法院强制执行只有前期违约金,要求放弃违约金后期违约金及不及时办理房产证怎办

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-05-23 13:01 标签： 法院强制执行
开发商不办房产证 法院强制执行违约金
作者：晨迪
来源：四川新闻网-成都日报　　 10:23:00
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财经时评：
　　开发商卖了房子后不办理房产证,惹来了业主的群体起诉。案件败诉后,开发商仍旧不履行法律义务,日前,锦江法院多方查找,终于找到了开发商的财产,兑现了65名业主的321万元执行款。
　　据了解,几年前,155名当事人购买了江东置业公司开发的“阳光水岸”房屋,但公司一直未按合同约定按期办理房屋产权证,业主们遂向法院提起诉讼,要求江东置业公司支付违约金。法院受理并判决生效后,江东置业公司也未按期履行法律义务,155名业主遂申请强制执行,涉及标的金额600余万元。期间,有90名当事人与江东置业公司达成了和解协议,但其余的65名仍要求强制执行。
　　法院立即启动执行联动机制,多方查找被执行人财产,最终,法院在查到某公司名下的122个车库实为江东置业公司所有后,立即采取查封措施并积极宣传法律法规,迫使江东置业公司主动交纳全部执行标的额321万元,并及时发放给65名业主,维护了当事人合法权益。
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京ICP证010042号
China Securities Journal. All Rights Reserved逾期办理房产证违约金约定过低如何维权？
　　2006年5月，刘某看中了某楼盘的住房，遂与某房地产开发公司（简称开发商）签订了商品房买卖合同。刘某按照合同约定支付了全部房款586247元。开发商于日交付了房屋。双方在房屋买卖合同中约定，开发商应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产登记机关备案，如因开发商的责任，刘某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，开发商按已付购房款的0.3％向刘某支付违约金。
　　直到2010年，开发商仍未将办理房屋登记手续所需材料提供给房屋登记部门，造成刘某一直无法取得房屋所有权证书。刘某遂向法院起诉，要求开发商办理房屋权属证书并要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。
　　被告则辩称：不存在违约，即使存在违约情形，也应按合同约定的按已付房价款的0.3％支付违约金。
　　法院经审理认为，刘某已按约支付了购房款，开发商已将房屋交付刘某使用，但未在合理期限内为刘某办理房屋产权证书，已构成违约。合同中虽约定出卖人按已付房价款的0.3％向买受人支付违约金，该约定过低，对买受人不公平。法院判决由开发商为刘某办理房屋产权证书并酌情由开发商向刘某支付违约金17580元。
　　一、依据《合同法》第114条第3款：当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务的规定，对于逾期办理房产证行为的违约金，由于在违约方支付违约金后仍应继续履行办证义务，具有惩罚性。
　　二、我国对逾期办理房屋权属证书的违约责任规定的比较明确，即当事人双方有约定的，按约定的内容来办；没有约定违约金或损失数额难以确定的，按照已付购房款总额付息，参照标准是中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。
　　三、对于逾期办证的违约金约定过低，买房人如何维权，意见如下：
　　１、在买房人能够举证证明逾期办证损失的情况下，买房人可以实际损失为限要求法院或仲裁机构增加违约金。
　　依据《合同法》第114条第2款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第28条：当事人依照合同法第114条第2款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持的规定，在逾期办证违约金约定过低的情况下，买房人有权根据自己的实际损失情况，要求增加违约金。
　　２、买房人实际损失难以确定的情况下，违约金的计算建议参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。
　　（1）逾期办理房屋产权证对买房人权利的实现会有重大影响。
　　我国关于房地产登记的效力采取的是成立要件主义。即房地产权利的转移和设定在登记之前只体现债权的存在，在登记之后才能认为是完成了产权转移或权利的设立。因此，在办理房产证之前，买房人只能得到债权的保护，而得不到物权的保护。由于登记才产生物权变动的效力，登记的迟延毫无疑问会影响买房人权利的实现，体现在不能办理房屋抵押登记取得新的资金、不能根据需要随时出售房屋、并且会面对房屋被出卖人抵押、再次出售的风险。
　　（2）房地产开发商逾期办理房产证的原因比较复杂，但多是由于房地产开发商存在一定的过错所导致：
　　如土地使用手续不合法；房地产开发商未支付全部土地使用权出让金；房地产开发企业违章建房；房地产开发商不能提供规定的资料，如不能提供竣工验收的证明；其他一些原因，如房地产开发商没有将代收的公共维修基金上缴，没有将抵押权注销等情况。
　　（3）买房人难以举证证明实际损失的情况，往往是买房人对逾期办证的损失难以确定，加大了买房人的举证难度或提高了举证成本。
　　比如买房人由于生活或工作的变故，急需资金，如果房屋具有权属登记证书则能顺利的将房屋抵押或出售；而对未办证的房屋，买房人就不能将房屋抵押，出售的价格也会打折扣，这甚至会影响到买房人失去好的投资机会，并且这种损失难以确定。但买房人若提供上述相关的证据，并要求证据达到“真实性、关联性、合法性”，举证难度较大或举证成本太高。
　　（4）既然有司法解释对迟延办证未约定违约金和损失难以确定的情况规定了违约金的计算标准，那么在违约金约定过低的情况下可以参照适用上述标准，这样一方面有利于维护买房人的合法权益，减轻了买房人的举证难度；另一方面有利于督促房地产开发商严格依约办理房屋权属证书的手续；再者也利于司法实践的操作。
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作者：晨迪
　　本报讯 开发商卖了房子后不办理房产证,惹来了业主的群体起诉。案件败诉后,开发商仍旧不履行义务,日前,锦江法院多方查找,终于找到了开发商的财产,兑现了65名业主的321万元执行款。
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　　法院立即启动执行联动机制,多方查找被执行人财产,最终,法院在查到某公司名下的122个车库实为江东置业公司所有后,立即采取查封措施并积极宣传,迫使江东置业公司主动交纳全部执行标的额321万元,并及时发放给65名业主,维护了当事人合法权益。　　【免责声明】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。
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　　判决生效后，国凯公司却并没有履行判决义务。去年8月，39名业主先后向西乡塘区法院申请强制执行，要求按判决支付违约金。案件进入执行程序后，国凯公司却歇业了。西乡塘区法院执行局副局长苏懿负责执行该案。苏懿告诉记者，他们多次查找都没有找到国凯公司，也没有找到国凯公司的法定代表人，该系列案一度陷入困境。　　苏懿说，在执行过程中，他们发现业主门最关心的还是房产证。虽然办理房产证并不是法院强制执行的事项，可由于涉及人数众多，他们还是主动与房产部门协调，为业主办理房屋产权登记。可由于资料不齐全，并不符合房产部门办证的条件。　　今年4月，执行法官经多方努力，终于找到了国凯公司的法律顾问。经过这名律师的协调，国凯公司备齐了有关材料。法院出面与房产管理部门协调，尽快为39名业主办理房屋产权登记。　　今年7月，经过多次协调，房产管理部门确定可于近期办理房屋产权登记。目前39名业主的办证材料已经到房产部门，房产证已经在办理中。其中一名业主也提前与国凯公司达成了和解。其他38名业主也决定大家各让一步，与国凯公司达成和解。　　近日，国凯公司便将38户的延期办证违约金87万余元，一次性支付。
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