来源:蜘蛛抓取(WebSpider)
时间:2018-05-31 20:28
标签:
中国房价变化趋势
2018年房价变化趋势预测2018年房价变化趋势预测唱吧能百家号中国房价多年来一直坚挺,部分地方城市几年房价翻翻。而2016年以来这轮房价上涨的原因,和经济大环境不景气,政府主导的去杠杆防范金融风险,稳定GDP增速有关。什么风险,系统性风险。就是政府和企业借了钱还不了,风险最后集中在银行,就是坏账的风险,比如,不久前曝出来的浦发银行成都分行通过1493家壳公司,腾挪775亿元贷款,最终形成不良资产近百亿元。中国企业的负债率太高,未来必将面临去杠杆化,而企业去杠杆化不但会压低经济增长速度,而且将给银行系统带来巨大压力。如果未来制造业产能过剩与基础设施使用率低的问题没有显著改观,则中国商业银行可能面临新一轮不良贷款浪潮。无论地方政府还本付息能力,还是商业银行资产质量,都与中国房地产市场走势息息相关。土地出让金收入,以及与房地产相关的税费收入,占到地方政府预算内外收入之和的很大一部分,在部分省市甚至高达50%。地方投融资平台的很大一部分资产,甚至资本金,都是地方政府划拨的土地。如果中国房地产市场交易萎缩导致土地成交量与价格急剧下滑,那么不仅地方财政会捉襟见肘,而且地方投融资平台还本付息的能力会显著下滑。而且,地方政府也很难履行对投融资平台的担保承诺。目前主要债务集中在地方政府与企业。中国房地产企业负债率相对很高。所以要实现安全软着陆,去杠杆的重点就在于房地产企业去库存,最终目的要实现地方政府和企业去杠杆,居民加杠杆,稳定GDP增速。引用几组数据了解地方政府负债情况:政府网站http://www.gov.cn/shuju//content_5174465.htm新华社北京3月7日电(记者 孙奕 韩洁)财政部部长肖捷7日表示,截至2016年末,中国中央和地方政府债务余额约为27.33万亿元,按照国家统计局前不久公布的去年GDP初步核算数计算,负债率约为36.7%。新浪http://news.sina.com.cn/o//doc-ifyqtycw9106721.shtml财政部17日发布《2017年12月地方政府债券发行和债务余额情况》显示,截至2017年12月末,全国地方政府债务余额164706亿元,控制在全国人大批准的限额之内。其中,一般债务103322亿元,专项债务61384亿元;政府债券147448亿元,非政府债券形式存量政府债务17258亿元。搜狐财经http://business.sohu.com/8394219.shtml8月24日,社科院发布了《中国政府资产负债表2017》,报告显示,在政府净资产方面,2010年至2015年,若计入社保基金缺口的参考值,政府净资产规模的波动区间为40万亿元至50万亿元,与GDP的比平均在80%以上;若不计入社保基金缺口的参考值,政府净资产的规模区间为50万亿元至60万亿元,与GDP的比平均在100%左右,即大致与GDP持平。报告认为,与首次发布结果相比,无论是否计入社保基金缺口的参考值,中国政府净资产值的变化幅度均类似,这表明中国政府净资产值有较强的灵活性。报告认为,即使按最大可能负债计算,中国政府净资产规模依然巨大,这意味着中国政府债务风险总体可控,只需审慎处理,注意防范局部风险,就能有效应对债务风险。以上内容来源于网络政府如何去杠杆,无非是开源节流,开源就是多卖地,节流就是减少不必要的基建投入。如何卖地,如何拉动房地产,要卖地首先得有人买房,要买房就得要贷款,所以2016年以来政府降低居民在银行购房贷款首付比例,鼓励居民贷款买房。目前居民加杠杆的结果:衡量居民负债情况,有一个业内熟知的指标叫居民杠杆率,用以表示居民部门债务占GDP的比重。1996年中国居民杠杆率只有3%,2008年也仅为18%,但是自2008年以来居民杠杆率开始呈现迅速增长态势,短短六年间翻了一倍,达到36.4%。到了2017年二季度居民杠杆率已经高达47.4%,较之2008年激增了近30个百分点,这也高于国际上新兴市场的平均水平。倘若考虑到住房公积金贷款,那么中国居民部门债务占GDP的比重已经于2017年7月突破了53%;如果按照当前速度扩张,到2017年底就将达到56%左右,这与不少发达经济体60%以上的居民杠杆率水平已经相差无几。美国居民部门债务率从20%提升到50%以上,用了接近40年时间,而中国只用了不到10年。值得注意的是,这些来自居民部门的负债大多都要长达数年甚至数十年(房产按揭还款的期限一般为10年~30年)。数据显示,来自居民部门的新增贷款中,中长期贷款自2012年第三季度起一直高于短期贷款,且从2015年第三季度开始,二者差距有明显的加大趋势,中长期贷款占比一度达到94.9%。近期居民部门中长期贷款的比重虽然有所回落,但也保持在70%以上。中国居民负债水平的日渐走高,加杠杆空间已然不大。另一方面,从宏观角度来看,近年来中国居民杠杆率快速上升,且集中在房地产领域,难免会引发人们对次贷危机与房地产泡沫的担忧。特别是自2016年底以来,由于规模和占比控制,按揭贷款受限,居民被迫借道高成本、短期化、风险大的消费贷款,甚至互联网金融、非银行金融机构“过桥贷款”等等,过度加杠杆进入楼市,从而让本处于安全区的居民杠杆率,开始显现出结构性的风险。当居民加杠杠过度就会导致银行储蓄下降过快,这样会导致银行流动性收缩的问题,居民其它方面消费减少的问题。现在去房地产库存已经接近尾声,所以2018年政府要开始抑制居民杠杆,抑制部分房地产企业继续加杠杠,部分银行会出现暂停开发贷,政府的基建进度放缓的情况,以缓解这些问题。关于地方政府,债务已经转移,基建投资放缓。房产税已经在路上,可以进一步减少政府对土地财政的依赖。这一波逐步调整是个健康良性循环的开始。可以想象2018年房地产市场变化:1、关于开发商,开发商资金链紧张程度,可能比2017年大。除了部分银行暂停受理房地产行业新增授信、暂停房地产开发贷业务外,部分信托公司对地产融资也更趋审慎。开发商整体融资成本会提高。随着银行、信托对开发贷的收紧,开发商获得融资的渠道和总额,受到限制。在资金链紧张的情况下,最好的办法就是加快出货。而调控目前整体没松口,开发商要加紧出货,价格松动是不得已的办法。可能倒下一些高杠杆中小开发商,房地产行业集中度进一步提高。这几年,有一个趋势越来越明显,房地产行业集中度在提高。做大几乎是生存的唯一办法。只有大了才不会倒。2、关于房价,一线城市横盘企稳,二线城市依然有上行空间,但是已经是强弩之末。部分城市的楼盘甩货可能加快,部分房子议价空间有望出现。但长远看只要经济环境健康,房价肯定是上行的,只是速度会放缓,变得更加持续和稳健。本文由百家号作者上传并发布,百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点,不代表百度立场。未经作者许可,不得转载。唱吧能百家号最近更新:简介:4亿个移动KTV的小管家作者最新文章相关文章 旖鵺菓83骬ldL3儧〨QR瑣濙Z&焨 b(裥陱8睱羌)^R鈣埀,%卷亩8V侄$孙壅=7)PQ6 蘴wUWUWWUwW黦?G?勁愒栢┄獷/汊5饿#丰贓{+延C+陘沨楩
~Fgu%wS鋕)E妯疥B繩籝F+I侶卮瀥i$鷎跭癙墐Ji埜n衱1 r's #辱谻2旿唺C垿敵門eS蔞{蠭赩 a*<,帧C1[D.芣 鮞:.*{*9浉罙嚒Jk鬨磺廯桞堸i氩 LLd磰2設Th寕
'