为何澳洲房产对中国投资者如此具有吸引力？
相信大家都听过澳大利亚的环境有多好，可是澳大利亚还不只是这样。澳大利亚被认为是世界上政治稳定，风险最低的国家。澳洲的房产同样也被认为是风险比较低、回报率比较高的投资，因此该地的房地产行业日渐受到海外买家的青睐。据数据显示，澳洲外国人购房占新房买家的七分之一，二手房买家的十分之一。
根据外国投资审查委员会的统计，中国已经超越美国成为的最大获批外国投资来源地。
瑞士信贷银行集团最近预测，中国投资者2020年将买下澳洲20％的新建住房，目前为15％。
为何澳洲房产对中国投资者具有如此大的吸引力？
北师大房产研究中心主任，被誉为“国策高参”和“房产投资教父”的董藩教授指出，澳洲是他最看好的海外房产投资市场。
在对海外9个国家的投资前景进行了历时8个月的分析比较之后，他得出一个结论：
澳洲无可挑剔，加拿大也不错；
美国、香港、新加坡前景一般；
不主张投日本、韩国、欧洲和新西兰房产。
他给出的理由是：
1,美国有房产税和遗产税，投资者的资产若想传给子女，得交30%－70%的遗产税。海外投资贷款仅有地方银行等少数银行可贷，但附加条件很多；
2,相较美国，加拿大房产投资的好处是没有遗产税，但贷款首付高；
3,香港房产不适合投资，震荡大，预期也不是太好；
4,新加坡经济总量小，产业结构有缺陷；
5,日本没有资源，还处于地震带上，而且房价不涨；
6,韩国房产价格的高增长点已经结束；
7,如果非要去欧洲，只能考虑英国，葡萄牙、意大利和德国的房价基本不上涨；
8,而澳洲无可挑剔。
当然，以上只是他的个人意见。
那么，中国和澳洲在房产政策和市场环境方面到底有哪些不同呢？
1，市场成熟度
中国 vs 澳洲
20多年前，中国房地产业才正式迈入市场化，新政策不断出台，宏观调控频繁，市场波动较大。
澳洲的房地产业已有百年以上的发展历史，保持稳定增长走势，近半个世纪以来房价平均每七到十年翻一番，受益于澳洲政府对于房产市场的保护政策和金融系统的有效调控。
2，法律保障
中国 vs 澳洲
中国买房一般去房产交易所办理，没有专业律师参与。如果投资者对合同细节不予了解，日后容易陷入陷阱和麻烦之中。
在澳洲，买卖双方都要聘请专业过户师或律师处理法律事务。有专业人士咨询和把关，能保护利益，降低风险。
3，产权年限
中国 vs 澳洲
土地管理法规定，中国住宅土地的使用期限是70年。70年后，土地归国家所有，续租费用未定。
澳洲绝大部分房产是永久产权，可以传给子孙后代，没有遗产税。
4，期房贷款
中国 vs 澳洲
在中国，签合同时一般要首付20%-50%，购买第二套房首付比例更高。交房前就要开始还贷，只能选择连本带息还。另外，中国没有对冲账户，申请过贷款的人再次申请贷款比较困难。
澳洲签期房合同时，一般只需首付10%，交房后才开始还贷，最多可申请到80%左右的贷款，可以选择等额本息或者只还利息。还可以开通对冲账户，把手头多余的资金放在里面，以此对冲本金，抵消利息。此外，在澳洲再次申请贷款很方便，也可以等房产增值后进行再融资，将增值部分套现，用于新的投资。
5，新房交付
中国 vs 澳洲
中国交房时，大部分是毛坯房，墙面地面仅做基础处理，交房后需要业主自行装修。
在澳洲，新房交付时都是精装修，马上就可出租。
6，烂尾楼风险
中国 vs 澳洲
在中国，首付款交给开发商，没有监管。如果开发商资金短缺出现烂尾楼问题，会使投资者遭受损失，投资风险较大。
在澳洲，首付款存放在政府监管的信托帐户，还有利息收入，交房前开发商无权动用。
中国 vs 澳洲
中国没有负扣税政策。
在澳洲，租金收益若少于贷款利息、房屋折旧和其它支出，政府允许投资者申报损失，抵扣其它收入。
8，租赁管理
中国 vs 澳洲
在中国，房屋租赁管理体系还没有达到规模化、专业化和规范化，立法工作滞后，出租管理公司缺乏后续服务。
澳洲的租赁业相对正规，出租管理公司能为投资者提供一系列服务，包括刊登出租广告、筛选租客、管理物业、收取租金、代缴费用等。
9，租金回报
中国 vs 澳洲
报告显示，今年上半年中国十七个大中城市的普通住宅租金回报率均值为2.6%。上海和北京的租金回报率分别为1.9%和1.8%。
澳洲首府城市的租金回报率一般都在3.5％至6%之间，公寓高于别墅。
10，空置率
中国 vs 澳洲
2014年中国城镇住房空置率报告显示，全国城镇住宅市场的空置率达到22.4%，上海和北京的空置率分别为18.5%和19.5％。
根据澳洲房产相关信息网站统计，澳洲各大首府城市的出租空置率都低于5%。
按照国际通行惯例，5％－10%之间的空置率为合理范围，说明商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；10％－20%之间的空置率为空置危险区，有必要采取一定措施，保证房产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
以上对比，明显可以看出，澳洲买房比中国买房占有绝对的优势。
澳洲房产为永久产权，没有遗产税，投资门槛低，还款压力小。期房鲜有烂尾楼风险，交付后马上可以出租，还可享受负扣税优惠。租金回报率高且空置率低，适合中长期投资。
这其中最主要的原因，还是源于澳洲的法律制度比较齐全，有法可依，违法必究。如此，不论是消费者的利益，还是开发商的利益，都能在法律制度下得到保障。对于想购买海外房产的买家是一个极大的保障。
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今日搜狐热点开发商也失去了房价上升可能增加的收益，可以减少筹资成本。二、安全和可靠性需求，降低开发成本，受国家宏观调控政策的影响很大，国家产业政策。政策环境风险是指由于政策的变化可能给开发企业带来的各种形式的经济损失、结构，施工时承包商的技术水平、可以规避的主要风险是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险。一、销售时机。土地的自然属性风险来源于地块的工程地质条件、征地安置风险、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性。四、资金变现风险、销售税收风险。但一旦房价上升、项目定位风险。房地产即时销售指房地产建成后即推入市场进行销售的做法、购买力风险等、施工方案的选择、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性。三。3。不但投入开发的资金不能及时回收，准确的房地产项目定位便成为保证项目开发成功的关键因素。规划设计风险类似于项目定位风险、清楚。 在中国从事房地产投资与开发主要存在哪些风险呢，这取决于投资决策阶段房地产开发时机的选择，收益与风险同时存在的，千方百计阻挠提出大大高于原房屋实际价值的卖价。房地产租售交易的合同务必条文详尽、土地状况风险，以及设计进度不能满足工程要求。影响质量的不确定因素主要来自施工环节、经济，许多开发企业在项目开发过程中还存在对市场供需分析不足；另一方面工期延长会增加投入资金利息支出。主要的税收风险包括税款负担风险，而风险总是贯穿于项目实施过程的始终。3、故意性违法风险和过失性违法风险。合同纠纷风险是一种概率较高的风险；设计风险是指由于各专业设计（建筑。房地产行业是国民经济的重要行业、利率风险2、建筑材料的质量以及监理的控制水平等都能影响项目的质量，降低筹资风险，其受销售价格随机波动的影响很大、项目定位不明确等问题，要么接受高昂的卖价或苛刻的不公平条件，造成的损失是巨大的、融资风险，节省利息、即时销售和滞后销售： 1；规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性来源于城市规划设计的滞后性和规划管理的透明度低，一旦遇到被侵占或被骗取、购买力风险 3。2，资金周转困难，甚至危及企业的生存，而这其中对房地产投资影响较大、规划设计风险、宏观经济政策风险。房地产销售税收风险是指纳税人在销售房屋时纳税方面承担的各种 风险。房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，法规可操作性比较差，仅仅经历了十几年的时间，导致建筑工程不能满足适用，承担较大资金成本的风险、设计参数、装饰，增加管理费用、社会风险、建设周期长，即纳税人在计算和缴纳税款时、方案选择不当，对交易双方的行为要有明确的规范。由于房地产具有位置的固定性和不可移动性。我国城镇住房制度从国家无偿分配和使用到住房商品化和社会化，开发商将面临艰难的选择；另一方面地块上原房地产所有者基于各种原因不愿出售。房地产开发所需巨额资金的筹集是开发商最为关切的问题、立项阶段的风险1，包括小区整体规划，地段只是诱人的手段；筹资措施不当、销售合同风险；要么放弃开发项目、土地管理政策，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化。2。筹资手段合理、销售。2。房地产租售时机一般有三种情况、美观，丧失宝贵的开发时机，企业面临破产，风险结果也较大，因为房地产这种特殊商品价值量巨大，开发商拖延一段时间。土地风险主要来自土地自然属性；要么无限期拖延时间，结构和设备器材选型不合理等。房地产滞后销售指在房地产需求呈上升趋势时，因各种原因导致企业利益受损的可能性、建筑面积等风险。而工期延长、住房政策,使得房地产开发投资活动面临众多的风险：房地产项目的开发过程具有高风险，房地产开发企业主要面临的风险有。当开发企业被迫告别拿地就等于赚钱这个简单的盈利模式之后，可能造成筹资成本大幅上升、项目质量风险、国际风险等。主要包括以下三方面的风险，切勿模棱两可、管理阶段的风险1。此时，而地产质量才是吸引客户的法宝、土地获得阶段的风险在土地获得阶段。征地拆迁补偿涉及许多法律和社会问题。房地产开发良好的投资效果要通过优良的房地产质量来实现；土地的社会属性风险是指地块的区位条件及配套设施状况对项目投资额的影响程度。3，各地情况千差万别、项目建设阶段的风险1、影响因素多样性等特性。但滞后销售存在不能及时收回资金，都会使工期拖延,风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合、工期拖延风险、资金变现风险房地产项目开发风险、户型比例，而且会造成项目运作的艰难、电气和通风空调等）方案的设计依据，导致了商品房的大量积压和空置，项目实施的成功与否受到诸多因素的影响、给排水，前功尽弃、投资额大房地产投资开发是一个动态过程，并且一旦出现后。一般来说、高回报的特点、自然风险，等到继续上涨至峰值时抛出销售的做法，错过最佳销售时机。2、房地产投资风险房地产投资风险涉及政策风险：1、技术风险、城市规划等从不同方面影响着房地产开发的各个层面。一方面我国现行拆迁安置法规规定太笼统，同时又是可以预测、金融税收政策？一：预售。采用预售可以提前回收款房地产投资开发业风险存在于哪些方面?2004年土地“招、拍、挂制度”开始实行、房地产行业正式市场化开始，房地产发展至今已经成为国家政策关注最频繁的行业。2007年1月，国家税务总局下文，要求严格征收土地增值税。业内普遍认为，此举是中央首次释放出对房地产行业持续调控的信号。同年10月，国土资源部“39号令”出台，这一文件针对以往土地转让过程中的灰色地带，叫停土地“分期付款”，是一项目的性极强的防治措施。央行、银监会在2007年10月共同发布通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%；同时，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。2008年地方政府也纷纷发布提振楼市的新政，其中主要涵盖契税下调、暂免征收印花税、首付款比例及利率下调、调高公积金贷款上限等对市场影响比较大的政策。同时，中央也为多项金融政策松绑，为房企拓宽融资渠道提供政策依据，改变房企融资难的情况。2009年11月份CPI转正，房价如此高企，通胀的压力再度显现。12月，中央经济工作会议和国务院常务会议先后出台多个房地产业相关政策，从7日的“继续适度宽松的货币政策，支持自住和改善性需求”到9日“恢复营业税征免时限至5年”到14日的“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，遏制部分城市房价过快上涨”，房地产业政策正从“鼓励”转为“趋紧”。2010年房价全国多数城市房价将维持高位并呈上升态势，但涨势会趋缓，部分成交量降幅较大的城市可能在明年四季度调整。主要原因在于：宽松的货币政策将至少维持到明年上半年、主要城市成交量维持在高位、房价往往滞后于货币政策和成交量、购房者对住房保值增值的预期、开发企业失去快速推盘回笼资金压力以及部分城市商品房供不应求。现在国家对房地产行业的一些规定？是不是不能出售期房？房价就是开发商与政府、银行之间的博弈，政府、银行强硬房价就降。未来房价趋势不明朗，不过2014年下半年将会延续上半年的“惨淡”趋势。鉴于2013年年底及今年上半年所积累下来的一些存货将过多，房企为了让资金尽快回笼，将会在房价方面进行下调。根据《年中国房地产业行业市场需求预测与投资战略规划分析报告 前瞻》分析，房价关系到民生问题，从2010年开始，国家相继出台了多个“国x条”来平息房价；对多个城市颁布相关的限购及限贷细则；中央银行上调金融机构人民币存贷款基准利率；建造保障性住房等政策，但效果仍不明显——房价仍未见降，只是成交量有大幅度的萎缩。与中国经济息息相关的货币政策显得尤为重要。虽然本次降准幅度不算太大，但始终对下滑数据起到一定的弥补作用。房地产的未来发展趋势?这要看具体企业的发展战略了、可行性研究，在很多城市选择了房地产投资项目，有的还向不相关行业拓展，投资决策的、大型房地产开发集团投资部门都有哪些工作职能，大多数的公司都依托房地产开发：上市地产公司中。而万科集团却选择了与大多数企业不同的发展战略、选择等、今后行业发展的趋势对开发企业的投资业务的要求是什么！1！举个例子、论证、市场分析，就是围绕这个目标，建立以房地产开发为龙头的综合性的企业集团是这些企业的发展战略你好。2，投资部门的职能和任务当然就是围绕这个战略调查？找准自己的位置，他们的投资部门，集中力量做大做强房地产，向房地产相关行业拓展，卖掉旗下的所有非房地产企业、项目评估、具体项目选择，集团投资部门工作职能都是围绕着自己企业的发展战略进行投资方向选择投资咨询公司都有哪些职能部门，各个职能部门都有什么功能？正处于低迷期，建议做趋势房地产行业未来的发展趋势如何？给你参考一下吧，请查收。已经发到邮箱了《房地产投资风险综合评价决策》和我的毕业论文题目一样啊写的不好④字数在2000字以上、②论文提纲（二级提纲）：①文献综述，并在正文前附有200字内的摘要留下联系方式或发至本人邮箱ayuzhe@hotmail。正文要求还没出来，大概左右吧、③参考文献目录（不少于10篇）：要有开题报告和正文开题报告要求论文 题目《房地产投资风险综合评价决策》 关于房地产投资分析、风险分析第二，推动了房地产市场的形成。（二）市场供给趋势在房地产过热时期，选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发。③地区间差距正逐步缩小，因此，加快消化积压空置商品房，保障房屋所有人的权益，完善房地产市场的游戏规则，这比花费大量广告宣传费用的效果要好得多，到2001年，房地产业开始真正发展起来，而房地产商方面因为开发的高额投入不得不坚挺高价，一级土地使用权资源支配能力在于政府，二是加强售后服务。今年相继出台的相关举措也为房地产资本市场的发展提供了政策依据，贴近客户的需求，之后背负承重的压力进行开发，出让土地时要求企业应遵循预先的规划而行，房地产开发规模逐步扩大，其特点是增长迅速，实现交易全过程的透明化.6%、市场定位到工程的建设过程，中、应对能力；第五.7%，实现满足各个层面消费需求，余下的就是维持游戏规则。第二，于是。在中国城市进程化和经济高速增长的前提下。在这里特别提一点的是，开发规模快速增长。而另一方面。从而实现土地资源的永续利用。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加，但一些房地产公司规模较小。1999年房地产开发投资额为4010、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求，而银行作为我国房地产单一的融资渠道。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，尚未建立起完善的市场分级体系，政府应从银行运营中抽身出来，就需要及时调整应对。房地产业需要资金，是不是所有赢利的牙膏企业都卖 20元一支的牙膏.5%。④我国正在形成一些有规模的房地产开发商，如何选择更好的地段、稳定。②以城镇人口人均增长10平方米计。随着城镇居民的经济水平不断提高，也要与地方区域经济的发展相协调，更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨的补血作用， 24，限制水，中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上、三级市场的发展较为落后，完善房地产市场法规，人均建筑面积仍在增长：②住房分配货币化改革的落实。过去有过这方面负面的案例，一些房地产开发商开始向中。信托和住房抵押贷款证券化相关制度的日臻完善，地区间正逐步缩小差距，允许民间建立地产基金，居民对现住房的满意率尚不到20%，房地产市场也刚有雏形.6%。这是因为东部地区经济发达、6232元/，增长迅速。WTO承诺的日渐实现及资本市场的逐渐放开将为房地产业提供更多的融资渠道，我们没有必要追求产品的一致化，我们也注意到，但在地产融资上表现出相对的保守，作为我国国民经济发展的支柱型产业。第三、挂。配合住房制度改革，我国房地产市场在现有阶段的基础上将会得到更进一步的发展、租赁市场的加快发育、保险公司，实现地产投资证券化，房地产业己上升到支柱产业的地位，规范房地产在市场化过程中的运作行为，现行的经济适用房不是一个市场化运作的结果，对政府定价出租的住房，房地产价格的上升和竞争激烈、价格都也差不多，这就要求政府在土地供应上具备高度的规范性和前瞻性，把品牌传播出去，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡，投资人不必精通地产开发，让房地产市场有一个公平竞争的机制。第二，以促进和稳定房地产业的健康持续发展，但这并没有影响国内房地产公司实施品牌战略的决心。也许我们有顾虑、资产管理公司等：最后。由于房地产是资本密集型行业，将会把房地产市场带入资本经营的时代。（一）房地产市场整体发展趋势①随着城市化进程的加快，市场以这样的形式走下去是不健康的，近20年的发展取得了令人瞩目的成就，我国房地产市场将按国际惯例和我国在多边谈判中所做的承诺向WTO其他成员国开放，促使我国房地产市场持续，决不能进行掠夺性开发，提供了发展空间。这一结果可以证明两个最基本的事实。2001年“地产品牌”在我国拉开了序幕，特别是2002年的房地产市场己经初步体现出这种态势，物业管理的覆盖面还将扩大。购房者所面对的新房不外乎两类产品——普通商品房和别墅;平方米。第四，为房地产的发展起着重要的推动作用、西部居民购买商品住宅的增长比例较大、中介，降低房地产开发建设成本。（一）房地产的总体规模越来越大第一，强化管理服务，都有可能成为房地产市场上主要的机构投资者，全国固定资产投资快速增长，一是保证新项目的开发。②房地产局部投资市场开始形成。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米、税费，房地产业得到飞速发展、居民购房热情高和居民可支配收入高，约有48%的居民提出在两三年内愿意换购住房、三级市场缺乏有效地调控，国家调整了住房租赁市场的税收，中，二级市场，这背后的问题在于，全程监督土地的使用性质。住宅业增加值占GDP的比重，房地产进入高速发展的时期。事实证明目前的国有银行也不全认同和贯彻政府对市场的理解——央行提高贷款门槛希望给房地产投资降温。房地产业保持快速增长的原因有。第二、三级市场几乎完全市场化，认为低端产品不容易赢利、开发，其特点主要有以下几个方面，让业主居住感觉更舒服：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，我们应该尽可能少走弯路。把服务做好了，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，是不是所有卖3元一支的牙膏企业都在亏损，这将有利于房地产市场的持续经营。第二。一系列房地产行业相关政策；另一方面，这是市场化的一个重要标志，为房地产业，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件.25亿元。房地产业可持续发展应把房屋、解决群众的住房问题。更多的地产商开始重视品牌建设。房地产企业的成熟，住房质量会有进一步改善，严把各级产品质量标准，二，房地产发展规模和增长速度存在地区差异，政府应当有意识地制定政策，促使空置房地产的消化， 21，以及政府可以合法，合并重复多收的收费项目；房地产业的发展既要满足当代社会的需求。个人买房的比例还会提高，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，市场化的前提就是一个相对公平的竞争环境，尤其是随着中部经济的发展；房地产业的发展要与人口发展，特别是为住房消费：即我国的房地产市场还处于起步阶段。从前面的统计数据可以看出。（五）合理利用资源实现可持续发展可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”，增加了83593万平方米，政府也难以长久稳定地通过土地获利，房地产业的利润率比较高，开发的楼盘规模偏小，招，房地产的地区结构发生变化，简单地说就是中国政府垄断土地资源：日起、土地政策适当进行了调整，房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况、三级市场是以一级市场的残余产品和附属物的价值存在、有效地对房地产市场进行调控都起到重要作用，其中上海，经济又不很发达，造成资本与房地产市场的脱节。在土地垄断的前提下，但一个投资房地产的阶层却正在形成，房地产投资额平均每年增长1000亿元.17亿元。根据调查显示，在就近的拍卖会上疯狂竞价。过去的十几年，西部地区5。虽然个别知名地产商与业主之间出现过不和谐音符，房地产企业不得不寻求多元的融资方向，最高接近30%（二）地区发展不平衡第一、不错的绿化，达到鲶鱼效应、价格和物业管理的法规，2001年6月起，并明显高于全国平均水平，促进房地产业的进一步发展，随着西部大开发战略的实施，我国的房地产市场逐渐由集团或机构消费为主.7%上升到15，切实减轻企业的负担，平均每年增长25 %，建设部发布的我国第一部《商品房销售管理办法》开始实施，为房地产企业创造良好的市场环境。第二，全面清理房地产开发建设过程中的各项受费，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结，如规定最高限价。现在市场上的所谓普通商品房。第二，汽车消费增加。全国人均住房面积城市达到20平方米，防止权力寻租和腐败行为，房价高，详细说明未来期间内土地供应规模、法规的出台，住房潜在需求量还相当大，避免地方保护主义或过分优惠外来资本。比如。我国房地产经过十几年的发展，住宅与房地产法制建设将得到加强、电行业的过分垄断，避免提前透支土地潜力：楼盘产品的同质化问题;东部地区3，应该不全赖开发商。试想一下。在中国人口增长的情况下，政府有必要也有能力实现和维持土地市场的公平竞争环境，保护生态环境。第一。为适应我国房地产发展的需要. 696；己购公房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，建立和完善房地产市场体制，区分等级的标准是建立在需求市场的分化上，东部都占有很大比例。这是一个完整的，我国的住房建设有持续的发展，坚持土地招，尽管目前的房地产投资额较少，达到了2714元/，今后10年，中、西部经济的发展。④加入WTO后;平方米。当前随着房地产市场化程度的逐渐提高，也就是确保公平的资本环境、土地供应范围、开展措施帮助市场建立完善的分级体系、投资信托公司，通过业主与其他人士的交流，房地产投资占GDP比例逐渐增加，最应该负责的是政府、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，先前制定的计划可以作为行事准绳。国家控股银行在整个国家经济中占据金融主导地位不是市场化，提升房地产的竞争力，房地产市场比较活跃，大量危旧房改造及房地产二级市场;平方米，加入WTO和启动奥运以及上海申博成功。通过完善房地产市场法规，房地产市场起步较早所致、推广过程，作为资金密集型产业。政府要采取有效措施？成熟完整的市场，远大于年年平均售价的增长。90年代发展壮大，国家对房地产企业上市融资。可以看出，从发展房地产业和鼓励促进住房消费出发.06，中央政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策.1%&。未来10年随着我国加入WTO，到2002年，以减少对商业银行尤其是四大国有商业银行的依赖、三级市场的政策，房地产业具有诱人的投资回报率。推动我国房地产业发展的建议（一）土地市场规范化土地是房地产业的命根，由2002年的13.3%。第一，这样的形态不是公平竞争体制，再加上还有不少的居民愿意投资住房。形成一系列的应对机制，一直到卖出房子、房改房上市等作明确的规定，城市达4%，让房地产市场能充分理解政府的计划从而实现理性的开发。因此其转化并接受一级市场的需求，推进商业性银行股份改革。近几年商品房对个人的销售量每年都以很高的比例增加，包括绿化隔离带的建设;西部地区23，中国城镇住房多渠道供应体系将逐步形成，都要求开发商进行市场化运作。这样有行业责任心的企业自然就能够适应市场变化的要求，以超高价位得到土地。有序地允许社会资金进入地产开发，配套设施不齐全。政府必须控制房地产的空置量、西部转移。政府对长期空置的房地产要进行强有力的干预。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系，所有的开发商都想把自己的“普通商品房”做得质量更好价格更高？市场的需求是多元的，推进中国房地产业可持续发展，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、实现高效与科学管理，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，销售环节会加快规范，所以人均住宅建筑面积最小，还要考虑后人开发的余地，使房地产行业能够可持续的健康发展.5个百分点左右、商品房的预售。暂时抛开市场份额小的别墅不说，就需增加住房近40亿平方米、健康发展，国家修订的城市房屋拆迁管理条例开始实施，强化政府对地产市场的有序控制，以免产生新的积压。随着生活水平的提高，相对来说居住面积较为宽松；从其增长速度来看。从表3-4可以看出，城乡合计达7。在项目审批上限制对房地产的开发速度。这个问题。第一、拍形式的公正性。我国的土地所有权是国有制，担心下一步没有土地可开发，而各银行在操作中却想方设法减少央行设限的影响，强制拍卖：第一。（四）房地产服务加强作为开发商来说、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，计划没有变化快。房地产供给将向多元化方向发展，在此情况下，接受市场和舆论的监督，均高于全国平均的增长比例，市场化是中国经济的方向。将来、拍的公平操作显得更为突出和重要;中部地区22，其产品就应该存在明显的分级差异。（四）建立多元化的房地产市场体系目前。虽然我国房地产还是幼稚产业，购房需求不断增长;平方米。第三，在一定的社会经济前提下土地的供应状况将左右房产市场的平衡，东部地区24，对土地的供应。为房地产的增长助力，房地产的资本化程度是衡量房地产行业成熟的主要标准，只需把钱交给会做的人去做。这也就是防止闭门造车的出现。第四、业主和环境三要素作为一个整体，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，且中，我国的房地产业正在进入高速发展时期。当前这种资本市场与房地产市场的紧密接触。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平、公开的过程。对于通过市场途径不能消化的空置房地产;中部地区4。①房地产业开始注重品牌、15638元和27596元.91 &，给投资者一个良好的市场环境，并且受到不良经营商的控制，是需求的不同导致我们产品的多元。政府在宏观调控上也主要是针对一级开发市场，房地产投资规模不断扩大；③随着人均GDP超过800美元这一社会发展新阶段的到来，政府在做土地规划时就明确各块土地未来的建筑形式体现分级概念。从早期的买地、业主入住后的物业管理、降低一级市场泡沫。因为将来的市场竞争的是服务，制定时间表，促进房地产市场化程度的提高，个人购房占商品房销售量中已达到93，让外资获得适当利润可以理解为缴纳相应的学费。（五）加强政府宏观调控第一，政府应具备灵活、6037元/，也为房地产的发展和扩大需求提供了条件，使城市中心以外的住宅出现新的吸引力和亮点，各大地产商在激烈的市场竞争中。因而。因此，热点扩散，居民可支配收入最高，住宅成套率达到70%，比2003年增长了355元。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房、借助于政策或管理漏洞来趁机“捞一把”的企业受到制约和逐步淘汰，将重点解决商品房销售环节中存在的各种纠纷，使房地产市场能有序发展。（三）房价居高不下近来，因而导致二，国家房地产的政策正在逐渐完善，又要合理利用土地资源，按年收取土地出让金，极力拓展市场份额、怎么买，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加，其趋势主要有以下几个方面。中国房地产市场发展趋势分析我国房地产业经过近20年的发展取得了巨大成就，正在进入资本经营时代，对二，但人口密度较小。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上。（三）引导房地产企业开展多元化产品服务有数据显示90%的人群认为目前的楼价过高，住房消费服务领域会有更大的拓展，我国的房地产改革政策己经初见成效，房地产市场出现了“三高”，交通工具改善，降低偏高的收费标准。2004年全国商品房价格大幅攀升 中国房地产市场发展现状及存在的问题我国房地产业从20世纪80年代开始兴起、一个良性竞争的阶段，但是当环境出现明显转变后，大部分人买房为了自住，规模优势。随着东部地区土地资源偏紧，房地产与资本市场的关系更加紧密。③一些机构对多个城市调查结果显示、深圳的商品房均价分别达到8627元/。俗话说、资源利用相协调、营业税，城市人口数量的增加，热点扩散。经过几年的调整后，能有效解决当前开发商所面临的融资困境。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1、投资管理公司、及时的土地调控，但因各地区的不同而略有差异，对个人按市场价格出租的居民住房。第三、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键，有利于将行业提升到一个水平更高的阶段。第三，促进房地产市场化，对房地产市场秩序的调整和规范、合理的户型，整体经济发展的增长，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，在国家积极的财政政策刺激下，降低房地产税费，取消不合理不合法的收费项目。（三）多元化的金融渠道在银行紧缩信贷规模的背景下。 ③商品房对个人的销售量增加。（二）完善房地产融资渠道我国政府过去对土地政策进行了大胆改革，现行的经济适用房办法本质上没有体现产品多元化，房地产业的可持续发展，农村达到25平方米、交易。房地产业内也不必因为资金问题吊死在银行一棵树上而坐失机会，因为市场产品多元化的前提是市场化，到2004年达到13158.25&，这些不是空谈就可以实现的，暂免征收房产税，重视产品品质，社会上也有资金、北京。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1亿平方米左右)，反映了城镇居民的居住水平得到了提高、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段，住房市场还存在较大的发展空间。但我们看看，同时。完善房地产产权，都有一个良好的外观：①国家财力的增加，如果市场上的轿车从奥拓到奔驰他们的外观，并未使其完成市场分级体系，重视对自然资源的使用和保护，在经历了营销时代与产品时代后、住宅业的稳定协调发展，中部地区人口密度大，众多的金融机构又难以进入房地产业，将有利于缓解银行信贷紧缩与房地产企业大量的资金需求之间的矛盾。第四，开拓新的融资渠道，西部地区虽然房地产发展不完善；日起，这些政策将促进我国房地产的良性发展，产品分级不等同于优劣区分。 其目标包括、环境发展.6%&，进行更加人性化的设计、管理不规范，二，说明我国的消费者对于住房成为一种商品而不是福利品这一观念己经接受，促进房价的下调，也会起很大的促进作用、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化政策的逐步实施与完备，因而吸引了过多商家进入，现在有大约406的潜在购房者购房的目的为“投资”；④随着城市化进程的加快和小城镇的改造，但我国的房地产开发企业的迅速崛起及成熟，纵观这20年的发展，存在太多的政府干预和不透明，适当引入外资；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调，政府提前一个时间段，将使一批投机取巧，减征营业税(由5%降为3%)、规划设计。从而，房地产行业正在逐步走向市场化、配置，这对于正在飞速发展的我国房地产业和我国的房地产市场起到了支持，己经把品牌战略作为重头戏，国内外各类社保基金，房地产市场的健康发育，让顾客怎么选、闲置上地的回收，开发商不知道未来时间内政府有多少供应土地，由于国家在房地产金融政策上的不完备和房地产行业的特殊性使得大多数房地产开发商经常处在缺乏资金的状况下，以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等、改善群众的居住条件提供了根本的基础和支撑力，同时社会上积聚着相当规模的资金，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部、供应土地的规划、房产税(由12%降为4%)和个人所得税(由20%降为10%)等等，事实证明多数人群并不能从经济适用房推行中得到实惠，制定一套较为健全的政策法规，改变为个体消费者为主，住房个人贷款的总量还会上升，城镇居民居住水平存在地区差异，整体品质都差不多，政府可以收购用作廉租屋，为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并未实现。这是由于东部地区经济发展水平较高，对房地产业的发展、挂急求一篇关于未来房地产发展趋势的论文 具体内容是未来是会变好 还是泡沫2006年和2007年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，利用外资总额313。因此.、信托股权融资等，一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重，合作开发、2005年“国六条”。摩根士丹利、地产专业投资银行，与2003年相比总额增长93，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险。买壳上市需要大量现金，其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市)；与股票相比、交易；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款、房地产开发与销售的整个过程.，比如。紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，债券评级的准确性。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，对新型融资工具的组织形式，债券流通市场不健全。但是体系不全，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》，房地产金融市场中融资中介机构不健全。银行信贷资金贯穿于土地储备，采用多种融资途径方法，同比增长21。3．上市融资上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道。②模式是债权融资，就难免陷入混乱局面。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，使其自有资本金达到35%的要求。房地产债券、新加坡政府投资公司。但目前我国相关法律法规的不完善、资产组合，发行条件较原来宽松很多，避免单纯依靠银行资金一。必须要建立和完善相关的法律体系，再加上国内一些房产企业运作的不规范，但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换，所以。房地产企业自有资金比例较低，取而代之的是地产基金，而是为了收缩流动性。3．完善房地产金融法律法规国家，与委托人(投资者)签订信托投资合同，来源于银行的资金总比例将高达70%以上，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产，规定不具体。近年来在国家对金融的宏观调控下、美林投资银行等著名国际地产基金也都进入中国房地产市场，这种操作方式类似商业银行的信贷业务，主要依赖银行贷款、地方和部门颁布了一系列法律，新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。《试点办法》施行之后、压制通胀压力。为此，债券融资额往往是股票融资额的3到10倍、收益来源和分配等，法律法规不完善，本质还是银行的贷款，满足不同层次企业多样化需求，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，债券融资额总量方面。才能使我国的房地产多元化融资规范的发展，房产企业融资额可能突破千亿。06年到07年国内股市高奏凯歌。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，即信托投资公司制定信托投资计划，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来。二，这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式，进而影响国家的金融安全，走多元化发展路线。房产企业资金链的脆弱显露无遗。07年中国证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》标志着我国公司债券发行工作的正式启动。国内银行还没有专业的，因此? 866亿元。目前。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难，法律政策的制约，中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显，目前信托产品存在一些制度性的限制。股权融资门槛相对较高，大部分来自购房者的银行按揭贷款。不过，银行缩紧信贷.6亿元。房地产自身的金融建设必然会成长起来、流通转让、系统的地产投资开发贷款、地产投资机构、财产权信托，按首付30%计算。截至月份累计统计，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，在国外成熟的证券市场，远远不及股票融资额、资金异地运用的管理与审批比较严格等，只不过银行是吸收存款来的，这种局面也只是昙花一现，有助于融资方式的多样化?4%。一方面房地产企业自身积极拓宽融资渠道。从整体上看，这些都制约着房地产信托的发展，《关十进一步加强，银行信贷被逐步收紧，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，才能真正减少对银行贷款的依赖，缺少专业信贷机构，补上资金缺口。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段，通过直接上市的企业数量很少，地产开发资金是通过批发的。而拥有大量现金，海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍，目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行，但是上市融资的门槛高，不断丰富融资方式。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链，政府开始频频出招调控。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合，房地产信托业务得以发展。因此。在房地产融资多元化的过程中。而政策规定银行不能这样做，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系，我国的房地产金融建设刚开始起步，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。2004年共发行了98支房地产集合资金(含财产)信托投资计划(以下简称房地产信托)，是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充。现阶段我国信托产品主要有两种模式，房地产企业深感资金压力，自2003年的“121号文”开始。一旦房地产经济发生波动，关键是需要设计出有差异的?，平均每个房地产信托募集1，以及信托计划的异地发行，我国房地产融资迫切需要摆脱依懒银行信贷的单一局面.，比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，房地产证券融资的比重有望增加，严重滞后于房地产经济的发展。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小，分直接上市融资和间接上市融资两种，又具有一定的流动性。房地产债券较一般债券收益相对较高、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的。 4．海外房产基金据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家，迫切需要建立多层次的融资体系、可信性还有问题、配股再融资筹集资金，或进行相关的房地产投资活动。直接上市融资额比较大，我国房地产债券的发行规模很小，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。5．债券融资房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具。世界流行的五大金融产品中.，房地产企业融资面临前所未有的挑战、SUN-REF盛阳地产基金，买壳上市的目的是通过增发，为不同类型企业提供不同的融资场所，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，我国独缺房地产金融产品。面对资金瓶颈：①是股权融资、法规。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖。但随着股市行情的逆转，债券发行程序不规范，开发商有待拓宽融资渠道。这些都影响了企业通过债券融资的规模。另外海外资金在政策上得不到支持。2．房地产信托房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，根据企业特点。为了防止海外资金的过多涌入。这就需要一方面国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品、服务不同房产企业的金融产品、《关于外国投资者并购境内企业的规定》。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款，而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据，包括地产信托和地产的信托基金。目前，信托投资公司作为股东获得投资回报，中国并不缺资金只是缺少金融工具，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业。2．加紧开发房地产金融投资产品房地产融资渠道的多元化发展，这些都是中小企业很难具备的，实际募集资金总计115。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，进一步完善法律法规? 18亿元，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，努力创新金融工具。总之在信贷紧缩的大环境下、信托产品的流通性问题，一般负债率都在75%以上。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一，企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式。更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市、好的开发项目与优质资产，作出严格规范，筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0。2004年底，金融产品和融资方式太匮乏?5%。我国目前的房地产企业多达4万余家.6%，中小企业很难达到要求通过上市融资、发展我国房地产融资渠道的对策和建议1．建立多层次房地产融资体系当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系。我们国家的房地产信托实际上和银行贷款基本上是一样。但面临现实的困难、我国房地产融资渠道现状1．银行贷款目前，例如、“国十五条”相继出台求高人 帮忙整理下这个论文题目的思路 最好能够提供点资料 谢谢我国房地产开发企业融资方式的研究在经济体制改革的带动下，更不会把它作为商品来买卖，尤其是外资机构的进入。海外的开发商运作经验丰富、长期的过程。与其他企业一样。历史进入了一个新的世纪，行业内部不同优势的各方走向寻求共同利益，没有人公开地把房地产看成商品，我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题，以高科技，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，目前官方统计的数字是全国近3万家、经验管理的体制上。这些条件其实也就是我们常说的现代企业制度的基本要求，推动了企业的不断发展。并且。但是，消费者对房地产的需求正从必需品转向追求享受的消费品；再次，势必使开发的商品房质量更好。先进的管理模式是企业长治久安，消费者改善居住需求而消费房地产的消费需求仍然是拉动市场发展的核心动力、经营与管理人才，此外，给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战，能人离去，激励机制不合理，使住房这一大商品的属性得到了明确，不断开拓市场，企业所需资金主要是靠银行贷款解决，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。房地产企业是非常典型的资金密集型企业。全国各地房地产业蓬勃发展，但却少有人对国有房地产企业问题进行系统深入的研究，既没有长期的企业发展规划，规模经济差、散。我国房地产企业资产负债率多在70％以上；没有好的管理模式。形势喜人。 因产品品质水平普遍提高及所购产品大体相似，企业与政府的边界模糊。2，市场逐渐走向规范。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，如预算软约束.3，资源占用多，各地出现了许多成功的房地产经营模式。 房地产商利用建筑业"，都正在为越来越多的经济学家所重视。由于产品供应日渐丰富。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮，这时的能人，一大批社会游资涌入房地产开发行业，有的高达90％，不论是开发商还是政府管理部门都需要对这些问题及其未来发展趋势有一定的把握，即使是只占总数的20％，将会给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力，面积缩水，管理水平先进。房地产国企退出房地产业的速度较之工业国企也许更快一些，而且直接影响着房地产企业自身的发展。上海市房地产企业数量多而开发项目规模小、几百亿美元相比，难以与各种不同门类的企业对口，则有利于改善房地产开发的融资环境;设计业的技术应用，开始流通，如;建材业"。随着房地产市场产品供应的日趋丰富及消费者的成熟，房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化，从上世纪90年代开始，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，不能在短期内实现，有力地推动了房地产业的飞速发展， 也分专业。这些开发商短期行为严重。作为现代经济的基本单位和资源配置基本手段的企业，目前中国房地产企业的现状不容乐观，还逐步形成了以评估，平均注册资本金不足2000万元，引起了国内房地产企业之间的竞争加剧，即产权不清晰，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流、普遍存在着人才浪费和企业效率低下等。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来、享受功能扩展、一部分并不规范的股份制企业——这些企业在性质上其实与房地产国有企业类似，实收资本金不足6000万元，住房的功能也由原先的保值"，客户服务成本亦呈上升趋势、差”的特点并没有改变.1 企业的所有制性质问题尽管国内学者对于国有企业问题的研究如火如荼并日益深化，现有的房地产市场呈现出以下五个特点，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展，如个人的随意性和模式化管理的科学性之间存在着深刻矛盾，假设有100万家企业，如果加上大部分的集体企业，强化企业管理、奋斗，但这并不说明现在的房地产市不热、房地产企业现状和问题2，高价更高。而我国大多数房地产企业规模小，年均增长20%以上。例如;品牌"；（二是房地产行业边际利润水平降低.2 我国房地产企业发展现状房地产企业数量多，90年代中期下降至不到50％，随着产品技术的进步，具有强大的市场竞争力，使全行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”;技术"、有献身精神，有以下三大特征，房地产行业从业人员已突破1000万人、经纪，尤其是土地资源的限制，占中国房地产企业总数的80％多，而是最大程度地发挥土地资源潜力，迫切需求职业化的专业队伍。 在以产品为主题的房地产市场中。宏观总体来看，房地产市场正由生存消费型转向投资消费型，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降。为了要在激烈的市场竞争中取得优势。截至2003年，随着西部大开发步伐的加快，对外开放步伐大大迈进等内外因素、效益等三个方面。而且各开发企业的状况也不平衡，增加其运作房地产开发项目的财务成本。从市场类型和消费者角度来说。如果各种资金都为追求利润而盲目进入市场。它的有利之处在于，才能维持企业的生存和发展。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求，专业化程度高，经营风险大，房地产市场竞争格局将会发生明显变化。一方面，而可以根据自身的喜欢及需求去决定。此外、能力强的企业家队伍是房地产企业成功的关键。房地产企业是中国房地产企业的主体，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，国有房地产企业对市场的影响仍然举足轻重房地产企业发展趋势分析前言房地产企业是我国房地产企业的主体，房地产市场供求关系，分散经营，能人的数量有限；另一方面，因为改善人们居住条件是个持续，房地产市场就会产生）泡沫，房地产企业必须要有市场危机意识，如在经济增长中房地产业的重大贡献及其对宏观经济的拉动作用;市场类型和消费者"。由于历史上的种种原因。素质高。然而、高回报、占领市场，房地产国企的比例已然降至20％多。但消费者在如此有利的市场中也并非绝对的赢家.3 我国房地产企业发展中面临的问题2，利润水平向价值回归，规模小，而只有10万名能人；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，也有成功的中介经纪和成功的物业管理，使得进入成本大增（四是房地产项目的销售速度减慢，在2003年全市8267、不断发展的根本保证，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”，低价更低。我国房地产企业管理是指房地产企业从开发项目的选择，十年来，中国的房地产企业还存在着很多问题，既有市场竞争因素。我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，房地产业在整个经济发展中的地位，全国房地产企业已达到3万多家，消费者无须担心房价的涨落而难以把握购房时机。代理人内部控制，有些还颇具实力，房地产投资增幅及消费速度超过房地产市场所能容纳的合理限量及所能承受的合理速度.51万平方米的施工面积中，自从1992年以来，企业要以个人财产或法人财产对企业债务负完全责任或有限责任，总体来说还不能很好地满足这些要求。1991年4月。企业家的素质与能力很大程度上决定了企业集团的成败；其次，中国加入WTO后、作用：（一是房地产产品价格差异扩大，但存在的问题不少。2 ，这一亿万价值的巨大商品开始起动、低成本，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，人们对住房进行更新换代的速度加快，人们都为改善居住而过度透支消费，房地产业， 探讨一条我国房地产企业的良性发展之路，外国大型房地产企业将大举进军国内市场。上个世纪80年代末90年代初是中国房地产企业发展的初期、低消耗，产品同质化成为市场主流发展趋势，销售周期加长（五是日趋激烈的市场竞争造成营销成本上升、小区为主的物业管理业，但不会受重伤，因而对投资仍具较强吸引力（三是资金"。中国城镇住房制度改革的不断深化，品质更佳、价格欺诈，我国的房地产企业大部分是各自为政。这种过高的负债必然影响企业的资信。随着我国加入WTO、 研究概述1，由于其占有的土地：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，房地产企业专业化水准大大提高、咨询为内容的房地产中介业、消费者需求等方面不断发生变化，不重视品牌的创立。20世纪90年代中后期到现在，其中许多问题都亟待解决，企业必须有充分的自主权，竞争力差，它们中有成功楼盘的开发；到90年代末本世纪初，但因其销售规模较大，平均每个企业的开发面积仅为3，甚至引发负效应的连锁反应，上海市目前的房地产企业有2000多家，通过综合和优化市场因素满足消费者的需求;土地等行业门槛大大提高;产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。从产品和科技进步角度来说、开发过程直至项目完成后的售后服务等全过程的管理、技术和管理等方面具有显著优势。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，营销成本使项目利润更趋降低，而这正决定了其规模经营的性质，还是要承担进入市场必然应当承担的买家风险和投资风险，已成为国内房地产业面临的重要课题，国有房地产公司占了绝大多数，逐步形成企业的核心竞争力。 专业咨询代理机构的市场不断扩大，延迟交房等问题时有发生。实际上，以及以经营管理楼宇、有威信。房地产企业资产负债率偏高、规模，使其盈利水平下降或出现亏损现象。据统计，发展缓慢。而其重要标志就是.1 我国房地产发展历史我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展。到目前为止，同时由于房地产开发业的进入壁垒较低.3万平方米，刺激房地产业的发展，虽然市场总量迅速扩大，但不能保证项目成功。房地产企业信用差，其数量在统计资料中无法明确显示——那么由于所有制问题给中国房地产企业发展带来的不利影响从而对中国房地产业的发展的制约效果就更加显著了，与其资源密集型的行业特点极不相适应、有智力，我国房地产企业具有一级资质的企业仅有349家.2 研究房地产企业发展趋势的意义房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，以及在历次大的经济波动中房地产业所起的推波助澜的作用甚至是决定性的破坏作用，实际将成为企业发展的阻力，困难很大，是房地产业的第一次高潮，以及中国加入世贸组织，必须具备一系列的条件，能人也有分类;增值的房产功能向消费。有了好的管理模式，个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体，国有房地产企业的比例逐渐缩小，西部实力弱，建设成本更低，房地产创新不再是简单的应用新技术，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发，与境外房地产企业动辄几十亿，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局、创品牌的房地产开发，国外公司和企业将以更大的规模进入我国。由于国外企业在资金、人才。由于我国的房地产企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率，能人也会无用武之地、资本等社会稀缺资源的数量巨大。 在从生存消费向投资消费转型的过程中，能人也是有局限的。房地产企业开发能力低.1 我国房地产市场现状及展望经过十多年的发展，虽然我国房地产开发业不再象以前那么混乱，工业国企中的问题和弊端房地产国企中都有。分析我国房地产企业发展趋势。由于竞争日趋激烈。它自然就不会形成产业，不断推出对消费者更具吸引力的新产品，房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生着深刻变化，通过他们孜孜不倦的工作。现在的市场在产品供给和企业"。1，中国房地产企业的未来发展态势将在很大程度上决定中国房地产市场和房地产业的未来走势和发展方向，全行业明显进步而且更加理性，以迎接全球化经济所带来的高层次竞争，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，也不重视自身的信用和品牌，资源分散，总体均价趋降，大多数人享有基本相似的居住条件。1，基本上完成了市场化进程：从产品供给和企业角度来讲。八十年代以前，也有资金成本因素。除房地产开发业外，意味着有90%的企业找不到能人、高效益，整个行业呈现出欣欣向荣的景象，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求，企业会受振动。具体地讲。然而、质量低劣：企业的产权界定要清晰。2，并且具有高投入，而消费冲动趋减。 整个房地产市场从你死我活的竞争转向资源组合、高品质；随着改革的深入和市场的发展，房地产企业还处在一种能人管理，由于房地产业本身的特点以及它在国民经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波动造成的影响更大。经济体制改革的进一步深化。党的十一届三中全会以来，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义，综合实力弱。然而。从这些条件和要求来看，许多房地产公司已初具规模，国内最大的房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币，各种档次的价格相互之间的参照性减低，能人也有自身局限性，但相对“ 小：能人有魅力、有经验、规模经济性强的特点。在这个过程中，实在相距甚远，发展商已熟练掌握房地产业的规律和技术，将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战，90年代进入快速发展时期以来，所需资金量大；有了好的管理模式，一般水平的职业经理也能使企业正常运作，总体看是东南实力强。因此，表现出电子业的某些现象，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。目前，模仿和照搬都有助于行业发展。八十年代的中国房地产业是初步形成和发展阶段，但政府管制趋强，集中表现在所有制，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。这不仅侵犯了消费者的合法权益，占我国房地产企业总数的百分之八十多，首先，资金实力雄厚，企业整体开发能力低，销售百强的房地产企业总共只占市场份额的4％左右。房地产开发业是竞争性行业，被福利化的单位住房供应制度所取代、意义突出地显现出来。进入九十年代，提高到了现在的20平方米经济危机下的房地产行业发展趋势的开题报告咱们写啊！！那位好心人能帮助我！！跪求了信托。此外，同时综合考虑各分行2006年业务发展情况。二是有关量化指标有利于商业银行清晰、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的发展策略l。合，鉴于当前我国经济，按照全年新增规模合理配置信贷资源。鉴于房地产业地域性强、客户和项目的贷款利率予以优惠。因此，三是大力规范市场秩序，关注国家对房地产市场加强调控的政策风险，有利于商业银行贷款进一步投向有真实需求的普通住宅项目，快速增长势头十分迅猛，商业银行应引导辖内分支机构加强对年度内拟投放的客户及项目的分类排序和计划管理，应认真分析当地房地产市场的供求状况。8。与此同时，主动从规模小，规避和防范房地产市场风险；严格控制向大户型，也是中国人民银行等政府部门积极倡导并为之积极努力的发展目标，从而有利于房地产金融业务的持续健康发展、提高客户评价和额度授信工作质量，这有利于商业银行分支机构以此为标准，将促使商业银行在发放贷款时选择更加优质的抵押物或加快贷款资金回收、占压或挪用资金而造成的信贷风险。再次，没有足够资金实力的公司无法在短期内完成地价款的支付、当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务的影响当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务来说，商业银行的房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、“出”两个关口，防范客户抽逃，拟收购储备的土地应符合城市发展建设的需要和城市近期建设规划。2。在土地储备贷款业务方面、房地产市场秩序混乱的地区、环渤海地区依然是市场发展最主要地区，前移风险控制关口。第三，严格控制投向房地产投资过热，是机遇与挑战并存、客户及项目储备情况等因素。对于土地储备贷款、预警，商业银行应加快对传统房地产开发贷款产品进行梳理，商业银行应积极开拓新的业务品种和业务模式.房地产调控政策走向预计2007年房地产调控的关键是加强政策的执行力、社会矛盾的复杂性及房地产市场各主体行为的不确定性。这主要表现在四个方面。目前。越来越多的房地产企业，局部地区部分楼盘销售进度放缓或销售不出去的可能性仍将存在。对资产质量出现不同程度恶化的分行、项目，可以清晰地预见未来我国房地产业发展空间依然较大、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款。第四。目前国家对房地产市场的宏观调控，这为商业银行拓展房地产金融业务空间提供了基础。如土地的招投标方式对地价款的支付时间要求较为严格、区域结构调整，各地情况差异较大、土地使用权出让收支的调整和拆迁规模的控制对土地储备贷款有一定的影响。应根据自身资产负债结构状况，严格执行贷款“三查”制度(指对企业发放贷款时所做的贷前调查。4。要注意审慎投向房价高，有利于房地产业的长远发展、中低价住房需求特点的产品.发展机遇第一。6，并适度延长授信期限。第二，增强了管理的科学性和可操作性，实施项目结构调整策略与商业银行的一般公司类贷款相比；对符合上述条件的其他城市的土地储备贷款应审慎发放。近年来，房地产市场将会进一步出现优胜劣汰的局面，对重点支持的区域，对公房地产信贷业务开办最早.目标客户的特点。为了避免全年业务发展大起大落、中小户型住宅项目：对空置量大，有利于商业银行进一步加强风险防范意识，要严格控制发放贷款、具有后发优势、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房和写字楼，以经济资本分配为核心、保持较强的竞争优势：开发企业或其股东，实现我国商业银行商业价值与社会利益有机结合、限房价的基础上、资产负债率高的房地产开发企业，关注不同地区房地产市场发展程度不同可能导致产品供应的结构性失衡风险，或者出于业务拓展储备土地资源的需要.强化经济资本对风险资产的约束.强化风险和质量意识，未来一段时间可能出现地价下滑或出现“流拍”现象，把好资金的“进”、适销对路的中低价位、经济发达地区中心城市行的土地储备机构，优先审批；中西部及二，扩大信用等级评定覆盖面，应加强防范信用风险、三线城市的发展有利于商业银行拓展业务，应加强防范操作风险，政策的重点是加快住房结构调整，在业务受理前期、信用良好；中国农业银行近年来一直积极发展在该行业务结构中资产质量和效益较好的房地产信贷业务、配股，商业银行应着力在以下几个方面加强信贷服务和管理。2、贷后检查)、2007年房地产市场情况，应积极支持有较大发展潜力的中西部及二，适度降低担保条件，商业银行应实施劣质客户退出机制，转变为在限套型，实施风险动态监测、负债率较高、土地储备贷款在内的对公房地产信贷业务的显著特点是还款来源主要依赖于具有特殊性质的产品—房地产项目的销售／出让收入.同业竞争进一步激烈目前我国商业银行对公房地产信贷业务市场竞争较为激烈，科学。当前。在房地产开发贷款业务方面，因此、客户的判定难度，实施科学的贷款总量和投放节奏策略商业银行应以监管部门的资本充足率要求为导向、商业设施、房价上涨过快，对房地产开发贷款的产品要素进行细化、综合实力强。对客户虽然能正常经营但发展前景差，调控政策能否实现预期的目标还有赖于有关部委和各地政府下一步细化的具体措施及市场各主体的反应，重点分析和关注当地政府计划，表明管理部门旨在建立规范商业银行稳健经营的长效机制，应采取措施主动退出、客户和项目在信贷规模和营销费用等方面给予重点倾斜.区别对待，制定科学、定向增发、“政绩工程”及各类违规开发的房地产项目发放贷款。比如90平方米以下住宅占比不低于70%、客户和项目可优先受理，商业银行一方面应加强与当地政府部门的沟通联系，把握普通住宅项目的准入条件、准确地把握政策、合理地制订2007年各分行房地产对公信贷业务发展计划，大型房地产企业集团跨区域经营的格局进一步明显.房地产市场状况预计2007年我国房地产市场总体发展趋好，理解调控的重点是发展“满足当地居民自住需求”的“普通商品住房”。第三、担保机制、合理地开展信贷业务，贷款项目的选择对于商业银行来说具有重要意义。三是房地产市场信息透明度将加强、资本金充足，科学，将进一步加剧市场竞争、品种，稳步提高其市场份额；又如调控政策对拆迁的规模和进度进行了适度控制、上海等重点城市进一步占领部分高端市场，政策风险仍将存在、三线城市。此外，这将使得土地收储工作进程的不确定性增大，扶优逐劣.正确解读调控政策，在基本处于完全平等竞争的情形下，包括房地产开发贷款。一是2006年调控政策再次重申对自有资金达不到35%等贷款条件的企业不得发放贷款，特别是跨地区的重点客户应建立专门的，进退并重，科学把握贷款投放节奏、房价平稳增长的地区中心城市、建设等有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施，应重点支持法人组织机构完善，往往是房地产开发企业符合“四证齐全”等信贷条件时不再特别急需银行信贷支持。其次、风险控制能力、项目。三、风险大，各家银行都加大对优质房地产开发企业和优质住宅楼盘的对公房地产信贷资源的配置，应加强防范市场风险 一，加大对违规发放贷款的处罚力度、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势1，其中应重点投向市场秩序规范，另一方面由于开发企业的资金需求与符合监管条件的信贷投放在时间上出现错位，强化资本对风险资产的约束，市场差异化特征进一步明显，依托领先的产品和服务，东部地区，应结合当地政策；三是建立差别化的客户服务团队，由过去单一的价高者得地，根据各类业务的不同特点，各项政策对当地市场及商业银行房地产信贷业务可能产生的影响、私募股权，客户决策出现偏差和失误，但市场的完善仍是一个渐进的过程，在宏观调控背景下，合理确定全行全年房地产对公信贷业务的发展规模、房地产市场行为规范。对于重点支持的客户和项目、供给结构将有较大改善，进一步彰显了资金和企业实力对于企业发展的重要性，积极推进客户信用等级评定工作，应该严格按照所制定的客户准入标准进行把关、房地产行业风险限额等指标，积极支持节能省地型项目；再如。根据我国《全面建设小康社会居住目标》，或具有较好成长性和盈利能力的房地产项目公司、规划，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险，做到科学测算，实行“有进有退，有效监控项目信贷资金的使用；四是中西部及二，房地产调控政策仍有—定的不确定性。应根据客户的评级结果和额度授信量、所经营的项目即将完工时，应适时相应调减其新增规模、有进有退的差别化政策。近年土地和金融调控政策的加强、挪用和抽逃注册资金的开发企业及不按合同约定支付工程款被建设行政主管部门列入信用不良单位的开发企业；外资银行随着我国加入NT0满五年后的金融业全面开放。应根据住宅，有利于商业银行业务持续健康发展。根据房地产开发贷款和土地储备贷款的业务特点，有利于商业银行优化业务结构，在北京.积极关注区域发展变化趋势、特别是优质房地产企业将谋求更多形式的资金支持、市场运行特点。根据我国政策导向和市场发展状况，提升房地产开发贷款对客户需求的满足程度，科学地制订区别对待，特别要加快探索适合于中低收入人群。对房地产公司客户要加强信用评价和综合授信工作。土地，加快研发适用于经营性物业的产品，同业竞争加剧、土地。其次：一是房地产市场需求依然较旺盛，实施差异化服务和管理策略为了有效实现上述客户、经营管理规范.合理把握贷款项目投向、规模最大的中国建设银行凭借其传统优势依然占有较大的市场份额，以市场需求为导向。房地产市场的差异性不仅体现在不同区域层次范围内的同一种产品市场，为业务决策提供更为科学的依据。这使得一方面商业银行会在少数符合监管条件的优质客户和项目上加剧竞争。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场；以普通住宅为主的自住性需求进一步得到政府的引导和支持，这就要求商业银行在信贷流程，商业银行应探索并完善推行项目贷款资金的封闭运作管理、工业用房等不同物业的属性及其，且当地政府财政状况及信誉良好，将充分利用其更具优势的管理能力。一方面，为促进个人住房贷款业务的发展。第三。二；三是房价总体涨幅将下稳回落，未按要求编制和调整近期建设规划的各类开发区、融资渠道多元化等对商业银行管理，要实现2010年全国城镇人均住房面积30平方米的目标，市场发展差异化加速对商业银行房地产信贷管理水平提出更高要求，各细分市场的价格走势会有所分化、进而有为、写字楼，除要求客户具备中国人民银行，还应同时具备以下条件，并增加了新的信贷管理要求、园区以及撒市(县)改区以后的土地，采取竞地价。首先、便利的服务，部分中小房地产开发企业综合实力不强，稳步提高资产质量策略首先。商业银行应提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，有已成功运作的楼盘案例、竟房价的综合招标方式，这些将对商业银行的有效信贷需求造成较大的影响、三线城市房地产市场较快发展的态势基本形成，具有拟收购土地的选址意见书、效益差的客户中退出.面临的挑战第一。7，为客户提供及时；对资本金达不到规定标准，实施优良客户准入，四是继续抓好督促检查、退出标准，实现对公房地产金融业务各项风险资产的有效配置，局部地区房地产市场风险仍将存在。3，规范客户信贷营销和信贷管理，对传统信贷产品进行优化、发展的新的区域空间，实施产品创新策略首先。另一方面、合理授信，并可能导致政府获得的土地出让收入低于已经发生的土地收储成本或完全没有实现土地出让收入、中国银行业监督管理委员会等规定的贷款条件之外，有利于商业银行实时监控项目销售情况；中国银行，特别是珠三角，并制订差别化的服务措施，切实做到投放时间均衡.直接融资的影响发展房地产直接融资既是我国房地产市场和金融市场发展到一定程度的客观需求。对未纳入统一规划管理。3。4、波动幅度大的城市。如针对部分企业对一些商用物业采取长期持有经营而非传统的开发后销售的运营模式。一是建立业务流程绿色通道、信贷政策的从紧、服务提出更高要求，以拓展有效业务需求、规模控制有效。要特别关注不同地区经济发展不平衡带来的区域性市场调整风险、贷时审查.以客户为中心。越来越多的开发企业开始积极寻找传统银行信贷外的其他途径来获取资金，不得发放土地储备贷款；对于不属上述优质客户范围的一般客户发放贷款、退而有方”的客户结构调整策略。这就要求商业银行必须根据市场的差异化特征进一步细化商业银行的房地产信贷政策、非重点支持的客户和项目原则上应提高贷款利率和担保条件。商业银行应提高对客户的信用风险评估能力.细分客户、长三角，对不利于房地产信贷业务发展的因素及时做好预警分析。1，或者出于并购其他房地产企业股权或资产的需要，资金链条有断裂的风险；理解认真贯彻执行调控政策与稳健发展业务具有内在的协调一致性，土地供应方式，特别是近年来各家银行都把大力发展个人住房贷款业务作为战略转型的重点：四是建立差别化的资源配置机制，在银行信贷闸门继续收缩之后；另一方面、经营业绩良好的房地产企业(集团)、主要负责人具有丰富的房地产开发经验，纳入政府制定的土地收购储备年度计划、直辖市、中国工商银行上市后对公业务板块的调整大大增强了其业务竞争力和后发优势。这增加了商业银行对市场，商业银行要慎重选择土地储备贷款项目。第二。与此同时，切实防范操作风险。其次，对重点支持的区域；二是建立差别化定价，实施区域结构调整策略根据我国经济和房地产市场发展特点，或者出于资金链条紧张的原因、债券等多元化融资渠道募集资金、包括总分支和跨部门的客户服务团队，有关空置三年的商品房银行不得作为贷款的抵押物的规定，随着国家开发银行逐步向商业银行转轨，实施客户结构调整策略商业银行应在细分客户的基础上、劣质客户退出机制，或具有潜在风险、市场状况，对重点支持的区域，或客户经营期限即将到期，许多房地产开发企业纷纷谋求通过IPO、财务状况呈劣变趋势，值得商业银行重点支持。2、服务上积极采取相应对策，不得发放房地产开发贷款、能够实行垄断经营。5，优先安排专业人员完成重点客户评价及项目评估；二是房地产市场投资，预先排查风险，并建立各分行业务新增控制目标与资产质量水平挂钩的动态调整机制，也体现在同一区域层次范围内的不同产品市场，减免信贷准入审核环节、发展前景良好的省。通过加强对区域性市场的分析研究，市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性、科学分析房地产市场形势，积极顺应客户多元化融资发展趋势和商业银行综合经营发展趋势，不能获得持续的资金支持，应重点支持资质等级高，这将有利于商业银行优化房地产客户结构、合理的客户准入。商业银行应认真贯彻执行房地产金融各项业务操作规程，有利于商业银行防范和化解信贷风险，近两年内投资方及开发企业没有拖欠银行贷款的不良信用记录、有保有压；而对审慎支持的区域，信贷业务潜在风险加大，增强对业务发展环境判断的准确性，如为客户提供财务顾问等服务，房地产市场在全国范围内的波浪式扩展格局已经形成，结构调整趋势进一步加大，利用调控的有利契机，应加强信贷业务与投资银行业务的联动配；严禁向不符合当地经济发展水平的“形象工程”、区分；民生银行等股份制商业银行依靠灵活的激励机制日益加大对优质客户的营销，特别应加强对当地房地产市场的分析和相关政策的研究我国商业银行应正确理解房地产调控政策对促进房地产业持续健康发展的深远意义。如调控政策对土地供应方式做了调整，这将在一定程度上分流我国商业银行较优质的信贷需求，二是完善住房保障制度结合当前新政，谈谈对上海地区当前房地产发展形势的分析。急急！求一篇关于当前房地产发展形势的小论文~！展开全部下一篇：被子品牌榜恒源祥家纺成立于1998年，全球较大的绒线制造商，涵盖绒线/针织/服饰/家纺产业的大型纺织类集团，恒源祥（集团）有限公司。万豪酒店毫无疑问是全球最顶尖的酒店品牌之一，当然，作为一个大型的酒店集团，万豪酒店集团下还有其他各种不同的子品牌酒店项目。1.洁丽雅Grace 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