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抱歉，您要找的页面不存在。物业管理中的法律问题研究--《商》2016年08期
物业管理中的法律问题研究
【摘要】：物业管理对于大部分人而言最熟悉的莫过于城市住宅小区的物管部门,这一行业在我国存在的时间不长,经过二十来年的发展时间,已经在物业管理已经成为城市住宅不可或缺的工作岗位了。快速的发展虽然取得了一定的进步,但是也正因这种快速的发展,也给物业管理带来许多新的挑战,同时也存在着较多的管理问题,经常见诸报端物业管理部门和小区业主之间爆发矛盾。作者针对小区物业管理存在的一些突出问题进行简要分析,并依据法律相关原则提出相应完善对策。
【作者单位】：
【分类号】：D922.181
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400-819-9993关于物业管理若干法律问题的探索与思考
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关于现有物业管理法规的缺陷
1、缺乏国家级法律法规。虽然建设部自1993年以来出台了多部有关物
业管理的规章或规范性文件，但由于没有国家级的法律、法规，所以各地物
业管理立法缺乏统一部署，以及方向性、原则性的规范与指导，只能分头行
事，原则模式不同，使广大企业和消费者无所适从。
2、缺乏科学完整的物业管理理论体系的支持。多年来，物业管理理论一
直滞后于物业管理实践和立法，摸着石头过河。立法政策具有较浓厚的地方
实用主义色彩，缺乏连贯性和内在逻辑，其整体性、配套性、协调性、互补
性较差，容易出现矛盾和混乱。
3、立法涵盖性和深度不够，层次较浅。多数地方立法仅限于住宅区，且
只对一些表面行为和通用事项进行一般性规范，可操作性较差，许多问题解
4、立法刚性不足，技术性较差。主要表现在线条粗、伸缩性大，尤其是
不重视程序性条文和法律责任，造成无法适用，政治性立法和概念化、公式
化的色彩较浓。
5、立法概念不清，指导思想较混乱。由于缺乏明确一致的指导思想，只
好不事论事，摸着石头过河，造成部门职责不清，法律主体关系不明。
关于物业管理法律的若干认识误区
1、完全民事观点
持这种观点的人忽略了物业是城市的基本组成部分，
管理维护物业及环境是一项重要的社会管理内容，而认为物业管理法律主要
或完全是一种民事关系，不存在相关主体在公共安全、公共秩序、社会责任
等方面所担当的法律责任，不存在政府或司法机关对开发建设单位、物业管
理公司、业主、物业使用人在物业使用、维护、监控等方面的监管关系，以
为只要界定和规范好业主与物业管理公司的关系，政府就可以不用管了，一
切由民事关系的主体之间去解决。
2、极端民权意识
或者叫做业主至上主义。一切权力归业主，业主拥有
产权就拥有物业管理的一切权利，且不承担义务，一切围绕业主的产权做文
章。认为业主大会是最高决策机构。对物业管理公司的行为要求甚多，规范
甚细，处罚甚严，而对业主或使用人的行为规范笼而统之，一笔带过。这种
业权至上、不能说、不能管，用财产所有权掩盖业主或使用人对他人对社会
所应承担的责任的观点，对真正公平公正的市场经济是有害的。
3、包罗万象主义
在国内物业管理发展早期阶段，大家脑子发热，认为
物业管理可以也应该包治百病，不切实际地拓宽物业管理的外延和内涵，把
社会治安、计划生育、劳动就业、福利救助、环境治理等等统统加到物业管
理头上，在小区里搞小政府，不仅压得物业管理企业喘不过气来，而且混淆
了各种社会角色及其关系，使物业管理朝不正确的方向发展。另一方面，又
将物业管理视为肥肉，公安、民政、街道居委、环卫等部门与物业管理企业
争地盘，把属于企业的经济行为拿来自己做，或变相侵占业主、企业权益。
4、无限责任原则
由于对物业管理概念不清和立法滞后，社会对物业管
理公司的责任要求超出了合理范围，认为物业管理公司只要收了钱，就应对
业主或使用人的一切损失（包括人身伤害和财产损毁丢失）承担责任。这是
一种社会责任混乱和欺负弱权力群体的意识，另外也与物业管理公司以“管
理者”自居意识，政府、社会推卸责任意识有很大关系。
5、自由市场思想
不少同志认为物业管理既然是市场经济的产物，就应
当完全按照市场法规处理相关的一切关系。这种观点忽略了三个问题：其一，
物业管理是一种公共管理，政府不可能也不应该置身于事外，业主与物业管
理公司也不可能独立或面对因这种公共管理而产生的关系或后果；其二，公
共物业维护服务是一种公共消费，作为大量的分散的小业主或使用人的意志
很难达成一致，或其意志达成一致的过程复杂漫长且成本过高；其三，现阶
段乃至今后相当长时期内国内物业管理所面对的现实是：社会体制转型期的
复杂性、国民综合素质和经济承受能力的低下，以及大量较大型共享公共消
费式物业空间的存在等。必须认识到，在相当长一段时期内，推行物业管理
自由市场体制是不现实的。
6、豪华管理服务标准
一些人认为，物业管理公司提供的服务项目越多
越好，档次越高越好，所以在有关法规政策或行业导向中就出现了许多硬性
项目和指标，许多小区管理成本不断增高，甚至相互攀比，业主与物业管理
公司之间在管理服务费和服务要求方面的摩擦系数加大。这不是理性的行业
发展之路。
7、绝对服务主张
有人认为，物业管理公司就是业主请来的“管家”和
“佣人”，或者是对物业进行维护的“受托人”，没有别的职能。其实，物
业管理公司是一个独立的特殊的民事主体。它一方面根据服务合同对业主提
供相应的公共服务，另一方面还担负着对公共物业安全及秩序进行监管的职
能，而后者不仅是法律所赋于它的职责，而且是全体业主所应承担的社会责
任在法律意义上有一种转换，这也是物业管理更深层次的社会意义所在。
8、就事论事态度
目前相当多的物业管理纠纷矛盾或问题，究其原因，
或市场游戏规则不完善，或是开发建设单位，或是政府责任，或是历史体制
原因造成，但让物业管理首发其冲：迫于社会各方面的压力，非要在物业管
理阶段予以解决或缓解。立法时很少或很难在此方面拿出解决办法。不把物
业管理范畴往前（规划设计阶段）推，许多事情就事论事。
关物物业管理法律政策的若干问题
（一）关于物业管理中几个法律主体的定位
1、业主大会与业主委员会。业主大会是物业管理区域内全体业主物业管
理权益的集体意志的体现者，其法律定位是公共物业责任人，应承担对公共
物业管理、维护、监控的民事责任以及聘请物业管理公司的合同责任。
业主大会不是最高权力机构，因为它的活动必须在法定范围内按照法定
程序进行，政府和司法机关有权撤销其违反法律或社会公共利益的决定，有
权在其出现重大过错、失误或运作混乱等情形而不能正常行使职责时，暂停
其聘请物业管理公司等职能。作为一个法律范围的民事主体，其享有的权利
与所承担义务是对等的，不受监督和制约的权力必然走向专制或腐败；而且
作为民事主体，其行使民事权利是与民事行为能力相关系、相适应的，如果
不具备或丧失行为能力，必须由其法定监护人代为行使权利。物业管理在很
大程度上涉及到社会公共利益，在社会公共管理方面，在私权（业主的决定
权）与公权（社会公共利益、弱小群体利益”相冲突时，立法者和执法者应
当优先和重点考虑公权，否则就会阻碍社会的进步与发展。
业主委员会在一般情况下是业主大会的执行人，其行为后果（法律责任）
由业主大会承担。所以它只能以业主大会的名义从事活动，重大事项（招标
选聘物业管理公司、修订业主公约、决定管理维护计划等）必须首先经过业
主大会表决，而不能仅由业主委员会成员决定。业主委员会虽然是一般性群
众组织，但作为业主大会的执行人，有权根据法定形式和内容签订物业管理
服务合同。
在日常运作中，业主大会通过其成员和物业管理公司推荐业主委员会成
员，并监督其履职情况；政府及执法部门通过业主大会成员、业主委员会、
物业管理公司监督业主大会的运作情况，必要时，可根据上述主体的意见决
定是否干涉或剥夺业主大会的某些职能。这是物业管理本身属性所决定的。
应当允许多种业主大会和业主委员会形式存在，少数不适宜实行综合专
业化物业管理服务的物业，可以由业主大会或业主委员会以独立法人的形式
直接实施管理，但必须聘请具备资质的专业公司。业主大会可以设立财务，
直接向业主或使用人收取费用，并支付给专业公司。
2、物业管理公司。物业管理公司是公共物业服务人，其职责由法律法规
规定，其服务方式、内容、标准及报酬由物业管理合同约定。
物业管理公司除作为企业法人除享有规定的权利及承担义务外，还具备
相应的法律地位。如：有权对物业及环境、公共秩序进行维护及监控，有权
收取相关纲用并获得利润（或佣金），有权获得公共物业服务费以外的经营
收益，有权拒绝法律、法规规定以外的经费摊派或业务摊派；有义务提供规
定的服务并接受监督，负有协助监督业主大会及业主委员会的运作的权利及
义务，有权请求政府或执法部门干涉业主大会或业主委员会的行为。
物业管理公司对其管理服务范围内的业主或使用人无处罚权，但可以根
据合同、公约等契约约定，要求对方服从其管理并承担相应的民事责任。
3、开发建设单位。开发建设单位集开发建设人、前期管理责任人、产权
人、质量责任人为一体，在物业管理关系中的地位非常重要。但目前绝大多
娄开发建设单位的表现与自己的身份和责任是不相符的，不合格的。对目前
开发建设单位缺乏物业管理投入而又获取高额回报的不正常市场现象，应当
利用法律政策等杠杆进行合理调整。业主和物业管理公司与开发建设单位之
间，前者是弱小权力群体，在权利、责任方面，应当给予适当倾斜。
关于开发建设单位自管物业问题，不可一概而论。从市场经济角度，不
能完全剥夺开发建设单位自办物业管理公司或在符合资质的前提下自管物
业，但其实质性条件应严于业主大会聘请物业公司模式；业主大会聘物业管
理公司，其程序性条件应更高些。对于实质性条件（主要是指物业质量、配
套完善、管理服务等）不具备，且业主不满意的，可经一定程序，取消其管
开发建设单位的主要权利有：在物业交付使用后一段时期内聘物业管理
公司并确定管理费标准（前提是在售房合同及其他售房文件中明确载明）；
以未售出物业产权人身份参加业主大会及业主委员会；获得正式产权确认的
物业权益或其他权益，但前提是：车场、会馆等建筑物经产权登记，广告权、
体育设施等在售房合同中载明。主要义务有：在设计、施工阶段选聘物业管
理公司并承担费用；协助业主大会、业主委员会召集运作；提供管理用房、
经营性用房（产权属业主大会）、维修基金、物业使用前管理维护费用；完
成配套设施、保障物业质量；向业主大会移交相关资料和未经合同、产权确
认的物业收益等。
在立法中应当鼓励物业管理主体通过诉讼等法律途径保护其合法物业权
益，而不是将大量的矛盾纠纷交由政府主管部门处理，增加政府运作成本。
政府主管部门可以拒绝处理有明确法律、法规、规章规定，应当采取诉讼途
径解决有关纠纷，从而以有限的人力物力解决立法、产业发展等重大事项。
（二）关于业主公 约
业主公约是具有普遍效力的物业管理专用规范，在物业管理实际操作中
作用非常重要，尤其在目前法制不健全阶段。目前存在的主要问题是：
1、法律地位不明确，在许多地方法规中没有业主公约的准确表述和详细
2、业主公约与其他法律文件配套性和协调性差，如与前期服务协议、业
主大会或业主委员会章程及运行规则、售房合同、物业管理合同等；
3、许多物业管理公司和业主委员会不重视业主公约的签订与修订；
4、多数小区公约条款太粗，可操作性差；
5、一些业主公约未按规定程序组织签订；
6、少数国（境）外（主要是香港）物业管理公司在国（境）内所管理的
物业，仍沿用国（境）外业主公约的版本，造成与国内物业管理法规政策脱
节甚至相悖，其中不乏侵犯小业主权益的内容，而广大小业主对此不知情或
无力改变。
7、多数地方立法没有对业主公约的签订及批准作出强制性规定，这对物
业管理的正常运作是非常不利的。究其原因，一是不重视，认识不到业主公
约的重要性和必要性；二是认为政府主管部门批不过来，或者应该少管点事
（还是自由市场主义意识）。殊不知，每审批好一份完备的业主公约（可以
管几百甚至几千户的小区），可以防止若干起物业管理纠纷，这恰恰是政府
最需要、最应该、最值得做的。
（三）关于公共物业服务费
1、现在行业普遍采用的“物业管理服务费”名称，应当正名为“公共物
业服务费”，这样才能名正实至；
2、公共物业服务费价格的确定方式应当采取多种方式：
（1）政府定价，针对政府物业或不发达地区物业；
（2）协商定价，针对发达地区物业、单独业主的物业、或可以双方协
商的物业；
（3）提前告示，针对开发建设单位出售前的物业；
（4）评估定价，针对双方难以协商或业主大会无能力认定价格的物业，
由政府或行业协会组成的公正评估机构接受双方申请，予以评估定价，国外
及香港多采取此种模式。
3、公共物业服务费的收取，应当立法明确：由何人（物业管理公司）、
在何时（物业交付业主使用或使用时）、向何人（业主或业主明示的使用人）、
如何收（现金支付或托收）、收多少（按规定价格标准）、违约责任（违约
金比例及计算方式）等。
应当允许公共物业服务费提前收取（一般预收3个月至1年）或过后收
取（一般不应晚于1个月）。
公共物业服务费的价格应当载明构成内容、种类等，尤其对电梯费（是
否有分层系数或底层另定）、公共水电费（是否另行分摊）、中央空调费（一
般应单收，并将实际发生能源费用与日常维护费用、大中修费用分开）等容
易发生扯皮或混淆的费种，应予以分解和细化，越具体明确越好。
在立法中将上述事项表述清楚后，业主与物业管理公司双方因此而发生
的矛盾，将主要依据合同约定和行业惯例解决：一是协商，二是申请评估，
三是诉讼。政府不再负责处理收费纠纷。
（四）关于物业管理市场竞争
物业管理市场竞争正在全国渐成气候，个别地区呈白热化。市场竞争是
物业管理发展的动力，但在现阶段需要法律规范与政府引导推动，以使沿正
确方向前进。市场选择的主要方式是通过招标聘请物业管理公司。我们面临
以下问题：
1、谁来招标？一是开发建设单位在规定管理期限内通过招标选择物业管
理公司承担管理服务或顾问工作，为目前市场竞争的主要方式，主要存在问
题是招投标程序不规范，招标者行为随意性大，不愿承担空置物业管理费，
压价招标，物业规范小或遗留问题多等。
二是业主委员会（代替业主大会）招标。主要存在前期遗留问题多，压
价甚至低于成本招标，公共物业服务费低、随意性大，程序不公开，与原开
发建设单位及相关单位部门协调难度大等问题。
三是政府招标。以政府物业或政府协调组织为主，主要是为推动引导本
地市场，或解决有关历史遗留问题，对市场及企业有较大吸引力和示范效应，
社会效益好，后遗症小，存在问题是运作成本较高，周期过长，物业数量少。
2、如何招标？一般情况分为公开招标（投标人数不限、条件固定、程序
公开、平等竞争），邀请招标（投标人数有限、条件固定、程序公开、平等
竞争），议标（投标人数有限、条件议定、程序内定、适者中标）。
当前存在的主要问题是：全国及各地缺乏招投标规则、招投标者，市场
化程度不足，经济效益稍弱等。
3、何为无效招投标？
（1）开发建设单位或业主委员会越权招标，且多数业主未追（默）认；
（2）招标者不按法定（或事先约定）程序招标；
（3）招投标双方弄虚作假或恶意串通；
（4）恶意招投标（指不具备招投标能力、条件或诚意）；
（5）招标者低于成本招标，或投标者低于成本投标。
（五）关于建筑物区分所有权
1、何为建筑物区分所有权。又称为“建筑物分类所有权”或“分层所有
权”，是以不动产所有权为基础，以共有式权益为框架的物业管理权形式，
主要确定和处理产权共有式建筑物或区域中各物业权利人及监护服务人权利
义务关系，由专有权、共有权和成员权构成。
3、设立建筑物区分所有权法律制度的意义。（1）明晰共有式建筑物（含
共有式区域）产权人的各项权利、义务。一般在物业管理阶段所发生的各种
纠纷矛盾，除明确应当由开发建设单位承担的责任外，其余可以分为二类：
一是物业管理公司服务不到位所造成，二是各个权利义务主体的责任不明所
造成，比如装修矛盾、噪音投诉、共用部位的维护矛盾等。建筑物区分所有
权制度可以对上述问题作出准确有效的界定。
（2）进一步明确物业公司与业主大会、业主委员会的法律地位及运作
方式。还有物业广告权收益、名称权、重大维护责任、第三者责任等问题，
都可以迎刃而解。
（3）为处理开发建设单位、物业管理公司、业主、业主大会、业主委
员会、相关部门单位等之间的相互关系及矛盾，提供更科学合理的法律基础
（4）使物业管理立法与即将出台的国家物权法相衔接。
（5）更准确、有效、合理地界定社会管理中公权与私权的关系，保障
社会公共利益和物业管理权力主体的合法权益，促进社会市场经济健康发
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