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侨外西班牙房产投资：马德里、巴塞罗那房价涨幅最大
　　根据著名跨国估价和咨询公司Tinsa公布的最新，西班牙2018年4月全国成品房(包括新房与二手房)同比增长了5.4%，Tinsa方面指出，这是自2007年第三季度以来，西班牙房屋均价增长最高的一个季度。据侨外出国分析，西班牙房价持续上涨的原因在于经济整体发展良好，直接带动了房地产的升温，同时，海外资本的注入和海外投资人大量购房也是非常重要的因素。　　&　　Tinsa分析认为，西班牙全国房屋均价的增长主要是由首都及大城市的带动，首都马德里以及巴塞罗那等大型城市的房价均价增长了8.7%，涨幅最大，而巴利阿里群岛和加纳利群岛的房价也增长了5.6%。　　&　　综合这十年的房价数据来看，房价触底在2015年年初， 2018年4月的最新房价比触底时期已高出10.3%左右，但和2007年的房价峰值相比还是较低，所以说，现在正是抄底西班牙房产的黄金时期。下面为侨外西班牙房产投资人推荐一套位于马德里市区的精品公寓，此区域房价一直在上涨，是投资或自住的极佳选择。　　&　　名称：马德里学区房精装公寓　　价格：52.5万欧　　面积：111.4㎡　　户型：三室两卫　　楼层：10层　　朝向：南北通透　　　　位于马德里人口最多的区之一——巴伊厄卡斯桥区，在三环和四环之间，紧邻丽池公园，是成熟的居民区。该地区交通便利，步行5分钟到达地铁站，多个公交站可直达马德里各个地方，周边公立、私立、公私立混合学校众多，超市、医.院、银行、图书馆等服务都不少。　　　　客厅简洁大气明亮，有大落地窗，可远眺城市风景。　　　　西班牙房产室内图　　　　&　　三个卧室色彩鲜明，主卧宽敞，次卧为儿童房，紧凑而又充满童趣。　　　　西班牙房产室内图　　　　厨房卫生间和走廊的都非常实用，厨卫配备都是欧洲知名品牌。　　　　顶层有带顶棚的花园式露台，休闲娱乐都非常惬意。　　　　一直以来，侨外欧洲投资移民广获市场好评，为回馈新老客户对侨外出国的信任和厚爱，特举办“‘阳光计划’年度大回馈 1亿现金大放送”活动，详情请咨询直接来侨外全国15家分公司面谈，专业的顾问将为您量身定制投资移民方案。
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2016西班牙平均房价7月继续稳步上涨：房产投资潜力大
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&&过去两年来,西班牙平均房价持续稳定增长,西班牙房产的投资价值已逐步显现。据西班牙相关部门月统计报告(TINSA IMIE)显示,2016年7月份西班牙新房和二手房的平均房价都继续上涨,与去年同期相比,涨幅为0.3%。
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《华仁中文网》2月22日讯 根据西班牙《20分钟报》网站的报道，西班牙房价在近年内连续上涨，在过去的2017年又增加了3.1%。现在西班牙的平均房价已经达到了每平米1559欧元。
据介绍，自从经济危机发生以后，西班牙房价在2014年第三季度降到最低。从那时起到现在已经上涨了近7.1%。
虽然西班牙房价三年来一直在涨，但距危机发生前2008年的最高水平还差25.8%。所以今后仍有较大的上涨空间。
在城市方面，北部城市San Sebastian目前的平均房价最高，为3437.3欧元一平米。比三年前上涨了14,8%。在马德里，平均房价为2861.5欧元一平米，上涨了20.6%。
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今日搜狐热点为什么同属欧元区，德国房价在次贷危机期间非常稳定，而西班牙的房价却激增很多？
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为什么同属欧元区，德国房价在次贷危机期间非常稳定，而西班牙的房价却激增很多？
【知乎用户的回答(157票)】:
正好和基金的朋友们聊过此事，主要是说西班牙的问题。试着记忆如下：
1. 人文不同
西班牙作为欧盟排行第5的国家，一直在致力于经济的高速发展。西班牙人热情奔放，但是粗糙而又喜欢享乐（典型的西班牙人吃午餐是从1点吃到4点的，5点下午茶，9点钟晚餐，12点喝酒，第二天早上9点再早餐。。。。）。德国人严谨细致，敬业精细，总之彻底相反。感性的西班牙人对一开始的经济增长欢欣鼓舞，对未来充满希望，消费和信贷都是过度膨胀的，超级理性的德国人咱就不多说了，事情一开始，发展方向已经不同。
2. 房屋政策不同
西班牙人的传统观念是拥有自己的住房（这一点和中国人很像），全国90%的家庭拥有自己的住房，剩下的10%租房生活，其中国家提供的租赁房源不到5%。政府补贴买房而不是租房。
德国人拥有自己住房的概念很淡漠（我认为这个和他们注重契约精神很有关），全国50%以上的家庭是向政府租房居住的（租金有政策限制），政府还有租房补贴，这个差别很大抵消了泡沫。
3. 社会福利不同
西班牙实行的是地中海式的福利制度，社会保障很低，一般家庭为了养老啥的，积累财富的主要手段就是炒房了。
德国的社会福利和保障就不多说了，大家都知道。
4. 银行政策不同
西班牙长期使用低利率政策，大多数西班牙家庭在购房时，选择了低利率但是利息可变的贷款合约而不是利率稍高但是利息不可变的贷款，经济一下去，利率一上来，热情奔放的西班牙人就傻眼了。。。。
严谨的德国人买房子一般都会选择固定利率，虽然高那么一点点，但是财务上是安全的。
5. 外来移民政策
西班牙为了维持高增长，大肆引入劳动移民，在经济下滑前，西班牙每年的人口增长超过1.5%，其中90%来自外来劳动移民。这些人催生了房地产的需求，但是经济一下滑，没有基础的移民就跑了，房子在那里就悲剧了。
德国的移民政策我也不多说了，大家知道
6. 地理因素
西班牙南部滨海，是世界级的旅游胜地，喜欢享乐的西班牙人无一不想在滨海地区弄个度假屋啥的，再加上欧洲其他地方的度假需要，房子需求瞬间就上去了。当然，经济一不对头，潮水一褪去，危机自然就找上门来。
德国的地理位置在欧洲中部，没有世界级的度假胜地，这一点，歪打正着的起了正面的作用。
7. 经济增长成分
西班牙并没有拳头产品和品牌，经济增长的份额中，房地产占GDP的比重长期高于10%（最高峰超过15%），全国雇佣岗位，20%和房地产直接相关。这个就是房地产绑架了经济（看起来很眼熟哦）。政府为了选票，不敢拿这个东西开刀，只是祈祷别在自己的选期内泡沫破裂，结果泡沫越来越大，终于。。。。。。。
德国的经济不靠房地产，他们的产品，设计，品牌等等拉西班牙不止一个档次，自然没有绑架这个问题。
8. 政府管治
西班牙在房地产的发展推进过快，政府的腐败程度也是欧盟中比较厉害的（这里仅仅讨论欧盟成员），官员的水平又不高，有段时间每周都有丑闻，大量圈地，黑幕交易等等屡见不鲜，怎么样，是不是似曾相识？
德国人的政府管治水平比西班牙人又高了不止一个档次。。。。。
总之，各种因素导致了2个欧元区国家在经济危机时的表现，我个人觉得除了政策之外，人文占了很大的比例。
边开会边作答，不够清晰之处，请谅解。
【韩杨的回答(14票)】:
我不是业内专家，所以只能粗浅的抛个砖，希望能引玉。
关于德国房价稳定，这是一个误区。德国近些年房价长得很厉害。尤其是大城市，因为外来人口激增，导致供不应求。这个是一个5年来部分大城市房价变化图。
2007年，汉堡的平均房价是每平方米2021欧元(约1.63万人民币)到了2012年这个数字升至3205欧元(约2.58万人民币)。柏林的房价在过去五年间几乎翻倍：2007年柏林的平均房价是每平方米1491欧元(约1.2万人民币)，到了2012年是2859欧元(约2.31万人民币)。2007年以平均每平方米2876欧元(约2.32万人民币)位居德国房价峰顶的慕尼黑2012年房价达到4591欧元(约3.70万人民币)，差不多是类似德国城市埃森或德雷斯顿这些德国城市的两倍。
所以，结论显而易见，时德国房价并没有稳如泰山。德国人以前并不是特别注重不动产，但是由于外来人口增加，欧元贬值（现在又反弹了），越来越多德国人（主要是不动产公司）开始投资房产。当然，不是德国住房紧张，而是大城市人口过于集中。在大城市周边的城镇以及中小城市，房价变化并非明显。
另外，德国租房价格传说是受到政府控制的，其实这个也是误区。在自由买卖市场，房价也是自由的。你很难制订一个标准说什么房子值多少钱。这个与地段，房子自身具体情况(面积、装修、建造年份）都有关系。法律会保证租房者和房东的一些权利，并不会影响房子价格，买房者同理。
推出结论是：德国房价涨幅不小，但主要集中在大城市。主要受供需关系影响，而非有炒房原因。也就是说里面水分不大，不会有大起大落。德国人并不是很要求自己一定要有自己的房子，租房对他们来说也OK，而且自己有政府批的地完全可以自建。外国投资者想进入德国房地产也比较难。德国汽车保有率很高，所以完全不介意住在卫星城，开车10多分钟上下班也没什么。
西班牙情况我不了解，但是我知道西班牙靠海，而且也没有很扎实的工业基础，所以主要以旅游业和农业为主。华人稍多，这样一定程度上也影响房价（你看华人多的地方房价都高）。
这只是抛砖，希望能引来玉。
【迷你木西卡的回答(6票)】:
泻药。两个国家经济结构不一样，德国是工业型国家，有世界著名的汽车产业，众多各领域的科学家，有世界知名企业。西班牙是农业为主导的国家，以其盛产葡萄酒，橄榄油著称。下面讲讲西班牙加入欧元区后的变化。2000年前后，我们的老师刚大学毕业，申请到了西班牙硕士奖学金，除了学费不需要自己负担，连生活费也不需操心太多，因为那时候西班牙用的是本国货币比塞塔，生活成本很低。我们的老师快乐地读完了硕士，又边工作边读完了博士。到了我读西班牙语，毕业时已经是2011年，那时候，西班牙物价远远超过十年前，类似的奖学金也越来越少名额了。曾经，我也想到西班牙读硕士，有次和一个来自Castilla de la Mancha的商人聊天，他建议我不要去。在西班牙，年轻人找不到工作，一个硕士毕业的西班牙人，为了找工作，到英国洗盘子。而工程学毕业的西班牙人大多数则前往德国。留在西班牙的年轻人，找不到工作，住在父母的家里，买不起房子，结不了婚。有的家庭，女方找到工作，男方找不到工作只能待在家里看孩子，煮饭。我自己也遇到一些西班牙人来中国谋生。现在西班牙房产也非常鼓励外国人前往购买。西班牙加入欧元区后，物价上涨得很厉害，失业率高，政府管理落后，缺乏强有力的智囊团，国家综合实力偏低，因此虽然和德国同为欧元区，但是相差太远了。
另外，就人文这一块我还想补充一点。西班牙语，法语，意大利语，罗马尼亚语，葡萄牙语属于拉丁语系，英语，德语属于日耳曼语系。葡萄牙，西班牙，意大利都是欧元区里面经济相对落后的国家，法国稍微好一点。再看英国，德国，比利时，奥地利，这些国家，不管是文化上还是经济上，都是强势国家。就以我认识的西班牙人和德国人来比较吧。我认识的大多数西班牙人是乐观派，和他们聊天，都会被他们那种热爱生活的热情所感染。西班牙人爱玩，享受生命是最大追求，尽兴最重要，我认识的一个巴塞罗那人，将近四十岁，依然经常泡吧，到现场看球赛，对马德里各种热血抨击，上街游行。德国人严谨细致，虽然也挺爱玩，但是他们心里好像装了有钟，会提醒他们有个度，我以前上学认识的德国朋友，有一次我们几个人一起计划出去旅行，只有她带了footprint，了解各种路线，旅店。回到我们学院，西班牙语系和德语系就有很大不同了。德语用的课本是最新修订的，与时俱进，语法严谨，德语学生的作业很多，到毕业写的论文也要求很严格，德语可以读各类哲学著作。相比之下，学西语的学生差不多是吊儿郎当，西班牙语的课本已经是二十年前的老版本了，我们的作业也很少，靠自己大量的搜集资料，到写论文时，还请了德语系的老师来帮忙指导，著作大多是小说作品。我在大学时看的西班牙语语法书，是德国人编的。
【张真实的回答(5票)】:
实体经济啊，实体经济啊。
金融行业说穿了也就是个稳定器的作用，将家庭部门的储蓄s转化为投资I，
，e代表转化的效率：e越高，同等比例的储蓄就可以转化为更多的投资。
但金融部门有自己的效用函数，逐利最大化的倾向使其行为模式往往超越“金融稳定器”本身的功能：尽可能推高e的值，可以给金融部门自己“创造”更大的利润。
不过从经济整体来看，金融部门无限推高e的行为，是危险的。最简单地说，作为供应的I不可能无限的高下去：必须要有对应的需求，才能保证基本平衡。
对投资的需求来自哪里呢？短期来看，房地产行业：只要不断推高房地产价格，民众对房地产在未来时间段的价格期望呈现不断上升的态势，需求就会增加，房地产行业就可以保持景气，就有利可图。但从中长期来看，房地产作为一种商品，其价格不可能远远超过边际产出（边际效用）。
中长期来看，对投资的需求大部分来自第二产业，尤其是制造业。资本密集型的制造业繁荣了，自然会不断推高对I的需求。这是本。舍本逐末的搞房地产，来钱快，但如果房地产被金融行业刺激得畸形繁荣了，制造业萎缩，早晚要崩盘。
【王杨的回答(3票)】:
图一. 西班牙每平米房价在过去三十年间的变动（单位欧元）图一. 西班牙每平米房价在过去三十年间的变动（单位欧元）
人们基于安定的需要希望拥有自己的住所（买房&租房）。在宏观环境允许的情况下，住在不够便利（气候，就业，教育，医疗，PM2.5，绿地，交通，水电气，包邮等等）的地段及房子里，人们会更想要“灵活性”（即迁徙的自由：租房&买房）。
一般地，住所的便利性和价格是正相关的。在比较方便的地方，如中国的京沪穗深苏杭等市，房价很高（大家都想在此定居）。所以买房通常涉及房贷和更宽泛的社会经济政策，如城市土地规划及建房制度，不动产金融制度等。面对住房问题，不同的政策（解法）会带来不同的结果。
现在西班牙住房拥有率超过80%。这么强烈的买房愿望是1960-70年代政策鼓励（例如，银行提供40年甚至50年按揭贷款，个人住房按揭的15%可以抵扣个人所得税）的结果，已构成西班牙社会心理的一部分（有房没房关系到个人的社会地位，以及在婚姻市场中的竞争力等，所以个体很难不从众）。
西班牙租房法规倾向于保护租客（房东要驱逐租客程序很麻烦），租金管制严，甚至不许一些老公寓随通货膨胀调整租金，结果害了租房人——很难租到房。这是典型的欲X则不X。
这种重安定轻灵活的政策取向使西班牙房价在2007年之前（投机泡沫爆裂前）持续上涨（2008年底均价2095欧元（约2万元）每平米；之后的一年西班牙成为欧盟中新房开工率下降最大的国家（。2007年7月到2008年6月期间，房屋的实际销量下降约四分之一。地区间情况不同，Catalonia下降42%，而Extremadura同期只下降了1.7%。
西班牙金融法规并不把抵押贷款视为非溯及型债务（non-recourse debt)。许多被拍卖的房屋只值贷款的60%，因此，那些失去房产的人仍然欠着银行巨额债务。
德国的房价并没有那么稳定，有几位答题者已经介绍，不再赘述。
小结： 货币政策并不单纯指货币量控制，而是细密多样的组合，是有结构的。不同的利益群体对政策当局的货币和财政政策有不同的呼声。掌舵者出于自身利益也会有特别的政策组合偏好。在博弈过程中，以往被接受下来的做法也对当期选择发生影响。货币政策可以深刻地影响人们的买房需求以及房地产建设的融资成本。所以，“房价和货币政策”的相关性是很强的。
——————————
附录： 泡沫细节
图二. 投机泡沫的历程：酝酿—小试—盛宴—破灭图二. 投机泡沫的历程：酝酿—小试—盛宴—破灭
按照西班牙银行的报告，1976年到2003年西班牙实际房价翻了一番，名义房价是基期的十六倍。而在1997年到2006年期间，实际房价又翻了一番，名义房价上升了百分之一百五十。2000年到2009年间，住房增量为5百万所，存量达到2千万所。这比德国，法国和英国的建房总量还要多。
年间，西班牙房地产部门占GDP的18%，建筑业就业人口占总就业人口的八分之一，一些成功的房产开发商名列福布斯富豪榜单（后来大多数进了监狱或面临指控）。在这个过程中，买房者，中介和投资者都获利于房价飙涨，地方政府在卖地和重新规划中收益巨大，国家还可以收到丰厚的资本利得税。甚至公证处都可以靠虚假公证获利。因此人人知道此事会爆，却无人肯停。2013年西班牙房产价格较2007年降了37%。
1986年房贷支出占个人可支配收入的34%，1997年这个比例为52%，到了2005年升到105%。 而2006年四分之一的人口负债15年以上。从1999年到2004年，平均按揭年限从12年升到25年。西班牙银行报告2006年家庭部门的储蓄额已经低于负债额。估计收不回来的家庭贷款从2005年的0,8%升到2011年的6,2%。该行多年来都一直在警告西班牙家庭的负债不可持续，以及房地产建设部门负债太高，坏账太多（2009年12月房地产部门贷款达到3250亿欧元，其中968.24亿坏账）。房地产咨询公司R.R. de Acuna & Asociados发现这个国家过半数的房地产开发商已资不抵债，收入仅可支付利息。
事情发展至此与整个经济金融系统的运作是分不开的。而这个系统的运转与国家政策密切相关。到了这一步，国家政策只能是争取时间，例如重新对银行注资，资产证券化等。
图三. 西班牙出口产品构成
西班牙的基础设施（路网，港口等）优良，不逊于美日；生活品质高，是旅游胜地；汽车行业和新能源（太阳能）行业也较为出色。年间，西班牙失业率降到8%的低点（在过去三十年间一直较高，大约是发达国家平均水平的2倍），而2008年持续到现在的经济危机使得这个比率上升到了25%（2012），比希腊，爱尔兰等国还要糟糕。失业成为西班牙最令人头大的社会问题，尤其是在南部地区。大约十万人从房地产部门失业。
————————
题外：中国的高房价问题是在城市化过程中诸多政策合力的结果。2008年以来的房价飙涨和滥发货币相关是路人皆知的阳谋。政策影响能如此强大，又和建房制度（堵死私人（集资）在城市买地建房的道路）直接相关，而这背后是中国特有的城市土地制度和金融制度。这一系列安排建立在历史形成的利益和权势结构上。
【张天的回答(2票)】:
德国房价一点都不稳定。。
德国房价变动
西班牙房价变动
德国房价走势基本上是在上涨的，而且涨幅并不小。大城市新开盘的房子的销售很顺畅，虽然不会出现日光的情况，但是性价比高的房子很快就没了，需求还是挺强烈大。大城市租房市场供不应求，也在逐年推高房租。（比如在汉堡找房子租那基本就是拼人品拼关系。。）
总的来说，德国好地段的房子是优质资产，价格上涨是必然的。
【知乎用户的回答(1票)】:
反正水电天然气都在涨，房租我快接受不了了。不过工作的人租房子是很多，大城市房价近年涨幅很大
【歐洲家Europme的回答(0票)】:
谢谢邀请。对于德国的情况不甚了解，只针对西班牙的情况回答。
1. 西班牙银行信贷系统
在西班牙经济发展良好的时期，银行信贷为了激励民众买房，提供高达100%-120%的贷款。例如，房子市价100万，可至多向银行申请贷款120万。很多西班牙人将20万用来装修或旅游，并不急于偿还。在欧元次贷危机爆发后，银行缩减了信贷，从100%降至80%。房价同时下跌。可是贷款人仍需偿还原贷款。
2. 西班牙人生活方式
西班牙人得生活方式过于闲散，但是西班牙仍然是欧盟国家每日工作时数最高的国家（8小时），虽然他们效率奇低。传说中的西班牙人午餐从1点吃到4点太夸张了。一般的企业通常是10：00上班，14：00-16：00午餐，16：00-20：00工作，之后晚餐。
3. 西班牙人的思维模式
西班牙人固步自封，通常认为西班牙什么都好，大家不知道是因为他们没有文化。所以同等质量的红酒，法国红酒和意大利红酒更为人们熟知且价格更高。而大多数西班牙人倾向于在西班牙本国工作，并不愿意去欧盟其他国家发展。大家学习第二门外语的积极性不高。
【阿尼的回答(0票)】:
说老实话，因为很多人当时洗黑钱都投资房地产了。房地产泡沫也是西班牙目前经济状况堪忧的缘由。
【江左梅郎的回答(0票)】:
感谢邀请。首先，我对这个问题不是特别了解，所以只能您我所知道的。一方面是相对德国而言，西班牙的通货膨胀比较严重，经济中泡沫多。另一方面，与西班牙人的固步自封，也有关系。
【万宝拉的回答(0票)】:
感谢邀请。不是专业人员，学的西语，就说说西班牙吧，首先，西班牙的经济状况不好，和德国比存在很大差距。其次，西班牙的房贷很奇葩，如果你无法按时归还贷款，银行会把房子拿走，但你还得继续还贷款。另外，据我们西班牙外教，现在西班牙年轻人租房，合租房子很普遍，因为真的买不起啊=_=暂时想到这些了
【王一飞的回答(0票)】:
工业国家和农业国家的对比，德国的经济相对稳定的多！
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　　Tinsa方面指出，这是自2007年第三季度以来，西班牙房屋均价增长很高的一个季度。专家分析，西班牙房价持续上涨的原因在于经济整体发展良好，直接带动了房地产市场的升温，同时，海外资本的注入和海外投资人大量购房也是非常重要的因素。
　　Tinsa分析认为，西班牙全国房屋均价的增长主要是由首都及大城市的带动，首都马德里以及巴塞罗那等大型城市的房价均价增长了8.7%，涨幅大，而巴利阿里群岛和加纳利群岛的房价也增长了5.6%。
　　综合这十年的房价数据来看，房价触底在2015年年初，2018年4月的新房价比触底时期已高出10.3%左右，但和2007年的房价峰值相比还是较低，所以说，现在正是抄底西班牙房产的黄金时期。如果你想现在选择可联系津桥，帮您找到适合的房产。
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