令人苦恼的物业服务物业合同纠纷答辩状，法院给出了几点专业建议

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-05-27 04:48 标签： 物业合同纠纷司法解释
开发商承诺免物业费 法院认定该承诺无效
湖南省安乡县某物业公司要求王女士交物业费，王女士以购房时开发商向其承诺可以终身免交物业费为由拒绝交纳物业费。近日，湖南省安乡县人民法院公开开庭审理一起物业服务合同纠纷案，判决王女士向物业公司交纳物业费7395.36元。
日，王女士与安乡某房产开发商签订了购房合同书，购买安乡县某花园小区的四套房屋。原告系该花园小区物业公司，与小区业主委员会签订了物业管理服务合同。王女士自日至日期间，只交纳一套房屋的物业费，而没有交纳另外三套房屋的物业费。王女士辩称，自己购买的四套房屋，一套用于自家居住，另外三套用于开办幼儿园。因计划开办幼儿园，当时与房产开发商约定按照幼儿园格局建造这三套房屋，且购房价格高于该小区普通房屋价格。因为开发商在购房合同书附件中对自己承诺了物业费“四套终身按一套收取”，自己才会决定购买这三套房屋，否则，自己不会购买。由此王女士拒绝交纳另外三套房屋的物业费。
法院经审理认为，购房合同书附件中“四套终身按一套收取”的约定对物业公司没有约束力，被告王女士不能由此主张免交另外三套房屋的物业费。法院最终判决王女士需向物业公司交纳物业费7395.36元。（夏江霞）
■法官说法■
开发商的承诺属于无权代理行为
这起案件的争议焦点在于开发商在售房时对业主作出的关于减免物业费的承诺对物业公司是否具有约束力，物业公司对此是否需要无条件地执行。
该案承办法官说，房产开发公司与物业公司各自具有独立的法人资格，是两个不同的法律关系主体。王女士与房产开发公司之间形成的是房屋买卖合同关系，而其与物业公司之间形成的是物业服务合同关系，这是两个完全不同的民事法律关系。在未获得物业公司授权委托的情形下，房产开发公司无权擅自处分物业公司权利，无权在购房合同书附件中就物业费收取事项对被告作出承诺，减免物业费的承诺超越了房产开发公司在房屋买卖法律关系中的应有权利范围，可以理解为房产开发公司在售房时为促使被告成功购房所采取的一种商业促销手段。该承诺是一种无权代理行为，根据合同法的规定，无权代理行为在未经被代理人追认的情形下，对被代理人不发生法律效力。事实上，对于房产开发公司为获取自身利益所作出的越权承诺，如果物业公司需要无条件执行的话，对物业公司而言显失公平。
该法官同时指出，房产开发商在售房时为了打动购房者，往往会大力宣传楼盘优势，虚假或违法宣传的现象屡见不鲜：有的作出一些不属于自己权利范围内的承诺，如上述案例中擅自处分物业公司的收费权利；有的作出一些违法的承诺，如售后包租承诺，即开发商承诺对购房者购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报；还有的对出售房屋的位置、环境、周边设施等做虚假宣传。开发商在通过这些虚假宣传诱导业主购房后，对售楼时的承诺往往置之不理，使业主遭受损失。因此，消费者在购房时要擦亮眼睛，以免因误导而购房，遭遇王女士同样的苦恼。
[责任编辑:物业告业主不交物业费 业主很郁闷 法官来调解_网易新闻
物业告业主不交物业费 业主很郁闷 法官来调解
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台海网(微博)4月25日讯 （海峡导报记者 赖彩霞 通讯员 杨长平）业主断断续续交物业费，物业公司催缴多次，对方拒不缴纳。物业公司一怒之下，将业主告上了法庭。没想到业主比物业更委屈。日前，思明区法院受理这个案件，并对案件进行调解。海峡导报记者参与调解过程。
王海（化名）非常郁闷。几年前，王海因结婚需要，在厦禾路附近买了一套房子。交房验收时，王海发现卫生间顶棚处有多处渗水现象，要求物业公司进行整改。“房子交接前，让我们先交了装修保证金和物业管理费等，才让看房验收。”
王海说，一直到了需要缴纳第二次物业管理费时，物业公司表示要他先缴纳物业管理费才愿意找开发商调解。王海要求物业先整改。双方一直僵持着。后来王海将房子以很低的价格，出租给了一家公司使用。其间，租户曾缴纳过租赁期间的物业费。
租户搬走后，物业又再次找王海催缴之前所欠的物业费。王海再次提出，要物业公司进行整改。物业方面还是没有回应。
物业公司负责人林先生表示，他们也曾经希望能好好帮助王海协调，但开发商已经不存在，他们也无能为力。林先生认为，这个不应该影响物业费的缴纳。“除了租户自己缴纳，其它基本没交过，业主不交物业管理费，我们怎么可能提供好的服务？”物业公司将王海告上法庭，要求他支付拖欠的物业管理费6000元，并缴纳相应的滞纳金。
对于物业公司来说，承接验收很重要。承接验收是物业公司和开发商之间的事情，承接验收并不是免除开发商应尽的责任，而是发现更多的问题要开发商去完善。林先生所在物业公司在接到业主投诉时，未及时处理，导致错失房屋保修期，造成房屋无法及时得到整改，对业主生活产生重大影响，因此在此次事件中，负有一定责任。
在房屋验收时，开发商会给业主住宅质量保证书，目的就是对房屋质量的一个保证。房屋质量问题是开发商和业主间的事情，本应该由开发商来解决，但因开发商已经不存在，导致王海无法讨说法，从该角度来看，王海亦是“受害者”。但是因为这个原因，而不缴纳物业费用，则是不对的。不及时缴纳物业管理费，势必导致物业公司管理更加不到位。经过法官和导报记者的协调，王海和物业公司愿意各退一步。物业公司承诺此前所有物业费用打折，免交滞纳金，并由物业公司协调处理漏水事宜。王海也表示愿意和解。双方握手言和。
“发现物业存在管理失职的行为，业主如果走极端很可能适得其反。”黄庭长说，目前物业纠纷案件中业主在补缴物业费时往往还要缴纳大量滞纳金，当滞纳金总额超过诉讼标的的30%，虽然法院基于业主提出滞纳金过高的主张会酌情减少滞纳金额，但纠纷得不到解决，业主的损失会越来越多。如果业主觉得物业存在管理失职，应当走别的途径维权，而不是拖欠物业费。业主委员会、社区、街道，都可以帮助业主解决物业服务纠纷。
物业袒护开发商往往会影响物业纠纷的解决效率，从而恶化纠纷，追求经济利益的同时还需基本的行业自律。
作者：赖彩霞 杨长平
本文来源：台海网
责任编辑：王晓易_NE0011
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