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住房限购政策是不是不可抗力，遇到住房限购政策怎么办
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住房限购政策是不是不可抗力，遇到住房限购政策怎么办根据我国法律的规定，因不可抗力致使不能实现合同的目的，合同当事人可以解除合同。因此，住房限购政策是不是不可抗力，直接影响着合同当事人能否解除购房合同。购房人如果遇到国家出台住房限购政策怎么办呢?下面吉屋小编为大家具体介绍：住房限购政策是不是不可抗力，遇到住房限购政策怎么办?一、住房限购政策是不是不可抗力国家房地产市场宏观调控不是市场主体所有的突变过程,但经历了一个从信用额度限制逐步加强和改善的发展过程。房屋买卖合同是相对较大,和切身利益密切相关的卖方和买方之间的合同,合同当事人签订买卖合同时,合同的签署以来,房地产市场风险的可能性,和各种性能障碍应一定程度的远见和判断,将逐渐加强国家的宏观调控措施没有心理准备。因此，这两年国家和地方政府新出台的住房限购政策在我国司法实践中不会被人民法院认定为《合同法》第1百一十七条所规定的不可抗力。国家出台的住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。因此，对于房屋买卖合同订立之后，由于国家或当地政府出台住房限购政策的实施，致使买受人无法办理房屋过户登记手续的，人民法院通常会认定为，因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，而不会认定为我国《合同法》第1百一十七条所规定的不可抗力。二、遇到住房限购政策怎么办合同的一方当事人以国家或当地政府新出台住房限购政策为理由，要求解除合同的，除在合同中另有约定之外，人民法院一般会予以支持。如果判决解除房屋买卖合同，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人。合同当事人一方因这种情况解除合同，而要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，人民法院一般不予支持。如果确有证据证明因解除合同导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，经人民法院审查，解除合同确实导致当事人间利益失衡，会酌情考虑支持损失方提出由另一方补偿其合理损失。购房人应当了解清楚住房限购政策是不是不可抗力,因此,购房人在国家的相关政策将在房地产限购知道该怎么办。一般来说,仅仅因为限制原因不能转移,买方可以要求退房退订。但如果买方违约交易,只是引用发布限制不能买,为了保卫自己的默认行为是站不住脚的,具体问题具体分析。因此,我们建议全国购房人购房的政策后,咨询一下律师,应该如何解决有利于自己。
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房贷新政“不可抗力”？投资客要退房(图)
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　　台海网7月26日讯（海峡陈捷/文 吴晓平 刘奎宁/图）房贷新政实施后，很多投资客和炒房客闻风而逃。最近，浙江籍的投资客蒋莉（化名）以“银行不给贷款”为由，将卖方告上法庭，要求退房并退还2万元的购房定金。
　　蒋小姐不久前刚刚在厦门买了一套二手房，这是属于她的第三套住房，“认房又认贷”的新政发布后，银行将暂停发放贷款。她说：“政策因素影响贷款是我无法预见的。”
　　近日，记者调查发现，由于房产新政提高了贷款门槛，很多炒房者资金链出现问题，退房率明显上升，相关纠纷也迅速进入高峰期。许多纠纷的焦点都集中在国家贷款政策的变化算不算“不可抗力”，能否成为退房的理由。
　　新政让投资客资金“被卡”
　　4月5日，30岁的蒋莉通过中介，向孙先生购买了位于思明区厦禾路的一套房子，这套房子建筑面积34平方米。他们双方签订了《房产买卖协议书》，约定总价款61万元，首付款28万元，尾款33万元通过银行按揭贷款支付。蒋莉当场支付2万元定金，孙先生写了一张定金收条给她。
　　蒋莉购买这一套房子的定位就是投资炒房，如果涨价就转手赚差价。否则，退一步说，即使房价升值慢，该房地处繁华地段，也可以坐收租金。
　　然而，4月17日，“新国十条”出台，按照规定，蒋莉不是厦门本地居民，也不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明。而且，更严重的打击是，由于之前蒋莉已经在杭州买了两套商品房，都有银行按揭贷款，现在属于购买第三套住房，银行将暂停发放贷款。
　　蒋莉说：“按照当初的协议约定，银行放贷是我唯一支付房款的方式，可是如今在国务院发布楼市新政的这一大背景环境下，明确打击投机炒房者，贷款贷不出。所以，我要求解除合同、返还定金。”
　　炒房者想退房并拿回定金
　　近日，蒋莉便以房产新政出台无法预见为由，将房东孙先生告上法院。蒋莉认为，房产新政造成她不能贷款，从而不能继续履行买房合同，这一政策因素是她无法预见的，如继续履行对她则明显不公平，因此，她有权解除合同并拿回定金。
　　蒋莉的法律依据是，根据最高人民法院 《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平，或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况，确定是否变更或者解除合同。
　　卖房人：这是借房贷新政悔约
　　孙先生说，他所在小区的房价每平方米已经降了1000元，如果解除合同，他的损失不止2万元，即便蒋莉倒贴2万元，他也不愿意解除合同。
　　孙先生说，银行贷款只是筹集购房款的一个渠道，不论是否出台 “新国十条”，批准贷款的权利都在银行，基于信用或者债务的原因，银行也可能不批准贷款，这是蒋莉购房时应当预见的风险。蒋莉提出解除合同，是因为感觉房价会下跌，因此以“新国十条”为借口来悔约。
　　最终，在法院主持调解下，孙先生同意与买主蒋莉解除买卖合同，但只同意返还2万元定金中的2500元。
　　经厦门思明区法院调解，双方同意解除买卖合同，孙先生退还2500元定金。昨日，记者从思明区法院获悉，蒋莉已经收到孙先生退还的定金。
　　（来源：台海网） 调查
　　房产新政下退房现象大增
　　随着国家实施房产新政，厦门房贷出现前所未有的紧张局面。不少投资客、投机客都感受到资金短缺。近日，记者调查发现，随着新政的实施，退房现象开始大量增加。
　　在退房者当中，一部分是因为银行贷款没有批下来，另外，也有相当一部分退房是因为买家后悔房子买贵了，进而借口房贷政策变化而故意违约。据中介介绍，退房率明显上升，还有很多炒房客因违约退房，连定金也无法追回。
　　厦门一家银行的法律顾问告诉记者，目前因房贷新政导致的纠纷在房地产案件中占据了很大的比例，他最近也接到了很多这方面的官司。像蒋莉这样的投资客的遭遇是“新国十条”出台后可能引发的典型案件。由于新的银行放贷政策，购买第三套及以上住房的买受人，或者不能提供一年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民，由于无法取得银行贷款，且无力一次性支付房款，从而导致按揭贷款无法实现。
　　此外，购买第二套房的买受人需要增加贷款首付金，而买受人已经无力承担增加部分的首付金，此时也会导致买受人无法继续履行合同。在这种情况下，不是出卖人起诉要求买受人承担违约责任，就是买受人会起诉要求解除合同，退还合同定金。
　　政策变动能否成退房理由？
　　贷款政策变动能否主张解除买房合同？对此，思明区法院一位法官认为，这种情况下退房首先要看双方签订的买卖合同是如何约定的，是否有关于银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的处理方式。如果有约定，那么服从约定；如果没有约定的，就存在较大争议了。
　　对此，有一种法律观点主张上述政策调整构成合同法上的 “不可抗力”，因此，要求依据我国《合同法》第九十四条“因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”的规定，解除合同。
　　但是，从不可抗力的要件来看，房地产新政虽然属于当事人不能预见的情形，但并未达到不能避免并且不能克服的客观程度，不应认定为不可抗力。
　　如果将此种情况认定为不可抗力，则可能出现的后果是不可抗力认定范围的过宽，将使合同稳定性受到极大影响。当事人将动辄以政策的变化构成不可抗力为由任意违约。
　　另外一种法律观点，主张房贷政策调整构成合同法上的“情势变更”，因此，要求依据我国 《合同法》司法解释(二)第二十六条关于“情势变更”原则的规定，解除合同。
　　（来源：台海网） 专家说法
　　政策变动 不算“不可抗力”
　　厦门大学法学院副教授黄健雄：依据 《民法通则》规定，不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现应同时具备不能预见、不能避免并不能克服三个条件。在司法实践中对不可抗力的适用是比较严格的。近几年来房地产市场一直是社会关注的热点问题，政府也频频出台政策对房地产市场进行调控，当事人对此应有所预见。因此国家对楼市调控政策不属于不可抗力。
　　针对依据《合同法》关于 “情势变更”原则的规定，要求解除合同的，我认为，情势变更务必谨慎适用、严格适用程序，如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应由高级法院审核，必要时应报请最高人民法院进行审核。因此，对于房屋买卖双方来说，在签订房产买卖合同时，最好约定一些特别条款，如合同解除条件、免责条件等。
　　律师说法
　　新政目的就是减少成交
　　福建信海律师事务所林敏辉律师：房地产新政不属于法律上的 “不可抗力”，但买房人可依合同法上的“情势变更”要求解除合同并退还定金 （首付款）。“不可抗力”，应属于在合同成立以后所发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，即所谓的 “情势变更”。
　　这种情况下如果强行要求合同双方继续履行将导致对一方明显不公平，如买房人在银行不放贷的情况下，要继续履行买卖合同可能要通过民间借款等方式筹措资金，这样的话可能其支付的成本过高，超过其自身的承受能力，这种情况下如果不赋予其解除合同的权利显然也有悖于法律的公平原则。
　　但是，如果无一例外地让所有人可以据此解除合同，是否存在一些炒房者预期房价下降，刚好可以借此机会退房并“全身而退”呢？法律是否在保证一种公平的情况导致另外一种不公平呢？对于这个问题，我认为房地产新政的目的就是要通过信贷手段遏制投资性的需求，减少房屋成交，减少购房需求来改变公众的房价预期，从而遏止房价过快上涨。人民法院和仲裁机构支持这样的诉求符合政策调控的基本目标，有利于保证社会整体的公平。
　　（来源：台海网）
本文来源：台海网
责任编辑：王晓易_NE0011
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准业主遭遇不可抗力退房，开发商中建芙蓉和苑不付利息有无律依据？
cx115 发表于 &16:18:48『标签：&&』
　　本人3月份在雨花区中建芙蓉和苑看房，当时和售楼顾问讲自己不是第一套房，曾有过银行贷款记录（现在还清），但售楼顾问信誓旦旦地说肯定没问题，不属限购对象，忽悠着签了购房合同，付了房款的60%，贷款近80万的样子，可一直到现在都放不下来贷款，开发商居然再次忽悠让我干违法的勾当，让办假离婚证、办假银行流水换家银行？本人本一良民，不干违法勾当，坚决不同意。　　一直僵持了一个多月，要我付全款，没钱付对方就拖着，要求退房也不干，怎么办？求告无门，拿着准业主的钱一直在玩儿，道德的血液是不是流干了？各位有没有更好的渠道或法律界人士给个主意？　　至今日，感谢红网及各位网友的支持，经多次协商，开发商同意两个方案：　　1、98折扣全款　　2、退房不付利息　　本人选择了退房，但要求银行同期活期利息。这是合理的吧？！请红网律师答复，谢谢！
来自红网编辑的回复：&&& 已曝光，详情请见红网相关新闻报道。&16:18:48
：参考建议&&&根据我国有关法律规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 &&&根据你所讲的情况，要求给付银行同期活期利息，有法律依据。曹兰田律师，男，中共党员，研究生学历，执业于湖南万和联合律师事务所， 任中国法网长沙联盟律师、长沙婚姻家庭律师服务中心委员、红网《百姓呼声》联动律师。 擅长领域：离婚继承、交通事故、劳动争议、企业法律顾问服务、合同纠纷、刑事辩护、尽职调查等。 办公地点：长沙市韶山路86号鑫天大厦8楼第8018办公室。电话:。&10:33:14
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