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2016主要竞争楼盘调研报告.ppt 25页
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2016主要竞争楼盘调研报告
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新沂市城南六个主要竞争楼盘调研报告 日
一、 供求关系—公寓 公寓：
城南新增 巴塞罗那，供应量为249套，去化30套，去化率12%
香格里拉，供应量为366套，去化61套,去化率16.7%
盛世名门，供应量为314套，去化167套，去化率为53.18%
城中新增 金桥国际，拿到预售，至今未开盘 周边板块公寓：全年去化比28%，市场目前处于供过于求的状态 二、 调研项目位置 科倍尚城 盛世名门 均价：4050元/平米 香格里拉 均价：4194元/平米
巴塞罗那 均价：4080元/平米 巨融国际 均价：4100元/平米
丰惠华丽家族 均价：4000/平米 辰华丽都苑项目预计2012年10月开盘 推100套花园洋房 价格未定
均价情况 项目 区域板块 均价 香格里拉 南区 4194 盛世名门 南区 4050 巨融国际 南区 4100 丰惠华丽家族 南区 4000 巴塞罗那 南区 4080 三、 调研项目均价 四、 个案分析 项目地址 公园路与北京路交汇处 开发公司 上海建桥置业 占地面积 116667
㎡ 总建面积 300000 ㎡
容积率 2.5 物业类型 多层、小高层、高层 近期动态： 一期开盘150套，截止目前签约61套。现对外均价在4200左右，较之前对外宣称的4300有所松动，但不明确承认。一月份集中签约达25套，其中以之前成交未签约的关系户和1月7日和8日房管局组织的房展会成交客户。 1、香格里拉 S T O W SWOT分析 1.物业规范，调研项目中唯一有保安的案场； 2.距离在建的医院很近； 3.市第一中学与实验小学就在附近 1.周边配套设施薄弱； 2.案场卫生情况不是很好，接待也不是很热情； 3.项目整体楼盘的布局太过死板； 4.户型无创新 1. 未来几年城市发展的中心，政府机构即将搬迁过来，板块热度呈上升趋势； 2. 基础配套设施必将完善； 3.附近医院完工后必将带来人气的聚集，具有升值潜力 1.国家政策的宏观调控； 2.周边楼盘的压力； 3.配套设施的完善； 4.本案的开盘
总结： 相对来说，该盘目前出售的都是多层，高层虽然也有规划，但是具体推出时间要很久以后。 开盘的时间比本案早，人气相对来说还算可以，根据调研当天案场走访情况来看，客户明显比年前增多，据案场业务员透露，当天成交有3套，火热原因是因为地理位置，不过各人觉得根据新沂私家车的拥有率来看，该盘的地理位置优势并不是很明显。 2、盛世名门 项目地址 新华路与人民路交叉口
开发公司 江苏金柏盛置业有限公司 占地面积 234666 ㎡ 总建面积 560000 ㎡
容积率 2.06 物业类型 多层、小高层、高层 近期动态：
因为市场不景气，年前来访量成交量均出现回落，11月份签约4套，12月签约4套。目前均价在。1月份来访量回升，本月签约33套，房展会期间（1月7日-1月8日）低首付活动，2万得两房，3万得三房。有效果，房展当天成交6套。 S T O W SWOT分析 1.靠近新建的医院； 2.售楼处形象是几个调研项目中比较出彩的； 3.市第一中学与实验小学就在附近
1.周边配套设施薄弱； 2.案场接待不是很热情； 3.项目整体楼盘的布局太过死板； 4.楼间距给人感觉很小 1. 未来几年城市发展的中心，政府机构即将搬迁过来，板块热度呈上升趋势； 2. 基础配套设施必将完善； 3.附近医院完工后必将带来人气的聚集，具有升值潜力 1.国家政策的宏观调控； 2.周边楼盘的压力； 3.配套设施的完善； 4.本案的开盘
总结： 地理位置与本案隔路相望，是以后距本案最近的一个肉搏项目，相较于本案，并无特别之处，地理位置、周边配套等与本案相同。 从当天走访情况来看，案场也有几组客户，业务员说截至我们到达案场，当天已经成交2套，前一天成交5套。 3、巨融国际豪园 项目地址 新沂市新华南路、人民路
开发公司 新沂斯尔克地产开发公司
占地面积 133400
㎡ 总建面积
容积率 1.87 物业类型 多层、小高层、联排别墅、商铺 近期动态：
一月份暗推2栋高层 ，以集中短信邀约老客户为主。引导价格在4100左右。
S T O W SWOT分析 1.销售时间长，知名度高； 2.前两年的销售业绩很不错； 3.前几期房源已经成型入住，客户看房会比较有感觉； 4.虽然不是很精致，但是也是有水景的
1.周边配套设施薄弱； 2.可能由于长时间比较冷清，案场纪律不是很好，沙盘也比较脏； 3.小区物业给人感觉不是很用心； 4.据传有的房子出现渗水现象 1. 未来几年城市
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17页154页80页215页185页24页136页27页193页149页为什么很多房地产广告公司提案PPT做的这么不堪入目？ - 知乎16被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title="分享邀请回答0添加评论分享收藏感谢收起1添加评论分享收藏感谢收起当前位置: >
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告诉房产经人如何议价
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1，委托时预防议价。在委托的时候就要预防议价。也就是卡位。让房东感觉到他这个价格没有卖出去的把握，事先给房东打预防针。 2，自住屋主放鸽子议价。事先和房东约好带客户来带看或者复看的时间，等一个小时或者两个小时再通知房东，客户不来了，因为家里人商量了以后觉得价格高（或者其他原因），最终决定不来看了。达到打击房东心理的目标。 3，市场行情（SWOT）分析法。优势：尽量掌握房子的卖点并发挥，劣势:致命的缺点,例格局,环境,房龄,屋况,装修等，机会:利用时事政策,产业动态等利空消息抓住机会，来打击房东。比如最近买方断供现象。国家对房地产的严格调控政策，银行对房地产风险的评估等等。合适的要打印出来，展示给房东看。威胁:市场上在流通的竟争产品所带来的对房源销售的威胁: 可选择:A附近明星楼盘,标杆楼盘便宜的个案，新楼盘的楼书和广告;
B同行,同业挂牌的同类型房源;
C市场比较(纵向,涨跌幅等)，未卖出产生的成本分析:利息,维修,水电煤,市场变化等，替代个案研讨分析:
A再装修后出租产生问题,装修成本增加,租客不稳,收租金滞后,到期后整理房子麻烦,家具折旧等;
B空关的问题;所有的风险都承担,不能变现,失去新的投资机会，感情的话(人都是感性的动物):
A长痛不如短痛;
B过去是失效的支票,未来是未兑现的支票,现在是现金支票;
C学开车要知道刹车在哪里,投资不动产要设定”停损点”
D不会因为这么点业绩就劝您卖,实在是这个价格真的很不错了。
E案例：案例:某房屋总价400万,其贷款余200万,7年,面积285平方,请问题业主持有一年的成本为多少?(利率5.31%,管理费4元/平方)
一年所交银行之利息=10.08万
A现在卖掉回笼资金为=200万
现金存银行一年利息为=31680元
一年应交管理费=13680元
一年的成至少=约146160元
现在卖400万= 一年后卖415万，针对此结论再做分析(结合利空消息)。 9，房东自住房源议价。经纪人告知：客户我们都会过滤，有诚意的才会带来看，带看组数不在多，真正要买的一组就够了。 经纪人：因为客户反映价位太高，所以没人愿意过来看，免得浪费大家的时间。 经纪人：有的客户听了我们报价价格后，电话就挂断了。 经纪人：在挂广告看板时，有一位客户说看过您的房子，问你有没有印象？他说：价格XX万才考虑。不然有点太贵了。若业主不承认这件事，经纪人：买方可能搞错了。 （故意刺探业主对价格的反应） 10，由门店安排，带多组“客户”聚焦房屋，挑出房屋的缺陷，让卖主产生心理压力； 11，（准备好资料）同类房屋做比较，打压房东的心理价位； 12，冷处理，给房东晾一晾，让他自己觉得房源价格太高，无人问津； 13，经纪人热处理，现场带上现金，以诱惑房东下定决心；
1，在签委托时：在与房东签订独家委托契约后，应该再多坚持五分钟，试着再刺探询问？如果买方出现时，最低多少可以收定金，得到一定空间的心理价格，再拿委托书修正； 2，挑剔房屋的缺点：房东的屋况（如户型格局、周围、采光、油漆、裂缝、漏水等）用买方的立场反应，以及您的看法综合后，谈判价位，告知买方虽然指明需要本区域，但其开出的价位有问题。 3，邻居中伤或者管理员破坏：因为管理员说这里的环境及居住人员的品质不好，或是同行恶意的扰乱，管理员的刁难。。。等等，而产生买方容易打退堂鼓。
4，比较市场行情：在房东开出价格后，要进一步讨论其根据和理由，在经过举出近期销售及市场成交的实证后，来谈判价位，当房东陷入降价思考，引导屋主至较合理的价位。， 5，强调是自住型客户：房东对于投资者所出的价位，认为并非最高价。相对的，若强调买方自己用，房东在心理上，较可认为是市场行情，这样的买方在房东看也较有诚意。， 6， 提示要约书、意向金合同：说明买方看房时较容易冲动，好不容易缴了意向金，拿出意向金合同告诉房东，若非收订金、正式签约，一切都是未知数，买方回家容易受其他人的影响，而意愿减弱。到时是房东的损失，千万不要夜长梦多。， 7，更换谈判的人：换手是交叉谈判常运用的方式，无论男换女或甲换乙，都可能因议题论述不同，使得协议的内容转变达成目标。 8，更换谈判地点：原先在屋主家里谈，环境由他控制，也许换个场所或请屋主来一趟公司，或请到咖啡厅喝杯咖啡……，因为换了地点，也换了气氛，在价格的沟通上会有突破。 9，与同事唱黑白脸：在角色扮演上，唱双簧，扮黑白脸，在半推半就下……步步都有精彩，议价效果更佳。 10，适时调停者介入：有些时机、场合陷入僵局，要有主管、契约部人员。对方
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