苏州昆山花桥绿地二手房房价是多少?
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作者：中国必胜
太仓离苏州那么远，为啥房价还那么贵？问题详情：推荐回答： 一直以来,太仓似乎都活在昆山的背后,比起昆山的百强第一、京沪高铁、11号线、小台北...我给你分析一下为什么太仓的房价居高不下！ 百强县、德企之乡、长江口、离上海最近城市、浏河、碧桂园、沪通铁路、G15…这些标签在近年一定已被很多上海人熟知,没错,我们说的就是上海的北大门——太仓。一直以来,太仓似乎都活在昆山的背后,比起昆山的百强第一、京沪高铁、11号线、小台北这些名头,太仓的级别明显差了好几条街,但是金子总会发光,看看今年的太仓市场,一定有不少开发商惋叹:进晚了!洼地城市,火热上线 太仓本身即是沿沪市场上的价格洼地城市,对于最为邻近上海市区的城市之一,8000多的住宅单价足以对外溢需求形成够强的吸引力,在市场逐渐起势的15、16年,受到高度的关注,我们回顾环上海年的房价格局,太仓的价格增量紧随基建、产业更强的昆山,远超南通、嘉兴、平湖,苏州下辖环沪县市均进入万元时代。
今年随着“沪九条”的落地,大量的刚需、刚改群体和投资客被挤入太仓,房价急速飙升,市场供不应求, “日光”“时光”频出,整个楼市上半年的业绩爆表。尤其是“红五月”将全年的行情带入高潮,我们年中左右曾走访多次,主城、新区、浏河等热门区域可以说是一房难求,包括二手房市场。 当地中介市场形容:“有上海客户带着钱,直接问有房吗,有房就买,没有直接去下一家,挨家挨户地问”。同行的描述多少有些夸张,但足以见今年太仓市场的火热程度。 数据显示,全年太仓市场商品住宅成交199万方,较2015年全年增幅78.5%,且成交均价从8644元/㎡狂飙至11601元/㎡,增长率34.2%。外溢大潮,止步10月 其实,自8月苏州限购开始,太仓、昆山等地的调控举措即已不远,当时并无明确规定,但在持续走高的房价下,10月终究还是启动限购,连“1套”的机会都没给,外地客直接over,没了外导需求,到底有多大的影响? 据当地机构的数据,太仓上半年外地客户成交比例达50%,结合后续的跟进监测,至限购前夕,热门板块外部客户比例占据50~60%,陆渡、浏河则高达70~90%。高占比的外部需求支撑遇上限购,外部投资需求一次性筛选完毕,研究显示这一波可能将折损掉80%的外部需求,外溢大潮逐渐止步。 没有轨交、没有高铁、进城通路有限、规划力度一般,凭借离沪40公里这一优势下的“一亩三分地”,太仓即能博得如此多外部客户的青睐,原因几何?下面就来盘点下关于娄城太仓的事儿。区位交通 太仓位于长江口,与崇明岛隔江相望,南临上海宝山区、嘉定区,西连昆山,北接常熟,是距离上海核心区最近的城市(直线距离40公里,驱车1小时),从距离上来看确实是承接上海外溢的第一圈层。 如果仅有公路的导入通路,这样的外溢市场曾经受到很多同行的怀疑,而太仓用事实证明距离可以弥补一切,驱车亦或是公共交通都不是问题。 至于规划的沪通铁路能带来多大的能量,并不确定;轨交暂时也只是一厢情愿(详见太仓城市总规),仅单凭一条G15、一条沪太路即助推了太仓今年的红市。 沈海高速G15:最主要的交通通路,路况 ,高速下口即位于新区、陆渡交界,这也是促成新区上海客户占比较高的原因之一; 沪太路-蕰川公路:自宝山至浏河的主要线路之一,路况不佳,集卡云集,但却丝毫没有影响碧桂园·凤凰城的热销;G204国道:路况一般,途径科教新城,进入主城便捷度较低 沪通铁路(规划中):在建的沪通铁路,分为安亭段和四团段,相比而言,太仓站为四团段出沪的第一站,虽然是客货两运铁路,但连通了外高桥、曹路、上海东(浦东机场)等区域,想象空间还是存在的 地面主干道路(努力中):嘉定城北路和太仓的白云渡路跨河打通,这是一条流传了多年的消息,落地时间不定,可以肯定的是一旦连通,对于今后的地缘流动来说,无疑是一大利好。 而事实上,在交通层面沪娄同城还算进展快速,目前已经开通了多条公交线路与上海进行对接:太嘉线,由太仓朝阳路公交站至上海嘉定北站,15min换乘轨交;沪浏线,由浏河汽车站至上海美兰湖站;嘉陆线,由陆渡至上海嘉定北站;嘉华线,由浏河汽车站至嘉定北站 建立这样的跨省级快速公交体系,且运量和班次还在逐步增加,可见即使没有轨交、没有高铁、通路不多,也不会阻止沪娄同城的进展。毕竟最快不到20min的跨省时间,相比于沪北10000多的价格剪刀差,确实还挺划算,尤其对地缘客户来说。经济人口 太仓地区生产总值1100亿元,人均GDP15.5万元,连续多年位列百强县前十名,但经济总量仅占昆山总量的1/3,落差2000亿,相比之下,还是稍弱一些。城市经济主要以产业投资为主,是出了名的德企之乡,外资经济导向明显。德企之乡,名副其实 外资规模工业比重49.2%;核心区外资比重占据50%;入驻德企超过230余家 外资规模工业优势突出,全市总计入驻德企超过230余家,主要集中为高端制造、汽车配件等产业类型,而我们来看邻近的嘉定则以汽车制造为特强产业,新兴制造业为支柱,从这个维度上看,沪娄两地具备产业关联的基础。 此外,太仓港也望成为上海“航运中心”的配套港口,并且未来沪通铁路的货运功能,是要连接上海临港四团和太仓港的,如此一来,貌似坐实了配套港口一说。如果说“开放”是一个城市发展提升的趋势之一(可参阅国家发改委《中国城市综合发展指标2016》),那么“外资经济+港口”特征的太仓 是走在这个方向上的一员。 再看人口,太仓近几年的常住人口稳定,而且非常的稳定,至2015年的常住人口为71万人,本地户籍人口仅为48万人。即使在此轮热潮前,本身存在着上海自然外溢现象,但从常住人口的数量表现来看没有直观变化,可见往年的人口流动并没有形成一股趋势。 从人口格局来看,主城区集中度最高,如果算上科教新城和陆渡,城区集中人口30多万,所以单从需求来看,房企应该在何处布局应该也可以有个粗略的概念了。 况且科教新城、新区两个区域还是政府重点发展的区域,尤其科教新城,城市配套还不完善,人口的导进才刚刚开始,暂且不说陆渡还有大片空地。 城区的优质资源、交通条件不仅对本区人口形成粘性,也是乡镇、外溢人口的置业 ,未来主城的的人口规模只增不减。城市格局 既然我们已经提到太仓的人口格局,那不妨来看看太仓各区的情况: 从行政上来说,太仓分为主城区、科教新城、浏河、港区、璜泾、沙溪,城市总体向东、向南发展,沿沪、向沪的趋势明显,主城概念扩大,以致于像陆渡也已并入主城片区。城市功能格局主城 | 坐拥 的中小学教育资源、商业资源和紧邻高速下口,即使是在市场调控期仍然是最为安全的投资地带。科教新城 | 类似于金鸡湖规划,以天镜湖为中心建立集科教文化、生态宜居及现代服务业为一体的城市新区,是多数当地人的改善去处。港区 | 即使定位太仓第二核心城区,港口产城,但必定逃脱不了工业区的标签。浏河 | 太仓东部乡镇,以长江口度假区为噱头,因碧桂园凤凰城的热炒而大火,宝山导入相对便捷。沙溪 | 中部乡镇,以沙溪古镇闻名,产业主要为台商投资的企业园区。璜泾 | 最北端乡镇,镇区最小,民营小企业发达,是太仓人眼中比较有钱的乡镇 太仓城市功能的集中度高,主城、科教新城囊括了全市 质的教育、商业资源,居住条件优质,其他乡镇综合来看略显不足。城市未来的发展仍将延续主城发展新区,新城配套升级的态势,向东、向南、紧邻上海的趋势不会改变。 不过其他乡镇凭借城市整体利好和自身独有的特点,在今年也吸引了大批的外来置业客户,其中得益于碧桂园在沪的造势,让本来并不太具名气的长江口度假区-浏河,大火了一把;港区的产城性质,投资客趋之已久。 千亿经济、外资导向、人口稳定、新城起步、环境优质、房价洼地…… 透过太仓,我们看到一个“麻雀虽小、五脏俱全”的江南小城。即使已经限购,但作为最为邻近上海的城市,环沪的红利必定是长期的,太仓的布局机会值得细细研究。 一座城池的好,当市场起势之后才认知到,必定是会“进晚了”,也印证了当下城市周期盖过行业周期的大趋势,提前研究城市,提前挖掘一个城市的板块价值才是长远布局的良策在网上查看二手房时，为什么有的房价明显比周边低很多，是房产中介用来钓鱼的吗？问题详情：人在苏州，最近在网上看到些二手房的价格很诡异，周边二万的均价，突然会有套房一万二的房挂出来。不知水深，这里面可有什么套路，还是真是馅饼？推荐回答：钓鱼的可能性更大，但是也不排除有明显的户型缺陷或者凶杀案一类的、导致房子价格下跌的可能。现在很多二手房网站都会设置假房源来吸引客户，这是不道德的，我曾经在找房子的时候遇到过，又浪费时间，还浪费心情。在此，向题主推荐用吉家网的微信小程序找房子 ，非常非常方便 ，吉家的房源也是真实的，完全不用担心虚假房源这个问题 。苏州房价还会降吗？，想买又怕继续降？问题详情：推荐回答：作为从事房地产营销策划工作8年的业内人士来说（其中，营销管理7年），理性简析这个问题。商品房商品房，既然是商品，必须遵循价值规律与市场规律！没有只涨不跌的商品，然而对于苏州这座城市来说，要理性分析。也许苏州房价在政策的趋导下会有下行可能，但下行的空间有限并且是短期的，长期看一定是上行趋势，所以对于投机者来说，无疑是沉重的打击。但对于长线投资的话，相对来说比较稳一点，如果仅是刚需购房者而且能够承受范围内，建议入手，毕竟谁也不一定能卡到房价最低点入手，在这个观望情绪浓烈的时候没人跟你抢，还能选个好一点的房子，跟开发商谈谈价格！放眼全国大中城市，以苏州的综合竞争力以及吸引外来人口的能力与现房价来说，泡沫肯定有，但单拎放在苏州这个城市，这个价不算高，甚至说是偏低！原因简述如下：1、人口基数：苏州常驻人口1100万，目前省会南京、杭州只有800万，无锡只有650万，常州只有500万，所以房屋需求相对更大些；2、地理优势：苏州为上海的后花园城市，随着长三角特大城市群的不断规划发展，苏州优势将越突显（上海人口外溢首选苏州），相比周边几个城市的竞争力还是非常明显的；3、经济实力：苏州自身的经济实力位列除北上广深以后的“苏老五”，2016年GDP已超1.5万亿，人均收入更是全国第一，甚至高于深圳，南京、杭州2016GDP总量仅为1.1万亿（南京、杭州房价均价已超2.5万，而苏州只有1.5万）；4、居住环境：上有天堂下有苏杭，苏州不仅位于东部沿海、沿江、沿太湖的江南水乡，苏州园林甲天下，而且还是长三角居住与生活环境最适宜居住的城市之一，不仅有着天然江南鱼米之乡养人环境，而且还有着小桥流水的悠闲生活氛围。古往今来人都喜欢水多地方，从人类起源至今天的繁华都市无不择善而居，泽水而栖，全国人民都想到长三角安家落户，而全长三角的人最喜欢住居住生活的城市是苏州，而并非上海、南京，可能是因为生活节奏的综合考虑！5、供求关系：可以说房价的涨跌与供求关系存在最为密切的关系，目前苏州新房可售房源仅为5万套不到，那么库存消化周期仅为6-8个月时间，意味着供给侧的量不足，随着城市化进程，未来更多的人将要在城市生活，而综合以上多种因素，苏州的外来人口依然在不断地增长，供应不足，需求不减，未来房价怎么走不用多说了。人称任大炮的华远集团董事长任志强，唯一敢说真话的人，政策方向错误，迎来的将是报复性反弹，老生常谈一直在说房价要继续涨，话虽尖锐，但确实最真实的。甚至曾经还流行这么一句话：信志强住洋房，信牛刀住牛蓬！因为时间关系，更多具体细节就不细述了！大学毕业留在哪工作？问题详情：男，6岁随父母到大城市生活，父母一边工作一边供我读书直到大学毕业，这中间的艰辛只有过来人才懂。如今即将毕业，但是大城市的房价居高不下，而面对持续上涨的房价，父母最终决定先在老家买了一套房。
毕业了我可以在老家找个普通的工作安稳的娶个老婆，不过我在大城市苏州呆的太久了，朋友也都在那里，如果非要在此发展只能卖了老家的房子付首付，然后成为几十年的房奴。
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长沙的这个环境气候更适合我，而且离我家很近吧。下半年苏州好多地王项目入市，大家觉得房价会咋样啊？问题详情：上半年苏州房价还算平稳，下半年项目也不少，量还可以的。推荐回答：客观地说，苏州的房价不会下跌得特别厉害，毕竟房地产的涨跌牵涉到其它相关的领域。但是，政府出台的限购政策，一刀切地吧刚需和炒房的一起打击了。所以，下半年大部分老百姓买房的门槛还是很高，大家仍以观望为主。苏州限购后的房价跌了吗？问题详情：苏州房价最新消息，限购后的房价跌了吗？推荐回答：贫僧最近总是被各路网友掳去预测全国各地房价走势，经济学家都难以准确预测的事情，何必难为一个出家人呢?？昨天更有网友收藏了贫僧的预测，放话到时来对质，看来离寡人退出房价预测界不远了?。。夜观星象，苏州房价明后年或许小幅回落；长期看来，目前均价18683元一平有较强的保值能力。看苏州房价走势，均价从000元一路上扬到2017年11月的18683元。与2017年10月相比，11月新房单价涨1.18%，成交量涨幅高达15.23%!越限越购，越限越涨，这符合贫僧总结的房价秘笈（见贫僧其他问答）。但物极必反，涨久必跌，明后年小幅下跌概率大。今年，房shi高潮仍未褪去，多地一房难求，供不应求，房价上涨。开发商、投机者和中介的炒作又助推房价二次上涨。引发市场无房可卖的恐慌情绪，也给了市场房价还将上涨的乐观期望，土豪们全款买房又投资了。这并非理性的市场行为，违背了价值规律。政府早都看不下去了，10月全国平均房贷利率迎来年内第九次上涨。房贷利率高了，买房的人就少了。看过往的房价周期性涨跌规律，这招管用，是明确的给房市降温的信号。今年出让的土地在明后年转化为新房入市，供求关系缓解；加之高房贷利率下，市场大环境回归理性，近两年虚涨的房价有望回落。以一线城市为首的14城房价的微跌，或许为明后年全国房价走势指明了方向。无论涨跌，一线往往是带头大哥。长期看苏州房价，需看苏州本身。这个城市太牛X，2017前三季度GDP排全国第七，仅在一线四个大哥、天津和重庆之后。这是一个普通地级市跟一线大哥+两个直辖市的较量。国家生态园林城市，江南水乡，离上海咫尺之遥，这些都是苏州未来人口持续净流入的保障，目前1000万的人口已是大体量。而人口代表着住房需求，人口是房价的支撑。长期看，苏州均价18000元有较强的保值能力，若对比一线，还有上行空间。对于购买力一般的刚需一族，恐已错过在苏州上车的最佳时机。『虽师从大师，面对数亿用户，仍诚惶诚恐。』我是做软件的，未来待在苏州好还是南京好？问题详情：我毕业1年多了，想在城里买房稳定下来，无奈首付款不多，南京房价比苏州高，苏州房价对于我更适合一点，有人说苏州是宜居城市，南京是省会，教育医疗丰富什么的。但是对于个人未来发展的话可能就不好说了，所以请问各路大仙，是在南京还是在苏州呢？另外我是做软件的。推荐回答：因为大学在南京读的，对南京有浓浓的情节，加上老家是苏北的，每次节假日从苏州回老家走京沪高速都特别累，因为特别堵，而南京就不一样，回家的路特别好走，不用太担心拥堵问题。因为对南京的这种情节，在苏州待了三年之后2015年毅然决然的跳槽来到了南京，在南京也两年多了，有一些感受吧。1、南京房价太高，整体来说生活质量不如苏州，记得原来住在苏州园区，方洲邻里中心那有个华润万家超市，生鲜区有现场切片的三文鱼，南京这边大大小小超市去过不少，没怎么见过。2、南京的人文环境，公共事业是苏州不能比的，医疗保障还是不错的。3、南京有玄武湖苏州有金鸡湖，我倒觉得玄武湖还没有金鸡湖开发的好。金鸡湖沿湖建的很多商业体还是很不错的，反之玄武湖周边就是只有步行道。4、苏州有阳澄湖大闸蟹，藏书羊肉，南京有盐水鸭，别的还真没发现啥好吃的。5、要说生活吧，我觉得还是苏州吧，人口总量小，没那么拥挤，周末举家出去逛逛的地方不少，什么湖边啊，草坪啊，农家乐是不少。6、南京这边有钱的大多数是有背景的，你懂的，苏州大多数有钱的都是做生意的。7、你要说到底苏州好还是南京好，这个真的很难说，在苏州工作那段时间真的很开心。在南京工作这点时间不是很开心。这个跟单位有关系，跟城市真没关系，还是用心的生活过才知道，实际在哪都一样，每天也就是吃喝拉撒睡，欲望不同，满足感就不同，我的欲望就是离老家近点所以我还是觉得南京还是不错的。8、大家也可以讨论一下，不要地域黑，江苏本可以更好，就是因为江苏团结，看人家安徽这两年发展多好，哪里都有高铁。9、轻喷。宝宝感冒了，在医院挂水，好友来个祝福…
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