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&还在用父辈观念买房吗 90后买房观念大不同
还在用父辈观念买房吗 90后买房观念大不同
来源：搜房网房天下 &&发布时间：
时光不因人而停留片刻，他总在不经意间增添脸上的皱纹与人生的阅历，为我们贴上不同的标签。以此才会出现70、80、90后，而他们都被代表了不同年龄段之间的个性特色。图片网络于消费观、人生观上708090后各执一词，虽然 90后被社会定性为不折不扣的“局外人”，但他们作为新一批职场人员，不得不面临住房、未来家庭等方面的问题。据国家统计局数据显示，自2006年以来我国70、80、90后人口占呈不同走势，70后人口数呈逐年下滑的趋势，而80、90后人数占比呈上涨趋势。以此，15-35岁年龄段的人口数仍然是这三个年龄段人数中最为庞大的数字，未来8090将会是我国消费力最旺盛的一代。据国家统计局数据显示，我国城镇人口与农村人口呈反方向的走势，这是我国多年来城镇化的结果，这种趋势必将一直延续下去。而在当前阶段，80、90后是城镇化潮流中人口流动的主流，也是未来定居城镇的主流群体。而90 后作为新一批的就业人员，必将面临定居、结婚、生子的现状，这种刚性需求必将带动未来房地产市场的发展。对于这批刚刚进入职场的新型人群，基于他们的现状与需求，提出记下几点注意事项：一、缩小购房范围面临一二线城市新房二手房房价逐渐上涨，三四线城市库存压力大，房价下滑的趋势，90后作为存款数较小的人群，可选择二三四线城市就业并购房，以此减小自身的房贷压力和生活压力。二、选择性租房受益于国家政策，各大城市租房市场逐渐回暖，而租房市场也将是一个解决住房问题的必经阶段，因此，90后可在或长或短的时间内选择租房来环节生活和购房压力。三、借助家庭之力可选择性地借助家庭的力量购房。据调查显示一部分90后购房置业均在父母催促下完成。而作为家庭未来的经济支柱，购房可让父母先行付首付，而房贷自己承担。四、调整好房贷与薪资比例作为具备独特个性的一代，90后购房切忌将大部分甚至全部资产投入到还贷之上，可选择50%以下的薪资作为还贷本钱，以免在之后的娱乐消费生活当中出现身无分文的尴尬。五、除了刷朋友圈还做点儿别的除了整日晒自拍、刷朋友圈、组团聚餐之外可多关注房地产政策、房贷知识、近日动态，合理规划自己的生活，切忌一味地让父母“主宰”自己家庭生活和未来发展的方方面面。六、不做购房的“局外人”不要再购房层面上做“局外人”，毕竟购房不是一笔小开支。当前，各大开发商在去库存等压力上使出绝招，“0”首付、“无条件退房”等促销手段切忌只看表面，要深挖其中的猫腻，弄清什么情况下无需首付，什么条件下可退房？七、避免购买“鸡肋”房弄清自己购房所需。想买多大面积的房子、几户几厅、什么地段、距离市区多远能接受、怎么样上班方便、房子产权、有没有资格购房、生活是否便利、配套设施是否完善、房子质量是否有保证等问题提前知道。以免出现选择性恐惧症较后还是买了实用性不高的“鸡肋”房。八、需考虑升值空间考虑到90后的经济压力，头次购房可选择面积不太大的房子，日后等经济条件充裕再置换房源。这就需要出手第1套房子，因此甚至空间很重要。
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&怎么办理房产证过户 原来这么简单
怎么办理房产证过户 原来这么简单
来源：房天下 &&发布时间：
在买房时要进行房产过户，因为房地产权证时证明房屋归属权的重要凭证，所以在买房时要进行房产证的过户。那么如何办理房产证过户呢？办理过户需要哪些手续流程呢？
一、过户的流程 １．房产证的过户如果不通过房地产中介的话，必须把购房合同的条款以及违约的条款来写清楚，签购房合同的时候须卖方的房产证那上面名字的相关当事人在场（加入是已婚得话，需要他们夫妻双方都在场以及签字，哪怕是房产证的上面只有他们中一个人的名字）。 ２．卖方所需要的材料：身份证的原件以及身份证的复印件一份。加入是已经结婚的话就需要结婚证的原件以及复印件一份、房产证的原件；如果卖方夫妻双方中有一人没有办法到场的话，就必须要先写一份相应委托书然后再去公正局进行公证，户口本以及复印件一份。 ３．买方所需要的材料：身份证的原件以及身份证的复印件一份、户口本以及复印件，如果买房人是单身的话，需要到市民政局来开单身证明。 材料都没有问题的话，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。 材料都交给房产局的话，会有一个回执单，一定要在上面说明的日期去缴纳税金　，一般需要十五个工作日左右。 税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。 二、相关法律知识 房屋转让过户的规定： 投入使用的房地产买卖双方，应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见。市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核，审核内容如下： 1、当事人提供的材料是否合法、有效； 2、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误； 3、房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围； 4、受让人按规定是否可以受让该房地产； 5、买卖的房地产是否已设定抵押权； 6、买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权； 7、买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购买权； 8、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。 买卖双方当事人对于市、区、县房地产交易管理机构作出的不予过户决定有异议，可向市房地局申请行政复议，也可直接向人民法院起诉。 办理房屋产权过户的手续和费用 １、５年内的房屋过户，需要由卖方交纳个人所得税。５年以前的不需交。 ２、第1次过户要交纳１．７５％的讫税（财政部门收取） ３、６元／平方米的手续费（房管局收） ４、房屋评估费按评估后总价的５‰收（评估事务所收） ５、公证费较高３００元 根据以上各项费用您自己一算便知。 经济适用住房上市交易应缴税费 一、买卖 除所得收益缴纳外，以销售价（或评估价）为计（费）基数按下列规定缴纳税费： （一）土地出让金：按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行。 （二）所得收益缴纳（已购经济适用住房出售免缴）：由卖方缴纳。按销售价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住　房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费　后的净收益，按超额累进比例缴纳。销售价高于当地同期经济适用住房平　均单价５０％以下的部分，按２０％缴纳所得收益，８０％归卖方；销售　价高于当地同期经济适用住房平均单价５０％以上的部分，３０％缴纳所　得收益，７０％归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。 （三）印花税：０．１％，买卖双方各承担一半； （四）契税：１．５％，由买方缴纳； 二、出租： （一）土地收益：按出租建筑面积每平方米０．５元征收，由出租方缴纳； （二）营业税、房产税、教育费附加、社会事业发展费、基础设施建设附加费、城市维护建设税、个人所得税：按租金收入１０％的综合征收率征收，由出租方缴纳； （三）土地使用税、印花税：按现行规定征收； 三、已购公有住房和经济适用住房上市交易的其他行政事业性收费按国家和省有关规定执行。 房产过户的费用有下列几项，但各地可能有出入： 一、政策性收费： １、契税：普通住宅：评估价＊１．５％；非普通住宅：评估价＊３％ ２、个人收入调节税：（评估价－原购入价）＊２０％ ３、营业税：住宅购入不满两年的：评估价＊５．５５％；非普通住宅购入两年以上的：（评估价－原购入价）＊５．５５％；普通住宅购入两年以上的免交。 ４、房产交易费：房屋建筑面积＊６元／平方米 ５、印花税：评估价＊０．１％ ６、房产证工本费：８５元 ７、土地证工本费：１０５元 ８、交易评估费：评估价＊０．３％ 二、如果通过中介交易，应支付的中介费： １、交易中介费：销售价＊１％ ２、房产权证代办费：每证１００元 在进行房产证过户时，需要商品房卖方夫妻双方都要在场。因为房屋的所有权对于已经结婚的夫妻来说，是共有的财产。所以大家在买房过户时要注意一下小的细节，以免出现麻烦。
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发表于： 21:05
最近看中长安家园的一套安置房，但是它是集体土地没有土地证，房产证已经下来了，我想问一下安置房买卖要注意什么，还有只有房产证没有土地证能过户吗？求关注
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集体土地的不能过户，除非是村上人还好说一点
应该办证了吧
要是能过户那点钱能卖你？
只能本村内部买卖，过不了户
&&引用第4楼淮左名都于 21:19发表的&&:应该办证了吧 已经办证了房产证下来了
&&引用第6楼wazp-777于 22:15发表的&&:只能本村内部买卖，过不了户 隔壁村行不，那什么时候能过户或者拆迁什么的
&&引用第5楼红叶飘飘于 21:32发表的&&:要是能过户那点钱能卖你？ 你那边有便宜点的吗
chengsheng158
没土地证不能上市交易
&&引用第10楼chengsheng158于 20:58发表的&&:没土地证不能上市交易 为什么有的安置房能过户
我看了下，是国有土地证，怎么过户？
&&引用楼主mr.cat_58于09-23 22:02发表的&&:我看了下，是国有土地证，怎么过户？ 你仔细看下国土证，性质应该是划拨，国有划拔土地上的安置房暂时不能过户的。
&&引用楼主阳湖天雪于09-23 22:19发表的&&:你仔细看下国土证，性质应该是划拨，国有划拔土地上的安置房暂时不能过户的。 是不是得满五年？
三品按察使
你仔细看下国土证，性质应该是划拨，国有划拔土地上的安置房暂时不能过户的。
&&引用楼主mr.cat_58于09-23 22:20发表的&&:是不是得满五年？ 不是满不满五年的问题，国有划拨土地的安置房常州及武进尚未出台政策允许买卖过户，今后即使允许过户，也要补缴土地出让金。只有土地性质是出让的国有土地上房屋才允许上市交易。
&&引用楼主阳湖天雪于09-23 22:24发表的&&:不是满不满五年的问题，国有划拨土地的安置房常州及武进尚未出台政策允许买卖过户，今后即使允许过户，也要补缴土地出让金。只有土地性质是出让的国有土地上房屋才允许上市交易。 好吧，那到时候出让费会不会很贵啊？要个好几万？谢谢万能的香油啊
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土地证分划拨还是出让
吹牛的男人
国有土地使用权的安置房，五年后应该能过户给任何人，如果是划拨的话，过户时候要补缴“国有土地出让金”。
&&引用楼主涂涂于09-23 22:28发表的&&:土地证分划拨还是出让 划拨因该是
&&引用楼主吹牛的男人于09-23 22:31发表的&&:国有土地使用权的安置房，五年后应该能过户给任何人，如果是划拨的话，过户时候要补缴“国有土地出让金”。 因该是划拨的吧，。，长安家园
&&引用楼主mr.cat_58于09-23 22:37发表的&&:因该是划拨的吧，。，长安家园 武进长安家园安置房我能确定是国有划拨土地证的，虽然已办了给原拆迁户的房产证土地证，但暂时不能过户。后遗症是一以后肯定要补交土地出让金，二怕房价升了可过户时对方反悔不配合，三是没过户迁不了户口小孩上不了学。优点之一是暂时不用交物业费。
不知道怎么订合同，多少赔偿金才合理？
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广告热线：400 970 0519 转 8888 传真：7 投诉受理：400 970 0519 转 9999 法律顾问：江苏正气浩然律师事务所 周建斌律师
版权所有:常州化龙网络科技股份有限公司 &信息产业部备案/许可证编号：苏ICP备号&&经营性ICP：苏B2-号　　在海南琼海市买的二手房，房产证已过户，卖方原土地证已给我，卖方回外省，办不了土地证变更　　谁能帮我，觉得要求卖方在现场真是没必要的要求。买房时所有的手续都办了。为什么土地证还不放心，要卖方在场呢。联系不上卖方，我这房以后万一想卖时怎么办。快一年了也没找到解决办法。　　网上看外省很多这样情况完全可以办的呀。
楼主发言：19次 发图：0张 | 更多
　　这个。。。。。。。。得问问国土局了
　　@泡泡糖6-02-01 11:31:00　　这个。。。。。。。。得问问国土局了　　-----------------------------　　这个得看楼主的能力了。问国土局没用。你得找个推磨的人。
　　土地证要取消了，等着吧不用办了。
　　@janezhao622
09:16:00　　土地证要取消了，等着吧不用办了。　　-----------------------------　　不是土地证取消，而是转变为不动产证了。
　　这种情况补救的做法是：登报寻找原卖家，如到期未见回应可持土地转让合同及完税凭证去公证处公证或直接去法院申请裁定，刊登寻人启事的报纸和交易时的付款凭证或流水记录也要带着，完税凭证是指契税完税证，最后去国土局办理变更。
　　新成立了个不动产登记管理局，一般设在国土资源厅下面，可以做土地变更登记
　　@苦乐行天下
23:22:00　　这种情况补救的做法是：登报寻找原卖家，如到期未见回应可持土地转让合同及完税凭证去公证处公证或直接去法院申请裁定，刊登寻人启事的报纸和交易时的付款凭证或流水记录也要带着，完税凭证是指契税完税证，最后去国土局办理变更。　　-----------------------------　　这些都很麻烦呀，花费也不小，中间有一个地方被不认可的话，又还很可能办不了的。都怕了
　　这些办证的部门,问句话都不愿回话.哪管你那么多.就算按他们说的去办,也很大可能中间反复几次,这不成,那不对的.现在这情况只能等了.设诉到海南政府网站也没用.　　都是证府问门,房产证过程已完全证明买卖双方现场走过的合法程序,到这土地证这儿又要求再走一遍.
　　实在不行的话只能求助媒体，你这种情况在当地算是比较特殊的，媒体应该会感兴趣，民生的典型案例嘛，不要小瞧媒体的记者，他们办法多，活动能力强，最重要的是哪个部门都不敢得罪他们，祝你好运。
　　@苦乐行天下
21:52:00　　实在不行的话只能求助媒体，你这种情况在当地算是比较特殊的，媒体应该会感兴趣，民生的典型案例嘛，不要小瞧媒体的记者，他们办法多，活动能力强，最重要的是哪个部门都不敢得罪他们，祝你好运。　　-----------------------------　　这不象天崖,这么容易.唉.这种事较普通不一定能被感兴趣
　　房产证和土地证二合一了，有房产证就可以买卖，土地证没有用了。具体的你去问问房地产交易大厅服务台。拿房产证和身份证买房的契税票，如果土地证有用你就去做个变更。
　　楼主，国土资源厅刚成立了个不动产登记中心，你去问问，这个属于他们管辖范围内，他们会告诉你怎么做的，如果工作人员故意不告诉你，这个是要记过的。
　　一般来说只要凭卖方的土地证和买方的房产证以及身份证，直接到国土局办理，卖方无须到场啊？
　　我看过类似的案例，上面说只要有卖方的身份证复印件就可以了。具体就是以他的名义写一个委托书，写明土地证过户全权委托买方办理，并附卖方身份证复印件就可以。要不楼主试试？
　　@小猫豆豆
17:15:00　　一般来说只要凭卖方的土地证和买方的房产证以及身份证，直接到国土局办理，卖方无须到场啊？　　-----------------------------　　一般跟现实可不同。政府部门的办事人员哪理你那么多
　　@小猫豆豆
17:17:00　　我看过类似的案例，上面说只要有卖方的身份证复印件就可以了。具体就是以他的名义写一个委托书，写明土地证过户全权委托买方办理，并附卖方身份证复印件就可以。要不楼主试试？　　-----------------------------　　答复是要求卖方出示公证过的证书，找不到卖方的话根本不可能。找到办这样的公证也挺麻烦的，卖方不一定愿意配合。
　　我也是啊，我房子过户已经5年了，现在办理土地证变更，却找不到原来房东，基本手续都在，但要原房东签字，找不到人啊，问了社区，找到原来的联系电话却找不到人啊，怎么办啊，原房东已经86了，根据交易中心的提档，看到原来身份证复印件查到的，我已经找了2个月了，问了周边的人，都找不到啊，怎么办啊！
　　楼主现在怎么解决了？原房主真的联系不上了吗
　　http://hainanxf.gov.cn/cxpt.jsp　　编号： hn7W 信访人： 符师 提交时间：
17:47:13　　投诉内容： 买了商品房，卖方是北方外省人。当时已按规定办理了房产证。因为是第一次买房，问办理房产证的人是否这样就完成房产交易了。办理过户的工作人员说是的。没提醒还有土地证过户这件事。后来才知道还要办土地证过户。卖方不在场已回外地，联系不上。办土地证时要求对方在场，这问题半年多了，找不到解决办法。我手里有土地证原件。　　转办情况： 　　您反映的问题已按《信访条例》相关规定转送给海南省琼海市国土局办理。　　海南省琼海市信访局　　　　您反映的问题已按《信访条例》相关规定转送给海南省琼海市信访局办理。　　海南省信访局　　
　　@jzhanmeng
16:09:00　　我也是啊，我房子过户已经5年了，现在办理土地证变更，却找不到原来房东，基本手续都在，但要原房东签字，找不到人啊，问了社区，找到原来的联系电话却找不到人啊，怎么办啊，原房东已经86了，根据交易中心的提档，看到原来身份证复印件查到的，我已经找了2个月了，问了周边的人，都找不到啊，怎么办啊！　　-----------------------------　　顶
　　http://www.hainanxf.gov.cn/web/wsxf/index.jsp　　海南省人民政府网　　在这里可以投诉。填写身份证，自己设置一个密码就行。
　　土地证要变更的么，海口的土地证没有名字只有房号给你土地证就可以了跟着房产证走
　　@dayongai
20:06:00　　土地证要变更的么，海口的土地证没有名字只有房号给你土地证就可以了跟着房产证走　　-----------------------------　　嗯。海口那样的合理多了。商品房，那小区的地当然跟着所有户主的。这还单独又另要卖方象房产过户一样人现场在重来一遍。并且这个是房产证完成后最少两星期以后才可以再办的。外省人哪有时间拖这么久。
<span class="count" title="
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)房产证≠所有权，实际产权人如何防范风险
&& 【博主按语】我国《城市房屋权属登记管理办法》中规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”然而由于上位法《物权法》对不动产物权行为的有因性和无因性采取了并非统一的态度，使实践中名义产权人和实际产权人不一致的情形时有发生，这就为名义产权人无权或越权处分不动产提供了可能，而为了平衡实际产权人或者共有人与善意第三人利益而设的善意取得制度，常常使得两方的利益发生冲突。由此可以看出，房产管理机关的颁证行为，只能满足对房屋进行行政管理的需要，不能达到依据物权公示原则对物权交易进行保护的目的。
的，表现为擅自处分房产或在约定的条件成就时不兑现协助过户义务。，这样在名义产权人反悔时才能举证证明自己实际产权的身份，维护合法权益。
出资的来源与性质是房屋权属认定的关键
——一浙江宁波中院判决励瑞盛等家庭财产权属纠纷案
发布时间：&08：30：50人民法院报
&&裁判要旨&&在双方当事人对房屋权属证书的证明效力均存在争议的情况下，该房屋权属证书不能作为认定讼争房屋权利归属的证据。法院对讼争房屋的权属进行认定的关键在于，不仅应查明房产的出资来源，还应对财产性质进行综合分析认定。如果房产的出资既具有家庭共同财产性质，也具有夫妻共同财产性质，应认定该房产系相关权利人的共有财产。
&&&&案情&&励瑞盛、丁玉英系夫妻，励曙青、励曙群、励曙杰系励瑞盛、丁玉英的子女。励曙青于1993年结婚出嫁，2002年2月离婚，离婚后居住在励瑞盛、丁玉英处。励曙群于1998年3月结婚出嫁。蔡侠赢与励曙杰于日登记结婚。2005年9月、2006年7月蔡侠赢以夫妻感情破裂为由向浙江省慈溪市人民法院起诉要求与励曙杰离婚，慈溪市人民法院以夫妻双方感情尚未破裂为由驳回了蔡侠赢的离婚诉讼请求。2007年5月，蔡侠赢再次起诉请求与励曙杰离婚，同年7月5日，慈溪市人民法院判决准予双方离婚。
&&&&本案讼争房产原属五交化总公司观城分公司所有。1998年，五交化总公司观城分公司因企业改制将讼争房产出卖给励曙杰。日，励曙杰取得了该房屋的产权证书，证号为慈房权证观字第号，房屋总建筑面积为465．05平方米。日，励曙杰取得了该房屋的国有土地使用证，证号为慈国用(1998)字第020273号，国有土地使用权面积为251平方米。该房屋购入后，两间三层楼中的底层作经营摩托车修配店之用(该维修站于日注销)，二层、三层由励瑞盛、丁玉英居住。两间二层楼用作摩托车修配店仓库。励曙青、励曙群均称婚后与丈夫未对财产做过约定。励曙杰与蔡侠赢在婚后也未对财产做过书面约定。
裁判&&&浙江省慈溪市人民法院经审理认为，本案讼争房产系励曙杰与蔡侠赢夫妻关系存续期间所购买，且励曙杰与蔡侠赢婚后未与励瑞盛、丁玉英共同生活在—起。励瑞盛、丁玉英、励曙青、励曙群和励曙杰所称他们共同生活、共同经营、共同购房的事实及1997年2月、1997年12月励瑞盛、丁玉英、励曙青、励曙群和励曙杰已用家庭共同财产预付购房款60万元的事实均无证据证实，故应认定该讼争房屋系励曙杰与蔡侠赢的夫妻共同财产。励瑞盛、丁玉英、励曙青、励曙群和励曙杰所讼争的房产系其家庭共有财产的依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第—款、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第(五)项之规定，判决如下：一、坐落在慈溪市观海卫镇观海卫路335号房屋系蔡侠赢与励曙杰的夫妻共同财产。二、驳回励瑞盛、丁玉英、励曙青、励曙群的诉讼请求。
励瑞盛、丁玉英、励曙青、励曙群与励曙杰不服一审判决，向浙江省宁波市中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判讼争房屋为5上诉人的家庭共同财产。
&&浙江省宁波市中级人民法院经审理认为，本案中，双方当事人对浍争房屋的房产权属证书确定的权利归属本身有异议，并且针对该房产的出资事实分别进行了举证证明，因此不能仅以该房产权属证书作为证明房产权属证书中登记的权利人对该房屋享有权利的依据，还应结合双方当事．^提供的有关出资等证据对讼争房屋的权属作综合认定。
上诉人认为，励瑞盛、丁玉英、励曙青、励曙群从未分家，虽然摩托维修站业主是励曙杰，但实际是5上诉人共同经营和劳动，购买讼争房屋的款项来源于出租车经营收入、摩托维修站经营所得和转让山海村旧宅所得等。虽然被上诉人蔡侠赢在二审中提出讼争房屋的出资主要来源于个人积蓄和向其母亲和姐姐的借款，但没有提供有关出资的证据，也没有提供据以否认上诉人出资的证据。结合本案的具体情况，励曙杰与蔡侠赢在婚后一年多的时间内难以取得讼争房屋出资所要求的高收入。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第—款规定的优势证据规则，上诉人提供证据的证明力明显大于被上诉人提供证据的证明力，应认定讼争房屋的出资主要来源于家庭共同财产。同时，因励曙杰与蔡侠赢在婚后未对财产做过书面约定，其在婚后所取得的收入应为夫妻共同财产，因该部分收入而构成的讼争房屋出资部分，性质上自应属于夫妻共同财产，可见讼争房屋的出资在性质上为家庭共同财产和夫妻共同财产。加之讼争房屋购入后，由上诉人励瑞盛、丁玉英居住。因此，讼争房屋应为励瑞盛、丁玉英、励曙杰、蔡侠赢的共同财产。因上诉人励曙青、励曙群已分别在房屋购买前出嫁，且没有提供有关其已出资的证据，故不能对讼争房屋享有共有权。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(---)项之规定，终审判决：一、撤销慈溪市人民法院(2007)慈民一初字第2765号民事判决；二、坐落在慈溪市观海卫镇观海卫路335号房屋系上诉人励瑞盛、丁玉英、励曙杰和被上诉人蔡侠赢的共同财产；三、驳回上诉^励曙青、励曙群的上诉请求。
解析&&&本案涉及房屋权属的确认，是财产权属纠纷中的一个典型案例。由于本案的房屋权属存在着夫妻共同财产和家庭共同财产的交织现象，因此对本案的探讨有助于今后在审理类似案件中提供一个有益的参考。正确处理本案的关键在于认定讼争房产的出资来源问题以及出资的性质问题。
&&一、出资来源问题
&&本案中，上诉人、被上诉人双方均没有提供有关房款支付凭证等直接证据，但作为讼争房屋出卖方的原五交化分公司的经理田竹华和工作人员陈淳却出庭作证称励曙杰及其父亲励瑞盛已在1997年12月底前支付了60万元房屋预付款，1998年9月份支付了12．5万元房屋预付款。对此，在被上诉人不能否认证人证言的真实性、合法性、关联性的情况下，应认定证人证言能够证明讼争房屋的房款已由励曙杰及其父亲励瑞盛基本付清。
&&&&上诉人主张其出资的主要来源为出卖旧宅的收入、开出租车的收入、修配厂的收入以及家庭成员的其他收入，而被上诉人蔡侠赢除提出其出资主要来源于嫁妆和向其母亲和姐姐的借款外，并没有提供其他有关出资的证据，也没有提出否认上诉人出资的证据，从证据高度盖然性的认定标准来看，上诉人提供的证据具有证据优势，应予认定。虽然蔡侠赢认为上诉人的家庭收入并不都是作为讼争房屋的出资，但此节的举证责任在于蔡侠赢，蔡侠赢应当提供证据证明上诉人家庭收入的其他用途，但蔡侠赢并没有提供此方面的证据，因此蔡侠赢的该主张没有依据，不予支持。综上，讼争房产的出资来源于家庭共同财产。
&&&&二、房屋权属的确定问题
&&&&本案中，讼争房产的出资来源于家庭共有财产，但由于讼争房产的权属证书是在励曙杰和蔡侠赢婚后取得，励曙杰在其婚姻存续期间亦有部分出资，因此讼争房产权属的确定就具有复杂性。由于我国婚姻法所确立的法定财产制是夫妻婚后所得共同制，除夫妻个人所有财产和夫妻另有约定外，夫妻双方或一方在婚姻存续期间所得的财产，均归夫妻共同所有。因此，通常隋况下，除夫妻个人特有的财产和夫妻约定属于个人所有的财产外，婚姻关系存续期间双方或一方所得财产均属夫妻共同财产，包括夫妻关系存续期间取得的房屋。但在本案中，励曙杰在婚姻存续期间仅有部分出资，根据我国婚姻法的规定，该部分出资应认定为励曙杰和蔡侠赢的夫妻共同财产。同时，作为家庭成员的励瑞盛、丁玉英以及励曙杰在励曙杰和蔡侠赢婚前亦有部分出资，对于讼争房屋理应享有产权。据此，讼争房屋出资的性质是兼有家庭共同财产和夫妻共同财产的性质，讼争房屋的权属理应认定为励瑞盛、丁玉英、励曙杰和蔡侠赢的共同财产。当然，由于本案中难以查明产权人各自的具体出资数额，因此难以对各产权^、对于讼争房屋的产权份额作出认定。
&&&&三、不动产权属证书对于房屋权属认定的证明效力
&&&&本案中，在双方当事人对该房产证的证明效力均存在争议的情况下，该房产证能否作为认定讼争房屋权利归属的证据？实际上，这个问题的核心在于如何看待不动产权属证书在涉及确权之诉等民事诉讼案件中的效力问题。
&&&&一般来说，房屋权属证书是行政登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，具有证据资格，但并不能直接决定实体法律关系的存在与否。房屋权属证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。因此，对于确认房屋权属之类的案件来说，法院就需要依法查明案件相关事实，理清所涉及的法律关系，确认真实的不动产物权归属。本案中，虽然讼争房屋的房产证系在励曙杰和蔡侠赢婚后取得，但双方对该房产证确定的权利归属本身有异议，并且针对该房产的出资事实分别进行了举证证明，自然不能仅凭该房产证证明励曙杰对该房屋享有权利的依据，否则将导致循环论证，而应综合审查双方提供的所有证据，确认其真伪，判断各证据证明力的大小，依据优势证据规则对讼争房屋的权属作综合认定。
&&同时，这还涉及民事诉讼能否对具体行政登记行为进行司法审查的问题。由于本案中双方当事人对于房产证的合法『生没有异议，只是对房产证所证明的权属效力存在异议，因此，法院可以根据司法权优于行政权原则和权利救济原则，对未经行政审判进行实体审查而生效的具体行政登记行为在民事诉讼中是否具有最终确定性及其证明效力进行全面审查。
&本案案号为：(2008)甬民二(一)终字第25号
&&&&案例编写人：浙江省宁波市中级人民法院马金平
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