马光远：不建议年轻人买房子 房租相比房价便宜太多 _ 东方财富网
马光远：不建议年轻人买房子 房租相比房价便宜太多
作者：马光远
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　　的确，选择买房还是选择租房，这绝对不是一个简单的数学问题，从数学的角度，中国人绝对应该选择租房，但现实的情况是，但凡有条件买房的都会选择买房，而且过去多年的事实也说明，凡是买了房子的，基本没有后悔的。　　但是，相对于飙涨和畸高的房价，中国的房租实在是太便宜了，包括北京的房租。根据包括亚豪机构等在内的房地产专业机构的数据，今年前五个月，北京新建纯商品房均价达到了3.8万元/平米的历史高点，环比上升4.5%；二手房成交均价超过4.3万元/平米，环比上涨3.12%，同比上涨21.96%，成交均价也达到了历史高点。这意味着，在北京购置一套100平左右的普通住宅，支付的房屋总价在300万元至450万元左右。而北京2015年人均可支配收入为4.8万元，等于1年的收入只能买1平米左右的住房面积，假定两个人都工作，买一套400万左右的房子，不吃不喝需要接近50年，等于超过了1个人一生的工作年龄。也就是说，北京一个普通人不吃不喝干100年，也只是勉强买一套100平左右的房子。如果按照租售比，北京的租售比早已经远远超过了1:200的安全线，保守估计在1:500以上，一些地区甚至到了1:1000的程度。这意味着，按照现在的租金，北京一些地方的房子要回本，甚至超过了房子法定70年的房龄，这还不算贷款的利息成本。所以我一直强调，北京的房子，其实和很多普通的老百姓已经没有关系。　　北京租房需要多少钱呢，根据去年相关机构的统计，北京月房租的均价在去年年底突破了4000月每月的大关。过去几年，很多人感叹房租上涨惊人，从2010年的2000多，到了2015年的4000多，等于翻了一番，但考察北京这五年来的房价，差不多实际涨了3倍左右，涨幅远远高于房租。如果按照房租，即使按照每个月4000支付租金，相对于买房的负担，相对还是北京轻的。最起码两口之家，在支付房租之余，还可以留下一个人的可支配收入供生活其他的支出。所以我一直说，相对于房价，北京的房租是太便宜了而不是太贵了。　　当然，我不是说中国的房租很合理。中国的房价还是房租支出，按照米国的标准，一个家庭，如果拿出高于其家庭收入的30%买房或者租房，就被认为支出不合理，存在住房问题，政府会通过租房券等形式给予资助。按照家庭收入的30%的标准，中国绝大多数的家庭存在严重的住房问题。　　租房合算，为什么绝大多数人选择买房。原因很简单：第一，过去多年房价一直快速上涨，很多人投资房产不是看租金回报，而是对未来房价上涨的预期；第二，中国人买房的习惯；第三，中国缺乏支持租房的政策体系，除了住房保障层面的公租房等，在租房市场，公共政策非常匮乏，导致租房市场极度萎缩，租房没有成为城市居民的正常生活方式，而是成了无奈之举；特别是，政府把买房与小孩上学等捆绑在一起，没有房子，小孩的上学就成了无解的问题。在把房子与教育医疗等捆绑的情况下，政府说鼓励租房，等于喊着我鼓励你找老婆，但就是扯着你的睾丸不松手。　　过去多年，在中国住房政策上，笔者一直呼吁：一是房地产政策尽快告别调控思维，回到制度假设的层面；二是建立支持租房的公共政策体系，从信贷、财政以及公积金和税收等各个层面鼓励和支持大家租房，而不是逼着每一个人超过个人的收入去买房。但是，在房地产市场化十多年来，公共政策对租房市场的冷漠有目共睹，租房不能贷款，租房没有财政补贴，租房一度不能提取公积金。所以尽管过去多年，每次政策总是喊话鼓励租房，但在实际操作层面，我们几乎所有的政策都是不支持租房的。再加上租房市场缺乏对租户长期利益的合法保障，租房市场并没有随着中国房地产市场的快速发展而发展起来。　　事实上，从去年中央提出去库存的政策目标以来，撬动租房市场已经成为中国住房制度改革的必然之举。后来的，政府工作报告，都特别强调要建立租售并举的住房制度体系，这个方向是完全政策的。这次国务院提出的促进租房市场的意见，也是贯彻中国住房制度改革的要求，着力解决租房公共政策体系的短板。提出要到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。　　但是，令人遗憾的是，这个意见总体都是一些概括性的规范性的说明，缺乏真正的支持租房的含金量很高的举措。比如：没有提出租房券的创新的举措，没有提出个人租房抵个税的鼓励政策，我认为这是最基本的鼓励政策。如果连个税都不抵免，让大家选择租房而不是买房仍然是一厢情愿。文件本身充满了很多临时性的举措，比如鼓励房地产开发企业开展住房租赁。呵呵，我不知道调查过没有，在中国绝大多数的新建住房是毛坯房的情况下，在很多开发商的融资成本很高的情况下，开发商有什么动力去租房，有什么条件去租房？房子卖不出去就租？我很难想象这个文件做过深度的调查研究。　　如果政府真的鼓励租房，首先请把房子与孩子的教育脱钩！　　当然，不管如何，在中国房价经历了2016年前几个月的大涨和地王频出之后，中国房地产市场的风险在聚集。我对很多年轻人不再建议买房，不要再担心房价还会疯涨。选择租房一方面无需承担太多的压力，不会成为高位接盘侠，不会为房贷而苟且，可以有点闲和钱谋划诗与远方。
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关注天天基金楼市崩盘怎么办？李嘉诚这段话 道出房价与人性！
来源：融360房贷
http://house.ifeng.com/rss/news/30/news_buying.xml
1997年，香港楼市崩盘。香港房价接暴跌三分之二，很多人踏错节点，刚付了首付，立马变成负资产。他们不得不卖掉房子，避免高额的月供。当时有报纸讨论，说现在是特殊时期，作为香港的李嘉诚应该有慈善家的觉悟，不要再追究买房人的欠款了。结果李嘉诚说，“香港是个重合同守信用、风险自担的社会，你没看到金融泡沫只能自认倒霉，因为所有人都没看到。如果这个泡沫不破，你的房子赚一倍，我也没理由跟你分利润。”李嘉诚一段话，反映出真实的人性。趋利避害是人的本能，但房产投资，本身就有一定的风险。谁告诉你买房一定稳赚不赔呢？投资，最大的技巧就是锤炼心态 有次跟周老板讨论，我说，你感觉房产投资实操过程中最大的困难是什么？我本来以为，他会讲一些判断笋盘的困难，跟房东砍价煎熬的心理战等等。 结果他说，应该是买入的那一刹那吧。周老板说，当你买入的那一刹那，一定是战胜了各种心理压力，这非常不容易。投资，不是讲一堆大道理，投资最大的技巧是：学会锤炼心态。羊群效应“羊群效应”也叫“从众效应”：是个人的观念或行为由于真实的或想象的群体的影响或压力，而向与多数人相一致的方向变化的现象。换句话就是，个人的行为会跟随大部队行为，而不去真正独立思考。在投资市场，羊群效应的例子数不胜数。我们都知道，价格是由供需关系决定的，按照道理，如果价格上涨，那么需求量就会下降。但如果价格过快上涨，价格严重偏离价值的时候，就有了投机者入场。一二线城市的房子，具有双重属性。按照大众的普遍需求，房子是用来住的，是刚性需求。可他们又是资金黑洞，当投资渠道过少，市场上热钱过多时，就会脱离地心引力一样上涨。一旦形成这种上涨预期，就会引发群羊效应，各种资金就会想方设法进入。群体的力量是很强大的，群体的观点足以动摇任何异议者，尤其是在浮躁的资本市场，理性的声音很快就会落入群体情绪的窠臼，变成单纯的跟风投机。这个时候的刚性需求，也会转化成投资或者投机需求。买了的希望涨，想卖的打算涨更多。盲目的群羊，则会一方面恐惧过快上涨的房价，一方面激情入场。稍不注意就会碰上房价下跌，恐慌性抛盘的情况出现，形成严重的价格踩踏。所以，当决心要买房的那一刹那，你一定要比任何时候理性、冷静、有主见、不盲从。这是投资的第一步。警惕不对称的信息羊群效应发生的主要原因来自，不对称的信息。仅凭外界，或者他人的意见轻易做出结论。我们的信息渠道发展太多，信息化程度太快了，大部分都是碎片，多元化的传播。信息的过渡泛滥，不但没有让大众距离真相更近，反而人人都能发声，你甚至无从辨别信息的真伪。有粉丝发两篇文章给我，一篇是房地产泡沫严重，一定会崩盘。一篇是房价还要涨，金钱永不眠。粉丝说，这两篇文章看起来都非常有道理，哪篇观点对呢？严格来说，任何一方的发声都会有立场。所有的论证、辩论都是自圆其说。在市场上，没有任何信息值得你毫不质疑全盘接收。尤其是一些为了炒噱头，赚点击率，丝毫没有逻辑只有情绪的文章。“重要的不是别人想让你看到什么，而是你的眼界能让你看到什么”，不动脑子的人，往往智商税交的比谁都多。学会敬畏市场很多年前，马云在一次内幕分享会上说：一定有一种力量存在，这种力量是你不懂的。它超越你的能力。对于未来，你不要以为你会算命。错的概率很大。1925 年, 仅有 7. 5 万人口迈阿密市居然有 2.5 万名地产经纪人, 出现了 2000 多家地产公司。当时还有无数银行家、企业家大量买房。第二年，佛罗里达房地产泡沫崩盘。1989年, 日本的房地产价格疯狂飙升, 国土面积只相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的3. 24倍, 次年, 仅东京地价市值就超过了美国 地价市值总和。第三年，日本房地产崩盘。 年, 香港房价年平均增长超过 20% ,&1996 年, 香港竟出现买房前必须先花 150 万港元买一个号的怪事。 就在香港的房地产泡沫达到顶峰时。次年，东南亚出现金融危机。香港楼价大幅下跌。回顾三次楼市崩盘，市场上也不乏理性和警示的声音。但太多人屈从于发疯的房价，反而失去了常识判断。当然，站长也相信中国政府的执行力，看好中国经济，但是，面对市场，一定要保持敬畏之心。当市场足够狂热的时候，你已经失去了最好的进入机会。这个时候，不要过来再问，站长，XX又涨了，我能不能买；我朋友已经赚了几十万了，我好后悔没早点买等等等等。这个时候，你能做的，就是跟自己浮躁的心死磕。不断跑盘，选盘，提高看房的能力，多储存一些中介的电话，就是不买。耐心播种，长期潜伏，等下跌。等下一次牛市再来的时候，市场会给你反馈的。
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买房太热导致炒房哄抬房价，刚需买房的常常多花几十万的冤枉钱。
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江先生的文字铺
近期，“对钱没兴趣”的中国首富马云再次发表“狂言”：八年后最便宜的就是房子，年轻人一定要克制冲动，顶住压力，不要买房！（小编好奇的是，这位马首富自己到底买了多少套房子？）亚洲首富李嘉诚也曾劝年轻人不要急着买房，十年后房子将一文不值。但与马首富不同的是，李超人可是真刀真枪地抛售国内的物业和房产。但是2016年初的房价飞涨，让神机妙算的李嘉诚栽了跟头。但不管怎么说，李嘉诚的确不看好内地房产的前景。小编认为，不管李嘉诚还是马云，他们所处的阶层使得他们看问题的角度和方式都普罗大众不同，掌握的独家消息和内幕也比我们常人多得多。也许，他们对未来房价的预测是对的。但在中国，影响房价的另一个神秘群体不得不考虑进去，那就是中国的丈母娘。对于当下的年轻人来说，摆在眼前的可怕现实是，如果你没有房子，你可能连婚都结不了的窘境，面临要打一辈子光棍的可能。1、男女比例严重失衡，未来有3300万光棍最新数据显示，2017年我国的男性超出女性人口30%以上。总光棍人数由2012年的1000万上升到 2017年的3363万。而且，每出生100个女孩，就会有115.88个男孩出生。照样这样的比例持续下去，我国的人口比例失调问题会日渐严重。这说明女性在婚姻中议价能力更强了，在家庭中占有绝对主导地位。可能在未来的电视剧中，女主往往会这样发飙：“追老娘的人一抓一大把，离了你，老娘不愁再嫁；离了我，你就打一辈子光棍吧”。想想，那时候的男人该多怂啊。照我说，到时候引进“外资”将迫在眉睫。外国妹子年轻貌美，独立自主，比国内那些老娘们好伺候多了。乌克兰、俄罗斯、东南亚、东欧国家的妹子将成为光棍的重点目标，所以，同志们，加紧学习外语吧。2，物质上的“门当户对”，你才有资格讨老婆未来，更多男女的结合考量的是现实条件的“门当户对”。这样的情况在四五线城市、县城屡见不鲜，儿子年龄越来越大，而房子似乎成了他们成家立业的首要条件。房子成为婚姻的入场券，没有房子你就没有资格讨老婆。有的天真的boy可能会说可以选择租房子结婚啊，对于这样的网友，我只想说，遇到肯答应把女儿嫁给你的丈母娘，运气不是一般的好，赶紧去买彩票吧。这样的问题在底层十分普遍，可是，这些马云和李嘉诚是看不到的。他们劝年轻人不要买房子，未来最便宜的是房子，且不说他们说的对错，可是年轻人真的能等得了吗？丈母娘们等得了吗？朋友，你觉得呢？新楼盘vs二手房,如何抉择?(图)_网易新闻
新楼盘vs二手房,如何抉择?(图)
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　　对于每天穿梭于林立高楼中的都市人来讲,每个人都怀揣着一个住房梦,它与房子的新旧无关,与户型大小无关,与房价无关,但它滋生在每个人心中最温暖的角落
　　但是当面对琳琅满目的房源时,该做何选择,向左走还是向右走?是选择户型外观设计更加合理的新楼盘?还是选择价格优惠的二手房?本期我们将对新楼盘与二手房进行全面分析,供广大购房者参考,希望您能买到称心如意的房子。
　　向左走新楼盘未来潜力大
　　近几年德州市众多新楼盘的开盘,不但打破了房产市场供需平衡,同时也给二手房市场带来了巨大的冲击。新楼盘由于是新房,品质是值得肯定的。相对二手房来说,新区域更宜居,发挥的空间也比较大。买房本身就是为了享受更有品质的生活,新房可以帮助购房者实现很多居住方面的理想。时尚的户型设计,外观新颖,现代感较强,视觉感好,很多新开的楼盘还拥有新的建材技术,这些是二手房不具备的。二手房的楼体外观建造较为传统、单一,房龄过久的房子不免看上去较陈旧。
　　户型格局上,新楼盘的诸多设计都是较符合现代人居住理念的,比如:大开间居室、敞开式厨房和宽大的客厅。市场经验丰富的发展商往往在户型设计阶段会仔细研究几个问题:周边哪种户型卖得最好?周边老盘销售过程中暴露的户型缺陷有哪些?已经入住的同类盘内暴露的设计缺陷有哪些……因此,新盘户型总是比较合理的。
　　德州现在推出的大多数楼盘呈现郊区化,建筑周围的环境、空气质量也会高于市中心的楼盘。随着城市化进程的进一步,远郊区楼盘的交通、周围配套设施等会逐步得到完善,升值空间巨大。另外,新楼盘大都以优质服务为主打招牌,物业配置设施成熟,如小区绿化环境、保安巡逻、停车位的管理、大堂电梯间的服务等方面都比较完善。
　　当年轻的刚需一族购买房子的时候,贷款是在所难免的,新楼盘贷款较二手房也方便许多,新房贷款无须评估,首套90平方米以下住宅一般可获得八成按揭贷款,而二手房贷款时需要通过银行指定的专业评估机构来确定房屋的市场价值,同时银行审核较严,一般可贷6-7成,并对房龄有一定限制。
　　虽然在价格上相比二手房更加优惠,但是现如今低开高走是绝大多数楼盘的销售方式,开盘阶段的价格往往是整个销售期间最便宜的。其次,市场千变万化,刚开盘的阶段,发展商对自己的项目还没有十分把握,价格是不是高了?推出的户型对不对路子?所以,他们常常会推出部分低价房,看看市场的反应；同时,开盘阶段也是发展商资金压力最大的时刻,所以,也希望薄利多销,先通过快销及时回款,所以在性价比上新盘也略胜一筹。
　　但是,新楼盘的缺点也是不可忽视的。在市区内新开发的楼盘并不多,交通成本不得不考虑。如果是毛坯房,新房装修费可不是个小数目。由于是新社区,物业服务的好与坏只有住过后才明了。新楼盘地段偏远决定了它较低的入住率,市政配套、商业设施、氛围等也不够成熟,有待完善。
　　向右走二手房优缺点并存
　　一提到购房,人们往往首先想到的就是买一套新房。其实这是有失偏颇的。新楼盘一般总价较高,对于积蓄有限,依靠工资生活的普通购房者而言,购买一套总价不菲的新楼盘着实有些“困难”。二手房凭借其性价比较高的优势也日渐成为购房消费的新主流商品。
　　不少购房者因为期房的价格实惠而拿着图纸、凭着对发展商的一知半解就购买期房。但是期房建成现房短则一年,长则数年,其间的诸多因素并不是购房者所能控制的,风险较大。而二手房现房现卖,所见即所得,房屋品质好坏一目了然,降低了购房者的许多风险。
　　一般来说二手房由于建造年限的关系,大都地处较热闹地段,多分布于城市中心区或较成熟商圈内,地段较为优越。同时,交通环境更是得天独厚,为人们日常出行提供了便利的条件。德州教育氛围较好的地区大都集中在市中心区,大学路附近,其区域内不论是小学,中学还是大学周边的房屋都非常抢手,然而这些学校周边新开发的楼盘较少,大都以二手房为主,因此,围绕学校周边,家长们展开的二手房“购房大战”更是德州一道独特的风景。
　　据一房产中介人士反映,二手房成交的建筑面积单价与周边一手楼盘差距并不大,主要因为二手房总面积一般较小,总房价低,于是成了不少购房者的首选。经过一段时间使用,很容易看出房子存在漏水、地面塌陷等方面的潜在问题,所以购房前可以通过探访邻居,了解房子质量状况。而新房却因为刚刚入住,没有通过时间来检验,是否会出现质量问题谁都无法预测。
　　如同房子的阴阳面,二手房的“阴面”就是可选性差,房屋数量远不如新开的楼盘。另外,二手房在装修方面如果想找一个和自己喜好、风格相近的人,是比较困难的一件事。所以在房屋的装修风格上不能尽善尽美。
　　随着收入的提高,很多市民都买了轿车,但老式小区由于其建成年代较早,没有专用的停车位,因此并不具备完善、成熟的物业服务。一位二手房购买者严女士告诉记者,就她购买的二手房的地段而言,地理位置还不错,但是物业方面却存在问题,她购买的二手房是老式小区,并没有专门的物业管理,在安全上存在隐患,附近经常发生盗窃事件。此外新建的楼盘在绿化方面也是一个亮点,老式小区在这方面相对较差。
　　通过询问中介记者了解到,现在的中介费大约为成交额的百分之一,这也是买二手房不可避免的开支,其次购买二手房时一定要认真审查房屋产权的完整性和可靠性。
　　买房需量力而行
　　新楼盘也好,二手房也罢,“买房没有划算不划算,只有你愿不愿意,对房屋的认可度如何,以及你自身的消费能力。”一位业内人士这样说。购房过程中,市民需要考虑自身的工作生活习惯、经济收入能力。不同年龄段的购房者在选择房屋的过程中,着重点也应该有所不同。年轻人对房屋的区位要求较高；中老年人购房更多的是关注房屋的品质。所谓是伯仲之间,不分上下。(贺莹莹)
　　作者：贺莹莹
本文来源：大众网-齐鲁晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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