在物业管理中，物业管理招标、投标的程序有哪些？
物业管理招标投标程序
一、筹备招标
（一）招标人为业主(物业为单一业主，或业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的)或业主大会的：
⒈业主委员会组织召开业主大会，决定物业招标事宜包括：招标采取公开招标或邀请招标、评标委员会成员人数、推选代表招标人的评标委员会成员以及业主大会授权业主委员会在招投标事宜中的各项权力。
⒉业主委员会将业主大会表决物业招标事宜的结果向业主公布。
⒊草拟《招投标工作方案》、《投标须知》（附件1）、《评标标准》、《招标公告》（附件2）或《投标邀请书》（附件3），并将《投标须知》、《招投标工作方案》在小区（大厦）内明显位置张贴公布15日，征求业主意见并进行修改。
（二）招标人为建设单位的：
⒈建设单位确定招标小组人员。
⒉草拟《招投标工作方案》、《投标须知》、《评标标准》、《招标公告》或《招标邀请书》。
二、招标备案
招标人为建设单位的，应在公开发布《招标公告》或发出《投标邀请书》的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的区国土房管局备案。
（一）《关于×××（项目名称）修建性详细规划的批复》；
（二）《招标公告》或《投标邀...
物业管理招标投标程序
一、筹备招标
（一）招标人为业主(物业为单一业主，或业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的)或业主大会的：
⒈业主委员会组织召开业主大会，决定物业招标事宜包括：招标采取公开招标或邀请招标、评标委员会成员人数、推选代表招标人的评标委员会成员以及业主大会授权业主委员会在招投标事宜中的各项权力。
⒉业主委员会将业主大会表决物业招标事宜的结果向业主公布。
⒊草拟《招投标工作方案》、《投标须知》（附件1）、《评标标准》、《招标公告》（附件2）或《投标邀请书》（附件3），并将《投标须知》、《招投标工作方案》在小区（大厦）内明显位置张贴公布15日，征求业主意见并进行修改。
（二）招标人为建设单位的：
⒈建设单位确定招标小组人员。
⒉草拟《招投标工作方案》、《投标须知》、《评标标准》、《招标公告》或《招标邀请书》。
二、招标备案
招标人为建设单位的，应在公开发布《招标公告》或发出《投标邀请书》的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的区国土房管局备案。
（一）《关于×××（项目名称）修建性详细规划的批复》；
（二）《招标公告》或《投标邀请书》；
（三）招标文件；
（四）招标小组人员情况表；
（五）相关信息法规规定的其他材料。
三、招标
（一）招标人公开发布《招标公告》或发出《投标邀请书》；
（二）招标人收到投标申请人《投标申请》（附件4）的同时,向投标申请人开具《投标申请回执》（附件5）。
（三）招标人对投标申请人的资格进行预审，将预审结果书面告知投标人，发出《资格预审合格通知书》（附件6），同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
四、投标评标
（一）投标人在招标人限定期限内将已密封的投标文件（在封口处加盖投标单位公章）送达招标人，经招标人检查后向投标人开具《投标文件收件回执》（附件7）。
（二）招标人在评标前一天，到物业所在地的区国土房管局随机抽取占评标委员会2/3的专家作为评标委员会成员，并在抽取当天向各位评委送达《评标邀请函》（附件8）。
（三）组建评标委员会。由招标人随机抽取的物业管理专家与业主大会推选的代表招标人的评标委员会成员组成评标委员会。
（四）招标人组织开标。
招标人在开标会上将投标文件交由投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后，当众予以拆封宣读。
（五）评标委员会进行评标。评标委员会根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评分，将评标分值进行统计，推荐前3名为中标候选人，并对评标结果签字确认。
（六）招标人按照中标候选人的顺次排序确定中标人，由招标人确认及宣布中标人。
（七）招标人将中标结果在小区（大厦）内明显位置向业主张贴公布，公布期限为15日（前期物业管理招标无需公布）。
（八）招标人向中标人发出中标通知书,同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
五、中标备案
（一）招标人为建设单位的，应当自确定中标人之日起15日内，将开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料向物业项目所在地的区国土房管局备案。
（二）区国土房管局自收到招标人中标备案资料之日，向招标人开具《备案回执》（附件9）。
其他答案（共1个回答）
与招标投标实务全书》
目录
第一章 物业与物业经营管理
第二章 物业管理运作的基本环节
第三章 物业管理公司
第四章 物业经营企业财务管理与统计
第五章 住宅小区及单项物业的管理与服务
第六章 物业租赁管理
第七章 物业经营技术经济分析
第八章 物业经营税费
第九章 物业价格评估
第十章 房屋建筑基本知识
第十一章 房屋建筑修缮
你可以看《物业管理与招标投标实务全书》
第一章 物业与物业经营管理
第二章 物业管理运作的基本环节
第三章 物业管理公司
第四章 物业经营企业财务管理与统计
第五章 住宅小区及单项物业的管理与服务
第六章 物业租赁管理
第七章 物业经营技术经济分析
第八章 物业经营税费
第九章 物业价格评估
第十章 房屋建筑基本知识
第十一章 房屋建筑修缮
第十二章 建筑设备的养护与维修
第十三章 建筑电气系统的运行管理与维护
第十四章 居住小区 市政设施的管理与维护
第十五章 园林养护管理
第十六章 电子计算机在物业管理中的应用
第二篇 物业管理合同文本
第一章 组建实体类合同文本
第二章 委托类合同文本
第三章 公契、公约类合同文本
第四章 居间服务类合同文本
第五章 项目承包、出租类合同文本
第六章 咨询、顾问类合同文本
第七章 劳务类合同文本
第八章 商品房购销类合同文本
第九章 网上服务类合同文本
第十章 其他类合同文本
第三篇 物业管理纠纷典型案例评析
第一章 业主自治
第二章 合同纠纷
第三章 物业维修、装修
第四章 物件致人损害
第五章 侵权责任
第六章 车辆管理
第七章 物业管理费纠纷
第八章 建筑物致人损害
第九章 建筑物区分所有权
第十章 相邻关系
第十一章 地面施工致人损害
第十二章 安全责任
第十三章 行政诉讼
第十四章 刑事
第十五章 劳动合同
第四篇 物业管理招标投标
第一章 物业管理市场化
第二章 物业管理招标投标的基本概念
第三章 物业管理招标程序
第四章 编制物业管理招标文件
第五章 物业管理投标书的编写
第六章 物业管理建议书
第七章 物业管理招标投标与建设工程招标投标比较
第八章 国际招标投标的启示
第九章 物业管理投标的技巧与策略
第十章 物业管理委托合同的订立与管理
第五篇 物业管理条例
物业服务收费管理办法
城市危险房屋管理规定
城市房屋修缮管理规定
公有住宅售后维修养护管理暂行办法
城市新建住宅小区管理办法
城市房屋租赁管理办法
建筑装饰装修管理规定
城市居民住宅安全防范设施建设管理规定
商品房销售管理办法
城市异产毗连房屋管理规定
城市商品房预售管理办法
作者：谢绍标
版别：安徽音像出版社
出版时间：2004
早期介入阶段主要是指物业开发设计、施工建设、竣工验收阶段，前期物业管理阶段是指从入住到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。在早期介入和前期物业管理阶段...
物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会(单一业主)、物业产权人(政府机关或物业产权部门)。
在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中，...
1.主体条件
招标人为业主委员会的，须经业主大会授权，同时应将招标投标的过程和结果及时向业主公开;招标人为建设单位的，必须符合相应的法律法规规定的其他条件;招标...
前期物业管理招标投标的概念、意义和原则
招标投标是在市场经济条件下，交易双方所采取的一种交易形式，这种交易形式主要在大宗货物买卖、工程建设项目的发包与承包，以及...
(一)公开原则
所谓公开原则，就是说如果物业管理招投标定为公开招标，就必须按公开原则，召开新闻发布会，在报刊、电台、、电视上公开登出招标公告，把所需要达到的服务...
答: 虚火上炎，建议服用附子理中丸??谁教你的??本人认为你应该是阴虚导致阳也虚,阴阳是可以互相消长的~~建议配合舌象以及脉象,建议上传下舌头看看~~
答: 中共中央印发的《干部教育培训工作条例》规定，干部教育培训 以脱产培训、党委（党组）中心组学习、网络培训、在职自学等方式
脱产培训以组织调训为主。干部教育...
答: 科学教育的主要目的是提高学生的科学素养，即了解科学知识的本质，准确地把科学概念、原理运用于日常生活中，学会用科学的方法解决问题，根据科学价值的标准来进行判断，了...
答: 不晓得这属于什么性质的。看你自己的实际情况喽，但自8月份开始，全国所有的工程硕士，都要参加正规的全国同一考试，不存在自主招生了！
每家运营商的DNS都不同，而且各省的也不同。你可以问问你的网络提供商，他们会告诉你的。（也可以通过分别访问域名和IP来检查DNS是否正常，访问域名不行，而访问IP可以，则说明DNS设置不对）
另外，如果ADSL-电脑没问题，一般ADSL-路由器也没问题的。而且采用ADSL拨号的话，DNS可以不设置的，拨号成功后会自动取得DNS服务器。
问题可能出在路由器设置上。进去检查一下吧。看看上网方式，上网用户名密码是否正确。
（有个问题要注意一下，有些地方的运营商会限制使用路由器或者限制接入数量，一般是采取绑定网卡MAC地址的方式，如果路由器设置都正常，试试路由器的MAC地址克隆功能，把电脑网卡的MAC复制过去）
铝属于两性金属，遇到酸性或碱性都会产生不同程度的腐蚀，尤其是铝合金铸件的孔隙较多，成分中还含有硅和几种重金属，其防腐蚀性能比其他铝合金更差，没有进行防护处理的铝铸件只要遇到稍带碱性或稍带酸性的水，甚至淋雨、水气、露水等就会受到腐蚀，产生白锈。
解决的办法。
铝铸件完成铸造后，在机械加工前，先要进行表面预处理，如预先对铸件进行喷砂，涂上一道底漆（如锌铬黄底漆），在此基础上再进行机械加工，以避免铸铝件在没有保护的情况下放久了被腐蚀。
目前我们的生活水平必竟非同以往．吃得好休息得好，能量消耗慢，食欲比较旺盛，活动又少，不知不觉脂肪堆积开始胖啦。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　减肥诀窍：一．注意调整生活习惯，二。科学合理饮食结构，三。坚持不懈适量运动。
　　　具体说来：不要暴饮暴食。宜细嚼慢咽。忌辛辣油腻，清淡为好。多喝水，多吃脆平果青香焦，芹菜，冬瓜，黄瓜，罗卜，番茄，既助减肥，又益养颜，两全其美！
有减肥史或顽固型症状则需经药物治疗．
如有其他问题，请发电子邮件:jiaoaozihao53@ .或新浪QQ: 1
关于三国武将的排名在玩家中颇有争论，其实真正熟读三国的人应该知道关于三国武将的排名早有定论，头十位依次为：
头吕（吕布）二赵（赵云）三典韦，四关（关羽）五许（许楮）六张飞，七马（马超）八颜（颜良）九文丑，老将黄忠排末位。
关于这个排名大家最具疑问的恐怕是关羽了，这里我给大家细细道来。赵云就不用多说了，魏军中七进七出不说武功，体力也是超强了。而枪法有六和之说，赵云占了个气，也就是枪法的鼻祖了，其武学造诣可见一斑。至于典韦，单凭他和许楮两人就能战住吕布，武功应该比三英中的关羽要强吧。
其实单论武功除吕布外大家都差不多。论战功关羽斩颜良是因为颜良抢军马已经得手正在后撤，并不想与人交手，没想到赤兔马快，被从后背赶上斩之；文丑就更冤了，他是受了委托来招降关羽的，并没想着交手，结果话没说完关羽的刀就到了。只是由于过去封建统治者的需要后来将关羽神话化了，就连日本人也很崇拜他，只不过在日本的关公形象是扎着日式头巾的。
张飞、许楮、马超的排名比较有意思，按理说他们斗得势均力敌都没分出上下，而古人的解释是按照他们谁先脱的衣服谁就厉害！有点搞笑呦。十名以后的排名笔者忘记了，好象第11个是张辽。最后需要说明的是我们现在通常看到的《三国演义》已是多次修改过的版本，笔者看过一套更早的版本，有些细节不太一样。
1 绝对不吃霉变食品
春天气候多变，食物很容易发生霉变，孕妇要远离霉变食品，防止发生食物中毒或发生腹痛腹泻等症状而引起胎动不安。
叶酸是妊娠早期蛋白质合成的基础，由于体内不能储存叶酸，因此孕妇必须通过每日进食补充叶酸;
孕妇可多食用富含蛋白质的食品，比如：肉类、鱼类、家禽、豆制品和鸡蛋等;
在每100克的牛奶里含有100毫克非常容易吸收利用的钙，每天1杯牛奶可为孕妇补充钙。此外，含钙量较高的还有海带、紫菜和虾皮等;
5 水果和维生素
每天食用适量水果，在春季可额外多吃些芝麻、核桃仁、黑糯米、红枣和赤豆等。此外，动物肝脏也可有效补充铁和维生素A，粗粮、粮谷类和麸皮面包等还可补充维生素B1。
冬枣的性味中医认为味甘、性平，入脾、胃经;可益心、润肺、合脾、健胃、养血安神、调百药、解药毒等多种功效。
冬枣的作用功效：
防治心脑血管疾病
冬枣中含有丰富的维生素C和维生素P，含有较多的维生素A维生素E以及钾钠铁铜等多种微量元素，对于健全毛细血管，维持血管壁弹性，抗动脉粥样硬化很有益。冬枣中还含有芦丁成分，芦丁是治疗高血压病的有效药物。故冬枣对冠心病高血压动脉粥样硬化病等的防治有很大帮助。
冬枣中富含的环磷酸腺苷是一种重要的生理活性物质，参与人体内多种生理活动，可以调节免疫系统，具有增强心肌收缩力，保护冠状动脉，降低胆固醇，抑制癌细胞增殖的作用。
冬枣中含有丰富的糖类和维生素C以及环磷酸腺苷等，能减轻各种化学药物对肝脏的损害，并能促进肝脏合成蛋白，增加血清白蛋白含量，调整白蛋白与球蛋白比例，降低血清谷丙转氨酶水平等作用。在临床上，大枣可用于慢性肝炎和早期肝硬化的辅助治疗。
既然冬枣营养价值这么高，孕妇完全可以吃，不仅对孕妇本身有很多好处，也有利于胎儿的生长发育，冬枣虽好，但不能贪吃，尤其是患有孕期糖尿病的孕妇最好不吃冬枣。
一、孕期营养并非越多越好
由于肚子里胎宝宝的生长需要，再加上孕期的妈妈们食欲有所增加也是很正常的现象。因此，没有节制的大口吃喝，就很容易导致孕妈妈营养过剩，从而超重。但是，你知道吗，孕期超重的危害是非常大的。
一般而言，准妈妈从孕中期开始，因为胎宝宝开始快速生长，对能量和营养素的需要量增加，孕妇食欲明显增强，很多孕妇有吃不饱、吃不够的感觉，这些都是正常的生理现象。食欲好，对于准妈妈在孕期摄入足够营养，保证孕期的顺利度过是一个有利条件。但如果饮食没有节制，高蛋白、高脂肪的补汤，含糖量高的水果、点心的摄入，很容易就会饮食过度，造成营养过剩。
尽管如此，但出于一个人吃两个人补的传统观念，许多老人会认为孕妇就应该吃的多、吃得好。但准妈妈如果在孕期饮食无节制，就会使体重增长过快，易引发妊娠期糖尿病、妊娠期高血压、早产和难产等孕期并发症。同样的，孕期肥胖还会造成围产期胎儿死亡率及致畸率增高，巨大儿风险也相对增加，这些孩子将来更易罹患型糖尿病和肥胖症。
1.无助胎儿营养
经过调查发现，在怀孕末期有高达85%的孕妇都过胖，却有94%的胎儿，体重都没有相对增加。有一些孕妇认为要多吃，才能给宝宝更充足的营养，所以妈妈吃宵夜因此体重过重没关系。但事实却是二者并不相等，因为在怀孕末期有高达85%的孕妇都过胖，却有94%的胎儿，体重都没有相对增加。
2.影响睡眠
夜晚是身体休息的时间，吃宵夜之后，容易增加胃肠道的负担，让胃肠道在夜间无法得到充分的休息。因为按照人体生理变化，夜晚是身体休息的时间，吃下宵夜之后，容易增加胃肠道的负担，让胃肠道在夜间无法得到充分的休息。
尤其是有一些孕妇到了怀孕末期，容易产生睡眠的问题，假使再吃宵夜，也可能会影响孕妇的睡眠质量，因而大体上并不建议孕妇吃宵夜。
3.引起肥胖
夜间身体的代谢率会下降，热量消耗也最少，因而容易将多余的热量转化为脂肪堆积起来，造成体重过重的问题，引起产后恢复能力变差。妈妈因摄入过多的热量，造成母体过胖，可能会引起产后恢复能力变差，无法回复到怀孕前的正常体重，而需要产后减重。
孕妇吃完最后一餐后应该过2到3小时再睡觉，这样才不会影响睡眠，保证睡眠质量。如果孕妇夜间饿了可以喝杯牛奶等流质食物，尽量不要吃油炸的垃圾食品，增加胃的负担。
二、半夜不宜吃的食物
1.胀气的食物
怀孕之后晚上的时候千万别吃胀气食物，比如红薯还有芋头之类的，因为这些食物在消化过程中会产生较多的气体，从而产生腹胀感，妨碍正常睡眠。
2.大量牛奶
有些孕妈咪认为牛奶健康又营养，半夜泡杯牛奶来喝最好了。虽然牛奶可以帮助入睡，营养丰富，但是也不能无节制地喝。
有研究报告认为，牛奶中的钙质和色氨酸具有安眠的效果，一旦心理上依赖这些助眠食物，就有可能导致摄入量过多。如果晚上喝了太多的牛奶，不仅会让孕妇半夜跑厕所影响睡眠，同时也有可能让孕妇在睡之前对自己会不会半夜跑厕所产生一定的忧虑情绪，反而会影响睡眠质量。不是不让喝牛奶，而是不要喝大量牛奶，毕竟，怀孕期间睡前喝牛奶是有好处的。
3.重口味的食品
怀孕之后在晚上的时候千万别吃辣咸的食物，比如泡椒凤爪、麻辣笋干。可是这些食物可能会造成胃部灼热及消化不良，从而干扰睡眠。而且容易使血压上升，导致情绪紧绷，造成失眠。另外，如果摄入过多盐分，会导致血液中钠的浓度升高，进而导致细胞失水，尿量增加，出现与临睡前大量喝水同样的效果。这样有可能导致睡眠过程中被尿憋醒跑厕所，影响睡眠质量。怀孕期间本来就容易疲劳，如果睡眠不充足，孕妇自身身体和胎儿都会抗议的。
4.油腻食物
有些孕妈妈觉得半夜醒来说明自身需要加强营养，因此会选择一些油腻的食物，比如猪肉脯。其实这是非常不可取的。
油腻食物含有大量的脂肪和能量，需要相当长的时间去消化，因此身体可能保持长时间的高血糖状态。如果孕妇半夜吃了油腻的食物，第二天起床后可能会有烧心的不适感，因此应当控制油腻食物的摄入量。
三、半夜可以吃的食物
那如果准妈妈们真的饿了怎么办?难道就眼睁睁挨饿到天明吧，当然也不是。
燕麦片、鱼粥、瘦肉粥都是不错的选择，不过注意别喝太多。吃得过饱影响睡眠不说，还会导致器官熬夜工作，不利于身体排毒，导致健康状况下降。
此外，可以准备一些小馒头，面条之类的简单容易做的食物，晚餐之后做点排骨汤，夜里饿了用排骨汤煮一小碗面条，这些食物营养又健康，关键是容易消化吸收，不会对肠胃影响太大，准妈妈可以放心食用。
最佳保胎食物：菠菜
叶酸的最大功能在于保护胎儿免受脊髓分裂、脑积水、无脑等神经系统畸形之害。而菠菜含有丰富的叶酸，每100克菠菜的叶酸含量高达350微克，名列蔬菜之首。因此专家主张早期的两个月内应多吃菠菜或服用叶酸片。同时，菠菜中的大量B族维生素还可防止孕妇盆腔感染、精神抑郁、失眠等常见的孕期并发症。
最佳防吐食物：土豆
晨吐是孕妇最难受也是最常见的反应之一，给孕妇带来相当大的痛苦。选择适合孕妇口味的食物有良好的防吐作用。营养学家认为，柠檬和土豆含有多种维生素，对孕妇尤为合适。
最佳防早产食物：鱼
丹麦专家研究表明，常吃鱼有防止早产的作用。丹麦得乐群岛的孕妇，平均孕期比其他地区长5天以上，奥妙在于食谱中鱼类所占比重较大，因而专家推测鱼肉中某种特殊脂肪酸起了积极作用。由于孕妇的孕期延长，婴儿的平均出生体重也比其他地区高107克，为日后的发育打下了良好的基础，故此孕期要多吃鱼。
目前,中国回收网点遍布全国各地,已形成一批较大规模 洗衣机约为1.7亿台,电冰箱约为1.3亿台,电脑1 600万台,家用空调拥有量也很大。
昆明车乐士作为一家集汽车音响代理、销售、设计、安装与维修为一体的专业技术服务企业。为每一件产品把好关脉，在推荐每一套喇叭、每一台功放、没一个低音甚至每一张隔音，我们都会先试听、试用，以致选择到性价比高的产品！
昆明车乐士，他家不会像其他家一样，胡乱给你用最贵的材料，做下来价格惊人。
我推荐蜗蜗护发精油还不错，我有用过，特别喜欢，是“留香72小时”的纯植物护发精油，以其持久留香的特点深受女性的喜爱。
从朋友哪里了解到昆明车乐士做过宝马。奥迪。奔驰等的改装。
一定要给分哈
我费了十牛三虎之力才找到的哦
物业管理投标文件格式与内容doc22
物业管理招投标doc16
物业招投标技巧分析doc17
提供招投标信息 工程信息
自己在网络上搜索一下，会找到的，祝你好运
日国家计划委员会、城乡建设 环境保护部发出，目的是使设计技术和成果作为技 术商品进人市场，打破地区、部门界限，开展设计竞 争，防止垄断，更好地完成日益繁重的工程设计任务 而制定的有关规定。该办法共6章23条，第一章总 则；第二章招标；第三章投标；第四章评选定标；第五 章管理与监督；第六章附则。该办法自公布之日起 试行。
http://www.shanghai.gov.cn/shanghai/node2314/node3124/node3177/node21.html希望对你有帮助。
http://wenku.baidu.com/link?url=7OlLYpCvLo6ag6qf8V2Xguc79WYG6X0fdXsxE4vnIlH4QEcmM0wTpJV2JebausHDwYFdu7p4p3y27UlLqh5zmtwM5Cspr1Lu69UHklyOv8S
日建设部发布，是为了适应社 会主义市场经济体制的需要，加强工程建设施工招 标投标管理，使建设单位和施工企业进入建筑市场 进行公平交易，平等竞争，控制建设工期，确保工程 质量和提高投资效益而制定的有关规定。该办法共 8章47条，第一章总则；第二章机构与职责；第三章 招标；第四章标底；第五章投标；第六章开标、评标、 定标；第七章罚则；第八章附则。该办法自发布之日 起实施。
物业管理招标投标程序
一、筹备招标
（一）招标人为业主(物业为单一业主，或业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的)或业主大会的：
⒈业主委员会组织召开业主大会，决定物业招标事宜包括：招标采取公开招标或邀请招标、评标委员会成员人数、推选代表招标人的评标委员会成员以及业主大会授权业主委员会在招投标事宜中的各项权力。
⒉业主委员会将业主大会表决物业招标事宜的结果向业主公布。
⒊草拟《招投标工作方案》、《投标须知》（附件1）、《评标标准》、《招标公告》（附件2）或《投标邀请书》（附件3），并将《投标须知》、《招投标工作方案》在小区（大厦）内明显位置张贴公布15日，征求业主意见并进行修改。
（二）招标人为建设单位的：
⒈建设单位确定招标小组人员。
⒉草拟《招投标工作方案》、《投标须知》、《评标标准》、《招标公告》或《招标邀请书》。
二、招标备案
招标人为建设单位的，应在公开发布《招标公告》或发出《投标邀请书》的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的区国土房管局备案。
（一）《关于×××（项目名称）修建性详细规划的批复》；
（二）《招标公告》或《投标邀请书》；
（三）招标文件；
（四）招标小组人员情况表；
（五）法律法规规定的其他材料。
（一）招标人公开发布《招标公告》或发出《投标邀请书》；
（二）招标人收到投标申请人《投标申请》（附件4）的同时,向投标申请人开具《投标申请回执》（附件5）。
（三）招标人对投标申请人的资格进行预审，将预审结果书面告知投标人，发出《资格预审合格通知书》（附件6），同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
四、投标评标
（一）投标人在招标人限定期限内将已密封的投标文件（在封口处加盖投标单位公章）送达招标人，经招标人检查后向投标人开具《投标文件收件回执》（附件7）。
（二）招标人在评标前一天，到物业所在地的区国土房管局随机抽取占评标委员会2/3的专家作为评标委员会成员，并在抽取当天向各位评委送达《评标邀请函》（附件8）。
（三）组建评标委员会。由招标人随机抽取的物业管理专家与业主大会推选的代表招标人的评标委员会成员组成评标委员会。
（四）招标人组织开标。
招标人在开标会上将投标文件交由投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后，当众予以拆封宣读。
（五）评标委员会进行评标。评标委员会根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评分，将评标分值进行统计，推荐前3名为中标候选人，并对评标结果签字确认。
（六）招标人按照中标候选人的顺次排序确定中标人，由招标人确认及宣布中标人。
（七）招标人将中标结果在小区（大厦）内明显位置向业主张贴公布，公布期限为15日（前期物业管理招标无需公布）。
（八）招标人向中标人发出中标通知书,同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
五、中标备案
（一）招标人为建设单位的，应当自确定中标人之日起15日内，将开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料向物业项目所在地的区国土房管局备案。
（二）区国土房管局自收到招标人中标备案资料之日，向招标人开具《备案回执》（附件9）。
前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业月
建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。《物业
条规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建
服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。因
,前期物业管
情绪是流动,易变的心理历程,所以文学家有认为情绪犹如水,量适当则可浮舟,量太大,流动太凶猛则会覆舟,我们的情绪表达也不能极端得太多或太少.一个人若能守住中庸把情绪表达得适当,我们则称他为情绪稳定,心理健康的人. 时拿它与火或水相比.认为情绪犹如火,太大则会烧毁一切,把它们化为乌有,太少则会使人间温暖尽失；又
　　就我们前面的认识而言,情绪本身并没有好坏之分,它是我们适应社会的一种心理生理活动.但因为情绪的不当表达对我们身心健康,自身发展和社会进步有不利影响,所以我们要学会去调节和管理情绪的发生发展.
　　情绪的管理就不是要去除或压制情绪,而是在觉察情绪后,调整情绪的表达方式.有心理学家认为情绪调节是个体管理和改变自己或他人情绪的过程,在这个过程中,通过一定的策略和机制,使情绪在生理活动,主观体验,表情行为等方面发生一定的变化.这样说,情绪固然有正面有负面,但真正的关键不在于情绪本身,而是情绪的表达方式,以适当的方式在适当的情境表达适当的情绪,就是健康的情绪管理之道.
小区物业管理工作流程及内容
（一）管理构架
1、组织机构图
2、各部门职能及各岗位职责
3、员工情况
1）员工构成，其中管理人员占；学历构成（特别是管理人员）
2）各部门骨干基本情况
（二）内部管理制度
1、公司管理形式（总经理负责制？；总公司与各管理处关系，自负盈亏？）
2、行政人事制度
1）员工培训制度（察看年度培训计划，了解公司培训重点）
2）员工考核、奖惩制度
3）员工档案的管理
3、档案管理
1）工程档案的管理（图纸资料、设备档案）
2）小区基本档案资料（竣工验收资料、各项审批文件）
3）档案借阅制度
4）业主资料的管理（保密性）
5、财务制度
1）收费标准的制定、申报、审批
2）押金的处理
3）财务收支预算、决算、分析
4）日常财务帐务处理
5）定期向业主委员会及全体业主公布财务收支状况
6、采购及库存管理
1）采购内容的制定和审批
2）库存的有效控制及及时补充
3）库存的帐务处理
4）库房安全管理制度
7、公文管理制度
1）外来文件管理
2）内部文件往来
3）收发登记
4）通告管理制度
8、工程管理制度
1）分包方的评选标准管理（资质、工程款预算、信誉等）
2）签订合同
3）工程进度及质量检查及其记录
4）工程验收制度
5）整改制度
9、办公设备的管理
10、合同管理
11、形象识别系统的使用办法
12、公司工会设置、福利制度及企业文化建
（三）公众管理制度
业委会章程
管理维修公约
装修管理规定
停车场管理规定
治安管理规定
园林、绿化管理规定
小区基本概况（组织小区接管验收工作）
（一）概况
1、管理面积、楼宇概况、居住人口、业主构成等
2、设备设施情况
1）消防设施
2）配电设备
3）电梯设备
4）给排水设备
5）计量设备
6）人防设施
7）有无智能化设施
3、竣工验收情况（有无影响物业服务质量的设计问题）
（二）物业管理方式
（三）业主委员会概况
1、章程、成立时间、人员构成、与业主委员会的关系
2、业主委员会曾行使过的权利（是否能有效的行使其权力）
3、业主委员会的建立、换届、选举制度
4、与业主委员会签订的《物业服务协议》的内容、时限
（四）小区内部环境
2、停车场位情况及其管理
3、公共设施的养护、维修情况
4、业主对小区环境的满意度
5、管理用房的使用情况
6、经营用房的使用情况
3）经营内容
7、小区配套设施是否齐全
（五）小区外部环境
1、与地方各管理部门的关系
2、周边交通、环境、可持续发展情况
3、周边物业及其物业管理情况（未来是否存在竞争）
（一）入住管理
1、入住手续
2、房屋档案的建立（一户一档）
3、空房管理（定期检查制度）
4、空房的使用制度
5、空房钥匙管理
（二）收费管理
1、物业费的收取
1）缴费通知单的发放
3）费用明细
4）业主费用查询
2、代收代缴费用的收取（水、电、煤气、电视等）
1）缴费通知单的发放
3）费用明细
4）业主费用查询
（三）清洁消杀管理
1、清洁消杀设备、用料管理
2、清洁消杀操作规程及服务标准
3、检查制度
1）检查频率、方式（抽查？）
2）检查记录
（四）保安管理
1、保安员情况
2、排班制度
3、巡视频次及其记录
1）公共区域巡视
2）楼内巡视
4、保安队员文明服务、着装要求
5、检查制度
1）检查频率、方式（抽查？）
2）检查记录
6、监控中心管理
1）监控记录
2）录像带管理
7、访客管理
1）出入登记记录
（五）绿化管理
1、小区绿化美化标准
2、花木养护工作计划及实施的管理（新增、补种、更换）
3、检查制度
1）检查频率、方式（抽查？）
2）检查记录
（六）业主投诉处理
1、投诉的界定
2、投诉登记制度
3、投诉的处理
3）向业主反馈结果
4、投诉率的统计（对集中的投诉问题应责任到人、限期整改、专人追踪、反馈结果）
（七）业主意见调查
1、调查频率、比例、范围、内容
2、《意见调查表》的发放与回收制度
3、意见调查统计
1）图表统计
2）调查报告
3）向全体业主公布调查结果
4）预防与纠正措施
（八）社区文化管理
1、与业主委员会的定期沟通制度
2、专人负责
3、定期举办社区文化活动
（九）消防制度
1、消防设备设施的维修、养护制度及其检查记录
2、消防器材配置的管理
2）更新记录
3）检测记录
3、定期消防演习制度
4、消防宣传标识的安放
（十）装修管理
1、装修手续的办理
1）装修备案申请表
2）装修协议
3）装修保证金制度
2、施工人员登记制度、出入管理
3、装修的巡视检查及其记录
4、装修工程的验收
5、违章的处罚及整改制度
（十一）停车场（位）的管理
1、停车场管理制度
2、停车场进出记录
3、临时停车收费制度
（十二）维修服务制度
1、24小时值班制度
2、接受报修，填写《报修维修单》
3、维修到场时限
4、维修服务收费标准的制定
5、业主确认制度
6、维修回访制度
7、维修及时率、返修率的统计制度
（十三）便民服务项目
（一）质量手册
（二）程序文件
（三）作业指导书
（四）质量体系运作状况
（五）质量体系动态发展状况
物业管理简单的说就是专业化的机构受业主和使用人委托，依照合同和契约，以经营方式统一管理物业极其附属设施和场地，为业主和承租人提供全方位服务，是物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。
“物业”一词来自于香港方言。它评自 Real Property或Real Estate，表示房地产或不动产。在港澳及东南亚一些国家，物业一词往往作为房地产或不动产的别称或同义词。在《香港房地产法》一书中，作者李宗锋先生称“物业”是单元性的房地产。它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的房产；既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋，故而物业所涉及的范围非常广泛。 应注意的是，尽管物业词常常作为房地产的同义词，但是物业的概念与房地产的概念 在很多方面还存在着差别。一般来说，房地产一词涉及宏观领域泛指一个国家或地区的整 个房地产；而物业则是一个微观的概念，它一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实物资产。
物业管理的英文表示有很多形式，诸如 Property Management， Real Easte Management。其概念也有多种解释。目前比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。
　　1．广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。广义物业管理的范畴相当大，它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设管理，租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。
　　2．狭义的物业管理，是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的经营服务。
　　从以上概念的比较可见，广义物业管理与狭义物业管理的区别，在于其管理范围的大 小不同。广义物业管理涵盖较宽，包括了物业的产生到寿命终止的全部过程。在大多数的 企事业组织或机构内，其内部物业的管理均体现出这种广义性的特征。而狭义的物业管 理，则多体现在物业建成并投入市场后，专业的物业管理企业接受业主或用户的委托，而 进行的物业使用期的管理与服务。我国物业管理行业起步较晚，物业管理的市场体系正在 建立中，目前开展的物业管理，多属于狭义的物业管理。随着我国物业管理业的进一步发 展，广义范畴的物业管理也将出现并呈发展的趋势。
物业管理的英文表示有很多形式，诸如 Property Management， Real Easte Management。其概念也有多种解释。目前比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。
1．广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。广义物业管理的范畴相当大，它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设管理，租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。
2．狭义的物业管理，是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的经营服务。
从以上概念的比较可见，广义物业管理与狭义物业管理的区别，在于其管理范围的大 小不同。广义物业管理涵盖较宽，包括了物业的产生到寿命终止的全部过程。在大多数的 企事业组织或机构内，其内部物业的管理均体现出这种广义性的特征。而狭义的物业管 理，则多体现在物业建成并投入市场后，专业的物业管理企业接受业主或用户的委托，而 进行的物业使用期的管理与服务。我国物业管理行业起步较晚，物业管理的市场体系正在 建立中，目前开展的物业管理，多属于狭义的物业管理。随着我国物业管理业的进一步发 展，广义范畴的物业管理也将出现并呈发展的趋势。
物业管理的英文表示有很多形式，诸如 Property Management， Real Easte Management。其概念也有多种解释。目前比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。
1．广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。广义物业管理的范畴相当大，它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设管理，租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。
2．狭义的物业管理，是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的经营服务。
从以上概念的比较可见，广义物业管理与狭义物业管理的区别，在于其管理范围的大 小不同。广义物业管理涵盖较宽，包括了物业的产生到寿命终止的全部过程。在大多数的 企事业组织或机构内，其内部物业的管理均体现出这种广义性的特征。而狭义的物业管 理，则多体现在物业建成并投入市场后，专业的物业管理企业接受业主或用户的委托，而 进行的物业使用期的管理与服务。我国物业管理行业起步较晚，物业管理的市场体系正在 建立中，目前开展的物业管理，多属于狭义的物业管理。随着我国物业管理业的进一步发 展，广义范畴的物业管理也将出现并呈发展的趋势。
物业保安》是为了满足我国新兴的而又发展迅速的物业管理行业对保安服务的需要而编写的。全书共九章，主要内容分五大部分：一是物业保安的基本业务：物业保安的治安管理、消防管理和车辆管理；二是物业保安的专门业务，包括公共场所保安和住宅小区、写字楼等不同类型的物业保安；三是物业保安业务中应对突发事件的十大处置预案；四是物业保安管理及其现代化；五是附录部分，选录了公安部《关于保安服务公（gong）司规范管理的若干规定》，以及《上海市保安服务公（gong）司保安队工作细则》、《云南省保安员管理暂行规定》。
《物业保安》内容丰富、结构严谨、体系新颖、通俗易懂，具有科学性、实用性和针对性。《物业保安》既可作为职业技术学校保安专业学生和在职保安人员教学、培训的适用教材，也是广大保安员自学的良师益友。
简单的说，在楼盘出售前，由于开发商是大业主，所以由开发商通过招投标选聘物业公司进行前期物业管理，由开发商与物业公司签订合同，即《前期物业管理服务合同》。当房屋出售超过60%后，小区业主可以组建业主委员会，由业主委员会决定是否继续由前期的物业公司管理，如果继续管理则不用重新签订合同，否则反之。下面介绍一下前期物业管理的重要性：本文论述了物业管理前期介入意义和对后期物业服务管理工作的影响及前期介入的三个阶段：早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入；中期介入是指在项目施工阶段开始；晚期介入是在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时开始。 关键词： 物业管理 前期介入 重要性物业管理是建设与管理结合的纽带，对于房地产开发企业来讲，应在项目可行性研究阶段就聘请专业水平较高、有一定管理经验的物业管理公司介入。再此过程中，物业管理企业从业主与非业主使用人及物业管理和运作的角度为开发企业提出物业规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁多方面的建设性意见，并制定物业管理方案，这样不仅有利于完善项目的规划设计，而且能够避免由于选材不当，或施工中的遗留问题给日后销售、使用及管理带来不便，为物业建成后的使用和管理打下良好的基础。对于物业管理公司来讲，在具备一定管理经验和专业技术人员的条件下，应主动申请参与房地产开发企业的物业开发全过程。在项目可行性研究阶段，物业管理公司可凭实践中获得的经验，提出物业管理方案；在规划设计阶段，物业管理公司可对规划设计中易疏忽的问题提出指正意见；在施工阶段，物业管理公司可对各种建筑材料的选用提出合理建议；在竣工验收阶段，物业管理公司可对工程质量提出严格要求。这样不仅使物业管理公司对物业和各个部分充分了解，同时也使其成为有可能接受物业管理委托的公司。在很多人看来，物业管理只是房地产开发的附属，并不把物业管理行业看成是一个独立行业。物业管理只是对以建成物业的服务与管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可。但是，总结物业管理多年的经验，由于房地产开发建设过程中留下的缺憾，如常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，排水管道未顾及，以及水、电、气、通风、交通等配套方面存在的问题，给房产使用人和物业管理单位都带来了诸多影响。随着物业管理行业的不断发展，人们对物业管理的作用越来越重视。渐渐认识物业管理总是在物业建成之后介入的状况已经不适应物业管理发展的需要，能不能让物业管理提前介入物业建设，在物业开发项目未竣工前，直至规划设计阶段即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题，引起了人们的广泛关注。 现代建筑，设计复杂，技术含量高，安装、施工难度大。各种新材料的不断投入使用，专业门类越来越广。为了对一个物业实施有效管理，保证物业正常使用和功能的发挥，需要物业管理企业的前期介入。目前，也有很多物业管理企业对物业项目实施前期介入，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，所做的主要工作也只是就建筑安装后期阶段的工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，而没有从实质上参与到物业项目前期开发建设中来，在深度和广度上都存在一定的缺陷，给后续的物业管理带来很多问题。从总体上看，物业管理的前期介入一直是困扰当前物业管理的一个薄弱环节。根据前期介入阶段的不同，它可分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入；中期介入则是在项目施工阶段开始；在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入看作为晚期介入。目前已经有一些富有远见的房地产开发商开始尝试让物业管理企业在项目规划设计阶段开始提前介入，悉心听取来自物业管理单位的意见建议，完善物业建设，完美楼盘品质，得到了市场良好的回报，也理顺了后期管理的诸多事情，为正式投入使用后的物业管理奠定了良好的基础。一、 早期介入物业开发，物业管理公司全程参与物业从设计施工到工程竣工验收，所以对该物业的整体情况会非常熟悉，这对物业的管理、养护、维修，可以说带来许多便利：一是方便了物业管理中维修保养计划的安排；二是方便了物业管理中的检修，特别是可以缩短检修时间；三是能够或比较容易保证维修质量等。所有这一切，都会直接提高物业管理工作效率和工作质量，为物业管理公司向住户提供良好的服务打下良好的基础。物业公司从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，能够避免许多物业建成后的使用和管理问题。 这是因为，物业的设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理经营中可能出现的问题考虑的那么全面，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上先天性的缺陷。 同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、设施的技术进步和业主需求的不断提高都有可能使设计方案在图纸阶段就以经落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入，可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的改进建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。 物业公司参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。在工程施工这个关键时期，开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。物业管理公司选派相应的管理人员介入施工质量管理，对土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚，提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。有利于物业的工程质量，为以后的物业管理带来极大的方便，也为降低后期管理的操作成本，增加经济效益，收到业主满意，物业管理顺利双赢效果打下了基础。现在很多物业质量不如人意，今天厕浴间漏，明天屋面漏，后天电梯罢工等问题，严重影响了业主的生活质量，造成大量投诉，业主在找开发商解决不了问题的时候，往往迁怒于物业管理企业，拒绝缴纳物业管理费，使物业管理公司成了“替罪羊”。这也是现阶段造成大量物管纠纷的主要原因。基于长期性考虑的物业管理企业提前介入后，能够在一定程度上解决这些问题。从而避免物业建成后给使用人和管理维护服务者带来的缺憾。 2003年，北京市科学技术研究院邀请我公司进行北京新天文馆的物业管理前期介入工作，当时工程主体刚完工，我公司进场后通过熟悉图纸、每日现场检查和设备技术资料等多种手段，为新天文馆的开发建设单位提供了多项改进意见并一一被馆方采纳；1. 新天文馆每层公共走廊上方均铺设有各系统的管道线路，在检查过程中我们发现下层管线太密没有人员能通过的空间，至使上层空调管道的阀门及走廊顶部的一些设备无法维修，经过和开发、设计、施工、监理等几方的协商，最后决定在走廊两侧的房间顶棚内按一定距离预留检修口，这样及对原设计没有太大改动，又解决了以后使用维修的问题。2. 新天文馆主体分东、西部分到四、五层连通到一起，这样下部就形成了一个门洞形的空间，顶部距地面22米，装有一百多盏灯具，因为原设计的灯具均需要由顶子下部拆装，但20多米的高度一般的升降车很难达到，这样就涉及到了日后灯具的维修更换问题。我们对多家灯具设备的了解后找到了一种可以在顶板内部拆装的灯具，通过和各方协商对这部分灯具全部进行了更换，这样问题便迎刃而解了。3. 其它诸此类问题如车库车位的规划、安防设备的安装位置及布线、地下餐厅增设隔油池等处均提出了我们合理的改进建议，为北京市新天文馆的投入使用和管理带来极大的方便，也为后期物业服务管理降低了操作成本。二、 早期介入物业开发可以提前熟悉所安装的设备设施，做好财务预算和业主公约、物业使用守则的制定。通过初期设计建造全过程的现场跟踪管理，能有事实根据较精确的进行财务预算分析，较好的控制日后的管理成本，根据物业的层次或档次来确定各类服务标准，保证服务费用的有效使用，达到最佳效果。确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。在接管验收阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用住前就能正常运行。三、 此外，早期介入有利于安全防范和人才培训。安全工作在物业管理中占有重要地位，也是业主购房意向的重要因素，关系到物业管理公司的声誉。物业管理人员的早期介入，使得保卫和防火工作在物业交付使用时做到没有漏洞，安全系统设施完好无损，需要时及时投入使用，把小区安全纳入城市这个大系统中去。人才是各行各业管理水平，技术水平和企业生存发展的重要保证。物业管理也是一样，物业投入使用时才进入的物业管理队伍，往往仓促上阵，难免在初期的管理中导致很多不应有的失误，也给业主留下了不好的印象，而物业的早期介入可以提前造就一批高素质的管理人才，在物业交付使用时及时提供与之相适应的优质服务。 实践证明，让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量、确保物业在建成后漫长的使用期间顺利的维护保养等方面，有无可替代的重要作用。但是，由于目前设计、建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够，致使物业管理行为滞后，造成物业建成后的长期管理服务工作中，出现诸多问题。要解决问题，应从根本上改变人们对物业管理的概念，要认识到，物业建设相比物业管理之下只是短期行为，而物业管理则是长期的过程。做好物业管理工作对于提高物业质量，延长物业的使用寿命，有着重要的作用。而物业管理前期介入是首要的环节，如果在相关物业管理法规中，从法律的高度，把物业管理的前期介入纳入法规，那么，这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量将产生极大的促进作用，其意义将是及其重大深远的。
物业管理企业受业主委托，以商业经营方式管 理房地产，为业主和用户提供优质、高效的服务，使 物业发挥最大的使用价值和经济效益的行为。
根据本条例第2条的规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务 企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套 的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的 环境卫生和相关秩序的活动。简单来说，物业管理就是指物业服务企 业受业主的委托，依据物业服务委托合同，对物业的房屋建筑及其设 备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维 护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
申请物业管理企业（暂定三级）提交以下资料: &&&&&&&&&&&&
&1、企业营业执照复印同时并带原件核对； &
2、物业管理企业资质申请表（一式两份）； &&
3、企业章程； &&&
4、注册资金50万元的验资报告；（需一份原件存档）
5、股东会议纪要；（明确法人、经理、监事等）
&6、企业法人身份证复印件；(与原件核对) &&
7、物业办公用房的租赁合同或证明文件；租赁或提供证明的单位和个人需提供产权证或产权相关证明，并核对原件；办公场所相关配套设施照片，并现地检查核对； &
8、有委托的物业管理项目； &
9、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人必须具备相应专业中级以上职称。以上人员的职称证书复印件(与原件核对)及劳动合同。
没有这个必要
http://www.shanghai.gov.cn/shanghai/node2314/node3124/node3177/node21.html希望对你有帮助。
楼上说的从程序上对。但是，实际上，开发商与物业公司是老子和儿子的关系。
这是因为，当开发商在楼盘交付业主时，程序上不可能先由业主们事先成立业主委员会，并且聘请物业。所以，在这个空档中，开发商就抓住机遇，生下一个儿子（物业）。
这个物业儿子是怎么生产的呢？一般早期的开发商是自己成立一个物业公司，比如重庆著名的房地产开发商龙湖集团、中渝公司等就成立有完全与自己名字一样（当然，儿子应该随父姓）的物业公司。这样，开发商与物业之间就非常融洽，利益一致，共同对付业主。
当这些开发商开发新的楼盘后，又让已成立的物业公司继续接下新的楼盘的物业管理业务。老子开发，儿子管理。
这样的物业虽然在物管上由物业公司作主，但实际上，由于其父子关系、血缘关系的存在，业主们维护自己的利益时，往往会受到开发商与物业的双重阻击。
只有在业委会成立后，由业委会自行选择新的与开发商没有“父子”关系的物业公司，才能较好地实现业主们的权利，并且摆脱老子儿子共同对付业主的阴影。当然，一些物业公司虽然是老子所生，但为老子争气，表现很好，受到业主们的好评。重庆的龙湖物业就不错。
可以。但是问题在于业主大会的召集组织
主要是叙述物业管理企业的业绩及自身情况来写就可以了。
　　一、要切实加强对前期物业管理招标投标工作的监管。各地房地产行政主管部门在核发《商品房预售许可证》时，同时审查申请人是否依法选聘了具有相应资质和独立法人资格的物业管理企业;是否签订了前期物业管理协议和业主临时公约。不具备上述条件，不予核发《商品房预售许可证》。
　　二、在一个物业管理区域内，住宅及非住宅的房屋建筑面积在三万平方米以下的(含三万平方米)，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　三、根据我省物业管理市场发展情况，省建设厅委托省物业管理协会建立物业管理评标专家库，主要为专家数量不足的城市提供服务;专家数量较多的市，应当建立物业管理评标专家库，并逐步实行专家名册计算机联网。省建设厅将对进入专家库名册的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评。
　　四、各市房地产行政主管部门在贯彻执行《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中，要认真弘扬求真务实的精神，坚持依法行政，注意总结这方面的经验，及时告省建设厅。
村委会物业出租一般经村民大会受权出租就可以啦，无需招标的！
物业管理招标投标程序
一、筹备招标
（一）招标人为业主(物业为单一业主，或业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的)或业主大会的：
⒈业主委员会组织召开业主大会，决定物业招标事宜包括：招标采取公开招标或邀请招标、评标委员会成员人数、推选代表招标人的评标委员会成员以及业主大会授权业主委员会在招投标事宜中的各项权力。
⒉业主委员会将业主大会表决物业招标事宜的结果向业主公布。
⒊草拟《招投标工作方案》、《投标须知》（附件1）、《评标标准》、《招标公告》（附件2）或《投标邀请书》（附件3），并将《投标须知》、《招投标工作方案》在小区（大厦）内明显位置张贴公布15日，征求业主意见并进行修改。
（二）招标人为建设单位的：
⒈建设单位确定招标小组人员。
⒉草拟《招投标工作方案》、《投标须知》、《评标标准》、《招标公告》或《招标邀请书》。
二、招标备案
招标人为建设单位的，应在公开发布《招标公告》或发出《投标邀请书》的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的区国土房管局备案。
（一）《关于×××（项目名称）修建性详细规划的批复》；
（二）《招标公告》或《投标邀请书》；
（三）招标文件；
（四）招标小组人员情况表；
（五）法律法规规定的其他材料。
（一）招标人公开发布《招标公告》或发出《投标邀请书》；
（二）招标人收到投标申请人《投标申请》（附件4）的同时,向投标申请人开具《投标申请回执》（附件5）。
（三）招标人对投标申请人的资格进行预审，将预审结果书面告知投标人，发出《资格预审合格通知书》（附件6），同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
四、投标评标
（一）投标人在招标人限定期限内将已密封的投标文件（在封口处加盖投标单位公章）送达招标人，经招标人检查后向投标人开具《投标文件收件回执》（附件7）。
（二）招标人在评标前一天，到物业所在地的区国土房管局随机抽取占评标委员会2/3的专家作为评标委员会成员，并在抽取当天向各位评委送达《评标邀请函》（附件8）。
（三）组建评标委员会。由招标人随机抽取的物业管理专家与业主大会推选的代表招标人的评标委员会成员组成评标委员会。
（四）招标人组织开标。
招标人在开标会上将投标文件交由投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后，当众予以拆封宣读。
（五）评标委员会进行评标。评标委员会根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评分，将评标分值进行统计，推荐前3名为中标候选人，并对评标结果签字确认。
（六）招标人按照中标候选人的顺次排序确定中标人，由招标人确认及宣布中标人。
（七）招标人将中标结果在小区（大厦）内明显位置向业主张贴公布，公布期限为15日（前期物业管理招标无需公布）。
（八）招标人向中标人发出中标通知书,同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
五、中标备案
（一）招标人为建设单位的，应当自确定中标人之日起15日内，将开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料向物业项目所在地的区国土房管局备案。
（二）区国土房管局自收到招标人中标备案资料之日，向招标人开具《备案回执》（附件9）。
更换物业公司需要成立业主大会，选举业委会，由业主大会投票决定更换物业公司。
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