&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&房屋产权交易程序，买受人能否借用他人的名义购房？
房屋产权交易程序，买受人能否借用他人的名义购房？
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主讲嘉宾：邢洋律师
一．房屋产权交易程序1、了解房屋产权状况了解房屋产权状况 要求卖方提供合法有效的证明文件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。2、订立买卖契约买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格等达成协议后，双方签订一份正式的房产买卖契约。3、向房地产交易管理部门提出申请，接受审查买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权。对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。4、立契房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按审批权限申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。5、缴纳税费税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、与其他商品房的税费构成是有区别的。6、办理产权转移过户手续交易双方在房地产交易管理部门办理完变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭契约到发证部门申领新的产权证后，交易的房屋转让行为方为有效。二．买受人能否借用他人的名义购房房屋买卖过程中，不具备购房条件的人借用他人名义购房的情况屡见不鲜，如以他人名义参加单位集资建房、购买经济适用房、两限房及无法办理住房贷款而以他人名义购买住房等等。无论在何种情形下，买房人借用他人名义购房都存在极大风险，一旦被借名人不诚信，买房人的权利很难得到保障，甚至无法取得房屋的所有权。因此，买房人不应借用他人名义购房。
延伸阅读：
一、房屋产权的概念房屋产权又称房屋所有权。指房屋所有人依法对其所有的房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权是国家、集体和公民依法所享有的财产权的主要内容之一，是法律所保护的基本民事权利，由产权人独立行使，不借助他人的帮助。房屋产权......
无锡房产律师温馨提示：在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全，审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外，签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定，切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句，以避免日后纠纷发生。
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法邦网免费法律咨询热线：新《郑州市经济适用住房管理办法》10月1日起实施 搜房全解读
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　　自日起，郑州经适房购房人必须在缴纳土地收益(含土地出让金)等相关价款后，才能取得完全产权；购买不满五年不得上市交易，购买满五年上市交易的，应当缴纳差价款。21日，郑州市政府印发通知，进一步加强经济适用住房管理。
　　通知要求加强经济适用住房交易管理，结合不同时期的政策规定，实施差别化的经适房上市交易管理。购房人可在缴纳土地收益(含土地出让金)等相关价款后，取得完全产权；购买不满五年不得上市交易，购买满五年上市交易的，购房人应按照原购房价格的10%~30%缴纳差价款。差价款专项用于住房保障资金
　　各县(市、区)人民政府,市人民政府有关部门,各有关单位:根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《关于加强经济适用房管理有关问题的通知》(建保〔2010〕59号)、《郑州市经济适用住房管理办法》(市政府第189号令)等规定,为进一步加强经济适用住房管理,现将有关问题通知如下:
　　一、加强交易管理
　　(一)经济适用住房上市交易,结合不同时期的经济适用住房政策规定,实施差别化的上市交易管理。经济适用住房上市交易时,须由市住房保障机构对政府是否行使优先回购权、购房人差价款缴纳金额出具书面意见。未经出具意见的,市房屋权属登记机构不得办理经济适用住房产权转移和变更登记等有关手续。
　　(二)经济适用住房为有限产权。购房人可以在缴纳土地收益(含土地出让金)等相关价款(以下简称差价款)后,取得完全产权;购买不满5年不得上市交易,购买满5年(以合同签订日期为准,下同)上市交易的,购房人应当缴纳差价款。差价款专项用于住房保障资金
　看点一：补缴差价最高为原房价的30%
　　不少人知道经济适用住房购买不够5年，需要在缴纳土地收益等相关价款(以下简称差价款)后才能买卖，但很少人知道，这差价款是按原房价什么比例收取。
　　通知规定，不同时期购买的经济适用住房，其需要缴纳的差价款比例不同。郑州市政府第146号令出台前购买的经济适用住房，按原房价10%收取；按146号令有关规定购买的，按原房价20%收取；按郑州市政府第189号令有关规定购买的，按原房价30%收取。
　　享受经济适用住房货币补贴后购买的普通商品住房，购买时间满5年的，上市交易时不再缴纳差价款。购买时间不满5年的，上市交易时需退回所享受的经济适用住房货币补贴
　看点二：经适房继承有条件
　　父母留下的经济适用住房，子女要想转移房子的所有权，还要先看看自己是否具备购房资格。
　　该通知规定，因继承、离婚等原因需要转移经济适用住房所有权的，被转移人不符合经济适用住房购房条件，需缴纳差价款取得完全产权后方可办理变更登记手续；不缴纳差价款的，由政府回购。
　　此外，已经买了经济适用住房，又去买别的房子，要想办下新房子的房本，必须先退掉自己的经济适用住房或者补缴差价，相关部门才会为新购房子办理房产证
　看点三：经适房出售，政府优先回购
　　父母留下的经济适用住房，子女不够买房资格，又不补缴差价，能卖掉吗？可以，不过要优先卖给政府。
　　通知规定，除以上情形外，自愿退出经济适用住房、购房不满5年需要出售、购买经济适用住房后又买房等情况，政府都有优先回购权。政府回购，价格怎么确定呢？政府回购价格将按照原购房价格并考虑折旧和同期银行贷款利息等因素，由郑州市住房保障、财政、物价部门共同确定。回购后的经济适用住房将以回购价格继续供应给具有经济适用住房购房资格的家庭或作为其他形式的保障性住房。
　　自愿退出经济适用住房并由政府回购的家庭，只要符合条件，可再申请保障性住房
　看点四：多部门严查经适房租借
　　不同时期购买的经济适用住房，购满5年以后上市交易需要缴纳的差价款比例不同，最高按原房价30%收取；父母留下的经济适用住房，子女要想转移房子的所有权，还要先看看自己是否具备购房资格；父母留下的经济适用住房，子女不够买房资格，又不补缴差价，能卖掉吗？可以，不过要优先卖给政府。
　　以上措施，都是为了让经济适用住房买卖更加公平公正。郑州市政府还将完善监督机制，建立住房保障、民政、公安、社保等多部门信息共享机制，对申请保障性住房家庭的户籍、婚姻状况、房产、收入、财产等情况进行联合核查。
　　同时，房管部门还将公示申请人及共同申请人信息，对不补缴差价款未取得完全产权而出租、出借和改变经济适用住房使用性质的行为，将严肃查处
　　河南财经学院房地产经济研究所所长李晓峰在接受记者采访时表示：“经适房作为保障房的一种，是为了改善中低收入的居住环境，近年来却因为分配不公备受诟病。它之所以存在种种问题，根本上还是产权的问题。经适房毕竟不是完全的商品房，也不是完全的保障房，通过一些途径经适房能够进入市场，所以就很容易被少数人得手。”
　　 宋向清表示，郑州经适房新规的出台，从宏观的角度来讲，是更深层次地对房地产进行宏观调控。这充分体现了郑州房管局从大局出发，执行楼市调控政策，同时，经适房出台新规，也是对住房限购政策的积极延伸与配合，根本目的是为了维护郑州房地产的稳定有序发展。这项政策的实施，进一步保障了那些具有申请经适房资格人的住房权益
一、经适房上市交易的时间为满5年，怎么计算这个时间？
以合同签订日期为准……[]
三、当时买的经适房有超出面积的部分，现在想上市交易，按照什么面积计算？
签订合同时，超出核准面积部分已缴纳差价款的不再缴纳，未缴纳差价款的则同样需要缴纳……[]
自愿退出经适房，并由政府回购的家庭，凡符合我市住房保障有关政策规定的,可再申请保障性住房……[]
已购经适房存在出租、闲置和改变使用性质的，市民可打电话182966向房管部门举报……[]
根据最新的政府189号令，具备下列条件的低收入住房困难家庭，可以申请购买一套经适房：（一）具有本市市区建成区城市户口3年以上……[]
二、经适房满5年后怎么交易？
条件一：须征得房管部门同意：经适房上市交易时，须由市住房保障机构对政府是否行使优先回购权、购房人差价款缴纳金额情况出具书面意见……[]
四、用经适房货币补贴买的商品房，现在可以上市交易吗？
享受经济适用住房货币补贴后购买的普通商品住房，购买时间满5年的，上市交易时不再缴纳差价款……[]
这要看是否符合购买经适房的条件。《通知》规定，因继承、离婚等原因需要转移经适房所有权的……[]
政府回购价格按照原购房价格并考虑折旧和同期银行贷款利息等因素，由市住房保障、财政、物价部门共同确定。这也意味着……[]
189号令是从日起施行的，按照有关规定购买的经适房，应按照原购房价格的30%缴纳……[]
　经适房申请流程
一、&经适房&申请对象
同时具备下列条件的低收入住房困难家庭，可以申请购买一套经济适用住房：1、具有本市市区建成区城市户口3年以上2、家庭人均月收入……[]
二、&经适房&申请流程：
1、申请人向户籍所在地街道办事处或者乡、镇人民政府领取申请审批表；2、街道办事处或者乡、镇人民政府收到《申请表》后受理（时限10日）……[]
（一）经济适用住房申请审批表；（二）户口簿和身份证；（三）婚姻状况证明；（四）月收入证明；（五）住房情况证明……[]
　经适房与商品房的区别是什么：
经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。
经适房的经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力。
经适房的适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。
经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%～3%的 管理费。经济适用房以微利价出售。只售不租。
其成本价由7项因素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费。贷款利息、5%以内的利润）构成。
　廉租房申购流程图
　所需条件
（一）廉租住房申请表；（原件2份）；（二）户口簿；（验原件收复印件2份）；（三）身份证；（验原件收复印件，申请人3份，成员2份）；（四）结婚证（未婚、离异或者丧偶的提供相关证明）；（验原件收复印件2份）；（五）民政部门核发的《郑州市城镇居民最低生活保障金领取证》及领取最低生活保障金银行存折或者其他合法的低收入证明；（验原件收复印件2份）；（六）1寸照片；（2张，黑白彩色均可）；（七）私房房屋产权证明；（验原件收复印件2份）；（八）租住公房协议及交纳公房租金收据；（验原件收复印件2份）；（九）烈士遗属、残疾人员等优抚对象提供相关证明；（验原件收复印件2份）；（十）市级以上劳动模范等先进人物提供相关证明；（验原件收复印件2份）；（十一）其他证明资料。（验原件收复印件2份）注：所有申请享受政策的人员的资料均应上报，复印件统一用A4纸复印，同一张纸上只能显示同一项内容。
　　郑州搜房新闻中心调查结果显示：57.04%的被调查者持赞成态度，而40.85%的被调查者持相反观点，认为此举“不合理”，此外，2.11%的网友认为子女可以无条件继承父母遗留的经适房，但不能将房产转让
　　郑州搜房新闻中心调查结果显示：57.04%的网友认为差价补偿“合理”，而37.32%的网友则持不认同观点，5.63%的网友直呼“差价补偿太少了”、“应直接政府回购”。
　　调查结果显示：41.55%的参与者认为“商品房价不会受影响”；30.99%的参与者表示“会冲击周边楼盘房价，但对整体房价无影响”；18.31%的参与者预测“商品房价将下降”；9.15%的参与者称“房价将上涨”，但“短期效果不明显”
　　郑州搜房新闻中心调查结果显示：45.77%的网友“会改变计划，需要考虑房产类型”；48.59%的网友则“不会改变买房计划”；此外，5.63%的网友则因经适房申请限制太多继续无奈
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变产权房后，可以变更产权人。
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