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四川高金食品股份有限公司关于收回宜宾市翠屏区翠屏新区土地一级整理项目（一期）部分投资款的公告
　　代码：002143 股票简称：(,)编号：　　四川高金食品股份有限公司　　关于收回宜宾市翠屏区翠屏新区土地一级整理项目（一期）部分投资款的公告　　本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。　　日，本公司控股子公司四川高金房地产开发有限公司（以下简称“高金房产”）与宜宾市翠屏区人民政府（以下简称“翠屏区政府”）就宜宾市翠屏区学院路片区土地一级整理达成了《宜宾市翠屏区江北新城（一期）土地一级整理项目合作开发意向框架协议》（以下简称“框架协议”），该协议约定由高金房产作为乙方为学院路（一期）土地一级整理项目的投资主体，并由翠屏区政府和高金房产分别成立项目公司，承担该项目的征地、拆迁安置、工程建设等具体工作。该项目土地一级整理的面积约1,972亩，投资总概算为人民币8.51亿元，工期为两年。整理土地经验收合格并成功拍卖后的收入，优先返还高金房产的投资款，收益部分由翠屏区与高金房产按3:7的比例进行分成（详见日的《证券时报》和巨潮资讯网www.cninfo.com.cn）。　　日，公司第三届董事会第五次会议审议通过了“子公司四川高金房地产有限公司与宜宾市翠屏区建设投资有限责任公司签署的《宜宾市翠屏区江北新城学院路（一期）土地一级整理项目合作开发协议书》议案”，并授权高金房产根据协议内容办理有关包括但不限于成立项目公司、融资等事项（以下对以上所述协议简称“土地整理项目”或“原项目”）。（详见日的《证券时报》和巨潮资讯网www.cninfo.com.cn）　　日，公司第三届董事会第六次会议审议通过子“公司四川高金房地产开发有限公司与四川怡安投资集团有限公司和宜宾市忠谊投资有限公司签署的《宜宾高金投资发展有限公司出资人协议》”议案，由高金房产、四川怡安投资集团有限公司、宜宾市忠谊投资有限公司分别以现金出资12,040万元、2,580万元、2,580万元人民币成立“宜宾高金投资发展有限公司”（以下简称“宜宾投资”）作为项目公司实施对宜宾市翠屏区江北新城学院路土地一级整理项目（一期）。（详见日的《证券时报》和巨潮资讯网www.cninfo.com.cn）　　本公司从2010年1月开始，按照以上协议履行了对土地整理项目相关义务。　　日，宜宾市人民政府办公室转发了四川省国土资源厅《关于认真清查建设用地前期开发有关问题的通知》（川国土资电发〔2011〕26号），该通知明确规定“各地不得允许各类企业以任何方式参与土地出让收益分成”。为此，日公司第三届董事会第十八次会议审议通过了“关于公司子公司四川高金房地产开发有限公司停止执行与宜宾市翠屏区人民政府签署的《宜宾市翠屏区江北新城学院路（一期）土地一级整理项目合作开发意向框架协议》、与宜宾市翠屏区建设投资有限公司签署的《宜宾市翠屏区江北新城学院路（一期）土地一级整理项目合作开发协议书》的议案”（详见日的《证券时报》、《证券日报》和巨潮资讯网www.cninfo.com.cn）。该议案已经公司2011年第一次临时股东大会审议通过（详见日的《证券时报》、《证券日报》和巨潮资讯网www.cninfo.com.cn）。　　随后，公司与宜宾市翠屏区建设投资有限公司及翠屏区政府经多次友好协商，日签订了《宜宾市翠屏区翠屏新区土地一级整理项目（一期）善后处理合同书》，明确了终止原协议和需继续由高金房产对已基本完成983.91亩土地的一级整理，其投资总额按原协议约定计算并经翠屏区审计局审计后确认，初步确定了因终止原项目应对本公司的补偿额度。（详见日的《证券时报》、《证券日报》和巨潮资讯网www.cninfo.com.cn）　　因原项目的终止，翠屏区政府和高金房产就补偿事项进行了多次商谈，最终于日经四川省高级人民法院（2011）川民初字第13 号民事调解书确认：由翠屏区在一定的时间段内支付人民币2.18亿元（日前支付8,000万元，日前支付8,000万元，日前支付5,180万元）作为因终止原项目给高金房产的补偿款，并经双方签字认可。（详见日的《证券时报》、《证券日报》和巨潮资讯网www.cninfo.com.cn）　　为尽快收回本公司对原项目的投资成本和资金占用利息，经与翠屏区政府多次商谈，于日就投资成本的返还和利息的偿付以《会议纪要》的方式进行了约定，并经双方参加会议人员签字确认。日，高金房产与宜宾市翠屏区建设投资有限公司就投资款返还和资金占用利息的偿付等事项正式签订了《宜宾市翠屏区翠屏新区土地一级整理项目（一期）善后处理合同书》补充协议。协议主要约定了翠屏区政府根据翠屏新区土地出让进度情况，分期返还高金投资投资款及利息。具体为：翠屏区政府按区财政收到的每期土地出让收入的60%优先支付乙方投资款及利息，并在收到后五个工作日内支付高金房产。该协议经公司第三届董事会第二十九次会议审议通过，并进行了相应的公告（详见日的《证券时报》、《证券日报》和巨潮资讯网www.cninfo.com.cn）。　　经本公司与翠屏区政府协商，就翠屏区政府在支付给本公司补偿款、投资返还款和利息款项时，将会按照支付的具体项目在银行划款单上予以注明，并在保障四川省高级人民法院（2011）川民初字第13号民事调解书确认的补偿款按期支付的情况下，按照收到土地拍卖收入情况优先支付投资返还款和利息款项，以保障投资款和利息的收回。截至公告日，公司已如期收到全部补偿款21,800万元。　　日，高金房产的控股子公司宜宾投资已收到由宜宾市翠屏区财政局支付的本公司部分投资款计人民币8,100万元。（详见日的《证券时报》、《证券日报》和巨潮资讯网www.cninfo.com.cn）。日，宜宾投资收到第二笔由宜宾市翠屏区财政局支付的本公司部分投资款计人民币5,000万元。（详见日的《证券时报》、《证券日报》和巨潮资讯网www.cninfo.com.cn）。日，宜宾投资收到第三笔由翠屏新区开发建设指挥部支付的本公司部分投资款计人民币15,639万元。（详见日的《证券时报》、《证券日报》和巨潮资讯网www.cninfo.com.cn）。　　日、5日，宜宾投资分别收到由宜宾市翠屏区财政局国库支付中心支付的本公司的投资款人民币10,000万元和7,700万元。按照《企业会计准则》相关规定，该投资款在收到时冲减其他应收款余额，并按照公司会计政策在资产负债表日进行坏账准备转回处理，影响当期净利润增加464.63万元。因公司在2013年三季度报告对2013年全年的中，未预计了该笔投资款的收回，故该款项的收到对公司2013年全年预告产生了一定的影响。公司将在规定的时间内，与其他变动因素一起对2013年度的业绩预告进行修正。　　特此公告。　　四川高金食品股份有限公司　　二一三年十二月七日
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（000787）
*ST 创智：拟非公开发行股份购买四川大地实业集团有限公司及成都泰维投资管理有限公司合计持有成都国地置业有限公司的股权项目评估报告&&
创智信息科技股份有限公司拟非公开发行股份购买
四川大地实业集团有限公司及成都泰维投资管理有限公司
合计持有成都国地置业有限公司的股权项目
中企华评报字[2012]第 3311 号
(共一 册，第一 册)
北京中企华资产评估有限责任公司
二〇一二年七月十五日
创智科技拟非公开发行股份购买大地集团及成都泰维合计持有国地置业的股权项目.评估报告
注册资产评估师声明.............................................................................2
要...............................................................................................3
评估报告正文.........................................................................................5
委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者......... 5
评估目的................................................................................................... 17
评估对象和评估范围............................................................................... 18
价值类型及其定义................................................................................... 18
评估基准日............................................................................................... 18
评估依据................................................................................................... 19
评估方法................................................................................................... 23
评估程序实施过程和情况....................................................................... 29
评估假设................................................................................................... 32
评估结论................................................................................................... 34
特别事项说明....................................................................................... 36
评估报告使用限制说明....................................................................... 40
评估报告日........................................................................................... 40
评估报告附件.......................................................................................41
北京中企华资产评估有限责任公司
创智科技拟非公开发行股份购买大地集团及成都泰维合计持有国地置业的股权项目.评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评
估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集
的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相
应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报
并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用
评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关
系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已
经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产
权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假
设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明
的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
北京中企华资产评估有限责任公司
创智科技拟非公开发行股份购买大地集团及成都泰维合计持有国地置业的股权项目.评估报告
本摘要内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详
细情况和合理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。
北京中企华资产评估有限责任公司接受创智信息科技股份有限
公司(以下称：创智科技)的委托，根据有关法律、法规和资产评估准
则，遵循独立、客观、公正的原则，采用公认的评估方法，按照必要
的评估程序，对成都国地臵业有限公司(以下称：国地臵业)股东全部
权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：
评估目的：根据《创智信息科技股份有限公司拟非公开发行股份
购买大地集团及成都泰维投资管理有限公司合计持有国地臵业股权
行为的说明》。对此，本次通过对国地臵业股东全部权益的价值进行
评估，为创智科技实施以上经济行为提供价值参考依据。
评估对象：国地臵业股东全部权益的价值
评估范围：评估对象涉及的资产、负债的内容，为国地臵业在评
估基准日经四川华信会计师事务所(集团)有限责任公司审计后的全
部资产及负债。包括流动资产、非流动资产和流动负债。其账面资产
总额 152,670.63 万元，总负债 62,456.73 万元，净资产 90,213.89 万元。
国地臵业在评估基准日拥有的成都市龙泉区约 7Km2土地一级开
发项目合同权益，本次作为企业的账外无形资产进行单独评估。
评估范围的资产及负债，与委托评估的范围一致，与经四川华信
会计师事务所(集团)有限责任公司审计后的结果一致。
评估基准日：2012 年 3 月 31 日
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法(即成本法)、收益法
北京中企华资产评估有限责任公司
创智科技拟非公开发行股份购买大地集团及成都泰维合计持有国地置业的股权项目.评估报告
评估结论：本次运用成本法、收益法评估后，两种评估方法的结
果较接近，但综合考虑两种方法结果的合理性后，确定采用收益法的
结果作为报告的评估结论。
截止评估基准日，企业的净资产账面价值为 90,213.89 万元。评
估得出企业的股东全部权益评估值为 309,187.82 万元。评估结果与企
业净资产账面价值比较，增值 218,973.93 万元、增值率 242.73%。
本评估报告仅为报告中描述的经济行为提供价值参考依据，评估
结论的使用有效期限自评估基准日 2012 年 3 月 31 日起一年有效。
评估报告使用者应当充分考虑报告中载明的假设、限定条件、特
别事项说明及其对评估结论的影响。
北京中企华资产评估有限责任公司
创智科技拟非公开发行股份购买大地集团及成都泰维合计持有国地置业的股权项目.评估报告
创智信息科技股份有限公司拟非公开发行股份购买
四川大地实业集团有限公司及成都泰维投资管理有限公司
合计持有成都国地置业有限公司的股权项目
评估报告正文
创智信息科技股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司(简称：我公司)接受贵公司的
委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资
产基础法(即成本法)、收益法两种评估方法，按照必要的评估程序，
对成都国地臵业有限公司股东全部权益在 2012 年 3 月 31 日的市场价
值进行了评估，现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用
本报告的评估委托方为：创智信息科技股份有限公司；被评估企
业为：成都国地臵业有限公司。
(一) 委托方简介
企业名称：创智信息科技股份有限公司(以下简称为：创智科技
注册地址：广东省深圳市南山区高新技术工业村管理楼 207 号
办公地址：湖南省长沙市高新技术产业开发区火炬城 M2 栋
注册资本：人民币 37,861.42 万元
法定代表人：贾鹏
企业类型：股份有限公司
股票简称：*ST 创智，
股票代码：000787
设立时间：1993 年 5 月 22 日
北京中企华资产评估有限责任公司
创智科技拟非公开发行股份购买大地集团及成都泰维合计持有国地置业的股权项目.评估报告
注册证号：163
经营范围：研制、开发、生产、销售计算机软件及配套系统、提
供软件制作及软件售后服务
1. 历史沿革
创智科技是 1993 年 3 月经湖南省人民政府湘体改[1993]70 号文
件批准，由主要发起人长沙五一文化用品商场与长沙市工矿综合商业
公司、长沙市调料食品公司、中国工商银行长沙市信托投资公司和中
国农业银行湖南省信托投资公司通过定向募集方式成立的股份制公
司。公司设立时，注册资本为 6,435.01 万元，发起人单位共持有
6,435.01 万股。
创智科技原名为：湖南五一文实业股份有限公司；1998 年 12 月
经湖南省工商行政管理局批准更名为：湖南创智五一文股份有限公
司；1999 年 10 月，经湖南省工商行政管理局批准公司更名为：湖南
创智信息科技股份有限公司，注册地为湖南省长沙市；2000 年 11 月
27 日注册地迁移至广东省深圳市，经深圳市行政管理局批准，公司
更名为：深圳市创智信息科技股份有限公司； 2001 年 3 月，经国家
工商行政管理局批准和深圳市工商行政管理局核准，公司更名为：创
智信息科技股份有限公司。
经中国证券监督管理委员会证监发字 [ 号和证监发字
[ 号文批准，创智科技公开发行 2,500 万股 A 股新股，于 1997
年 6 月 26 日在深交所上市交易，上市时创智科技的股本总额为
8,935.01 万元。
2. 增资扩股情况
(1) 根据 1999 年 6 月 30 日召开的年度股东大会决议，经中国证
券监督管理委员会证监上字[ 号文批准，公司以 1998 年末总
股本 8,935.01 万股为基数，向全体股东按 10:3 的比例配售股票，配
股价格为每股 12 元，法人股东放弃配股。经过此次配售后，公司股
本总额变更为 9,985.01 万元。
北京中企华资产评估有限责任公司
创智科技拟非公开发行股份购买大地集团及成都泰维合计持有国地置业的股权项目.评估报告
(2) 2000 年 2 月 29 日，公司 1999 年度股东大会决议：通过以资
本公积金每 10 股转增 10 股，经过此次转增股本后，公司股本总额变
更为 19,970.02 万元。
(3) 2002 年 5 月，经中国证券监督委员会证监发行字 [
号文核准，公司以每股发行价格人民币 9.40 元，增发每股面值人民
币 1.00 元的 5,106 万股 A 股股票，增加股本 5,106 万股。经此次增发
后公司总股本变更为 25,076.02 万股。
3. 股权分臵改革情况
经上市公司股东大会审议通过，2007 年 2 月 9 日，创智科技实
施股权分臵改革方案：以截至 2006 年 9 月 30 日的流通股股数
142,060,000 股为基数，用资本公积向股权登记日登记在册的全体流
通股股东转增 127,854,000 股，即流通股股东每 10 股获得 9 股的转增
股份，非流通股股东以此获得所持股份的上市流通权。其对价换算为
非流通股股东送股方案，相当于流通股股东每 10 股获送 2.58 股。股
权分臵改革结束后，公司总股本变更为 378,614,200 股。至此，股权
结构变更为：
持股数量(股)
占总股本比例
有限售条件的流通股合计
108,700,200
境内法人股
62,700,200
募集法人股
46,000,000
境外法人持股
境内自然人持股
无限售条件的流通股合计
269,914,000
269,914,000
H 股及其他
378,614,200
4. 公司暂停上市的原因
创智科技 2006 年年度财务报告显示： 2004 年、2005 年、2006
年连续三年亏损。根据《亏损上市公司暂停上市和终止上市实施办法
北京中企华资产评估有限责任公司
创智科技拟非公开发行股份购买大地集团及成都泰维合计持有国地置业的股权项目.评估报告
(修订)》第五条及《深圳证券交易所股票上市规则》14.1.1、14.1.5 条
的规定，深交所决定自 2007 年 5 月 24 日起暂停上市。
5. 申请恢复上市的情况
创智科技于 2008 年 4 月 30 日公告了《2007 年年度报告》，并
按照有关规定，于 2008 年 5 月 8 日向深圳证券交易所递交了股票恢
复上市的申请及材料。深圳证券交易所于 2008 年 5 月 12 日正式受理
了公司关于恢复股票上市的申请。目前，创智科技正在按照深圳证券
交易所的要求，补充提交申请恢复上市的相关材料。根据《深圳证券
交易所股票上市规则》规定，深圳证券交易所将在同意受理恢复上市
申请后的 30 个交易日内，作出是否核准恢复上市申请的决定(补充提
供材料期间不计入上述期限内)。若在规定期限内恢复上市申请未能
获得深圳证券交易所的核准，公司的股票将被终止上市。
6. 公司股权拍卖情况
2006 年 6 月 30 日，湖南省高级人民法院就兴业银行股份有限公
司长沙分行与创智软件园有限公司(以下简称：创智软件园)、湖南创
智集团有限公司(以下简称：创智集团)借款担保合同纠纷一案，作出
了([2006]湘高法民二初字第 4 号)《民事判决书》。此《民事判决书》
正式生效后，权利人兴业银行股份有限公司长沙分行向湖南省高级人
民法院申请执行。2006 年 11 月 20 日，湖南省高级人民法院作出了
([2006]湘高法执字第 16-2 号)《民事裁定书》，指定由湖南省长沙市
中级人民法院执行。2006 年 11 月 23 日，湖南省长沙市中级人民法
院作出了([2006]长中民执字第 0412 号)《民事裁定书》，指定由湖南
省长沙市岳麓区人民法院执行。
因被执行人创智软件园、创智集团未履行([2006]湘高法民二初字
第 4 号)《民事判决书》规定的义务，湖南省长沙市岳麓区人民法院
于 2007 年 11 月 30 日作出了(长岳法拍字[2007]第 32 号)《司法技术
拍卖委托书》，委托广东迅兴拍卖有限公司、广东诚信拍卖有限公司
联合公开拍卖创智集团持有的创智科技 44,635,200 股限售流通股。
北京中企华资产评估有限责任公司
创智科技拟非公开发行股份购买大地集团及成都泰维合计持有国地置业的股权项目.评估报告
2007 年 12 月 1 日，四川大地实业集团有限公司(以下简称：大地
集团)从公告上获悉以上股权拍卖信息，则于 2007 年 12 月 6 日在成
都召开了由股东贾鹏、贾毅、贾涛和贾小红出席的临时股东会议。会
议审议并通过了“按照法院及拍卖机构要求条件，通过司法拍卖程序
收购创智科技 4,463.52 万股股份”的决议。之后，大地集团通过股权
拍卖方式，获得了创智科技 44,635,200 股股份，占创智科技总股本的
11.79%。其竞拍成交价为 2.26 元/股，支付资金为 100,875,552 元。
根据湖南省长沙市岳麓区人民法院于 2007 年 12 月 18 日作出的
([2006]岳执字第 0781-3 号)《民事裁定书》，解除了对被执行人创智
集团持有的创智科技 44,635,200 股限售流通股的冻结、质押(含红股、
转增股、配股)权。至此，创智集团持有的创智科技 44,635,200 股限
售流通股归大地集团所有。在本次股权拍卖之前，大地集团及其实际
控制人未持有创智科技的股份。
7. 公司破产重整情况
因创智科技无力清偿到期债务且已严重资不抵债，经债权人创智
信息系统公司(以下简称：信息系统公司)申请，广东省深圳市中级人
民法院(以下简称“深圳中院”)，于 2010 年 8 月 12 日作出了([2010]
深中法民七重整字第 6 号)《民事裁定书》，裁定正式受理信息系统
公司对创智科技提出的重整申请。
2010 年 8 月 23 日，深圳中院作出了([2010]深中法民七重整字第
6-1 号)《民事裁定书》，自 2010 年 8 月 23 日起，对创智科技进行重
整，同时指定北京市中伦律师事务所深圳分所为管理人。
深圳中院于 2011 年 5 月 27 日作出了([2010]深中法民七重整字第
6-4 号)《民事裁定书》，裁定批准《重整计划》并终止重整程序。2012
年 5 月 29 日深圳中院作出了([2010]深中法民七重整字第 6-11 ) 号《民
事裁定书》，裁定确认创智科技重整计划执行完毕；且终结创智科技
破产程序。
北京中企华资产评估有限责任公司
创智科技拟非公开发行股份购买大地集团及成都泰维合计持有国地置业的股权项目.评估报告
根据创智科技《重整计划》：全体股东让渡一部分股份用于偿债
和重组。具体详见公司《重整计划》的有关披露信息
按照《重整计划》要求，创智科技向确定之债权人分配的款项或
股票已转账，创智科技股东让渡的股票已划入重整专用账户。截止本
次评估基准日，公司前十位股东持股数和持股比例如下表。
持股数(股)
四川大地实业集团有限公司
129,012,880
限售流通股
财富证券有限责任公司
20,208,500
限售流通股
中国信达资产管理股份有限公司深
湖南华创实业有限公司
限售流通股
湖南创智实业有限公司
限售流通股
浙江华联集团有限公司
上海远卫科技投资有限公司
(二) 被评估企业简介
企业名称：成都国地臵业有限公司(简称：国地臵业)
注册地址：成都市龙泉驿区大面街银河路 1 号
法定代表人：贾毅
注册资本：人民币 30,000 万元
注册证号：634
企业类型：其他有限责任公司
成立日期：2006 年 6 月 12 日
经营范围：基础设施建设项目的开发、建设；土地整理；建筑材
料销售；物业管理；其他与房地产开发、基础设施相关的咨询、服务、
培训业务(非学历培训)(上述经营项目须取得资格证，凭资证经营)
1. 历史沿革
国地臵业成立时，注册资本人民币 10,000 万元。由四川大地实
业集团有限公司(以下称：大地集团)出资 3,300 万元、占 33%；四川
北京中企华资产评估有限责任公司
创智科技拟非公开发行股份购买大地集团及成都泰维合计持有国地置业的股权项目.评估报告
大地房地产开发有限责任公司出资 6,500 万元、占 65%，自然人贾德
强出资 200 万元、占 2%。
2007 年 10 月，四川大地房地产开发有限责任公司，通过协议方
式、以人民币 6,500 万元的价格，将所持国地臵业 65%的股权转让给
了大地集团，至此，大地集团持有国地臵业 98%的股权。
2008 年 1 月，自然人股东贾德强，通过协议方式、以人民币 204
万元的价格，将其所持国地臵业 2%的股权转让给了大地集团，至此，
大地集团持有国地臵业 100%的股权。
2010 年 10 月，大地集团将持有国地臵业 22%的股权，以人民币
2,200 万元的价格，分别转让给了成都泰维投资管理有限公司 8%、天
津丰琪投资管理有限公司 8%、天津坤盛投资管理有限公司 6%。至此，
大地集团持有国地臵业 78%的股权，以上法人实体持有国地臵业的股
权分别为 8%、8%和 6%。
2011 年 7 月，国地臵业经股东会决议，同意增资人民币 20,000
万元，将注册资本由人民币 10,000 万元变更为 30,000 万元，各股东
按持股比例出资。
2011 年 7 月，经公司股东会表决通过，同意天津坤盛投资管理
有限公司将其持有国地臵业 6%的股权、天津丰琪投资管理有限公司
将其持有国地臵业 8%股权均转让给大地集团。同月，成都泰维投资
管理有限公司的自然人股东孙刚，将其持有成都泰维投资管理有限公
司 100%股权转让给了大地集团。至此，大地集团直接和间接持有国
地臵业 100%的股权。
经以上演变后，国地臵业在评估基准的股东及其股权结构为：
出资额(万元)
四川大地实业集团有限公司
成都泰维投资管理有限公司
2011 年 7 月，国地臵业依法进行了工商变更登记，并取得了有
关营业执照，变更后的注册证号为：634。
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2. 对外投资情况
至评估基准日，国地臵业对外长期投资的账面金额共计 24,170.43
万元。其中：
对成都中永兴臵业有限公司(简称：成都中永兴)的股权投资的账
面价值为 19,926.51 万元。该项长期投资是国地臵业 2011 年 7 月 25
日通过受让天津中永兴投资管理有限公司持有成都中永兴 100%的股
权后形成的。目前，成都中永兴除协助母公司做一些有关土地开发整
理项目的前期工作外，尚未开展其他经营活动；
对成都世茂投资有限公司的股权投资的账面价值为 4,243.92 万
元。该项投资已经转让，但在评估基准日其转让价款尚未全部收回。
国地臵业根据受让方的价款支付额度，已将相应比例的投资股权过户
于受让方，同时，按收到的款额确认了收入并结转了相应比例的长期
投资账面价值，对未收回的价款继续保留了相应比例的投资股权及长
期投资的账面价值。
3. 管理机构及在册人员
国地臵业经营管理机构由总经理、部门分管副总、技术总监、经
营决策层组成。下设行政人力部、土地事务部、财务部、成本控制部、
工程部、开发报建部。在册员工 52 人(不含后勤人员)，其中：高层管
理人员 2 人占 3.8%；中层管理人员 7 人占 13%；工程技术类人员(施
工管理、成本控制、设计类、土地事务类人员)25 人占总人数的 48%；
服务与支持类人员(总经办、财务、库管)18 人占 34%。
4. 经营业务情况
国地臵业目前的主要经营业务为土地一级开发整理业务。 2006
年 7 月 7 日，国地臵业与成都龙泉区政府签订了《成都市龙泉驿区土
地整理项目合同书》(以下简称“原合同”)，取得了龙泉区政府行政
辖区内的“天鹅湖片区”(约 2.83Km2 简称“2.83 项目”)和“皇冠湖
片区”(约 4.17Km2 简称“4.17 项目”)约 7Km2 土地一级开发整理项
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目的主体资格。“原合同”约定：按整理后的土地拍卖价款扣除土地
整理成本和出让金后的余额，由龙泉区政府与国地臵业进行收益分
成。 年期间，国地臵业对“2.83 项目”的南片区的主要
区域实施了一级开发整理。龙泉区政府在对其开发整理的“熟地”拍
卖出让后，按“原合同”的约定，与国地臵业进行了土地整理成本和
投资收益的结算。
2010 年 12 月 31 日，国地臵业与成都龙泉区政府又签订了《的补充协议》，在该补充协
议中，主要将 “原合同”确定的土地整理范围“皇冠湖片区”等面
积臵换到了龙泉区管辖的十陵片区(以下仍简称为“4.17 项目”)，同
时，对“4.17 项目”土地整理的内容、要求、整理成本的构成、及整
理成本上限控制指标等进行了约定。在该补充协议中其土地整理收益
分成模式与“原合同”一致。
2011 年 3 月 30 日，国地臵业通过龙泉区政府在网上公开招标的
方式，取得了“天鹅湖”南片区东侧的青台山村 612 亩土地一级开发
整理的资格。其土地整理的收益分成模式，取得时仍然与“原合同”
一致。至此，国地臵业的土地整理项目的整理范围则包括“天鹅湖片
区”、“青台山片区”和“十陵片区”，其整理面积约 10,839 亩
(3,972+612+6,255)。考虑到“青台山”处于“天鹅湖”南片区的实际
情况，以下将“青台山”整理范围归并于“天鹅湖片区”，将国地臵
业约 7 平方公里的土地整理项目，划分为“2.83 项目”和“4.17 项目”。
即“2.83 项目”地处龙泉区大面街镇的行政辖区内，其土地整理范围
包括：天鹅湖北片区、南片区和青台山片区；“4.17 项目”地处龙泉
区十陵镇的行政辖区内，其土地整理范围主要包括来龙片区和太平片
区等区域。
为了便于区别有关土地整理项目前后合同的收益模式等合同条
款变更情况，以下对国地臵业 2006 年 7 月 7 日、2010 年 12 月 31 日
与龙泉区政府签订的《成都市龙泉驿区土地整理项目合同书》和《的补充协议》均统称为“原
2011 年 5 月 10 日，四川省国土资源厅、财政厅、监察厅、审计
厅联合下发了《关于进一步加强国有土地使用权出让收支管理的通
知》(川国土资发[2011]36 号)文件，其明确规定： 企业不得以任何方
式参与土地出让收益分成，凡政府与企业签订的土地出让收益分成的
相关协议、合同立即终止。政府及相关部门出台的涉及土地出让收益
分成的相关文件立即废止”。龙泉区政府根据(川国土资发[2011]36 号)
文件，于 2011 年 7 月 28 日，继“原合同”与国地臵业签订了《成都
市龙泉驿区土地整理项目合同书》之《补充协议》(以下简称《补充
协议》)。《补充协议》对土地整理项目的范围、工程内容、整理要求
及整理成本的构成、收益模式、支付方式及有关条件等又进行了重新
约定；土地整理项目的收益分成模式，由“原合同“的土地出让收益
分成，调整为以土地整理成本为计算基础，按固定回报率核算整理项
目的投资回报。
国地臵业自取得上述土地整理项目后，一是组织专业机构和内部
职能部门及有关技术人员，进行了项目可行性研究，在项目 “控规”、
“详规”及龙泉区未来区域发展定位的前提下，进行了具体规划和设
计；二是按计划有步骤履行项目实施的有关法定程序，组织项目实施
前的安评环评工作、办理具体工程的有关报建手续；三是协助龙泉区
政府申报项目征地指标、准备公益配套建设项目的投资评审材料；四
是协助项目所在地的镇政府、村委会进行征地拆迁安臵涉及的农转非
人员、建筑物拆迁、企业动迁、国有土地回购等事宜的初步摸底排查
工作和编制相应的投资预算；五是按整理项目总体实施计划，根据各
单位工程的开工条件，进行工程的招投标、签订施工合同并组织实施。
到目前为止，“2.83 项目”的南片区基础设施建设工作已基本完成。
该区域的北片区、青台山片区的征地拆迁工作及南片区与以上片区交
界处尚未完成的征地拆迁工作正在有序进行；“2.83 项目”涉及的学
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校、医院、酒店等公益配套建设项目已相继开工实施；“4.17 项目”
的征地拆迁安臵、基础设施建设也在有序进行之中。
截止 2012 年 3 月 31 日，土地整理项目的投资情况为：已发生土
地整理成本为 14.68 亿元(含按“原合同”收益模式的整理成本)、占
项目预算总成本 (不含资金利息)的 9.09%。其中：“2.83 项目”已投
入 13.15 亿元、占“2.83 项目”预算成本总额的 26.57%； 4.17 项目”
已投入 1.52 亿元、占“4.17 项目”预算总成本的 1.36%。
5. 财务状况
国地臵业在近几年的经营活动中所形成的资产、负债和盈利情况
详见下表。
国地置业近几年资产、负债情况一览表（单位：万元）
一、流动资产
125,118.94
140,332.06
127,967.91
其他应收款
其他流动资产
二、非流动资产
长期股权投资
递延所得税资产
三、资产总额
132,257.97
114,828.80
164,993.62
152,670.63
四、流动负债
107,340.97
应付职工薪酬
其他应付款
101,405.86
五、非流动负债
六、负债合计
107,340.97
实收资本(或股本)
未分配利润
母公司所有者权益
七、所有者权益合计
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国地置业近几年损益情况一览表（单位：万元）
2012 年 1-3
一、营业收入
主营业务收入
其他业务收入
二、营业成本
主营业务成本
其他业务成本
营业税金及附加
资产减值损失
加：公允价值变动净收益
投资净收益
三、营业利润
加：营业外收入
减：营业外支出
加：补贴收入
四、利润总额
减：所得税
五、净利润
以上表中数据，源于四川华信会计师事务所(集团)有限公司的财
务审计报告及报表。
(三) 企业的控股股东简介
企业名称：四川大地实业集团有限公司(简称：大地集团)
所：成都市锦江区大业路 16 号大地城市脉搏 20 楼
法定代表人：贾鹏
注册资本：人民币 10,000 万元
注册证号：843
公司类型：有限责任公司
经营范围：房地产开发经营；商品批发与零售；职业技能培训；
商务服务业；计算机服务业；软件业(以上项目不含前臵许可项目，
后臵许可项目凭许可证或审批文件经营)
大地集团由贾鹏、贾毅、贾涛、贾小红四个自然人以现金方式出
资，于 1998 年 7 月注册成立。成立时注册资本 1,000 万元。2002 年
4 月，各股东以现金和实物资产进行了增资，注册资本变更为 10,000
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万元。此次增资，经四川臵信会计师事所出具的《验资报告》(川臵
信省内验字[2002]第 242 号)确认，其股东及股权比例如下表。
大地集团股东及股权比例一览表
出资额(人民币.万元)
至评估基准日 2012 年 3 月 31 日，大地集团的股东及其股权结构
未再发生变化。
大地集团是一个控股管理公司，其经营实体主要是以土地一级开
发、房地产开发经营为主的全资子公司和控股子公司。在评估基准日，
大地集团直接投资的全资子公司及控股子公司分别为：
(1) 全资子公司
四川大地房地产开发有限责任公司
成都赛特物业管理有限公司
成都翔博房地产开发有限责任公司
成都泰维投资管理有限公司
百悦投资集团有限公司
(2) 控投子公司
成都国地臵业有限公司
(四) 业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告仅供委托方、被评估企业及其股东和国家法律、法规
规定的评估报告使用者使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
根据《创智信息科技股份有限公司拟非公开发行股份购买大地集
团及成都泰维投资管理有限公司合计持有国地臵业股权的行为说
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明》。对此，本次通过对国地臵业股东全部权益的价值进行评估，为
创智科技实施以上经济行为提供价值参考依据。
评估对象和评估范围
(一) 评估对象
根据本次评估目的，评估对象是国地臵业的股东全部权益价值。
(二) 评估范围
评估对象涉及的资产、负债的内容，包括国地臵业在评估基准日
的流动资产、非流动资产和流动负债。其账面资产总额 152,670.63 万
元，总负债 62,456.73 万元，净资产 90,213.89 万元。
国地臵业在评估基准日前与龙泉区政府签订的《成都市龙泉驿区
土地整理项目合同书》及《成都市龙泉驿区土地整理项目合同书》之
“补充协议”，本报告将其作为账外无形资产—合同权益进行单独评
估。评估人员已对该项权益类资产的有关权属、价值实现途径、合同
项目的实施条件及其影响因素等进行了全面调查和了解。
委托评估对象和范围与本次经济行为涉及的评估对象和范围一
致，并且经四川华信会计师事务所(集团)有限责任公司进行了审计。
价值类型及其定义
根据评估目的，确定本次评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
评估基准日
本报告评估基准日是 2012 年 3 月 31 日。此基准日是由评估委托
方、被评估企业及参与项目的各中介服务机构共同协商确定的。
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(一) 经济行为依据
《创智信息科技股份有限公司拟非公开发行股份购买大地集团
及成都泰维投资管理有限公司合计持有国地臵业股权行为的说明》；
(二) 法律法规依据
1．《中华人民共和国公司法》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人
民代表大会常务委员会第十八次会议通过)；
2．《中华人民共和国证券法》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人
民代表大会常务委员会第十八次会议通过)；
3．《中华人民共和国企业所得税法》(2007 年 3 月 16 日第十届
全国人民代表大会第五次会议通过)；
4．关于印发《中央企业资产评估项目核准工作指引》的通知(国
资发产权[2010]71 号)；
5．《中华人民共和国土地管理法》(1998 年 8 月 29 日第九届全
国人民代表大会常务委员会第四次会议修订)；
6．《中华人民共和国企业所得税法》(2007 年 3 月 16 日第十届
全国人民代表大会第五次会议通过)；
7．有关其他法律、法规、通知文件等。
(三) 评估准则依据
1. 《资产评估准则—基本准则》(财企[2004]20 号)；
2. 《资产评估职业道德准则—基本准则》(财企[2004]20 号)；
3. 《资产评估准则—评估报告》(中评协[ 号)；
4. 《资产评估准则—评估程序》(中评协[ 号)；
5. 《资产评估准则—业务约定书》(中评协[ 号)；
6. 《资产评估准则—工作底稿》(中评协[ 号)；
7. 《资产评估准则—机器设备》(中评协[ 号)；
8. 《资产评估准则—无形资产》(中评协[ 号)；
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9. 《评估机构业务质量控制指南》(中评协[ 号)；
10. 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[ 号)；
11. 《企业价值评估指导意见(试行)》(中评协[ 号)；
12. 中国注册会计师协会《注册资产评估师关注评估对象法律权
属指导意见》(会协[2003]18 号)；
13. 《企业会计准则—基本准则》(2006 年财政部令第 33 号)；
14. 其他准则。
(四) 权属依据
1．2006 年 7 月《成都市龙泉驿区土地整理项目合同书》、2010
年 12《的补充协议》及
2011 年 7 月《成都市龙泉驿区土地整理项目合同书》之“补充协议”；
2．机动车车行驶证；
3．资产权属的其他产权证明。
(五) 取价依据
1．《工程勘察设计收费管理规定》国家计委、建设部计价格
(2002)10 号文；
2．财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知 (财建
3．国家发展改革委、建设部关于《建设工程监理与相关服务收
费管理规定》的通知(发改价格[ 号)；
4．国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通
知(计价格 [ 号)；
5．国家计委关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》
的通知(计价格[ 号)；
6．国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费
有关问题》的通知(计价格[ 号)；
7． 四川省物价局、四川省建设厅关于《工程造价咨询服务收费
标准》的通知(川价发[ 号)；
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8．国家经济贸易委员会、国家计划委员会、国内贸易部、机械
工业部、公安部、环境保护局《关于发布汽车报废标准的通知》(国
经贸经[ 号)；
9．国家经济贸易委员会、国家计划委员会、国内贸易部、机械
工业部、公安部、环境保护局《关于调整轻型载货汽车报废标准的通
知》(国经贸[ 号)；
10．国家经贸委、国家计委、公安部、国家环保总局《关于调整
汽车报废标准若干规定的通知》(国经贸资源[ 号)；
11．评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率；
12．企业提供的土地整理“2.83 项目”、“4.17 项目”控规、详规
批准文件及有关规划图纸；
13．企业提供的土地整理“2.83 项目”、 4.17 项目”征地拆迁安
臵工程投资预算有关征地数量、农转非人数、建筑物拆迁、企业动迁
情况调查表；
14．企业提供的土地整理“2.83 项目”、“4.17 项目”基础设施、
公益配套设施基本内容及基本工程量调查表；
15．企业提供的土地整理“2.83 项目”、 4.17 项目”国有土地回
购数量及价格调查表、非农房拆迁补偿价格调查表、企业动迁补偿价
格调查表；
16．企业提供的土地整理“2.83 项目”公益配套设施立项批复及
专业机构出具的投资估算、公益配套设施各单位工程《规划设计条件
书》及“2.83 项目”已完基础设施工程结算及工程合同；
17．企业提供的土地整理“2.83 项目”、 4.17 项目”龙泉区政府
确认的项目投资计划；
18．企业提供的土地整理“2.83 项目”已签订的部分企业动迁补
19．《关于调整征地补偿安臵标准等有关问题的意见》(川办函
[2008]73 号)；
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20．《关于请予备案 2007 征地前三年平均产值的报告》(成国土
资发[ 号)、及《关于组织实施征地统一年产值标准的通知》
(川国土资发[2009]54 号)；
21．《关于同意成都市征地地上附着物和青苗补偿标准修订方
案的批复》(川府函[2008]88 号)；
22．《关于进一步做好被征地农民社会保障工作的通知》(成府
发[2009]31 号)；
23．《关于进一步做好被征地农民社会保障工作的通知》(成府
发[2009]31 号)；
24．《关于调整被征地农民基本养老保险缴费基数和缴费比例
的通知》(成府发[2010]8 号)；
25．财政部、国土资源部、中国人民银行《关于调整新征建设用
地有偿使用费政策等问题的通知》(财综[2006]48 号)；
26．《关于公布成都市 2010 年全部单位职工平均工资的通知》
(成统计[2011]26 号)；
27．成都市人民政府《关于调整全市最底工资标准的通知》(成
府发[2012]2 号)；
28．四川省成都市人力资源和社会保障局《关于调整全市失业保
险金发放标准的通知》(成府发[2012]10 号)；
29．成都市龙泉驿区人民政府《征地补偿安臵实施办法》(龙府
发[2004]90 号)；
30．成都市龙泉驿区人民政府《关于调整耕地占用税税额标准的
通知》(龙府发[2009]25 号)；
31．《关于转发龙泉驿区国土资源局的通知》(龙府办[ 号)；
32．《关于印发成都市龙泉驿区建设项目部分行政事业性收费
一站式收取管理办法的通知》(龙府办[ 号)；
33．2008 年《四川省建设工程工程量清单计价定额》；
34．《四川省工程造价信息》(2012 年第 1、2、3 期)；
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35． 企业提供的盈利预测表、有关历史经营财务数据；
36．评估人员收集的其他相关资料。
(六) 其他参考依据
1. 企业提供的资产申报评估明细表；
2. 四川华信会计师事务所(集团)有限公司出具的审计报告；
3. 土地整理“2.83 项目”、“4.17 项目”的可研报告及部分大型
公益配设施建设项目可研报告；
4. 土地整理“2.83 项目”、“4.17 项目”卫星监测图；
5. 北京中企华资产评估有限责任公司信息库。
企业价值评估方法主要有资产基础法、收益法和市场法。
企业价值评估中的资产基础法也称成本法，是指在合理评估企业
各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。
企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估单位预期收益资本
化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法是从企业获利能力
的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基础上。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与参考企业、在市场
上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确
定评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方法是参考企业比
较法和并购案例比较法。
按照《资产评估准则—基本准则》，评估需根据评估目的、价值
类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。
根据委托评估的目的、被评估企业的实际情况及评估方法的适用
条件，本次对国地臵业的股东全部权益价值，选择收益法和资产基础
法(即成本法)分别进行评估。
(一) 收益法
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本次评估采用未来收益折现法中的企业自由现金流模型。
股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值
企业整体价值＝经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产
付息债务是指评估基准日被评估单位账面上需要付息的债务，包
括短期借款、带息的应付票据、一年内到期的非流动负债和长期借款
在企业整体价值中的各项组成部分：
1．经营性资产价值
企业自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销+利息费用(扣除税
务影响后)-资本性支出-净营运资金变动
经营性资产价值的计算公式为：
P [Fi (1 r )i A /(1 r )n ]
其中：P ——评估基准日的企业经营性资产价值
Fi——企业未来第 i 年预期自由现金流量
A——预测期末营运资产回收价值
r ——折现率，由加权平均资本成本估价模型确定
i ——收益期计算年
n ——预测期
其中，折现率(r)采用加权平均资本成本估价模型(WACC)确定。
WACC 模型可用下列数学公式表示：
WACC= ke×[E÷(D+E)]+kd×(1-t)×[D÷(D+E)]
其中：ke —— 权益资本成本
E —— 权益资本的市场价值
D —— 债务资本的市场价值
kd —— 债务资本成本
t —— 所得税率
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计算权益资本成本时，采用资本资产定价模型(CAPM)。CAPM
模型是普遍应用的估算投资者收益以及股权资本成本的办法。CAPM
模型可用下列数学公式表示：
ke = rf1 +β× MRP + rc
其中： rf1
—— 无风险利率
权益的系统风险系数
MRP —— 市场风险溢价
——企业特定风险调整系数
2．溢余资产价值
溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多
余资产，主要采用成本法确定评估值。
3．非经营性资产价值
非经营性资产是指与企业正常生产经营活动无直接关系的资产，
主要采用成本法确定评估值。
(二) 成本法
1．流动资产
评估范围内的流动资产，包括货币资金、应收账款、预付款项、
其他应收款、存货及其他流动资产。
(1) 货币资金，包括现金和银行存款，通过现金盘点、核实银行
对账单、银行函证等，以核实后的价值确定评估值。
(2) 各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回
的数额确定评估值。对于有充分理由相信能全额收回的，按核实后的
账面余额作为评估值；对于存在坏账风险的款项，在难以确定其坏账
具体数额时，根据企业历史资料和现场调查了解的情况，经分其欠数
额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理
现状等，按照账龄分析法，估计可能的回收风险损失扣除后计算评估
值；对于有确凿证据表明无法收回的应收款项按零值计算，账面相应
的“坏账准备”评估为零。
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(3) 预付账款，根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值
确定评估值。对于能够收回相应货物或权利的，按核实后的账面值作
为评估值。对于那些有确凿证据表明收不回相应货物，也不能形成相
应资产或权益的预付账款评估为零。
(4) 存货，分别为原材料和土地整理项目的开发成本。
对原材料，经评估人员核实，为企业近期购入的施工电缆，本次
以核实后账面值作为评估值。对土地整理项目开发成本，由于在评估
基准日前，企业与龙泉区政府已进行了部分投资回报的结算和营业收
入的确认，因此，为避免资产评估价值的重复和遗漏，本次根据有关
土地整理项目的“补充协议”、投资回报结算清单和企业对开发成本
已确认的收入，按下式计算存货的评估值：
评估值=已发生开发成本+按有关“补充协议”应计的投资回报-
企业在基准日前已确认的收入-相应的所得税
(5) 其他流动资产，为企业的专项建设资金账户上的余额。该专
项建设资金账户由成都经济技术开发区建设发展有限公司负责监管
并归企业专项使用。本次以清查核实后的账面值作为评估值。
2．非流动资产
评估范围涉及的非流动资产包括：长期投资、设备类资产、无形
资产—合同权益和递延所得税资产。本次根据有关非流动资产的价值
构成及影响因素等具体情况，分别采用以下方法进行评估。
(1) 长期投资
长期投资主要是企业对下属公司的长期股权投资，包括对全资子
公司、控股子公司和参股公司的投资。对长期投资的评估，实际上是
对被投资企业股权价值的评估。
由于企业的全资子公司“中永兴”，目前除了协助母公司进行土
地整理项目的前期工作外，尚未开展其他经营活动，而且本报告在企
业价值的收益法评估中，是按母、子公司合并报表方式来进行评估操
作的，因此，对“中永兴”的整体评估，本次采用成本法，以评估确
定的“中永兴”的净资产乘以股权比例，计算其长期投资的评估值。
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对于在评估基准日前已转让的长期投资股权，评估人员对其股权
转让合同、价款回收及股权过户等情况进行了清查核实。由于在提交
本报告前，最后一笔股权转让价款企业已经收回，因此，本次以收回
的最后一笔股权转让价款的金额，作为账面所保留的该项长期投资余
额的评估值。
(2) 设备类资产
评估范围的设备类资产包括车辆和办公用电子设备，本次主要采
用成本法进行评估。基本评估公式为：
评估值=重臵全价×成新率
A. 重臵全价的确定
①车辆的重臵全价
车辆的重臵全价由购臵价、购臵附加税、其他费用(如验车费、
牌照费、手续费等)三部分构成。
即，车辆重臵全价计算公式为：
重臵全价=车辆购臵价+车辆购臵税+其他费用
车辆购臵价，参照所在地同类款型车近期市场价格确定。
车辆购臵税，根据 2001 年国务院第 294 号令《中华人民共和国
车辆购臵税暂行条例》的有关规定，本次按下式确定：
车辆购臵税=购臵价/(1+17%)×适用购臵税率
其他费用：包括牌照费、验车费、手续费等，本次根据该类费用
的现行通常标准确定。
②电子设备的重臵全价
电子设备通常为送货上门、买来即用。因此，本次对电子设备以
评估基准日同型号设备的市场购臵价作为重臵全价。对于购臵时间较
早或目前市场已淘汰但仍在正常使用的电子设备，参照同类设备的二
手市场价确定其评估值。
B. 成新率的确定
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①对车辆的成新率，本次遵循国家有关机动车辆安全行驶的有法
规，按年限成新率和里程成新率孰低原则，结合现场勘察情况综合分
析、评定后确定。其中：
年限成新率=(1-已使用年限/规定使用年限)×100%
里程成新率=(1-已行驶里程/规定行驶里程)×100%
②对电子设备，本次采用年限法确定成新率。计算公式为：
成新率=(1-实际已使用年限/经济寿命年限)×100%
以上算式中的实际已使用年限，根据设备启用日期、评估基准日
期、考虑设备长期处于的使用频度等因素，经分析后合理确定。
(3) 无形资产—合同权益
本次对无形资产—合同权益的价值，采用收益法评估。具体技术
思路为：通过预测企业与龙泉区政府签订的《成都市龙泉驿区土地整
理项目合同书》及《成都市龙泉驿区土地整理项目合同书》之“补充
协议”所涉及的土地整理项目未来各年可实现的净收益，采用适当的
折现率折现求和得出评估值。评估的基本公式为：
P——合同权益的评估值
Ri——合同项目实施过程中第 i 年的净收益
i——合同项目工期内的预测年
r——合同项目净收益适用的折现率
n——合同项目计划工期
m——评估基准日至当年年末的月数/12(年)
(4) 递延所得税资产
递延所得税资产，为会计师审计时，对企业应收款项计提“坏账
准备”所形成的可抵扣所得税金额的抵税权资产。本次对递延所税资
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产的价值，经对企业的应收款项清查核实后，根据评估人员预计的应
收款项风险损失金额，按下式计算评估值：
递延所得税资产评估值=预计应收款项的风险损失金额×被评估
企业适用的所得税率
本次根据企业提供的负债申报明细表，经评估人员查验、核实各
项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额后，以评估目的实现
后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
评估程序实施过程和情况
我公司评估人员，于 2012 年 4 月 10 日至 2012 年 7 月 15 日，对
评估范围内的资产和负债进行了清查评估，主要评估过程如下。
(一) 接受委托
创智科技拟非公开发行股份购买大地集团及成都泰维投资管理
有限公司合计持有国地臵业的股权，为该行为特委托我公司对国地臵
业的股权价值进行评估。我公司在接洽此项评估业务时，对委托评估
目的的真实背景、被评估企业国地臵业现阶段的资产状况、尤其是在
评估基准日拥有的成都市龙泉区约 7Km2 土地一级开发整理项目的实
施进展情况、有关合同项目的未来实施条件、评估其合同权益所具备
的评估资料等情况进行了全面了解，并在得到评估委托方、国地臵业
及大地集团对提供评估所需主要支撑依据等事宜的有关承诺之后，与
创智科技签订了《评估业务约定书》。
(二) 前期准备
1. 我公司接受委托后，组建了评估工作队伍，明确了项目负责
人和专业评估人员。并根据委托评估目的、评估对象和评估范围涉及
的资产类型及特点、资产分布等实际情况，由评估项目组及时编制了
评估方案及实施计划。
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2. 针对评估范围涉及的资产类型和特点、企业所属行业及事先
了解的企业基本情况，评估项目组设计了相应的资产清查评估明细
表、重大资产状况调查表、企业历史经营情况尽责调查表等，并指导
企业的职能部门有关人员，进行评估前的资产自查和各类表格的填报
工作，同时，提交了所需的评估资料清单。
(三) 资产核实及尽职调查
根据企业提供的资产评估申报资料，评估人员于 2012 年 4 月 10
日至 2012 年 5 月 25 日，对企业申报的全部资产和负债进行了必要的
清查、核实，对企业的财务、经营情况进行了系统调查。清查核实工
作的具体过程如下。
1. 指导企业资产申报工作
项目组的评估人员，指导企业各职能部门的相关人员，在资产自
查的基础上，按照我公司评估项目组提供的资产申报明细表、资产状
况调查表及其填写要求，进行逐一登记填报；同时，指导企业按评估
项目组提交的评估资料清单，准备评估所需的相关资料。
2. 审查和完善资产评估明细表
评估人员根据初步了解评估范围的资产情况、查阅企业提供的有
关信息资料，对企业的资产申报明细表进行审查，检查有无申报资产
项目不明、重漏和资产信息存在明显缺失的情况，并根据执业经验及
掌握的有关信息，对资产申报明细表进行完善。
3. 现场尽职调查
评估人员通过走访企业管理层和产、供、销等各职能部门、查阅
企业经营基础资料和现场实地勘察经营性资产状况等方式，对影响企
业价值的有关事项进行全面调查。主要内容如下：
(1) 了解企业历史年度权益资本的构成、权益资本的变化，分析
权益资本变化的原因；
(2) 了解企业历史年度生产销售情况及其变化，分析销售收入变
化的原因；
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(3) 了解企业历史年度主营成本的构成及其变化；
(4) 了解企业主要的其他业务和开发产品构成，分析各业务对企
业销售收入的贡献情况；
(5) 了解企业历史年度利润情况，分析利润变化的主要原因；
(6) 收集了解企业各项生产指标、财务指标，分析各项指标变动
(7) 了解企业未来年度的经营计划、投资计划等；
(8) 了解企业的税收及其他优惠政策；
(9) 收集企业所在行业的有关资料，了解行业现状、区域市场状
况及未来发展趋势；
4. 补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地清查结果，进一步完善资产申报明细表，使纳入评
估范围的资产账、表相符，资产特征信息完整、无误。
5. 查验权属资料
对评估范围内的资产权属文件进行查验，对权属手续不齐、产权
不清的，提请企业核实和补充、或出具相应的权属情况说明。
6. 收集作价资料
在企业各职能部门的相关人员协助下，对评估范围涉及的往来
款、银行存款、银行贷款进行函证；对土地一级开发整理项目涉及的
有关规划批准文件、征地报批文件、投资预算及其量价依据、投资计
划及有关定额和价格信息等资料，进行收集和整理；对重要设备进行
询价，收集当地有关资产的市场价格信息、有关现行的政策法规的费
用标准和其他有关作价依据。
(四) 评定估算
评估人员根据有关资产评估准则，结合评估范围内的资产实际情
况，选择适宜的评估方法，分别测算评估值。然后汇总评估初步结果
并进行合理性分析、撰写评估报告和技术说明的初稿。
(五) 内部审核、征求意见及出具报告
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项目负责人在完成一审后，将报告初稿提交我公司内部进行审
核。审核包括部门二级审核、内部审核委员会的三级审核以及我公司
主管领导的最终审核。经过我公司内部审核后，将评估结果与评估委
托方、被评估企业进行汇报、沟通，根据沟通意见，在不影响注册评
估师独立判断的前提下，对评估报告进行必要的修改和完善后，出具
正式评估报告。
本次评估除了以企业持续经营为假设前提外，还包括：
1. 一般假设
(1) 企业按现状持续经营，其拥有和控制的资产能在其寿命年限
内，按现状用途、使用频率和正常维护下继续使用。
(2) 国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大
变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，
无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素造成的重大不利影响。
(3) 除非另有说明，企业完全守法经营，不会出现影响企业发展
和收益实现的重大违规事项。
(4) 企业未来将采取的会计政策与出具本评估报告时所采用的会
计政策，在重要财务核算口径上基本一致。
2. 特殊假设
(1) 企业在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式
与目前保持一致。
(2) 企业所处的社会经济环境及所执行的税赋、税率、及会计政
策与核算方法等无重大变化。
(3) 评估范围涉及的土地整理项目，在没有取得最新规划的情况
下，本次评估是以原批准的“控规”、“详规”为依据，没有考虑未来
实施过程中规划调整对其项目投资强度的影响。
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(4) 评估范围涉及的土地整理项目，假定企业在实施过程中能够
根据具体工程实施的先后顺序，及时协助龙泉区政府完成有关报批材
料、取得各项工程开工所具备的有关法定手续，不会因此影响项目投
资计划的如期进行。
(5) 评估范围涉及的土地整理项目，假定企业能够从银行金融机
构或其他渠道筹措所需要的项目资金，不会因融资渠道受阻影响项目
投资计划的实施。
(6) 评估范围涉及的土地整理项目，其中实施征地拆迁安臵工程
的政策性强、遇到的情况也较复杂，该项工程能否顺利进行直接影响
项目投资计划的正常实施。对此，假定负责实施征地拆迁安臵工程的
有关政府，有能力依法有序地开展此项工作，不会因此导致土地整理
项目工期的延误。
(7) 评估范围涉及的土地整理项目，企业提供的项目投资预算中
的有关计量真实、且预算价格标准切合当前实际，而且在完工结算时
不会出现与目前的投资预算金额存在较大差异。
(8) 评估范围涉及的土地整理项目，企业与龙泉区政府能够按其
签订的“合同”及“补充协议”约定的条件，完全履行各自的权利和
义务，且不会发生合同条款的重大修改。
(9) 企业为本次评估提供的有关基础资料和财务资料，真实、准
确和完整。
根据企业提供的《关于进行资产评估有关事项的说明》、有关本
评估报告的《企业承诺函》及其他佐证报告结论的评估资料和查询情
况，本报告的签字评估师认定以上假设条件在评估基准日时成立。但
当未来经济环境、企业的土地整理项目有关规划等发生较大变化而导
致土地整理项目投资预算中所涉及的工程内容、建设规模、建设标准
和预算价格发生重大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不
同评估结论的责任。
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根据以上评估工作，得出如下评估结论。
(一) 收益法
截止评估基准日，企业的净资产账面价值为 90,213.89 万元。收
益法评估得出企业的股东全部权益评估值为 309,187.82 万元。收益法
评估结果与企业净资产账面价值比较，增值 218,973.93 万元、评估增
值率 242.73%。
(二) 成本法
企业总资产账面价值为 152,670.63 万元，评估值为 374,930.01 万
元，评估增值 222,259.38 万元，增值率 145.58%；总负债账面价值为
62,456.73 万元，评估值 62,456.73 万元，负债评估后无增减变化；净
资产账面价值为 90,213.89 万元，评估值为 312,473.27 万元，净资产
评估增值 222,259.38 万元、增值率 246.37%。
资产评估结果汇总表
评估基准日： 2012 年 3 月 31 日
金额单位：人民币万元
D=C/A*100%
一、流动资产
127,967.91
129,725.74
二、非流动资产
245,204.26
220,501.54
长期股权投资
投资性房地产
218,254.73
218,254.73
其中：土地使用权
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
三、流动负债
3 62,456.73
1 62,456.73
四、非流动负债
90,213.90,213.898
评估结果详细情况，见有关资产清查评估明细表。
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(三) 确定评估结论
收益法与成本法评估结果相比，两种方法结果相差 3,285.45 万
元、成本法结果高于收益法结果 1.06%。综合考虑有关因素后，本次
采用收益法结果作为本报告的评估结论。即：确定国地臵业股东全部
权益在评估基准日的评估值为 309,187.82 万元。
(四) 收益法定价的理由
成本法、收益法评估结果与企业净资产账面价值比较，均有较大
增值，且均源于企业的土地整理项目合同权益预期收益对其股权价值
的贡献。本报告评估结论采用收益法定价的理由如下：
1. 成本法评估中，考虑到企业的流动资产和流动负债已分别单
独进行了评估，而对账外无形资产——合同权益的评估，本次是按权
责发生制采用对合同项目预期净收益折现的技术思路来分析、测算和
反映合同权益对企业股权价值的贡献，而没有去还原有关合同项目在
企业经营期间经营现金流的实际收付实现过程。
2. 收益法评估中，则是从企业土地整理项目的这项主营业务未
来可获经营金流入手，在较充分考虑项目投资计划、合同付款条件、
付款时间及项目已完工程合同履约情况的基础上，不仅对企业此项合
同业务引起的未来运营资金变动参数进行了相对合理的分析和预测，
而且摸拟了企业实施此项合同业务期间，其经营现金流可能的收付实
现过程。同时，收益法也较好的顾及到了企业历史经营财务数据的延
续性及对未来预测数据的影响等情况。
3. 企业目前的资产结构中，实物类经营性资产除办公设备和车
辆外，无其他资本性资产。而占企业资产总额较大比例的流动资产中，
也主要是土地整理项目已发生的代垫成本。因此， 在这种情况下，
企业的预期价值应主要体现为土地整理项目这项经营业务未来可能
给企业带来的经济利益流入的预期。而这种预期，收益法的技术思路
比成本法要更恰当一些。
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4. 参考上交所的《上市公司重大资产重组预案公告格式指引(试
行)》对企业价值预估的要求：“企业价值预估原则上应使用收益法，
使用其他方法要说明原因”。
综合以上所述情况，评估师认为：在本报告评估假设条件成立的
情况下，收益法结果则更能相对合理的体现企业股权价值的真正内
涵，故确定以收益法结果作为本报告的评估结论。
特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执
业水平和能力所能评定估算的有关事项：
(一) 引用其他机构出具的报告结论的情况
本报告由我公司独立完成，不涉及引用其他机构出具的评估报告
结论的情况。
(二) 有关瑕疵事项
除以下披露的事项外，出具本报告时尚未发现影响报告结论或使
用的其他重大瑕疵事项。
1. 有关土地整理项目，在评估基准日仅取得“2.83 项目”青台
山片区 612 亩、“4.17 项目”1,390 亩的征地指标。“2.83 项目”未开
发整理的北片区、“4.17 项目”除 1,390 亩以外其他区域的征地指标
尚未取得。尽管企业承诺将根据当地“农转用”总体计划和土地整理
进度，协助龙泉区政府分期、分批准备土地报征材料，获得批准文件
后分期分批办理土地征用手续。但在项目未来实施期间，如未能及时
履行有关法定工作程序、取得项目控制区范围所余土地的征地批准文
件、办理用地手续，从而导致项目投资计划无法按期实施时，将对评
估结论产生影响；
2. 有关土地整理项目的规划为 2006 年以前出台的片区规划，新
的规划目前随着成都市总体规划的调整，其片区规划还在调整、评审
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当中。本次评估时仍然以 2006 年以前批准的“控规”、“详规”为依
据。如未来片区新规划与土地整理项目的原规划相比，有重大实质性
变动，从而导致以原规划所确定的土地整理项目投资预算的投资强度
发生较大增减变化时，将对评估结论产生影响；
3. 有关土地整理项目中的“4.17 项目”控制区内的基础设施建
设工程，尚未取得实施的报建手续(建设用地规划许可证、建设工程
规划许可证及施工许可证)，企业承诺将按照项目投资计划分阶段申
办有关报建手续。如在项目实施期间，企业未能及时取得有关建设工
程的报建手续，从而导致项目投资计划无法按期实施时，将对评估结
论产生影响；
4. 有关土地整理项目涉及的公益配设施建设工程，仅“2.83 项
目”的部分单位工程完成了初步设计方案。根据国家现行的基本建设
管理程序，公益配套各单位工程需先取得《建设项目选址意见书》、
《规划设计条件书》，并据此上报规划设计方案，获得批准取得《建
设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，然后进行施工图设
计，再经有关部门对施工图汇审通过、取得《建设工程施工许可证》
后，方可动工修建。在项目实施期间，如企业不能及时上报有关技术
资料、取得各项建设工程实施的有关法定手续，从而导致项目投资计
划无法按期实施时，将对评估结论产生影响；
5. 有关土地整理项目，其中的拆迁安臵补偿工程涉及的法定程
序多、执行的政策性强，如此项工程不能依法有序进行，则将影响整
个项目投资计划的按期实施，从而将对评估结论产生影响；
6. 有关土地整理项目，各年计划投资额较大，如龙泉区政府不
能按约定和承诺付款时间支付企业对项目的代垫成本和投资回报、企
业融资渠道又出现严重不畅时，则不仅影响项目按期实施，而且影响
企业经营期间现金流入量的预期，从而将对评估结论产生影响；
7. 受土地一级开发整理业务的特殊性、预测该项业务未来收益
所具备的有关技术资料详细程度和完整性等因素的影响，评估人员在
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确定项目业务预期投入的直接成本时，主要根据企业提供的有关投资
预算的量、价调查资料。对于影响预算投资额的量的核实，评估人员
尽管采用了必要的措施和程序进行了核实，但仍然无法保证量的准确
性；对于价的核实，评估人员对其中涉及现行法规、政策性价格标准
的、或能够通过成本价格分析进行测算的预算价格指标，在企业提供
的投资预算资料的基础上，已作出了一定范围和程度的调整，但也无
法保证本次评估采用的项目投资预算与项目完工结算的实际情况基
本相符。因此，如企业提供的土地整理项目投资预算金额，与未来实
施过程中实际发生的金额或与政府结算时确认的投资金额差异较大
时，将直接影响评估结论；
8. 根据有关土地整理业务的 “补充协议”，如果属企业自身原
因，造成整理控制范围的 2.83 片区计划实施的公益配套建设项目小
学、中学、医院、酒店、企业总部大楼未按期完工时，则相应的投资
回报率由 39%降至 25%。本报告评估结论是假定企业能够完全履约的
前提下形成的，没有考虑可能存在的以上因素导致投资回报率降低而
对评估结论的影响，在此提请报告的使用者关注该事项。
9. 车辆资产中的粤 BT9871、湘 AB8465 轿车的行驶证目前尚未
办理过户，但企业及证载权利人已出具书面声明，确认其产权所有人
是国地臵业。
(三) 有关担保、租赁及或有负债(或有资产)的情况
本次资产清查核实工作中，未发现国地臵业申报的有关资产在评
估基准日存在有对外担保、租赁及或有负债(或有资产)的事项。
(四) 关于评估基准日存在的法律、经济等未决事项
本次资产清查核实工作中，未发现国地臵业在评估基准日存在涉
及法律、经济等未决事项。
(五) 关于重大期后事项
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1. 本项目评估基准日、资产清查工作结束日距出具评估报告的
时间较近，除已披露的事项外不涉及影响评估报告结论的其他重大期
后事项。但如果资产清查工作结束日至出具本评估报告日期间，企业
资产数量及有关状况等发生重大变化，将对评估结论产生影响。
2. 国地臵业基准日前已经转让的对成都世茂投资有限公司的股
权投资(其尚未结转账面价值 4,243.92 万元)，于 2012 年 6 月 28 日企
业已收到了受让方最后一笔合同价款 67,833,546.34 元。
(六) 关于评估程序受到限制的情况
本报告评估人员，对企业的土地整理项目中征地拆迁安臵事项所
涉及的有关对象的基本情况无法进行现场核实。主要原因是：该事项
具体实施是由当地政府、村委会来完成，而且企业考虑到有关事项牵
涉各方面的利益以及实施此项工作的阶段性、时效性和敏感性等因
素，目前无法协调龙泉区政府及当村委会来配合评估人员进行有关现
场调查。但企业提供了土地整理控制区的卫星监测图和当镇政府及地
村委会提供的有关事项初步调查资料。
(七) 关于经济行为本身对评估结论的影响情况
本评估项目涉及的经济行为，对评估结论不构成影响。
(八) 关于评估资料不完整的情况
企业的土地整理项目中的征地拆迁安臵事项由当地政府及村委
会来具体实施。评估人员从企业方面获知：当地政府及村委会认为目
前尚未达到入户调查的条件，因此，本次评估所获资料中无法得到有
关事项摸底调查的详细资料。但土地整理项目投资预算所涉及的内
容、数量及预算价格指标等，已由当地政府及村委会进行了确认。
◆资产评估报告的评估结论，是为评估目的涉及的产权交易各方
提供交易对价的参考意见而并非定价。在此，提请评估报告的使用者
应对本报告披露的有关特别事项予以充分关注。
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评估报告使用限制说明
(一) 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
(二) 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
(三) 本评估报告系资产评估师依据国家法律法规出具的专业性
结论，在评估机构盖章，注册资产评估师签字后，方可正式使用；
(四) 本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露
于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当
事方另有约定除外；
(五) 本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为
有效，评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。
评估报告日
评估报告提出日期为 2012 年 7 月 15 日。
法定代表人：
注册资产评估师：周跃龙
注册资产评估师：李官玙
北京中企华资产评估有限责任公司
二〇一二年七月十五日
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评估报告附件
附件一、经济行为文件；
附件二、被评估单位审计报表；
附件三、委托方和被评估单位法人营业执照复印件；
附件四、被评估企业主要资产权属证明资料；
附件五、委托方和相关当事方的承诺函；
附件六、签字注册评估师的承诺函；
附件七、北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书
附件八、北京中企华资产评估有限责任公司证券业资质证书复
附件九、北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印
附件十、北京中企华资产评估有限责任公司评估人员资格证书
附件十一、 资产评估明细表。
北京中企华资产评估有限责任公司
创智信息科技股份有限公司拟非公开发行股份购买
四川大地实业集团有限公司及成都泰维投资管理有限公司
合计持有成都国地置业有限公司的股权项目
资产评估说明
中企华评报字[2012]第3311号
(共一册，第一册)
北京中企华资产评估有限责任公司
二〇一二年七月十五日
创智科技拟非公开发行股份购买大地集团及成都泰维合计持有国地置业的股权项目.评估说明
第一部分关于评估说明使用范围的声明................................................ 3
第二部分关于进行资产评估有关事项的说明........................................ 4
第三部分资产评估说明............................................................................ 5
一、评估对象与评估范围的说明....................................................................... 5
二、资产核实情况总体说明............................................................................... 6
三、评估技术说明.............................................................................................17
◇资产基础法.....................................................................................................17
(一) 流动资产评估说明....................................................................................17
(二) 非流动资产评估说明................................................................................21
1、长期投资评估说明...................................................................................... 21
2、设备类资产评估说明.................................................................................. 23
3、无形资产—合同权益评估说明.................................................................. 29
4、递延所得税资产评估说明.......................................................................... 45
(三) 流动负债评估说明....................................................................................45
◇收益法.............................................................................................................47
(一) 估价的基本思路.........................................................................................47
(二) 估价前提及限定条件.................................................................................47
(三) 估价模型及基本公式.................................................................................48
(四) 估价主要参数的选取.................................................................................49
(五) 收益法估价的程序.....................................................................................50
(六) 估价的测算过程.........................................................................................51
(七) 收益法评估结果.........................................................................................73
第四部分评估结论及其分析.................................................................. 78
一、评估结论.....................................................................................................78
二、评估结果与账面价值比较变动情况说明.................................................80
第五部分全资子公司“成都中永兴”评估说明................................... 83
附件：《关于进行资产评估有关事项的说明》................................... 94
北京中企华资产评估有限责任公司
创智科技拟非公开发行股份购买大地集团及成都泰维合计持有国地置业的股权项目.评估说明
第一部分关于评估说明使用范围的声明
本资产评估说明仅供行业主管部门及企业主管部门审查资产评
估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材
料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于
公开媒体。
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创智科技拟非公开发行股份购买大地集团及成都泰维合计持有国地置业的股权项目.评估说明
第二部分关于进行资产评估有关事项的说明
本部分主要内容由评估委托方、被评估企业共同撰写并盖章确
认所提供的有关信息。详细内容见本说明的“附件”。
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第三部分资产评估说明
一、评估对象与评估范围的说明
(一)评估对象与评估范围
本次评估对象为：成都国地臵业有限公司(简称：国地臵业)股东
全部权益的价值。评估范围：是国地臵业在评估基准日经四川华信
会计师事务所(集团)有限责任公司审计后的全部资产、负债及账面未
记录但企业实际拥有的土地整理项目合同权益。评估范围的账面资
产总额 152,670.63 万元，总负债 62,456.73 万元，净资产 90,213.89 万
元。具体包括：流动资产 127,967.91 万元、非流动资产 24,702.72 万
元、流动负债 62,456.73 万元。
有关资产、负债的分类情况详见下表。
金额单位：人民币元
一、流动资产合计
1,279,679,068.73
798,785.30
239,732,537.32
4,075,975.45
其他应收款
37,505,730.98
990,529,186.35
其他流动资产
7,036,853.33
二、非流动资产合计
247,027,204.24
241,704,257.91
1,318,056.53
递延所得税资产
4,004,889.80
合同权益性资产
三、资产总计
1,526,706,272.97
四、流动负债合计
624,567,341.84
2,202,551.55
应付职工薪酬
166,611.26
44,272,478.52
其他应付款
577,925,700.51
五、负债总计
624,567,341.84
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创智科技拟非公开发行股份购买大地集团及成都泰维合计持有国地置业的股权项目.评估说明
六、净资产(所有者权益)
902,138,931.13
(二)实物资产的分布情况及特点
评估范围的实物资产为设备类资产。主要有电脑、空调、复印
机、打印机等办公设备和车辆。其中办公设备分布于国地臵业租用
的办公场所，车辆主要是由企业办公室统一调配使用、专人管理和
维护的中档及普通轿车。设备总体维护良好，运行基本正常。
二、资产核实情况总体说明
(一)资产核实的组织与实施过程
根据资产评估准则，我公司项目组人员于 2012 年 4 月 10 日至
2012 年 5 月 25 日，对评估范围内的全部资产、负债及国地臵业的经
营情况等，进行了全面核实和了解。清查工作结束后，项目组对清
查情况向委托方及被评估企业做了汇报沟通，对收集的评估资料进
行了汇总整理。
1、清查工作的主要步骤
(1)指导企业资产申报工作
根据资产评估的工作程序，我公司项目组人员进驻企业后，指
导企业在资产自查的基础上，按照评估项目组提供的资产清查评估
明细表、重要资产状况调查表、收益法尽职调查表等表格及其填写
要求，对评估范围涉及的资产、负债进行逐一登记填报；同时，指
导企业按事先提交的评估资料清单，准备评估所需的相关资料。
(2)审查评估基础资料
评估人员在查阅企业会计账簿、财务报表和反映资产状态、性
能、技术指标、有关权益形成背景资料的基础上，对企业提供的资
产申报明细表进行初步审查，以保证评估范围的资产不重不漏、资
产的权属、数量及价值特征等信息在申报表中反映准确和完整。
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