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计算房产税，房屋原值包括土地价值吗？
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【来&&&&&&源】辽宁省大连市地方税务局
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问：计算房产税，房屋原值包括土地价值吗？ 　　 答：对以支付土地出让金形式取得土地的，若纳税人将土地出让金与房屋建造成本一并计入“固定资产”科目确定房屋原值的，应将计入“固定资产”科目的土地出让金计入房屋原值计征房产税，反之，暂不征收房产税。
相关词典：财税[号：如何确定计入房产原值的地价
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财税[号：如何确定计入房产原值的地价
　　日，财政部、国家税务总局联合下发《》（[号）文件，对土地使用税和等相关问题进行了明确，该文件第三条明确了将地价计入房产原值征收房产税问题：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”
　　笔者认为，该文件应当这样理解：除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。现举例说明：
　　例如，某工厂有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积12000平方米，则该宗地容积率为0.46，因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元）
　　假如该工厂这宗土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000万元。
　　该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施。容积率低于0.5，两倍以后，还是不到1.那么按比例计算的房产原值还是比当初的地价低。所以可以减少税负。例如占地面积大而厂房少的工厂、大型堆场、仓储、物流的企业等，厂区空地较多，地价全额计入房产原值，税负较高，自日起，对这类“大地小房”的情况，即宗地容积率低于0.5的，允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以测算出这类企业计算房产税的地价将小于全部地价款，减轻了房产税负担。
　　财税[号文件发布后，对按照房产原值计税的房产，在税务处理上只有一种方法：无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
　　例如：某公司2008年建造办公楼，面积为1500平方米，建筑成本为105万元，不包括土地价值。该宗地为本年新征，土地单价为每平方米150元，容积率为0.48（容积率为宗地建筑面积与土地面积的比值），使用年限为50年。
　　公司自日起执行《企业会计准则》。
　　2011年，因容积率低于0.5，应按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据以确定计入房产原值的地价。
　　缴纳房产税的房屋原值＝0×00000（元）。
　　应缴房产税＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。
　　如果公司执行《企业会计制度》。
　　2011年缴纳房产税的地价＝150×0000（元）。
　　2011年缴纳房产税的房屋原值＝0（元），应缴房产税＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。
　　从计算结果可以看出，财税[号文件的发布实施，使得执行《企业会计准则》和执行《企业会计制度》的企业缴纳的房产税相同，杜绝了之前由企业选择执行《企业会计准则》和《企业会计制度》所做的房产税筹划。
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如何确定房产税的计税依据？房产税的税率是多少？怎样计算缴纳房产税？
房产税的计税办法分为按计税余值计税和按租金收入计税两种。
　 一、对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。
　 计税余值是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的耗损价值后的余额。广州市依据房产税条例的有关规定，对一次性减除的比例规定为30%。
　 依据房产计税余值计税的适用税率为1.2%。
　 计算公式为：
　 应纳税额=房产计税余值×适用税率&&
　 房产计税余值=房产原值×(1-原值减除率)
　 财税〔号规定，从日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。(财税〔号)
　注意：根据财税〔号文件规定：自日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
　 (一)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备以及一般不单独计算价值的配套设施，如通信、照明、卫生、煤气及中央空调等设备;蒸气、供水、排水等管道以及电信、电缆导线;过道、晒台、电梯、升降机等。
　 国税发〔号文明确规定，从日起，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
　 对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
　 (二)纳税人对原有房屋改建、扩建，要相应增加其房屋的原值。
　 (三)财税〔号文规定，从日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
　 1.自用的地下建筑按应税房产原值×(1-原值减除率)作为房产计税余值计征房产税。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
　 粤财法〔2006〕12号文确定，广东省自用地下建筑的房屋原价折算为应税房产原值的具体比例为：工业用途房产，以房屋原价的50%作为应税房产原值;商业和其他用途房产，以房屋原价的70%作为应税房产原值。
　 2.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
　 二、对于出租的房屋，以租金收入作为计税依据。
　 房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房屋租金水平，确定租金标准依率计征房产税。
　 依据租金收入计税的适用税率为12%。
　 计算公式为：应纳税额=房产租金收入×适用税率
　 财税〔号文规定，从日起，出租的地下建筑也应按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
　 (一)某公司自有房产12栋，会计账薄记载房产原值为2000万元，其中，生产用房产原值为1150万元，冷暖通风设备50万元，非生产用房产原值800万元，当地政府规定按房产原值一次减除30%后的余值计税。计算该公司当年应纳房产税额。
&& 计算年应纳房产税税额：
　 (0)×(1-30%)×1.2%=16.8(万元)
　 (二)某单位2007年拥有楼房一栋，共十层，总建筑面积10000平方米，房产的账面原值为5000万元，其中用于自营的有8层，另两层出租给某公司使用，每月租金60000元，当地政府规定按房产原值一次扣除30%后的余值计税。计算该单位当年应纳房产税税额。
　 具体计算步骤：
　 1.计算自用房产应纳房产税额
　 5000×(1-20%)×(1-30%)×1.2%=33.6(万元)
　 2.计算出租房产的应纳房产税额
　 6×12×12%=8.64(万元)
　 3.计算该单位全年应纳房产税额
　 33.6+8.64=42.24(万元)
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谁清楚房产税中的土地价值怎么计算？计税方式有哪些？
计税方式1.按房产价值计征的（土地价值进入房产价值的按总价征收的，土地按照无形资产入账的不用计入征收总价中），年税率为1.2%；2.按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税,可见房产税和土地价值没有关系但是一下两种情况除外一、对企业无偿划拨并单独计价的土地价值不计入房产税的计税依据二、有偿征用的土地应计入房产税的计税依据。
其他回答(共3条)
1、首先需要明确的是按每块土地来计算并入房产原值征税，如果企业只有一块土地最为简单，如有多块地需分别计算。2、因为房产税纳税义务最终要归集到具体的房产上，而房产又存在应税房产、免税房产、从价征收房产、从租征收房产的区别，所以计算顺序应该是（1）、按宗确认房产原值和面积，有证房产按证号分别计算，无证房产也应按宗计算；（2）、判断房屋坐落地块价值是否需要并入房产原值，如需并入则计算确认房产坐落地块的价值；（3）计算出该宗房产所坐落地块的容积率，将该宗地块上所有房产建筑面积（包括应税房产和免税房产）除以土地面积得出；（4）对照不同容积率的不同计算方法将房产坐落地块的土地价值并入地块上所有房屋价值中（包括应税房产和免税房产），对免税房产虽并入但不征税；（5）将每宗应税房产按面积分摊为从价和从租两部分（从租部分可能为零）。对从租房产，虽将地价并入但并不据此征税，而据租金收入征税，对从价部分房产则将地价一并征税。至此完成土地价款并入房产征税的计算确认。
是的，工业用地既要交土地使用税又要交房产税。土地使用税按土地面积缴纳，每季度缴纳一次。房产税计税基数问题：不仅仅是固定资产科目下的房地产建筑物项目记载的金额，还应加土地购置价、开发土地发生的成本费用、契税、耕地占用税及印花税、办证费，再加中央、智能化楼宇设备、新建建筑物初次装修费、锅炉等与房产不可分割的设备、给排水、采暖、消防设备价值。注意土地纳入房产原值计征房产税时有一特殊情况：除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税。“大地小房”即宗地容积率低于0.5的，允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。容积率是地上建筑面积与用地面积的比率。房产税计税基数确定后，乘以70%，再按1.2%税率计算应纳税额的。
土地价值必须计入房产原值缴纳房产税。财税[号文件规定：无论会计上如何核算，都要将土地价款并入房产原值缴纳房产税，土地价款包括实际支付的土地价款和土地开发费用。实际工作中，需注意掌握以下几个问题：一、计算方法和顺序1、首先需要明确的是按每块土地来计算并入房产原值征税，如果企业只有一块土地最为简单，如有多块地需分别计算。2、因为房产税纳税义务最终要归集到具体的房产上，而房产又存在应税房产、免税房产、从价征收房产、从租征收房产的区别，所以计算顺序应该是（1）、按宗确认房产原值和面积，有证房产按证号分别计算，无证房产也应按宗计算；（2）、判断房屋坐落地块价值是否需要并入房产原值，如需并入则计算确认房产坐落地块的价值；（3）计算出该宗房产所坐落地块的容积率，将该宗地块上所有房产建筑面积（包括应税房产和免税房产）除以土地面积得出；（4）对照不同容积率的不同计算方法将房产坐落地块的土地价值并入地块上所有房屋价值中（包括应税房产和免税房产），对免税房产虽并入但不征税；（5）将每宗应税房产按面积分摊为从价和从租两部分（从租部分可能为零）。对从租房产，虽将地价并入但并不据此征税，而据租金收入征税，对从价部分房产则将地价一并征税。至此完成土地价款并入房产征税的计算确认。
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在我国房产税计税依据包括土地价值吗?
来源：互联网整理仅供参考
其实我国的的征收工作一直以来还都是处于一种试点的阶段的，国家主要是想要通过房地产能够降低房地产投资的某种吸引力，征收房产税肯定是对于房地产的投机炒作等有一定的遏制作用的，现在我国的房地产征收也整体形成了一套较为成熟的模式。那么，在我国房产税计税依据包括土地价值吗?一、在我国房产税计税依据包括土地价值吗?对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从日开始实施。日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。国家统计局公布的数据显示，2014年全国城镇居民7.49亿人，人均住房33平方米，均价6300元/平方米，按此估算，城镇住房共247.2亿平方米，全国住房总价值156.3万亿元，按1%税率征收房产税，房产税收入共计1.6万亿元。考虑一定比率免征，实征房产税收入还要再打折扣，不足以完全替代土地收入。按照目前土地收入下降趋势推算，到2017年土地收入将减少到1.5万亿元左右，相当于可征收房产税总额，而很多地方财政的收入会更早一些下降到不及可征房产税收入的程度。二房地产税收种类及征收流程1、营业税、城建税、教育费附加及地方教育费房地产开发单位销售商品房按销售收入的5%缴纳营业税，按营业税税额的7%缴纳城建税，按营业税税额的3%缴纳教育费附加，按营业税税额的2%缴纳地方教育费。其他单位销售自建房地产的，除按照上述标准缴纳营业税及附加，还应缴纳自建环节的建筑业营业税及附加，税率为3.36%。单位和个人销售或转让购置(抵债)所得的不动产，以全部收入减去购置(抵债)时该项不动产购置价(抵债作价)后的余额按5.6%征收营业税金及附加。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。2、个人所得税个人出售存量房时，纳税人可凭原、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，按20%征收个人所得税。实际工作中对无法真实提供扣除凭证的，我市住宅按销售收入的1%，非住宅按销售收入的2%核定征收个人所得税。对符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税。3、房地产开发单位销售商品房的，按销售收入预交，符合规定条件后的方式缴纳土地增值税。我市规定住宅项目预征率为1.5%，非住宅项目预征率为3%。其他单位处置自建房地产的，按照税定计算销售收入和扣除标准，按照计算后增值额对应四级超率累进税率计算税额。单位和个人出售旧房及建筑物的，如能准确提供成交价格和扣除标准的，按国家相关规定计算土地增值税;对既没有评估价格又不能提供购置发票的，我市按计税价格的5%核定征收。对个人销售住房暂免征收土地增值税。4、契税承受方为单位的，按计税价格的4%征收契税。承受方为个人的，我省契税税率为4%，个人购买普通住宅税率暂减按3%征收;个人首次购买普通住宅的，契税税率为3%并减半征收;日起个人首次购买90平方米及以下普通住宅契税税率暂按1%征收。棚户区居民因而重新购置住房的免征契税。5、按照计税价格的0.5%。双方缴纳。对个人销售或购买住房暂免征收印花税。(市地税局提供)我们通过阅读以上这篇关于房产税计税依据包括土地价值吗的详细资料以后，可以看出房产税的计税依据当中是包括土地的价值的，所以到最后房地产所销售的楼房的总价格当中，包含着当初在开发的时候付出的成本，，房产税以及其他各类费用，房子的价格较高也是有很多原因造成的。延伸阅读：
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