&&&&&&&&&&&&&&&开发商交付的房屋存在质量问题怎么办，业主如何维权？
开发商交付的房屋存在质量问题怎么办，业主如何维权？
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主讲嘉宾：邢洋律师
业主在收房时发现房屋存在质量问题怎么办？什么是商品房存在质量瑕疵，有哪些表现，针对不同的质量瑕疵业主该如何应对？房屋存在质量问题业主如何维权？请看下面的案例。签订购房合同 却等来有瑕疵的房子刘某与某房地产公司签订了合同，刘某购买商品房一套，支付房款25万余元，开发商承诺将于次年4月底之前向业主交付验收合格的商品房。次年月底，开发商按期交付房屋。但刘某在验收过程中却发现，房屋墙面、顶板、地面等多处出现贯通裂缝，还有许多地方存在明显的修补痕迹。刘某认为，开发商交付的商品房存在明显质量问题，因此拒绝接受房屋钥匙，并要求开发商承担相关的维修责任和由此引起的迟延交付责任。开发商立即对该房屋进行了维修，但刘某以该房屋仍严重影响其正常入住为由迟迟不肯办理房屋交接手续，开发商则声称这些墙体裂缝纯属正常温度伸缩缝，要求刘某尽快办理入住手续，否则刘某须承担逾期收房产生的责任。交涉未果 业主将开发商告上法院刘某与开发商数度交涉未果，无奈之下，刘某将开发商诉至法院。业主认为交付商品房存在明显质量瑕疵，不符合交付条件，开发商作为房屋出卖方，应当依照商品房买卖合同约定，承担相应的修复责任，直至房屋被验收认可。开发商应承担由此引起的逾期交付责任和相应损失。开发商却认为商品房已经验收合格，取得了工程竣工验收备案表，因此房屋符合法定交付条件。至于房屋出现细微裂缝，既是十分正常的，也是合理的，不属于影响房屋交付的根本性质量问题，相应质量瑕疵均可以通过简单施工处理解决，也不存在延期交付的问题。因此，请求法院判决驳回原告诉讼请求。开发商和业主刘某围绕诉争商品房墙体等多处裂缝是否可以视为交付不合格，以及商品房出现质量瑕疵，开发商是否应承担逾期交房责任的问题出现了争议。法院作出判决 业主维权要理性法院受理后，对诉争房屋墙体裂缝委托某工程质量检测机构进行检测，检测结论为：裂缝系温度裂缝和施工缝处理不当及填充墙施工不当所造成，非结构性裂缝，不影响房屋的安全可靠性。法院认为，依照法律规定及双方约定，墙体裂缝应由被告采取有效办法给予修复。但被告对诉争房屋采取补救措施后，原告迟延办理入住手续也存在明显过错，应对迟延造成的相应损失承担相应责任，据此驳回原告其他诉讼请求。一决作出后，双方均未上诉。商品房在交付时可能会存在个别质量问题，对此应区别对待。就墙体裂缝而言，如果属于房屋材料伸缩、温度变化等引起的裂缝，这是允许存在的，也不应视为严重质量问题，由开发商修复甚至业主在装修时自己粉刷即可弥补。这些裂缝也是在房屋交付时，业主可以直观发现的。而对因施工质量问题造成的墙体纵深贯通裂缝、地质沉降引起的墙体裂缝等，这是业主仅凭肉眼和普通知识无法判断的，必须要经过检测部门的检测。在裂缝危及房屋建筑结构和居住安全的情况下，这些裂缝就构成了根本性质量问题，开发商必须采取相关补救措施或给予业主调换房屋等途径予以解决。此时，业主有权拒绝接受交付房屋。因而房屋交付出现质量瑕疵，如果并不严重影响实际居住，并且开发商及时予以修复，业主不能以存在细微瑕疵要求开发商承担逾期交房的违约责任。当然，如果房屋因质量瑕疵影响业主实际居住，开发商因修复相应瑕疵而延期交付，其自然应该承担相应的违约责任。相关法律及律师提醒房屋交付过程中出现裂缝，业主在验收时首先应对照墙体结构，观察裂缝走向和分布，结合裂缝深度判断裂缝属否属于正常伸缩缝。其次，在无法自我判断的情况下，业主可以要求开发商提供关于墙体裂缝的书面证明材料和质量检测报告，由其承担质量合格的证明责任。并且在与开发商的交涉过程中，要始终做好的固定和保全工作，以防在诉讼或交涉中处于不利的地位。实践过程中，房屋出现质量问题，业主在向开发商提出异议后，开发商多数会采取一定补救、整改措施，而非一概不管不问，业主和开发商双方应很好地沟通理解，采取适当的方式积极处理问题，尽可能避免产生诉讼。（一）建设部建质[2004]18号《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》第二条开发企业应在房屋销售合同中明确因住宅工程质量原因所产生的退房和保修的具体内容以及保修赔偿方式等相关条款。保修期内发生住宅工程质量投诉的，由开发企业负责查明责任，并组织有关责任方解决质量问题。暂时无法落实责任的，开发企业也应先行解决，待质量问题的原因查明后由责任方承担相关费用。（二）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条 因严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
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一、开发商交付的房屋要符合什么条件（一）开发商交房的法定条件1、开发商应当提供《建筑工程竣工备案表》、分户验收表、面积报告实测报告及室内环境检验报告：房地产开发企业交付预售商品房，应当取得建筑工程竣工验收备案表；取得商品房面积实测技术报告书......
开发商交付的房屋不符合使用条件王先生入住时发现小区某些配套设施不能使用，休闲会所与效果图不符，王先生遂将开发商告上法庭。近日，北京市第一中级人民法院终审此案，王先生与开发商在合同中约定小区会所应达到使用条件，可王先生入住时会所仍在施工，法院......
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法邦网免费法律咨询热线：红网 - 消费维权 - 要求隆回湘立房地产公司承担延期交房责任，支付违约金
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要求隆回湘立房地产公司承担延期交房责任，支付违约金
十三姨湘菜馆 发表于 &11:03:29『标签：&->&』
　　我是隆回锦绣桃源的一名普通业主，想当初，我因为家中无房，变成婚姻困难户，年近30连个女朋友都没有，更不用说对象了！为了解决家中老大难问题，我和我老父亲东挪西借凑了个首付，在锦绣桃源购买房产一套，双方约定按照合同于2014年12月交房，但是因为开发商原因，迟迟不能达到交房状态。　　日子一天天过，年龄也慢慢变大甚至变老，本来想好的婚房却遥遥无期，更可怕的是我还要因为这样的一个空中楼阁背上每个月近三千的房贷，领导，你能想象我的绝望么？　　我也想实现我自己心中的愿望，就是有一个自己的家，住上我自己的房子，家里有父母老人，有我的爱人，更希望有一个自己的孩子，母慈子孝，但是这一切的一切都快因为锦绣桃源房产项目而破灭了！　　作为一个老百姓，其实要的并不多，只是想有个青天大老爷帮帮我，不要让我变得绝望！
：开发商逾期交房，业主依法维权 在房地产交易中，延期交房是购房者经常面临的问题，结果通常是开发商一方占据主动，要么不赔，要么赔偿很少，这是让不少购房者头痛的问题。 一、什么是逾期交房? 逾期交房是指开发商在商品房预售合同规定的交付使用期限内，没有将符合交付使用条件的房屋交给购房者入住的行为。 二、逾期交房时间如何定? 1、确定一下什么叫做交付？ 根据我国《物业管理条例》规定：房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付;业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。 2、交付时间如何确定？ 按照物价局的有关规定，交房的日期是以销售合同约定的交房日期或开发商通知交房的日期为准。也就是说，如果在上述日起内不是由于买方的原因导致交房不成的，就应视为逾期。 三、逾期交房的法律责任 1、如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则可以不承担逾期交房的违约责任。 2、如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任，包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下、达到一定期限时购房者有权解除合同等。 四、购房者维权，律师建议： 1、一般的房屋买卖合同对违约的违约金方面，写的比较明确，购房者自己仔细看看你的购房合同，哪一天交房？延迟交房的违约金计算方法是什么？看仔细了，自己计算一下，房产商该支付多少违约金。 2、如果购房合同没有违约金的具体计算方法，按照同地段同类房屋租金标准来确定违约金。 3、保留你第一次催告的书面凭据（要求开发商签字的一些凭据），从你催告之日起（你能够举证你行使催告权了），催告后经过三个月，开发商仍然违约，你可以解除合同，并要求开发商赔偿相关经济损失。 附： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 　第十五条&根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 　第十七条&商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 　　逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。张桂枝，女，湖南衡阳人，湖南师范大学法学学士，湖南英萃律师事务所专职律师，业务二部部长。 　　自09年律师执业以来，专业致力于民商事领域的法律服务，法学功底深厚，实践经验丰富。&擅长于包括婚姻家庭、人身损害赔偿、劳动争议、涉外婚姻、常年法律顾问等法律服务领域。 　　执业理念：专业、开发、分享、同行。 　　办公地点：长沙市岳麓区枫林三路569号梅溪湖国际酒店四楼401室。 　　联系电话：&&&网址：&www.lawyeryingcui.com &15:56:09
时刻网友9：回复：要求隆回湘立房地产公司承担延期交房责任，支付违约金第1楼湘立这个地产公司在隆回上厕所都能听到有关他的话题！网络上也到处是这个楼盘的申诉，上诉，求助，贴子遍地都是！这么严重的一个问题！政府为何置之不理？政府应该重视介入调查！切查此事！追究相关责任人！&15:05:42时刻网友5：回复：要求隆回湘立房地产公司承担延期交房责任，支付违约金第2楼说出了业主的无奈啊，弱势群体只能团结起来才行。&15:17:02普通老百姓声音：回复：邵阳隆回锦绣桃源楼盘存在诸多问题，业主维权第3楼请政府为民做主&15:36:05时刻网友3：回复：要求隆回湘立房地产公司承担延期交房责任，支付违约金第4楼请青天大老爷出来为我们做主呀 ，严惩黑心开发商&15:59:11时刻网友0：回复：要求隆回湘立房地产公司承担延期交房责任，支付违约金第5楼同为举债购买当年隆回最高均价的锦绣桃园楼盘，延期交房已快两年，请监管部门的青天大老爷们开开眼吧&16:09:21时刻网友4：回复：要求隆回湘立房地产公司承担延期交房责任，支付违约金第6楼这个开发商好黑心的&16:16:00时刻网友7：回复：要求隆回湘立房地产公司承担延期交房责任，支付违约金第7楼我是锦绣桃源的业主，交房日期为，但到()为止，即没有完全竣工验收，也没有完成消防安全验收，湘立公司就让业主装修入住，视业主生命为草芥，当地政府也是睁只眼闭只眼，很多业主是拿着二代人一生的积蓄买的房，每个月要还几千元的贷款，还要过着寄人蓠下的生活，真是欲哭无泪，而开发商是一而再，再而三地忽悠各业主，承诺书都写了好几次了，但到现在都还不能入住，请上级政府重视，为广大业主做主。&16:27:20时刻网友0：回复：要求隆回湘立房地产公司承担延期交房责任，支付违约金第8楼借钱买房，被无良商骗！哎，还没王法！&16:32:16时刻网友0：回复：要求隆回湘立房地产公司承担延期交房责任，支付违约金第9楼当官不为民做主，不如回家卖红薯。&16:45:18时刻网友8：回复：要求隆回湘立房地产公司承担延期交房责任，支付违约金第10楼黑心开发商一而再，再而三地忽悠咱老百姓，希望县太爷为民做主啊！&16:47:29时刻网友7：回复：要求隆回湘立房地产公司承担延期交房责任，支付违约金第11楼社会不安定因素是怎么来的……&16:49:11时刻网友8：回复：要求隆回湘立房地产公司承担延期交房责任，支付违约金第12楼恳求政府部门重视，还我们家园！&16:51:04时刻网友5：回复：要求隆回湘立房地产公司承担延期交房责任，支付违约金第13楼按照2014年交房的合同交付违约金，希望县长大老爷为民做主啊&16:52:16时刻网友2：回复：要求隆回湘立房地产公司承担延期交房责任，支付违约金第14楼按照2014年交房的合同交付违约金，希望县长大老爷为民做主啊！&16:52:16时刻网友8：回复：要求隆回湘立房地产公司承担延期交房责任，支付违约金第15楼隆回之最+﹏+ 当时买房最贵的，位置最适合的，承诺最好的，交房最迟的，房子质量最差的，各项设施最简略的，物业最不到位的，开发商的心是最黑的，各业主最好忽悠的……这就是隆回荣获九大之最的锦绣桃园。&17:12:39时刻网友6：回复：要求隆回湘立房地产公司承担延期交房责任，支付违约金第16楼新官上任三把火&17:33:08时刻网友1：回复：要求隆回湘立房地产公司承担延期交房责任，支付违约金第17楼开发商应虚心听取各方面的群众意见，不论对或者有不对之处，都应改进。房地产开发商的上帝就是购房的业主，不论其提出建议对与错，“上帝”总是对的。 &&&&开发商不要搞学位房，国家禁止这们做了，如果政府支持这样做，是最明显的官商勾结。&17:37:19时刻网友0：回复：要求隆回湘立房地产公司承担延期交房责任，支付违约金第18楼借钱买房，被无良商骗，哎呀青天大老爷，出来主持公道吧！！！&18:17:45普通老百姓声音：回复：邵阳隆回锦绣桃源楼盘存在诸多问题，业主维权第19楼锦绣桃源的电梯安全和消防安全也是个大问题，关系着里面的装修人员和住户的人命安全。刻不容缓啊&18:19:19时刻网友7：回复：要求隆回湘立房地产公司承担延期交房责任，支付违约金第20楼无良开发商，隆回难道真找不到一个清官为百姓做主&18:32:10这是第1 - 20条评论，共有56条评论。&首页&上一页&1页2页3页&&
·（*）代表必填项目<TABLE cellSpacing='0' cellPadding='0' width='100%' border='0'为了能在百姓呼声进行正常的投诉和互动，请先，没有注册的请先！扫一扫，关注红网《百姓呼声》官方微信！确定要将该版块隐藏吗？你可以在“栏目设置”中将其恢复。
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面对开发商的违约行为 业主该如何维权
面对开发商的违约行为 业主该如何维权 08:57:04　　【北国网讯】买房前，开发商承诺小区内将建景观湖，但直到入住也不见景观湖完工，业主孟某将开发商告上法庭。
&法院认为开发商违约，判决开发商应付给孟某违约金2300元。
&本期说法为您解析，业主与开发商购房时容易发生的违约行为，业主如何维权。
&【案例】开发商拖期成被告
&日，沈阳市民孟某在沈阳某房地产公司购买一处商品房。双方约定：入住时，水通、电通、路通。如果在规定期限内未达到使用条件，按逾期交房的违约责任处理。双方还约定，园内东侧的景观湖将于2005年10月完工。但孟某发现直到他已经入住，开发商承诺建设的景观湖也没完工，他认为开发商没能履行签约前的承诺，这是一种违约行为，因此开发商应承担逾期交房的违约责任，并将该房地产公司告上了法庭。
&房地产公司辩称已经建好了景观湖，只是后来人工湖遭到破坏，达不到美观程度，这是开发商不能预见及预防的，因此不该承担违约责任。
&一审法院认为：房地产公司未按照合同的约定将景观湖完工，存在违约行为，应承担相应的违约责任。但双方合同约定基础设施、公共配套建筑特指入住时水通、电通、路通，不包括景观湖，因此不能按逾期交房的违约责任赔偿。由于房地产公司未按约定完工景观湖，对孟某居住的环境具有一定影响，同时对孟某所居住的房屋提升价值具有一定潜在的影响，故房地产公司应适当进行补偿。法院判决房地产公司给付孟某违约金2300元。沈阳市中级人民法院于近日维持原判。
&【说法】何种情况开发商担责
&辽宁隆丰律师事务所王乃龙律师表示，开发商在销售过程中，对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约（是指希望和他人订立合同的意思表示）。那么后期不论什么原因出现变更，都要承担相应的责任。
&另外，开发商在卖房时，其相应的规划也是合同要约，即使小区后期规划变更得到行政主管部门的批准，开发商也要承担相应的责任。
&根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请（是指希望他人向自己发出要约的意思表示），但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。
&开发商的违约责任主要包括：1、逾期交房；2、面积出现误差；3、设备装修不符合合同的约定；4、变更规划设计；5、房屋质量不合格；6、未按期办理产权过户手续。
&如出现上述违约行为，购房者应首先看购房合同中是否有对上述违约责任的处理约定，如有约定，按合同约定处理，如未约定违约责任的处理办法，按法律规定可对开发商的违约行为要求赔偿，赔偿标准以具体损失为限。
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中华写字楼网　发布日期： 9:14:48
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新闻提要 &&&
近日，上海普通法院审结了一起开发商违约办理产证案件，经过对簿公堂，业主们最终得到开发商将在三十天内办齐证件的承诺，并获得了赔偿金。对此，地产律师提醒购房者，延迟收楼、延迟办证都可以依照合同进行维权。
&&& （）：逾期办理房产证如何维权 上海业主怒告开发商
上海某小区的两百多户业主房子买了两年，依然没有拿到房产证。近日，上海普通法院审结了一起开发商违约办理产证案件，经过对簿公堂，业主们最终得到开发商将在三十天内办齐证件的承诺，并获得了赔偿金。对此，地产律师提醒购房者，延迟收楼、延迟办证都可以依照合同进行维权。
延期交楼、办证 业主状告开发商
2011年7月初，上海浦东某小区的二期开始对外进行预售。由于地段不错、价格实惠，迅速吸引了大量购房者亲睐。在不到三个月的时间内，该宣告售罄，两百多户准业主成为未来的邻居。开发商先后与众业主签定了“商品房（资料、团购、论坛）预售合同”。合同中，买卖双方对交房时间及办理手续（即“大产证”）时间进行了约定。
此后，业主们先后按合同约定如期支付了全部购房款330―450万元不等,合同约定日前交房，日前办理初始登记手续，取得新建商品房产权证（即“大产证”）。
然而，随着时间的临近，开发商的交房、办证的承诺却都迟迟未兑现。2012年7月底，业主们本来应该陆续拿到钥匙，收房入住，开发商方却没有动静，并没能如期交房给众业主使用。随后，经过双方协商达成和解协议，该地产公司答应一次性赔偿众业主一定金额的违约金，作为“逾期交房”的赔偿。
事实上，开发商并没能从延迟交楼中吸取教训，在房产证办理上又连续违约，直到日众业主才先后收到地产公司的通知，告知将从日开始办理办理初始登记手续。至此该公司已与合同约定的办理初始登记手续时间滞后近两年，严重违反双方的约定。
不少失去耐性的业主开始向浦东新区人民法院提起违约之诉。
法院认定开发商违约
庭审中开发商辩称，双方在合同中并没有约定“证（小产证）”的办结时限，约定的“大产证”是地产公司的权利，与业主无关，合同约定可以解除合同，但业主已经放弃，所以地产公司无违约，更无赔偿的义务，建议法庭依法驳回原告的诉求。
对此，原告律师指出，双方尽管没有约定小产证的办结时限，但根据合同的约定，明确约定了大产证的办理时间，大产证是办理小产证前提，既然有约定，开发商就应承担责任。另根据最高人民法院的司法解释，即使合同无约定产证办理时限，开发商要在交房后的90日内办结产证。法律规定与原、被告合同约定的办理产证时间是一致的，不存在没有约定的问题，所以被告要承担违约期间的相当与房屋总价值同期逾期银行贷款利息的违约责任。最终，法院作出一审判决，依法确认被告违约，判另承担违约期间的同期愈期银行贷款利息。
维权贴士：如何应对逾期办理房产证
逾期交房影响业主按时入住，逾期办理房产证，不仅使购房者对房屋的使用受到影响，还可能导致不能及时迁户口、小孩读书报不上名、房屋无法、抵押或者转让，使一些购房者的购房目的无法实现。
事实上，逾期交房、逾期办证几乎是不少开发商出现的“一条龙”问题。房屋未按照时间交付，往往会影响后续房产证的办理。而这两项的延迟，业主都可以进行索赔。
依据我国《合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”国务院《城市开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”
事实上，在一般的商品房买卖合同中，逾期办理房产证的违约责任事项往往都会进行细致明确的约定，如明确办理期限、逾期办理的违约责任、违约金的计算基数和方法、超过什么期限后可以解除合同等。这样，在出卖人逾期办理房产证的情况下，有明确的依据主张自己的权利。而合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
也就是说，按时办理房产证是开发商的义务，购房者在签订合同时要特别留意是否有相关条款的约定。一旦开发商延迟办证，可以依次为依据进行违约索赔，损失金额可以按照合同约定进行计算，没有约定的，则按照购房款参照银行利息标准进行计算。
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