建筑面积包含了一层部分，合同并未约定不足部分用其他面积进行抵扣，好万家公司的该项抗辩没有事实依据，故本院认定租赁房屋中好万家公司尚有一层290平方米未交付筑思行公司使用。对于未交付部分，筑思行公司要求继续交付或减少相应租金，但未交付部分已由案外人实际使用，故未交付部分应减少相应租金。第三，关于筑思行公司支付租金问题。双方对筑思行公司支付了第一年租金2155632无争议，对于筑思行公司另外支付的10000元，好万家公司认为是滞纳金，但好万家公司并未举证证明该款项产生的具体时间、计算标准及认定为滞纳金的依据，好万家公司的该项主张不能成立，该款项应认定筑思行公司支付的租金，故筑思行公司已经支付的第一年租金为2165632元。第四，对于筑思行公司是否违约及合同是否应当解除的问题。如前所述，好万家公司尚有一层290平方米未交付给筑思行公司使用，该部分面积对应的租金应予以扣除，本院根据该部分面积占租赁合同总建筑面积比例、昆明市五华区农村信用合作联社使用部分租金情况、合同履行情况及好万家公司将停车场（15个车位）、楼顶阳台交付筑思行公司使用等因素，酌定未交付面积租金按每月每平方米150元计算。按照合同约定，筑思行公司应支付好万家公司第一年租金3201264元，扣除一层未交付部分租金522000元（290平方米×150元／平方米／月×12月），筑思行公司第一年应支付租金为2679264元（3201264元-522000元），但筑思行公司仅支付了2165632元，尚剩余513632元未支付。因好万家公司未按合同约定交付全部房屋，在本案确定未交付房屋面积及该部分租金计算标准前，筑思行公司可就未交付部分行使抗辩权，但不能以此拒付已至支付期限的第二租赁年度的租金，综合本案合同履行情况，本院认定合同双方均存在违约行为，双方互不承担违约责任，故本院对好万家公司解除合同及支付未付租金滞纳金、违约金的诉讼请求不予支持。本案审理过程中，合同约定的支付第二租赁年度租金的期限已经届满，故筑思行公司应在本判决生效后支付第二租赁年度第一次租金，支付金额为1387651元[（3297302元-522000元）÷2]。第五，对于好万家公司诉请的文贸大厦变压器检测费、消防总机检测和服务费，筑思行公司认可尚有20000元未支付，故本院对好万家公司的该项诉请予以支持。应当说明的是，对于合同的后续履行问题，本院已确定双方继续履行合同，因未交付部分只能相应扣减租金，故每个租赁年度的租金应在合同约定的租金基础上扣除未交付部分的租金522000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决如下：一、昆明好万家酒店有限公司与昆明筑思行房地产经纪有限公司继续履行于日签订的《房屋租赁合同书》；二、由昆明筑思行房地产经纪有限公司于本判决生效后三日内支付昆明好万家酒店有限公司日起至日止的未付租金513632元及日起至日止的租金1387651元，共计1901283元；三、由昆明筑思行房地产经纪有限公司于本判决生效后三日内支付昆明好万家酒店有限公司文贸大厦变压器检测费、消防总机检测和服务费20000元；四、驳回本诉原告昆明好万家酒店有限公司的其他诉讼请求；如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23064元，减半收取计11532元，由本诉原告昆明好万家酒店有限公司负担6963.8元，由本诉被告昆明筑思行房地产经纪有限公司负担4568.2元；反诉案件受理费5500元（已减半收取），由反诉原告昆明筑思行房地产经纪有限公司负担4510元，由反诉被告昆明好万家酒店有限公司负担990元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。代理审判员　　李林友二〇一七年二月二十日书　记　员　　陈蕾洁置顶反馈APP微信天眼查公众账号下载天眼查APP电&&&&&&&话 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昆明首家租房不收中介费的公司叫昆明红尘物业服务有限公司吗？
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二手房经纪人
中介费，是应该出的，你没见过经纪人的辛苦
房天下知识为您分享了一条干货
二手房经纪人
正所谓天下没有免费的午餐，它既不是政府机构，也不是红十字基金会。为什么会没有中介费，值得深思！
二手房经纪人
那是物业公司，不是经纪公司，
二手房经纪人
您好！房价抬高了自然不收中介费 所以只要是中介就会产生费用
二手房经纪人
都要收的，你要吗就别找中介
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二手房经纪人
天下没有免费的午餐
二手房经纪人
开玩笑的吧？利润何来
二手房经纪人
不可能的事，不收怎么活
二手房经纪人
不可能吧。还是找正规公司比较靠谱。
二手房经纪人
没有听说过，不靠普吧
第1-10条,共11条 &
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