房价上涨对居民消费的挤出效应研究--《消费经济》2009年03期
房价上涨对居民消费的挤出效应研究
【摘要】：我国房地产市场繁荣、房价上涨在增加居民财富促进消费增长的同时,通过预算约束效应、替代效应、预防性储蓄等渠道产生抑制居民消费的挤出效应。实证检验结果也表明房价上涨的挤出效应成为制约当前消费的重要因素。房价与消费之间的复杂关系使我们应该密切关注房价变化,不但要注重发挥财富效应,也要注重减轻挤出效应对消费的抑制作用。
【作者单位】：
【基金】：
【分类号】：F293.3;F126;F224
欢迎：、、)
支持CAJ、PDF文件格式，仅支持PDF格式
【参考文献】
中国期刊全文数据库
杨朝军;廖士光;孙洁;;[J];统计研究;2006年09期
【共引文献】
中国期刊全文数据库
杨晓庄;;[J];商业研究;2006年19期
王伦强;孙尚斌;;[J];西华大学学报(哲学社会科学版);2007年01期
王吓忠;巫月娥;;[J];城市问题;2006年06期
向为民;李娇;;[J];重庆建筑大学学报;2007年01期
叶剑平;廖年生;;[J];现代经济探讨;2007年09期
浦晓天;曹学军;;[J];现代城市研究;2006年09期
郑智峰;吴洋滨;;[J];沿海企业与科技;2006年09期
冯广京;;[J];中国土地科学;2006年02期
中国博士学位论文全文数据库
历娜;[D];吉林大学;2007年
才元;[D];吉林大学;2007年
李双久;[D];吉林大学;2007年
傅劲锋;[D];吉林大学;2007年
康春;[D];华中科技大学;2006年
方梅;[D];华中科技大学;2006年
王青;[D];南京农业大学;2007年
梁云芳;[D];东北财经大学;2007年
杨波;[D];东北财经大学;2006年
王吓忠;[D];厦门大学;2007年
中国硕士学位论文全文数据库
李宗铭;[D];中国政法大学;2006年
张运鹏;[D];吉林大学;2006年
严琳;[D];西南大学;2006年
徐江华;[D];江西财经大学;2006年
袁春旺;[D];吉林大学;2006年
张艳红;[D];昆明理工大学;2007年
喻筱玥;[D];华东政法大学;2007年
张启华;[D];广西大学;2007年
刘春兰;[D];广西大学;2007年
曹英;[D];湖南大学;2007年
【同被引文献】
中国期刊全文数据库
朱国林,范建勇,严燕;[J];经济研究;2002年05期
罗楚亮;[J];经济研究;2004年04期
王天夫,王丰;[J];社会学研究;2005年03期
杨天宇;朱诗娥;;[J];中国人民大学学报;2007年03期
阳小晓,包群,赖明勇;[J];财经研究;2004年11期
杨朝军;廖士光;孙洁;;[J];统计研究;2006年09期
王三兴;;[J];云南财经大学学报;2007年01期
宋福铁;[J];财经研究;2004年08期
王都富;刘妤洵;;[J];金融论坛;2006年05期
汪立鑫,曹江;[J];上海经济研究;2000年05期
中国重要会议论文全文数据库
王小广;;[A];投资增长速度研究专题研讨会论文集[C];2006年
中国博士学位论文全文数据库
李艳双;[D];天津大学;2003年
唐志红;[D];四川大学;2005年
傅劲锋;[D];吉林大学;2007年
才元;[D];吉林大学;2007年
中国硕士学位论文全文数据库
陈宝红;[D];东北财经大学;2007年
韩建雨;[D];东北师范大学;2007年
苏绪盛;[D];上海社会科学院;2006年
黄贤锁;[D];福建师范大学;2007年
杨玉娟;[D];长沙理工大学;2007年
【二级参考文献】
中国期刊全文数据库
杨朝军,廖士光;[J];经济研究;2005年09期
【相似文献】
中国期刊全文数据库
潘洪其;曾来;张登科;解冬梅;魏文彪;曹明;梁昊;;[J];江淮法治;2010年19期
潘献军;陈子山;;[J];房地产导刊;2006年11期
本刊编辑部;;[J];房地产导刊;2008年04期
谢岳来;;[J];房地产导刊;2004年17期
潘军;;[J];房地产导刊;2006年Z3期
本刊评论员;;[J];中国房地信息;2010年08期
邢亚平;;[J];今日中国论坛;2006年11期
吴立忠;晓扬;;[J];浙江经济;2004年13期
李婵枝;;[J];山西财经大学学报(高等教育版);2007年S1期
吴丰;;[J];四川省情;2007年08期
中国重要会议论文全文数据库
卢曦;;[A];2010年中国土地学会学术年会论文集[C];2010年
严法善;刘杰;;[A];上海市经济学会学术年刊（2010）[C];2010年
岳晓武;;[A];中国土地学会625论坛-第十五个全国“土地日”：节约集约用地　促进科学发展论文集[C];2005年
潘景文;谌世雄;王松林;;[A];诚信·维权论坛文集[C];2004年
;[A];诚信·维权论坛文集[C];2004年
蒋西旺;;[A];纪念《消费者权益保护法》颁布十周年有奖征文获奖文集[C];2004年
上海市工商局消保处等联合课题组;;[A];工商行政管理论文选[C];2004年
蒙俊;;[A];纪念《消费者权益保护法》颁布十周年有奖征文获奖文集[C];2004年
苏洪见;;[A];科学发展观与行政体制改革研究——湖北省行政管理学会2008年年会论文集[C];2008年
陈志;;[A];诚信·维权论坛文集[C];2004年
中国重要报纸全文数据库
;[N];中国企业报;2008年
王晓然;[N];北京商报;2008年
张舵?杨晓亮;[N];中国证券报;2008年
王成盛;[N];中国证券报;2008年
王敏;[N];东莞日报;2008年
辛红;[N];法制日报;2008年
调宣　记者
左楠;[N];哈尔滨日报;2008年
张道生?裘立华;[N];新华每日电讯;2008年
孙晓胜;[N];新华每日电讯;2008年
特约记者 关鸿江;[N];阿克苏日报;2008年
中国博士学位论文全文数据库
杜雪君;[D];浙江大学;2009年
郑娟尔;[D];浙江大学;2008年
庄佳强;[D];华中科技大学;2008年
龚勇;[D];国防科学技术大学;2005年
刘波;[D];西南交通大学;2007年
王守中;[D];西南交通大学;2008年
盛永祥;[D];江苏大学;2008年
聂迎利;[D];中国农业科学院;2009年
熊焰;[D];同济大学;2007年
郑荣华;[D];中国科学技术大学;2006年
中国硕士学位论文全文数据库
张超;[D];重庆大学;2012年
牟锋;[D];华南理工大学;2010年
高远;[D];河北师范大学;2011年
刘文平;[D];长沙理工大学;2007年
王雪丽;[D];西安建筑科技大学;2010年
岳晓;[D];郑州大学;2010年
刘瑜;[D];西南财经大学;2011年
王旭程;[D];中国科学技术大学;2011年
钟海昌;[D];北京交通大学;2011年
王苹;[D];南京农业大学;2009年
&快捷付款方式
&订购知网充值卡
400-819-9993房地产繁荣对居民消费的挤出效应有多大
房地产市场繁荣对居民消费形成挤出效应？长期以来，许多经济分析与舆论对此持肯定态度。他们认为，房地产市场持续繁荣，房价上涨，普通家庭高杠杆购房，会严重挤压普通家庭的消费能力。然而，事实的真相，或许与大家预期的不一样。
从理论上看，房地产对消费正负影响都存在
经济学理论和研究关于房地产对消费的影响讨论较多，普遍认为有三种效应：一是挤出效应，即高房价直接减少了购房和租房家庭的可支配收入，从而被迫压缩非居住性支出；二是财富效应，即房地产繁荣和房价上涨使得住房拥有者财富增加，即使在不出售住房的情况下也能提高消费积极性，另外，一旦住房作为二手房出售后，卖房者持有大量现金也能刺激消费；三是带动效应，即新购房者购房后将带动建材、家电消费，刺激居民的整体消费。
因此，从理论上看，房地产市场对居民消费的正负两方面的影响都存在。从政策上看，房地产市场承担了刺激消费、拉动内需的重要工具角色，这一政策起源要追溯到1997年亚洲金融危机。当时，人民币汇率不贬值的承诺使得出口大幅衰退，刺激消费、拉动内需成为当年“保8”的重要政策目标，而住房货币化改革与高校扩招成为当年刺激居民消费的两大重要举措。1998年7月份，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》（简称“23号”文件），明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，启动了取消福利分房为核心的住房改革，也拉开了中国房地产市场黄金二十年的大幕。
数据上看，房地产对居民消费有哪些影响
在此，笔者用社会消费品零售总额代表居民消费的整体水平，商品房销售面积代表房地产的景气水平。整体来看，2010年以来，全国社会消费品零售总额增速单边下行，但商品房销售面积却经历了两个明显的上涨和下跌周期。
可见，房地产景气周期与居民整体消费水平的相关性并不显著。更进一步的数据表明，社会消费品零售总额的增长速度与居民人均可支配收入的相关性，要远远大于与房地产市场的相关性。
尽管从整体上看，房地产周期与整体消费水平没有明显的相关关系，但是就各大类消费而言，仍然存在一定的相关关系。第一种是正相关，如家具类、家用电器和音响器材类、建筑及装潢材料类，这三类作为住房销售后的衍生性消费需求，和房地产销售增速存在明显的正相关，但二者有2个月-6个月的滞后期，这正是购房后装修的时间段；第二种是几乎不相关，如粮油、食品类和服装鞋帽类消费，这些消费作为必需品消费，受房地产周期的影响较小。更为重要的是，随着居民收入水平不断提高产生了消费升级效应，此类消费增速不断放缓，在总消费中的占比也逐年降低，受居民购房支出的影响并不大。第三种是负相关，典型消费如汽车类消费，一般情况下，在面临较大的财务硬约束条件下，购房者买房后推迟购车的可能性较大，一个合理的解释是汽车类消费属于非必需的享受型消费，在房地产周期上行时将可能面临一定的挤出效应，这在2013年和年房地产景气周期中体现得尤为明显。
更进一步分析，从不同地区来看房地产市场对居民消费的影响，安信证券的研究报告表明，2017年各省市社会消费品零售总额增速和商品房销售额增速，存在较为明显的正相关关系。北京、上海等区域，受高基数以及严厉调控影响，2017年商品住宅销售增速大幅负增长，与此同时，社会消费品零售总额增速也显著低于全国平均水平；海南、陕西、云南等省份，商品房销售额与社会消费品零售总额均同步快速增长。虽然影响不同省市消费增长的因素较为复杂，但购房带动了家电和建材方面的支出，并最终提振了居民消费；也可能售房家庭的消费增长更加强劲，抵消了购房家庭的消费萎缩等。
总之，从数据上看，房价上涨和购房开支的增长，对居民消费活动的抑制可能是十分有限的，许多人担忧的购房开支上升对居民消费的挤出效应并不明显。相反，房价上涨带来的财富效应，以及购房带动家电和建材支出等消费扩张效应可能还要更显著一些。
美国房地产与居民消费高度正相关
为了论证房价与消费之间的关系，笔者用全美住宅建筑商协会（NAHB）住房市场指数（HMI）来表示美国房地产市场景气水平，该指数通过900家住宅建筑商进行调查而获得，代表全美住宅房屋销售和未来住宅建筑预测。美国房地产市场景气水平与消费者信心指数几乎呈现完全同步的走势。可见，房地产繁荣和居民购房支出增加对居民消费会产生明显的挤出效应，这在美国市场也难以找到证据。
综合来看，一些观点担心的居民购房支出增加对居民其他消费支出的挤出效应，并不如预期的那么显著。相反，不同省市的数据、各大类消费的行业数据均表明，房地产市场繁荣的财富效应，对建材、家电消费的带动作用可能要远远大于这种挤出效应。而且，房地产市场繁荣与居民消费的正相关关系，也能从美国房地产市场与居民消费同步波动中得到印证。当然，长期而言，房价过高和房地产泡沫化趋势，以及由此带来的房地产泡沫破灭的风险，对居民消费必将形成“一荣俱荣、一损俱损”的负面影响。
（作者系苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任、高级研究员）
全面放开制造业底气十足 制造业上市公司值得期待
“大幅度放宽市场准入，全面放开制造业，扩大服务业特别是金融业开放，以更大的力度保护知识产权，打造公平竞争的投资环境，与世界各国分享发展机遇。”5月10日，国务院总理李克强于日本在纪念中日和平友好条约缔结40周年招待会上表示。
“全面放开制造业”的表述彰显出中国对外开放的底气十足。事实上，作为外商投资的重点领域，近年来制造业的外商投资准入限制不断缩减，中国在制造业方面已基本实现了全方位的对外开放。
日起施行的《外商投资产业指导目录》大幅压减了对外商投资的准入限制。目前对外资的限制主要集中在汽车、船舶、飞机等行业，而今年这些行业的限制也将逐步取消。
制造业可以直接反映出一个国家的生产力水平，是国民经济的根基且占有重要份额，各经济体均予以大力发展。比如，德国政府提出的工业4.0，就是要提升制造业的智能化水平；中国制造2025，是我国实施制造强国战略第一个十年的行动纲领；美国也提出要复兴制造业。
目前，我国正在加快制造强国建设，中国制造2025也在抓紧推进。就如其他领域一样，我国发展制造业是持开放态度的。
加快制造强国建设，需要抢占或紧跟世界科技前沿，这是适应制造业智能化潮流的基本要求。中国制造2025的实施，推进了工业强基、智能制造、绿色制造等重大工程，先进制造业发展开始提速。过去五年，我国高技术制造业年均增长达到11.7%。
今年制造强国建设将重点推动集成电路、第五代移动通信、飞机发动机、新能源汽车、新材料等产业发展，实施重大短板装备专项工程，推进智能制造，发展工业互联网平台，创建“中国制造2025”示范区。
发展这些先进制造业，中国不会关起门来自己搞，合作包容、利益共享应成为国内外制造业企业的共识。同时，新时代背景下的中国制造业对外开放，在提高中国制造业企业国际竞争力、夯实中国制造业基础的同时，也将为境外企业提供更多的投资机会和发展红利，促进全球经济包容性增长。
对于国内制造业企业来说，抓住这次全面放开的机会，提升科技、智能化水平，就有可能站上世界制造业之巅。需要说明的是，我们的企业一定要在发展中强化知识产权保护意识，不侵权也不要被侵权。
全面放开制造业对A股市场也有着特殊的意义，那些具备持续创新能力的公司将成为资金重点关注的对象。2017年深市29个制造业细分行业公司总收入和净利润增幅分别为26%、34%，其中高端装备制造公司收入和净利润增幅分别达到40%、101%。沪市制造业公司也有不俗表现。我们相信，在全面放开的背景下，这些制造业上市公司一定会给投资者带来惊喜。
责任编辑：
声明：该文观点仅代表作者本人，搜狐号系信息发布平台，搜狐仅提供信息存储空间服务。
今日搜狐热点天风证券认为，房价温和上涨不会抑制消费，若涨幅过大，尽管看似为居民带来资本利得，但这仅在投机需求下才可兑现，买房者实际消费能力下降。以深圳为例，去年12月房价涨超60%，当月消费仅增2%。
本文作者为天风证券分析师张静静，原文发表于微信公众号&&，原标题《房地产对消费的影响浅析》。
2007年至今的每轮地产牛市都对应着居民部门中长期贷款相对新增信贷占比的攀升，也即：每一轮房价的上涨都伴随着居民部门加杠杆行为。每一轮加杠杆都形成了对居民储蓄的消耗，对应着储蓄率的下滑，并且有可能令购房者承受较重的还贷压力，因此逻辑上居民加杠杆购房将在一定程度上对其在其他方面的消费形成约束，也即：房价涨幅较快的地区消费增长或受抑制。通过纵向及横向比较，我们发现房价温和上涨不会抑制消费，更多地可能是提振；一旦房价涨幅过大则将制约居民部门的消费能力。
尽管数据和逻辑都反映出过快增长的房价抑制当地消费的现实，但相关地区的房价上涨势头看上去根本停不下来，而且每一轮地产上行周期中其涨幅均在前列。这一事实背后对应的是人口和财富的集中。
此外，房地产高温地区占全国GDP比重超过20%，这些区域居民部门消费能力的下降对全国消费总体确有影响，但幅度有限。
地产对消费的影响分析
逻辑上，过快增长的房价将对消费产生抑制，我们用两种方式对这种猜测进行验证：纵向比较（同一城市的不同时间点）和横向比较（同一时间的不同城市之间），分别得到图3-38以及图39-44。
纵向比较之下，我们首先会发现所有样本城市在金融危机前后都出现了消费增速的大拐点，这个趋势是一致的；此外消费与房价之间几乎没有明显的负相关性。
横向比较中，对比2016年6月、2015年12月、2014年12月、2013年12月、2012年12月和个时间点各大城市消费与房价增速之间的关系，并以房价增速进行逆序排列分别得到图39-44。6个时点的关系图显示消费与房价增速之间均无正、负相关性，但对比图40、42、43和44，会发现当房价增速极端差异化的时期（图2015年12月及2013年12月两个时间点），房价增速最高的城市的消费增长显著低于房价增速最低的城市；反之，当房价增速整体偏低且差异化并不明显的时期（如2012年12月和2011年12月），房价增速最高的城市的消费增速却大幅好于房价增速最低的城市。考虑到不同时间点房价增速城市排序不同，因此上述事实得到的结论是房价温和上涨并不抑制消费，更多地可能是提振；一旦房价涨幅过大则有可能形成对消费的抑制。
图42所示，2013年12月房价涨幅TOP4城市的消费增长均在5%以下，2015年12月深圳房价涨幅超过60%，当月消费增长仅为2%。图45-46所示，2012年北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、成都、郑州及武汉几个城市商品房销售占GDP比重均处于10%上下，结合图43来看当年各大城市社会消费品零售总额同比也十分接近，随着2013年和今年两次地产牛市的爆发，深圳商品房销售占GDP比重显著攀升且明显高于其他城市，这一过程也带来了消费增速的明显下滑。
对比图47-55，我们发现近几个月上海、北京、深圳、杭州4个城市消费增速不及GDP增速，而天津、广州、武汉、成都、郑州5个城市的GDP增速则低于消费增长。将上述9个城市的GDP与消费增长差值同房价增速进行比较，发现在这个样本范畴下，这两项指标呈现负相关性，也即：可以得到的基本结论是尽管过高的房价增速对GDP有所提振，但将对消费形成显著抑制。从图56-59可知，尽管样本城市有限，但房价增长与（GDP-社会消费品零售总额同比）呈现正相关态势基本印证了上述结论。然而房价增长可以为居民部门带来资本利得，为何没有提振反而抑制了消费？
图60所示，国内主要城市的房价增速与居民可支配收入增速并不匹配，也就是说尽管长期评估房价增长为居民部门带来了资本利得，但一方面这种资本利得仅在投机需求下才有可能兑现，另一方面对于房价增速过快的城市而言短期内买房者消耗了大量储蓄并承受了较重的还贷压力以至于消费能力确实下降。图61所示，2015年国内主要城市房价收入比与同期房价增速呈现显著负相关（-84.6%），进一步说明了上述逻辑。
地产高温与高危的形成
尽管数据和逻辑都反映出过快增长的房价抑制当地消费的现实，但相关地区的房价上涨势头看上去根本停不下来，而且每一轮地产上行周期中其涨幅均在前列。且图62所示，今年1-8月国内地王仍主要集中于房价增速较快城市或地区。这一事实背后对应的是人口和财富的集中。
来自百度迁徙的数据显示2016年春运首日的十大迁出城市分别是北京、上海、广州、天津、深圳、东莞、沈阳、温州、杭州和武汉，基本均为地产&高温&城市；而十大迁入城市中的重庆、哈尔滨、周口、德州、黄冈、信阳、阜阳则为地产&高危&城市（北京、上海、武汉上榜与国人过节方式改变有关，比如老人节前到上述城市与子女团聚一起过年等。）
招商银行与贝恩咨询共同提供的《2015中国私人财富报告》显示国内高净值人群主要集中于长三角、珠三角、北京、山东及四川，除山东、四川存在人口大省的原因外（基数偏高），其他城市及地区均为房价高温区域。
从上述情况评估，房价增速之所以可以显著超过当地居民部门可支配收入的增长背后是人口快速增长带来的地产供需不匹配以及贫富差距导致的投机性需求难以降温。鉴于国内数据的有限，对此我们暂时难以得到更多、更精确的结论。但整体来看，人口变动及财富集中度等因素是影响房价的关键，鉴于这两方面的趋势难以逆转，因此未来地产上行周期再现之际，地产高温及高危城市或不会与当下有太大差异。但房价增长与居民部门可支配收入之间的差异确实会对当地消费产生影响。直观上看，房价收入比超过一定程度（比如10）且呈现上升态势、地产销售占GDP比重过高（比如超过20%）则该城市或地区的地产势必对消费造成挤出影响。
(2015年房价收入比＊：尽管天津、武汉、合肥、南京等城市2015年的房价收入比并不高，但当时上述地区的房价增速也比较有限，均未超过10%。今年以来房价的快速增长势必已然推升了上述城市的房价收入比。)
部分区域的地产热是否抑制全国整体消费水平？
综上所述，地产高温地区也都是国内经济发展较快、资源优势较强的城市/区域，此类城市房价的阶段性快速增长是否对全国总体消费形成抑制？我们将表1中近期房价增幅超过15%的北京、上海、深圳、天津、杭州、福州、厦门、武汉、南京等9个城市作为考察对象，观测其在过去几年对全国GDP及消费的贡献变化。图66所示，2011年以来上述城市GDP之和占全国GDP总量比重显著上升，但消费比重却大幅下滑，鉴于上述两项指标均在20%左右，比重较高，因此上述9大城市房价过快增长确实抑制了全国消费总水平（体现为对当地消费的抑制）。但近两年国内消费对GDP的贡献率整体提升，进而我们认为北京、上海、深圳、天津、杭州、福州、厦门、武汉、南京等地产高温城市/地区对全国消费总水平的抑制仍比较有限。
-------------------------------------
如果您有优质的、符合见闻调性的原创文章，欢迎以个人的名义投稿入驻华尔街见闻名家专栏。
投稿方式 ：请将个人简介以及代表作品发送至
，并附上电话和微信以便做进一步沟通，在主题中标明: 申请入驻见闻专栏 + 投稿人名字
姜超 <span class="related-post__meta__item__text" data-v-8.04.03 任泽平 <span class="related-post__meta__item__text" data-v-8.03.08 首席经济学家论坛 <span class="related-post__meta__item__text" data-v-8.03.23 肖明智 <span class="related-post__meta__item__text" data-v-8.02.20 见智宏观研究 <span class="related-post__meta__item__text" data-v-8.05.28
下载华尔街见闻
未经许可，任何人不得复制、转载、或以其他方式使用本网站的内容。
华尔街见闻不良信息举报电话:休闲娱乐生活服务其他类别扫扫有惊喜
火锅人均消费与房价有啥关系？注：此处店铺密度只涉及有商铺布点的生活区，不包括板块内的山川河流等人烟稀少地形图3：上海火锅店分布情况火锅消费力最“壕”板块排名上海核心区域以及成熟居住板块上海中高档火锅店主要集中在内环以内位置，沿着轨交四号线画个圈，能找出四成左右店铺（150家）。内中环为次要集中区域约占26%，外环外紧随其后有24%左右的店铺，中外环最少大约只有10%左右的高档火锅店。细化到板块层面，排名前十的板块分别是八佰伴、人民广场、五角场、淮海路、打浦桥、上南地区、静安寺、长宁虹桥、中山公园、天山板块。其中，八佰伴和人民广场最多各占4.1%，然后是五角场大约占了3.8%，淮海路排第三约3.3%。从火锅消费能力强弱来看，TOP20板块排名不少是上海核心区域，如外滩、陆家嘴、淮海路、南京西路，板块内拥有不少高档消费场所，而这些板块的房价也基本在10万元+以上；还有不少是发展成熟老牌居住区，如春申、控江、龙柏、顾村、龙华、金山卫，这些板块内新老社区兼容并包，在买房选择上选择余地比较大；此外，还不乏碧云、源深、虹桥等高档物业聚集的生活板块。图4：中高档火锅店分布、TOP20消费能力排名火锅消费价差最大板块排名最贵和最便宜之间隔了10顿百元火锅最后，来看一下火锅人均消费的价差情况，火锅作为一项全民食物，在人均消费上却有着令人诧异的差价：大众点评上最昂贵的火锅来自虹桥板块，人均消费在987元/人，而人均消费最低的“火锅”店位于七宝，据说只要10元/人就能打打牙祭，最贵和最便宜之间，可以说是间隔了10顿百元火锅的距离。
3共4页热门新闻更多
实时热点榜单热门视频
阅读下一篇视频推荐房价上涨真能拉动消费吗？
从历史看，房价上涨和财富升值，有助于部分可选消费和高端消费的增加。
00年以来房价四次快速上涨，都导致了家电、金银珠宝和体育娱乐用品等可选消费的快速增加，16年家电消费增速接近15%，体育娱乐用品增速超过20%。居民财富增值对高端和奢侈品消费需求的贡献同样显著，二手房房价与澳门博彩收入同步性极强，同时也是富豪消费价格指数的领先指标。
但房价上涨带来的财富效应仅刺激了可选消费和高端消费，而地产相关消费虽然被拉动，在社会消费总体中比重却不高，对整体消费贡献有限，甚至在居民偿债压力加大的情况下，还会反过来侵蚀居民的消费能力、挤压其他消费。房价上涨对居民整体消费的带动并不明显，财富升值对消费的贡献有限，最终决定消费需求的还是居民的收入。
所以，依靠房价上涨带来的财富升值来拉动居民消费并不现实，未来只有发展有利于提高经济效率的产业，根本上增加居民收入，抑制短期投机和过度举债，才能支撑居民消费的长期提升。
收入增长的来源
从收入法 GDP 的角度看，居民收入本质上是经济增长中分配到居民部门的部分。而如果把收入分配比作分蛋糕，那么决定居民收入的主要是两方面，一是蛋糕的大小， 即当年创造的生产总值，经济增长越快，居民从中获得的收入也越多；二是分配的比例， 即居民在创造的价值中获得的相对多少，一般与经济制度和分配方式有关。
1.经济决定收入水平
统计局将居民可支配收入进一步分为四类：居民受雇和出卖劳动获得的“工资性收入”；来自于生产经营活动的“家庭经营收入”；居民因拥有动产和不动产的而获得的“财产性收入”；以及养老金、惠农补贴等居民无须付出对应物就可获得的“转移性收入”。
而这四类收入均与经济增长紧密联系。首先，经济景气时，企业盈利改善、社会经营活动旺，往往带动居民工资性收入和经营性收入快速提升；其次，企业经营向好有利于公司股价上涨，增加居民的财产性收入，而经济繁荣伴随利率上行，又会提高居民存款的利息收入；此外，政府收入增加，转移支付的空间也更大。
具体来说，工资收入在居民各类收入中的占比超过一半，因此主导了居民收入整体的变化趋势。从名义增速来看，01-07年我国GDP同比从9%提高到24%，居民工资收入增速则从8%增至17%，人均可支配收入也从9.2%增至17.2%，但随着11年后我国 经济放缓，居民工资收入增速下滑，人均可支配收入同比也回落到8%左右。
而居民的财产性收入更直接决定于资产价格的表现，在我国主要是与利息、股市和房价相关。07年经济过热、多次加息，同时股市和楼市快速上行，带来的结果是居民财产净收入同比增速超过40%。09年股市、楼市反弹，对应着居民财产收入增速止跌回升。10-11年的密集加息，再度带动居民财产收入增速提高。而15年以来，宽松的货币环境轮番刺激了股市和楼市，因而虽然居民存款利率下降，但整体财产性收入的增速依然保持平稳。
2.政策调节收入分配
经济环境决定的是收入分配的总量，而政策因素则可以影响分配比例。常见的影响 收入的政策包括公务员和事业单位调薪、最低工资标准、转移支付和个人所得税等。最 近两次居民收入增速的大幅提高，也与政策相关。
07年公务员和事业单位的涨薪，提高了国有单位工资增速。统计局将政府、事业单 位和国有企业的工资一同计入国有单位工资类别，在 06 年积极财政政策的背景下，我 国上调了公务员和事业单位的基础工资，导致 07 年国有单位平均工资同比增速高达 20%。由于当时国有单位工资总额在非私营单位工资中的占比达到 57%，因此本轮薪酬调整对全国平均工资拉动作用明显。
11年通胀背景下，各地大幅上调最低工资标准，则对其他单位工资起到了明显的影响，带动居民平均工资的提升。各地每年都会根据居民生活支出情况调整最低工资标准，主要影响的是包括私营企业在内的其他单位中低收入者的工资。10年的通货膨胀导致11年最低工资标准升幅超过以往，当年其他单位平均工资的增速高达15.4%。
增收带动消费提升
1.促进整体消费
收入与消费和价格之间有着密切的关系。一方面，经济增长或者涨薪政策会提高居 民收入，从而促进居民消费，而商品需求增加则进一步推升物价、抬高通胀。另一方面， 货币超发等因素也可能引起通胀，而商品价格的上涨意味着消费名义总额增加，同时也 会促使名义工资上调。
过去居民收入的每一次快速增长，都促进了消费增速的提升。可支配收入是影响居 民消费的最重要因素。一方面，居民的实际收入决定了其购买能力，对当期消费形成预算约束，另一方面，居民对未来收入的预期也影响着居民的消费意愿。
例如，07年居民收入大幅提高推升了消费增速。07年经济高速增长，GDP同比达14.2%，同时通胀抬头，政府出台公务员和事业单位加薪政策，当年居民可支配收入增 幅跳升到17.2%，社会消费品零售总额同比也上升到16.8%。到08年，虽然通胀大幅回落，但社消零售年度同比依然高达21.6%，居民的实际消费继续扩大。
而11年收入增长也支撑了消费的持续改善。10年通胀在宽松货币的刺激下走高， 导致消费名义同比大增18.4%，同时也催生了居民增收政策的出台。11年各地大幅上调最低工资标准、个税起征点也从2000元提高到3500元，当年居民可支配收入增速达14.1%。而在10年消费的高基数效应下，11年消费并没有明显下滑，同比仍维持在17.1% 的高位，这背后正是收入提高的支撑。
2.扩大必需消费
进一步从消费结构来看，收入提高对消费的影响更集中地体现在必需品以及金银珠宝的需求。通过对比2007年和2011年，我们发现两个时期金银珠宝类消费增速均超过平均水平22个百分点，而必需品类如日用品、食品烟酒和服装鞋帽的消费增速也高于平均水平8到10个百分点。
而尽管家具、家电和建材消费在07和11年同样快速增长，但考虑到07年和09年商品房销售面积同比分别高增25%和45%，因而地产相关的建材、家具和家电消费的回升，可能与房地产销售高增的关系更为直接。
收入与财富，谁是主导？
1. 收入稳定，增长平缓
当前，居民人均收入的涨幅已随经济增速一同趋缓。11年后随着经济增长放缓，我国人均可支配收入增速也下降到了8%左右。16年除了居民转移净收入的增速保持在10%以上，其余收入增速相比14年均明显下降，财产性收入同比增长8.6%，工资性收 入增速8.0%，而经营净收入增速仅6.6%。
而通过薪酬调整政策促进居民增收的效果也在减弱。随着非公有制经济的发展，非国有单位的工资占总工资的比重已从07年的不到40%持续上升到16年的60%以上。 调升公务员或事业单位工资的政策，对提高整体工资水平起到的效果在减弱，一个明显 的对比是，07年公务员加薪大幅带动了整体平均工资的显著上升，而15年公务员加薪幅度同样很大，但居民平均工资的整体增速变化却不明显。
2. 财富升值，影响几何？
形成对比的是，这两年房价飙升带来居民持有房产的升值，居民财富保持较快增长。过去两年从一二线到三四线，房价轮番上涨，一方面，增加了居民的财产性收入，链家估算16年全国二手房交易规模已达5万亿元，16年人均财产性收入同比也一度高达13%，今年二季度再度反弹到10%。另一方面，居民持有的房产明显升值，带来财富效应，按照招行私人财富报告估算，16年底中国个人持有的可投资资产规模约165万亿 元，其中投资性不动产净值在30万亿元左右，假设平均房价上涨10%，对应可投资资 产规模就升值3万亿元。
那么，房价上涨及其带来的财富增值，又会如何影响消费呢？
从历史看，房价上涨和财富升值，有助于部分可选消费和高端消费的增加。00 年以 来，房价经历了四次快速上涨，都导致了家电、金银珠宝和体育娱乐用品等可选消费的 快速增加。16 年房价飙升，带动家电消费增速接近 15%，体育娱乐用品增速超过 20%。 同时，居民财富增值对高端和奢侈品消费需求的贡献同样显著，二手房房价与澳门博彩 收入具有极强的同步性，同时也是以高端汽车、白酒、化妆品以及奢侈品等为内容的富 豪消费价格指数的领先指标。
但是，房价上涨对居民整体消费的带动并不明显。虽然房价上涨往往伴随着销量高 增，对应带动地产相关的家具、家电等消费，但这些产品在社会整体消费结构中的占比 却不高，家具、建材、和家电类合计仅占社消零售的 10%。尤其到 11 年以后，房价与 全社会消费增速的之间的相关几乎消失，12 年和 16 年两个地产销售和房价大幅上涨的 时期，社会消费品零售总额增速反而维持震荡走弱的表现。
甚至，房价过快上涨促使居民大举加杠杆，举债增速远超收入增长，进一步加重了居民的债务负担，挤压消费能力。过去我国居民的贷款增长滞后于存款增长，反映的是居民财富增加时会增加负债，行为相对稳健，但15年以来，居民收入和存款的增速都相对平稳，贷款增速却从15%大幅攀升到24%，意味着居民债务负担在加重。因此，即便地产相关和高端消费品有支撑，居民整体消费能力却依然受到挤压。
在居民消费中比重更大的是食品、服装鞋帽、日用品等必需品，主要由可支配收入决定。由于可居民支配收入增长平稳，今年以来居民对必需品的消费并未显著增加，服装鞋帽纺织类的零售额增速保持低位，日用品销售额同比降至7%，而粮食食品饮料烟酒的消费短暂反弹后最近3个月也接连回落到8%以下，纵使面临上游涨价，消费品的价格也难以全面回升，消费品CPI仅从年初的负值小幅回升到1%。
因此，财富升值对消费的贡献有限，最终决定消费需求的还是居民的收入。房价上涨带来的财富效应，仅仅刺激了可选和奢侈品为主的高端消费，而地产相关消费虽然被拉动，在社会总体消费中的比重却不高，对整体消费贡献有限，甚至在居民偿债压力加大的情况下，还会反过来侵蚀居民的消费能力、挤压其他消费。所以，依靠房价上涨和 带来的财富升值拉动居民消费并不现实，未来只有发展有利于提高经济效率的产业，根本上增加居民收入，抑制短期投机和过度举债，才能支撑居民消费的长期提升！
资料来源：华尔街见闻| 作者：姜超（海通证券）
本文言论系作者本人观点，不代表新湖观点，也不构成任何操作建议，仅供读者参考。引用文章版权归原作者所有，如有侵权，请联系我们进行删除。
责任编辑：
声明：该文观点仅代表作者本人，搜狐号系信息发布平台，搜狐仅提供信息存储空间服务。
今日搜狐热点